Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

NGUYỄN KIÊN TRUNG
Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 -2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên nghành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2010 - 2014
Lớp
: 42B - ĐCMT
Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Lê Duy

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn
thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông

Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề
nghiệp, tạo điều kiện cho em hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong
cuộc sống cũng như sự nghiệp sau này.
Em xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s. Nguyễn Lê Duy
cán bộ giảng dạy của bộ môn Trắc địa - khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình
chỉ bảo, giúp đỡ em thực hiện đề tài này.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới phòng Tài nguyên môi
trường thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em
trong suốt quá trình thực tập.
Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi
những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để
khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Tp Lạng Sơn, ngày 30 tháng 4 năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Kiên Trung


DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
UBND

:

Ủy ban nhân dân

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

NĐ

:

Nghị định

CP

:

Chính phủ

QĐ

:

Quyết định

TT

:

Thông tư

NN

:

Nhà nước

BTC

:

Bộ tài chính

BXD

:

Bộ xây dựng

BNV

:

Bộ nội vụ

TTLT

:

Thông tư liên tịch

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

BĐS

:

Bất động sản

VT

:

Vị trí

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

VH

:

Văn hóa

VD

:

Ví dụ


MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................ ........ ..............1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu ........................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài .............................................. 3
Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 4
2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai.......................................................... 4
2.1.1. Đất đai ......................................................................................................... 4
2.1.2. Thị trường đất đai .......................................................................................... 4
2.2. Giá đất ............................................................................................................ 5
2.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................... 5
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................. 6
2.2.3. Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đât............................................................9
2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................... 9
2.3. Định giá đất .................................................................................................... 11
2.3.1. Khái niệm .....................................................................................................11
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất ......................................................................... 12

2.3.3. Các phương pháp định giá đất ...................................................................... 13
2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ...................................... 18
2.4.1. Công tác định giá đất ở Úc ........................................................................... 18
2.4.2. Định giá đất ở Đức....................................................................................... 20
2.4.3. Định giá đất ở Malaysia ............................................................................... 22
2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn ...................................... 22
2.5.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................... 22


2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 24
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 27
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ............................... 27
3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ....................... 27
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................................................................... 27
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 .................................................................... 27
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 27
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................................. 28
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................. 28
3.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ............................................................ 29
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 30
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn .......................... 30

4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ........................................................................ 30
4.1.2. Kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ..................................................... 32
4.2. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn..................... 37
4.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn.......................................... 37
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn........................................38


4.2.3. Tình hình sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn............................................ 38
4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn

thành

phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 ............................................................40
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013................. 40
4.3.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp
của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013...............................................................42
4.3.3. Mức độ thực thi các văn bản pháp luật về giá đất của
thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013......................................................................43
4.3.4. Thực trạng giá đất ở của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................... 43
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2013.............................................................. 48
4.4.1. Yếu tố vị trí.................................................................................................. 48
4.4.2. Cơ sở hạ tầng ............................................................................................... 51
4.4.3. Đặc điểm thửa đất ........................................................................................ 53
4.4.4 Khả năng sinh lợi .......................................................................................... 55
4.4.5. Yếu tố khác .................................................................................................. 57
4.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................ 58
Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................... 60
5.1. Kết luận .......................................................................................................... 60
5.2. Đề nghị ........................................................................................................... 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 62


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2008-2012 ..................................................................................33
Bảng 4.2: Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2008-2012 ............................................................................................ 34
Bảng 4.3: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn năm 2013 ..... 8
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường

tại

các VT của đường, phố nhóm I............................................................................... 44
Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường

tại các

VT của đường, phố nhóm II ................................................................................. 46
Bảng 4.6: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại

các

VT của đường, phố nhóm III ................................................................................. 47
Bảng 4.7: Giá đất từng vị trí của các đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 (nhóm I),
đường Minh Khai (nhóm II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013...................50
Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước

giữa các

vị trí năm 2013 ...................................................................................................... 50
Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2013................. 51
Bảng 4.10: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của VT1 trên các đoạn đường điều tra .... 52
Bảng 4.11 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Bà Triệu đoạn 3 .......................... 54
Bảng 4.12: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I.............57


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 của thành phố Lạng Sơn .... 39
Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường
của các đường Trần Đăng Ninh 2 (nhóm I), đường Minh Khai

(nhóm

II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 .......................................................... 48
Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ............................. 56


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt
và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều
gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với
mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá
trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị
lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất,
chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý

muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn
dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn
nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp
phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được
các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Lạng Sơn là miền đất sử lâu đời nằm ở phía Đông Bắc của nước Việt
Nam. Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn là một Thành phố trẻ, Thành
phố thương mại cửa khẩu đang trên đà phát triển sôi động, là cửa ngõ giao lưu
kinh tế - văn hoá của cả nước với đất nước Trung Quốc và các nước Đông Á,
là địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế
trọng điểm của miền Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Tạo hóa đã ban
cho nơi đây nhiều ưu thế về vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa
thơ mộng của những danh lam thắng cảnh nổi tiếng đã đi vào thi ca như động
Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… cùng
các lễ hội truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc đã từng hấp dẫn khách bốn
phương từ ngàn xưa. Sự hội tụ của các điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn
cảnh lịch sử và con người đã tạo cho Thành phố Lạng Sơn thế mạnh phát triển
đô thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá của tỉnh Lạng Sơn và
vùng Đông Bắc Tổ quốc. Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội cũng như
đời sống của con người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trong Thành phố


2

ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề
khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình
trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn
Thành phố diễn ra rất phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc
xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh
lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu
hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế,
nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất góp phần thực hiện tốt
công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn Thành phố đồng thời được sự đồng
ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Lê Duy,
em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định
giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế... Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác,
khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương.


3

1.4. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:

- Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học
trên lớp.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
* Ý nghĩa thực tiễn:
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Tên viết tắt
UBND

:

Ủy ban nhân dân

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

NĐ

:

Nghị định

CP

:

Chính phủ

QĐ

:

Quyết định

TT

:

Thông tư

NN

:

Nhà nước

BTC

:

Bộ tài chính

BXD

:

Bộ xây dựng

BNV

:

Bộ nội vụ

TTLT

:

Thông tư liên tịch

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

BĐS

:

Bất động sản

VT

:

Vị trí

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

VH

:

Văn hóa

VD

:

Ví dụ


5

đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay.[D2]
2.2. Giá đất
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả
một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá
đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá
đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [D1]. Giá quyền sử dụng đất trên thị
trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều
giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do
UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá

đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [D1].
Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.


6

2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.2.2.1. Địa tô
Năm 1976, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra lý luận về địa tô hay
cong gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất. Từ đó, các nguyên tắc cơ bản
của tính thuế mà đến nay vẫn còn sử dụng ra đời. Khoảng 40 năm sau, nhà
kinh tế học David Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo nên
nguồn thu ổn định cho quốc gia. Năm 1987, Các Mác đã phát triển lý luận
kinh tế chính trị học của Adam Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh
tế chính trị về địa tô tư bản hoá.
Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản
xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô
gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ
chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu
ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm
thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn
tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm

thuê [D2]. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình
quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số
chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản
xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và
trung bình [D4].
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô
độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các
khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất
có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản
phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng


7

khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu
cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở
các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp,
thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc
của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của
sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ [D4].
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa
tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình
thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của
nông phẩm [D4].
2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho

nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải
xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là
như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng
chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chúng không quyết định giá đất đô thị
cao hơn giá đất nông nghiệp [D2].


8

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan
hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường
là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên
tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,

không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến
hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó,
đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là
đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu
thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng
quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ
các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung
cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của
cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong
tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai [D2].
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất
biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố
cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân
của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất
của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung
của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất [D2].
Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa


MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................ ........ ..............1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu ........................................................................................................... 2

1.4. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài .............................................. 3
Phần 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 4
2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai.......................................................... 4
2.1.1. Đất đai ......................................................................................................... 4
2.1.2. Thị trường đất đai .......................................................................................... 4
2.2. Giá đất ............................................................................................................ 5
2.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................... 5
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................. 6
2.2.3. Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đât............................................................9
2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................... 9
2.3. Định giá đất .................................................................................................... 11
2.3.1. Khái niệm .....................................................................................................11
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất ......................................................................... 12
2.3.3. Các phương pháp định giá đất ...................................................................... 13
2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ...................................... 18
2.4.1. Công tác định giá đất ở Úc ........................................................................... 18
2.4.2. Định giá đất ở Đức....................................................................................... 20
2.4.3. Định giá đất ở Malaysia ............................................................................... 22
2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn ...................................... 22
2.5.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................... 22


10

hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua
ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách

kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng
của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài
chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá
và mức lãi suất.
2.2.4.2 Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp
hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh
hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc
các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện… Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo…
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên
ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông…
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều
kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ
ô nhiễm tiếng ồn… cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình
nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập… ở khu vực.


11

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng đất,…
2.2.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá
cả của từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích của thửa đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích
sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất,…
2.3. Định giá đất
2.3.1. Khái niệm
ĐĐịnh giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều

khái niệm sử dụng trong lý thuyết Định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết


12

định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế [D2].
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất
2.3.2.1. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được
bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [D2].
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [D2].
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa
đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ
sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [D2].
2.3.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong
số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng
trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả [D2].


13

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp
pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó
có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định [D2].
2.3.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó
là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất mà các nhân
tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được
hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những
biến động của chúng [D2].
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt
và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu thành giá và
sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải
nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để
căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Trong việc định giá
đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động trong tương lai, mà

đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định
giá đất hợp lý, chính xác [D2].
2.3.3. Các phương pháp định giá đất
2.3.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa
đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của
thửa đất, loại đất cần định giá (Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP) [A2].
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất


2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 24
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................26
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 27
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ............................... 27
3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn ....................... 27
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 ................................................................... 27
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 .................................................................... 27
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp.............................................................................. 27

3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 27
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 27
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................................. 28
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................. 28
3.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ............................................................ 29
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 30
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn .......................... 30
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ........................................................................ 30
4.1.2. Kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn ..................................................... 32
4.2. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn..................... 37
4.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn.......................................... 37
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn........................................38


15

Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

−

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập thuần tuý hàng năm
Giá đất ước tính

thu được từ thửa đất
=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí
xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất
hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm
trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu
thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời
điểm xác định giá đất. Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ)
loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi
suất cao nhất tại địa phương [B1] [B2].
2.3.3.3. Phương pháp chiết trừ
a. Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể
thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất
tương tự với thửa đất cần định giá (Nghị định 123/2007/NĐ-CP) [A3].
b. Trình tự tiến hành

Phương pháp chiết trừ được xác định theo 5 bước sau [B2]:
Bước 1. Thu thập thông tin trên thị trường
Lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã


16

chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những
đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Thời gian của những thông tin
cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương
pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2. Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất của các bất động sản nói trên.
Bước 3. Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại của

=

các tài sản trên đất

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá

−

Phần giá trị
hao mòn

Bước 4. Tính toán giá trị của các thửa đất đã lựa chọn ở Bước 1
Giá trị của

thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất
động sản

Đơn giá của
thửa đất

=

−

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực
tiếp). Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [B2].
2.3.3.4. Phương pháp thặng dư
a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích

sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra
sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương
pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có
tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng
đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp [10].


17

b. Trình tự tiến hành
Phương pháp thặng dư được xác định theo 4 bước sau [B2]:
Bước 1. Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
Mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất được xác định
dựa vào: đặc điểm của khu đất; quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch
và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2. Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất
phân lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất. Việc
ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình
kiến trúc, đất phân lô… tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm
tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề
hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng
tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá
thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn
giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ
biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực
hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá
trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển

=

n TR
i
∑
i
i=0 (1+r)