Đánh giá thực trạng và hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội giai đoạn 2005 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN BÁ NĂNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN BÁ NĂNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2005 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích
dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Người thực hiện luận văn
Học viên

Nguyễn Bá Năng


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô Khoa Địa lý, trường Đại học Khoa học
Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhiệt tình giảng dạy và truyền đạt những kiến
thức quý giá cho tôi trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt, tôi xin tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Trần Văn Tuấn đã dành thời
gian để hướng dẫn, góp ý cho tôi trong thời gian thực hiện luận văn.
Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến UBND huyện, Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu cho việc thực hiện và hoàn thành luận văn.
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân, đồng nghiệp đã động
viên tinh thần, tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi an tâm, tập trung hoàn thành luận văn
một cách tốt nhất.
Ngày

tháng

năm 2014

Học viên

Nguyễn Bá Năng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU......................................................................................2
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU .....................................................................................2
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU…………………………………………………………………2

5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................2
6. CƠ SỞ TÀI LIỆU CHỦ YẾU PHỤC VỤ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI ....................3
7. CẤU TRÚC LUẬN VĂN .........................................................................................3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ................................................................................4
1.1 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. ..................4
1.1.1 Công nghiệp hóa, hiện đại hóa ...........................................................................4
1.1.2. Đô thị hoá..........................................................................................................6
1.1.3 Công nghiệp hóa, đô thị hóa và nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong quá trình đô thị hóa ...........................................................................................11
1.2 Những quy định pháp lý về chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp cho mục
đích phi nông nghiệp ở nƣớc ta. .................................................................................15
1.3 Khái quát tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn thành phố Hà Nội. ................................................................................................18
1.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

sang các mục đích phi nông nghiệp............................................................................21
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2005 – 2013 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH
OAI ................................................................................................................................24
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai ....................24
2.1.1 Điều kiện tự nhiên.............................................................................................24
2.1.1.1 Vị trí địa lý .................................................................................................24
2.1.1.2 Địa hình địa mạo .......................................................................................24
2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết ........................................................................................24
2.1.1.4 Thủy văn .....................................................................................................25
2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên ................................................................................25
2.1.1.6 Thực trạng môi trường ...............................................................................27
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................................28
2.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ...................................28
2.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ...............................................................28

2.1.2.3 Thương mại dịch vụ ...................................................................................32
2.1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .....................................................33
2.1.2.5 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ........................34
2.1.2.6 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ..........................................................36
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường..............39
2.2 Khái quát quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ở huyện Thanh Oai và tình
hình biến động sử dụng đất từ 2005 - 2013. ..............................................................40
2.2.1 Quá trình CNH, đô thị hóa huyện Thanh Oai. ..................................................40
2.2.1.1 Giai đoạn trước 2008 khi Hà Tây chưa sát nhập và Hà Nội. ....................40
2.2.1.2 Giai đoạn 2008 – 2013...............................................................................40


2.2.2 Tình hình biến động mục đích sử dụng đất từ 2005 - 2013. .............................41
2.2.2.1 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2010 .........................................41

2.2.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2013 ..........................................51
2.3 Thực trạng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp ở huyện Thanh Oai giai
đoạn 2005 - 2013. .........................................................................................................54
CHƢƠNG 3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI VÀ ĐỀ XUẤT
MỘT SỐ GIẢI PHÁP .................................................................................................56
3.1 Đánh giá chung về hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại
huyện Thanh Oai .........................................................................................................56
3.2 Đánh giá hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của một số
dự án sử dụng đất phi nông nghiệp điển hình ..........................................................58
3.2.1 Dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B – Cienco 5. ...........................58
3.2.1.1 Khái quát về dự án .....................................................................................58
3.2.1.2 Hiệu quả về kinh tế đất ..............................................................................59
3.2.1.3 Hiệu quả về xã hội......................................................................................66
3.2.1.4 Hiệu quả về môi trường .............................................................................68
3.2.2 Dự án Cụm công nghiệp Thanh Oai, xã Bích Hòa ...........................................69
3.2.2.1 Khái quát chung về dự án: .........................................................................69
3.2.2.2 Hiệu quả về kinh tế : ..................................................................................69
3.2.2.3 Hiệu quả về xã hội: ....................................................................................70
3.2.2.4 Về môi trường: ...........................................................................................72
3.2.3 Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Thanh Oai. .............73
3.3 Đề xuất một số giải pháp. ......................................................................................74
3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật ....................................................................74
3.3.2 Giải pháp về quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................75
3.3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi nghề, tạo việc làm ............................75
3.3.4 Giải pháp về quản lý môi trường ......................................................................76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................77
1. Kết luận ....................................................................................................................77
2. Kiến nghị ..................................................................................................................78

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................80
PHỤ LỤC .....................................................................................................................82


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CNH,HĐH – Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
ĐTH – Đô thị hóa
XDCB – xây dựng cơ bản
UBND – Ủy ban nhân dân
GPMB – Giải phóng mặt bằng
TĐC – tái định cư


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Dự báo mức độ đô thị hóa của từng khu vực trên thế giới............................. 8
Hình 1.2. Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam và một số nước giai đoạn 1960 – 2010.......9
Hình 2.1. Biểu đồ tình hình biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn năm
2005 – 2010…………………………………………………..….……………………42
Hình 2.2. Biểu đồ tình hình biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn năm
2010 – 2013…………………………...………………………………………………52
Hình 3.1. Vị trí xây dựng: Khu đô thị Thanh Hà A,B - Cienco 5.................................59
Hình 3.2. Vị trí xây dựng: Cụm công nghiệp Thanh Oai..............................................69


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Biến động sử dụng một số loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2000
– 2010…………………………………………………..……………………………….18
Bảng 2.1. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm………………….28
Bảng 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm…………...28

Bảng 2.3. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp……………………..29
Bảng 2.4. Thống kê diện tích một số cây trồng chính………………………………...30
Bảng 2.5. Tình hình phát triển ngành công nghiệp - xây dựng……………………….31
Bảng 2.6. Hiện trạng diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Thanh Oai…………….33
Bảng 2.7. Biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2005 – 2010……….…41
Bảng 2.8. Biến động sử dụng đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 – 2013………….51
Bảng 2.9: Thực trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở huyện
Thanh Oai giai đoạn 2005 – 2013…………………………………………………….55
Bảng 3.1. So sánh biến động giá trị sản xuất các ngành của huyện Thanh Oai năm
2005 và năm 2013…………………………………………………………………….56
Bảng 3.2. Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng
khu đô thị mới Thanh Hà A, B - Cienco5………………….…………………………59
Bảng 3.3. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định thu hồi đất
của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5…………………60
Bảng 3.4. Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu tư xây
dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B- Cienco5………………………………………..62
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Thượng, năm 2010………………………………………………….63
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,BCienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011…………………………………………………...65
Bảng 3.7: Thu nhập bình quân của hộ/tháng của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp tại
xã Cự Khê……………………………………………………………………………..66
Bảng 3.8. Mục đích sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ gia đình tại hai thôn Cự
Đà và thôn Thượng xã Cự Khê………………………………………………………..66
Bảng 3.9: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau khi
thu hồi đất……………………………………………………………………………..67
Bảng 3.10. Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi……………… 68
Bảng 3.11: Thu nhập bình quân của hộ/tháng của các hộ bị thu hồi đất nông nghiệp tại
xã Bích Hòa……………………………………………………………………….......70
Bảng 3.12. Mục đích sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ gia đình tại xã Bích
Hòa……………………………….…………………………………………………...71
Bảng 3.13: So sánh tình hình lao động, việc làm của các hộ gia đình trước và sau khi

thu hồi đất tại xã Bích Hòa……………………………………………………………71


MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn
vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa
học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa của thành phố Hà Nội và nhất là tại khu
vực ven đô (các huyện thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) trong những năm
gần đây diễn ra với tốc độ nhanh dẫn đến sự chuyển đổi mục đích một diện tích khá
lớn đất nông nghiệp sang sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Đây là một xu
hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế và
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội cho sự phát triển khu vực ven đô nói riêng và
của thủ đô nói chung. Tuy nhiên thực trạng của sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp đã và đang đặt ra nhiều vấn đề về tính hiệu quả của chuyển đổi cả về mặt
kinh tế, xã hội, môi trường. Cùng với lợi ích kinh tế đất thu được thì Nhà nước đã phải
đối mặt với các vấn đề mất đất sản xuất của người dân, bồi thường giá trị đất và giải
quyết việc làm, an sinh xã hội và tình trạng ô nhiễm môi trường,…
Thanh Oai là một huyện ven đô của thành phố Hà Nội có tổng diện tích đất tự
nhiên 12385,56 ha với 8397,64 ha là đất nông nghiệp. Trong giai đoạn từ năm 2005
đến nay dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã có khoảng 510 ha
đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp.
Mặc dù huyện Thanh Oai đã cố gắng triển khai thực hiện công tác chuyển đổi
mục đích đất nông nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng còn gặp khá nhiều khó
khăn và các vấn đề cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi. Hiệu quả sử dụng đất

nông nghiệp sau khi chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp chưa cao và cần có
những đánh giá để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai.

1


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Thế Bá (chủ biên). Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. NXB Xây dựng,
2004.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam. Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ X.
3. Đảng Cộng sản Việt Nam. Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ XI.
4. Đỗ Nguyên Hải (1999), “Xác định chỉ tiêu đánh giá chất lượng môi trường trong
quản lý sử dụng đất đai bền vững cho sản xuất nông nghiệp”, Khoa học đất, (11),
trang 120.
5. Nguyễn Đình Hợi (1993), Kinh tế tổ chức và quản lý sản xuất kinh doanh nông
nghiệp, NXB Thống kê, Hà Nội.
6. Doãn Khánh (9/2000), “Xuất khẩu hàng hoá Việt Nam 10 năm qua”, Tạp chí cộng
sản, (Số17), trang 41.
7. Lê Quốc Lý. Công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn- vấn đề và giải
pháp. NXB Khoa học Kỹ thuật, 2010.
8. Luật đất đai 2003. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, 2004
9. Phan Sĩ Mẫn, Nguyễn Việt Anh (2001), “Định hướng và tổ chức phát triển nền
nông nghiệp hàng hoá”, Tạp chí nghiên cứu kinh tế, (273), trang 21- 29.
10. Ngân hàng phát triển châu Á(ADB), Dự báo quá trình đô thị hóa của một số khu
vực trên thế giới. 2010
11. Ngân hàng Thế giới, Báo cáo Đánh giá Đô thị hóa ở Việt Nam, 2010
12. Nghị định số 88/CP ngày 17-8- 1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô
thị.
13. Đàm Trung Phường. Đô thị Việt Nam. NXB Xây dựng, Hà Nội, 1995.
14. Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF), Tổng hợp từ Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới 2013,

tháng 4/2013.
15. Tổ chức Liên Hợp Quốc. Sử dụng hợp lí các nguồn dự trữ của sinh quyển. 1971
(bản dịch).
16. Từ điển Wikipedia tiếng Việt.
17. UBND Thành phố Hà Nội. Báo cáo quy hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến
2020

80


18. UBND huyện Thanh Oai. Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai đến
2020.
19. UBND huyện Thanh Oai. Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội các năm từ
2005 đến 2013
20. UBND huyện Thanh Oai. Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai các năm 2005, 2010
và 2013.

81