LUẬT NHÀ Ở 2014 CÓ TÁC ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO ĐẾN PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

KHOA KINH TẾ
----------

LUẬT NHÀ Ở 2014 CÓ TÁC ĐỘNG NHƯ THẾ
NÀO ĐẾN PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

GVHD : Nguyễn Thị Tuyết Như
Nhóm : 5

Tp Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2015

1


MỤC LỤC

2


LỜI MỞ ĐẦU
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu
hồi phục từ những tháng cuối năm 2013 và trong năm 2014 thị trường tiếp tục đà
phục hồi tích cực.Với tình hình kinh tế vĩ mô có nhiều điểm sáng như nguồn cung tài
chính, lãi suất cùng với lượng kiều hối của năm 2014 vào khoảng 15 tỷ USD, tín hiệu
mừng nữa là 30 tập đoàn tài chính của nước ngoài đang quan tâm và tham gia đầu tư
tại Việt Nam. Tình hình thị trường vàng có nhiều thông tin bị ảnh hưởng như việc nhà
nước quản lý chặt chẽ các sàn vàng ảo, nên nhà đầu tư nhảy sang lĩnh vực đầu tư bất
động sản lại là kênh an toàn mà sinh lợi cao. Thị trường chứng khoán cũng ấm dần trở
lại, nhất là các cổ phiếu của các tập đoàn bất động sản, tạo nên nguồn cung tài chính
dồi dào để triển khai nhiều dự án tiếp theo.

Hơn thế nữa chính là sự can thiệp của nhà nước khi đưa ra những văn bản pháp
luật liên qua đến những phục hồi và đổi mới theo hướng bền vững của thị trường này.
Những văn bản pháp luật này sẽ góp phần tạo lập hành lang pháp lý hoàn chỉnh để
quản lý hiệu quả các lĩnh vực thuộc ngành xây dựng, đặc biệt là chống thất thoát, lãng
phí trong đầu tư xây dựng, nâng cao chất lượng công trình và hiệu quả sử dụng vốn
đầu tư nhất là đối với các công trình sử dụng vốn Nhà nước, đẩy mạnh phát triển nhà
ở cho người nghèo.
Chiều ngày 25/11, Quốc hội đã họp phiên toàn thể tại hội trường, biểu quyết
thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Như vậy, hai luật có
ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản đã được Quốc hội thông qua. Hai
luật này bắt đầu có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015. Với việc đưa luật vào cuộc sống từ
tháng 7 năm 2015 tới, sẽ có tác động lớn đối với hoạt động phát triển nhà ở và kinh
doanh bất động sản. Để có cái nhìn toàn diện nhóm chúng tôi thực hiện đề tài: “Phân
tích và đánh giá tác động của Luật nhà ở 2014 đến sự phục hồi và phát triển bền vững
thị trường bất động sản Việt Nam”.

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
NAM
Trong giai đoạn 2000 – 2010, thị trường bất động sản Việt Nam có vô vàn biến
đổi và có những bước “thăng trầm” đầy bất ổn. Nóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 –
2003) khi giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục. Theo

3


chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này ở mức đắt nhất
thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Sau
giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn đóng
băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006.
Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm

trước. Theo số liệu thống kê năm 2003, giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm
2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Thị trường Bất động sản Việt Nam (BĐS
VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện bằng sự
khởi sắc (2007 – 2008) và hồi phục của thị trường đã phần nào mang đến hy vọng cho
nhà đầu tư.
Tuy giai đoạn 2007 - 2008 có sự biến đổi dẫn đến tình trạng “ngủ đông” nhưng
với những cơn sốt nhẹ đầu năm 2007 vẫn tạo sự khởi sắc cho thị trường bất động sản.
Đến năm 2009, một thời kỳ mới của nhà đất lại mở ra khi tiếp tục xuất hiện những
“cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu sự phục hồi và tạo kì vọng cho nhà
đầu tư.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
và thông tư 16 được ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch và
thuận lợi hơn. Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi
của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế. Năm 2011, thị trường bất
động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều rơi
vào tình trạng thiếu vốn. Năm 2012 thị trường bất động sản chứng kiến nhiều dự án
giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn và chuyển nhượng. Thị trường căn hộ trong năm
2012 tình hình giao dịch không mấy khả quan khi các dự án giảm giá bán ồ ạt và tâm
lý người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm thêm. Có một nghịch lý đang diễn ra ở phân
khúc căn hộ đó là nguồn cung căn hộ rất dồi dào, nguồn cầu về nhà ở cũng rất lớn
nhưng cung và cầu chưa gặp nhau do giá bán căn hộ còn khá cao so với thu nhập của
người dân. Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt
Nam thì TP.HCM và Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán
trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt
qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho
cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và
gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê. Do tồn kho tăng đã kéo theo tỉ lệ nợ xấu Bất
Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012 với số liệu từ NHNN là
8.6%.

4


Năm 2013 tiếp tục là một năm có nhiều khó khăn đối với thị trường bất động
sản (BĐS) Việt Nam: tình trạng dư cung vẫn diễn ra phổ biến, trong khi đó một bộ
phận lớn dân chúng chưa có nhà ở; tiến độ thực hiện của nhiều dự án chậm và thậm
chí không đảm bảo chất lượng, nguồn vốn FDI tiếp tục suy giảm, tình trạng giảm giá
diễn ra trên diện rộng tại nhiều phân khúc ở trên phạm vi nhiều vùng, miền...
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu
hồi phục từ những tháng cuối năm 2013. Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục
hồi tích cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng; giá cả tương đối ổn định; lượng tồn
kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng
hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Tăng trưởng tín dụng bất động sản
cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn vốn.
Với những chuyển động trong năm 2014, bức tranh BĐS 2015 tương đối rõ
nét. Năm 2015 phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ tăng tốc với nguồn cung lớn hơn, đáp ứng
nhu cầu của người tiêu dùng một cách tốt hơn. Các nhà đầu tư sẽ hướng đến nhu cầu
thực chứ không phải đầu tư theo kỳ vọng hay đầu tư theo phong trào như những giai
đoạn trước nữa. Quá trình điều chỉnh đó mang lại cho chúng ta dòng sản phẩm
mới.Trước đây đa phần là giá căn hộ ở mức 35-40 triệu đồng/m2, nay hầu như dòng
sản phẩm này không nhiều, mà chủ yếu là sản phẩm 15-20 triệu đồng/m2, cho thấy
nhà đầu tư đang hướng đến nhu cầu thật của thị trường, sản phẩm phù hợp hơn với thị
trường. Năm 2015 thị trường phát triển sẽ đạt được ở mức độ cao hơn, hiệu quả tốt
hơn.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài và Việt Kiều sở
hữu bất động sản tại Việt Nam và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực
từ tháng 7/2015. Các dự án xây dựng metro tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, việc
hoàn thiện hệ thống cầu đường hiện đại như cầu Nhật Tân (Hà Nội), tuyến đường cao
tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây (TP. HCM)… cũng là những yếu tố góp
phần tạo nên cú hích cho thị trường bất động sản.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật là một trong những cách tạo ra nền tảng thuận lợi cho
sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở
nói riêng. Mọi lĩnh vực chịu ảnh hưởng rất lớn của các quy định pháp luật. Đặc biệt
về vấn đề sở hữu và sử dụng bất động sản nhà ở. Hệ thống luật pháp hoàn chỉnh làm
cho việc mua bán nhà ở giữa nhà nước với cá nhân và giữa cá nhân với nhau hoàn
toàn theo cơ chế thị trường luôn theo xu hướng làm cân bằng cung cầu. Điều này, làm

5


cho giá cả bất động sản nhà ở hợp lý, được thị trường chấp nhận, tạo sự ổn định cho
thị trường bất động sản nhà ở.

CHƯƠNG 2: NHỮNG ĐIỂM ĐỔI MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2014
Ngày 25 tháng 11 năm 2014, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây
gọi tắt là Luật nhà ở năm 2014). Chủ tịch nước đã ký Lệnh công bố ngày 08 tháng 12
năm 2014 và Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.
Luật nhà ở năm 2014 có 13 Chương với 183 Điều, tăng 4 Chương và 30 Điều
so với Luật nhà ở 2005. Cụ thể là:
Chương I: Những quy định chung
Chương II: Sở hữu nhà ở
Chương III:Phát triển nhà ở
- Mục 1: Quy định chung về phát triển nhà ở
- Mục 2: Phát triển nhà ở thương mại theo dự án
- Mục 3: Phát triển nhà ở công vụ
- Mục 4: Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư (bổ sung mới)
- Mục 5: Phát triển nhà ở của hộ gia đình cá nhân
Chương IV: Chính sách về Nhà ở xã hội (Chương mới)
- Mục 1. Những quy định chung

- Mục 2. Chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê
mua, để bán
- Mục 3. Chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc
cải tạo sửa chữa để ở
Chương V: Tài chính cho phát triển nhà ở (bổ sung mới)

6


Chương VI:Quản lý sử dụng nhà ở
- Mục 1: Quy định chung về quản lý sử dụng nhà ở
- Mục 2: Quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (bổ sung mới)
- Mục 3: Bảo hành, bảo trì, cải tạo nhà ở
- Mục 4: Phá dỡ nhà ở
Chương VII: Quản lý sử dụng nhà chung cư (Chương mới)
- Mục 1: Quản lý sử dụng, bảo trì nhà chung cư
- Mục 2: Phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Chương VIII:Giao dịch về nhà ở
- Mục 1: Quy định chung về các giao dịch về nhà ở
- Mục 2: Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Mục 3: Cho thuê nhà ở
- Mục 4: Thuê mua nhà ở xã hội
- Mục 5: Tặng cho nhà ở
- Mục 6: Đổi nhà ở
- Mục 7: Thừa kế nhà ở
- Mục 8: Thế chấp nhà ở
- Mục 9: Góp vốn bằng nhà ở (bổ sung mới)
- Mục 10: Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
- Mục 11: Ủy quyền quản lý nhà ở
Chương IX:Quyền sở hữu Nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước

ngoài
Chương X: Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở (Chương mới)

7


Chương XI:Quản lý nhà nước về nhà ở
Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm pháp
luật về nhà ở
Chương XIII:Điều khoản thi hành
Về việc tổ chức triển khai thi hành Luật nhà ở số 65/2014/QH13
Ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Để các địa phương có cơ sở thực hiện Luật số 65/2014/QH13, hiện nay Bộ Xây
dựng đang làm thủ tục báo cáo Chính phủ đề nghị ban hành 4 Nghị định quy định chi
tiết, bao gồm:
(1) Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở (để thay thế cho các Nghị định: số
71/2010/NĐ-CP năm 2010 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, số
51/2009/NĐ-CP năm 2009 về hướng dẫn thi hành nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí
điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, số
34/2014/NĐ-CP năm 2013 về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và Nghị
định số 84/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư).
(2) Nghị định quy định chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (để thay
thế cho Nghị định số 188/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã
hội).
(3) Nghị định quy định chi tiết về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư
hỏng, xuống cấp (để thay thế cho Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP năm 2007 về cải tạo,
xây dựng lại chung cư cũ).
(4) Nghị định về xây dựng cơ sở dữ liệu, hệ thống thống tin về nhà ở và thị
trường bất động sản.
Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các Bộ, ngành có liên quan và một số địa

phương góp ý cho dự thảo các nghị định nêu trên. Dự kiến trong tháng 5/2015, Bộ
Xây dựng sẽ trình Chính phủ ban hành các Nghị định nêu trên để kịp thời hướng dẫn
các quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 theo nhiệm vụ mà Quốc hội giao.
Ngoài việc xây dựng các dự thảo Nghị định nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đang
khẩn trương nghiên cứu, xây dựng các dự thảo Thông tư mà được Quốc hội giao để

8


quy định chi tiết và để hướng dẫn các Nghị định này như: Thông tư quy định về phân
hạng nhà chung cư, Thông tư quy định về Quy chế quản lý nhà chung cư, Thông tư
quy định về việc đào tạo kiến thức chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư…
Dự kiến, Bộ sẽ ban hành các Thông tư này sau khi Chính phủ ban hành các Nghị định
hướng dẫn nêu trên để thống nhất về hiệu lực thi hành, bảo đảm các tổ chức, cá nhân
không phải chờ văn bản hướng dẫn thi hành mới triển khai thực hiện được Luật Nhà ở
năm 2014.
Tổ chức tuyên truyền, phổ biến Luật
- Tổ chức tập huấn, tuyên truyền các nội dung cơ bản của Luật Nhà ở năm 2014 tại 3
miền Bắc, Trung, Nam cho các đối tượng là cán bộ, công chức công tác tại các cơ
quan quản lý nhà nước, các Sở Xây dựng, doanh nghiệp.
- Thông qua các cơ quan thông tin đại chúng, các đài, báo ở Trung ương và địa
phương để quảng bá, tuyên truyền Luật nhà ở.
- Phổ biến pháp luật về nhà ở cũng như giải đáp thắc mắc của các tổ chức, cá nhân,
doanh nghiệp thông qua các chương trình của Đài truyền hình Trung ương, truyền
hình Hà Nội, truyền hình kỹ thuật số, truyền hình cáp.
 Những điểm đổi mới của luật nhà ở 2014

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi tại khóa họp thứ
8, Khóa XIII. Kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 trở đi, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản
2014 mới và Luật Nhà ở 2014 mới bắt đầu có hiệu lực, dự kiến rằng nhu cầu của thị

trường bất động sản trong nước và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này sẽ tăng lên
nhanh chóng trong thời gian ngắn sắp tới.
Hai bộ luật này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của thị
trường địa ốc, do bởi đã có nhiều quy định mới được ban hành, sửa đổi nhằm tạo điều
kiện thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ của cộng đồng doanh nghiệp. Trong đó,
nhiều nội dung thay đổi mang tính đột phá, cụ thể, có tác động tốt lên thị trường BĐS
hiện nay:
Thứ nhất, Chính sách nhà ở xã hội (NOXH) được định hình thay vì chính sách
quản lý các dự án NOXH.

9


Thứ hai, khung pháp lý về nhà ở cho thuê đã thay đổi, tạo điều kiện tăng cung
nhà cho thuê, đảm bảo quyền lợi người thuê và cho thuê.
Thứ ba, phân khúc nhà ở chung cư cũng đã có khung pháp luật đầy đủ hơn.
Thứ tư, hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã được hoàn
thiện nhằm bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng như quy định rõ trình tự, thủ tục
chuyển nhượng hợp đồng cho tới khi chưa làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.
Thứ năm, quy định trách nhiệm nhà đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận cho người mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bàn giao nhà. Thứ sáu, việc
mở rộng đối tượng tham gia của người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người
nước ngoài vào thị trường nhà ở sẽ tạo niềm tin và phát triển phân khúc bất động sản
cao cấp.

CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT NHÀ Ở 2014 TỚI VIỆC PHỤC
HỒI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Thứ nhất: Nhiều quy định mới về nhà ở xã hội, chính sách nhà ở xã hội được
định hình thay vì chính sách quản lý các dự án.
Điều 58 Luật nhà ở 2014 quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

xã hội ví dụ một số ưu đãi như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện
tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng; được miễn, giảm thuế
giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế
thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường xây dựng để cho thuê mua, bán; được
vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội; được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ
kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà
ở xã hội theo điều kiện của địa phương… Luật bổ sung quy định để khuyến khích các
hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân các
khu công nghiệp thuê...
Phát triển nhà ở xã hội là chương mới quan trọng của Luật nhằm thể chế hóa
chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
trong lĩnh vực nhà ở. Luật quy định cụ thể 10 nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở

10


được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở như người có công với cách mạng, công nhân
lao động, người có thu nhập thấp tại đô thị...
Đổi mới về nhà ở xã hội được xem là điểm sáng của Luật nhà ở năm 2014,
chính sách này có tác động làm tăng cung nhà giá rẻ cho người lao động, tạo điều kiện
thay đổi cấu trúc thị trường nhà ở tại Việt Nam. Các nhà đầu tư cùng với những người
mua, thuê nhà khi tham gia vào nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi từ chính
phủ.
Chính sách nhà ở xã hội đã tác động lớn đến phân khúc nhà ở xã hội, giúp đẩy
nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hơn.
Đồng thời tạo điều kiện thu hút đầu tư, tăng nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ và
nhà ở thương mại hạng trung. Qua đó, nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức
hoặc lao động phổ thông được giải quyết tốt.
Trong thực tế, nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn đang tăng lên. Năm 2014, các doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đã bắt đầu khởi động lại nhiều dự án, tiếp tục
đẩy mạnh các hoạt động tiếp thị bán hàng, khởi công một số dự án mới, bàn giao nhà
cho người mua... Trong đó, chủ yếu các giao dịch diễn ra trong phân khúc nhỏ và vừa
với mức giá rẻ. Giao dịch tăng, song giá cơ bản vẫn được giữ ở mức ổn định.
Đại diện Bộ Xây dựng nhận định, giá bất động sản trên thị trường thời gian qua
đã được điều chỉnh về mức tương đối phù hợp với sức chi trả của người dân. Nhu cầu
nhà xã hội và nhà giá rẻ tăng mạnh và nhiều nơi còn xảy ra tình trạng cháy nguồn
cung.
Năm 2015, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ đóng vai trò chủ đạo và dẫn dắt thị
trường bất động sản thời gian tới, bởi tính thanh khoản cao.
Thứ hai: Khung pháp lý về nhà ở cho thuê thay đổi tạo điều kiện tăng cung,
đảm bảo quyền lợi của người thuê và cho thuê
•

Phân khúc nhà ở cho thuê có nhiều thay đổi:

Các dự án nhà ở thương mại phải để một tỷ lệ nhất định để tham gia vào phân
khúc nhà ở cho thuê

11


Thời hạn của hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm, thời hạn thanh
toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua
nhà ở.
•

Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đủ các điều kiện sau:

Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành đầu tư xây

dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo qui hoạch chi tiết xây
dựng.
Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế
chấp nhà ở thì phải thế chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này trừ trường hợp
được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.
Có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng
nguồn vốn ngân sách hoặc theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao.
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
đang trong thời hạn sở hữu nhà đối với trường hợp sở hữu nhà có thời hạn.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết
định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Căn cứ Điều 63, Điểm b, c, Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014)
Phân khúc cho thuê hiện có một rào cản là vấn đề liên quan đến pháp luật, bên
thuê vẫn thường xuyên hủy hợp đồng cho thuê nhà mà không cần lý do. Do đó, trong
Luật sửa đổi mới, nếu muốn chấm dứt hợp đồng giữa chừng thì cần có sự đồng thuận
giữa hai bên. Điều đó làm hạn chế được rào cản này và thu hút nhiều hơn vào phân
khúc nhà ở cho thuê, tạo điều kiện ổn định môi trường thuê nhà và tăng cung nhà ở
cho thuê. Các quy định về giao dịch nhà ở cho thuê được hoàn chỉnh theo hướng bảo
đảm quyền lợi cho cả người cho thuê và người thuê nhà ở.
Các dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách cũng chỉ được cung nhà ở
theo hình thức cho thuê và cho thuê mua. Các dự án nhà ở thương mại cũng phải để
một tỷ lệ nhất định để tham gia vào phân khúc nhà ở cho thuê. Như vậy, phân khúc
nhà ở cho thuê sẽ tăng lên trên thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung nhà ở phù hợp
cho người lao động.

12


Một vấn đề đáng nói là rào cản đầu tư cũng ảnh hưởng nhiều đến phân khúc

này vì người làm dự án cho thuê thường có chu kỳ đầu tư 20-30 năm. Trong khi đó,
hiện nay phân khúc này còn thiếu nguồn vốn trong trung và dài hạn nên vẫn hạn chế
người đầu tư tham gia. Tuy nhiên với sự thay đổi của khung pháp lý, dự kiến năm
2015 phân khúc này sẽ nhộn nhịp hơn.
Thứ ba: Một khung pháp luật về nhà chung cư đã được hình thành với những qui
định đầy đủ về phân khúc nhà ở chung cư.
• Những quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền sử dụng chung được
quy định khá cụ thể nhằm tránh các tranh chấp đã xảy ra. Luật nhà ở 2014 bổ sung
phần sở hữu chung của nhà chung cư, được quy định cụ thể như sau:
Điều 100 Luật nhà ở 2014
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ
thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa
và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó,
trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải
bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được
phê duyệt.
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư
xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã
được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác
định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
• Mức giá dịch vụ trong nhà chung cư cũng đã có khung pháp lý phù hợp để điều
chỉnh.

13


Căn cứ Điều 106 Luật nhà ở 2014
Phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý
vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước
sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ
cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: nếu chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung
cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận
trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nếu đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư
thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
Nhà chung cư có 01 chủ sở hữu: giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực
hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp
nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư do UBND
cấp tỉnh ban hành khung giá.
UBND cấp tỉnh phải ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư trong trường hợp:
+ Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.
+ Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua
nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không
thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong
khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành.
Việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư được quy định phù hợp với nguyện
vọng của người dân, không đi theo hướng quy định thời hạn đối với nhà chung cư.
• Bổ sung quy định mới về phá dỡ, cái tạo xây dựng lại nhà chung cư
Quy định các trường hợp phá dỡ để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư (Điều 110)

như: nhà chung cư hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ....

14


Quy định lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 111) theo hướng
xác định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng kế hoạch cải
tạo, xây dựng nhà chung cư lại trên địa bàn để có cơ sở pháp lý thực hiện;
Quy định các yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư (Điều 112) như: việc phá dỡ phải thuộc các trường hợp phải phá dỡ;
trước khi phá dỡ phải lập phương án tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở
bị phá dỡ và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.....
Quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 113) gồm:
Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân
sách; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ
sở hữu nhà chung cư....
Quy định phương án bố trí, tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư (Điều 115) theo
hướng: người có nhà bị phá dỡ thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội;
được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư; được thanh toán bằng tiền để tự lo chỗ ở...
Bên cạnh đó, chung cư tư nhân (mini) cũng được xem xét để đưa ra các quy định
cụ thể, phù hợp với nhu cầu phát triển nguồn cung
• Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Luật cũng quy định thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư căn cứ vào cấp công
trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
nơi có nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây
dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử
dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình
nhà chung cư này để xử lý.
Đồng thời, Luật nhà ở 2014 đã siết chặt về tổ chức, quản lý nhà chung cư, cơ cấu

lại tổ chức ban quản trị nhà chung cư. Đối với ban quản trị nhà chung cư có một chủ
sở hữu sẽ được tổ chức theo mô hình tự quản.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo
mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp

15


tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm của Ban
quản trị nhà chung cư quy định tại khoản 1 điều 104 Luật nhà ở 2014.
Từ những phân tích trên, có thể nói đây là một cách xây dựng pháp luật nhằm tạo
điều kiện phát triển nhà chung cư tại đô thị như chiến lược nhà ở đã khẳng định. Trên
thị trường, trước mắt có rất nhiều thuận lợi cho phát triển nhà chung cư, nhưng trong
tương lai khoảng 50 – 70 năm nữa, Nhà nước sẽ phải đối mặt với những bức xúc về
cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ.
Thứ tư: Hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã được hoàn thiện
nhằm bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng
• Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo điều 12, Luật nhà ở năm 2014, đây là nội dung mới theo đó, quy định cụ thể
các thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực
hiện các quyền của mình trong các giao dịch về nhà ở, cụ thể:
Trường hợp mua bán nhà ở và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền
mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.
Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là
kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà
ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn

giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu
tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh
bất động sản.
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực
hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
• Quy định người mua chưa nhận Giấy chứng nhận, chỉ phải trả tối đa 95% giá
trị nhà ở

16


Quy định này áp dụng đối với nhà ở xã hội, căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện, tổng số tiền ứng trước của người mua không được
vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua
và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà
được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Quy định mới các trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận
Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong
trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời
hạn tối thiểu là 05 năm.
Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Nhận thừa kế nhà ở.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án
đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư
nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
đối với nhà ở đó

Chính phủ sẽ quy định các giấy tờ chứng minh trong trường hợp trên.
• Bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua: trong vòng 50 ngày
sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua
Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời
điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho
người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục.
Đây là những quy định tạo điều kiện phát triển hình thức giao dịch nhà ở hình
thành trong tương lai, một hình thức phù hợp để giải quyết vấn đề vốn trong phát triển
nhà ở nhưng thường kèm theo các rủi ro. Khi các rủi ro được quản lý tốt thì hình thức
này sẽ mang lại nhiều ưu điểm trong phát triển thị trường. Tiến thêm một bước, cần

17


tính tới việc chứng khoán hóa BĐS để quản lý rủi ro tốt hơn nữa. Trong tương lai gần,
hình thức mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có cơ hội phát
triển mạnh hơn.
Thứ năm: Luật Nhà ở 2014 quy định về trách nhiệm của nhà đầu tư dự án nhà
ở phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong thời hạn 30 ngày
kể từ khi bàn giao nhà.
Theo Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho
người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thoã thuận thì phải làm thủ tục để
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê
mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tực đề nghị cấp
giấy chứng nhận. Theo Quyết định số 94, sau khi hoàn thành công trình (đối với từng
toà nhà hoặc cán bộ các toà nhà của dự án), trong thời hạn không quá 30 ngày, chủ
đầu tư dự án có trách nhiệm gửi Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên và Môi
trường) các giấy tờ dự án theo qui định.
Trong khoảng thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, Văn phòng

Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình
đã xây dựng, và điều kiện quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn chủ đâu tư
dự án về kết quả kiểm tra. Đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp sổ đỏ, Văn
phòng đăng ký đất đai hướng dẫn chủ đầu tư làm thủ tục đăng ký, cấp nhà ở sổ đỏ cho
bên mua theo qui định.
Qui định này đã làm tăng thêm trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, kết hợp với
cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất
đai 2013 giúp cho người mua thuận lợi hơn trong việc làm thủ tục để được cấp Giấy
chứng nhận sở hữu nhà ở. Qua đó đã tạo dựng và củng cố niềm tin cũng như sự an
tâm cho người mua, thu hút hơn đông đảo khách hàng giúp cho thị trường có thêm
nhiều cơ hội mới trên con đường phục hồi của mình.
Thứ sáu, Luật Nhà ở 2014 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ tạo niềm tin và phát triển phân
khúc bất động sản cao cấp.

18


Luật Nhà ở 2014 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở
liền đất ở như người Việt Nam trong nước. Bên cạnh đó, người nước ngoại được nhập
cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở với thời hạn 50 năm (có thể gia hạn khi có nhu
cầu) và ngoài mục đích ơt còn cho phép kinh doanh. Qui định này phù hợp với xu
hướng quốc tế, góp phần giúp Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng với thế giới và
thu hút lực lượng lao động người nước ngoài đến sống và là việc tại Việt Nam.
Việc mở rộng đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản sẽ có một nguồn
vốn nước ngoài không nhỏ đổ vào thị trường nhà ở, qua đó góp phần giải quyết một
số tồn tại do thiếu vốn cho một số phân khúc nhà ở trên thị trường Việt Nam hiện nay,
giải phóng được BĐS tồn kho, thay đổi cán cân cung – cầu về nhà ở trên cơ sở tăng
cung. Cung về nhà ở sẽ cải thiện để đáp ứng tốt hơn, hấp dẫn hơn nhu cầu hiện thực

của các tổ chức và cá nhân nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam.
Nguồn vốn ngoại đổ vào với sự tham gia của thành phần nước ngoài sẽ kích
thích thị trường ngày càng phát triển, cạnh tranh, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Giá nhà ở tại một số phân khúc có thể được điều chỉnh lại cho phù hợp với quan hệ
cung – cầu mới khi có sự tham gia mạnh mẽ hơn của người nước ngoài cả từ phía
cung lẫn phía cầu. Quản lý về nhà ở theo đà sẽ được củng cố và hoàn thiện theo chuẩn
mực quốc tế để phục vụ đối tượng sở hữu nhà ở tiềm năng nhưng khó tính như người
nước ngoài. Song song đó, chính phủ sẽ phải tạo ra hành lang pháp lý vững chắc để
hạn chế rủi ro.
Luật Nhà ở tập trung khuyến khích người nước ngoài sở hữu nhà ở tại các khu
đô thị mới, nhà ở là chung cư cao cấp, đồng thời không cho phép sự tập trung quá
mức nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài tại một dự án hay một khu vực nào đó.
Vì vậy, gần như toàn bộ các phân khúc trên thị trường BĐS trong nước đều được lợi
từ các quy định của Luật Nhà ở 2014, lợi ích trực tiếp từ tăng cầu tại các phân khúc
nhà ở trung và cao cấp, chung cư tại các dự án đô thị mới, các căn hộ gắn liền với văn
phòng, với các khu nghỉ dưỡng… cũng như lợi ích gián tiếp tới các phân khúc khác
trên thị trường BĐS.
Về lâu dài, đây là chính sách mở ra môi trường đầu tư thuận lợi và hấp dẫn hơn
cho khối ngoại quốc, thu hút sự quan tâm và tạo dựng niềm tin cho khối ngoại vào thị
trường BĐS Việt Nam. Trong tương lai thu hút sự đầu tư và hợp tác của các doanh
nghiệp FDI.

19


Tóm lại, từ những phân tích trên cho thấy, Luật Nhà ở 2014 có tác động tích
cực đến thị trường BĐS. Cùng với Luật Xây dựng (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS
(sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, đánh một dấu mốc quan
trọng trong sự phát triển của Ngành xây dựng. Việc đổi mới luật đem đến nhiều nội
dung mang tính đột phá, góp phần tạo hành lang pháp lý vững chắc, tạo lập thị trường

cạnh tranh và lành mạnh hơn, thu hút nguồn FDI từ nước ngoài đặc biệt là phát triển
nhà ở cho người nghèo.
Việc mở cửa cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài được sở
hữu nhà, khung pháp lí về nhà ở chơ thuê, nhà ở chung cư được hoàn thiện, những qui
định rõ ràng về trách nhiệm của các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS, chính sách
nhà ở xã hội và đặc biêt là qui trình thủ tục pháp lí được qui định rõ nhằm bảo vệ lợi
ích người tiêu dùng. Những điểm đổi mới đột phá trên có tác động trực tiếp và tích
cực tới thị trường BĐS, chính vì vậy thị trường BĐS có dấu hiệu khởi sắc trong
những năm gần đây.
Trong 8 tháng năm 2015, thị trường bất động sản tiếp tục chứng kiến đà hồi
phục khá mạnh so với năm 2014 đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ. Trong khi nhiều
dự án bất động sản cao cấp với những căn hộ tiện nghi thanh khoản chậm thì phân
khúc nhà ở giá rẻ có quy mô vừa và nhỏ đáp ứng khả năng chi trả cũng như nhu cầu
thực của đại đa số người dân (thu nhập trung bình) lại đang chiếm lĩnh thị trường.
Thời gian qua, thị trường bất động sản Hà Nội cũng đã chứng kiến những lần
mở bán và giao dịch thành công gần như 100% của các dự bán phân khúc giá rẻ và
trung bình, điển hình như dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm).
Khi dự án mở bán, số hồ sơ đăng ký luôn vượt quá số lượng căn hộ và các căn hộ
được bán khá nhanh. Bên cạnh đó, dự án nhà thương mại giá rẻ Đại Thanh, Kim Văn
- Kim Lũ…cũng đã mang lại chỗ ở ổn định cho hàng trăm gia đình có nhu cầu về nhà
ở.
Nhu cầu về nhà ở giá rẻ cũng được các chuyên gia dự báo sẽ còn tiếp tục tăng
nhanh trong thời gian tới. Từ nay đến năm 2020, nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực đô
thị ước tính khoảng 1 triệu căn hộ. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là hai thành phố tập
trung chủ yếu nhu cầu về phân khúc này với khoảng 130.000 - 140.000 căn mỗi thành
phố. Riêng khu vực Hà nội, Bộ Xây dựng nhận định, nhu cầu nhà ở xã hội của cán bộ,
công chức 25 bộ, ngành cần khoảng 30.000 căn trong năm 2015. Nhu cầu nhà ở giá rẻ

20

chiếm đến 30% diện tích nhà ở phát triển mới, chính là cơ hội cho sự phát triển thị
trường BĐS trong những năm tới.
Con số dự báo đến năm 2020, nhu cầu nhà ở đáp ứng cho 30 triệu dân hiện tại
sẽ tăng lên 46 triệu dân dến năm 2025. Trong nhiều năm tới, thị trường BĐS còn rất
nhiều tiềm năng để phát triển. Tầm nhìn đến năm 2030 nhu cầu nhà ở là rất lớn trong
khi nguồn cung thị trường chưa đủ đáp ứng. Sức cung của thị trường từ các dự án năm
2015 vào khoảng 461.767.208m2 sàn nhà (ở Hà Nội là 82.450.000m2 và TP. HCM là
79.360.900m2). Về tổng cung con số đạt được là phù hợp hiện nay nhưng về cơ cấu
thì có sự bất hợp lý, khi mà diện tích nhà ở xã hội chỉ chiếm rất thấp so với nhu cầu
nhà ở xã hội thực tế ( chỉ khoảng 5 – 10 %).
Luật Nhà ở 2014 đã góp phần tăng niềm tin về tương lai khả quan hơn của thị
trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiết kiệm trong nước và vốn FDI, tăng
cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ dưới dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ,
giải quyết tốt nhà ở cho người lao động; có cơ hội tăng cung ở phân khúc nhà ở cho
thuê và nhà ở chung cư. Phân khúc nhà ở trung bình và giá cao từng bước phát triển
dưới dạng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai và hợp tác đầu tư với doanh
nghiệp FDI.
Trong tương lai xa hơn, Luật Nhà ở 2014 còn giúp tăng cầu cho khu vực nhà ở
giá trung bình và cao từ nguồn các cá nhân và tổ chức ở nước ngoài, thị trường BĐS
sẽ trở nên đa dạng và cân đối hơn, tính cạnh tranh và chuyên nghiệp cũng được nâng
cao.
Với sự thông qua của 3 Luật sửa đổi đặt biệt là Luật Nhà ở (sửa đổi) 2014 với
nhiều điểm mới bứt phá, thị trường bất động sản đã bắt đầu thoát khỏi đáy và từng
bước ấm trở lại. Năm 2015, đồ thị kinh tế BĐS bắt đầu tăng trưởng không chỉ ở phân
khúc giá rẻ mà còn ở phân khúc trung bình, chuẩn bị cho sự tăng trưởng của phân
khúc giá cao trong thời gian tới.

KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là năng động và tiềm ẩn

nhiều cơ hội. Trong tình hình tài chính khó khăn như hiện nay, việc tìm kiếm nơi đầu
tư an toàn và hiệu quả là vấn đề đang được các nhà đầu tư quan tâm và suy tính thiệt
hơn.

21


Thị trường bất động sản là loại thị trường chỉ có thể phát triển lành mạnh, khi
có sự phù hợp giữa chức năng quản lý của Nhà nước với quy luật của thị trường. Thị
trường bất động sản Việt Nam là đã và đang từng bước hoàn thiện cùng với sự hoàn
thiện của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.
Dưới tác động của Luật Nhà ở (sửa đổi), về dài hạn, thị trường bất động sản
Việt Nam sẽ ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ và có tổ chức hơn, mang tính thị
trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, gắn kết chặt chẽ hơn với các thị trường
khác trong sự phát triển đồng bộ các thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường ở nước ta.
Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục những tồn tại bất cập của Luật Nhà ở 2005, có
nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với các chủ thể phát triển nhà ở, kinh doanh BĐS,
đồng thời cũng có nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai…Bên cạnh đó, Luật còn tạo cơ chế chính sách tốt hơn để
giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân, hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng
chính sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn về nhà ở, góp phần
thúc đẩy tăng tưởng kinh tế xã hội của đất nước, từng bước đảm bảo an sinh xã hội.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật nhà ở 2005, Luật nhà ở sửa đổi 2014 và các thông tư quy định ban hành
hướng dẫn.
Giáo Trình Kinh doanh bất động sản – những vấn đề cơ bản ( Pgs.Ts Nguyễn
Văn Trình. TS Nguyễn Thị Tuyết Như.)
Giáo trình Thị trường bất động sản. Tác giả: Trịnh Hữu Liên, Phạm Anh Tuấn

Trang web danluat.thuvienphapluat.vn.
Trang web thoibaotaichinhvietnam.vn.
Và một số báo mạng khác.

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM
22


STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Họ và tên

Tạ Thị Cẩm Giang
Hồ Thị Mỹ Hân
Phan Thị Thu Hiền
Trần Hồng Lam
Lê Thị Thùy Nhi
Đậu Thị Phương Linh
Trần Ngọc Huỳnh Như
Phan Bảo Trân

Trần Thị Thơm
Nguyễn Lan Vy

MSSV

K124030425
K124030435
K124030437
K124030453
K124030475
K124030457
K124030479
K124030514
K124032250
K124032256

23