Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh sơn, tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011
- 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI QUANG HƯNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN THANH SƠN, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên,

LỜI CAM

Tôi là Bùi Quang Hưng xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu dưới sự
hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Hải là trung thực, khách quan và chưa được sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.

- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn
đã được cảm ơn, tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được ghi rõ nguồn
gốc.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


i

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thanh Hải, người trực
tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
Chân thành cảm ơn Phòng Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên,
tập thể giảng viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi

trường tỉnh Phú Thọ, Ủy ban nhân dân huyện Thanh Sơn, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Thanh Sơn, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Sơn,
đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp thông tin cần thiết cũng như tham gia
góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Bùi Quang Hưng


i

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN...........................................................................................................i LỜI
CẢM ƠN ............................................................................................................... ii MỤC
LỤC .................................................................................................................... iii DANH
MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT........................................................ vi DANH MỤC
CÁC BẢNG........................................................................................ vii MỞ
ĐẦU........................................................................................................................1 1. Tính
cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2 3. Ý nghĩa
khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU......................................................................4 1.1.
Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................. 4
1.1.1. Bất động sản ................................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ..............................................................................5
1.1.3. Một số khái niệm khác................................................................................5 1.2.
Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất............................................ 6

1.2.1. Khái niệm về giá đất....................................................................................6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất.................................................................7
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .... 12
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......... 14
1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế giới............................................. 16 1.3.
Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam.......................18 1.4. Thực
trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam........................................20
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ.......................... 20
1.4.2. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ .......................... 22 1.5.
Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ................................28
1.5.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội................................. 28
1.5.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng.............................. 29


i

1.5.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh....................... 29
1.5.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Phú Thọ ........................... 31 Chương 2:
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32 2.1. Đối tượng và
phạm vi nghiên cứu........................................................32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 32 2.2.
Địa điểm và thời gian nghiên cứu ........................................................ 32 2.3. Nội dung
nghiên cứu............................................................................32
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ của huyện
Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ ................................................................. 32
2.3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014............................................. 33
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ trên địa bàn
huyện Thanh Sơn................................................................................................ 33

2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn....................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu......................................................................33
2.4.1. Phương pháp tổng hợp, thu thập số liệu thứ cấp .................................... 33
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu...................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.......................................................................... 34 Chương
3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 35
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
của huyện Thanh Sơn...................................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................... 35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Sơn ....................... 40
3.1.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư...................................................... 42 3.2.
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 .......................................44

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


v

3.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất áp
dụng trong giai đoạn 2011 - 2014...................................................................... 44
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Thanh Sơn,
tỉnh Phú Thọ ..................................................................................................... 44
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Thanh Sơn giai
đoạn 2011 – 2014 .............................................................................................. 55
3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn huyện
Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ................................................... 56
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh

Sơn ........................................................................................62
3.3.1. Hiệu quả kinh tế........................................................................................ 62
3.3.2. Hiệu quả xã hội......................................................................................... 66
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................... 67 3.4.
Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia
đấu giá................................................................................68 3.5. Đề xuất một số giải
pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn.................................................72
3.5.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ ở Phú Thọ............... 72
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá đất trên địa
bàn huyện Thanh Sơn ...................................................................................... 73 KẾT
LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 77 1. Kết
luận ...................................................................................................77
2. Kiến nghị .................................................................................................78 TÀI LIỆU
THAM KHẢO ...................................................................................... 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


v

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Ký

Giải thích

hiệu

: Bất động sản

BĐS

: Ban chấp hành trung ương

BCHT

: Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng : Cơ

W

sở hạ tầng

CN-TTCNXD CSHT
ĐVT
GCN
GPM

: Đơn vị tính
: Giấy chứng nhận
: Giải phóng mặt bằng :
Giá trị sản xuất
: Hợp tác
xã : Kế

B

hoạch

GTS

: Kinh tế - Xã hội :

X

Nhà xuất bản

HTX
KH
KT-

: Trách nhiệm hữu hạn :
Trung ương
: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


v

DANH MỤC CÁC
Bảng 3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014 ...............40 Bảng 3.2.
Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do
UBND huyện Thanh Sơn thành lập ....................................................46 Bảng
3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ từ năm 2011 – 2014
trên địa bàn huyện Thanh Sơn ............................................................55 Bảng
3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền SDĐ tại thị trấn Thanh Sơn .......58 Bảng 3.5. Tổng
hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Địch Quả ...........59 Bảng 3.6. Tổng hợp kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Thục Luyện .......60 Bảng 3.7. So sánh kết quả đấu giá
đất tại các xã, thị trấn...............................60 Bảng 3.8. Hiệu quả kinh tế từ việc đấu giá

QSD đất tại 03 dự án trên
địa bàn huyện Thanh Sơn.................................................................... 62 Bảng
3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường và giá trúng đấu giá ..........65 Bảng 3.10. Kết
quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất................69 Bảng 3.11. Kết quả điều
tra người tham gia đấu giá QSD đất........................70 Bảng 3.12. Kết quả điều tra người
trúng đấu giá QSD đất .............................71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

MỞ
1. Tính cấp thiết của đề
Đất đai là nguồn tài nguyên lớn của mỗi quốc gia, vì vậy Việt Nam cũng
như các nước khác đều có chính sách đất đai phù hợp để huy động và sử dụng có hiệu
quả tiềm năng này vào phát triển kinh tế và xóa đói giảm nghèo.
Tại Kết luận số 22-KL/TW, ngày 25/5/2012 Hội nghị Trung ương 5 khóa XI
về việc tổng kết Hội nghị lần thứ bảy BCHTW Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước đã khẳng định "Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án
có sử dụng đất ".
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát
triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đất đai được dùng để thế
chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước
ngoài...
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy
mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước.
Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng

đất (SDĐ) chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn
vốn quí báu này đôi khi bị khai thác sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng
phí cho Ngân sách Nhà nước và cho cả các doanh nghiệp. Mặt khác tư duy về thị
trường bất động sản vẫn còn chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho
thị trường bất động sản hoạt động kém hiệu quả.
Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước còn nhiều khó
khăn, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, Nhà nước chủ trương

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


2

“đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với 2 hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng
đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm
khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền SDĐ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 2014”.
2. Mục tiêu của đề tài 2.1.
Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện

Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014;
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa
bàn huyện Thanh Sơn giai đoạn 2011 - 2014;
- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn
thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1.
Ý nghĩa khoa học
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của chính
sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là cần thiết và
ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc phục những tồn tại còn
gặp phải.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


3

Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý, cán bộ
chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị
trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh về giá đất
theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị trường để kiếm lợi cho bản
thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm để thực hiện việc giao đất gây hậu
quả nghiêm trọng trong hệ thống chính quyền, thất thoát ngân sách nhà nước...
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để tham mưu, đưa ra
những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai
đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Góp ý giúp quy trình đấu giá đất
ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao

nhất, góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách của huyện Thanh Sơn và phù hợp
với nhu cầu của người sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


4

Chương
TỔNG QUAN TÀI
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động
sản 1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là
bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 174 Bộ luật
Dân sự 2005, tại chương XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định” [27]
Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những
quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động
sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật,
Australia và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy
định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là
hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; tại Trung Quốc, bất
động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường
bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán
mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều
được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không
phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính
chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


5

toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất,
cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng
cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được
đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[15]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các
quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao
đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế
được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ
kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với
nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị
trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước
quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương,
quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và

người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính
cạnh tranh của thị trường.
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá,
giá cao nhất thì được.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


6

- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để
chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục
đấu giá tài sản.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại
một thời điểm xác định.
- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ
thể tại một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả
có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp
các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá
đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do
đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay
thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có
khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


7

nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [7].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản
lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các
quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều
tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả,
nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất
và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy
đủ các yếu tố chi phối đó [10].
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá
đất 1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là
sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông

nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ. [13]
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ,
tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


8

không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn
tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản
chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [18].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và
loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [11]. Vì ruộng
đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho
địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô
chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được
phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các
Hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập

của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên
những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần
thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho
giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá
đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem
giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


9

cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào
ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận [20]
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông
thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu
vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải
hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá

cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất
đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn,
nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình
thành nguyên tắc cung cầu riêng [20]
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với
quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có
ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố
định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác
định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc
làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của
hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.[20]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của
loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn
tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm
tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên
về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn
Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế
những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá
đô thị vẫn có xu hướng tăng liên

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối
thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại
đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới
vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất
dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã
Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm
mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu
nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân
2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu
tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu
tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về
đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất
đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [12].
Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và
có nhà để ở.
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia.
Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay
đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công
trình,...) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ
thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp
có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì

vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa
học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng
như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. [1]
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói
cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa
tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng,
như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá
cả quyền thế chấp.[12]
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là
tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là
hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về
giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ
tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất
trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là,
do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
tương tự như quyền sở hữu. [26]
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai,

khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động
giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với
những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất...
nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận
chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định
gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó
phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị
trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các
giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của
Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị
trường.[22]
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng
đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận
lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định
giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá
đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội,
thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí
mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có

các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa
trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác
định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa
được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất
định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở
hạ tầng như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ,
dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,
… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt
của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị
của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế-xã hội và khả năng hình thành các công
trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh
sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho
giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát
triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất
của
nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản
không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất,

sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng
xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. [21]
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp
còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương
pháp định giá đất thường dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là
phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp
dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định
giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong
những phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động
sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Phương pháp
thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất). Phương
pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất. Khi dùng phương pháp này để định giá
đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành
vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.

- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn
liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá
trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác
định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp
không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp
dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá
thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất
cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là
phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Đây là
phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng
tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra
khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp thặng
dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. [14]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá
đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, chỉ sử dụng
phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


1

1.2.5. Đấu giá đất của một số nước trên Thế
giới a. Tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị

trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước
giao quyền SDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất
định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ
được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ
tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất
nhượng quyền SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ
vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của
UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê
duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản
lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành
phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thành thị
thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng
công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều
kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có
điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng
song phương.[12]
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của
Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN