TIỂU LUẬN QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015

MỤC LỤC

1


TÓM TẮT CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành ngày 01 tháng 01 năm 2017 ra
đời đã đánh dấu một mốc khởi đầu quan trọng đó là lần đầu tiền quyền bề mặt được
quy định trong pháp luật dân sự nước ta. Mặc dù đây không phải là thuật ngữ mới đối
với thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, nhưng đây là lần đầu tiên thuật ngữ này
được chính thức ghi nhận vào pháp luật nước ta. Chính vì vậy, việc tìm hiểu cặn kẽ từ
khái niệm, nội dung, căn cứ xác lập cho đến tác dụng to lớn về nhiều mặt mà việc ghi
nhận quyền bề mặt có thể đem lại cho con người, xã hội và đất nước ta là vô cùng cần
thiết. Bởi qua việc nghiên cứu cụ thể quy định của pháp luật về quyền này thì mới thấy
được những điểm hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung hoặc cần xây dựng văn bản pháp
luật để hướng dẫn thi hành các điều luật đấy; cũng như để đưa ra được những đề xuất
về ứng dụng quyền bề mặt vào thực tiễn đời sống của nước ta.
Mặc dù mục đích quan trọng nhất của công trình nghiên cứu là tìm hiểu quyền
bề mặt trong pháp luật Việt Nam, nhưng cũng phải bắt đầu từ việc nghiên cứu quyền
bề mặt ở pháp luật La Mã và pháp luật các quốc gia khác. Từ đó mới thấy được sự ảnh
hưởng của pháp luật La Mã và pháp luật các quốc gia khác lên pháp luật Việt Nam.
Tuy nhiên, do điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội mà chế định quyền bề mặt trong pháp
luật Việt Nam cũng có những điểm khác biệt với pháp luật các quốc gia khác.
Tóm lại, công trình nghiên cứu bắt đầu từ việc nghiên cứu chế định quyền bề
mặt trong pháp luật La Mã, rồi đến pháp luật một số quốc gia trên thế giới như: Đức,
Pháp, Nhật,... Rồi sau cùng là nghiên cứu về quyền này trong pháp luật Việt Nam mà
cụ thể là Bộ luật Dân sự năm 2015. Công trình nghiên cứu này nhằm làm rõ những vấn
đề lý luận và thực tiễn ứng dụng của quyền bề mặt đối với thực tiễn đời sống ở nước
ta.

2

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ thế kỷ II TCN, Đế chế La Mã đã phát triển hùng mạnh và bành trướng khắp
Châu Âu lục địa trong một thời gian dài, do đó, pháp luật La Mã mà đặc biệt là luật
dân sự La Mã đã in dấu ấn đậm nét trong xã hội Châu Âu lục địa và có tầm ảnh hưởng
lớn trên phạm vi toàn thế giới. Và quyền bề mặt cũng là quyền tồn tại ở thời kỳ La Mã
và đã được đề cập trong luật dân sự La Mã cổ đại; Ngày nay, nhiều quốc gia trên thế
giới trong đó có Việt Nam hiện đang ghi nhận chế định pháp lý này. Sức sống lâu dài
của một chế định pháp luật như vậy không khỏi đặt ra cho những nhà nghiên cứu câu
hỏi về tính hợp lý và sự cần thiết của nó trong đời sống dân sự vốn luôn có nhiều biến
động.
Ở Việt Nam, Bộ luật Dân sự 2005 không có quy định cụ thể về quyền bề mặt.
Tuy nhiên, bên cạnh quyền sở hữu, Điều 173 Bộ luật Dân sự 2005 có đề cập đến các
quyền của người không phải là chủ sở hữu được bảo vệ theo cách thức bảo vệ quyền
sở hữu, một số điều khoản có tính chất tương đồng như vật quyền ở một số nước
khác...Gần đây, trong quá trình nghiên cứu sửa đổi Bộ luật Dân sự, vấn đề xem xét lại
cơ cấu các quyền đối với tài sản đã được đặt ra. Và Bộ luật Dân sự 2015 lần đầu tiên
quy định về Quyền bề mặt. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống
và toàn diện chế định pháp luật về Quyền bề mặt để làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở thực
tiễn cho việc pháp luật Việt Nam ghi nhận quyền bề mặt, và qua đó làm rõ những đặc
điểm pháp lý của quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự là một yêu cầu có tính cấp thiết.
Hơn nữa, nhu cầu của con người ngày càng đa dạng và phong phú, trong khi
đó, không phải người nào cũng có tài sản của riêng mình để có thể sử dụng tài sản đó
mà thỏa mãn các nhu cầu của mình. Vì vậy, họ chỉ có thể thỏa mãn các nhu cầu của
mình thông qua việc sử dụng tài sản của người khác. Ngược lại, người có tài sản thì
không phải bao giờ cũng có nhu cầu trực tiếp sử dụng, khai thác tài sản của mình. Do
đó, lúc này người có tài sản và người không có tài sản cần “hợp tác” với nhau để cả
hai cùng có lợi và tài sản không bị lãng phí, bỏ không. Ngoài ra, ở Việt Nam ta, xuất

phát từ các đặc thù của chế độ chính trị, kinh tế, đặc biệt là chế độ sở hữu toàn dân về
một số tài sản đặc biệt (đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản... và các tài
sản mà Nhà nước đầu tư, quản lý) nên yêu cầu phải khai thác tiết kiệm và hiệu quả

3


mọi tài sản trong xã hội luôn được đặt lên hàng đầu. Chính vì vậy, việc nghiên cứu sâu
về quyền bề mặt để đưa ra được những đề xuất về ứng dụng của loại quyền này vào
thực tiễn đời sống nước ta trong tương lai là cần thiết và rất có ý nghĩa.
Với lý do trên, “Quyền bề mặt - một số vấn đề lý luận và thực tiễn ứng dụng tại
Việt Nam” đã được nhóm nghiên cứu chọn làm đề tài nghiên cứu khoa học.
1.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài.
Đề tài nghiên cứu khoa học là “Quyền bề mặt - một số vấn đề lý luận và thực
tiễn ứng dụng tại Việt Nam”. Quyền bề mặt trong lịch sử cũng như trên thế giới hoàn
toàn không phải là một thuật ngữ pháp lý mới mẻ, nhưng trước Bộ luật Dân sự năm
2015 thì quyền này chưa từng được ghi nhận trong pháp luật Việt Nam. Do đó, đề tài
đã tìm hiểu khái niệm, các đặc điểm, nguồn gốc và sự ghi nhận của chế định pháp lý
này trong luật dân sự La Mã và Bộ luật Dân sự một số quốc gia ngày nay, sau đó tìm
hiểu những vấn đề này trong pháp luật Việt Nam bằng cách nghiên cứu những hạn chế
ở phần II: tài sản và quyền sở hữu của Bộ luật Dân sự 2005. Đồng thời, nghiên cứu
những điểm không hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” của Việt
Nam. Trên cơ sở đó, chỉ rõ sự cần thiết của việc thay thế chế định “Quyền sử dụng
đất” hiện hành của Việt Nam bằng chế định pháp luật về “Quyền bề mặt”, khắc phục
những điểm không phù hợp về mặt khoa học pháp lý cũng như tạo sự tương thích với
bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại và trong tương lai.
1.3. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài.
1.3.1. Mục đích của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm phân tích làm sáng tỏ các vấn đề
pháp lý cơ bản về quyền bề mặt, thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành

về “Quyền sử dụng đất”, tìm hiểu những sự bất hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ
này của pháp luật Việt Nam. Đặt trong bối cảnh Bộ luật Dân sự 2005 đã được thay thế
bằng Bộ luật Dân sự 2015 với quy định mới về quyền bề mặt, bài nghiên cứu khoa học
cũng phân tích để chỉ ra những ảnh hưởng của pháp luật La Mã cũng như pháp luật các
quốc gia khác về quyền bề mặt lên pháp luật Việt Nam, bên cạnh đó cũng làm rõ sự
khác biệt trong nội dung quyền bề mặt so với pháp luật các quốc gia khác. Từ đó nêu
ra những giải pháp ứng dụng quyền bề mặt vào thực tế đời sống ở Việt Nam.
1.3.2. Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu lịch sử ra đời của thuật ngữ pháp lý “Quyền bề mặt”.

4


- Nghiên cứu quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự một số quốc gia.
- Nghiên cứu quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự 2015
- Đưa ra các giải pháp ứng dụng quyền bề mặt
1.4. Kết cấu của bài nghiên cứu
Kết cấu bài nghiên cứu khoa học này bao gồm chương:
Chương 1: Giới thiệu chung về đề tài nghiên cứu.
Chương 2: Tổng quan tóm lược đề tài
Chương 3: Mục tiêu của công trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Luận bàn kết quả nghiên cứu và ý nghĩa của kết quả nghiên cứu.

5


CHƯƠNG II: TỔNG QUAN TÓM LƯỢC ĐỀ TÀI
2.1. Tổng thể nghiên cứu.
Có thể khẳng định rằng: chế định quyền đối vật (vật quyền) nói chung và chế

định về “quyền bề mặt” nói riêng là một chế định quan trọng trong ngành luật dân sự.
Mà chế định này lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt
Nam, nên mục đích quan trọng nhất của việc nghiên cứu là tìm hiểu quy định của pháp
luật Việt Nam về quyền bề mặt, từ đó đưa ra được những đề xuất về việc ứng dụng của
quyền này vào thực tiễn đời sống ở nước ta. Do vậy, việc nghiên cứu tập trung vào
việc làm rõ cơ sở của việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015, nội
dung, ý nghĩa cũng như ứng dụng của quyền bề mặt đối với kinh tế, xã hội nước ta.
Tuy nhiên, trước hết việc nghiên cứu phải bắt nguồn từ quy định về thuật ngữ
“quyền bề mặt” trong pháp luật La Mã. Bởi những quy định của Luật La Mã đã đặt
nền móng vững chắc, ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến luật thành văn của các
nước trên thế giới trong quá trình xây dựng luật dân sự hiện đại, trong đó có Việt Nam.
Do vậy, bài nghiên cứu này tập trung vào một phần của Luật tư La Mã đó là chế định
về quyền bề mặt. Với mục đích là đi sâu làm rõ mọi vấn đề liên quan đến quyền bề
mặt trong Luật La Mã: khái niệm, nội dung, căn cứ xác lập,...
Đồng thời kết hợp với việc nghiên cứu về chế định tương tự trong pháp luật dân
sự của một số quốc gia trên thế giới như: Đức, Pháp, Nhật Bản,... để thấy được những
điểm chung trong quy định về chế định này. Sau đó, sẽ nghiên cứu về chế định quyền
bề mặt trong pháp luật Việt Nam mà cụ thể là trong Bộ luật Dân sự năm 2015 để rút ra
những mối liên hệ, những bài học, sự ảnh hưởng của pháp luật La Mã và các quốc gia
khác lên pháp luật Việt Nam.
Hệ thống các chế định pháp luật không tự nhiên sinh ra, cũng không tự nhiên
mất đi, mà nó là sự kế thừa từ đời này sang đời khác, từ quốc gia này sang quốc gia
khác có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế, văn hõa, xã hội của từng
quốc gia; là sự tiếp thu, học hỏi, giao thoa giữa các hệ thống pháp luật trên thế giới.
Do vậy, trong lập pháp chúng ta cần nghiên cứu, tiếp cận những thành tựu của nhân
loại để mở rộng kiến thức, học hỏi những cái hay và tránh được những hạn chế của
việc áp dụng một chế định pháp luật nào đó, từ đó áp dụng kiến thức này một cách
khoa học vào thực tiễn đời sống của nước ta hiện nay.

6

2.2. Tình hình nghiên cứu đề tài.
Trên thế giới, thuật ngữ quyền bề mặt đã ra đời từ khá lâu và được pháp luật
của nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay. Do đó, các công trình nghiên cứu về quyền
bề mặt không phải là ít. Việc tiếp cận với các tài liệu chính thống như sách, bài viết
trên các tạp chí chuyên ngành của nước ngoài cũng gặp nhiều hạn chế.
Ở Việt Nam, do quyền bề mặt lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật Dân sự
năm 2015 mà Bộ luật Dân sự này cũng chưa có hiệu lực thi hành (Bộ luật Dân sự 2015
có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2017) nên đây là một vấn đề rất mới ở Việt Nam. Do
vậy, quyền bề mặt rất ít được đề cập trong các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý
hiện nay. Thêm vào đó, các nghiên cứu liên quan đến thuật ngữ này lại chưa thực sự có
sự tiếp cận đầy đủ cũng như cách nhìn nhận thống nhất giữa các nhà nghiên cứu.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách tổng thể chế định pháp luật về quyền bề
mặt cũng gặp nhiều khó khăn.
2.3. Những vấn đề tồn tại cần tiếp tục nghiên cứu.
Quyền bề mặt là một quyền mới đối với pháp luật dân sự Việt Nam do vậy
những vấn đề pháp lý về vấn đề này trong Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa được thi
hành trên thực tế. Nên những vấn đề pháp lý như: thời hạn, nội dung của quyền bề mặt
cần tiếp tục được nghiên cứu. Việc nghiên cứu này không chỉ giúp phát hiện những
điểm hạn chế trong quy định của pháp luật để kịp thời sửa đổi, bổ sung mà còn phục
vụ cho việc ban hành các văn bản hướng dẫn các điều luật.
Ngoài ra, sử dụng quyền bề mặt sẽ là một giải pháp hữu ích trong việc khắc
phục tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường (xây dựng cầu vượt, đường sắt
trên cao, tàu điện ngầm,...) đồng thời, những công trình này cũng giúp phục vụ nhu
cầu đi lại của con người. Do vậy, cần phải nghiên cứu sâu hơn về những ứng dụng của
quyền bề mặt để tạo ra được những công trình có ích cho xã hội, cho con người.

7

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU CỦA CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU.
3.1. Mục tiêu của công trình nghiên cứu.
Để giải quyết được những vấn đề đặt ra đối với đề tài nghiên cứu này thì việc
nghiên cứu cần đi sâu vào những mục tiêu quan trọng sau:
- Tìm hiểu lịch sử ra đời cũng như sự ghi nhận về quyền bề mặt trong pháp luật
của các quốc gia trên thế giới.
- Tìm hiểu cơ sở pháp lý cũng như cơ sở thực tiễn cho việc ghi nhận “quyền bề
mặt” trong pháp luật Việt Nam.
- Đánh giá được sự ảnh hưởng của pháp luật La Mã và pháp luật các quốc gia
trên thế giới đến nội dung quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam.
- Nêu lên được những lợi ích từ việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật Dân
sự năm 2015 đối với kinh tế, con người và xã hội nước ta. Từ đó đưa ra được những đề
xuất về việc ứng dụng quyền bề mặt trong thực tiễn đời sống.
- Đưa ra đề nghị hướng nghiên cứu tiếp theo về vấn đề “quyền bề mặt”.
3.2. Phương pháp nghiên cứu đề tài.
Để giải quyết yêu cầu của đề tài, bài nghiên cứu khoa học đã sử dụng những
phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac – Lênin về duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử.
- Trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng một số phương pháp nghiên
cứu khác như phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, dự báo... để làm rõ những nội dung
cơ bản, chủ yếu về quyền bề mặt và sự cần thiết của việc ghi nhận chế định pháp lý
này, cụ thể:
+ Phương pháp phân tích: Dựa vào hoàn cảnh kinh tế, xã hội, những quy định
pháp luật La Mã và các quốc gia khác trên thế giới về “quyền bề mặt” để rút ra nhận
xét và kết luận về quan điểm lập pháp của các nhà làm của các quốc gia này; Từ đó,
dựa vào những quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam về quyền bề mặt để
rút ra quan điểm pháp lý về vấn đề này của các nhà làm luật Việt Nam.

+ Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng nhiều trong quá trình
nghiên cứu đề tài, bởi có so sánh thì mới thấy được sự ảnh hưởng của pháp luật La mã

8


và pháp luật các quốc gia khác lên pháp luật Việt Nam về việc ghi nhận “quyền bề
mặt”. Sử dụng phương pháp này nhằm tìm ra những nét tương đồng và khác biệt giữa
các hệ thống pháp luật về các vấn đề pháp lý của “quyền bề mặt”.
+ Phương pháp lịch sử: sử dụng phương pháp này để làm rõ được lịch sử hình
thành và tồn tại của thuật ngữ “quyền bề mặt” trong pháp luật La Mã và pháp luật các
quốc gia Châu Âu. Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để tìm hiểu về cơ sở
pháp lý về “quyền bề mặt” trong pháp luật Việt Nam.
+ Phương pháp dự báo: vì quyền bề mặt lần đầu tiên được quy định tại Bộ luật
Dân sự năm 2015 của Việt Nam có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2017,
nên quyền này chưa được thi hành trên thực tiễn tại nước ta. Do đó, những đề xuất,
kiến nghị về ứng dụng quyền bề mặt cũng như những hạn chế của quyền này đều dựa
phương pháp dự báo. Khi sử dụng phương pháp này cần kết hợp với các phương pháp
khác để việc dự báo gần với thực tế hơn.
+ Phương pháp tổng hợp: Từ những nghiên cứu dựa trên sự phân tích, so sánh
giữa quy định của pháp luật trên thế giới và pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt để rút
ra những kết luận về xu hướng chung của những vấn đề pháp lý của quyền bề mặt
trong pháp luật của các quốc gia, khả năng ứng dụng của quyền bề mặt trên thực tiễn
đời sống của nước ta trong tương lai.

9


CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.
4.1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT.

4.1.1. Nguồn gốc hình thành quyền bề mặt.
Thuật ngữ “Vật quyền” nói chung và “quyền bề mặt” nói riêng đã tồn tại từ thời
kỳ La Mã (cách đây khoảng hơn 2000 năm). Luật La Mã là hệ thống pháp luật hoàn
chỉnh nhất của nhà nước chiếm hữu nô lệ. Do vậy, Luật La Mã, đặc biệt là các chế
định pháp luật về dân sự của Luật La Mã đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của
pháp luật và các học thuyết pháp lý của các nước châu Âu ngày nay cũng như những
quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ thống pháp luật châu Âu lục địa.
Mặc dù có thể khẳng định thuật ngữ “quyền bề mặt” được hình thành từ rất sớm
và tồn tại ở thời kỳ La Mã, nhưng không thể khẳng định được được chính xác thời
điểm hình thành của thuật ngữ này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện
trong một hệ thống pháp luật nào khác trước Nhà nước La Mã hay không. Tuy nhiên,
từ việc nghiên cứu các hệ thống pháp luật các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu
Âu, thì thấy rằng các quốc gia này đều thừa nhận sự ảnh hưởng của luật La Mã lên
pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự. Và dần dần, các quốc gia khác
trên thế giới đều xây dựng cũng như hoàn thiện hệ thống pháp luật nước mình bằng
cách nghiên cứu và vận dụng các chế định pháp luật về dân sự của Luật La Mã. Do
vậy, có thể nói rằng quyền bề mặt được ghi nhận trong luật dân sự của các quốc gia
ngày nay có sự khởi nguồn từ luật dân sự La Mã.
Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền chiếm
hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt và Quyền
cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca). Quyền bề mặt có 2
dạng đặc biệt là: quyền của người thuê trường kỳ đất canh tác (emphyteusis) và quyền
xây dựng các công trình trên đất của người khác (superficies)1.
Các vật quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền
phụ thuộc. Vật quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản
thuộc sở hữu của mình, đây là vật quyền đầy đủ cho phép người có quyền thu được lợi
ích từ vật thông qua việc khai thác một cách trọn vẹn các khả năng kinh tế của vật ;
1 Trường

Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình luật La Mã, NXB. Công an nhân dân, Hà

Nội.

10


Còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản của người khác, là
quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có quyền sử dụng và
hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở vật
quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn chế lên vật, không xâm
phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật, nên vật quyền phụ còn được gọi là vật
quyền hạn chế. Và quyền bề mặt được pháp luật các quốc gia quy định là vật quyền
phụ thuộc hay vật quyền hạn chế.
Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa đất khác
như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát nước, quyền
được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác để thu lượm hoa
quả... nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của chính mình,
quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổi nhưng các quyền
servitus này vẫn giữ nguyên. Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng có thể được xác lập
cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan đến việc người đó sở
hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời emphiteusis hay quyền bề mặt
superficies. Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật một số quốc gia trên thế giới thì
vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụ thuộc là vật quyền đảm bảo - Vật
quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởng các tiện ích vật chất của vật liên
quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó. Gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm
giữ và quyền ưu tiên2.
Pháp luật La Mã quy định rằng: quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô
thời hạn hoặc trong một thời gian dài. Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và
chấm dứt giống như quyền canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế. Quyền bề
mặt chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời

gian nhất định. Ngoài ra, ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên
một vị trí thì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt.
Một nguyên tắc về sở hữu đất cần phải chú ý khi nghiên cứu về quyền bề mặt,
đó là: Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này
vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay. Nguyên tắc này được
hiểu là: Những tài sản có trên đất (cây cối, công trình xây dựng) đều được coi là một
phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó . Phạm vi của quyền sở hữu của
2 />
11


chủ sở hữu đất mở rộng cho cả lòng đất và khoảng không phía trên đất (cho đến khi
việc sử dụng khoảng không còn gắn với sử dụng bề mặt đất). Nguyên tắc này có 2
ngoại lệ là thuê công trình (building lease) và sở hữu chung cư (apartment ownership).
Trường hợp đầu tiên tạo nên sự chia tách quyền đối vật trong việc sở hữu công trình
trên đất của người khác, còn trường hợp thứ hai chia tách quyền sở hữu từng căn của
công trình (tòa nhà) trong khi đất và những bộ phận sử dụng chung khác của tòa nhà
đồng thời thuộc về tất cả những người sở hữu các căn đó - các đồng sở hữu chủ 3.
Tóm lại, quyền bề mặt tồn tại ở thời kỳ La Mã (cách đây khoảng hơn 2000
năm) đã ảnh hưởng rất lớn đến pháp luật của các quốc gia trên thế giới về việc ghi
nhận quyền bề mặt.
4.1.2. Khái niệm
Ở luật La Mã, quyền bề mặt được gọi là quyền superfices hay Jus
Superficiarium, là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất.
Quyền bề mặt ở đây chỉ được sử dụng với mục đích duy nhất là xây dựng công trình.
Mỗi công trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên. Còn
khi bề mặt được sử dụng để trồng trọt thì đó lại là quyền emphiteusis – quyền canh tác
trường kỳ.
Như vậy, cách hiểu về quyền bề mặt của Luật La Mã có phạm vi hẹp, tức là
quyền bề mặt ở đây chỉ được sử dụng với mục đích duy nhất là xây dựng công trình,

do đó đến nay hầu như không còn được ghi nhận trong pháp luật hiện đại nữa.
Quyền bề mặt cũng được hiểu là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt
đất để trồng cây, xây dựng công trình (là sự kết hợp của quyền emphiteusis – quyền
canh tác lâu dài và quyền superfices của Luật La Mã). Pháp luật một số quốc gia châu
Âu cũng quy định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt, bao gồm việc sử dụng đất
cho cả mục đích xây dựng, trồng trọt và canh tác.
Ngoài ra, quyền bề mặt còn được hiểu là phần sử dụng toàn bộ phần phía trên
và dưới bề mặt đất. Đây là cách hiểu rộng nhất về phạm vi của quyền bề mặt và cũng
được thừa nhận rộng rãi nhất hiện nay. Theo quan điểm này thì mặc dù tên gọi là
quyền “bề mặt” nhưng quyền này không chỉ được xác lập ngay trên bề mặt mà còn có
thể nằm dưới (lòng đất) hoặc phía trên (khoảng không phía trên, không tiếp xúc với bề
3 Real Property Law and Prcodure in the European Union, LLM. Christian Hertel, General report of

European University Institue, 31/5/2005.

12


mặt). Quyền bề mặt bên dưới mặt đất chủ yếu hướng tới việc khai thác khoáng sản và
sử dụng nguồn nước ngầm.
Như vậy, từ cách hiểu về quyền bề mặt với phạm vi hẹp trong Luật La Mã là
quyền sử dụng đất để xây dựng công trình; đến nay, cách hiểu về quyền bề mặt trong
pháp luật các quốc gia trên thế giới đã có phạm vi rộng hơn. Cũng bởi sự mở rộng
trong mục đích của việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt, đó là không những để
tạo lập công trình mà còn để tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất. Hơn nữa,
quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đến cả phần không gian
nằm trong lòng đất. Và đây cũng là cách hiểu được đưa vào pháp luật Việt Nam về
quyền bề mặt.
Tóm lại, hiện nay pháp luật các nước trên thế giới nói chung và pháp luật Việt
Nam nói riêng đều hiểu theo hướng quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với

mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất,... mà quyền sử dụng đất đó thuộc
về chủ thể khác.
4.1.3. Đặc điểm của quyền bề mặt.
Thứ nhất: Quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền.
Vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là một khái niệm của luật Latinh, được dùng
để chỉ quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật. Quan hệ vật quyền trên nguyên tắc
hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đối tượng của quyền (vật).
Trong khi quan hệ trái quyền được thiết lập giữa đôi bên chủ thể và chỉ có thể được
thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các chủ thể đó thì quan hệ vật quyền vận
hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp tác của một chủ thể khác. Quyền đối vật
được nhận ra nhờ hai đặc điểm cơ bản là: Trực tiếp tác động lên đối tượng và được tôn
trọng bởi người thứ ba.
(1) Vật quyền trực tiếp tác động lên đối tượng: Quyền bề mặt được thực hiện
trực tiếp trên một vật hữu hình, đó là đất đai. Quyền này được thực hiện mà không cần
sự hỗ trợ của một chủ thể khác. Chủ thể của quyền bề mặt có quyền tác động trực tiếp
lên đất đai, sử dụng đất đai để làm nền xây cất công trình, đặt các vật trên đất, làm môi
trường cho việc trồng cây, cày cấy, gieo trồng… Quyền được tác động lên vật thể hiện
một mối quan hệ trực tiếp giữa người với vật, do đó, quyền bề mặt mang tính của một
quyền đối vật.

13


(2) Vật quyền được tôn trọng bởi người thứ ba: Khi một người có quyền bề mặt
đối với một mảnh đất thì các chủ thể khác đều phải tôn trọng quyền năng này một cách
vô điều kiện, kể cả chủ sở hữu đất. Các quốc gia cũng yêu cầu việc đăng ký quyền bề
mặt với mục đích đối kháng với bên thứ ba.
Pháp luật các quốc gia trên thế giới cũng ghi nhận sự can thiệp của chủ sở hữu
đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt nhưng hết sức hạn chế, một số quốc
gia quy định rằng: Chủ sở hữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi

có căn cứ về việc người có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng
đất nhất định hoặc khi người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ
lực ngăn cản của chủ sở hữu. Nhưng cũng có nhiều quốc gia không thừa nhận 2 sự can
thiệp này. Ngoài ra, trong thời gian chủ thể khác đang có quyền bề mặt, chủ sở hữu
hoàn toàn không được thực hiện bất cứ quyền năng gì trên đất, đối với đất.
(3) Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền phải được pháp luật quy định rõ:
Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, cũng như lợi ích
của toàn xã hội, của cộng đồng nói chung thì mọi hành vi của mỗi thành viên trong xã
hội công dân đều được pháp luật điều chỉnh. Dù cho quyền năng của một chủ thể được
tôn trọng gần như tuyệt đối nhưng nếu pháp luật quy định quyền năng này có hạn chế
thì các chủ thể phải tuân theo, tức là quyền năng của một chủ thể không bao giờ có thể
nhiều hơn những gì pháp luật quy định. Những điều này hoàn toàn khác với trái quyền,
các hạn chế đối với việc thực hiện trái quyền chủ yếu là do thỏa thuận giữa các bên.
Đối với quyền bề mặt, nghiên cứu pháp luật các quốc gia ghi nhận cho thấy: từ
mục đích của việc sử dụng đất (chỉ để xây dựng công trình hay để tạo lập tài sản gắn
liền với đất nói chung), đến phạm vi của việc sử dụng đất (chỉ trên bề mặt, hay kéo dài
xuống lòng đất đến giới hạn mà việc sử dụng lòng đất còn liên quan đến công trình
phía trên, hay không có giới hạn nào về lòng đất), rồi việc định đoạt quyền bề mặt (có
được cầm cố, chuyển nhượng hay không…) đều do pháp luật quy định cụ thể.
(4) Về tính dịch chuyển được:
Pháp luật các quốc gia ghi nhận quyền bề mặt cho phép quyền bề mặt được
dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không cần sự cho phép của chủ sở
hữu đất (trừ khi có tập quán khác). So với quyền định đoạt của một chủ sở hữu thì chủ
thể của quyền bề mặt có quyền hạn chế hơn: được tự do chuyển nhượng, được để lại
thừa kế hoặc đem cầm cố.

14


Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền bề mặt còn có thể bị đặt ra các hạn chế

khác như: Nhà hoặc công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đó không thể bị
chuyển nhượng một cách rời rạc,...
(5) Quyền bề mặt phải được đăng ký.
Pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định quyền bề mặt cũng quy định về vấn đề
đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Như đã trình bày ở trên, mục đích của việc đăng ký là
để đối kháng với bên thứ ba. Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhận mối quan hệ
giữa một người đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc quyền của một
người cụ thể.
Như vậy, với những đặc điểm trên, rõ ràng quyền bề mặt mang những tính chất
thể hiện thuộc tính của một vật quyền.
Thứ hai: Quyền bề mặt có đặc trưng riêng so với những vật quyền khác.
(1) Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Đó là: Nó chỉ
xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật quyền chính yếu. Nói cách khác, chỉ khi
một người có quyền sở hữu đất vật quyền chính yếu thì quyền bề mặt của chủ thể khác
– vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành.
(2) Quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể riêng biệt.
Nếu như chủ sở hữu đất sử dụng đất của mình thì căn cứ pháp lý của họ là
quyền sở hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu. Còn quyền bề mặt là
quyền mà một chủ thể sử dụng đất không thuộc sở hữu của mình, do vậy, người có
quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyền riêng biệt.
Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có quyền sở hữu, sử dụng tài sản
trên chính đất của mình mà thuộc sở hữu của người khác. Và ngược lại, người có
quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, xây dựng công trình và có
quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền đầy đủ đối với đất như
một chủ sở hữu.
(3) Về tính danh nghĩa của quyền sở hữu:
Khi quyền bề mặt được xác lập thì quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầu như còn
tồn tại trên danh nghĩa. Người sử dụng đất thực sự chính là người có quyền bề mặt chứ
không phải là chủ sở hữu đất. Chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sử dụng thực tế
chứ không sử dụng đất.

(4) Quyền bề mặt có tính dài hạn.

15


Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm trong việc tạo lập các tài sản trên
đất nên quyền bề mặt cần có thời hạn dài. Một đặc điểm trong pháp luật các quốc gia
khi quy định về quyền bề mặt đó là tồn tại các quy định dự phòng về giải quyết tranh
chấp trong trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn. Chẳng hạn như tại
khoản 2 Điều 270 Bộ luật dân sự năm 2015 của Việt Nam có quy định như sau:
“Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì
mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn
bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”. (5) Về nghĩa vụ nộp tô:
Người có quyền bề mặt là người có quyền sử dụng đối với một diện tích đất
thuộc về sở hữu của một chủ thể khác. Quyền bề mặt này được xác lập trên cơ sở được
sự “cho phép” của chủ sở hữu. Khi đó, chủ sở hữu đã “tự giới hạn” lại quyền của mình
đối với đất. Người có quyền bề mặt dựa trên việc sử dụng đất mà thu được các hoa lợi,
lợi tức, lợi ích vật chất và phi vật chất nhất định. Do đó, người đó phải trả cho chủ sở
hữu một khoản tiền mang tính “đền bù” cho việc khai thác lợi ích trên đất của họ.
Việc trả một khoản tiền có tính đền bù này không xuất hiện ở một vật quyền
chính yếu như quyền sở hữu (khi chủ sở hữu khai thác lợi ích từ chính tài sản của
mình) mà chỉ xuất hiện ở vật quyền phụ thuộc (khi mà vật quyền đó phát sinh trên vật
quyền chính yếu của chủ thể khác).
(6) Quyền bề mặt tồn tại từ trước khi có vật trên đất và tồn tại độc lập với quyền
sở hữu vật trên đất. Nếu vật trên đất không còn nữa thì quyền bề mặt vấn tồn tại, chủ
thể quyền bề mặt có thể tạo lập vật mới trên bề mặt đó.
4.1.4. Ý nghĩa của việc quy định “quyền bề mặt” trong Bộ luật dân sự năm 2015.
Thứ nhất: Sử dụng hiệu quả, tiết kiệm các loại tài sản: Việc ghi nhận quyền bề
mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 có tác động tích cực để các nguồn tài nguyên thiên
nhiên, các loại tài sản trong xã hội không bị đóng băng mà luôn được tham gia lưu

thông kinh tế, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Ví dụ: Điều kiện cần đầu tiên đối với một doanh nghiệp muốn đầu tư sản xuất,
kinh doanh ổn định thì phải có đất để xây dựng mặt bằng, mà để có quyền sử dụng đất
thì doanh nghiệp phải đầu tư nguồn vốn rất lớn. Nên các doanh nghiệp thường thuê đất
để làm mặt bằng kinh doanh. Hiện tại, khi quyền bề mặt được đưa vào Bộ luật dân sự
năm 2015 thì đối với tình huống này các doanh nghiệp có hai sự lựa chọn là xác lập
hợp đồng thuê đất hoặc xác lập quyền bề mặt. Xét đến ưu, nhược điểm của hai lựa

16


chọn này ta thấy doanh nghiệp nên lựa chọn việc xác lập quyền bề mặt thay vì thuê
đất. Vì khi doanh nghiệp và chủ thể có quyền sử dụng đất thỏa thuận xác lập quyền bề
mặt thì trong thời hạn thỏa thuận, doanh nghiệp được toàn quyền như một chủ sở hữu
xây dựng công trình trên đất, canh tác, sử dụng và sở hữu tất cả tài sản tạo ra trên đất,
được chuyển nhượng, cho thuê, mua bán, cầm cố như một chủ sở hữu đích thực.
Trường hợp này chủ thể có quyền sử dụng đất trao toàn bộ quyền bề mặt cho doanh
nghiệp và quyền này là vật quyền, được pháp luật bảo vệ, chủ thể có quyền sử dụng
đất không được tự ý đơn phương chấm dứt quan hệ quyền trên bề mặt trước thời hạn
nếu chủ thể quyền bề mặt không đồng ý. Do đó chủ thể quyền bề mặt có thể yên tâm
đầu tư trên đất mà không sợ chủ thể có quyền sử dụng đất tự ý đơn phương chấm dứt
hợp đồng. Với chính sách đó có thể giảm thiểu chi phí rất nhiều cho doanh nghiệp và
khuyến khích đầu tư xã hội trên đất của người khác. Còn trường hợp xác lập hợp đồng
thuê đất thì quan hệ giữa người thuê đất và chủ thể có quyền sử dụng đất là quan hệ
trái quyền, bên cho thuê đất có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường
cho bên thuê để lấy lại đất bất cứ thời điểm nào. Trường hợp này bên thuê đất phải
chấp nhận rủi ro, và việc thuê đất không mang tính ổn định nên bên thuê không muốn
đầu tư nhiều trên đất.
Thứ hai: Giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn và vấn đề đối
ngoại.

Việc ghi nhận “quyền bề mặt” trong Bộ luật Dân sự năm 2015 sẽ là cơ sở để
giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chưa có cơ sở pháp lý
để giải quyết như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn
thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư ...
Ngoài ra, việc ghi nhận quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài
sản là quyền bề mặt của Bộ luật Dân sự năm 2015 có vai trò quan trọng trong hoàn
thiện thể chế kinh tế và thúc đẩy giao lưu dân sự trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị
trường. Qua đó, bảo đảm tốt hơn cho tài sản là hàng hóa trong giao lưu dân sự được tối
đa hóa giá trị không chỉ bởi chủ sở hữu mà còn bởi cả người không phải là chủ sở hữu;
hạn chế được rủi ro pháp lý, giữ được sự ổn định của các quan hệ dân sự và các quan
hệ khác có liên quan.
Việc vận dụng lý thuyết vật quyền giúp chúng ta có cơ sở khoa học vững chắc
để xác định đúng bản chất pháp lý của những quyền đối với tài sản đã và đang tồn tại

17


trong nền kinh tế nước ta, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong các quy định hiện
hành liên quan đến quyền sở hữu, trên cơ sở đó xây dựng được một hệ thống vật quyền
phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; tạo cơ sở
pháp lý cho việc sử dụng một cách hiệu quả các nguồn tài sản, tài nguyên thiên nhiên
của đất nước, qua đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Việc sử dụng thuật ngữ “vật quyền” còn đem lại nhiều lợi ích cho hoạt động đối
ngoại của Nhà nước ta, thể hiện ở những điểm sau đây:
Các thuật ngữ pháp lý như vật quyền, trái quyền từ lâu đã trở thành ngôn ngữ
pháp lý chung của nhân loại. Chủ trương hội nhập quốc tế của Nhà nước ta chỉ có thể
được thực hiện một cách trôi chảy và hiệu quả hơn nếu trong lĩnh vực pháp luật, đặc
biệt là lĩnh vực pháp luật dân sự, thương mại của Việt Nam dùng những thuật ngữ
chung của nhân loại.
Thứ ba: Đối với vấn đề quyền sử dụng đất ở các công trình ngầm.

Ở Việt Nam hiện nay, việc sử dụng đất đai còn tương đối đơn giản, đó là: chủ
yếu sử dụng khoảng không gian nằm trên bề mặt tự nhiên của đất để trồng cây, xây
dựng công trình. Việc xây dựng một số chung cư, trụ sở, trung tâm thương mại hiện
nay cũng mới chỉ dẫn đến việc khai thác lòng đất cho mục đích để xe, và chủ thể có
quyền sử dụng đất thì sẽ có quyền sử dụng không gian phía trên cũng như phía dưới bề
mặt theo chiều thẳng đứng.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất trong tương lai sẽ không còn đơn giản như trên.
Giống như các quốc gia tiên tiến ngày nay, phần lòng đất sẽ được sử dụng dưới hai
dạng thức:
(1) Nhà nước sử dụng lòng đất để xây dựng các công trình ngầm: đường đi bộ,
tuyến đường tàu điện ngầm, sân ga ngầm…
Ở Việt Nam những năm gần đây đã có sự xuất hiện ở các đường ngầm đi bộ
(như đường Phạm Hùng, Ngã Tư Sở…) và đường giao thông ngầm cho các phương
tiện (như hầm Kim Liên…). Tuy nhiên, các công trình này mới chỉ được xây dựng ở
phần không gian ngầm mà diện tích đất bề mặt cũng đồng thời được Nhà nước sử
dụng cho mục đích công chứ không thuộc về quyền sử dụng của các cá nhân, tổ chức
khác trong xã hội.
(2) Phần không gian dưới lòng đất được sử dụng bởi các chủ thể khác không
phải Nhà nước.

18


Các chủ thể khác có thể được Nhà nước giao, cho thuê diện tích đất đã xây
dựng mặt bằng nằm dưới bề mặt tự nhiên để sử dụng vào nhiều mục đích, trong đó,
hiện nay xu thế chủ yếu trên thế giới là để sử dụng mặt bằng này để sản xuất, kinh
doanh, hình thành nên các trung tâm thương mại, các “chợ” nằm dưới lòng đất. Nhưng
trước khi các chủ thể được Nhà nước giao sử dụng các mặt bằng này thì Nhà nước
cũng cần phải tiến hành thu hồi phần lòng đất.
Với quy định về quyền sử dụng đất như hiện nay thì trong tương lai, khi Nhà

nước muốn trực tiếp sử dụng hoặc giao cho các chủ thể khác sử dụng phần lòng đất mà
diện tích đất bề mặt được đăng ký thuộc về quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân
thì việc thu hồi đất sẽ diễn ra như thế nào? Quyết định thu hồi sẽ có nội dung ra sao, có
phải quyết định thu hồi đất hay không khi chỉ thu hồi phần lòng đất mà không thu hồi
bề mặt tự nhiên? Liệu Nhà nước có phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không khi
mà cuộc sống của họ (phần lớn là trên bề mặt) hoàn toàn không bị ảnh hưởng?
Tóm lại, quy định về quyền sử dụng đất hiện nay đang vấp phải những vấn đề
này khi quy định một quyền sử dụng “toàn phần” đối với toàn bộ không gian và lòng
đất chỉ cho một chủ thể duy nhất. Trong khi đó, khi thay thế “Quyền sử dụng đất” bằng
một chế định về “Quyền bề mặt” thì diện tích đất sẽ được nhân bản. Thực hiện một
phép tính đơn giản: 1000 m² đất trên bề mặt đất tự nhiên được sử dụng, tương ứng với
đó là 1000 m² đất trên bề mặt nhân tạo trong lòng đất được sử dụng và diện tích sử
dụng thực tế của 1000 m² đất đã lên đến 2000 m². Bên cạnh đó, Nhà nước cũng không
phải đối diện với những vấn đề pháp lý vướng mắc vì phải thu hồi lòng đất. Quyền bề
mặt mà một chủ thể có sẽ được giới hạn trên bề mặt đó cộng với phần đất bên dưới có
mục đích đảm bảo cho việc sử dụng bình thường của các công trình đã tạo lập trên bề
mặt.
4.2. QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ
GIỚI.
4.2.1. Quyền bề mặt trong pháp luật Đức.
Các quốc gia thành văn nói chung và Đức nói riêng đều có điểm chung đó là
các Bộ luật Dân sự được xây dựng theo tư duy phân biệt giữa vật quyền và trái quyền
do những lợi ích mà nó mang lại cho các hệ thống pháp luật. Tuy nhiên, tùy thuộc vào
chính sách pháp lý cũng như truyền thống của mỗi quốc gia mà danh sách các vật
quyền, những nguyên tắc chi phối quan hệ vật quyền của mỗi quốc gia cũng có những

19


sự khác biệt nhất định. Điển hình có thể nhận thấy là cách tiếp cận vật quyền của Đức

và Pháp - hai quốc gia thuộc hệ thống civil law.
Luật vật quyền của Đức chịu sự chi phối của bốn nguyên tắc cơ bản: Trừu
tượng và tách bạch; tuyệt đối; công khai; luật định. Trong đó nguyên tắc trừu tượng và
tách bạch được xem là nguyên tắc vật quyền đặc trưng của Đức. Dựa trên nguyên tắc
này, cho phép người Đức có thể tách biệt giữa vật quyền và trái quyền trong một quan
hệ hợp đồng và qua đó có thể bảo vệ người mua trong quan hệ hợp đồng cao hơn.
Trên cơ sở các nguyên tắc nói trên, luật về vật của Đức được ghi nhận trong
Quyển 3 (trong số 5 quyển) của Bộ luật Dân sự Đức với cấu trúc gồm 9 phần:
Phần 1. Chiếm giữ
Phần 2. Các qui định chung về các quyền đối với khoảnh đất
Phần 3. Quyền sở hữu
Chương 1: Nội dung quyền sở hữu
Chương 2: Xác lập và mất quyền sở hữu khoang đất
Chương 3: Xác lập và mất quyền sở hữu động sản
Chương 4. Các quyền về sở hữu
Chương 5. Sở hữu chung
Phần 4. Quyền xây dựng
Phần 5. Hạn chế quyền sở hữu
Chương 1. Địa dịch
Chương 2.Nghĩa vụ cho người khác hưởng dụng đồ vật
Chương 3. Sử dụng mảnh đất trong các quan hệ riêng biệt
Phần 6. Quyền ưu tiên mua trước
Phần 7. Địa tô
Phần 8. Thế chấp. Trả tiền sử dụng đất. Trả tiền sử dụng đất theo kỳ hạn
Chương 1. Thế chấp
Chương 2. Trả tiền sử dụng đất. Trả tiền sử dụng đất theo kỳ hạn
Phần 9. Cầm cố động sản và cầm cố quyền
Chương 1. Cầm cố động sản
Chương 2. Cầm cố quyền
Như vậy ta thấy, trong Bộ luật Dân sự Đức không có một chương riêng quy

định về quyền bề mặt, tuy nhiên vẫn có thể thấy được sự hiện hữu của loại quyền này

20


trong các quy định về quyền rộng hơn đó là “quyền hưởng dụng” (Điều 1030) 4. Qua đó
có thể hiểu quyền bề mặt không chỉ được xác lập ngay trên bề mặt mà còn có thể nằm
dưới (lòng đất) hoặc phía trên (khoảng không phía trên, không tiếp xúc với bề mặt).
Quyền bề mặt bên dưới mặt đất chủ yếu hướng tới việc khai thác khoáng sản và sử
dụng nguồn nước ngầm.
4.2.2. Quyền bề mặt trong pháp luật Pháp.
Người Pháp tập hợp hóa đơn giản các chế định của luật dân sự tạo ra một Bộ
luật Dân sự bao gồm ba quyển: quyển nói về người, quyển nói về tài sản và các biến
cải của quyền sở hữu, và quyển nói về các phương thức xác lập quyền sở hữu.
Bộ luật Dân sự Pháp hiện hành đã thiết kế các quy định về tài sản nói chung và
vật quyền nói riêng chủ yếu trong quyển 2: Tài sản và những thay đổi về tài sản và
quyển 4: Các biện pháp bảo đảm (Được thiết kế vào năm 2006 khi Pháp tiến hành
những cải cách căn bản Bộ luật Dân sự).
Quyển 2. Tài sản và những thay đổi về tài sản:
Thiên I. Phân biệt các loại tài sản
Chương 1. Bất động sản
Chương 2. Động sản
Chương 3. Quan hệ giữa tài sản và quyền sở hữu
Thiên II. Sở hữu
Chương 1. Quyền phụ thêm trên hoa lợi, lợi tức của tài sản
Chương 2. Quyền phụ thêm đối với những thứ trộn lẫn và sát nhập vào vật
Thiên III. Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền sử dụng và quyền cư dụng
Chương 1. Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức
Chương 2. Quyền sử dụng và quyền cư dụng
Thiên IV. Dịch quyền phát sinh do địa thế

Chương 1. Dịch quyền phát sinh do địa thế
Chương 2. Dịch quyền xác lập theo qui định của pháp luật
Chương 3. Dịch quyền xác lập theo ý chí của các chủ thể
Như vậy, Bộ luật Dân sự của Pháp không có qui định nào ghi nhận trực tiếp thuật
ngữ “quyền bề mặt” nhưng nội hàm của thuật ngữ này được đề cập gián tiếp thông qua
quy định về quyền hưởng hoa lợi, lợi tức (Trong quyền này có thể bao gồm các quyền
4 German Civil Code: />
21


như: quyền dụng ích; quyền sử dụng; quyền ngụ cư; quyền thuê dài hạn; quyền bề
mặt...). Theo đó, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức là quyền hưởng dụng tài sản thuộc sở
hữu của người khác như chính chủ sở hữu, nhưng có trách nhiệm giữ nguyên tài sản
đó (Điều 578)5. Quyền bề mặt được hiểu là hưởng dụng tài sản thuộc sở hữu của
người khác như chính chủ sở hữu, tức là được quyền khai thác, sử dụng bề mặt trên tài
sản thuộc sở hữu của người khác và có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập trên
bề mặt đó.
Theo từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt giải thích về quyền bề mặt
Superficie (Droit de Superficie6): Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây,
canh tác trên đất là chủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc
quyền sở hữu của người khác.7 Có thể thấy phạm vi của quyền bề mặt bao gồm việc sử
dụng đất cho cả mục đích xây dựng, trồng trọt và canh tác.
4.2.3. Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản.
Bộ luật Dân sự Nhật Bản được ban hành năm 1896 với lần sửa đổi bổ sung gần
nhất vào các năm 1999, 2002, 2006. Quá trình xây dựng Bộ luật Dân sự Nhật Bản chịu
nhiều ảnh hưởng từ pháp luật dân sự của Pháp và Đức.
Bộ luật được chia làm 3 phần:
Phần I – Các quy định chung;
Phần II – Quyền tài sản;
Phần III – Nghĩa vụ. Phần II được chia thành 12 chương, gồm:

1. Khái quát; 2. Chiếm giữ; 3. Quyền sở hữu; 4. Quyền thượng địa; 5. Quyền cho
thuê đất canh tác; 6. Quyền địa dịch; 7. Quyền cầm giữ; 8. Quyền ưu tiên; 9. Cầm cố;
10. Thế chấp.
Quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản được gọi là “chijo-ken” (dịch trực
nghĩa là: “Quyền thượng địa”). Các quy định về quyền bề mặt được tập trung tại
Chương 4 (từ Điều 265 đến Điều 270), ngoài ra còn rải rác trong một số quy định có
liên quan khác của Bộ luật.
Nội dung các quy định tại Chương 4 về “Quyền bề mặt” như sau:
5 Civil Code of France: />6 Droit: quyền. De: giới từ liên kết. Superficie: Bề mặt.
7 Nhà Pháp luật Việt – Pháp (2009), Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, NXB. Từ điển bách

khoa, Hà Nội, trang 862, 863.

22


Về khái niệm, Tại Điều 265 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: Người có quyền
bề mặt có quyền sử dụng đất của người khác để sở hữu công trình xây dựng hoặc trồng
cây trên đất đó. Theo quy định này thì người có quyền bề mặt trước hết là người có
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cũng chính là một trong các nội dung của
quyền sở hữu của chủ sở hữu.
Về nội dung và phạm vi của quyền sở hữu, Điều 206 và 207 Bộ luật Dân sự Nhật
Bản quy định như sau:
+ Điều 206 – Nội dung của quyền sở hữu: “Chủ sở hữu có quyền tự do sử dụng,
thu lợi nhuận và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.”
+ Điều 207 – Phạm vi của quyền sở hữu đất đai: “Quyền sở hữu đất được mở
rộng đến phần trên và dưới bề mặt đất, chịu sự hạn chế theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, quyền sử dụng tài sản là “tự do”, trong khi đó quyền bề mặt hoàn toàn
có thể bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên. Quyền sử dụng tài sản là vĩnh viễn đối
với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khi quyền bề mặt lại có

thời hạn. Việc giải quyết các hệ quả pháp lý đối với tình trạng của đất và tài sản trên
đất cũng vì thế mà chỉ xảy ra đối với trường hợp xác lập quyền bề mặt.
Các quy định về quan hệ thuê mượn và địa dịch được áp dụng nếu sự áp dụng đó
không mâu thuẫn và có bản chất tương tự, trừ trường hợp tại Điều 229 (Cột mốc,
tường rào, mương, kênh xây dựng dọc theo ranh giới và do các bên hàng xóm cùng sở
hữu) (Điều 266, 267).
Về việc xác lập và chấm dứt quyền bề mặt:
+ Thời hạn: Nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ bởi văn bản
xác lập nó, và không có tập quán khác, thì người có quyền bề mặt có quyền từ bỏ
quyền của mình tại bất kỳ thời điểm nào. Tuy nhiên, nếu tiền thuê đã được trả thì
người có quyền bề mặt phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiền thuê cho 1
năm chưa phát sinh.
Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định trên thì
tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 năm hoặc hơn,
nhưng không quá 50 năm, căn cứ vào thực tế, điều kiện của công trình, các loại cây và
hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt (Điều 268).
+ Tình trạng đất khi quyền bề mặt chấm dứt: Khi quyền bề mặt chấm dứt, người
có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời, phải di dời đi

23


công trình xây dựng và cây cối. Tuy nhiên, khi đó, nếu như chủ sở hữu đất muốn mua
lại bằng cách trả một số tiền tương đương với giá thị trường thì người có quyền bề mặt
không được từ chối mà không có lý do chính đáng. Nếu có tập quán ngược lại thì ưu
tiên áp dụng tập quán (Điều 269).
+ Khoảng không gian ngầm hoặc trên cao: được coi là đối tượng của quyền bề
mặt trong việc sở hữu công trình bằng giới hạn cụ thể theo chiều thẳng đứng. Trong
trường hợp như vậy, các hạn chế đối với việc sử dụng đất phải được thêm vào trong
văn bản xác lập quyền bề mặt vì mục đích tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền bề

mặt (Điều 269-2).
Ngoài ra còn có một số quy định liên quan khác trong bộ luật như: Điều 566
(Phần III) quy định nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền bề mặt của
bên thứ ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích của hợp đồng thì
người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng. Nếu hợp đồng không thể hủy bỏ nữa thì người
mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (quyền này có thời hạn một năm kể từ ngày
người mua biết được sự thật).
Tóm lại, Quyền bề mặt đã được các quốc gia trên thế giới ghi nhận trong hệ
thống pháp luật nước mình bởi những lợi ích mà quyền bề mặt mang lại. Tùy vào
chính sách pháp lý, điều kiện phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, và truyền thống của
từng quốc gia mà quyền bề mặt được ghi nhận trong pháp luật các quốc gia có những
điểm khác biệt nhất định. Tuy nhiên, nhìn chung phần lớn các quy định này đều chịu
ảnh hưởng từ luật dân sự La Mã và có những điểm chung như sau:
(1) Nghiên cứu quy định về vật quyền trong pháp luật của các quốc gia trên thế
giới cho thấy có hai nhóm vật quyền được phân biệt rõ, đó là:
- Các vật quyền thuộc về người là chủ sở hữu tài sản.
- Các vật quyền thuộc về người không phải là chủ sở hữu tài sản.
Trong đó, quyền bề mặt thuộc về nhóm quyền thứ 2 “Các vật quyền thuộc về
người không phải là chủ sở hữu tài sản”.
(2) Quyền bề mặt xuất phát từ cổ luật La Mã với ý nghĩa là quyền sử dụng
không gian trên đất để xây dựng và sở hữu nhà hay các công trình xây dựng khác. Bên
cạnh đó, Luật La Mã quy định thêm quyền canh tác, với các chế định tương tự, chỉ
khác về mục đích của việc sử dụng đất không phải là để xây dựng công trình mà là để
canh tác, sản xuất nông nghiệp.

24


Tuy nhiên, hiện nay việc sử dụng đất và không gian trên bề mặt đất càng ngày
càng trở nên rất đa dạng. Mà xét thấy dù là để sử dụng vào mục đích xây dựng hay

mục đích canh tác thì chế độ pháp lý của hai quyền này cũng tương tự nhau. Do đó,
hiện nay các quốc gia quy định về nội dung quyền bề mặt theo hai hướng: một là giữ
nguyên mô hình của luật La Mã, đồng thời sử dụng các quy định dẫn chiếu của hai
quyền này sang nhau (như Nhật Bản,...) hoặc hai là, gộp hai mục đích trên vào làm
một, bỏ đi quyền canh tác và như vậy, nội hàm của quyền bề mặt trở nên rộng hơn, bất
kể hướng tới mục đích sử dụng nào thì đó cũng là quyền phải sử dụng bề mặt.
(3) Có quốc gia quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả không gian ngầm nhưng
cũng có quốc gia lại không. Hiện nay, tình trạng dân số thế giới gia tăng rấtmnhanh
nên diện tích mặt đất tự nhiên đã không còn đáp ứng được nhu cầu sử dụng của con
người nữa, do vậy không gian ngầm đã được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau.
Mặc dù các công trình được xây dựng trong lòng đất nhưng những công trình này cũng
phải nằm trên một bề mặt nhất định. Do vậy, để nhằm mục đích phục vụ các nhu cầu
của con người cũng như để tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng lòng đất để xây dựng
công trình thì các quốc gia nên quy định phạm vi quyền bề mặt kéo dài xuống lòng
đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh các công trình ngầm được xây dựng ngày càng nhiều thì
quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian
ngầm cũng cần được phân chia.
(4) Pháp luật các quốc gia quy định rằng thỏa thuận xác lập quyền dựa trên ý
chí của các bên mà không buộc văn bản này cần phải được công chứng. Bộ luật Dân
sự Nhật Bản quy định việc công chứng chỉ có tác dụng đối kháng với bên thứ ba. Hai
bên có thể thỏa thuận và cùng tuân thủ, nhưng nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận chỉ đặt ra
với bên thứ ba khi văn bản xác lập quyền được công chứng.
Pháp luật các quốc gia trên không buộc các bên ghi rõ thời hạn của quyền bề
mặt được thiết lập trong thời gian bao lâu. Trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt
có thể ghi rõ là được thiết lập trong một khoảng thời gian cụ thể là hoặc không. Thậm
chí khoảng thời gian nếu có được xác định cũng chưa hẳn đã mang tính cụ thể, chính
xác (như bao nhiêu năm).
Bên cạnh đó, các nhà làm luật cũng nhận thức được việc dễ xảy ra tranh chấp
nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, do đó, pháp luật các quốc gia
đều xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp thời hạn của quyền bề mặt không

25