Tác động của chính sách “kích cầu” đến sự phát triển của thị trường nhà ở tại TpHCM

Kinh doanh bất động sản
Đề tài: Tác động của chính sách “kích cầu” đến
sự phát triển của thị trường nhà ở tại TpHCM


MỤC LỤC


Chương 1: Tổng quan thị trường nhà ở đô thị thành phố Hồ
Chí Minh
I. Tổng quan thị nhà ở đô thị thành phố Hồ Chí Minh những năm vừa qua
1. “Nóng” và “Sốt (2000 – 2003):

Mở đầu năm 2000, giá nhà ở đô thị tiêu biểu là thành phố Hồ Chí Minh có sự biến
động mạnh, giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001
sau một thời gian dài bình lặng. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá nhà ở đô thị giai
đoạn này ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công
nghiệp phát triển.
Nguyên nhân chủ yếu của cơn “sốt” bất thường này được nhìn nhận là do nền kinh
tế Việt Nam giai đoạn này vẫn đứng vững trong khi các nước khác trong khu vực đang
phải khắc phục hậu quả khủng hoảng tài chính. Điều này đã tạo uy tín lớn trong môi
trường quốc tế, thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế tăng trưởng ở
mức cao dẫn tới nhu cầu về nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng. Tiếp theo đó là chủ
trương, chính sách mới của nhà nước xóa dần bao cấp đất đai.
Năm 2000, Luật Doanh nghiệp ra đời, Luật đầu tư nước ngoài tiếp theo vào 2001.
Người đầu tư đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ
có triển vọng cho thị trường nhà ở nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng
ven.Tuy nhiên, chỉ có đất được mua chứ không có nhà ở nào được xây dựng. Vì vậy,
cho thấy cơn sốt lần này chủ yếu là nhu cầu ảo, giá ảo chứ không phải giá trị thật.
2. “Đóng băng” toàn phần (2004 – 2006):
Sau giai đoạn “sốt” cao độ đến mức nhà nước phải can thiệp, điều chỉnh là giai đoạn

đóng băng triền miên kéo dài từ 2004 – 2006. Từ cuối năm 2003, thị trường bắt đầu
diễn ra trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước. Nguyên nhân “hạ sốt” phần lớn do
điều chỉnh của nhà nước. Tại TP. HCM, ngày 22.4.2002, UBND đã ban hành Chỉ thị
08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố.
Các quận, huyện TP. HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện chỉ thị trên một cách đồng
bộ và kiên quyết.


Đồng thời, trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong đó, Nghị định 181 ngày 29.10.2004 của
Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép
bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền dự án coi như bị
tê liệt, các căn hộ thì xây dựng dở dang bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực
hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước.
Chỉ sau vài tháng, cơn “sốt” nhà ở đô thị tại thành phố HCM đã phần nào lắng dịu,
giá nhà có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đã lắng dần…
Bên cạnh nguyên nhân từ các chính sách của nhà nước, còn nhiều tác động từ phía
thị trường như lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh. Trong khi đó, các kênh
đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ lại đang trên đà phát triển và cho lợi
nhuận cao gấp nhiều lần so với nhà đất. Vì vậy, các nhà đầu tư chuyển hướng để dồn
tiền cho các kênh khác. Giá vàng từ năm 2004 bắt đầu tăng cao và ảnh hưởng nhiều
đến giao dịch nhà đất. Một nguyên nhân không kém phần quan trọng là tình trạng
không minh bạch thông tin, dẫn đến nhiều tin tức thất thiệt, thổi giá tạo nên tình trạng
mức giá quá cao so với thu nhập thực tế.
3. Khởi sắc (2007 – 2008)
Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường nhà ở cũng đã ấm dần và rã
đông. Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi
nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1.
Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người
thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt

thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khoán.
Giá nhà ở đô thị thành phố HCM tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%,
hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư
Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5 – 6 triệu đồng/1m2 lên tới 10 – 11 triệu
đồng/1m2. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang
căn hộ cao cấp và biệt thự.
Nguyên nhân của việc tăng trưởng bất ngờ và mạnh mẽ của thị trường là do hành
lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật thuế sử dụng
đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và
bắt đầu có hiệu lực. Việc này phần nào tạo ra những dự đoán về sự bùng nổ thị trường
nhà ở đô thị trong năm 2007.


Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo tăng trưởng kinh tế ấn
tượng cũng là một trong những nguyên nhân góp phần vào cơn sốt nhẹ lần thứ ba. Bên
cạnh đó, lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường
kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước. Người mua và
người bán đều yên tâm, góp phần làm cho việc giao dịch nhanh chóng và hiệu quả
hơn.
Tuy nhiên, cơn sốt nhẹ không đủ để tạo tình trạng “nóng sốt” như dự đoán của
nhiều người. Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động
của thị trường chứng khoán. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoán, Thêm vào
đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên
nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008. Thị trường không hẳn là đóng băng như
giai đoạn 2004 – 2006 nhưng các giao dịch cũng chậm lại và rớt giá.
Giai đoạn này, từ sự khởi sắc ban đầu, phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự chịu tác
động mạnh trong đợt “ngủ đông” cuối năm 2007.
4. Hồi phục và kỳ vọng (2009 đến nay):

Tuy giai đoạn 2007 – 2008 có sự biến đổi dẫn đến tình trạng “ngủ đông” nhưng với

những cơn sốt nhẹ đầu năm 2007 vẫn tạo sự khởi sắc cho thị trường nhà ở đô thị. Đến
năm 2009, một thời kỳ mới của nhà đất lại mở ra khi tiếp tục xuất hiện những “cơn
sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu sự phục hồi và tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và
thông tư 16 được ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch và thuận
lợi hơn , khách hàng bắt đầu chú ý đến phân khúc căn hộ, thị trường đang có xu hướng
ngả về phía khách hàng có nhu cầu mua để ở hơn là đầu tư. Như vậy, phân khúc giai
đoạn này đã chuyển từ căn hộ cao cấp, biệt thự sang nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội và
những lô đất nền bình thường.
Một khi “hầu bao” của các ngân hàng đã mở thì thời điểm khởi sắc của thị trường
này không còn là xa vời nữa. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các chủ dự án sẽ
được vay thêm để bảo đảm tiến độ tung hàng ra thị trường, còn các khách hàng an tâm
khi lại được cho vay để mua căn hộ với những khoản tiền từ 70% đến 90% giá trị của
BĐS, thời gian vay từ trung bình 15 năm nay có thể kéo dài tới 30 năm.
Tuy nhiên, thị trường căn hộ trong năm 2012 tình hình giao dịch không mấy khả
quan khi các dự án giảm giá bán ồ ạt và tâm lý người mua vẫn tiếp tục chờ giá giảm


thêm. Có một nghịch lý đang diễn ra ở phân khúc căn hộ đó là nguồn cung căn hộ rất
dồi dào, nguồn cầu về nhà ở cũng rất lớn nhưng cung và cầu chưa gặp nhau do giá bán
căn hộ còn khá cao so với thu nhập của người dân. Theo Báo cáo quý IV/2012 của
Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam thì TP.HCM có tới hơn 28.000 và 20.500
căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa
mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây
dựng, hàng tồn kho cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn
4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê. Do tồn kho tăng đã
kéo theo tỉ lệ nợ xấu Bất Động Sản tại các ngân hàng cũng tăng vọt từ trong năm 2012
với số liệu từ NHNN là 8.6%.
Năm 2014, để thoát khỏi tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải tự xoay
sở, tìm đủ cách “trụ” lại trong đó nổi lên phương cách chuyển đổi căn hộ và chuyển

nhượng dự án.
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, trong năm 2014, thành phố có khoảng 1.403
dự án phát triển nhà ở, trong đó có đến 689 dự án đang ngưng triển khai (chiếm
49,1%). UBND TP đã chấp thuận cho chuyển đổi 8 dự án nhà ở thương mại sang nhà
ở xã hội, đồng thời cơ cấu lại căn hộ lớn thành vừa và nhỏ, với số lượng căn hộ trước
khi xin chuyển đổi là 3.522 căn, số lượng căn hộ sau khi chuyển đổi là 7.613 căn. Nhờ
đó, nhiều dự án đã bán được sản phẩm, “lấy ngắn nuôi dài,” điển hình như dự án khu
tái định cư Thảo Điền (quận 2), khu thương mại dân cư Hưng Điền (quận 8), chung cư
Hoàng Quân Plaza (quận 8), khu căn hộ cao tầng 584 Tân Phú (Tân Phú), khu dân cư
Thới An (quận 12)…
UBND TP cũng đã cho phép việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ diện tích lớn thành
diện tích nhỏ đối với 9 dự án quy mô 4.736 căn hộ, tăng lên thành 6.122 căn hộ như dự
án chung cư 171A Hoàng Hoa Thám (quận Tân Bình), dự án khu dân cư 13E Khu đô
thị mới Nam thành phố (huyện Bình Chánh), dự án chung cư Khang Gia (Gò Vấp), dự
án khu cao ốc Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), dự án khu nhà ở phường Tam Phú
(quận Thủ Đức) … Ngoài ra, để gỡ khó cho doanh nghiệp,UBND TP đã phê duyệt
chuyển đổi 1 dự án nhà ở thương mại 360 căn tại quận 2 do Công ty Trách nhiệm hữu
hạn Xây dựng Bình Dương làm chủ đầu tư thành bệnh viện 500 giường.
Về thị trường chuyển nhượng, các nhà đầu tư có năng lực đã mua lại dự án hoặc
hợp tác kinh doanh để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và được thị trường
đón nhận tốt. Điển hình là Tập đoàn Novaland mua lại dự án Lexington, Galaxi 9,
Icon 56, Prince, The Tresor, Rivergate; Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc


Hưng Thịnh mua lại dự án Thiên Nam, 12 View, Thới An; Công ty Cổ phần dịch vụ
bất động sản Phúc Khang mua lại dự án Eco Town; Công ty Cổ phần đầu tư và phát
triển bất động sản An Gia mua lại dự án An Gia Garden, An Gia Star, một phần dự án
Lacasa; Capitalland mua lại dự án The Vista, ParcSpring, Vista Verde, Sparkle,
Mulberry & Harmony; Tập đoàn Đất Xanh mua lại các dự án CT 15, Riverside
Garden, Green City… Sự chuyển nhượng này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ

xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người tiêu
dùng.
Nhờ đó, trong tổng số 14.480 căn hộ tồn kho vào cuối năm 2012 đến nay TP HCM
đã giải quyết được 8.208 căn (chiếm 56,64%); trong đó 11 tháng năm 2014 giải quyết
được 3.131 căn. Lượng căn hộ tồn kho còn lại chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn
hơn 70m2, thuộc các dự án có vị trí không thuận lợi, chưa hoàn chỉnh hạ tầng kĩ thuật
hoặc chậm tiến độ xây dựng. Ngoài ra, một số doanh nghiệp còn tìm lối thoát bằng
cách hợp tác đầu tư hoặc đầu tư ra vùng ven, nhất là khu Đông Thành phố, nơi được
xem là điểm nóng thị trường bất động sản. Mới đây, Tập đoàn Novaland hợp tác với
Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hưng Phú để đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở thấp
tầng cao cấp tại quận 9 nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Tập đoàn Novaland còn
mạnh dạn đầu tư vào các dự án phức hợp đa chức năng như căn hộ vừa để ở, văn
phòng làm việc đồng thời là địa điểm kinh doanh.
Dự án Lucky Palace, RiverGate của Tập đoàn Novaland theo mô hình này hiện
đang thu hút nguồn đầu tư mạnh mẽ từ thị trường.
Ngoài ra Tập đoàn Novaland còn mạnh dạn khai thác mô hình office-tel (office
hotel) với công năng vừa làm việc, vừa lưu trú, thuận tiện hơn rất nhiều so với các cao
ốc văn phòng.
Mô hình office-tel chẳng những phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại, năng
động của Thành phố Hồ Chí Minh mà còn thích hợp với các công ty nước ngoài,
doanh nhân nước ngoài có nhu cầu đặt văn phòng tại đây.
Công ty Cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam đưa ra cách bán hàng khác lạ với
nhiều dự án là bán các căn hộ sau khi đã hoàn thiện. Dự án Him Lam Chợ Lớn, sau khi
hoàn thành được tung ra thị trường và chỉ trong 6 tuần đã bán được hơn 550/704 căn.
Ông Ngô Quang Phúc, Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Công ty Cổ phần Kinh doanh
địa ốc Him Lam chia sẻ, khác với nhiều nhà đầu tư, Him Lam chỉ tung hàng sau khi
hoàn thiện, tạo được niềm tin về tiến độ và chất lượng công trình đối với người mua.


Vì thế, sản phẩm được chào trong thời gian ngắn đã bán gần hết, trong đó có đến 80%

người mua để ở, số ít để đầu tư, đầu cơ.
Triển vọng trong năm 2015
Tiếp cận góc độ chính sách, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi
mới thông qua, trong đó có điều kiện nới lỏng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại
Việt Nam đã giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người
nước ngoài có mong muốn đầu tư vào thị trường; giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào
môi trường đầu tư, điều đặc biệt cần thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam vốn đã
chững lại sau thời kỳ hoàng kim trước năm 2008.
Còn theo Công ty Trách nhiệm hữu hạn Savills Việt Nam, với chính sách này,
lượng lớn kiều hối giờ đây sẽ chuyển về nước ngày càng nhiều và có thể yên tâm rót
vào thị trường bất động sản. Điều này sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà
ở hiện đang có dấu hiệu phục hồi tương đối trên cả nước.
Đánh giá về thị trường bất động sản TP HCM trong năm 2015, ông Lê Hoàng Châu,
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, nhìn tổng thể thị
trường bất động sản thành phố vẫn đang trong tình trạng còn rất khó khăn, tuy nhiên
xu thế chủ đạo vẫn là hồi phục.
Phân khúc thị trường căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2) có giá bán trên
dưới 15 triệu đồng/m2, có tổng giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ vẫn chiếm chủ đạo;
đồng thời phân khúc cao cấp cũng tiếp tục tạo ra những điểm sáng tích cực đối với các
dự án của các chủ đầu tư có uy tín, sở hữu vị trí tốt, nhiều tiện ích, phương thức thanh
toán hợp lý.
Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại cũng sẽ tiếp tục đà
hồi phục, với giá cho thuê đang ở mức rất cạnh tranh, thậm chí ở trung tâm quận 1 có
dự án chỉ cho thuê với giá 16-17 USD/m2.
Minh chứng cho niềm tin lạc quan vào thị trường bất động sản của thành phố, ông
Lê Hoàng Châu dẫn ra nhiều điều kiện thuận lợi như việc hoàn thành đường vành đai
Phạm Văn Đồng, cao tốc TP HCM -Long Thành-Dầu Giây, tiến độ xây dựng khẩn
trương tuyến tàu điện ngầm Bến Thành-Suối Tiên, việc khởi công Bến Lức-Thành phố
Hồ Chí Minh-Long Thành, 4 tuyến đường chính Khu đô thị mới Thủ Thiêm…
Bên cạnh đó, việc phát triển các khu đô thị mới và các khu dân cư lớn tại địa bàn

các tỉnh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh như tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai


đã tạo lực hút mới, tạo độ giãn dân, làm giảm áp lực tập trung dân cư về Thành phố Hồ
Chí Minh.
Theo ông Ngô Quang Phúc, giao dịch bất động sản cuối năm 2014 tăng mạnh cả về
sức bán lẫn sức mua là do lượng kiều hối gửi về nhiều, cộng với tiền tích góp nên
nhiều người đã chủ động tìm mua bất động sản.
Điều này sẽ thúc đẩy thị trường có những bước khởi sắc ngay những tháng đầu năm
2015. Trong đó, các căn hộ có giá 800-900 triệu đồng tại vùng ven TP HCM sẽ hút
hàng, bán chạy.
Ông Phan Thành Huy, Giám đốc Công ty Novaland cho rằng thị trường bất động
sản trong năm 2015 sẽ khởi sắc vì nền kinh tế vĩ mô đang hồi phục, lạm phát được kéo
giảm; hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, tiêu biểu là khu Đông TP HCM.
“Hiện nay Novaland đã và đang triển khai 15 dự án tại các quận phát triển nhất TP
HCM như quận 1, quận 2, quận 4, quận 6, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận. Từ đầu
năm 2014 đến nay, Novaland đã bán ra khoảng 3.000 sản phẩm và sẽ tăng gấp đôi
lượng bán ra vào năm 2015,” ông Phan Thành Huy tự tin nói.
Trao đổi với phóng viên, ông Jonathan Tizzard - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu &
Thẩm định giá của Cushman & Wakefield cho biết có nhiều yếu tố góp phần cải thiện
thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong đó phải kể đến lãi suất vay giảm, cho
phép người mua nhà tiếp cận tới các gói tín dụng dễ dàng hơn, đồng thời khiến tiết
kiệm tiền gửi trở thành lựa chọn ít lợi nhuận hơn và tất yếu người dân sẽ đầu tư vào
bất động sản.
Mặt khác trong thời gian tới, thị trường sẽ đón nhận nhiều dự án có chất lượng cao,
vị trí thuận lợi, giá cả cạnh tranh kèm theo nhiều ưu đãi…Thêm vào đó, các nhà phát
triển dự án cũng linh hoạt và sáng tạo hơn trong cách thức tiếp thị; nguồn kiều hối đổ
về Việt Nam tăng cao trong dịp cuối năm. Đó cũng là những yếu tố dẫn đến hiện
tượng căn hộ bán tốt trong những tháng cuối năm 2014 cũng như tạo đà để thị trường
bất động sản khởi sắc trong năm 2015. Ông Jonathan Tizzard cho biết thêm hiện nay

đã có nhiều người nước ngoài đặt thuê căn hộ dài hạn. Dự đoán, số lượng người mua
nhà quốc tịch nước ngoài sẽ chiếm đến 20% lượng khách tiêu thụ nguồn cung căn hộ
mới.


Chương 2: Chính sách kích cầu thị trường nhà ở tại thành
phố Hồ Chí Minh
I. Các nhân tố tác động tới cầu bất động sản ở TP.HCM
1. Giá bất động sản:
Theo báo cáo về thị trường nhà đất mới đây, giá BĐS ở thành phố HCM tiếp tục
tăng cao trong quý 3 vừa rồi:
Cùng với nguồn cung căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.HCM đang quá nhiều thì giá
bán cũng bắt đầu có sự tăng mạnh, giá các căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đã tăng hơn
10% so với quý 2. Nguyên nhân chủ yếu do sức mua của người dân đã được cải thiện
đáng kể với tỉ lệ bán ra thành công tại các dự án chung cư cao cấp lên đến trên 80%.
Báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM của công ty JLL Việt Nam cho thấy, trong quý
III/2015, có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán tại Tp.HCM, trong đó phân khúc cao
cấp chiếm 35% thị phần (tăng 10% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm). Thời điểm
hiện tại, giá bán sơ cấp tại các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã
tăng thêm từ 7-10%. Trong khi đó, giá bán thứ cấp tăng 10-20%. Chỉ có một vài dự án
ở quá xa trung tâm có giá giảm, tuy nhiên mức giảm không đáng kể.
2. Thu nhập:
Loại hình nhà ở người dân thành phố Hồ Chí Minh dự định mua theo thu nhập:


3. Lãi suất tín dụng:
Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, tín dụng đóng vai trò quan trọng
trong việc thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi và phát triển.
Trên thực tế hiện nay, thị trường BĐS đang đón nhận nhiều tín hiệu thuận lợi. Giá
BĐS ở mức hợp lý, lãi suất NH giảm mạnh, nhiều chính sách tín dụng về BĐS được

các NH tung ra là cơ hội cho người có nhu cầu thực về nhà ở. Đặc biệt, Chính phủ đã
có chỉ đạo các NH đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng nhà ở 30 nghìn tỷ đồng.
Cùng với đó, thị trường BĐS đầu năm 2015 ghi nhận chiều hướng tích cực với
lượng thanh khoản cao cùng sự vào cuộc của nhiều nhà đầu tư. Theo số liệu của Hiệp
hội BĐS Việt Nam, chỉ tính từ đầu năm tới ngày 15/2/2015, thành phố Hồ Chí Minh
đã có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tăng gần gấp 3 lần so với cùng kỳ năm
2014. Khảo sát một số sàn BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, khách hàng tìm
hiểu và giao dịch trong những ngày đầu năm 2015 có sự nhộn nhịp hơn so với mọi
năm.
Gần đây, tại thành phố Hố Chí Minh, khi mặt bằng lãi suất huy động giảm dần,
không ít khách hàng cá nhân đã rút tiền tiết kiệm và vay thêm ngân hàng để mua nhà
ở. Tại một số ngân hàng, tỷ lệ này đã tăng từ mức 10% cuối năm 2014, lên 20% trong
những tháng đầu năm nay. Đây chính là dấu hiệu đáng mừng cho ngân hàng trong việc
đẩy mạnh vốn cho cá nhân vay mua nhà.
Thời gian tới, lãi suất có thể giảm thêm, nhưng nếu giá bất động sản tăng, thì cơ hội
sở hữu nhà giá tốt sẽ ít đi. Vì thế, đây được xem là thời điểm tốt để xem xét mua bất
động sản, nên nhiều khách hàng đã rút tiền gửi tiết kiệm để mua nhà. Phần lớn những
khách hàng này là có nhu cầu thực về nhà ở.
4. Tăng trưởng dân số:
Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, dân số Thành phố Hồ Chí
Minh khoảng 7,2 triệu người, trong đó dân cư thuộc các quận nội thành chiếm 84%,
mật độ dân số trung bình là 2.978 người/km² ; bình quân dân số Thành phố tăng
212.000 người/năm, tốc độ tăng khoảng 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học
gần gấp đôi so với tốc độ tăng dân số tự nhiên.
Sự phát triển kinh tế - xã hội, sự cải thiện trong thu nhập bình quân đầu người và sự
gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cho người dân Thành phố và
là thách thức không nhỏ cho chính quyền Thành phố. Nhận thức được tầm quan trọng
đó, trong suốt quá trình phát triển của Thành phố, chính quyền Thành phố luôn luôn

quan tâm giải quyết nhà ở cho người dân, xem đây là nhiệm vụ quan trọng trong quá
trình phát triển kinh tế - xã hội, góp phần giải quyết an sinh - xã hội. Trong giai đoạn
2006 - 2012, thành phố phát triển được 119,34 triệu m2 sàn nhà ở ; đây là giai đoạn
thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã
hội cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực
lượng vũ trang nhân dân ; nhà ở cho người thu nhập thấp ; nhà lưu trú công nhân khu
công nghiệp ; ký túc xá cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung
cấp... Nhìn chung, các chương trình nhà ở có sự chuyển biến tích cực, góp phần quan
trọng vào việc thực hiện thành công các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Thành
phố.
5. Thị hiếu sử dụng:
Thị trường BĐS tháng 8 ghi nhận tình hình giao dịch và giá cả khá ổn định. Phân
khúc căn hộ giá trung bình vẫn bán tốt với lượng khách hàng đặt cọc nhiều hơn kí hợp
đồng. Tình hình giao dịch cũng cho thấy, thị hiếu khách hàng mới là yếu tố quyết định
diễn biến thị trường BĐS hiện nay.
Tình hình giao dịch tại các dự án đang có sự phân hóa rõ rệt. Thị trường giao dịch
khá tốt ở những dự án căn hộ có lợi thế về giá cả, tiến độ, vị trí, uy tín chủ đầu tư.
Ngược lại những dự án “bán nhà trên giấy”, tiến độ không đảm bảo hoặc giá cao, xa
trung tâm rất ít giao dịch. Trên thị trường hiện nay, nguồn cung căn hộ khá dồi dào,
khách hàng có nhiều sự lựa chọn nên cũng kỹ tính hơn trong việc chọn mua nhà. Nếu
trước đây nhiều người sợ không mua nhanh sẽ hết thì nay họ ung dung tìm hiểu và lựa
chọn. Do đó, những BĐS nào có giá chào bán thấp hơn giá phổ biến trên thị trường sẽ
giao dịch dễ dàng hơn. Tình hình trái ngược trên cho thấy, việc khách hàng ưa chuộng
và xuống tiền với những căn hộ diện tích vừa phải, sắp bàn giao, giá hợp lý…đã không
còn là một hiện tượng mà chính là xu hướng, thị hiếu của khách hàng hiện nay. Chủ
đầu tư không thể “làm cao” mãi mà phải “nương” theo thị hiếu của khách hàng. Đây
cũng là điểm mấu chốt để các chủ đầu tư có thể gỡ khó cho dự án của mình.
Tiến độ dự án chính là vấn đề khách hàng quan tâm nhất, rồi mới đến giá cả, vị
trí, chất lượng… Hiện vẫn không ít khách hàng sẵn sàng móc hầu bao nếu dự án đáp
ứng tốt các yêu cầu trên dù giá cả có thể không mềm chút nào. Đây cũng là lý do khiến

một số dự án căn hộ chung cư cao cấp, đất nền tiền tỷ vẫn khó giao dịch.


II. Một số chính sách kích cầu tiêu biểu ở thành phố Hồ Chí Minh
1. Chính sách cho phép Việt kiều, cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài mua nhà ở tại
Việt Nam
Theo Công ty Bất động sản Savills Việt Nam, việc sửa đổi quy định liên quan đến
quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài đã cho phép đối tượng này có quyền
thuê và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250
biệt thự/nhà liền kề. Quy định mới này cũng cho phép người nước ngoài được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với thời hạn kéo dài đến 50 năm. Đồng thời, cho phép
người nước ngoài mua bất động sản thông qua tổ chức tài chính hoạt động tại Việt
Nam.
Trong khi các ngân hàng bán lẻ đang cạnh tranh mạnh mẽ, điều này sẽ giúp thúc
đẩy việc cho vay thế chấp dành cho người nước ngoài. Với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, Luật Nhà ở sửa đổi cũng đã nới lỏng các điều kiện về sở hữu nhà đất.
Theo đó, đối tượng này “có quyền sở hữu nhà ở mà không bị hạn chế về số lượng và
loại nhà ở” cũng hứa hẹn sẽ góp phần kích cầu mạnh cho thị trường bất động sản. Bởi
lượng kiều hối tăng 10% với con số đã đạt đến 11 tỉ USD vào năm ngoái giờ đây có
thể yên tâm rót phần lớn vào thị trường bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng,
việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ góp phần tạo điều kiện
cho thị trường bất động sản phát triển ổn định trong dài hạn. Trước mắt cũng sẽ có tác
dụng mạnh trong việc giải quyết hàng tồn kho và nợ xấu bất động sản hiện nay. Tại thị
trường bất động sản chiếm gần một nửa của cả nước là TP Hồ Chí Minh, ngày
26/11/2014 thành phố đã yêu cầu các dự án công ích phải dành 6.000 căn hộ cho việc
tái định cư từ nay đến cuối năm 2015. TP Hồ Chí Minh cũng yêu cầu các sở ngành,
quận huyện rà soát 230 dự án công ích, trọng điểm đang và sẽ triển khai từ nay đến
2020 với tổng nhu cầu tái định cư là 17.953 căn hộ và nền đất để sắp xếp, bố trí quỹ
nhà tái định cư trước khi thực hiện dự án. Lượng nhà đất tái định cư rất lớn này cũng

sẽ tạo lực kích cầu mạnh với thị trường BĐS thành phố.
 Nội dung chính sách cụ thể ở thành phố Hồ Chí Minh:

-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Được tạo điều kiện hơn nếu muốn mua
nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thời hạn sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở


nước ngoài là ổn định, lâu dài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà tại TPHCM nếu người đó có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam
thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có
công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt
mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại TPHCM; người có
vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Hoặc được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ
ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại
TPHCM.Những đối tượng này được mua nhà ở như công dân Việt Nam không hạn
chế số lượng, loại nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà
ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
-Tổ chức, cá nhân nước ngoài: Được đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại
TPHCM, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của
doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài
đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước ngoài chỉ được mua,
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ
trong 1 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 1
khu dân cư tương đương 1 đơn vị hành chính cấp phường.
Trường hợp vượt quá quy định trên hoặc được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương
mại trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở
đó.

Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công
dân Việt Nam.
Tăng thời hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài: Cá nhân nước ngoài sở hữu
nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở
nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia
hạn thêm nhưng phải ghi rõ nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận.


2. Chính sách về thuế và lãi suất phát triển nhà ở xã hội
2.1 Nội dung chính sách
Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện
thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường nhà ở.Trong
thời gian tới, sẽ có nhiều DN lớn tham gia đẩy mạnh phát triển nhà xã hội. Có nhiều
chính sách ưu đãi được ban hành về thuế và nguồn vốn. Trước tình hình kinh tế quốc
dân phát triển chậm lại do ảnh hưởng tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu, Chính
phủ đưa ra nhiều giải pháp ứng phó, trong đó có chính sách về thuế và lãi suất. Tại
cuộc họp, Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành cần sớm ban hành chính sách hỗ trợ cho
nhà ở xã hội.
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) nêu
rõ: Các Dự án phát triển NƠXH sẽ được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất
đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư...Cụ thể, các chủ thể tham gia đầu tư
vào NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm
vi dự án xây dựng NƠXH đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá
trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; được miễn, giảm và
hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập doanh nghiệp; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối
với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH do cơ quan có
thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong
tương lai trong phạm vi dự án phát triển NƠXH làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu

tư cho dự án đó...
Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong
phạm vi dự án phát triển NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư
xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại tầng cao hoặc
thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua
NƠXH và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư. Trường hợp
dự án phát triển NƠXH không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh
thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn
nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
Đối với trường hợp dự án phát triển NƠXH đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài
ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi nêu trên thì còn được


UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương. Đối với quỹ NƠXH dành để cho
thuê thì sau thời gian cho thuê tối thiểu là 5 kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu
tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê (nếu có nhu cầu) theo giá
bán NƠXH tại thời điểm bán nhà ở đó.
2.2 Thực hiện chính sách “nhà ở xã hội” ở thành phố Hồ Chí Minh
Ở TP.HCM sẽ có thêm khoảng 10.000 nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư với tổng
diện tích sàn hơn 1,2 triệu m2. (Số liệu này được công bố bởi Sở Xây dựng TPHCM
trong bản báo cáo “Tình hình thực hiện nhiệm vụ ngành xây dựng năm 2014 và kế
hoạch phát triển ngành năm 2015”).
Theo đó trong năm tới , Thành phố cũng sẽ hoàn thành xong thêm 5 dự án nhà ở xã
hội với quy mô 3.574 căn, tổng diện tích sàn xây dựng hơn 312.000 mét vuông.
Về nhà ở phục vụ tái định cư, theo Sở Xây dựng TPHCM, trong năm 2014, TP.HCM
đã điều chuyển 6.427 căn hộ và đất nền tại các quận 2, 6, 8, 9, 11, Gò Vấp, Tân Bình,
Bình Tân và huyện Bình Chánh phục vụ di dời cho các hộ dân ở vùng có nguy cơ sạt
lở bờ sông.
Bên cạnh đó thành phố cũng đã hoàn thành và bàn giao 2.460 căn hộ tái định cư,

trong đó bố trí sử dụng hơn 1.100 căn cho người dân trong Chương trình đầu tư xây
dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Trong giai đoạn 2011-2014, tích lũy kế của thành phố đã đầu tư xong và mua lại 34
dự án, quy mô 10.643 căn hộ và đất nền tái định cư, với tổng diện tích sàn xây dựng là
hơn 1 triệu mét vuông.
Trong năm 2014, thành phố cũng đã khởi công được 1 dự án nhà ở xã hội tại
phường Thảo Điền, quận 2 do Công ty cổ phần Thủ Thiêm làm chủ đầu tư. Dự án có
304 căn, mang lại chỗ ở mới cho nhiều người dân. Ngoài ra thành phố cũng đã hoàn
thành một dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang tại quận Gò Vấp do Công ty cổ phần
Tập đoàn Hà Đô làm chủ đầu tư với 432 căn.
Tính từ năm 2011 đến thời điểm hiện tại. TP.HCM đã sở hữu 15 dự án nhà ở xã hội
được hoàn thành với hơn 2.400 căn, tổng diện tích sàn trên 228.000 mét vuông.
Thành phố cũng đã bán được được 1.653 căn hộ xã hội sử dụng vốn ngoài ngân
sách cho người dân tại các dự án của Công ty Hoàng Quân tại huyện Bình Chánh; dự
án của Hợp tác xã Gia Phú tại quận 12 và dự án chung cư lô A, khu 6B ở huyện Bình
Chánh.


Cũng trong năm nay, thành phố đã cho phép chuyển đổi được 3 dự án nhà ở thương
mại sang dự án nhà ở xã hội với diện tích đất gần 2,7 héc ta với quy mô 880 căn.
Đặc biệt hỗ trợ về lãi suất cho vay để người dân được mua, được thuê mua và thuê
nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra hai gói kích cầu là: “gói tín dụng kích
cầu trung dài hạn quy mô 30.000 tỷ đồng (lần 1)” (Do Ngân hàng BIDV ký hợp tác
với Bộ Xây Dựng với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ triển khai các chương trình xây dựng
nhà ở xã hội) và “gói tín dụng kích cầu 20.000 tỷ (lần 2)”
 Nội dung và mục đích của gói kích cầu 30.000 tỷ:

Gói tín dụng này không phải là vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước hàng năm, mà là
nguồn tái cấp vốn từ Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng thương mại thực hiện
theo nguyên tắc cho vay thương mại và phải thu hồi vốn, kể cả lãi, sau thời gian quy

định mà hiện nay là 15 năm, theo đó gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng sẽ hỗ trợ
cho vay đối với 4 nhóm đối tượng gồm cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ
trang, người lao động có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở được vay để mua, thuê,
thuê mua nhà ở xã hội. Cụ thể như sau:
-Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động thu nhập thấp
khu vực đô thị, có khó khăn về nhà ở vay để mua, thuê nhà ở thương mại diện tích
nhỏ, giá bán thấp (có quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc
tổng giá trị hợp đồng kể cả nhà và đất dưới 1,05 tỷ đồng);
-Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động khu vực đô thị,
đã có đất ở và chưa được Nhà nước hỗ trợ vay để xây mới hoặc cải tạo nhà ở phù hợp
với quy hoạch ; Các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân vay để phát triển các dự án
nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng thứ nhất mua, thuê, thuê mua.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ để tránh nhầm lẫn giữa hai nhóm đối tượng mua nhà ở
xã hội và mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp là khác nhau. Đối với nhóm
đối tượng người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì điều kiện là đã có
hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư theo quy định.
Các trường hợp này chỉ cần cơ quan, đơn vị nơi công tác, hoặc chính quyền địa
phương nơi cư trú xác nhận về tình trạng nhà ở, không phải xác nhận về tình trạng thu
nhập, không phải chứng minh mức thu nhập có thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá
nhân hay không.
Như vậy, điều kiện vay vốn để mua nhà ở thương mại giá bán thấp dễ dàng hơn
điều kiện vay để mua nhà ở xã hội do không phải chứng minh thu nhập, không khống


chế mức thu nhập, người dân chỉ phải xác nhận tình trạng nhà ở. Sở dĩ phải phân định
rõ ràng như vậy vì các dự án nhà ở thương mại không được ưu đãi như nhà ở xã hội.
Đây là giải pháp vừa giúp những người lao động có khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ
ở, vừa kích cầu thị trường bất động sản, khuyến khích các doanh nghiệp đẩy mạnh
phát triển phân khúc sản phẩm nhà ở thương mại có giá bán thấp, thay vì chỉ tập trung
vào các sản phẩm trung và cao cấp như trước đây.

Nói cách khác, người vay vốn để mua nhà ở xã hội được hỗ trợ đến 2 lần (thứ nhất
là vay vốn mua nhà với lãi suất thấp, thứ hai là giá bán nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở
thương mại do đã được Nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đât, thuế VAT) nên điều kiện
khắt khe hơn người vay vốn để mua nhà ở thương mại chỉ được hỗ trợ một lần (vay
vốn mua nhà với lãi suất thấp).
Theo Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà: Đến thời điểm 31/5/2015, gói hỗ trợ đã đạt
được tổng số tiền cam kết cho vay đối với khách hàng là 14.161 tỷ đồng (gần 50%
tổng gói hỗ trợ).
Trong đó, số tiền cam kết với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân đạt 8.817 tỷ đồng
(với 18.062 trường hợp đã được cam kết cho vay); số tiền cam kết với chủ đầu tư dự
án là 5.344 tỷ đồng (37 dự án đã được cam kết cho vay). Tổng số tiền đã giải ngân là
7.621 tỷ đồng (đạt 25,4% ). Số giải ngân thấp hơn số cam kết bởi phải phụ thuộc tiến
độ thi công và hoàn thành các dự án nhà ở mà ng ười dân đã vay để mua, thuê mua.
Thực tế đã có 17.624 hộ gia đình, cá nhân được giải ngân vốn vay với số tiền 5.520 tỷ
đồng; 33 dự án đã được giải ngân với số tiền 2.101 tỷ đồng.
Đáng chú ý, tốc độ cam kết cho vay đã tăng rất mạnh trong những tháng cuối năm
2014 và 5 tháng đầu năm 2015, nhất là từ sau khi có Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày
21/8/2014.
Theo báo cáo của các Ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng hỗ trợ nhà ở thì
tại thời điểm 31/5/2015, số vốn vay đã cam kết cho khách hàng tăng 200,4% (14.161
tỷ đồng so với 7.232 tỷ đồng), số hộ gia đình, cá nhân được cho vay vốn tăng 249,7%
(18.062 cá nhân so với 7.232 cá nhân) so với thời điểm 31/8/2014. Nếu so với thời
điểm 31/12/2014 thì mức tăng tương đương lần lượt là 149,5% và 155%.
Tuy nhiên gói kích cầu 30.000 tỷ đã thất đại do một số nguyên nhân:
-Thủ tục “hành là chính”: để được duyệt giải ngân, người dân cần phải chứng
minh được tình trạng nhà ở, thu nhập cũng như khả năng trả nợ…; có xác nhận của cơ
quan, chính quyền địa phương. Những thủ tục này mất nhiều thời gian, thậm chí đối
với nhiều trường hợp là không khả thi, đặc biệt là đối với những lao động tự do. Về

vấn đề này, BIDV đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư để giải quyết những bất cập
trên, nhưng tình hình vẫn chưa có sự cải thiện nào
-Đông về lượng nhưng ít về chất: tiến độ giải ngân cho vay trong chương trình này
là chưa đạt kỳ vọng ban đầu. Một phần do nguồn cung của các căn hộ thuộc diện được
hỗ trợ còn rất thấp. Đồng thời, thông tin xác nhận của chính quyền địa phương ở nhiều
phường, xã không chính xác hoặc không đầy đủ theo yêu cầu, dẫn tới khách hàng
không đáp ứng đủ các điều kiện vay. Để đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói vốn ữu đãi
mua nhà nói trên, BIDV đã xúc tiến việc ký hợp đồng với nhiều chủ đầu tư dự án hỗ
trợ khách hàng mua nhà để ở. Tuy nhiên, tiến độ giải ngân vẫn không thể nhanh hơn
đáng kể được, vì còn vướng thủ tục và khách hàng cũng phải chứng minh được khả
năng trả nợ.
 Gói kích cầu 20.000 tỷ (Lần 2)

Bài học từ gói 30.000 tỷ: Xuất phát điểm của gói 20 nghìn tỷ nhằm tháo gỡ cho gói
30 nghìn tỷ. Bởi gói 30 nghìn tỷ khi triển khai gặp phải một số rào cản, dẫn tới sự
chậm trễ giải ngân.
Gói 30 nghìn tỷ quy định dành cho người thu nhập thấp. Nhưng người thu nhập
thấp thì khó đạt được điều kiện chứng minh thu nhập để trả nợ do ngân hàng đưa ra.
Hơn nữa, gói 30 nghìn tỷ chỉ dành cho những căn hộ trị giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống,
khiến nhiều người có nhu cầu mua căn hộ trị giá hơn không thể vay mua. Hơn nữa, gói
30 nghìn tỷ đến ngày 31/5/2015 mới giải ngân được hơn 7.620 tỷ đồng trong tổng số
tiền cam kết cho vay là hơn 14.160 tỷ đồng, chỉ đạt 25,4% giá trị gói vay. Tuy gói 20
nghìn tỷ khác gói 30 nghìn tỷ, nhưng về cơ bản đều là để hỗ trợ, kích cầu thị trường.
Do đó, nên rút kinh nghiệm từ bài học gói 30 nghìn tỷ, cần tạo cơ chế thông thoáng
hơn để người có nhu cầu vay tiền mua nhà dễ dàng tiếp cận, thì gói vay mới khả thi.
Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, nhu cầu nhà ở tầm trung
đang chiếm đa số mà chưa có gói nào hỗ trợ vay dài hạn. Với các căn hộ tầm trung
khoảng 1-2 tỷ đồng, hiện tại người mua nhà sẽ phải chọn các gói vay thương mại của
các ngân hàng với mức lãi suất tương đối cao và bấp bênh. Do đó, nếu gói 20 nghìn tỷ
có sự thông thoáng, sẽ tạo “cú hích” cho thị trường BĐS.

-Gói kích cầu 20.000 tỷ: Đây là gói tín dụng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương
mại trung bình và đang được các cơ quan chức năng đang gấp rút hoàn thiện đề án.
Về cơ bản, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ hỗ trợ tái cấp vốn cho các ngân hàng
thương mại Nhà nước khoảng 20 nghìn tỷ đồng để thực hiện cho vay đối với người


mua, nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất tại các dự án phát
triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Các ngân hàng thương mại
Nhà nước sẽ thực hiện cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở theo cơ chế thương mại thông
thường với mức lãi suất dự kiến 7%/năm, ổn định trong 10 năm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết, gói vay 20
nghìn tỷ có nhiều khác biệt so với gói 30 nghìn tỷ, đó là chỉ có một đối tượng vay là
người tiêu dùng mua nhà ở thương mại, không có chủ đầu tư dự án, nên ngân hàng sẽ
không lo trường hợp sử dụng vốn sai mục đích. Thứ hai, gói 20 nghìn tỷ không
khoanh vùng chỉ dành cho người thu nhập thấp, nên tạo cơ hội tiếp cận rộng rãi cho
nhiều người có nhu cầu mua nhà. Thứ ba, gói vay có lãi suất ưu đãi cố định trong 10
năm sẽ kích cầu phân khúc nhà ở thương mại trung bình đang được nhiều người quan
tâm.
“Hiện, người mua nhà ở có thể tìm đến các gói vay thương mại thông thường,
nhưng các gói vay này chỉ hỗ trợ lãi suất ưu đãi trong 1- 2 năm đầu, về sau “thả nổi”
khiến khách vay lo ngại. Do đó, nếu gói 20 nghìn tỷ cố định lãi suất ưu đãi suốt thời
gian vay sẽ có tác dụng rất lớn để kích cầu thị trường BĐS trong thời gian tới”, ông
Châu nhận định.
3. Chính sách chia nhỏ, giảm giá nhà ở đô thị
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản,
nhưng nguyên nhân sâu xa vẫn là sự mất cân đối cung cầu trên thị trường bất động
sản, người có nhu cầu vẫn không thể mua được vì giá nhà ở hiện vẫn còn quá cao,
vượt quá khả năng chi trả của người dân. Do đó, để thoát được hàng chục nghìn căn hộ
tồn kho ở các quận huyện ở Thành phố Hồ Chí Minh, tháo gỡ khó khăn cho thị trường
và cũng là để người dân có thể mua được nhà, thành phố đã nghiên cứu và đưa ra

chính sách giảm giá hoặc chia nhỏ diện tích căn hộ nhằm thỏa mãn nhu cầu của nhiều
đối tượng khách hàng, góp phần tăng tính thanh khoản cho thị trường. Cụ thể:
-Đối với các dự án nhà chung cư đã xây dựng xong nhưng chưa bán, chủ đầu tư
được phép lập phương án điều chỉnh lại diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu thị
trường (giảm diện tích căn hộ) nhưng với điều kiện không được tăng diện tích sàn đã
được duyệt. Khi điều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch và quy định về an toàn theo quy
định của Quy chuẩn xây dựng hiện hành.
-Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng
chưa triển khai công trình nhà ở hoặc đang xây dựng dở dang thì cho phép điều chỉnh


quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân,
điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trường
hợp các dự án nhà ở thương mại được chuyển thành nhà ở xã hội thì cho phép chủ đầu
tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định.
Doanh nghiệp đầu tiên đề cập đến việc chia nhỏ diện tích căn hộ là Công ty Địa ốc
Đất Lành. Tại dự án xây dựng chung cư Thới An 3 và Thới An 4, quận 12, công ty này
đã xin được chuyển 15 căn penthouse (căn hộ vài trăm mét vuông tại các tầng trên
cùng của chung cư) thành 52 căn hộ. Năm 2014 có khoảng 10.350 giao dịch thành
công (tăng gần 30% so với cùng kỳ năm 2013), tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ
chung cư có diện tích nhỏ (dưới 70m2) giá bán trung bình (từ 14 - 20 triệu đồng/m2),
đất nền có giá bán hợp lý (dưới 2 tỷ đồng).
II. Tác động của chính sách kích cầu đến thị trường bất động sản ở Thành phố
Hồ Chí Minh
Sau một thời gian thực hiện quyết liệt đồng bộ các giải pháp và chính sách, thị
trường BÐS năm 2014 – 2015 đã tăng trưởng tích cực. Giá BÐS, nhà ở đến nay đã
tương đối ổn định, phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân. Cơ cấu sản phẩm
BÐS trên thị trường đang được đa dạng hóa, thỏa mãn nhu cầu của nhiều đối tượng
khách hàng, góp phần tăng tính thanh khoản cho thị trường. Các dự án mới khởi công
đã có sự điều chỉnh về cơ cấu căn hộ, tăng số lượng căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 70

m2), giảm số căn hộ có diện tích lớn. Lượng giao dịch tiếp tục tăng. Giao dịch thành
công chủ yếu ở các dự án đã hoàn thành, khu vực gần trung tâm, có đầy đủ công trình
hạ tầng, chủ đầu tư uy tín và các dự án sắp hoàn thành, đang thi công với tiến độ tốt,
chủ yếu ở phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ. Tính trong năm 2014, tại TP Hồ
Chí Minh có hơn 10.300 giao dịch thành công, tăng gần 30% so cùng kỳ. Tồn kho
BÐS tiếp tục giảm, tín dụng trong lĩnh vực BÐS tăng liên tục từ đầu năm đến nay, đến
hết tháng 10-2014 đạt hơn 299 nghìn tỷ đồng (tăng hơn 14%),...


1. Cụ thể diễn biến thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh

Biểu đồ 1: chỉ số giá nhà ở theo quý tại TP.HCM
Trong quý II/2015 chỉ số giá nhà ở là 89,4, tăng 0,3 điểm theo quý và ổn định theo
năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường là 19%, giảm -2 điểm phần trăm theo quý nhưng
tăng 2 điểm phần trăm theo năm. Trong quý II/2015, khoảng 5.000 căn hộ được hấp
thụ, tăng 17% theo quý và 96% theo năm. Đây là lượng giao dịch cao nhất kể từ quý
IV/2010 (Biểu đồ 1)
Như vậy, trong 02 năm qua, chỉ số giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì ổn định
sau 02 năm (2011, 2012) giảm liên tục. Việc áp dụng các chính sách kích cầu và phát
triển dự án mới với chủ đầu tư uy tín cũng như sự hồi phục kinh tế đã thúc đẩy lượng
giao dịch và cải thiện lòng tin của người mua nhà.
Cũng như phân khúc nhà ở, trong quý II/2015, chỉ số hoạt động văn phòng ở mức
78, tăng 2 điểm theo quý và 3 điểm theo năm. Giá thuê duy trì ổn định và công suất
thuê đạt mức cao nhất trong 06 năm qua (Biểu đồ 2).


Biểu đồ 2: Chỉ số văn phòng theo quý tại TP. Hồ Chí Minh
Chỉ số hoạt động văn phòng ở khu trung tâm tăng 1 điểm theo quý và 3 điểm theo
năm. Nguyên nhân chính là do sự cải thiện công suất thuê, tăng 1 điểm phần trăm theo
quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Trong khi đó, chỉ số hoạt động văn phòng ở khu

ngoài trung tâm tăng 2 điểm theo quý và theo năm do công suất thuê tăng 2 điểm phần
trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm.
Trong quý II/2015, tổng lượng tiêu thụ văn phòng đạt hơn 25.500m2, tăng 6% theo
quý chủ yếu từ các tòa nhà Hạng B và C. Với việc có thêm 09 dự án mới gia nhập thị
trường, đến cuối năm 2015 tổng nguồn cung văn phòng dự kiến sẽ đạt 1,6 triệu m2,
tăng 13% so với năm 2014.
 Theo báo cáo nghiên cứu của Savills, tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ để bán tại thị
trường sơ cấp tính đến quý III/2015 có khoảng 30.500 căn hộ, có khoảng 5.220 căn hộ
được giao dịch. Quận 2, quận 7 và quận Bình Thạnh tiếp tục là nơi giao dịch sôi động
nhất, chiếm 53% trên tổng số lượng giao dịch trên thị trường (Biểu đồ 3).


Biểu đồ 3: thể hiện nguồn cung thị trường sơ cấp Q3, 2015
Ông Trương An Dương, Giám đốc nghiệp vụ Tư vấn Bất động sản và Kinh doanh
Nhà ở Savills cho rằng, thực tế tại Tp.HCM, số lượng người có thu nhập thấp và trung
bình luôn vẫn luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Trong khi đó, lượng người ngoại tỉnh nhập
cư đến làm ăn sinh sống nhiều, nhu cầu về nhà ở của phân khúc này rất lớn. Do đó,
căn hộ hạng C sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường ít nhất trong vòng 3-5 năm tới.
Bên cạnh đó, do lãi suất huy động giảm trong thời gian vừa qua, khoảng cách giữa
lãi suất và lợi nhuận cho thuê nhà đã giảm nên việc mua căn hộ với mục đích cho thuê
nay cũng thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn.
Theo dự báo của Savills, trong giai đoạn 2015 đến 2017 sẽ có khoảng 92 dự án xây
dựng căn hộ dự kiến hoàn thành, cung cấp ra thị trường khoảng 57.600 căn hộ. Có
khoảng 19%/tổng lượng cung dự kiến hoàn thiện trong năm 2015. 81% còn lại dự kiến
hoàn thành vào năm 2016 (Biểu đồ 4).
Biểu đồ 4: dự báo số dự án xây dựng căn hộ hoàn thành trong tương lai


Tuy nhiên, thị trường BÐS vẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải dừng
kinh doanh, số khác đang trong quá trình khôi phục sản xuất. Mặc dù thị trường thiếu

căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ nhưng để cơ cấu lại sản phẩm, tăng nguồn hàng hóa phù
hợp nhu cầu, cần có thời gian. Giai đoạn trước mắt, thị trường vẫn thiếu căn hộ diện
tích nhỏ, vị trí thuận tiện, hạ tầng tốt, giá cả phù hợp. Một số yếu kém từ các năm
trước vẫn ảnh hưởng xấu đến thị trường BÐS, có những tranh chấp giữa khách hàng
và chủ đầu tư về huy động vốn, chậm bàn giao nhà kéo dài tại nhiều dự án chưa được
giải quyết triệt để. (Nguồn: báo nhân dân)
2. Tác động của các giải pháp kích cầu trên thị trường bất động sản Tp.HCM
Với việc triển khai những gói kích cầu, chúng ta thấy được sự linh hoạt của Chính
phủ khi chuyển đổi mục tiêu ưu tiên từ kiềm chế lạm phát sang ưu tiên ngăn chặn suy
giảm kinh tế. Trong đó,gói kích cầu ngày càng trở thành giải pháp nổi bật và là gói
giải pháp tài chính đang được bàn thảo nhiều nhất. Tuy nhiên, trong quá trình triển
khai thực hiện đã và đang xuất hiện những tồn tại và hạn chế cần quan tâm. Thực tế
cho thấy, tính hai mặt của chính sách là điều luôn luôn được đề cập. Vấn đề là làm sao
trong thực thi chính sách phải hạn chế được tính tiêu cực của nó. Những nguy cơ luôn
được đặt cạnh cơ hội. Chính vì thế, để kích cầu thực sự là một cơ hội, thì đòi hỏi đồng
vốn do người dân đóng góp phải được giám sát chặt chẽ, sử dụng hiệu quả, đúng mục
đích, đúng đối tượng.
2.1. Tích cực
Từ năm 2009 trở lại đây, với những nỗ lực của Chính phủ để thúc đẩy sự phát triển
của thị trường bất động sản như gói kích cầu 30,000 tỷ đồng… đã giúp giá bất động
sản tương đối ổn định và lượng hàng hóa được tiêu thụ tăng khá tốt so với các năm
trước.
Luật Nhà ở sửa đổi đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà, đặc biệt là đối với
người nước ngoài, chỉ cần được cấp thị thực nhập cảnh vào Việt Nam là có thể mua
nhà. Những thay đổi tích cực này phần nào thúc đẩy nguồn cầu của thị trường bất động
sản, khuyến khích nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam và chính vì thế sẽ
góp phần giải quyết được vấn đề về vốn hay tồn kho quá tải trên thị trường hiện nay.
Thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản ở TP. HCM như
mua nhà ở cũng như xây dựng kinh doanh BĐS.