Giáo trình về luật kinh doanh bất động sản của tiến sĩ Trương Huỳnh Thanh Nghị

10/7/16

PHÁP LUẬT KDBĐS
TS. TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.

PL CHO KDBĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Luật Kinh doanh Bất động sản
Luật Nhà ở
Luật Đất đai
Luật Xây dựng
Luật Đầu tư
Bộ luật Dân sự

VBPL ĐIỀU CHỈNH HĐKDBĐS
8.
9.

10.
11.
12.
13.

n

QUỐC HỘI

NGHỊ ĐỊNH 76/2015

CHÍNH PHỦ

Thông tư 11/2015

BỘ XD

LUẬT ĐẤU THẦU
LUẬT THƯƠNG MẠI
LUẬT DOANH NGHIỆP
LUẬT GIÁ
LUẬT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ
----------------------------------------------

KHÁI NIỆM KDBĐS

PL CHO HOẠT ĐỘNG KDBĐS

LUẬT KDBĐS
26/11/2014

Luật Kinh doanh Bất động sản
Luật Nhà ở
Luật Đất đai
Luật Xây dựng
Luật Đầu tư
Bộ luật Dân sự

Là việc đầu tư vốn để thực hiện
hoạt động XD, mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng;
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi
giới BĐS; Sàn GDBĐS; dịch vụ tư
vấn BĐS hoặc QLBĐS nhằm mục
đích sinh lợi.

1


10/7/16

KHÁI NIỆM THUÊ MUA
KDBĐS

n Là

thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên thuê mua thanh toán trước
cho bên cho thuê mua một khoản

tiền và được sử dụng nhà, CTXD
đó; số tiền còn lại được tính thành
tiền thuê; sau khi thanh toán đủ số
tiền thuê mua thì bên thuê mua trở
thành CSH đối với nhà, CTXD đó.

KDBDS

KDDVBĐS

Môi giới BĐS, tư
vấn BĐS, QLBĐS
và Sàn GDBĐS

Đối tượng mua BĐS

Đối tượng mua BĐS
Người trong
nước

1.

Việt kiều, DN có VĐTNN được
mua, thuê mua nhà, CTXD để sử
dụng làm văn phòng làm việc, cơ
sở SXKD, DV theo đúng công
năng SD của nhà, CTXD đó.

2.

Việt kiều, DNVĐTNN ngoài
KDBĐS được mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS để
KD theo quy định tại Điều 11 của

Việt kiều
Cá nhân, TC
nước ngoài

Phạt và bồi thường trong HĐ
Do các bên thỏa thuận và phải
được ghi rõ trong HĐ.

NGUYÊN TẮC KDBĐS
1

Bình đẳng trước PL, tự do thoả thuận
không trái PL

2

KDBĐS tại KV ngoài phạm vi bảo vệ
QPAN theo quy hoạch và KHSDĐ được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3

BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK

4

Trung thực, công khai, minh bạch

2


10/7/16

BĐS ĐƯA VÀO KINH DOANH
1.
2.
3.

4.

Nhà, CTXD có sẵn của các TC, cá
nhân
Nhà, CTXD hình thành trong
tương lai của các TC, cá nhân
Nhà, CTXD là TS công được
CQNN có thẩm quyền cho phép
đưa vào KD
Các loại đất được phép chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ theo quy định của PLĐĐ
thì được phép KDQSDĐ

ĐK ĐỐI VỚI CÁC LOẠI ĐẤT ĐƯA
VÀO KD
1.

2.
3.

4.

Có QSDĐ theo quy định của
PLĐĐ
Không có tranh chấp về QSDĐ
QSDĐ không bị kê biên để bảo
đảm THA
Trong thời hạn sử dụng đất.

ĐK Để NHÀ, CTXD ĐƯA VÀO KD
Có ĐKQSH nhà, CTXD gắn liền
với đất trong GCNQSDĐ. Đối với
nhà,
CTXD
có
sẵn
trong
DAĐTKDBĐS thì chỉ cần có
GCNQSDĐ

1.

Không có tranh chấp về QSDĐ,
QSHN, CTXD gắn liền với đất;
3. Không bị kê biên THA.
2.

NĂNG LỰC TÀI CHÍNH CỦA CĐT

1

20%

TN CÔNG KHAI THÔNG TIN CỦA
DNBĐS
1.
2.

3.

Tại trang thông tin điện tử
của doanh nghiệp KDBĐS
Tại trụ sở Ban QLDA đối
với các dự án đầu tư
KDBĐS
Tại sàn giao dịch BĐS đối
với trường hợp KD qua
SGDBĐS

DA dưới
20ha đất

2

DA từ
20ha đất

trở lên

15%

ĐIỀU KIỆN KD BĐS

PHẢI
THÀNH
LẬP DN
(HTX)

PHẢI
ĐKDN

CTCP, CTY TNHH,

SỞ KẾ

CTHD, DNTN

HOẠCH & ĐT

PHẢI
CÓ VỐN
PHÁP
ĐỊNH

20 TỶ VND

3

10/7/16

LOẠI TRỪ
1.

TC, HGĐ, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê mua BĐS quy mô
nhỏ, không thường xuyên
thì không phải thành lập
DN nhưng phải kê khai nộp
thuế theo quy định của PL

PHẠM VI KDBĐS
a.
b.

PHẠM VI KDBĐS CỦA NNN
c.

Đối với đất được Nhà nước
giao thì được ĐT XD nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua;
chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức phân lô, bán nền
theo quy đị nh của PL ĐĐ;
ĐTXD hạ tầ ng kỹ thuật nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển

nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng
kỹ thuật đó

PHẠM VI KDBĐS
d.

e.

PHẠM VI KDBĐS
f.

g.

h.

Đối với đất nhận chuyển nhượng
của tổ chức, HGĐ, cá nhân thì
được đầu tư xây dựng nhà, CTXD
để bán, cho thuê, cho thuê mua
Đối với đất thuê của tổ chức,
HGĐ, cá nhân thì được đầu tư
xây dựng nhà, CTXD để cho thuê
theo đúng mục đích SDĐ
Nhận chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần DABĐS của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, CTXD

Mua nhà, CTXD để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
Thuê nhà, CTXD để cho

thuê lại

Đối với đất được Nhà nước cho
thuê thì được ĐT XD nhà ở để
cho thuê; ĐTXD nhà, CTXD
không phải là nhà ở để bá n,
cho thuê, cho thuê mua
Đối với đất được Nhà nước
công nhận QSDĐ thì được
ĐTXD nhà, CT XD để bá n, cho
thuê, cho thuê mua

PHẠM VI KDBĐS
i.

Nhận chuyển nhượng, thuê
QSDĐ của tổ chức, HGĐ, cá
nhân để ĐTXD hạ tầng kỹ
thuật để chuyển nhượng,
cho thuê đất đã có HTKT
đó.

4


10/7/16

y/c ĐỐI VỚI DABĐS
1.

2.

Phải phù hợp với QH, kế hoạch
SDĐ, quy hoạch đô thị, QHXD
nông thôn và phải theo kế hoạch
thực hiện được C QNN có thẩm
quyền phê duyệt.
Trình tự, thủ tục đầu tư DABĐS
để kinh doanh thực hiện theo quy
định của PLĐT, PLĐĐ, xây dựng,
đô thị, nhà ở và pháp luật có liên
quan.

y/c ĐỐI VỚI DABĐS
3.

TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS
Chỉ được phép bàn giao nhà,
CTXD cho khách hàng khi đã hoàn
thành xong việc XD nhà, CTXD và
các CTHTKT, HTX H theo tiến độ ghi
trong DA đã được phê duyệt, bảo đảm
kết nối với hệ thống hạ tầng chung
của KV; trường hợp bàn giao nhà,
CTXD thô thì phải hoàn thiện toàn bộ
phần mặt ngoài của nhà, CTXD đó.
1.

TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS
3.

Không được ủy quyền cho
bên tham gia hợp tác ĐT,
LD, liên kết, hợp tác KD
hoặc GV thực hiện ký
HĐMB, chuyển nhượng,
cho thuê mua BĐS.

Dự án đầu tư BĐS phải
được thi công đúng tiến độ,
bảo đảm chất lượng theo
quy định của PLXD.

TN CỦA CĐT DỰ ÁN BĐS
2.

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày
bàn giao nhà, CTXD cho người mua
hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì
phải làm thủ tục để CQNN có thẩm
quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho bên mua, bên thuê mua, trừ
trường hợp bên mua, bên thuê mua
có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận.

HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS
1.
2.

3.
4.

5.

HĐMB nhà, CTXD
HĐ cho thuê nhà, CTXD
HĐ thuê mua nhà, CTXD
HĐ chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ
HĐ chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án BĐS

5


10/7/16

HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS
1.
2.

Phải được lập thành văn bản.
Việc công chứng, chứng thực HĐ
do các bên thỏa thuận, trừ HĐ
mua bán, thuê mua nhà, CTXD,
HĐ chuyển nhượng QSDĐ mà các
bên là HGĐ, cá nhân thì phải CC
hoặc chứng thực.

HỢP ĐỒNG KINH DOANH BĐS
1.

2.

3.

Nguyên tắc MB nhà, CTXD

Nguyên tắc MB nhà, CTXD
1.

Việc mua bán nhà,
CTXD phải gắn với
QSDĐ

2.

Việc mua bán nhà chung cư,
tòa nhà hỗ n hợp nhiều mục
đích SD phải bảo đảm các
nguyên tắc sau :

n

Phân định rõ diện tích, trang
thiết bị SD chung và diện tích,
trang thiết bị sử dụng riêng
của các CSH

Nguyên tắc MB nhà, CTXD
§

Quyền SDĐ của các chủ sở hữu
sau khi mua các căn hộ, phần
diện tích trong nhà chung cư, tòa
nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử
dụng là QSD chung và phải thống
nhất theo một hình thức sử dụng
ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là
QSDĐ thuê thì phải thống nhất về
thời hạn thuê đất.

Thời điểm có hiệu lực của HĐ do các
bên thỏa thuận và ghi trong HĐ.
Nếu HĐ có công chứng, chứng thực
thì thời điểm có hiệu lực của HĐ là
thời điểm công chứng, chứng thực.
Trường hợp các bên không có thỏa
thuận, không có công chứng, chứng
thực thì thời điểm có hiệu lực của HĐ
là thời điểm các bên ký kết HĐ.

Nguyên tắc MB nhà, CTXD
3.

4.

Việc mua bán nhà, CTXD phải
kèm theo HS về nhà, CTXD.

Thời điểm chuyển QSHN, CTXD
là thời điểm BB bàn giao nhà,
CTXD cho BM hoặc bên mua đã
thanh toán đủ tiền cho bên bán,
trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.

6


10/7/16

ĐK ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI VÀO KD
1.

2.

3.

Có giấy tờ về QSDĐ, HSDA, thiết kế
bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt, GPXD đối với trường
hợp phải có GPXD, giấy tờ về nghiệm
thu việc hoàn thành XDHTKT tương
ứng theo tiến độ DA;
Nếu là nhà CC thì phải có BB nghiệm
thu đã hoàn thành xong phần móng.

ĐK ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI VÀO KD
2.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai,
CĐT phải có văn bản thông báo
cho CQQL nhà ở cấp tỉnh về việc
nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua.

ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI VÀO KD

ĐƯA BĐS HÌNH THÀNH TRON
TƯƠNG LAI VÀO KD

CĐT DABĐS trước khi bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được NHTM có đủ
năng lực thực hiện bảo lãnh NVTC
của chủ đầu tư đối với khách hàng
khi CĐT không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với
khách hàng.

CĐT có trách nhiệm gửi bả n
sao hợp đồng bảo lãnh cho bên
mua, bên thuê mua khi ký kết
HĐ mua, thuê mua.

THANH TOÁN TRONG HĐMB NHÀ Ở HTTTL

CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL

LẦN ĐẦU : Tối đa 30%
Chung cư : Xong móng

1.

TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ : tối đa 70% or 50%

Các lần huy động phải theo tiến độ XD
CHƯA RA GIẤY CHỨNG NHẬN QSH NHÀ : 95%
Trong 50 ngày bàn giao nhà : CĐT phải làm thủ tục cấp GCN cho BM

2.

BM, BTM chưa nhận bàn giao
nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà
ở có quyền chuyển nhượng
HĐMB, thuê mua NOHTTTL cho
TC, CN khác khi hồ sơ đề nghị
cấp sổ đỏ cho BM, BTM chưa nộp
cho CQNN có thẩm quyền.
Khi HS đề ngh ị cấp GCN chưa
nộp cho CQNNCTQ để cấp GCN

7

10/7/16

CHUYỂN NHƯỢNG HĐNOTTL
3.

4.

Việc chuyển nhượng HĐMB, thuê
mua nhà ở HTTTL thì phải
chuyển nhượng HĐ theo từng căn
nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
Trường hợp HĐMB, thuê mua
nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều
căn hộ thì phải chuyển nhượng
toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ
trong HĐ đó.

CĐT có thể chuyển nhượng 1
phần or toàn bộ
Chuyển
nhượng
dự án
BĐS

CĐT nhận chuyển nhượng không
phải làm lại HSDA, QHXD nếu
không có thay đổi về nội dung chấp
thuận chủ trương ĐTcvcv

ĐK CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS

y/c CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS
1.

2.

3.

Không làm thay đổi mục tiêu
của DA
Không làm thay đổi nội dung
của DA
Bảo đảm quyền lợi của khách
hàng và các bên có liên quan.

1.

2.

3.

4.

DA đã đượ c C QN N có thẩm quyền ph ê duyệt, đã có quy
hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê
duyệt
DA, phần DA chuyển như ợng đã hoàn thành xong việc
BTGPMB. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ
DAĐTXD KC HT thì phải XD xong các CT HTKT tương ứng
theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt

DA không có tranh chấp về QSDĐ, không bị kê biên THA
hoặc để chấp hành QĐHC của CQNN có thẩm quyền;
Không có QĐ thu hồi DA, thu hồi đất của CQNN có thẩm
quyền; trường hợp có VP trong quá trình triển khai DA thì
CĐT phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

CHUYỂN NHƯỢNG DABĐS
1.

CĐT nhận chuyển nhượng
toàn bộ hoặc 1 phần DA
phải là DNKDBĐS, có đủ
NLTC và cam kết tiếp tục
việc triển khai ĐTXD, KD
theo đúng P L, bảo đảm tiến
độ, nội dung DA.

CĐT chuyển nhượng phải có
GCNQSDĐ

Thẩm
quyền
cho
phép
chuyển
nhượng
dự án
BĐS

UBND cấp tỉnh : đối với DA do tỉnh

quyết định việc ĐT
Thời hạn QĐ : 30 ngày
Thủ tướng CP
Thời hạn : 45 ngày
UBND cấ p tỉnh lấy ý kiến bộ ngà nh và
BXD sau đó báo cáo cho TTCP quyết định

Trong 30 ngày : các bên phải hoàn
thành HĐ chuyển nhượng và bàn
giao dự án

8


10/7/16

KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS

2.

Môi giới bất động sản
Quản lý BĐS

3.

Sàn Giao dịch BĐS

4.

Tư vấn BĐS

1.

ĐIỀU KIỆN KINH DOANH
DVMGBĐS

PHẢI
THÀNH
LẬP DN
(HTX)

ĐIỀU KIỆN CHO CÁ NHÂN ĐỘC
LẬP HÀNH NGHỀ MGBĐS

PHẢI
CÓ CHỨNG
CHỈ MÔI
GiỚI BĐS

HOẠCH & ĐT

MỨC
THÙ LAO

CÁC BÊN TỰ THỎA
THUẬN

MỨC
HOA HỒNG
CÁC BÊN TỰ THỎA

THUẬN

SỐ TIỀN CỤ THỂ

KHÔNG PHỤ THUỘC
VÀO GIÁ TRỊ GDMG

KD DỊCH VỤ MGBĐS
1.

TỶ LỆ % CHÊNH LỆCH GIỮA
GIÁ BÁN BĐS VÀ GIÁ BÊN
ĐƯỢC M G ĐƯA RA

SỞ KẾ

CTHD, DNTN

KHÔNG PHỤ
THUỘC KẾT
QUẢ GD

ĐĂNG
KÝ NỘP
THUẾ

HOA HỒNG MÔI GIỚI

TỶ LỆ % GIÁ TRỊ
HỢP ĐỒNG

CTCP, CTY TNHH,

THÙ LAO MÔI GIỚI

SỞ XÂY DỰNG
CẤP

PHỤ THUỘC
KẾT QUẢ GIAO
DỊCH

PHẢI
ĐĂNG
KÝ DN

Tổ
chức,
cá
nhân
KDDVMGBĐS không được
đồng thời vừa là nhà MG
vừa là 1 bên thực hiện hợp
đồng trong một giao dịch
KDBĐS.

9


10/7/16

ĐK THÀNH LẬP SÀN GDBĐS
1.
2.
3.
4.

5.

Phải là DN
Ít nhất 2 CCHN môi giới BĐS
Người QL phả i có CCHN môi
giới
Phải có quy chế hoạt động +
địa chỉ giao dị ch ổn định trên
12 tháng
Diện tích tối thiểu 50m2

MÔ HÌNH TỔ CHỨC SÀN
1.

2.

MÔ HÌNH TỔ CHỨC SÀN
3.

Người QL điều hành sàn do
người ĐDTP L của DN bổ
nhiệm, được ủy quyền quản
lý điều hành sàn, chịu TN

trước người đại diện theo
pháp luật của DN và trước
PL về hoạt động của
SGDBĐS.

HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN
1.

HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN
1.

2.

3.

Các hoạt động DV của
SGDBĐS phải được thực
hiện thông qua HĐ.
Phải báo cáo tình hình hoạt
động hàng tháng cho SXD
Tham gia phòng chống rửa
tiền theo luật định

Sàn là DN độc lập hoặc là
đơn vị thuộc DN, mọi hoạt
động của SGD phải chịu sự chỉ
đạo của DN.
Người ĐDTPL của DN và
người quản lý điều hành sàn
giao dịch bấ t động sản phải

chịu trách nhiệm về hoạt động
của SGDBĐS.

Có T N kiểm tra hồ sơ pháp lý
của BĐS trước khi đưa vào
KD tại sàn, nếu đủ điều kiện
GD mới được giới thiệu cho
KH. SGDB ĐS chị u T N trước
KH và trước PL về thông tin
đã cung cấp cho khách hàng.

HỢP ĐỒNG DVBĐS

2.

HĐ dịch vụ môi giới BĐS
HĐ dịch vụ tư vấn BĐS

3.

HĐ dịch vụ quản lý BĐS

1.

10


10/7/16

THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA

HỢP ĐỒNG DVBĐS

HỢP ĐỒNG DVBĐS
1.

HĐKDDVBĐS phải được
lập thành văn bản.

2.

Việc công chứng, chứng
thực hợp đồng do các bên
thỏa thuận.

NỘI DUNG HỢP ĐỒNG DVBĐS
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Tên, địa chỉ của các bên
Đối tượng và nội dung dịch vụ
Yêu cầu và kết quả dịch vụ
Thời hạn thực hiện dịch vụ
Phí DV, thù lao, hoa hồng dịch vụ
Phương thức, thời hạn thanh toán

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

LUẬT NHÀ Ở
26/11/2014

QUỐC HỘI

Nghị định 99/2015

CHÍNH PHỦ

BỘ XD

1.

2.

3.

Do các bên thỏa thuận và ghi trong
HĐ.
Trường hợp HĐ có công chứng,
chứng thực thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng là thời điểm công
chứng, chứng thực
Nếu các bên không có thỏa thuận,
không có công chứng, chứng thực thì
thời điểm có hiệu lực của HĐ là thời
điểm các bên ký kết HĐ

NỘI DUNG HỢP ĐỒNG DVBĐS

7.
8.
9.

Quyền và nghĩa vụ của các bên
Giải quyết tranh chấp
Thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng.

ĐỐI TƯỢNG SỞ HỮU NHÀ Ở

CÁ NHÂ N, T Ổ
CHỨC,
HG Đ
TRONG NƯỚC

NGƯỜ I
V IỆT
NAM ĐỊNH CƯ
Ở NƯỚC NGOÀI
PHẢ I NH ẬP
VÀO VN

CÁ NHÂ N, T Ổ
CHỨC
NƯỚC
NGOÀI

CẢNH

KHÔ NG
PH ÂN
BI ỆT
NƠ I
CƯ
TRÚ, NƠI ĐKDN

11


10/7/16

HÌNH THỨC NHÀ Ở CỦA VIỆT KIỀU

Phải thông qua hình thức mua,
thuê mua NOTM của DN, HTX
kinh doanh BĐS
2. Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận
thừa kế NO của HGĐ, CN
3. Nhận chuyển nhượng QSDĐ ở
trong DAĐTXDNOTM được phép
bán nền để tự tổ chức XD nhà ở
1.

HÌNH THỨC SH NHÀ Ở CỦA NNN
1.
2.

ĐTXD nhà ở theo DA tại VN
Mua, thuê mua, nhậ n tặng

cho, nhận thừa kế NOTM bao
gồm căn hộ chung cư và nhà ở
riêng lẻ trong DAĐT XD nhà ở,
trừ khu v ực bả o đảm quốc
phò ng, an ninh theo quy định
của Chính phủ.

ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN
2.

Đối với tổ chức NN (2) thì
phải có GCNĐT hoặc giấy
tờ liên quan đến việc được
phép hoạt động tại Việt
Nam do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền của Việt
Nam cấp.

ĐỐI TƯỢNG TC, CÁ NHÂN NN ĐƯỢC
SH NHÀ Ở TẠI VN
1.

2.

3.

TC, cá nhân NN đầu tư XDNO
theo dự án tại VN (1)
DNVĐTNN, chi nhánh, VPĐD
của DNVNN, quỹ đầu tư nước

ngoài và chi nhánh NHNN đang
hoạt động tại VN (2)
Cá nhân nước ngoài được phép
nhập cảnh vào Việt Nam (3)

ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN
1.

Đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài (1) thì phải có
GCNĐT và có nhà ở được
xây dựng trong dự án theo
quy định của LNO và pháp
luật có liên quan

ĐIỀU KIỆN SH NHÀ Ở CỦA NNN
3.

Đối với cá nhân nước ngoài
(3) thì phải được phép nhập
cảnh vào VN và không
thuộc diện được hưởng
quyền ưu đãi, miễn trừ
ngoại giao, lãnh sự theo quy
định của PL

12


10/7/16

SH NHÀ Ở CỦA (2) VÀ (3)

SH nhà của NNN
Nhà chung cư : 30%
Nhà riêng lẻ : 250 căn/phường
Thời hạn : 50 năm (+50 năm)

Giao dịch : qua ngân hàng

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
1.

Nhà ở thương mại là
nhà ở được đầu tư xây
dựng để bán, cho thuê,
cho thuê mua theo cơ
chế thị trường.

Trường hợp cá nhân NN kết
hôn với công dân VN hoặc
kết hôn với người VN định cư
ở NN thì được SHNỎ ổn
định, lâu dài và có các quyền
của chủ sở hữu nhà ở như
công dân VN

ĐK PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TM
1.

Phải là DN, HTX

2.

Có vốn pháp định và có vốn
ký quỹ để thực hiện đối với
từng dự án.

3.

Có chức năng KDBĐS

Hình thức SDĐ

LỰA CHỌN CĐT
1. Sử

2.

Đấu giá QSDĐ theo quy định
của pháp luật về đất đai
Đấu thầu dự án có SDĐ

3.

Chỉ định chủ đầu tư

1.

dụng diện tích đ ất ở thuộc QSD

hợp pháp để xây dựng NOTM.

Được NN giao đất để xây d ựng nhà ở
cho thuê, cho thuê mua, để bán.
3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây
dựng nhà ở cho thuê.
2.

4. Nhận

chuyển QSDĐ ở theo quy định
PLĐĐ để XD nhà ở thương mại.

13


10/7/16

TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ NOTM

TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ NOTM
1.

Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích
của từng loại NOTM do CĐT
quy ết định nhưng phả i bảo đảm
phù hợp với QHCT XD, tiêu
chuẩn, quy chuẩn XD, ki ến trúc
nhà ở và nội dung QĐ chủ trương
ĐTDA XD nhà ở của CQNNCTQ

2.

Đối với căn hộ CC thì phải thiết
kế, XD theo kiểu căn hộ khép kí n,
có diện tí ch sàn căn hộ theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn XD.

3.

NO riêng lẻ phải XD theo đúng
QHCTXD, T K được phê duyệt
theo tiêu chuẩn, quy chuẩn XD.

GIÁ DVQL CHUNG CƯ

SH RIÊNG TRONG CHUNG CƯ
Phần diện tích bên trong CH bao gồm
cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với
CH đó
Phần diện tích khác trong NCC được
công nhận là SH riêng cho chủ SH NCC
Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật SD
riêng gắn liền với CH hoặc gắn liền với
phần diện tích khác thuộc SH riêng.

1.

2.

3.

THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO
Trường
hợp
MBNO
giữa
CĐTDAXDNO với người mua thì thời
điểm chuyểnQSHNO là kể từ thời điểm
bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể
từ thời điểm bên mua thanh toán đủ
tiền mua nhà ở cho CĐT.
2. Đối với NOTM mua của DNKDBĐS
thì thời điểm chuyển QSH được thực
hiện theo quy định của PLKDBĐS
1.

1.

Không bao gồm kinh phí bảo trì
phần SH chung, chi phí trông giữ
xe, ch i phí SD nhiên liệu, năng
lượng, n ước sinh hoạt, dịch vụ
truyền hình, thông tin liên lạc và
các chi phí DV khác phục vụ cho
việc SD riêng của CSH, người SD
nhà chung cư

THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO
3.Trường

hợp MBNO mà không
thuộc diện quy định trên và trường
hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm
CQSHNO là kể từ thời điểm bên
mua, bên thuê mua đã thanh toán
đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã
nhận bàn giao nhà ở, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.

14


10/7/16

NỘI DUNG BẢO HÀNH

BẢO HÀNH NHÀ Ở
1.

2.

Đối với nhà chung cư thì
tối thiểu là 60 tháng
Đối với nhà ở riêng lẻ thì
tối thiểu là 24 tháng.

1.

Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng

khung, cột, dầm, sàn, tường, trần,
mái, sân th ượng, cầu thang bộ, các
phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp
chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt,
cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ
thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và
hệ thống thoát nước thải, ch ất thải
sinh hoạt

PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ

NỘI DUNG BẢO HÀNH
2.

Khắc phục các trường hợp nghiêng,
lún, nứt, sụt nhà ở và các n ội dung
khác theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối
với các thiết b ị khác gắn với nhà ở
thì bên bán, bên cho thuê mua nhà
ở thực hiện BH sửa ch ữa, thay thế
theo thời hạn quy định của nhà SX

PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ
2.

Đối với căn hộ, phần diện tích khác
trong nhà CC mà CĐT giữ lại không
bán, tính đến thời điểm bàn giao đưa
nhà CC vào SD, trừ phần diện tích

thuộc SHC thì CĐT phải đóng 2% giá
trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần
giá trị này được tính theo giá bán căn
hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó

2.

Đối với căn hộ, phần diện tích khác
trong NCC mà CĐT bán, cho thuê
mua thì CĐT phải đóng 2% giá trị
căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho
thuê mua; khoản tiền này đượ c tính
vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà
người mua, thuê mua phải đóng khi
nhận bàn giao và quy định trong HĐ

THỜI ĐIỂM CHUYỂN QSH NO
3.Trường

hợp MBNO mà không
thuộc diện quy định trên và trường
hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm
CQSHNO là kể từ thời điểm bên
mua, bên thuê mua đã thanh toán
đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã
nhận bàn giao nhà ở, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.

15

10/7/16

NHÀ Ở XÃ HỘI

NHÀ Ở XÃ HỘI
1.

1.

Là nhà ở có sự hỗ trợ của
Nhà nước cho các đối
tượng được hưởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của Luật Nhà ở.

NHÀ Ở XÃ HỘI

2.

Đối với XDDANOXH mà không thuộc
KV phải lập DAĐTXDNOXH riêng để
cho thuê thì CĐT phải dành tối thiểu
20% diện tích NOXH trong DA để cho
thuê
CĐT được hưởng cơ chế ưu đãi XDNO
để cho thuê đối với phần diện tích 20%
NOXH để cho thuê và được bán nhà ở
này cho người đang thuê sau thời hạn 05
năm cho thuê.

NHÀ Ở XÃ HỘI

Nhà chung cư : 25 – 70m2, hệ số
SDĐ : 1,5 lần

Nhà chung cư : 25 – 70m2, hệ số
SDĐ : 1,5 lần

Nhà thấp tầng : không quá 70m2,
hệ số SDĐ : 2.0

Nhà thấp tầng : không quá 70m2,
hệ số SDĐ : 2.0

NO thấp tầng : CT tỉnh chấp
thuận, tại đô thị đặc biệt, loại 1, 2 :
phải có ý kiến của HĐND cấp tỉnh

NO thấp tầng : CT tỉnh chấp
thuận, tại đô thị đặc biệt, loại 1, 2 :
phải có ý kiến của HĐND cấp tỉnh

Cho vay ưu đãi NOXH

Quy định về NOXH

Cho thuê : 15 – 20 năm
Cho thuê mua : 10 – 15 năm
Bán : 05 – 10 năm

Người thuê : Không được cho
thuê lại or chuyển nhượng

LS cho vay ưu đãi : Không quá 50% LS
bình quân ngân hàng

Người mua, thuê mua : không
được thế chấp (+), không chuyển
nhượng trong tối thiểu 5 năm

Giải ngân : Theo tiến độ thực hiện dự án

Chỉ được bán, thế chấp, cho thuê
: Sau khi có sổ hồng

16


10/7/16

Bán sau 5 năm

Nhà ở xã hội

Nhà chung cư : nộp 50% tiền sử
dụng đất

Lợi nhuận : Không quá 10% ( bán), 15%
(cho thuê mua, cho thuê)

Nhà thấp tầng : nộp 100% tiền
sử dụng đất

Thuê mua : Lầ n đầ u chỉ tha nh toá n tối đa
20%

Chưa đủ 5 năm : Bán cho NN,
CĐT, 10 đối tượng mua NOXH

Người t huê : nộ p trước c ho bên C T kho ản
tiền đặt cọc nhưng không quá 12 thá ng, tối
thiểu phải 3 tháng

Nhà cho thuê : CĐT chỉ bán sau
10 năm

Các bên có thể thỏa thuận khoản đặt cọc cao
hơn nhưng không quá 50% giá trị nhà ở cho
thuê

Đối tượng mua NOXH

NHÀ Ở XÃ HỘI
1.

2.

Là nhà CC hoặc nhà ở riêng lẻ phù
hợp với quy hoạch chi tiết XD được

CQNN có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì
phải được thiết kế, xây dựng theo
tiêu chu ẩn, quy chuẩn xây dựng,
tiêu chuẩn diện tích NOXH.

1. Người có

công với cách mạng
2. HGĐ nghèo và cận nghèo tại KVNT
3. HGĐ tại KV nông thôn thuộc vùng
thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai,
biến đổi khí hậu
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận
nghèo tại khu vực đô thị
5. NLĐ đang làm việc tại các DN trong và
ngoài KCN

Đối tượng mua NOXH
6.

7.
8.
9.

10.

Sĩ quan, HSQ nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên
môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp,
công nhân trong CQ, đơn vị thuộc CA, QĐ

Cán bộ, công chức, viên chức
Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ
HS, SV các học viện, trường ĐH, CĐ, dạy
nghề; HS trường DT nội trú công lập được
sử dụng nhà ở trong thời gian học tập
HGĐ, CN bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá
dỡ nhà ở theo quy định PL mà chưa được
Nhà nước BT bằng nhà ở, đất ở.

Nguyên tắc thuê, bán NOXH
Thời hạn của HĐ thuê NOXH tối thiểu là
05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê
mua NOXH tối thiểu là 05 năm, kể từ
ngày ký HĐ
2. Bên thuê, thuê mua NOXH không được
bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong
thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê,
thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê
mua nhà ở thì chấm dứt HĐ và phải trả
lại nhà ở này.
1.

17


10/7/16

Nguyên tắc thuê, bán NOXH
3.

Bên mua NOXH không được bán lại nhà ở
trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời
điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở; trường
hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên
mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua
nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ
được bán lại cho đơn vị QLNOXH đó hoặc
bán cho đối tượng thuộc diện được mua
NOXH nếu đơn vị này không mua với giá
bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại
cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải
nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nguyên tắc thuê, bán NOXH
4.

QSHNO CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở
NƯỚC NGOÀI
1.
2.

3.

Người VNĐCNN về ĐT lâu dài tại VN
Người có công đóng góp với đất nước, nhà
hoạt động VH, nhà KH có nhu cầu về hoạt
động thường xuyên tại VN nhằm phục vụ
sự nghiệp XD đất nước
Người được phép về sống ổn định tại VN
và các đối tượng khác do UBTVQH quy

định được SHNO tại VN.

Bên mua, bên thuê mua NOXH được bán lại
nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối
tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ
khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua
nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng
phải nộp tiền SDĐ theo quy định của CP và
nộp thuế thu nhập theo quy định PL thuế; nếu
bán cho đối tượng thuộc diện được mua
NOXH thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá
bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời
điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.

QSHNO CỦA NGƯỜI VN ĐỊNH CƯ Ở
NƯỚC NGOÀI
1.

Người VN định cư ở NN
không thuộc diện trên đã về
VN cư trú với thời hạn được
phép từ 06 tháng trở lên
được SH một nhà ở riêng lẻ
hoặc một căn hộ.

PHẦN 3 PL VỀ ĐẤT ĐAI

n

Luật Đất đai 2013,

áp dụng từ ngà y
01/07/2014

SỞ HỮU ĐẤT ĐAI
n

Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống
nhất quản lý

18


10/7/16

QUYỀN CỦA NN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
1.
2.
3.
4.
5.
6.

7.
8.

QĐ quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ
Quyết định mục đích SDĐ

Quy định về hạn mức và thời hạn SDĐ
Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
Quyết định giá đất
Quyết định trao quyền SDĐ cho người
SDĐ
Quyết định chính sách TC về đất đai;
Quy định quyền và NV của người SDĐ

PHÂN LỌAI ĐẤT ĐAI
n
n
n

NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP
n

Đất trồn g cây hà ng năm gồm đất trồ ng
lúa, đấ t đ ồn g cỏ dù ng và o chăn nu ôi, đấ t
trồng cây hàng năm khác

NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NHIỆP
1.
2.

n

Đất trồng cây lâu năm;

3.

n

Đất rừng sản xuất;

4.

n

Đất rừng phòng hộ;

n

Đất rừng đặc dụng;

n

Đất nuôi trồng thuỷ sản;
Đất làm muối;

n

Đất NN khác theo quy định của CP

n

NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NHIỆP
5.

6.
7.

8.
9.

10.

Đất sử d ụn g
gồm đấ t GT,
trìn h VH, y tế,
CC có DTLSVH

vào m ục đ ích côn g cộ ng
th uỷ lợ i; đấ t XD cá c cô ng
GD ĐT, T DTT p hụ c v ụ lợ i ích
danh lam thắng cảnh

Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
Đất có côn g trìn h là đ ình, đền, m iếu, am,
từ đường, nhà thờ họ;

ĐẤT NÔNG NGHIỆP
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG

Đất ở gồm đất ở tại NT, đất ở tại ĐT
Đất XD trụ sở CQ, XDCT sự nghiệp;
Đất SD vào mục đích QP, AN
Đất SXKD phi NN gồm đất XDKCN;
đất làm mặt bằng XD CSSXKD; đất
sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

đất SXVLXD, làm đồ gốm

NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG

Nhóm đất chưa sử dụng
bao gồm các loại đất chưa
xác định mục đích s ử
dụng

Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
Đất sô ng, n gòi, k ênh, rạ ch, s uố i và mặ t
nước chuyên dùng;
Đất phi NN khác theo quy định của CP

19


10/7/16

ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH
1.
2.
3.
4.

5.
6.

Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
Đất NN do cộng đồng dân cư sử dụng

Đất ở
Đất MBCSSXKD của HGĐ, CN đang
SD ổn định mà NN công nhận QSDĐ
Đất XD trụ sở CQ, XDCTSN
Đất sử dụng vào mục đích QP,AN

ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH, LÂU DÀI
n
n

n

n

ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN
1.

Giao đất, cho thuế đất
trồng cây hàng năm, đất
NTTS, đất làm muối, đất
trồng cây lâu năm, đất
rừng SX cho HGĐ, cá nhân
sử dụng là 50 năm

ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN
2.

ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN
3.

Đối với DAKD nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp v ới cho
thuê thì thời hạn giao đất cho
CĐT được xác định theo thời
hạn của DA; người mua nhà ở
gắn liền với QSDĐ được sử
dụng đất ổn định lâu dài.

Đất do CS tôn giáo sử dụng
Đất có các CT là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ;
Đất GT, thuỷ lợi; đất XD các CTVH, y
tế, GDĐT, TDTT phục vụ lợi ích CC
và các CTCC khác không nhằm mục
đích KD; đất có DTLSVH, danh lam
thắng cảnh;
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

Đối với DA có VĐT lớn nhưng
thu hồi vốn chậm, DA đầu tư
vào địa bàn có điều kiện KT XH khó khăn, đặc biệt khó
khăn mà cần thời hạn dài
hơn thì thời hạn giao đất,
cho thuê đất không quá 70
năm.

ĐẤT SỬ DỤNG CÓ THỜI HẠN
n

Khi hết thời hạn, người NSDĐ

được NN tiếp tục giao đất, cho
thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục
SD, chấp hành đúng PLĐĐ trong
quá trình SD và việc sử dụng
đất đó phù hợp với QHSDĐ đã
được xét duyệt

20


10/7/16

HẠN MỨC ĐẤT NN TRỒNG CÂY
HÀNG NĂM, NTTS, LÀM MUỐI
1.

2.

Không quá 03 ha cho mỗi
loại đất đối với các tỉnh,
thành phố trực thuộc TW
thuộc khu vực Đông NB và
khu vực ĐBSCL
Không quá 02ha cho mỗi loại
đất đối với các tỉnh, thành
phố trực thuộc TW khác.

HẠN MỨC ĐẤT NN TRỒNG CÂY
LÂU NĂM
1.

HẠN MỨC GIAO ĐẤT TRỒNG
RỪNG PHÒNG HỘ, RỪNG SX
1.

Mỗi hộ gia đình, cá
nhân không quá 30
héc ta đối với mỗi
loại đất.

2 HÌNH THỨC GIAO ĐẤT

CÓ THU TIỀN
SDĐ

KHÔNG

THU TIỀN
SDĐ

Mỗi HGĐ, cá nhân không
quá 10 ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở đồng
bằng; không quá 30 ha
đối với các xã, phường, thị
trấn ở trung du, miền núi.

HẠN MỨC GIAO ĐẤT VỚI
NHIỀU LOẠI
1.

2.

Trường hợp HGĐ, cá nhân được giao
nhiều loại đất trồng cây hàng năm,
NTTN, làm muối thì tổng hạn mức
giao đất không quá 05 ha
Trường hợp HGĐ, cá nhân được giao
thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn
mức đất trồng cây lâu năm là không
quá 05 ha đối với các xã ở đồng
bằng; không quá 25 héc ta đối với
các xã ở trung du, miền núi.

2 HÌNH THỨC CHO THUÊ ĐẤT

TRẢ 1 LẦN

TRẢ HÀNG
NĂM

TC k hôn g có quyền chuy ển đ ổi, chuy ển n h ượng,
tặng cho, cho thuê, th ế ch ấ p, gó p vốn b ằng
QSDĐ, không được BTTH khi NN thu hồi đất

21


10/7/16

Điều kiện về NLTC để bảo đảm việc SDĐ
theo tiến độ của DAĐT
1.

2.

Có vốn thuộc SH của mình để thực hiện
dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư đối với DA có quy mô SDĐ dưới 20 héc
ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư
đối với DA SDĐ từ 20 héc ta trở lên;
Có khả năng huy động vốn để thực hiện
dự án từ các TCTD, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SDĐ
1.
2.

3.

4.

CHO THUÊ ĐẤT TRẢ 1 LẦN 0R
HANG NAM
1.

TCKT, người VN định cư ở nước
ngoài, DN có VĐTNN sử dụng đất
để thực h iện DAĐT sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm
muối; đất SXKD phi nông
nghiệp; đất XDCT công cộng có
mục đích KD; đất đ ể thực h iện
DAĐT nhà ở để cho thuê;

CHO THUÊ ĐẤT TRẢ 1 LẦN 0R
TRẢ HÀNG NAM
2.

THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT,….
n

UBND cấp tỉnh quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ đối với tổ
chức; giao đất đối với CSTG ;
giao đất, cho thuê đất đối với
người VN định cư ở NN; cho thuê
đất đối với TC, cá nhân NN

HGĐ, cá nhân được giao đất ở
TCKT được giao đất để thực hiện
DAĐTXD nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê
Người VN định cư ở nước ngoài,
DNVĐTNN được giao đất để thực
hiện DAXD nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê
TCKT được giao đất thực hiện DAĐT

hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng QSDĐ gắn với HT.

TCKT, TC sự nghiệp công
lập tự chủ tài chính, người
VN định cư ở nước ngoài,
DN có VĐT nước ngoài
SDĐ xây dựng công trình sự
nghiệp

THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT,….
n

UBND cấp huyện quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ đối với
HGĐ, cá nhân; giao đất đối với
cộng đồng dân cư

n

UBND cấp xã cho thuê đất thuộc
quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào
mục đích công ích của xã

22


10/7/16

THU HỒI ĐẤT

THU HỒI ĐẤT
Đất trồ ng cây hàng năm không
được SD trong 12 tháng liên tục.
Đất trồng cây lâu năm không
được SD trong 18 tháng liên tục
Đất trồng rừng khô ng được sử
dụng trong 24 tháng liên tục

Đất được NN giao, cho thuê để thực hiện
DAĐT mà không được SD trong thời hạn 12
tháng liên tục hoặc chậm 24 tháng so với tiến độ
ghi trong DAĐT kể từ khi nhận bàn giao đất
trên thực địa phải đưa đất vào SD; nếu không
đưa đất vào SD thì CĐT được gia hạn 24 tháng
và phải nộp cho NN khoản tiền tương ứng với
mức tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với thời gian
chậm; hết thời hạn này mà CĐT vẫn chưa đưa
đất vào SD thì NN thu hồi đất mà không BT về
đất và TS gắn liền với đất, trừ do BKK.

Điều kiện bán, mua TS gắn với đất được
NN cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

Điều kiện bán, mua TS gắn với đất được
NN cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

n

1.

2.

3.

1.

TS gắn liền với đất thuê được
tạo lập hợp pháp theo quy định
của pháp luật;

2.

Đã hoàn thà nh việc XD theo
đúng QHXD chi tiết và dự án
đầu tư đã được phê duyệt, chấp
thuận.

ĐIỀU KIỆN PHÂN LÔ BÁN NỀN
1.
2.

Phù hợp với KHSDĐ hàng năm của cấp huyện
CĐT phải hoàn thành việc ĐTXDKCHT gồm
các công trình dịch vụ, công trình HTKT,
HTXH theo QHCTXD 1/500 đã được phê
duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng
chung của khu vực trước khi thực hiện việc
chuyển nhượng QSDĐ cho người dân tự xây

dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các DV thiết
yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu
gom rác thải

1. Người

mua TS được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất
trong thời hạn SDĐ còn lại
theo giá đất cụ thể, SDĐ
đúng mục đích đã được xác
định trong DA.

ĐIỀU KIỆN PHÂN LÔ BÁN NỀN
3.

4.

CĐT phải hoàn thành NVTC liên
quan đến đất đai của dự án gồm tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí,
lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
DA thuộc KV, loại đô thị được
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình
thức phân lô, bán nền quy định tại
Khoản 2 Điều 41 Nghị định
43/2014/NĐ-CP.

23

10/7/16

ĐIỀU KIỆN PHÂN LÔ BÁN NỀN
CĐT dự án XDKD nhà ở để bán hoặc cho
thuê mua được chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức phân lô, bán nền tại các KV không
nằm trong địa bàn các quận nội thành của
các đô thị loại đặc biệt; KV có yêu cầu cao về
kiến trúc cảnh quan, KV trung tâm và xung
quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc
trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp
KV trở lên và các tuyến đường cảnh quan
chính trong ĐT

24