Phân tích đánh giá dự án hà đô centrosa garden

Công ty Cổ phần Đầu tư Khương Thịnh
125 Nguyễn Cửu Vân, P.17, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM
MST: 0312 586 220

Tp. Hồ Chí Minh, Ngày 06 tháng 09 năm 2016

PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ
DỰ ÁN CĂN HỘ HÀ ĐÔ CENTROSA GARDEN
LỜI NGỎ
Kính gửi Quý Khách Hàng đang quan tâm về dự án căn hộ Hà Đô Centrosa Garden.

Tôi là Trần Trung Thái – nhân viên kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư Khương Thịnh.
Bài phân tích và đánh giá dự án Căn hộ Hà Đô Centrosa Garden của tôi dưới đây mục đích là hỗ
trợ Quý khách hàng về thông tin dự án, cũng như đánh giá chủ quan dự án Căn hộ Hà Đô
Centrosa Garden nhằm giúp Quý khách có cái nhìn tổng quan và đầy đủ về dự án để có thể đưa
ra quyết định giao dịch đối với dự án một cách kịp thời, chính xác và đúng đắn.

Nội dung trình bày gồm có:
1.
2.
3.

Thông tin dự án Căn hộ Hà Đô Centrosa Garden.
Phân tích đánh giá dự án Căn hộ Hà Đô Centrosa Garden.
Kết luận.

Người thực hiện:
Name: Trần Trung Thái
(Chuyên viên môi giới BĐS – Chứng chỉ hành nghề số: 15610-TPHCM)
Phone: 09 3545 3292 | 08 686 11 247
Email:

Website:


1. THÔNG TIN DỰ ÁN CĂN HỘ HÀ ĐÔ CENTROSA GARDEN

Phối cảnh dự án hà đô centrosa garden
















Tên chính thức: HÀ ĐÔ CENTROSA GARDEN.
Vị trí dự án: Số 200 đường 3/2, Quận 10, Tp. HCM.
Chủ đầu tư: Tập đoàn Hà Đô.
Quy mô dự án: Gần 7ha, quỹ đất dự án lớn nhất quận 3, 5, 10.
Đơn vị thiết kế cảnh quan: Archetype Pháp.
Hồ sơ pháp lý: đầy đủ, rõ ràng.
Tiện ích nội khu: bệnh viện, trường học 3 cấp I II III, siêu thị, hồ bơi, gym, thư viện,
khu BBQ, công viên, quảng trường…

Khu căn hộ cao tầng: Tổng cộng 8 tòa tháp cao 30 tầng.
Tổng số căn hộ: 2187 căn.
Hình thức sở hữu: Sổ hồng vĩnh viễn từng căn.
Mật độ xây dựng: 39.5%.
Khởi công: 05/2016.
Lộ giới của các đường nội khu: 12-21m.
Giá đợt mở bán đầu tiên (08/2016): từ 41tr-47tr/m2 (đã có VAT, thông thủy), tùy tầng
tùy view, nội thất cao cấp hoàn thiện cơ bản nhập khẩu từ Châu Âu.


a) VỊ TRÍ DỰ ÁN CĂN HỘ CAO CẤP HADO CENTROSA GARDEN
Vị trí dự án: Số 200 đường 3/2, Phường 12, Quận 10.

b) QUY HOẠCH HADO CENTROSA GARDEN
Hà Đô Centrosa Garden chia làm nhiều phân khu từ khu căn hộ cao tầng đến nhà phố liền kế,
khu trường học, dịch vụ thương mại sang trọng.
-

Khu thấp tầng nhà phố liền kế: được quy hoạch trên tổng diện tích 10.628 m2.



-

Số lượng : 115 căn.
Số tầng : Cao từ 4 – 5 tầng.

Khu căn hộ Hà Đô Centrosa Garden: được quy hoạch làm khu căn hộ cao cấp với tổng
diện tích hơn 33.660 m2.





Số block căn hộ: 8 block.
Chiều cao: 30 tầng.
Số căn hộ: 2187 căn.

Dự án có tổng cộng 4 lối vào:
 Cổng số 1: số 118 đường 3/2, phường 12, Quận 10 (lộ giới 20m).
 Cổng số 2: Số 200 Đường 3/2, P12, Quận 10 (lộ giới 40m).
 Cổng số 3: 198 Đường Cao Thắng, phường 12, Quận 10, rộng 40m mặt tiền Cao
Thắng.
 Cổng số 4: Lối vào từ hẻm 285 đường Cách Mạng Tháng 8 (trục đường 20m kết nối
đường 3/2 và hẻm 285 ). Cổng phụ: Hẻm 283 Cách Mạng Tháng Tám, Phường 12,
Quận 10. (Lộ giới 12m).


Tiện ích

Phòng tập Gym

Hồ bơi tràn chuẩn Olympic

Phòng đọc sách

21 khu vườn tản bộ và vườn chân mây

c) MẶT BẰNG CĂN HỘ HADO CENTROSA GARDEN QUẬN 10
Mặt bằng block căn hộ Orchid 1
Với 2 hướng view chính của block Orchid sẽ là TÂY BẮC & ĐÔNG NAM.

Mặt bằng tầng điển hình tòa Orchid 1.


Mặt bằng tầng điển hình tòa Orchid 2.


Hiện nay, Hà Đô chính thức mở bán block căn hộ Orchid 1 và Orchid 2 với nhiều căn hộ có view khá đẹp. Điểm đặc biệt của
block Orchid 1 có 2 sàn có thiết kế đặc biệt kèm hồ bơi và sân vườn rất đẹp. Cư dân sống trên các tầng cao không phải xuống dưới
tầng trệt mới có thể tận hưởng tiện ích của căn hộ.

Thiết kế 3D các loại căn hộ chính 1 Phòng Ngủ – 2 Phòng Ngủ – 3 Phòng Ngủ tại block Orchid 1 và 2.

1 Phòng Ngủ (52 m2)

2 Phòng Ngủ (77 – 79 m2)

2 Phòng Ngủ + 1 Phòng đa năng

3 Phòng Ngủ +1 Phòng đa năng

(87 – 98 m2)

(123 m2)


2. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN HÀ ĐÔ CENTROSA GARDEN

Để đánh giá dự án chúng ta cần căn cứ dựa trên các yếu tố cấu thành nên giá trị căn hộ như:
vị trí – quy mô, năng lực Chủ đầu tư, tiện ích, thiết kế - nhà mẫu, GIÁ,…
a) ĐÁNH GIÁ VỀ VỊ TRÍ, QUY MÔ:
 VỊ TRÍ
Hado Centrosa Garden có vị trí TỐT NHẤT so với các dự án BĐS trên địa bàn Quận 10.
Hado Centrosa Garden là dự án căn hộ chung cư cao cấp nằm mặt tiền đường 3/2 nổi tiếng
xanh mát với hàng xà cừ lâu năm và là con đường sầm uất nhất của Quận 10 (nằm giữa đoạn Cao
Thắng và Cách Mạng Tháng Tám). Dự án tọa lạc khu vực trung tâm Quận 10 với đường 3/2 kết nối
giao thông vô cùng thuận tiện. Có thể nói là khu trung tâm của trung tâm Sài Gòn.
Hà Đô Centrosa Garden đang nằm tại vị trí đắc địa nhất quận 10, với giao thông thuận tiện di
chuyển về tất cả các quận nội thành và ngoại thành. Từ vị trí này, chúng ta chỉ cần mất từ 2 – 5 phút
là có thể tiếp cận tất cả các tiện ích cao cấp của khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh như:









Siêu thị Maximax, Rạp chiếu phim BHDstar.
Dinh Độc Lập.
Công viên Kỳ Hòa, công viên Tao Đàn.
Sân khấu Lan Anh.
Nhà thi đấu Phú Thọ, sân vận động Thống Nhất.
Ga Hòa Hưng.
Hệ thống bệnh viện Bình Dân, bệnh viện Từ Dũ, bệnh viện Chợ Rẫy…
Trung tâm quận 1 và quận 3 chỉ mất 5 phút đi xe máy, đi đâu cũng gần cả.

Đặc biệt là Tuyến Metro số 2 sẽ đi ngang dự án căn hộ Hà Đô Centrosa Garden với nhà ga Dân
Chủ chỉ cách dự án 150m. Hiện tại tuyến Metro số 2 đang chuẩn bị giải phóng mặt bằng và dự kiến
sẽ đi vào hoạt động sau tuyến metro số 1 là 3 năm.
Khi tuyến Metro số 2 này hình thành thì giá trị của dự án sẽ được tăng lên cao, căn hộ sẽ dễ dàng
sinh lợi. Khách hàng mua để ở cũng sẽ được hưởng tiện ích này, sau này di chuyển đến các vị trí khác
đều rất nhanh và tiết kiệm chi phí.
Khá nhiều khách hàng lo ngại vấn đề kẹt xe của khu vực Vòng Xoay Dân Chủ.
Thực sự đây là một vấn đề còn tồn đọng của khu vực này nói riêng và cả Sài Gòn nói chung. Vào
giờ cao điểm, lượng xe đổ về khá đông nên đi lại sẽ hơi chậm. Ngoài ra, khi trời mưa, ngập nước cục
bộ càng làm cho kẹt xe nặng và lâu hơn.


Nhưng ta cần nhìn lại, khía cạnh khác, sở dĩ như vậy là do Vòng Xoay Dân Chủ là khu vực trung
tâm, mọi phương tiện giao thông, mọi cư dân ở khu vực khác đều phải di chuyển qua khu vực này để
đi học, đi làm, đi chơi… các phương tiện giao thông đều dồn về đây làm ùn tắt giao thông là điều dễ
hiểu.
Tuy nhiên, chắc chắn, nếu sinh sống tại khu vực này, chúng ta ko cần phải đi đâu xa, không cần
phải di chuyển nhiều như cư dân ở các khu vực khác. Từ đây ta có thể di chuyển sang các khu vực
khác, các quận khác đều rất là GẦN, tiết kiệm thời gian, tiết kiệm chi phí. Trong tương lai Thành
Phố sẽ thực hiện các phương án và giải pháp để giải quyết triệt để tình trạng kẹt xe ở khu vực này để
cư dân sinh sống thuận tiện.
Hơn nữa, dự án Hà Đô có đến 4 cổng ra vào, CMT8, Cao Thắng, 3/2, và hệ thống đường nội bộ,
cư dân có thể linh hoạt di chuyển dễ dàng. Như vậy, vấn đề kẹt xe không phải là trở ngại đối với dự
án Hà Đô.

 QUY MÔ:
Hà Đô Centrosa Garden được phát triển trên quỹ đất rộng gần 7ha. Mảnh đất Vàng này, trước
đây thuộc quản lý của Bộ Tư lệnh Công Binh (Nhà máy Z756). Được Ủy Ban Nhân dân Thành Phố
thu hồi và chấp thuận cho Công ty Cổ phần Hà Đô – 756 Sài Gòn sử dụng đất để đầu tư dự án khu

nhà ở Hà Đô Centrosa Garden. (Theo Quyết định số 4327/QĐ-UBND ngày 06/11/2016 của UBND
Tp.HCM).
Đây là diện tích đất lớn nhất trong khu vực nội thành còn sót lại của thành phố. Được phát triển
thành 2 khu nhà ở gồm: 8 tòa tháp cao 30 tầng với tổng số 2187 căn hộ cao cấp cao tầng, và khu nhà
phố thấp tầng với 115 căn nhà phố liền kề.
Với quy mô như vậy thì đây là một dự án bất động sản LỚN NHẤT khu vực quận 10.
Kết luận: Với vị trí và quy mô khủng như vậy, giá trị gia tăng căn hộ Hado Centrosa Garden chắc
chắn sẽ tăng cao.
b) ĐÁNH GIÁ VỀ NĂNG LỰC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ
Tập đoàn Hà Đô đã trở thành Tập đoàn đầu tư, xây dựng, tư vấn và kinh doanh hùng mạnh. Với
12 công ty thành viên hoạt động chuyên nghiệp trên từng lĩnh vực, Tập đoàn Hà Đô luôn đạt được
thành công trong mọi công trình, dự án và được đối tác, khách hàng và các nhà đầu tư tin cậy, đánh
giá cao.
 26 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển BĐS.
 Top 10 CĐT BĐS uy tín nhất Việt Nam.
 Top 50 Công ty kinh doanh hiệu quả nhất 2015.
Truyền thống và uy tín của Tập đoàn Hà Đô bắt nguồn chính từ truyền thống của những người
lính luôn đi đầu trong công cuộc bảo vệ và kiến thiết đất nước. Do đó, thương hiệu Hà Đô luôn hàm
chứa sự tận tâm quên mình, tính chuyên nghiệp, sự sáng tạo và sung sức của tuổi trẻ.
Các dự án tiêu biểu của Tập Đoàn Hà Đô làm chủ đầu tư:








Hado Villas – Quận 10

Hado Park View – 30 tầng khu Đô thị Dịch Vọng, Q Cầu Giấy, Hà Nội
Hà Đô Nguyễn Văn Công – P3, Quận Gò Vấp, HCM
Chung cư Z751 - Gò Vấp
Khu nhà liền kề Z751B – Gò Vấp
Khu nhà ở 183 Hoàng Văn Thái
Chung cư Hoàng Sâm

Đối với chủ đầu tư là Tập Đoàn Hà Đô thì chúng ta có thể hoàn toàn yên tâm đối với dự án Hà
Đô Centrosa Garden về chất lượng căn hộ như cam kết, tiến độ xây dựng, thời gian bàn giao... khi mà
các đối tác phát triển dự án của họ đều là các Công ty, Tập đoàn uy tín trong nước và ngoài nước như:
đơn vị xây dựng Coteccon, Savills - Việt Nam là đơn vị phát triển ý tưởng, Architype (Pháp) thiết
kế quy hoạch, Surbana (Singarpore) thiết kế kiến trúc, cảnh quan...


c) ĐÁNH GIÁ VỀ TIỆN ÍCH TRONG VÀ NGOÀI DỰ ÁN:
Hệ thống tiện ích tại Hà Đô Centrosa Garden vô cùng cao cấp và đồng bộ. Đây sẽ là điểm đến
của cư dân trong khu vực Quận 10 khi đưa vào khai thác hoạt động với rất nhiều tiện ích sống:










Trung tâm thương mại cao cấp.
Khu vực văn hóa giải trí.
Khu vực thể dục thể thao.

Khu vui chơi dành cho trẻ em.
Phòng sinh hoạt cộng đồng.
Khu Cafe, Khu Y tế.
Khu giáo dục liên cấp ngay bên cạnh căn hộ.
Các phòng tập Gym, Spa hiện đại.
Trong khu căn hộ còn có thư viện đọc sách, 21 khu vườn tản bộ và vườn treo trên cao…

Tương lai, Hà Đô Centrosa Garden sẽ là một khu đô thị chuẩn mực mới tại khu vực đem lại
nhiều giá trị cho cư dân ở đây.
Bên cạnh đó, dự án Hà Đô Centrosa Garden nằm ngay trung tâm Quận 10 nên hạ tầng dịch vụ
tiện ích tại đây vô cùng tốt. Trong vòng bán kính 3km có tất cả từ trường học quốc tế, bệnh viện, trung
tâm thương mại, khu vui chơi xem phim giải trí, chợ đều hiện hữu từ lâu.
Tương lai khi đưa vào hoạt động Hà Đô Centrosa Garden sẽ là trung tâm của Quận 10 với đầy
đủ các hạ tầng dịch vụ tiện ích phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí, ăn uống, chăm sóc sức khỏe cho
cư dân trong dự án và cả khu vực.
d) ĐÁNH GIÁ VỀ THIẾT KẾ - NHÀ MẪU
Thiết kế Quy hoạch và cảnh quan tạo ra 1 khu vườn trong lòng thành phố (tổng cộng có 21 khu
vườn cho toàn dự án). Phong cách thiết kế cảnh quan chú trọng đến các tiện ích/dịch vụ thỏa mãn
mọi nhu cầu của khách hàng. Thiết kế theo phong cách hiện đại của Singapore tối ưu hóa công năng
sử dụng và điểm đặc biệt nơi đây là các khu vườn vọng cảnh trên cao.
Điểm khác biệt của căn hộ:
100% căn hộ có ít nhất 2 mặt thoáng, phòng bếp linh hoạt đóng hoặc mở tùy theo sở thích của chủ
nhân. Kết hợp thiết kế khu dân cư hiện đại của Singapore và thói quen sinh hoạt, văn hóa và khí hậu
địa phương, Căn hộ Hà Đô Centrosa Garden có thiết kế khác biệt nhất so với các căn hộ khác:
 Đa số các căn hộ có ánh sáng thông gió tự nhiên cho tất cả các không gian: Phòng khách,
phòng ngủ, phòng ăn, bếp, khu vệ sinh.


 Tối ưu hóa diện tích căn hộ với không gian phòng đa năng linh hoạt có thể chuyển đổi mục
đích sử dụng tùy theo nhu cầu: phòng thờ, phòng làm việc, thư viện, phòng trẻ hoặc giúp việc.

 Khu bếp thiết kế tách biệt có thể bố trí linh hoạt đóng hoặc mở để ngăn mùi thức ăn tùy theo
nhu cầu của chủ nhà. Thêm vào đó, bếp được kết nối trực tiếp với logia rộng (có đặt máy giặt
và vòi nước riêng) rất phù hợp với phong cách sử dụng của người Việt.
 Khu vực phơi đồ bố trí tại vị trí khuất không ảnh hưởng đến sinh hoạt và thẩm mỹ.
 Khu vệ sinh rộng rãi hoàn thiện sang trọng, đồng bộ, hoàn chỉnh.
 Khu bếp và Khu vệ sinh có lắp đặt riêng Hệ thống thông gió trục đứng cho từng căn hộ -> tạo
sự tối ưu sử dụng và đẳng cấp khác biệt riêng của dự án.
 Điều hòa có vị trí lắp đặt riêng đáp ứng tiêu chuẩn: đảm bảo thẩm mỹ cũng như dễ dàng cho
bảo trì.

e) ĐÁNH GIÁ VỀ GIÁ BÁN CĂN HỘ HÀ ĐÔ CENTROSA GARDEN QUẬN 10

Giá bán chính thức block Orchid 1 và Orchid 2 căn hộ Hado Centrosa Garden từ 41 triệu/m2 (đã có
VAT, tính theo diện tích thông thủy, lọt lòng căn hộ). Đây là mức giá RẺ hơn khá nhiều so với
mức giá dự kiến của các chuyên gia cũng như PR ra thị trường của chủ đầu tư Hà Đô – Giá dự kiến
trước đó là 50 triệu – 55 triệu/m2.


Đây là khu vực được định giá đất rất cao, riêng định giá để đóng thuế đã hơn 65
triệu/m2 giá đất.



Kết nối giao thông đi các Quận cực kì thuận tiện vì nằm ở đoạn giao của các Quận
lớn, trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5…


So sánh 1 số dự án căn hộ xung quanh dự án Hà Đô Centrosa Garden:

STT

DỰ ÁN

ĐỊA CHỈ

GIÁ

THỜI
GIAN SỞ
HỮU

1

Hà Đô
Centrosa
Garden

Số 200 đường 3/2,
P.12, Q. 10

38-48 trđ/
m2

vĩnh viễn

01/2019 nhận nhà.

2

Xi Grand

Court

Số 256-258 Lý
Thường Kiệt, Q. 10

45-50 trđ/
m2

vĩnh viễn

Quý IV/ 2017 nhận nhà

Rivera Park
(Long
Giang)
The Park
Avenue
(Novaland)

Số 7/28 đường
Thành Thái P14
Q.10

34-38tr/m2

Vĩnh viễn

Quý IV/ 2017 nhận nhà

Số 586 đường 3/2,

P.15, Q. 11

42-45 trđ/
m2

vĩnh viễn

Tháng 11/2018 nhận
nhà

Charmington
la Pointe
(Sacomreal)

181 Cao Thắng, p.
12, Q.10

36-41 trđ/
m2

43 năm hợp
đồng thuê

Tháng 4/2017 nhận
nhà, có 345 officetel,
163 căn hộ.

The Toplife
Tower

376 Điện Biên Phủ,
P.11, Q. 10

44-48 trđ/
m2

vĩnh viễn

Quý II/ 2018 nhận nhà

3

4

5

6

GHI CHÚ

Tính đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn quận 10, KHÔNG có dự án bất động sản nào có thể so
sánh ngang bằng được với Hà Đô Centrosa Garden. Dự án Hà Đô khá vượt trội so với các dự án
xét về tất cả các khía cạnh tạo nên giá trị của 1 căn hộ. Tuy vậy, Hado Centrosa Garden lại có mức
giá khá hấp dẫn, ngang bằng thậm chí còn rẻ hơn so với các căn hộ khác trong khu vực Quận
10. Đó là lý do tại sao dự án Hà Đô đang được thị trường tiếp nhận khá tốt. 70% căn hộ được tiêu
thụ chỉ trong 1 tháng mở bán vừa rồi. Cho thấy mức độ quan tâm đến dự án của thị trường đang rất
là khả quan.


3. KẾT LUẬN

 CÓ NÊN MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ HÀ ĐÔ KHÔNG?
Các yếu tố từ vị trí, quy mô, năng lực chủ đầu tư, phong cách thiết kế, mật độ xây dựng, đến tiện
ích… Chắc chắn Hà Đô Centrosa Garden là nơi an cư rất tốt cho cả gia đình trẻ hay các gia đình
nhiều thế hệ sinh sống vẫn đảm bảo cuộc sống chất lượng. Còn nếu đầu tư tại Hà Đô Centrosa
Garden thì sao?
Cung – Cầu :
Hiện tại khu vực Quận 10 có nhiều chung cư cũ đã và đang xuống cấp. Nguồn cung căn hộ tại
Quận 10 nói chung và khu vực đường 3/2 nói riêng (đoạn từ Cách Mạng Tháng Tám đến đoạn Thành
Thái) khá thấp. Trong khi đây là đoạn đẹp nhất của đường 3/2 với mặt tiền kinh doanh vô cùng sầm
uất, dân cư cũng rất sầm uất vì đi đến các Quận trung tâm rất nhanh chóng. Rõ ràng cán cân CUNG –
CẦU khu vực này chênh lệch khá lớn, nên các khách hàng mua đầu tư sẽ có nhiều phương án đầu tư
tốt.
 Đầu tư lướt sóng tại Hado Centrosa Garden?
Với mức GIÁ BÁN chỉ từ 41 triệu/m2 block Orchid 1 và Orchid 2 đã khiến cả thị trường “bối
rối”. Mức giá bán này rẻ hơn dự kiến của nhiều chuyên gia tới 5 triệu/m2. Nếu đầu tư lướt sóng
tại Hado Centrosa Garden khả năng sinh lời các căn nhỏ và view đẹp có thể đạt ở mức 100-200
triệu/ căn/3 tháng. Khách hàng mua ở giai đoạn đầu mở bán từ tháng 7-8/2016 này sẽ có khả năng
lời tốt trong vòng 6 tháng, thậm chí có thể chuyển nhượng dễ dàng đến trước khi ký HĐMB vào tháng
2/2017 mà không tốn bất kỳ một khoản phí nào. Tuy nhiên, khách hàng nên cẩn thận nếu đầu tư số
lượng nhiều vì còn phụ thuộc vào phương án kinh doanh của chủ đầu tư Hà Đô.
Không nên mua căn view không đẹp để lướt sóng vì sinh lời thấp, rủi ro cao!!!
>> Đầu tư dài hạn và cho thuê tại Hà Đô Centrosa Garden
Nếu dự án đi đúng tiến độ cam kết của Hà Đô đến năm 2019 sẽ hoàn thành toàn khu dự án HaDo
Centrosa Garden thì theo tôi tỷ suất lợi nhuận sẽ khá cao > 10%/ năm. Và khai thác cho thuê tại Hà
Đô Centrosa Garden sẽ rất tốt vì nhu cầu sống tại đây hiện và tương lai sẽ khá cao. Tuy nhiên, tỷ suất
lợi nhuận cho thuê thường rơi vào khoảng 8% / năm.
 SỐNG TỐT – ĐẦU TƯ LÂU DÀI LỢI NHUẬN SẼ CAO!!!
Quý khách hàng có thể tham khảo thêm các bài viết liên quan, hỏi - đáp thường gặp của
dự án Hà Đô Centrosa Garden tại: Dự án Hà Đô Centrosa Garden - bds247.net