Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam

Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường Bất động sản ở
Việt Nam
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt
Nam
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia và mọi gia đình, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài người đảm
bảo cho xã hội tồn tại và phát triển. Bất động sản với tư cách vật chất thoả
mãn nhu cầu cuộc sống của con người được mua bán và trở thành hàng hóa.
Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển.
Tuy nhiên, ở nước ta trong suốt quãng thời gian từ trước tháng 10 năm 1993,
Nhà nước không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được
tham gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của thị
trường, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, cùng với quá trình đổi mới
của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động
sản đã dần được hình thành, cụ thể như sau:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng
ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất.
- Bộ Luật Dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến
744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.
- Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/03/1991, cùng với các Nghị
định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994
của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.

Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và các công trình
xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và
biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trường bất động sản, cụ thể:
- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất.
Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại
đất để các địa phương (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) làm căn
cứ xác định giá từng loại đất của địa phương mình.
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại
đất. Nghị định này thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993. Nội
dung cơ bản của Nghị định 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối
đa giá các loại đất. Căn cứ vào khung giá đất này, UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương xây dựng khung giá đất cho địa phương mình để
thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định là công cụ,
biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người tham
gia giao dịch dân sự về bất động sản.
Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trường bất
động sản trên đây, Nhà nước còn đưa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiện hỗ
trợ cho thị trường bất động sản phát triển như:
- Cho phép các địa phương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng.
- Hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc
xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nước miễn thu tiền sử
dụng đất.
- Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở cao tầng,
nhiều căn hộ.
- Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà.
Khi giao đất cho doanh nghiệp thì tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất,
chỉ thu khi doanh nghiệp bán được nhà.
- Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán nhà đất.

- Thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trước hết là ở Hà Nội
và thành phố Hồ Chí Minh.
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản ở nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất
định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế
đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất
động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.
2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh
Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường
không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30%
số giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước
kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính
sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà,
bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê,… các công ty kinh
doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà
hoặc chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng…
Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản không
có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị trường chính
thức. Theo ước tính, hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng
chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố
Hồ Chí Minh là 60%. Theo số liệu của ngành Địa chính thì ngay ở khu vực đô
thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ. Thêm vào đó là
việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, thuế và phí đối với
mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rườm
rà… Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường không chính thức
là phổ biến.
Theo Luật Đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà nước
hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng

mục đích. Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích
nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê. Tương tự, các doanh nghiệp Nhà
nước cũng đem tài sản và đất đai được Nhà nước giao sử dụng cho thuê lại với
số lượng khá lớn. Những hoạt động này đều không qua sự quản lý của Nhà
nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.
Bất động sản là nguồn lực to lớn, nó chiếm một tỷ lệ lớn trong toàn bộ của cải
của một quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển, hoạt động lành mạnh là
điều kiện không thể thiếu để sử dụng các nguồn lực bất động sản có hiệu quả
và huy động được các nguồn lực khác, đặc biệt là các nguồn lực tài chính phục
vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Ngược lại, thị trường bất động sản
kém phát triển, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định sẽ không chỉ gây
hậu quả tiêu cực về mặt kinh tế mà cả về mặt xã hội, đồng thời, việc phân bổ và
sử dụng các nguồn lực xã hội sẽ mất cân đối và kém hiệu quả.
2.1.2.2. Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn
chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng
Thông thường, hàng hóa trên thị trường bất động sản thường được phân chia
thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình…).
Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất
đai chỉ là giao dịch QSDĐ. Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể
thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị
trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ.
Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hóa “quyền sử dụng đất” được
hình thành trên cơ sở Nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch
về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thực hiện quy định
của Luật Đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng.
Trong giai đoạn 1996-2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp
cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên

dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng của cả nước) và cho thuê 25 nghìn
ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng quỹ đất này của cả nước). Lượng đất đai đã
được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng
hàng hóa nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những
người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu
cho đầu tư phát triển.
Tuy nhiên, lượng hàng hóa QSDĐ tham gia thị trường với đầy đủ các điều kiện
pháp lý còn hạn chế do QSDĐ chỉ có thể tham gia thị trường bất động sản
chính thức khi có GCN QSDĐ. Trong khi đó, theo báo cáo của Tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), tình hình cấp GCN QSDĐ đến hết
năm 2002 như sau:
Biểu số 1:
TÌNH HÌNH CẤP GCN QSDĐ
(Tính đến 31/12/3002)
Loại đất Số GCN
đã cấp
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ (%) hoàn thành
Về số đối
tượng
Về diện tích
1. Đất nông nghiệp 11.934.361 9.183.000 92,7 97,8
2. Đất lâm nghiệp 628.900 3.546.500 35 40
3. Đất ở đô thị 946.500 14.600 35 25
4. Đất ở nông thôn 5.772.000 180.000 48 45
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Như vậy, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng và 2% số diện tích đất nông
ngiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và
75% diện tích đất ở đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn

chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất
động sản theo quy định của pháp luật.
Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn,
thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục
khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền
sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành.
Đối với hàng hóa bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia
thành 4 loại là: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp
(nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất… ); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất
động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại… ). Kể
từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển
rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung
nhà ở trên thị trường bao gồm: Nhà nước thực hiện việc việc bán nhà ở thuộc
sở hữu Nhà nước cho người đang thuê; các doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu
hướng tăng lên (hiện nay, cả nước có 701.409.505 m2 nhà, trong đó nhà đô thị
là 144.492.951 m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590 m2), nhưng lượng nhà ở
có chất lượng cao còn chiếm một tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có
một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm
2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng
QSDĐ với 3.281.260 m
2
, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
Biểu số 2:
TÌNH HÌNH BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
(Tính đến 31/12/2001)
Địa phương Tổng quỹ nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nước

Số đã bán (số liệu của 28
tỉnh, thành phố)
Số lượng
(căn)
Diện tích
(m
2
)
Số lượng
(căn)
Diện tích
(m2)
Tổng số
425.874 25.553.392 59.993 3.281.260
Hà Nội
116.000 4.500.000 22.800 858.000
Hải phòng
12.441 950.000 1.000 37.000
TP. HCM
140.730 7.900.000 26.318 1.867.000
Đà Nẵng
4.554 237.960 1.795 107.700
Các địa phương khác
152.149 11.965.432 8.080 411.560
(Nguồn: Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính)
2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ
biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả
trên thị trường
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước
phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng,

do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng
tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận to
lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì
vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếm
lời. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như:
xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đô
thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng… nhưng không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại người bán trông coi, bảo vệ để chờ
giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phương, trong số
13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã được thống kê thì đa
số người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử
dụng đất. Việc sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê cũng
diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, tính
đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất không đúng
mục đích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3 ha, nhưng mới
xử lý được 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha.
Đối với các cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ
cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc
phải nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng
mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng
kiểm kê tài sản cố định tại các cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN
(ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ
sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới
26% tổng quỹ đất được giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào các
mục đích như cho thuê, làm nhà ở và không có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó,
có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước bị
các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN

là 218.947.402 m
2
, nhưng đã có tới 61.145.728 m
2
được sử dụng vào các mục
đích cho thuê, làm nhà ở…, còn 8.003.613 m
2
không có nhu cầu sử dụng nhưng
không trả lại cho Nhà nước (Biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về
bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động
sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao
một cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số
thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như
“con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được
đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước
phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại
thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô
tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể
cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Giá cả bất động sản tăng vọt trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi
phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân
đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh
doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm.
Việc đầu tư vào ồ ạt vào bất động sản có những nguyên nhân sau:
- Do số lượng người đổ về làm ăn sinh sống tại các đô thị lớn ngày một gia
tăng và một số lượng không nhỏ những người có khả năng kinh tế ở các tỉnh
cũng đầu tư mua nhà đất ở các thành phố lớn tạo nên áp lực tăng cầu về nhà
đất.
- Nhà nước đã ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở

nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam. Mặc dù số lượng Việt kiều trực
tiếp mua nhà ở rất ít nhưng với lượng kiều hối chuyển về nước (qua con
đường chính thức và không chính thức) lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh
hiện nay, sẽ có một lượng lớn tiền kiều hối đầu tư vào thị trường bất động sản.
Biểu số 3:
TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ, ĐẤT CỦA CÁC CƠ QUAN HCSN VÀ DNNN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
STT Chỉ tiêu Tổng số
Chia ra
Các cơ quan
trên địa bàn
thành phố
Các cơ
quan của
thành phố
I Về đất (cơ quan HCSN và
DNNN)
Trong đó:
- Sử dụng vào mục đích chính
- Sử dụng vào mục đích khác
- Chưa sử dụng, không cần dùng
Chia ra:
218.947.4
02
149.798.06
2
61.145.728
8.003.613
36.032.628
30.892.684

4.544.373
595.572
182.914.74
4
118.905.378
56.601.355
7.408.041
1 Các cơ quan HCSN:
- Sử dụng vào mục đích chính
- Sử dụng vào mục đích khác:
+ Dùng cho sản xuất kinh doanh
+ Cho thuê
+ Làm nhà ở
- Chưa sử dụng, không cần dùng
45.478.40
2
33.628.062
6.505.728
6.131.852
245.562
125.830
5.353.613
3.902.628
3.662.684
94.373
39.232
13.306
41.835
145.572
41.584.774

29.965.378
6.411.355
6.092.620
232.256
83.995
5.208.041
2 Các DNNN:
- Sử dụng vào mục đích chính
- Sử dụng vào mục đích khác:
+ Cho thuê
+ Sử dụng vào mục đích khác (đơn
vị HCSN trong Tổng công ty, nhà ở…)
165.108.0
00
116.170.00
0
54.640.000
7.480.000
47.160.000
32.130.000
27.230.000
4.450.000
400.000
4.050.000
132.978.00
0
88.940.000
50.190.000
7.080.000
43.110.000

II Về nhà (cơ quan HCSN):
Trong đó:
- Làm việc
- Cho thuê, dùng cho sản xuất
kinh doanh, dịch vụ
- Làm nhà ở
6.746.892
6.389.173
268.213
89.506
1.269.657
1.152.800
54.869
61.988
5.477.235
5.236.373
213.344
27.518
Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính
- Yếu tố tâm lý, tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các
biến động phức tạp trên thị trường bất động sản. Tâm lý phổ biến của người
Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những
người có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn
nhà giản đơn hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất. Trong
điều kiện đó, chủ trương về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà
chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân đối thêm trong quan hệ cung cầu
về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà.
Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước
hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các
doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị

trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các
công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản
trên thị trường tự do. Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãi như:
không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi… Như vậy,
những ưu đãi này không đến được với người dân bình thường. Một số biện
pháp hành chính đưa ra nhưng ít tính khả thi. Chẳng hạn như ngày
6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc
quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dự án xây dựng
nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán
bộ công nhân viên chức, người có thu nhập thấp với giá quy định của thành
phố, phần còn lại mới bán ra thị trường nhưng quy định này vẫn chưa đi vào
cuộc sống.
2.1.2.4. Kinh doanh phát triển bất động sản đã được hình thành nhưng
chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế
Cùng với sự phát triển các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành kinh tế,
các doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản được phát triển ở hầu
hết các địa phương: doanh nghiệp kinh doanh xây dựng kết cấu hạ tầng,
doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà,
doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà
(chuyên cho thuê nhà)… Tuy nhiên, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh hoạt
động trong lĩnh vực kinh doanh phát triển bất động sản chưa xuất hiện ở
nhiều địa phương. Ở những địa phương có doanh nghiệp thuộc nhiều thành
phần kinh tế tham gia kinh doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp
quốc doanh được ưu đãi hơn về giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật… Tình
hình này đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát
huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển
bất động sản.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ta vẫn còn thiếu loại hình
doanh nghiệp kinh doanh phát triển đất. Loại doanh nghiệp này có nhiệm vụ
khai phát các vùng đất mới vốn đang là đất hoang, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu

không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử
dụng… Nhà nước cho phép doanh nghiệp đầu tư khai phá, cải tạo phát triển để
những vùng đất, thửa đất này đủ khả năng đưa vào sử dụng phù hợp với quy
hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã
hội. Thực tế ở nước ta, ngay ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh cũng vẫn còn những thửa đất bỏ hoang chưa được khai phát, nhiều đơn
vị, cơ quan hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp trong thời kỳ bao cấp được
giao nhiều đất, nhưng thực tế sử dụng ít, đang bỏ hoang hoặc cho thuê… hoặc
sử dụng lãng phí. (Xem biểu số 2) Trong khi đó, nhu cầu đất dùng vào sản xuất
kinh doanh, xây dựng các công trình kỹ thuật và hạ tầng xã hội, xây dựng nhà
ở… ngày một gia tăng. Hiện nay, cả nước có tới 1.500 làng nghề, nếu mỗi
doanh nghiệp thành lập theo Luật Hợp tác xã và Luật doanh nghiệp được Nhà
nước giải quyết (giao đất hoặc cho thuê đất) chỉ với 300 ÷ 500 m
2
đất để làm
mặt bằng kinh doanh thì từ nay đến năm 2010, tổng cầu về mặt này sẽ lên tới
20.000 ha đất, tương đương với tổng diện tích đất tại tất cả các khu công
nghiệp, khu chế xuất hiện có (kể cả khu công nghiệp Dung Quất).
Bởi vậy, hình thành và phát triển loại hình doanh nghiệp phát triển đất đang
được đặt ra hết sức cấp thiết.
2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn
nhiều yếu kém
Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
được thể hiện trên các mặt sau: