Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌ
ỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
NG HÀ
H NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LƯU THỊ THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰ
ỰC TRẠNG VIỆC THỰC
C HIỆ
HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG
DỤ
ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ
Ừ LIÊM,
THÀNH PHỐ
PH HÀ NỘI

Hà Nội – 2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌ
ỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
NG HÀ
H NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LƯU THỊ THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰ
ỰC TRẠNG VIỆC THỰC
C HIỆ
HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG
DỤ
ĐẤT CỦA CÁC HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ
Ừ LIÊM,
THÀNH PHỐ
PH HÀ NỘI
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã ngành : 52850103
Người hướng dẫn: Th.S Lãã Minh Hi
Hiếu

Hà Nội – 2015


LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Em xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đồ án này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong đồ án này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

Sinh viên

Lưu Thị Thảo

năm 2015


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, em luôn nhận được sự quan
tâm giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cùng các phòng, ban của nhà
trường và địa phương nơi thực tập đã tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành báo
cáo khóa luận tốt nghiệp này.
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong trường Đại
học tài nguyên và môi trường Hà Nội cùng các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất
đai đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo trong suốt thời gian em học tập tại trường; trong đó đặc
biệt là thầy giáo ThS. Lã Minh Hiếu - người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo em trong
suốt thời gian em thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận
Nam Từ Liêm và Ủy ban nhân dân các phường Phú Đô, Cầu Diễn, Đại Mỗ đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong thời gian nghiên cứu làm đề tài.
Với tấm lòng biết ơn, em xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó.
Em xin kính chúc các thầy, cô giáo và các cô, chú mạnh khỏe, hạnh phúc và thành
đạt trong cuộc sống.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Sinh viên

Lưu Thị Thảo


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC...............................................................................................................i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... iv
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. v
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ........................................................................................ vi
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ............................................................................. 2
2.1. Mục đích .......................................................................................................... 2
2.2. Yêu cầu ............................................................................................................ 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................. 4
1.1 Cơ sở lý luận .................................................................................................... 4
1.1.1.Quyền sở hữu................................................................................................. 4
1.1.2.Các hình thức sở hữu .................................................................................... 4
1.1.3.Quyền sở hữu đất đai ..................................................................................... 4
1.1.4. Quyền sử dụng đất đai .................................................................................... 5
1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................... 7
1.2.1. Luật ............................................................................................................... 7
1.2.2. Các văn bản dưới Luật ................................................................................. 8
1.2.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội ................. 10
1.3.Cơ sở thực tiễn ............................................................................................... 12
1.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................ 12

1.3.2.Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ........................... 14
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 15
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................... 15
2.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 15

i


2.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 15
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 16
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................... 16
2.4.2. Phương pháp điều tra thứ cấp .................................................................... 16
2.4.3. Phương pháp điều tra sơ cấp ...................................................................... 16
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .................................................... 16
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 17
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm ............................ 17
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................... 17
3.1.2. Tài nguyên, khoáng sản.............................................................................. 18
3.1.3. Thực trạng môi trường ............................................................................... 19
3.1.4. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................... 20
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .......................................................... 25
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................... 25
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .............................................................................. 28
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất .......................................... 34
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận ........................ 34
3.3.2. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2008-2014 ............................. 35
3.3.3. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2008-2014.................... 41
3.3.4. Tình hình thừa kế QSDĐ giai đoạn 2008-2014 .......................................... 45
3.3.5. Tình hình tặng, cho QSDĐ giai đoạn 2008-2014 ....................................... 48

3.3.6. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ................................................. 50
3.3.7. Tình hình góp vốn bằng QSDĐ .................................................................. 55
3.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận
Nam Từ Liêm....................................................................................................... 55
3.4.1. Những thành tựu chủ yếu .......................................................................... 55
3.4.2. Những tồn tại, hạn chế chủ yếu.................................................................. 56
3.4.3. Nguyên nhân của những tồn tại ................................................................. 57

ii


3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại
quận Nam Từ Liêm ............................................................................................. 59
3.5.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ................................. 59
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 59
3.5.3. Giải pháp về chính sách.............................................................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 61
1. Kết luận ............................................................................................................ 61
2. Kiến nghị .......................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 63
PHỤ LỤC

iii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đấy đủ

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TTQSDĐ

Thị trường quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

iv


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Nam Từ Liêm .................... 29
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các phường điều tra........................... 31
Bảng 3.3: Tổng hợp số liệu về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất là hộ gia
đình, cá nhân giai đoạn 2008 – 2014 ...................................................................... 34
Bảng 3.4: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo các phường ................................ 35
Bảng 3.5: Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDĐ ....................................... 39
Bảng 3.6: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phường .......................... 41
Bảng 3.7: Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phường ............................................ 46
Bảng 3.8: Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phường .......................... 48
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phường giai
đoạn 2008 - 2014 ................................................................................................... 51
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ ..................................... 52

v


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ theo 2 giai đoạn ............. 38
Biểu đồ 3.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn ........................ 44
Biểu đồ 3.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn .......................... 46
Biểu đồ 3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn ..... 53

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất
để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay.
Mỗi quốc gia có một chế độ chính trị khác nhau, ứng với nó là một chế độ sử
dụng đất khác nhau. Với điều kiện nước ta là một nước Xã hội chủ nghĩa, Hiến
pháp 1980 đã quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19); “Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử
dụng hợp lý và tiết kiệm” (Điều 20). Kế thừa và cụ thể hóa những quy định trên
Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1987, 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của
Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã khẳng định “
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu”.
Từ thời kỳ đổi mới năm 1986 đến nay, các chính sách pháp luật về đất đai
từng bước đổi mới, phù hợp với tình hình phát triển của đất nước. Cùng với sự thay
đổi đó, quyền sử dụng đất cũng được mở rộng, từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai 1993) đã phát
triển thành 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,
thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003)
giúp người sử dụng đất an tâm sản xuất, phát huy vai trò của đất đai, góp phần phát
triển kinh tế - xã hội, ổn định an ninh chính trị. Hiện nay trong Luật đất đai 2013 chỉ
còn lại 8 quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1


Quyền bảo lãnh bị bãi bỏ do Luật dân sự 2005 quy định chỉ còn thế chấp mà không
còn bảo lãnh.
Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2014 về việc

điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phường
thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm với 10
phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Có diện tích tự nhiên là 3.227,36
ha quận Nam Từ Liêm là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch
vụ, thương mại của Thủ đô Hà Nội, theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030,
tầm nhìn 2050.
Những năm gần đây nền kinh tế phát triển nhanh, nhu cầu sử dụng đất mở
rộng sản xuất lớn, hơn nữa nhân dân chưa thực sự nắm vững pháp luật về đất đai
nên việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn gặp nhiều hạn
chế. Vì vậy, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng
đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những
yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết. Nhận thức được điều
đó em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền
sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội”
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp để đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội theo quy định của Luật đất
đai năm 2003.

2


2.2. Yêu cầu
- Nắm vững và tổng hợp các chủ trương, chính sách, quy định pháp luật liên
quan tới các quyền sử dụng đất.
- Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại

quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Phân tích và đánh giá đúng thực trạng tình hình thực hiện các quyền sử dụng
đất tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Nam Từ Liêm được hiệu
quả.

3