đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN TUẤN ANH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình
nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 08 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Tuấn Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài;
- Các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam;
- UBND quận Nam Từ Liêm, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Nam Từ
Liêm, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, các Phòng, Ban,
Ngành và UBND của 3 phường điều tra.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên đã giúp đỡ,
khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 08 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Trần Tuấn Anh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

2

3

Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1

Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

3

1.1.1

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

3

1.1.2

Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

6

1.1.3

Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

7

1.2

CƠ SỞ THỰC TIỄN

13

1.2.1

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

13

1.2.2

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

21

1.3

Cơ sở pháp lý và tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất
tại Việt Nam

23

1.3.1

Cơ sở pháp lý

23

1.3.2

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

26

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

35

2.2

Nội dung nghiên cứu

35

2.3

Phương pháp nghiên cứu

35

2.3.1

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

35

2.3.2

Phương pháp điều tra, thu thập các tài liệu thứ cấp

36

2.3.3

Phương pháp điều tra, thu thập các tài liệu sơ cấp

36

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.3.4

Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu

36

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1

37

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất quận Nam Từ Liêm

37

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

37

3.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

40

3.1.3

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm

44

3.2

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm

48

3.2.1

Khái quát tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
quận Nam Từ Liêm

48

3.2.2

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

51

3.2.3

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

59

3.2.4

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

64

3.2.5

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

67

3.2.6

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

69

3.2.7

Tổng hợp ý kiến các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền
sử dụng đất

73

3.3

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất

76

3.3.1

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ
quản lý đất đai

3.3.2

76

Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận
lợi để người sử dụng đất thực hiện các quyền

76

3.3.3

Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan

77

3.3.4

Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất

78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

79

Kết luận

79

Kiến nghị

80

TÀI LIỆU THAM KHẢO

82

PHỤ LỤC

84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Cơ cấu kinh tế quận Nam Từ Liêm năm 2013 và 2014

41

3.2

Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2014.

46

3.3

Hiện trạng diện tích tự nhiên các phường thuộc quận Nam Từ
Liêm năm 2014.

3.4

47

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm giai đoạn từ 01/4/2014 đến 31/3/2015

3.5

48

Tình hình thực hiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở, vườn, ao
liền kề trên địa bàn quận Quận Nam Từ Liêm

3.6

52

Kết quả thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, vườn ao liền kề trên địa bàn quận Nam Từ Liêm

3.7

54

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ở,
vườn, ao liền kề tại 3 phường nghiên cứu

3.8

56

Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất tại quận
Nam Từ Liêm

3.9

60

Tình hình thực hiện đăng ký thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Quận Nam Từ Liêm

3.10

60

Tình hình thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất theo các
phường giai đoạn từ 01/4/2014 đến 31/3/2015

3.11

62

Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất tại quận
Nam Từ Liêm

3.12

64

Tình hình thực hiện đăng ký tặng cho Quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm

3.13

64

Tình hình thực hiện quyền tặng cho Quyền sử dụng đất theo 03
phường nghiên cứu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

65

Page vi


3.14

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất tại
quận Nam Từ Liêm

3.15

67

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng Quyền sử dụng đất ở theo
03 phường nghiên cứu.

3.16

69

So sánh việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất qua
các năm.

3.17

70

Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng
đất tại các cơ quan nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

74

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT
3.1

Tên hình
Sơ đồ vị trí quận Nam Từ Liêm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Trang
37

Page viii


MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
“Tấc đất tấc vàng” – câu thành ngữ từ ngàn xưa của ông cha ta đến nay vẫn
còn nguyên giá trị. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, xã hội, an
ninh, quốc phòng, đồng thời là nguồn tài nguyên vô giá, là kết quả đấu tranh và
lao động hàng nghìn năm qua của nhân dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế được.
Trong những năm gần đây, đô thị hóa ngày càng phát triển mạnh mẽ, đó
là một yêu cầu tất yếu của sự phát triển. Tuy nhiên, cùng với nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, sự mở rộng đô thị đã làm cho tình hình sử dụng đất, các quan hệ
về đất đai ngày càng trở nên đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là ở thành phố lớn
như Hà Nội.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của Thủ đô nói chung, quận Nam Từ
Liêm cũng đang bước vào thời kỳ đô thị hóa một cách mạnh mẽ, thể hiện rõ
nét nhất trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2011. Nam Từ Liêm là trung
tâm phát triển đô thị của Thủ đô, thu hút nhiều dự án đầu tư, dân số cơ học
tăng mạnh. Trong khoảng thời gian này, huyện Từ Liêm (trước đây) đã giải

phóng hơn 1.000 ha mặt bằng dành cho những công trình và dự án phát triển
kinh tế - xã hội. Kinh tế của huyện đang chuyển dịch, tỷ trọng lao động nông
nghiệp giảm dần tạo tiền đề thực hiện CNH, HÐH nông nghiệp, nông thôn. Cơ
sở hạ tầng kinh tế - xã hội được quan tâm; nhiều vấn đề xã hội được giải quyết
tích cực; đời sống nhân dân được nâng cao, diện mạo Từ Liêm đang khởi sắc
từng ngày và đạt những thành tựu về kinh tế - xã hội đáng khích lệ. Tuy nhiên
quá trình đô thị hóa tăng cao, kéo theo nhu cầu sử dụng và số lượng giao dịch
đăng ký biến động về quyền sử dụng đất cũng tăng cao điều này khiến cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện gặp nhiều khó khăn: lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


hợp pháp, giao đất không đúng thẩm quyền, để hoang hóa quỹ đất… Vì vậy, yêu
cầu quản lý quỹ đất chặt chẽ, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững nhằm đảm bảo sự
ổn định trong quản lý và sử dụng đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
công dân đáp ứng tình hình thực tế của địa phương và đưa ra định hướng phát
triển kinh tế - xã hội cũng như nguồn thu ngân sách của Nhà nước trở thành vấn
đề cấp bách của Đảng bộ, chính quyền và nhân dân thủ đô nói chung, quận Nam
Từ Liêm nói riêng.
Từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ở quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình
hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Các giải
pháp đề xuất có ý nghĩa góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất ở quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu; trong đó: quyền
chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là
thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về đất đai:

- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều
4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống
nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi
xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở
hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ
xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng
hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ
sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về
quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì
chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai
làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn
toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong
nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên
sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập
trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ

phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng
chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu.
Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”. Theo luận
điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp
1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Hiến pháp 1980, Hiến pháp
1992, Hiến pháp 2013), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai, rừng núi,... thuộc
sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “... Những tập thể và cá nhân đang sử dụng
đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình...” (Điều 20). Hiến
pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai... đều thuộc sở hữu toàn dân” và quy định
thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài... được
chuyển QSD đất...”. Theo đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai quy định nhà nước
là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong
nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc
chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và
phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao
động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các
đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài
và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được
chuyển QSD đất (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng QSD đất) nên

QSD đất trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự
khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền
phát sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSD đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
1.1.2. Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện
các quyền: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất”, cụ thể:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển
đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai,
nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền cho người chuyển QSDĐ nhưng có thể
phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể

phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ
chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ
của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. (Trần Tú Cường, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất hợp pháp của người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
1.1.3. Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các
quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính
sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất
đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi
mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về
QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư
trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau.
Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới
mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục
đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không

chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995).
Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987
và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể
Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định
theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt
hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với
tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức
tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh
mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa
đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ
như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và
để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như
Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì
Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình
xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000
Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001
Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


của Luật Đất đai.
Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp bằng giá trị QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ

những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện
hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ
đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các
quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại
Việt Nam.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai và đã có hiệu lực thi
hành kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã
khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi
hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng
đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của

nhân dân.
Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn
phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng
thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một
số đổi mới cơ bản như sau:
Một là, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối
với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền
của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn
mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất
đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…
Hai là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc
điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà
Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan
trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục
khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng
dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định
về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý
kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh
và cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định.

Bốn là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013
vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung
quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai
trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì
cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người
đại diện.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử
dụng đất được cấp giấy chứng nhận khi không có các giấy tờ chứng minh quyền
sử dụng đất.
Năm là, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của
người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một
cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây
lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể
hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
- Ở một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
* Thụy Điển
Pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ
thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau
khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem
xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký
quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển
nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét
các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có
quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả
lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm.
Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt

thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ
việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ
đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của
xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
*Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia
giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và
độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc

lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền
lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không
bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị
Minh Hà, 2000).
* Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng
và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây

dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua
quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của
mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất
mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua
căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn
viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích
đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị
trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cương và cs, 2012).
- Ở một số nước trong khu vực
*Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16