Bất động sản, động sản và ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản

LỜI MỞ ĐẦU
Tài sản là vấn đề đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và
quan hệ pháp luật nói riêng. Tài sản tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cũng
phong phú và đa dạng. Mỗi loại tài sản lại có những đặc tính khác nhau do đó cần
thiết phải có một cơ chế pháp lí điều chỉnh riêng. Vì vậy, việc phân loại tài sản có ý
nghĩa quan trọng không chỉ trong hoạt động lập pháp, mà còn trong thực tiễn áp
dụng pháp luật.
BLDS năm 2005 phân loại tài sản theo nhiều cách khác nhau: động sản – bất
động sản, tài sản hữu hình – tài sản vô hình, tài sản chung – tài sản riêng... Song,
cách phân loại cơ bản và phổ biến trong pháp luật của hầu hết các nước là phân
chia tài sản thành động sản và bất động sản. Cách phân loại này được áp dụng cho
tất cả các nguồn của cải. Bài viết này tập trung đề cập đến cách phân loại tài sản
thành Bất động sản và động sản và ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành động
sản và bất động sản đối với việc xây dựng pháp luật cũng như áp dụng pháp luật
vào thực tiễn.

NỘI DUNG
I - Khái niệm động sản và bất động sản
Trước khi đi vào tìm hiểu về khái niệm động sản và bất động sản, ta cần phải
đi từ khái niệm Tài sản. Thuật ngữ tài sản có thể được hiểu trên hai phương diện:
+ Theo quan niệm thông thường: Tài sản là của cải vật chất tồn tại dưới dạng
cụ thể, được con người sử dụng và được nhận biết bằng giác quan tiếp xúc như
giường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền…hiểu theo nghĩa thông thường rộng hơn thì
tài sản là: “Của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”. Với nghĩa
này tài sản luôn gắn với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định. Do đó
quan niệm về tài sản cũng thay đổi theo xã hội đối với của cải trong xã hội đó.

1


+ Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử dụng để

mang lại lợi ích. Của cải là một khái niệm luôn luôn có sự biến đổi về giá trị vật
chất và được pháp luật qui định về chế độ pháp lý đối với nó.
Luật Dân sự Việt Nam thừa nhận tài sản theo nghĩa rộng, theo đó, tài sản bao
gồm các vật và quyền tài sản trên các vật đó. Mặc dù không đưa ra định nghĩa về
tài sản nhưng Điều 163 BLDS năm 2005 xác định tài sản bao gồm vật, tiền, các
giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Để phân biệt động sản – bất động sản Bộ luật Dân sự đã dùng phương pháp
loại trừ để xác định một tài sản là động sản hay bất động sản. Tức là quy định cụ
thể về bất động sản và loại trừ những gì là bất động sản thì còn lại chính là động
sản. Cụ thể tại Điều 174 BLDS năm 2005 quy định như sau:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Việc phân biệt động sản và bất động sản chủ yếu dựa trên tính chất vật lý
không di dời được về mặt cơ học và giá trị kinh tế. Theo qui định tại khoản 1 Điều
174 BLDS, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau
đây:
-

Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài
sản đó, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Cây

-

cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất.
Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: Đó là các

tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng gắn vào đất do hoạt động có ý

2


thức của con người và gây hư hỏng nếu tách rời khỏi đất đều được coi là bất
động sản. Ví dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống
đường nước trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng gắn vào tường, trần một
-

cách kiên cố.
Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể
trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy
định những tài sản khác là bất động sản. Điểm d, khoản 1 Điều 174 BLDS đã
quy định “…bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy
định”. Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản theo Điều 6,
Luật Kinh doanh bất động sản. Như vậy, bất động sản khác có thể là vật hoặc
quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai.
Dựa vào khoản 2 điều 174 “Động sản là những tài sản không phải bất động

sản.”, có thể thấy, những vật còn lại, vật không cô định trên đất (bán, ghế, xe máy,
ô tô, điện thoại,…); vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm,…) hoặc đã bị tách
rời khỏi đất (lúa đã gặt, quả đã hái, khoáng sản đã khai thác,…) thì là động sản.
II. Ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản:
Cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cách phân loại chủ
yếu dựa vào đặc tính vật lí có thể di dời được hay không của tài sản. Cách phân loại
này là tiêu chí mà hầu hết pháp luật các nước trên thế giới đều áp dụng bởi việc xác
lập, thực hiện giao dịch liên quan đến hai loại tài sản này rất khác nhau cần phải có
quy phạm điều chỉnh riêng đối với từng loại. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, việc
phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có rất nhiều ý nghĩa, bởi tài sản là

công cụ quan trọng trong đời sỗng xã hội, nó liên quan đến hang loạt các vấn đề
pháp lý như: thuế, thừa kế, hiệu lực của hợp đồng,... cũng như trong thực tiễn thi
hành. Sau đây là một số lí luận về ý nghĩa của việc phân chia tài sản thành động sản
và bất động sản.

3


1. Xác lập thủ tục đăng kí đối với động sản và bất động sản.
Quyền sở hữu tài sản là một quyền cơ bản, quan trọng. Khi quyền sở hữu đã
thuộc về một chủ thể thì chủ thể đó có quyền tuyên bố với người khác là mình đang
sở hữu tài sản đó. Còn những chủ thể khác phải tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể
đó. Để mọi người biết về quyền sở hữu của mình thì phải có cơ chế công khai
quyền.
Theo Điều 167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu đối với bất động sản
được đăng kí theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đăng kí bất động sản.
Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác”.
Như vậy, đối với động sản: chiếm hữu là cách biểu thị công khai quyền sở
hữu. Tuy nhiên Đối với bất động sản: đăng kí là biện pháp công khai các quyền về
bất động sản. Để được công nhận là chủ sở hữu, về nguyên tắc, người có động sản
phải thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, từ đó chủ thể sẽ có bằng chứng chứng
minh mình là chủ sở hữu của tài sản. Ngoài ra, đối với tài sản có giá trị khác như
các phương tiên giao thông: ôtô, xe máy, tàu biển… thì cũng có chế độ đăng kí (để
nhà nước quản lí nhằm đảm bảo an toàn giao thông).
2. Xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với động sản và bất động
sản
Theo điều 168 BLDS 2005 quy định:
“1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quý định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động
sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

4


Theo quy định của điều này thì việc chuyển giao quyền sở hữu đối với bất
động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật
có quy định khác. Như vậy, đăng kí là điều kiện để làm phát sinh hiệu lực của sự
chuyển dịch quyền sở hữu và các quyền khác đối với bất động sản (ví dụ như
quyền sử đụng đất), nếu không có đăng kí thì sự chuyển dịch các quyền đó không
có hiệu lực.
Trong khi đó, Đối với động sản, việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản
có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác. Nếu coi việc chiếm hữu công khai là cách biểu thị quyền sở hữu đối
với động sản thì thời điểm việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có thể coi là
thời điểm động sản được chuyển giao, người sở hữu mới chiếm hữu động sản.
3. Xác định thời hạn, thời hiệu và các thủ tục khác trong hợp đồng dân sự:
Mỗi loại tài sản lại có những đặc trưng riêng và khi chúng trở thành đối
tượng của hợp đồng dân sự thì pháp luật cũng quy định khác nhau trong những vấn
đề của hợp đồng dân sự. cụ thể:
-

Tại Điều 247 BLDS 2005, về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu:
đối với trường hợp chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật,
nhưng ngay tình, liên tục, công khai thì nếu việc chiếm hữu tài sản đó được
thực hiện trong vòng mười năm đối với động sản và ba mươi năm đối với bất
động sản thì người chiếm hữu hoặc được hưởng lợi từ tài sản sẽ trở thành
chủ sở hữu đối với tài sản. Trừ trường hợp tài sản chiếm hữu là tài sản thuộc
sở hữu nhà nước thì hoàn toàn không áp dụng thời hiệu này.

-

Xác định thời hạn trong hợp đồng dân sự: thời hạn thông báo công khai tài
sản bán đấu giá chậm nhất là bảy ngày đối với động sản, ba mươi ngày đối
với bất động sản (Khoản 1, Điều 457, BLDS 2005)

5


-

Thời gian chuộc lại đối với tài sản đã bán trong hợp đồng mua bán có quyền
chuộc lại sau một thời hạn không quá một năm đối với động sản là và năm
năm đối với bất động sản (Khoản 1, Điều 462, BLDS 2005).

4. Xác định được các quyền năng của chủ thể đối với từng loại tài sản nhất
định
Đối với mỗi loại tài sản, chủ thể lại có những quyền năng khác nhau. Đối với
động sản, chủ sở hữu là người có quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng. Người chủ
sở hữu có thể uỷ quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng cho người khác, hoặc
chuyển một trong số các quyền này cho người khác thông qua giao dịch dân sự.
Đối với bất động sản, với tính chất là tài sản gắn liền với đất đai, khó di dời và có
giá trị sử dụng lớn, nên vấn đề chủ sở hữu, quyền sử dụng bất động sản được quy
định rõ ràng và khác so với động sản. Đối với bất động sản là đất đai, pháp luật quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhưng chủ
thể sử dụng trực tiếp đất đai lại là những cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình…, những
chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng. (Quy định tại
Luật đất đai năm 2014, Điều 688 BLDS 2005…)
Đối với bất động sản do đặc tính vật lí của nó là khó có thể di dời nên việc

thực hiện quyền năng của quyền sở hữu, sử dụng đối với loại tài sản này sẽ gặp
những hạn chế nhất định. Chính vì vậy, pháp luật cũng đã ghi nhận cho các chủ thể
có những quyền năng nhất định đối với tài sản của người khác đề bất động sản có
thể khai thác được công dụng một cách tốt nhất đó là quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong
bộ luật dân sự từ Điều 273 đến Điều 278. Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở
hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu
của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí

6


ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách
hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”
Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm:
-

Quyền sử dụng hạn chế hoặc các quyền liên quan khác với bất động sản liền
kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật ( Điều

-

274).
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (Điều 275).
Quyền mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề

-

(Điều 276).
Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 277).

Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều278).

5. Xác định địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong trường hợp các bên
không có thoả thuận.
Khoản 2 Điều 284 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp không có
thoả thuận thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xác định như sau:
a) Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ dân sự là bất động sản;
b) Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ dân sự
không phải là bất động sản.
Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải báo cho bên có nghĩa
vụ và phải chịu chi phí tăng lên do việc thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở, trừ trường
hợp có thoả thuận khác”
Như vậy, Địa điểm thực hiện nghĩa vụ dân sự là khác nhau đối với từng
trường hợp đối tượng của nghĩa vụ dấn sự là động sản hay bất động sản. Nếu là bất
động sản thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ là nơi có bất động sản còn nếu là động sản
thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ sẽ là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền. Pháp
luật quy định sự khác nhau như vậy chủ yếu bởi tính chất vật lí khó di dời của bất
động sản và dễ di dời của động sản.

7


6. Xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu.
Căn cứ xác lập quyền sở hữu là những sự kiện pháp lí do pháp luật quy định
mà khi xuất hiện những sự kiện đó thì quyền sở hữu của một chủ thể đối với tài sản
sẽ được phát sinh.
Việc xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa pháp lí vô cùng quan
trọng, bởi pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ các quyền của chủ sở hữu nếu quyền
đó được xác lập trên những căn cứ do pháp luật quy định được khái quát tại điều
170 BLDS.

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa rất lớn đối
với việc xác lập quyền sở hữu tài sản. Trong một số căn cứ xác lập quyền sở hữu,
bản chất của tài sản có ý nghĩa quyết định, và có sự khác nhau rất lớn giữa tài sản là
động sản và bất động sản. Ý nghĩa đó thể hiện qua một số điều luật sau:
•

Khoản 2, 3 Điều 236 BLDS quy định: “Khi một người sáp nhập tài sản là động
sản của người khác vào tài sản là động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải
biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở
hữu tài sản bị sáp nhập thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có một trong các quyền
sau đây:
a) Yêu cầu người sáp nhập tài sản giao tài sản mới cho mình và thanh toán
cho người sáp nhập giá trị tài sản của người đó;
b) Yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị phần tài sản của mình
và bồi thường thiệt hại, nếu không nhận tài sản mới.
3. Khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là
bất động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của
mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập thì chủ sở
hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị
phần tài sản của mình và bồi thường thiệt hại.”
8


Khi xem xét đến vấn đề sáp nhập, trước hết chúng ta phải xét đến tài sản
trước khi sáp nhập. việc xác định tài sản trước khi sáp nhập có ý nghĩa quan trọng
trong việc xác định vật mới sau khi đã sáp nhập, cụ thể:
-

Khi sáp nhập động sản với động sản, tài sản sau khi sáp nhập có thể là động
sản hoặc bất động sản. (Ví dụ như sáp nhập các linh kiện tạo thành một chiếc

-

xe máy hoàn chỉnh, sáp nhập vật liệu xây dựng thành ngôi nhà…)
Khi sáp nhập các bất động sản với nhau, tài sản sau khi sáp nhập luôn luôn là

-

bất động sản.
Khi sáp nhập động sản với bất động sản, tài sản sau khi sáp nhập luôn luôn là
bất động sản.
Tài sản mới tạo thành thường là tài sản kết hợp giá trị sử dụng của các tài sản

đem sáp nhập. Xác định tài sản là động sản hay bất động sản là một bước quan
trọng trong việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản mới sau khi sáp nhập. BLDS
năm 2005 có quy định về việc sáp nhập tài sản là động sản với động sản và tài sản
là động sản với tài sản là bất động sản.
Theo Khoản 2 Điều 236, Trong trường hợp một người đem sáp nhập tài sản
là động sản của người khác với tài sản là động sản của mình, mà không có sự đồng
ý của họ, thì BLDS bảo vệ quyền sở hữu cho người ngay tình, ở đây là người có tài
sản bị người khác đem đi sáp nhập ngoài ý chí của họ. Quyền sở hữu đối với vật
mới tạo thành có thể thuộc về chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập hoặc thuộc về
người sáp nhập, tùy theo sự lựa chọn của chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập. Chủ
sở hữu tài sản bị đem sáp nhập có thể yêu cầu người sáp nhập giao tài sản mới cho
mình và thành toán cho người sáp nhập phần giá trị tài sản của người đó hoặc nếu
không nhận tài sản mới tạo thành, thì chủ sở hữu tài sản đem sáp nhập có quyền
yêu cầu người sáp nhập thanh toán giá trị tài sản của mình và bồi thường thiệt hại.
Còn Đối với trường hợp sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài
sản là bất động sản của mình, mặc dù chủ sở hữu bất động sản đã biết hoặc phải
biết động sản đem sát nhập đó không phải của mình và cũng không được sự đồng ý

9


của chủ sở hữu động sản bị sát nhập ở Khoản 3 Điều 236 thì BLDS cũng bảo vệ
quyền lợi cho người ngay tình, chủ sở hữu động sản bị sát nhập có quyền yêu cầu
người sát nhập thanh toán giá trị phần tài sản và bồi thường thiệt hại. Sở dĩ có quy
định như vậy bởi trên thực tế, sau khi sáp nhập thì bất động sản là vật chính còn
động sản là vật phụ, chủ sở hữu của động sản khó đòi lại được tài sản của mình bị
đem đi sáp nhập, vì vậy quy định bồi thường thiệt hại là hợp lý trong trường hợp
này
•

Điều 239 BLDS Xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ, vật không xác định được
chủ sở hữu quy định: “1. Vật vô chủ là vật mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu
đối với vật đó.
Người đã phát hiện vật vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó
theo quy định của pháp luật; nếu vật được phát hiện là bất động sản thì thuộc Nhà
nước.
2. Người phát hiện vật không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo
hoặc giao nộp cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công an cơ sở gần
nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại.
Việc giao nộp phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ họ, tên, địa chỉ của
người giao nộp, người nhận, tình trạng, số lượng, khối lượng tài sản giao nộp. Uỷ
ban nhân dân hoặc công an cơ sở đã nhận vật phải thông báo cho người phát hiện
về kết quả xác định chủ sở hữu.
Trong trường hợp vật không xác định được ai là chủ sở hữu là động sản thì
sau một năm, kể từ ngày thông báo công khai, mà vẫn không xác định được ai là
chủ sở hữu thì động sản đó thuộc sở hữu của người phát hiện theo quy định của
pháp luật; nếu vật là bất động sản thì sau năm năm, kể từ ngày thông báo công
khai vẫn chưa xác định được ai là chủ sở hữu thì bất động sản đó thuộc Nhà nước;

người phát hiện được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật.”
10


Trong việc xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ và vật không xác định
được chủ sở hữu. Việc quy định riêng đối với mỗi loại tài sản là động sản hay tài
sản là bất động sản cũng có vị trí rất quan trọng.
Vật chỉ được coi là vật vô chủ khi biết chắc chắn rằng, chủ sở hữu đã từ bỏ
quyền sỏ hữu đối với vật đó. Sự từ bỏ quyền sở hữu được chủ sở hữu thực hiện
bằng lời tuyên bố (bằng văn bản hay bằng miệng) hay bằng một hành vi cụ thể. Vật
vô chủ, vật không xác định được ai là chủ sở hữu có thể là động sản hoặc bất động
sản. Trong trường hợp người phát hiện ra vật vô chủ là động sản thì có quyền sở
hữu đối với vật đó, nếu vật phát hiện là là bất động sản thì thuộc về Nhà nước.
Nếu phát hiện một vật mà chưa có căn cứ để xác định rằng chủ sở hữu đã từ
bỏ quyền sở hữu đối với vật đó, thì vật đó được coi là vật không xác định được ai là
chủ sở hữu. Khi tìm ra vật không xác định được chủ sở hữu mà sau khi thực hiện
đầy đủ các thủ tục tìm chủ sở hữu mà vẫn không xác định được chủ sở hữu của tài
sản đó, thì BLDS áp dụng thời hiệu để xác lập quyền sở hữu: Nếu tài sản là động
sản thì thuộc sở hữu của người phát hiện sau một năm kể từ ngày thông báo công
khai. Nếu tài sản là bất động sản, thì sau năm năm kể từ ngày thông báo công khai,
bất động sản đó thuộc sở hữu nhà nước.
7. Xác định phương thức bảo vệ quyền sở hữu.
Bảo vệ quyền sở hữu tài sản là những cách thức, biện pháp mà các chủ thể
quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp áp dụng để phòng ngừa những hành vi
xâm phạm sở hữu sẽ xảy ra hoặc yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xử lý những
hành vi xâm phạm đối với quyền sở hữu đã xảy ra. Trong luật dân sự quy định các
phương pháp bảo vệ quyền sở hữu thông qua biện pháp tự bảo vệ hoặc con đường
kiện đòi lại tài sản thông qua thiết chế Tòa án.
Các phương thức kiện dân sự có ý nghĩa rất lớn đối với việc bảo vệ quyền
của người chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp. Khi xác định phương thức

11


kiện dân sự đòi lại tài sản trong trường hợp tài sản thuộc sự chiếm hữu của người
chiếm hữu ngay tình, với động sản hay bất động sản lại có những điều kiện để chủ
thể có thể yêu cầu kiện đòi lại tài sản khác nhau. Những điều kiện đó được quy
định cụ thể tại Điều 257, 258 BLDS năm 2005.
Điều 257 BLDS quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng kí
quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động
sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường
hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không
có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là
hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị
lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Điều 258 BLDS quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở
hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình:“Chủ sở hữu được đòi lại
động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba
chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch
với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ
sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản
án, quyết định bị huỷ, sửa”.
Từ Điều 257 và 258 BLDS năm 2005 ta có thể thấy sự khác nhau tương đối
lớn giữa các điều kiện để đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu với
động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản. Trên thực tế, đối với tài sản
không phải đăng kí quyền sở hữu rất khó xác định được tài sản đó thuộc về ai nếu
chúng không có các dấu hiệu đặc biệt mà chỉ riêng chủ sở hữu vật đó mới có. vấn
đề này xuất phát bởi tính chất của tài sản là động sản, nên dễ dàng có thể di chuyển
chúng từ nơi này đến nơi khác. Dẫn đến việc người thứ ba có thể nhận được động
sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người không phải chủ sở hữu đích thực mà
không hề hay biết. Khác với Tài sản là động sản không phải đăng kí quyền sở hữu,

12


đối với tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản thì việc xác
định ai là chủ sở hữu tương đối dễ dàng bởi vì các loại tài sản này thường là các tài
sản có giá trị sử dụng lớn và chúng đều được đăng kí quyền sở hữu hoặc sử dụng
nên dễ dàng xác định chủ sở hữu qua đăng kí. Từ những tính chất khác biệt của các
loại tài sản trên pháp luật đã quy định như sau về quyền đòi lại tài sản từ người
chiếm hữu ngay tình.
Điều 257 quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng kí từ người
chiếm hữu ngay tình, trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được tài sản
này thông qua hợp đồng không có đến bù với người không có quyền định đoạt tài
sản. Ví dụ người chiếm hữu ngay tình được một người khác tặng cho động sản
không phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng người tặng lại không phải là người có
quyền định đoạt đối với tài sản đó, thì người chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản
này. Điều 257 BLDS cũng quy định rằng nếu người chiếm hữu ngay tình có được
động sản không phải đăng kí thông qua hợp đồng có đền bù với người không phải
chủ sở hữu tài sản thì chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền đòi lại động sản không phải
đăng kí nếu động sản đó bị lấy trộm, cướp giật, lừa đảo, bị mất hoặc trường hợp bị
chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu. Ngoài những trường hợp đã nêu ở trên, chủ
sở hữu không được đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình.
Đối với tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản, quyền
đòi lại loại tài sản này của chủ sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình được quy định
ở điều 258 BLDS. Về nguyên tắc, người chiếm hữu ngay tình luôn phải trả lại chủ
sở hữu động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản khi chủ sở hữu kiện
đòi lại tài sản dựa trên các chứng mà chủ thể này đưa ra. Chứng cứ xác thực nhất
thường được đưa ra đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng đất đối
với đất đai) mang tên mình. Tuy nhiên chủ sở hữu không được đòi lại tài sản đối
với hai trường hợp ngoại lệ sau: người chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này

13


thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không
phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
8. Xác định hình thức của hợp đồng.
Theo Điều 388 BLDS, Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Có nhiều loại hợp
đồng dân sự, mỗi loại hợp đồng dân sự lại có những quy định khác nhau về hình
thức cụ thể của từng loại. Khi đối tượng của hợp đồng dân sự là bất động sản thì
hình thức của hợp đồng dân sự thường là hình thức văn bản bởi đối tượng bất động
sản có giá trị sử dụng lớn, dễ xảy ra tranh chấp. Cụ thể ở một số loại hợp đồng sau:
-

Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn bản có chứng nhận công chứng hoặc chứng thức, trừ trường

-

hợp pháp luật có quy đinh khác. (theo Điều 450 BLDS 2005)
Về việc bán đấu giá bất động sản cũng phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng kí, nếu pháp luật quy định (Khoản 5

-

Điều 459 BLDS 2005).
Về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản là văn bản có công chứng,
chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản

-

phải đăng ký quyền sở hữu. (theo Khoản 1 Điều 467 BLDS 2005).
Quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở: Hợp đồng thuê nhà ở phải
được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có
công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác. (Điều 492 BLDS 2005).
Còn khi đối tượng của hợp đồng là động sản thì có thể là bằng lời nói hoặc

có thể là văn bản. Những quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia
vào hợp đồng dân sự dễ dàng thực hiện, hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên.
14


9. Xác định thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp.
Dưới góc độ tố tụng, việc xác định một tài sản là động sản hay bất động sản
còn có giá trị trong việc xác định thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải
quyết các tranh chấp. Căn cứ vào Điểm c Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự
quy định về Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Toà án theo lãnh thổ: “ c)
Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất
động sản.”. Như vậy, Theo quy định tại Điều 35, khi các tranh chấp về bất động
sản phát sinh thì Toà án nhân dân nơi có bất động sản đó mới có thẩm quyền giải
quyết các tranh chấp này.
10. việc xác định luật áp dụng trong trường hợp xác định quyền sở hữu có yếu
tố nước ngoài.
Một giá trị nữa cần kể đến của việc phân biệt tài sản thành động sản và bất
động sản là việc xác định luật áp dụng trong trường hợp xác định quyền sở hữu có
yếu tố nước ngoài hay các giao dịch có yếu tố nước ngoài, ví dụ như:
-

Hợp đồng liên quan đến bất động sản ở Việt Nam phải tuân theo pháp luật

-

Việt Nam (Khoản 2 Điều 769 BLDS);
Quyền sở hữu đối với động sản trên đường vận chuyển được xác định theo
pháp luật của nước nơi động sản được chuyển đến, nếu không có thoả thuận
khác. Việc phân biệt tài sản là động sản hoặc bất động sản được xác định
theo pháp luật của nước nơi có tài sản. Việc xác định quyền sở hữu đối với
tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt Nam phải tuân theo pháp luật về hàng
không dân dụng và pháp luật về hàng hải của Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam.( Khoản 2,3,4 Điều 766 BLDS).

III. Một số vấn đề về động sản và bất động sản

15


Bộ luật dân sự Việt Nam phân chia tài sản thành động sản và bất động sản.
Như đã nói ở trên, cách phân loại như vậy có nhiều ý nghĩa đối với việc xây dựng
pháp luật cũng như áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Tuy nhiên, Khi áp dụng luật
pháp vào thực tế cuộc sống, không tránh khỏi việc gặp phải nhiều vấn đề bất cập,
những vấn đề mà luật pháp chưa vươn tới điều chỉnh được khiến cho nảy sinh
nhiều mâu thuẫn, tranh chấp mà các cơ quan có thẩm quyền cũng khó mà giải
quyết được. Sau đây là một số vấn đề thực tiễn trong việc xem xét tài sản là động
sản và bất động sản ở nước ta hiện nay.
Tuy nhiên, vấn đề ở đây là BLDS 2005 lại không đưa ra được một tiêu chí cụ
thể nào để xác định một tài sản là bất động sản, thay vào đó lại chỉ liệt kê một cách
chúng chung các loại tài sản được coi là bất động sản. Nếu so với BLDS 1995 thì

khoản 1, điều 181 BLDS 1995 đã đưa ra được một tiêu chí chung để xác định bất
động sản đó là những tài sản có đặc tính cố định, gắn liền với đất đai, không có khả
năng tách rời khỏi đất, thông qua cách quy định: “Bất động sản là các tài sản không
di, dời được bao gồm:…”. Mặc dù vậy, tiêu chí này dường như lại quá cứng nhắc
dễ dẫn đến cách hiểu rằng bất động sản bắt buộc phải là những tài sản không có
khả năng di dời. Điều này đã được khắc phục tại BLDS 2005.
Thứ nhất, Nói đến vấn đề khái niệm “động sản” và “ bất động sản”, cả hai
Bộ luật dân sự của Việt Nam (năm 1995 và 2005) đều không đưa ra khái niệm về
bất động sản hay động sản, thay vào đó chỉ liệt kê một cách chung chung tài sản
nào là bất động sản rồi bằng phương pháp loại trừ suy ra tài sản nào là động sản.
Trên cơ sở của Điều 174 BLDS 2005 áp dụng vào thực tế, có những tài sản có thể
chuyển từ bất động sản sang động sản và ngược lại. Ví dụ Các thiết bị trong nhà,
hay công trình xây dựng khi được gắn chặt với nhà, công trình xây dựng thì các
thiết bị này được coi là bất động sản. Khi tháo rời các thiết bị này ra khỏi nhà hoặc
công trình xây dựng, chúng bi mất đi tính chất của một bất động sản là “không di
dời được” nên chúng lại trở thành động sản.
16


Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhận thấy rằng, Điều 174 BLDS 2005 về phân
loại tài sản thành bất động sản và động sản cần có quy định hướng dẫn cụ thể hơn
về các tài sản gắn liền với nhà và các công trình xây dựng phải có tính chất, mục
đích, công dụng và mức độ “gắn liền” như thế nào thì mới được gọi là bất động
sản. Trên thực tế, các bất động sản có thể được đem thế chấp để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Như vậy, một máy điều hoà gắn chặt với tường của một ngôi nhà,
nhưng chủ sở hữu có thể đem thế chấp riêng máy điều hoà nhiệt độ để đảm bảo thi
hành nghĩa vụ hay không? Một bức tranh gắn liền với tường của một ngôi nhà cũng
không thể coi riêng bức tranh đó là bất động sản được. Nên chăng các thiết bị gắn
trong nhà và các công trình xây dựng được coi là bất động sản không dựa vào tính
chất không thể di dời được mà phụ thuộc vào công dụng của các tài sản này? Bởi

tài sản này xét theo đặc điểm vật lí là động sản, nhưng nó lại được gắn vào bất
động sản như là những yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản và tự động
đi theo bất động sản trở thành bất động sản theo công dụng của chúng.
Thứ hai, Khi xét đến các quy định về đăng kí bất động sản ở nước ta, tuy đã
được đối mới với những quy định mới nhưng vẫn chưa hiệu quả, vẫn có nhiều điểm
bất hợp lí như:
-

trong một thời gian dài pháp luật hiện hành nước ta mới chỉ có các quy định
về đăng kí quyền sử dụng đất, đăng kí nhà ở, đăng kí công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, nhưng chưa có quy định cụ thể về đăng kí các loại tài
sản khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.
Việc chưa có quy định cụ thể như vậy, gây khó khăn cho các chủ thể trong
việc xác lập quyền sở hữu đối với các tài sản này, nảy sinh nhiều tranh chấp
khác gắn liền với đất đai, về tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây

-

dưng… mà chưa có hướng giải quyết rõ ràng.
đăng kí quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là các trình tự thủ tục
riêng biệt do các cơ quan có thẩm quyền khác nhau thực hiện. Điều này

17


khiến cho các chủ sở hữu phải thực hiện rất nhiều thủ tục hành chính cho
việc sử dụng các giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, đồng
thời cũng gây khó khăn cho việc xem xét các thông tin liên quan đến đất đai.
Thứ ba, đó là việc xác định phương thức kiện dân sự. Điều 258 BLDS 2005

quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản từ
người chiếm hữu ngay tình. Về mặt lí thuyết, người chiếm hữu ngay tình luôn phải
trả lại tài sản cho chủ sở hữu khi chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản dựa trên chứng cứ
xác nhận quyền sở hữu (giấy đăng kí quyền sở hữu đối với động sản và đăng kí
quyền sở hữu hoặc sử dụng với bất động sản được chủ sở hữu đứng tên trong đó).
Nhưng trên thực tế, đối với động sản phải đăng kí quyền sở hữu là các phương tiện
giao thông, khi các chủ thể đem phương tiện giao thông ra làm đối tượng của các
giao dịch dân sự, theo quy định của pháp luật thì người chủ sở hữu mới phải thực
hiện các thủ tục mà pháp luật về đăng kí quyền sở hữu yêu cầu, nhưng phần lớn
trên thực tế, các chủ sở hữu mới nhằm trốn các khoản thuế nộp cho nhà nước, do
mối quan hệ thân quen giữa các bên tham gia giao dịch hay vì tâm lý “ngại” đối với
thủ tục hành chính phức tạp mà họ đã không thực hiện các thủ tục này. Dẫn đến
nhiều tranh chấp rất phức tạp xảy ra mà các cơ quan có thẩm quyền vẫn không thể
giải quyết sao cho phù hợp với thực tế.
Ở nước ta, việc đăng kí quyền sở hữu đối với động sản phải đăng kí quyền sở
hữu và bất động sản đang quá nghiêng về mục tiêu quản lí của nhà nước đối với tài
sản phải đăng kí quyền sở hữu, sử dụng mà coi nhẹ ý nghĩa của việc bảo vệ quyền
sở hữu, sử dụng hợp pháp của chủ sở hữu. Đặc biệt là vấn đề ý thức thực hiện pháp
luật của người dân nước ta còn kém mà nhà nước lại thiếu các chế tài bắt buộc
trong các trường hợp này, các quy định cũng còn thiếu rõ ràng càng khiến cho việc

18


các chủ thể tham gia pháp luật dân sự khó khăn trong việc thực hiện và chưa thể tự
bảo vệ quyền lợi cho bản thân.

KẾT LUẬN
Tài sản là một chế định quan trọng trong bộ luật dân sự không chỉ của Việt
Nam của tất cả các quốc gia trên thế giới. Trong đó việc phân loại tài sản mang ý

nghĩa rất lớn mà đặc biệt là cách phân loại tài sản thành bất động sản và động sản.
Với cách phân loại này, Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã có rất nhiều điều
luật dựa trên sự khác biệt giữa động sản và bất động sản.
Trên cơ sở phân tích cách phân chia tài sản thành Bất động sản và động sản
và Tìm hiểu ý nghĩa của việc phân chia này đối với việc xây dựng pháp luật cũng
như áp dụng pháp luật. Nhận thức được vấn đề thực tiễn áp dụng vào điều chỉnh
các quan hệ xã hội trong cuộc sống vẫn còn nhiều bất cập, em xin đưa ra một số ý
kiến chủ quan nhằm khắc phục những vấn đề còn tồn tại về động sản và bất động
sản:
-

Các nhà xây dựng pháp luật nước ta cần xem xét sửa đổi bổ sung một số điều

-

luật còn chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tế cuộc sống.
Cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, các các nghị định, thông tư để

-

có thể nhanh chóng áp dụng, thực hiện pháp luật vào cuộc sống.
Nhà nước cần có các biện pháp đảm bảo cho luật được thực hiện khi ý thức
thực hiện pháp luật ở nước ta còn kém.

-

Pháp luật về dân sự của nước ta cần được bổ sung hơn và cần nâng cao tầm
quan trọng của việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể hơn
nữa.
Do nguồn tài liệu hạn hẹp nên bài viết còn nhiều thiếu sót. Rất mong nhận

được ý kiến đóng góp quý báu của Thầy, Cô để bài viết của em được hoàn thiện
hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
19


Tài liệu tham khảo
1.

Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 1,Trường đại học kiểm sát Hà Nội, nhà

2.
3.
4.
5.

xuất bản chính trị quốc gia.
Giáo trình Luật dân sự , Trường đại học luật Hà Nội
Bộ luật dân sự năm 2005, nhà xuất bản lao động.
Luật đất đai năm 2014
Bộ luật tố tụng dân sự năm

20