Đánh giá thực trạng công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tiền Hải – tỉnh Thái Bình

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong đồ án này là trung thực và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đồ án này đã được cảm ơn,
các thông tin trích dẫn trong đồ án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Bình, ngày 20 tháng 4 năm 2016
Sinh viên
Phạm Đức Anh

1


LỜI CẢM ƠN
Được sự phân công của khoa Quản lý đất đai Trường Đại học Tài nguyên và
Môi trường Hà Nội, và sự đồng ý của Th.s Bùi Thị Then em đã thực hiện đề tài “ Đánh
giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Tiền Hải – tỉnh Thái Bình”.
Để hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã
tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở Trường Đại
học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến cô giáo – Th.s Bùi Thị Then đã dành
thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và viết khóa luận tốt
nghiệp của mình.
Qua đây em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể
các cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thài Bình đã tạo điều kiện thuận lợi cho
em trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Thái Bình, ngày 20 tháng 4 năm 2016
Sinh viên
Phạm Đức Anh

2

MỤC LỤC

3


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
1
2

4

Chữ viết tắt
BĐĐC
ĐKĐĐ

Diễn giải
Bản đồ địa chính
Đăng ký đất đai

3

GCN

4
5
6

HSĐC
KKĐK
UBND

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hồ sơ địa chính
Kê khai đăng ký
Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
TT
1.1
1.2
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8

5

Tên bảng
Kết quả cấp GCN cả nước tính đến năm 2015
Kết quả cấp GCN của tỉnh Thái Bình tính đến năm 2015
Hiện trạng dân số và lao động huyện Tiền Hải năm 2016

Hiện trạng sử dụng đất huyện Tiền Hải 2016
Kết quả đăng kí đất đai, cấp GCN đất ở huyện Tiền Hải tính đến
thời điểm 31/12/2015
Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất ở
huyện Tiền Hải tính đến thời điểm 31/12/2015
Kết quả kê khai đăng kí, cấp GCN nông nghiệp huyện Tiền Hải tính
đến thời điểm 31/12/2015
Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN nông
nghiệp huyện Tiền Hải tính đến thời điểm 31/12/2015
Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN lâm nghiệp huyện Tiền Hải tính
đến thời điểm 31/12/2015
Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN lâm
nghiệp huyện Tiền Hải tính đến thời điểm 31/12/2015

Tran
g
47
49
63
72
76
79
81
84
86
88


DANH MỤC CÁC HÌNH
TT

3.1
3.2
3.3

6

Tên hình
Cơ cấu kinh tế năm 2015 của huyện Tiền Hải
Tỉ lệ các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở huyện
Tiền Hải tính đến thời điểm 31/12/2015
Tỷ lệ các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN nông nghiệp
huyện Tiền Hải tính đến thời điểm 31/12/2015

Trang
62
78
83


ĐẶT VẤN ĐỀ
1: Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã được Quốc
hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013, tại chương I, điều
53 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài
sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý”, tại Điều 54 đã quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực
quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Qua nhiều năm thực hiện công tác đổi mới, Đảng và Nhà nước đã nhiều lần
thay đổi và bổ sung các chính sách pháp luật về đất đai nhằm đưa công tác quản lý
Nhà nước về đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật. Công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất( gọi là GCN)
là một trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là thủ tục
nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp, nhằm xác định mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất
làm cơ sở cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả nước
theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất được bảo vệ, đất đai được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm.
GCN là cơ sở pháp lý quan trọng thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa người sử
dụng đất và Nhà nước. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCN là quá trình xem xét
nguồn gốc sử dụng và xác lập căn cứ đầy đủ để công nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp cho người sử dụng đất.
Tiền Hải là một huyện ven biển nằm ở phía đông của tỉnh Thái Bình Bình. Với
diện tích tự nhiên 226km2.Huyện Tiền Hải giáp huyện Kiến Xương tỉnh Thái Bình về
phía tây.Phía đông giáp vịnh Bắc Bộ (biển Đông Việt Nam).Phía bắc giáp huyện Thái
Thụy Thái Bình.(Ranh giới là sông Trà Lý.)Phía nam giáp tỉnh Nam Định.(Ranh giới
là sông Hồng.)Huyện Tiền Hải nằm kẹp giữa hai cửa biển Trà Lý và Ba Lạt của sông
Hồng.Trong nhiều năm qua nhu cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng, qua
các năm đã làm cho quỹ đất của có nhiều biến động. Trong khi đó vấn đề quản lý đất
đai trên toàn huyện vẫn đang còn hạn chế và công tác này vẫn chưa được quan tâm
đúng mức. Việc quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn đang còn lỏng lẻo, số hộ được
7


cấp giấy chưa nhiều, người dân sử dụng đất đang còn tuỳ tiện. Ngoài ra việc xây dựng
các quy hoạch kế hoạch của các cấp, các ngành đang còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ

cũng đã tạo ra những khó khăn cho vấn đề quản lý đất trên địa bàn huyện.
Vì vậy, tìm hiểu công tác quản lý đất đai là việc rất cần thiết giúp ta hiểu rõ
những điểm tích cực để phát huy và những hạn chế để khắc phục từ đó hoàn thiện hơn
hệ thống quản lý đất đai. Với vai trò là một sinh viên thực tập tốt nghiệp, được sự phân
công của Khoa Quản lý đất đai, trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội,
được sự hướng dẫn của Th.s Bùi Thị Then, cùng với sự chấp nhận của phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Tiền Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực
trạng công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tiền Hải – tỉnh Thái
Bình”.
2: Mục đích và yêu vầu nghiên cứu.
2.1.Mục đích nghiên cứu.
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khắc gắn liền với đất tại huyện Tiền Hải.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tiền
Hải.
- Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Tiền Hải .
2.2.Yêu cầu nghiên cứu:
- Nắm vững nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, những quy định về cấp
GCN theo pháp luật.
- Hiểu rõ các quy trình, quy phạm, văn bản về đăng ký, cấp GCN.
- Số liệu điều tra, thu thập phải khách quan, trung thực.
- Những đề xuất, kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện
thực tế của huyện Tiền Hải.

8

Chương I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.

1.1Cơ sở lý luận.
1.1.1: Vai trò, ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận trong việc quản lý nhà
nước về đất đai.
GCN là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất.
Cấp GCN cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và nhà ước nhằm tạo
động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế
nhà nước trong quản lý đất đai.
- Vai trò:
+ Cấp GCN là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng
là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.
+ GCN có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định cụ thể, như
các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất
đai.
+ GCN không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà
còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
+GCN còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
+ Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn
lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài
chính lớn hơn nữa.
- GCN là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã
hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của
mình.
- Ý nghĩa:

9

+ Cấp GCN có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng
nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
+ Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất
đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao
túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.1.2.Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 22 Luật đất
đai 2013.
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
10

14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.

1.21.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 2003.
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời.
Ngày 04/02/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua Luật Cải
cách Ruộng đất. Ngày 19/12/19053, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh ban hành Luật
Cải cách Ruộng đất. Mục đích và ý nghĩa chính của Luật Cải cách Ruộng đất là: “Thủ
tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược khác ở Việt
Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để thực hiện
chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, đẩy nhanh
sản xuất nông nghiệp và mở đường cho công thương nghiệp phát triển, cải thiện đời
sống của nông dân, bồi dưỡng lực lượng của nông dân, lực lượng của kháng chiến…”.
Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch nhằm đảm bảo đất đai
được sử dụng hợp lý, tiết kiệm”.
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 của Chính phủ về việc thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước, xác định rõ nhiệm vụ
của ngành địa chính ở các cấp. Quyết định đã nêu lên 7 nội dung quản lý Nhà nước về
đất đai, trong đó có ĐKĐĐ, cấp GCN.
Với mục đích nhằm đưa việc quản lý và sử dụng ruộng đất vào quy chế chặt
chẽ, nâng cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan, tổ chức và mọi người trong việc sử
dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả tất cả các loại ruộng đất, Thủ tướng Chính phủ đã ra
Chỉ thị 299/TTg quy định việc thống nhất quản lý và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước. Trong đó, nêu rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do
Nhà nước thông nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung”. Chỉ thị số 299/TTg

ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ đã quy định về công tác đo đạc phân hạng
và đăng ký thống kê ruộng đất.
Ngày 30/09/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ra Thông tư số 02/TCRĐ giải
thích và hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ-CP của Chính phủ.
Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐĐKTK về thủ tục đăng ký đất đai, thống kê đất đai trong cả nước.

11


Luật Đất đai đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được công
bố ngày 08/11/1988. Tại điều 18 đã quy định cụ thể về đăng ký đất đai, lập và giữ sổ
địa chính, cấp GCN, các nội dung khác về quản lý đất đai cũng dược nêu cụ thể trong
Luật.
Cùng ngày, Hội đồng Bộ trưởng đã ra Chỉ thị số 67/CT về một số việc cần tiếp tục
triển khai để thi hành Luật Đất đai năm 1988. Tại Khoản 2, Điều 6 Chỉ thị có nêu “Chỉ
đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN,
lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất”.
Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1988, ngày 14/07/1989 Tổng
cục Quản lý Ruộng đất đã ra Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK về đăng ký đất đai, cấp
GCN. Đến ngày 28/10/1989, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Thông tư số
302/TT/ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK.
Ngày 14/06/1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ra Quyết định số 114/TCRĐ
quy định chế độ báo cáo thống kê, kiểm kê đất định kỳ.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/07/1993
thay thế cho Luật Đất đai năm 1988. Luật Đất đai 1993 ra đời đã nêu ra 7 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính.
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, để cụ thể hóa nội dung của Luật, một số văn
bản sau của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã được ban hành:
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc

giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp và cấp GCN.
- Nghị định 02/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất đô thị. Trong đó, công tác ĐKĐĐ, cấp GCN được quy định cụ
thể tại khoản 1 và 2 Điều 10 và khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 16.- Chỉ thị 346/TTg ngày
05/07/1994 của Thủ tướng Chính phủ quy định về việc cấp GCN và quyền sở hữu nhà
ở.
- Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất
đô thị.
- Chỉ thị 245/CP ngày 22/04/1996 của Thủ tướng Chính phủ tổ chức thực hiện
một số việc cấp bách trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất.
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg ngày 10/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về đẩy
mạnh và hoàn thiện việc cấp GCN đối với đất nông nghiệp.

12


- Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 01/7/1999 tiếp tục
thực hiện Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh hoàn
thành việc cấp GCN ở nông thôn và đô thị.
- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/08/1999 của Chính phủ về việc tiếp tục thực
hiện Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về thu lệ phí
trước bạ đối với người sử dụng đất.
- Nghị định 04/2000/NĐ/CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ quy định về điều
kiện được xét cấp và không được cấp GCN.
Để cụ thể hóa các văn bản nêu trên của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ
thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai của mình, Tổng cục Địa chính (nay là
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường) đã có nhiều văn bản hướng dẫn thi hành như:

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của Tổng cục Địa chính về việc ban
hành biểu mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Công văn 382/CV-ĐC ngày 31/3/1995 của Tổng cục Địa chính về việc kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 1995.
- Thông tư 1124/TT-ĐC ngày 08/09/1995 của Tổng cục Địa chính về việc
hướng dẫn thi hành việc lập hồ sơ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại
Việt Nam và của các tổ chức Việt Nam thuê đất để liên doanh với nước ngoài.
- Công văn số 1427/CV-ĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính về việc
hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai, cấp GCN.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính về
việc hướng dẫn đăng ký đất đai.
- Mẫu hồ sơ sổ sách được xây dựng theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày
27/01/1995.
Để công tác quản lý đất đai ngày càng đi vào nề nếp, phù hợp với thực tiễn phát
triển kinh tế xã hội, ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất
đai 1993 đã được Quốc hội khóa X nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua tại kỳ họp thứ 4 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1999.
- Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày
30/11/2001, hướng dẫn thi hành về việc ĐKĐĐ, cấp GCN, lập HSĐC.
- Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 quy
định chế độ thu, nôp và quản lý sử dụng lệ phí địa chính đối với các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân.
1.2.2.Luật đất đai 2003sửa đổi 2009 ra đời và áp dụng tới khi có luật đất đai 2013.
- Luật Đất đai 2003 ra đời và được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 có
hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004, trong đó quy định các vấn đề mang tính
13


nguyên tắc về giấy chứng nhận; các trường hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài
chính khi cấp GCN; lập HSĐC và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường

hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính
về đất đai để cấp GCN hoặc chính lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết 775/205/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban thường vụ
Quốc hội quy định giải quyết một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực
hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày
01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng
nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số
23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1307/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991
có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác định đối tượng được
cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các
địa phương phải hoàn thành việc cấp GCN trong năm 2005.
- Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 164/2003/NĐ-CP
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của Chính phủ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Nghị định số 142/2005 ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
trong đó có quy định cụ thể hóa Luật Đất đai về thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc bổ sung
sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006 của Thủ tướng Chính phủ về
việc khắc phục yếu kém, sai pham, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai,

trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong
năm 2006.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
14


- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/01/2009 của Chính phủ quy định về việc
cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/1/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011.
- Nghị định 71/2010/NĐ/CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/08/2011 của Chính phủ về thực hiện một số
nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quy
định về ĐKĐĐ, cấp GCN và các vấn đề có liên quan bao gồm:
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung
cấp thông tin về tranh chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số
08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy định GCN.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính nhằm
hoàn thiện hồ sơ địa chính trong cả nước giúp cho quá trình thống kê, kiểm kê đất đai
được thực hiện dễ dàng và chính xác hơn.

- Thông tư số 117/2004/ QĐ-BTNMT ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ
chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 14/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCN như: xác định thời hạn sử dụng
đất, xác định mục đích sử dụng đất chính và mục đích phụ trong một số trường hợp
đang sử sụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của Liên
bộ Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc luân chuyển hồ
sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
15


- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 16/06/2005 của Liên
bộ Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thay thế Thông tư số
03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003.
- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất đai sau khi sắp
xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh sau khi sắp xếplại.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 29/2005/TT-BTNMT ngày 01/11/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 04/TT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực
hiện quyền của người sử dụng đất.

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 01/08/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 117/2004/ QĐ-BTNMT ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về
việc thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc chuyển hợp đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty
nhà nước thành công ty cổ phần.
- Thông tư số 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 của Bộ Tài chính ban hành về
việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về việc cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/03/2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của
VPĐKQSDĐ.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/07/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn
lệ phí cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
16


- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.

- Thông tư số 09/2011/TT-BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà
nước về đo đạc đất đai phục vụ cấp GCN, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi
Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/ 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ ngày 15/8/2011.
- Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Công văn 1980/BTC-TCT ngày ngày 16 /02 /2012 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện chính sách lệ phí trước bạ.
1.2.3. Sau khi có luật đất đai năm 2013.
- Luật đất đai năm 2013 ra đời và được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 có
hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số
điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất (Có hiệu lực
từ 01/07/2014).
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất
(Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư số 17/2014/TT-BTNMT ngày 21/04/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc xác định ranh giới, diện tích, và xây dựng cơ sở dữ liệu đất
trồng lúa;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất;
17


- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
cho thuê đất;
Trên đây là những văn bản của Nhà nước quy định và hướng dẫn về
ĐKĐĐ, cấp GCN. Đây là cơ sở và căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện và đẩy
nhanh quá trình ĐKĐĐ, cấp GCN trên địa bàn mỗi tỉnh, mỗi địa phương. Những quy
định này góp phần tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện công
tác ĐKĐĐ, cấp GCN từng bước hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước,
đưa công tác cấp GCN thực sự đi vào cuộc sống, đảm bảo quyền và nghĩa vụ hợp pháp
của người sử dụng đất, trách nhiệm quản lý của các cơ quan Nhà nước hữu quan.

1.3. Những quy định chung cấp giấy chứng nhận.
1.3.1. Khái niệm giấy chứng nhận được quy định tại khoản16 điều 3 Luật đất đai
2013.
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.2. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật
về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp
lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước
ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp
18


đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Quy định về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữa nhà ở, và tài sản khác gắn liền trên đất.
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung
nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy
định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng
nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký
19


đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a,
b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư
này.

1.3.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được

cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

20


- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu

cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất
liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực
tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều
hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

21


1.3.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử

dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
1.3.5.Điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân.
1.3.5.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy
tờ về quyền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
22


+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở

hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
23


nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất
đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.5.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại
địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử
dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.3.6. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.6.1: Chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
24


+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,

101 và 102 của Luật này;
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có;
+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

-

1.3.6.2.Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng
nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:
25