Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20152020

i

ii

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:

Tôi cam đoan rằng luận văn “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị
trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2020” là công
trình nghiên cứu của riêng tôi.

PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp và nhiệt tình hƣớng dẫn trong
suốt quá trình hoàn thành luận này.
Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Công nghệ

Những số liệu, tài liệu đƣợc sử dụng trong luận văn có chỉ rõ nguồn trích dẫn
trong danh mục tài liệu tham khảo và kết quả khảo sát điều tra của cá nhân.
Kết quả nghiên cứu này chƣa từng đƣợc công bố bất kỳ công trình nghiên
cứu nào từ trƣớc đến nay.

TP. HCM đã nhận xét và góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh hơn.
Ban giám hiệu đã tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, các quý thầy cô nhiệt tình
giảng dạy, hƣớng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các anh chị học viên lớp cao học Quản trị kinh doanh nhiệt tình hỗ trợ, góp ý
giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.

Tp.HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015
Tác giả

Gia đình, bạn bè đã động viên, ủng hộ và tạo mọi điều kiện để hoàn thành
khóa học.
TP. HCM, Ngày 07 tháng 03 năm 2015
Tác giả


iii

iv

TÓM TẮT

ABSTRACT

Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh cho

In the context of today's market economy, in the city. HCM market showed fierce

thấy thị trƣờng có tính cạnh tranh khốc liệt, trong đó mọi vấn đề liên quan đến

competition, in which all matters relating to financial resources, land, houses and

nguồn lực tài chính, đất đai, nhà ở và sự điều hành quản lý của con ngƣời là rất

the executive management of human resources is very important. Based on the

quan trọng. Trên cơ sở đề tài luận văn: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị

thesis: “Identifying the factors affecting the market price of land and housing in

trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020” đƣợc đặt

Ho Chi Minh City period 2015 – 2020”. Set out to find solutions to contribute to

ra nhằm tìm giải pháp đóng góp phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định và bền vững.

development of the housing market stable and sustainable.

Thông qua các phƣơng pháp phân tích thị trƣờng, tƣ duy trong các hoạt động,

Through market analysis, thinking activities, go to the analysis using the model to

đi đến phân tích bằng cách sử dụng mô hình lƣợng hóa từ các yếu tố tác động đến

quantify the factors affecting the market price fluctuations, such as: (1) factor

biến động giá cả thị trƣờng nhƣ: (1) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (2) Tín dụng ngân

market schools, real estate transactions, (2) bank credit, (3) money supply, (4)

hàng, (3) Cung tiền, (4) Lạm phát, (5) Lãi suất Chiết khấu và (6) Giá vàng. Tất cả

inflation, (5) discount rate and (6) the price of gold. All of these are transformed

các yếu đó đƣợc chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit,

into linear regression multivariate Logarit format, using technical analysis through

bằng kỹ thuật phân tích nhờ chƣơng trình SPSS đã rút ngắn đƣợc giai đoạn phân

SPSS has shortened the period of analysis and help to identify Thesis 4 Factors

tích và giúp cho Luận văn nhận diện đƣợc 4 yếu tố có tầm quan trọng lớn nhất ảnh

most significant impact on the market price fluctuations and land in the city. HCM.

hƣởng đến biến động giá cả thị trƣờng nhà và đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh.

These factors are: (1) market, real estate transactions, (2) The price of gold, (3)

Các yếu tố đó là: (1) Giá vàng , (2) Thị trƣờng giao dịch nhà đất, (3) Tín dụng ngân

Money Supply and finally (4) bank credit.

hàng, và cuối cùng là (4) Cung tiền.

As a result, the thesis was to find the cause of the limitations of the above four

Kết quả, luận văn đã tìm nguyên nhân gây ra hạn chế trong 4 yếu tố nêu trên.
Đồng thời cũng đề xuất đƣợc các giải pháp để khắc phục điểm yếu nhằm phát triển
thị trƣờng nhà đất bền vững trong tƣơng lai.
Từ khóa: Cung tiền, Tín dụng, Hồi quy tuyến tính, Logarit, Chiết khấu.

factors. Also proposed is the solution to overcome market weaknesses and
sustainable development in the future.


v

vi

MỤC LỤC

2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá ................................................... 8
Trang

2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá ............................................... 8

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i

2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất ..................................................................... 10

LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii

2.2.1 Khái niệm về bất động sản ........................................................................... 10

TÓM TẮT ................................................................................................................. iii

2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở ................................................................................. 11

ABSTRACT ...............................................................................................................iv

2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất ........................................................................ 11

MỤC LỤC ................................................................................................................... v

2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất ................................................... 11

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH ...........................................................................ix

2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất .................................................................... 12

DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... x

2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất ....................................................... 14

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1

2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất ................................................... 15

1.1 Lý do chọn đề tài ................................................................................................... 1

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó .......................................... 16

1.2 Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................. 2

2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và tín

1.2.1 Mục tiêu tổng quát .......................................................................................... 2

dụng ngân hàng ...................................................................................................... 16

1.2.2 Mục tiêu cụ thể ............................................................................................... 2

2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền ................ 17

1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 2
1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu ..................................................................................... 2

2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh

hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó .........................................17

1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................... 2

2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó ................ 19

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................. 3

2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất .......... 20

1.6 Cấu trúc luận văn .................................................................................................. 3

2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu ............................................ 20

TÓM TẮT CHƢƠNG 1 .............................................................................................. 4

2.4.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................... 20

CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................ 5

TÓM TẮT CHƢƠNG 2 ............................................................................................ 22

2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá ................ 5

CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 23

2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng .................................................. 5

3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu..................................................................................... 23

2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá ....................................................................... 5

3.1.1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................... 23

2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá ............................. 6

3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu ......................................................... 26

2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá ................................................................ 6

3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit .......................... 26

2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá ......................................... 7

3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng ................................................... 26

2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá ................................ 7

3.1.3.2 Các bƣớc phân tích ........................................................................................ 27

2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá ...................... 8

3.2 Thực trạng về biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh ..... 30


vii

viii

3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 30

4.2 Kết quả nghiên cứu ............................................................................................. 59

3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh ............. 31

4.3 Nguyên nhân biến động giá và những tồn tại ..................................................... 59

3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng .............................................................. 33

TÓM TẮT CHƢƠNG 4 ............................................................................................ 62

3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay .................................... 34

CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63

3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 .......................................................... 34

5.1 Đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM ........................ 63

3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002 .................................................................. 35

5.1.1 Cơ sở đề xuất giải pháp ................................................................................ 63

3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay .................................................................... 37

5.1.2 Một số giải pháp Phát triển thị trƣờng nhà và đất tại TP. HCM giai đoạn

3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ............................ 38

2015-2020 ..............................................................................................................63

3.2.3.1 Các mặt tích cực ............................................................................................ 38

5.1.2.1 Giải pháp về giá vàng................................................................................... 63

3.2.3.2 Các mặt hạn chế ........................................................................................... 39

5.1.2.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng giao dịch nhà đất ........................................... 64

3.2.4 Thực trạng các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị trƣờng nhà đất tại

5.1.2.3 Giải pháp về tín dụng ngân hàng .................................................................. 66

thành phố Hồ Chí Minh ......................................................................................... 42

5.1.2.4 Giải pháp về cung tiền M2 của thị trƣờng .................................................... 66

3.2.4.1 Yếu tố cung tiền đối với thị trƣờng nhà đất thành phố Hồ Chí Minh ........... 42

5.2 Kết luận ............................................................................................................... 67

3.2.4.2 Yếu tố Tín dụng Ngân hàng đối với thị trƣờng nhà đất ................................ 46

5.3 Kiến nghị ............................................................................................................. 68

3.2.4.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu giữa Ngân hàng nhà nƣớc và các Ngân hàng

5.3.1 Kiến nghị đối với nhà nƣớc .......................................................................... 68

Thƣơng mại ............................................................................................................... 47

5.3.2 Kiến nghị đối với Hiệp hội Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh ............ 69

3.2.4.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ............................................................. 47

TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................... 71

3.2.4.5 Thực trạng Lạm phát .................................................................................... 49
3.2.4.6 Thực trạng giá vàng ảnh hƣởng thị trƣờng kinh doanh ............................... 50
TÓM TẮT CHƢƠNG 3 ............................................................................................ 51
CHƢƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 52
4.1 Phân tích các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá.................................................... 52
4.1.1 Dữ liệu và nhập vào SPSS ............................................................................ 52
trƣờng nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1990 – 2013 ......................... 52
4.1.2 Phân tích kết quả hồi quy ............................................................................. 53
4.1.2.1 Ƣớc lƣợng các hệ số hồi quy ........................................................................ 53
4.1.2.2 Diển giải các tham số βi trong mô hình hồi quy ........................................... 54
4.1.2.3 Phân tích các kiểm định ................................................................................ 56
4.1.2.4 Xác định mức đóng góp cùa các yếu tố quan trong trong biến động giá...... 58


ix

x

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH

DANH MỤC BẢNG

Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009 ......................................................... 18

Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu .....................................................26

Hình 2.2. Biểu đồ liên hệ giữa tăng trƣởng GDP với giá bất động sản .................... 18

Bảng 3.2. Giải thích các biến trong mô hình ............................................................30

Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất ........................ 19

Bảng 3.3. Diễn biến lãi suất thị trƣờng liên ngân hàng đầu năm 2013 .....................47

Hình 2.4. Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá ........................ 20

Bảng 4.1. Các số liệu nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣớng đến biến động giá của thị

Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 23

Bảng 4.2. Kết xuất hệ số hồi quy ..............................................................................53

Hình 3.2. Biểu đồ Cung tiền M2 và dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP. HCM ....... 43

Bảng 4.3. Tóm tắt mô hình (Model Summary) .........................................................57

Hình 3.3. Biều đồ dƣ nợ cho vay BĐS và tốc độ tăng giá nhà tại TP. HCM ........... 46

Bảng 4.4. Phân tích phƣơng sai – ANOVA ..............................................................57
Bảng 4.5. Bảng tƣơng quan – Correllation- Spearman .............................................58
Bảng 4.6. Vị trí quan trọng của các yếu tố ảnh hƣớng Biến động giá ......................58

1

CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU

2

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát

1.1 Lý do chọn đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong các trung tâm kinh tế giữ vai trò là đầu
tàu của nền kinh tế cả nƣớc. Cho đến nay thành phố Hồ Chí Minh đóng góp nhiều
cho cả nƣớc không những về tăng trƣởng GDP mà còn tạo ra nguồn thu ngân sách
lớn, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài trong nhiều lĩnh vực, giải quyết việc làm cho hàng

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất nhằm đề ra
giải pháp phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Phân tích thực trạng thị trƣờng nhà và đất ở, nhận diện các yếu tố tác động tới

triệu lao động.
Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện Nghị

biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích và đánh giá mối quan hệ tƣơng tác giữa các biến ảnh hƣởng tới biến

quyết Đại hội đại biểu Đảng Bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 20102015, đến nay thành phố Hồ Chí Minh đã đạt đƣợc kết quả tích cực những mục tiêu
cơ bản Nghị quyết tại đại hội đề ra

[13]

động giá nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất các giải pháp để ổn định giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà và đất ở

. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt đƣợc,

thành phố Hồ Chí Minh vẫn tồn tại những khúc quanh làm chậm tốc độ tăng trƣởng
và phát triển kinh tế. Một trong những khúc quanh đó là giá thị trƣờng nhà đất biến
động khó lƣờng.
Thị trƣờng nhà đất quá “nóng” hoặc quá “lạnh” đều ảnh hƣởng không tốt đến

tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí

đầu tƣ, phát triển sản xuất và đời sống nhân dân. Theo số liệu thống kê trung bình

Minh.

mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11% vào GDP của khu

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

vực dịch vụ, tốc độ tăng trƣởng bình quân đạt 5% năm, đóng góp vào ngân sách
thành phố Hồ Chí Minh bình quân hàng năm trên 8.000 tỷ đồng, chiếm 10% tổng
thu ngân sách. Từ năm 1990 đến nay, Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng đã trải qua không ít hơn hai lần giá bất động sản tăng cao và giá thị
trƣờng bất động sản xuống thấp. Nhìn chung, hệ lụy từ việc biến động mạnh giá cả

bất động sản nhƣ vậy sẽ làm trì trệ sản xuất trong nƣớc, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng và
chậm tiến trình phát triển kinh tế.[9]
Chính vì tầm quan trọng nhƣ vậy nên việc nghiên cứu “Xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2015-2020” là yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trƣờng bất
động sản tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian sắp tới.

Thu thập các dữ liệu từ năm 1990 đến năm 2013 liên quan đến giá nhà đất và
các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu để xây dựng các yếu tố ảnh hƣởng
biến động giá nhà và đất ở qua các năm.
1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận văn sử
dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính kết hợp nghiên cứu định lƣợng.
Phƣơng pháp nghiên cứu định tính: đƣợc thực hiện nhằm tìm ra yếu tố ảnh
hƣởng đến biến động giá nhà và đất, thông qua kỹ thuật thu thập, phân tích dữ liệu
thứ cấp và thảo luận. Đồng thời sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp luận
suy diễn. Trong đó, nhận diện các yếu tố quan trọng đặc trƣng để làm cơ sở dữ liệu
cho phân tích. Dữ liệu đƣợc thực hiện trong phƣơng pháp này gồm dữ liệu thứ cấp
và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các nghiên cứu trƣớc đây và các báo cáo


3

chuyên ngành để hình thành nên khung lý thuyết cho đề tài nghiên cứu. Dựa trên
khung lý thuyết, các dữ liệu sơ cấp đƣợc thu thập từ phƣơng pháp nghiên cứu tại
bàn và lấy ý kiến chuyên gia để hình thành các biến sơ bộ cho vấn đề nghiên cứu.
Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng: đƣợc thực hiện nhằm đo lƣờng các yếu
tố ảnh hƣởng tới sự biến động giá nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu đƣợc
thực hiện trong phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp đƣợc thực hiện qua từng giai
đoạn để so sánh. Tác giả sử dụng mô hình lƣợng hóa, áp dụng cụ thể mô hình hồi

quy tuyến tính đa biến dạng Logarit trong phân tích. Dữ liệu sẽ đƣợc phân tích và
xử lý số liệu qua công cụ SPSS, thông qua các phƣơng pháp phân tích số liệu nhƣ
thống kê, mô tả các biến, phân tích hồi quy bao gồm: phƣơng pháp ƣớc lƣợng các
hệ số và qua các hệ thống kiểm định trong phân tích, diễn giải và kết luận.
1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài
Đề tài dựa trên cơ sở lý luận về phƣơng pháp toán kinh tế và ứng dụng mô
hình kinh tế lƣợng, sử dụng chƣơng trình SPSS, đƣa các dữ liệu vào giao diện
SPSS, để phân tích, kiểm định và thảo luận. Thông qua các quy trình tính toán, kết
quả dã giúp cho luận văn nhận diện đƣợc các yếu tố rất quan trọng làm ảnh hƣởng
biến động nhà đất. Cách xác định các yếu tố đƣợc mô hình hóa và lƣợng hóa, đó
chính là cơ sở khoa học có giá trị và rất có ý nghĩa góp phần làm nên hiệu quả trong
nghiên cứu, nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định bền vững.
1.6 Cấu trúc luận văn
Bao gồm: 5 chƣơng
Chƣơng 1. Giới thiệu
Chƣơng 2. Cơ sở lý luận
Chƣơng 3. Phƣơng pháp nghiên cứu
Chƣơng 4. Kết quả nghiên cứu
Chƣơng 5. Kết luận và Hàm ý chính sách

4

TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Trong chƣơng này tác giả đã nêu lên lý do chọn đề tài, sự cấp thiết của đề tài,
mục tiêu nghiên cứu, đối tƣợng nghiên cứu của đề tài “Xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá thị trường nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –
2020” cũng nhƣ đóng góp mới của luận văn và cấu trúc toàn luận văn.


5

6

CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN

các xu thế thị trƣờng, làm cơ sở cho các quyết định mua hoặc bán các loại hàng hóa

2.1 Cơ sở lý luận về giá trị, giá cả thị trƣờng nhà đất và sự biến động giá
2.1.1 Các khái niệm về giá trị và giá cả thị trƣờng
Theo Nguyễn Minh Điện (2010), khái niệm giá trị, giá cả thị trƣờng đƣợc hiểu

tại từng thời điểm nhất định.
Tuy nhiên, trên thị trƣờng có rất nhiều yếu tố tác động đến biến động giá, sự
thay đổi giá thƣờng xuyên lần lƣợt cũng đƣợc các học giả đúc kết hình thành nên
quy luật tất nhiên. Sự biến động này đƣợc lý giải là do quy luật cung - cầu, tâm lý

nhƣ sau[1]:
Giá trị đƣợc hiểu là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa
hàng hóa và dịch vụ sẵn có để mua bán với những ngƣời mua và ngƣời bán, chính là
sự thể hiện qua giá cả của hàng hóa hay dịch vụ đó theo đáp ứng nhu cầu. Giá trị tài
sản đƣợc biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại

của nhà đầu tƣ và thậm chí là do những ảnh hƣởng của công nghệ mới.
Quy luật cung cầu: theo quy luật cung - cầu, khi giá hàng hóa tăng cao thì
nhiều ngƣời muốn bán nhƣng lại ít ngƣời cần mua. Ngƣợc lại, khi giá hàng hóa
giảm thì nhiều ngƣời cần mua nhƣng lại ít ngƣời muốn bán. Khi giá hàng hóa tăng,
các nhà đầu tƣ tranh thủ bán để thu lợi nhuận. Đây là nguyên nhân tạo ra sức ép đối

một thời điểm nhất định.
Giá cả là cơ sở của giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà ngƣời

mua và ngƣời bán dễ đi đến thỏa thuận nhất. Vì vậy, giá cả là một khoản tiền nhất
định theo yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa, dịch vụ.
Giá trị thị trƣờng, theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam thì “Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua
bán trên thị trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sẵn

với việc bán hàng hóa khiến giá hàng hóa tụt giảm. Khi giá hàng hóa giảm, các nhà
đầu tƣ sẽ có khuynh hƣớng mua vào nhiều hơn và đây chính là nguyên nhân đẩy giá
hàng hóa lên cao. Chu kỳ này cứ lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị
trƣờng đặc trƣng nào đó.[5]
2.1.3 Cơ sở lý thuyết về các yếu tố tác động đến biến động giá
2.1.3.1 Cung tiền ảnh hƣởng biến động giá

sàng mua và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách

Chính sách cung tiền M2 là chính sách tiền tệ của Nhà nƣớc: khi Nhà nƣớc

quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng”. Nhƣ vậy những điều

đƣa ra chính sách thắt chặt hoặc nới lỏng tiền tệ, thông qua sự tác động đến thị

kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trƣờng là: khách quan, độc lập, thông tin

trƣờng tài chính, có ảnh hƣởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trƣờng nhà đất.

minh bạch và thị trƣờng ổn định. Nếu nhƣ một trong những điều kiện này bị vi

Những năm Nhà nƣớc thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, các cá nhân, doanh

phạm thì cơ sở giá trị thị trƣờng bị phá vỡ.

[5]

2.1.2 Khái niệm về sự biến động giá
Khi nghiên cứu phân tích sự biến động giá ngƣời ta thƣờng hay đề cập đến các
chỉ số giá, ví dụ nhƣ chỉ số giá chứng khoán, chỉ số giá tiêu dùng, chỉ số thu nhập,
chỉ số giá bất động sản HPR. Các chỉ số là thƣớc đo phản ánh sự biến động giá nói
chung trên thị trƣờng giao dịch. Mục đích chính của việc xác định các chỉ số giá,
nhằm đánh giá sự biến đổi giá cả của các loại hàng hóa trên thị trƣờng chứng khoán
cũng nhƣ trên thị trƣờng bất động sản[7]. Cho nên các chỉ số giá là nhằm dự đoán

nghiệp bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn dồi dào với chi phí rẻ từ các định chế
tài chính và do đó có điều kiện để đầu tƣ phát triển nhiều dự án lớn và hiện đại,
cung ứng ra thị trƣờng nhiều loại nhà ở, đặc biệt là nhà chung cƣ một cách phong
phú đa dạng. Ngƣợc lại, trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái, việc thực hiện chính
sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nƣớc có tác động làm lãi suất cho vay tăng cao, nguồn
vốn từ hệ thống tài chính đổ vào thị trƣờng bất động sản bị suy giảm, khiến các
doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong triển khai dự án, do đó nguồn cung
nhà ở cũng bị suy giảm[6].


7

8

Nhƣ vậy, Cung tiền tác động trực tiếp tới tăng trƣởng tín dụng nói chung, tín

hƣớng mạnh hơn. Mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà không đơn thuần chỉ

dụng nhà đất nói riêng, qua đó có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của

là sự tác động một chiều từ biến lãi suất tác động đến biến giá nhà, trong một số

thị trƣờng nhà đất. Trong bối cảnh lạm phát thấp, kinh tế phát triển ổn định, nhà

trƣờng hợp, sự thay đổi của lãi suất dƣờng nhƣ là hệ quả phản ứng của giới cho vay

nƣớc có thể thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ nhằm thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế.

trƣớc những thay đổi của thị trƣờng nhà đất.

Ngƣợc lại, trong điều kiện lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô có nhiều bất ổn việc

2.1.3.4 Yếu tố thị trƣờng giao dịch nhà đất ảnh hƣởng biến động giá

thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ là cần thiết.
2.1.3.2 Tín dụng ngân hàng ảnh hƣởng đến biến động giá

Quy luật phát triển của các loại thị trƣờng chƣa bao giờ bằng phẳng, thị trƣờng
giao dịch bất động sản cũng không là ngoại lệ. Do điều kiện và hoàn cảnh lịch sử

Tín dụng ngân hàng đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển

của nƣớc ta, trong một thời gian khá dài bất động sản chƣa đƣợc công nhận một

của thị trƣờng nhà đất cả nƣớc nói chung. Sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ

cách đầy đủ nhƣ các sản phẩm hàng hóa khác. Từ đó các giao dịch hàng hóa bất

thống ngân hàng có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị

động sản diễn ra chủ yếu ở thị trƣờng “ngầm” hoặc bán công khai và chỉ thật sự

trƣờng bất động sản. Đa số các nghiên cứu đều chỉ ra, tăng trƣởng tín dụng bất động

công khai thời gian gần đây; dẫn đến hệ quả giá của thị trƣờng nhà đất chƣa thật sự

sản là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá nhà ở. Sự tăng này, tác động đến

ngang bằng giá trị thật của nó. Thêm vào đó Nhà nƣớc đã có những bƣớc điều chỉnh

thị trƣờng nhà ở thông qua hai kênh chủ yếu: kênh thứ nhất là sự thay đổi thu nhập

vĩ mô, nhƣng chƣa đƣợc đồng bộ cũng góp phần làm thị trƣờng nhà đất “nóng,

của các nhà đầu tƣ và đầu cơ nhà ở, kênh thứ hai là hoạt động cho vay của ngân

lạnh” thất thƣờng. Vì thế, yếu tố giao dịch nhà đất cũng rất quan trọng trong sự biến

hàng, thể hiện ở việc các ngân hàng sẵn lòng cho vay nhiều hơn và những ngƣời

động giá của thị trƣờng nhà đất.[9]

mua tiềm năng sẵn lòng nhận các khoản vay thế chấp nhiều hơn. Khi có một dòng

2.1.3.5 Yếu tố lạm phát tác động đến biến động giá

vốn lớn đổ vào thị trƣờng bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng thì dòng

Lạm phát là một trong những yếu tố quan trọng của nền kinh tế và cũng là yếu

vốn này thƣờng đƣợc nhận định là đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị

tố quyết định đến tỷ suất sinh lợi của bất động sản. Trong thời kỳ lạm phát tăng cao,

trƣờng nhà đất.

ta nhận thấy rằng nền kinh tế đang trong tình trạng bất ổn, kỳ vọng về nền kinh tế

2.1.3.3 Yếu tố lãi suất chiết khấu ảnh hƣởng đến biến động giá

xấu đi. Lạm phát còn làm giảm lƣợng tiền thực lƣu thông trong nền kinh tế khiến

Quy định lãi suất chiết khấu của Ngân hàng Nhà nƣớc và các Ngân hàng

cầu về hàng hóa giảm đi, góp phần làm giảm cầu bất động sản. Trong điều kiện

thƣơng mại cho vay có thể đóng một vai trò nhất định đối với sự thay đổi giá bất

cung bất động sản không đổi, cầu bất động sản giảm sẽ làm giá bất động sản có xu

động sản. Bởi vì phần lớn những ngƣời mua nhà đất đều dựa vào các khoản vay thế

hƣớng giảm. Ngay khi có lạm phát, chi phí đầu tƣ tăng lên điều này làm giảm dòng

chấp bất động sản. Trong một môi trƣờng có lãi suất thấp, chi phí vay mƣợn rẻ hơn,

tiền trong tƣơng lai trong đó có đầu tƣ linh vực bất động sản dẫn đến tỷ suất sinh lợi

tạo điều kiện cho các hộ gia đình vay mƣợn nhiều hơn trong khi thu nhập hiện tại

bất động sản cũng bị ảnh hƣởng[5].

không đổi. Kết quả là cầu và giá nhà đất để ở đều tăng. Đặc biệt, lãi suất cho vay

2.1.3.6 Yếu tố giá vàng ảnh hƣởng đến biến động giá

ngắn hạn giảm một phần trăm sẽ làm tăng giá nhà là bao nhiêu phần trăm trong

Vàng là một kim loại quý trong ngành trang sức, điêu khắc và trang trí kể từ

tƣơng lai. Nhiều nghiên cứu cũng phát hiện rằng, ở những nƣớc duy trì chính sách

khi đƣợc xuất hiện trong lịch sử. Vàng có tính bền vững hóa học cao với vẻ đẹp bề

lãi suất tự do, sự ảnh hƣởng của lãi suất ngắn hạn lên giá nhà dƣờng nhƣ có xu


9

10

ngoài sáng bóng; Vàng nguyên chất có độ dẻo cao, dễ dát thành lá mỏng và kéo sợi

không nhận đƣợc đầy đủ thông tin, do vậy giá vàng vừa lên đã bán theo số đông,

nên vàng rất phù hợp với việc chế tác đồ kim hoàn, các linh kiện và vi mạch điện

trong khi doanh nghiệp xuất khẩu thấy chênh lệch hấp dẫn là lập tức gom vàng xuất

tử… Ngoài ra, vàng là vật chất có độ dẫn điện, dẫn nhiệt cao, phản ánh tia hồng

khẩu. Theo tâm lý chung, khi giá vàng chỉ diễn tiến theo chiều lên, những ngƣời

ngoại rất mạnh.

bán trƣớc đây sẽ cảm thấy bị thua lỗ vì đã bán vàng ở mức giá thấp hơn hiện tại,

Vàng là một hàng hóa đặc biệt , với tính chất ƣu việt và đƣợc công nhận rộng

dẫn đến hành vi mua vàng. Trong khi đó, thị trƣờng trong nƣớc lại khan hàng do đã

rãi, vàng đã trở thành một vật chất đặc biệt mang hình thái hàng hóa – tiền tệ. Lịch

xuất khẩu quá nhiều, nên giá vàng trong nƣớc cao hơn giá vàng thế giới, kích thích

sử tiền vàng kéo dài hàng mấy nghìn năm và phổ biến trên khắp các nƣớc với

hoạt động nhập lậu, tạo ra vòng luẩn quẩn và làm giá vàng trong nƣớc biến động,

những biến cố, những giai đoạn thăng trầm khác nhau. Khi đóng vai trò là tiền thì

khó kiểm soát. Bên cạnh đó là sử dụng cho việc thanh toán ngầm trong thị trƣờng

tiền vàng đã có đầy đủ các chức năng của tiền tệ nói chung và cho đến ngày nay

nhà đất mà vừa qua nhà nƣớc đã chống vàng hóa tại Việt Nam.

[2]

chƣa có loại tiền nào có chức năng đầy đủ nhƣ thế, bao gồm: chức năng phƣơng tiện
thanh toán, thƣớc đo giá trị và phƣơng tiện tích trữ.

Theo quy luật cung – cầu, hàng hóa sẽ đi từ nơi giá thấp đến nơi giá cao. Khi
giá vàng trong nƣớc thấp hơn giá vàng thế giới, các nhà sản xuất sẽ xuất khẩu vàng

Vàng là dự trữ Quốc gia, mức dự trữ vàng của toàn thế giới gần đây lên đến

để kiếm lãi. Mọi biện pháp hành chính để kiểm soát hoặc hạn chế chỉ có tác dụng

130.000 tấn. Các quốc gia, ngân hàng và quỹ đầu tƣ trên toàn thế giới tăng cƣờng

trong ngắn hạn hoặc để thu đƣợc lợi nhuận cao hơn, các nhà sản xuất sẽ tìm cách lợi

giữ vàng trong danh mục đầu tƣ của mình để tránh nguy cơ giảm giá trị tài sản do

dụng khe hở quản lý, gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát ngoại tệ vì việc

lạm phát và phá giá tiền tệ trong điều kiện suy thoái kinh tế toàn cầu nhƣ hiện nay.

xuất nhập khẩu vàng liên quan đến nguồn thu chi ngoại tệ, ảnh hƣởng đến tỷ giá

Nhu cầu về vàng gồm: trang sức, đầu tƣ và công nghiệp. Trong đó, nhu cầu về

USD/VND. Nhƣ phân tích ở trên, tỷ giá USD/VND thay đổi, tác động lên tâm lý

đầu tƣ và đầu cơ có tác động mạnh đến giá vàng thế giới; nhu cầu vàng trang sức và

nhà đầu tƣ, từ đó tác động ngƣợc trở lại giá vàng trong nƣớc và vòng luẩn quẩn lại

công nghiệp không gây ảnh hƣởng đến giá vàng.

bắt đầu, tạo ra sự biến động của thị trƣờng sẽ không làm lợi ích lâu dài và ổn định.

Tình hình kinh tế của các cƣờng quốc, đặc biệt là Mỹ và các nƣớc Châu Âu có
ảnh hƣởng lớn đến giá vàng thế giới. Các nƣớc này có nền kinh tế thị trƣờng và một

2.2 Cơ sở lý luận về thị trƣờng nhà đất
2.2.1 Khái niệm về bất động sản

nền tài chính phát triển mạnh, khi nền kinh tế của các nƣớc này biến động, sẽ ảnh

Theo Bộ Luật Dân sự nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174

hƣởng đến kinh tế của các quốc gia khác do sự bùng nổ của kinh tế toàn cầu. Những

quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở,

năm gần đây, giá vàng thế giới biến động sát với diễn biến của thỏa thuận nâng trần

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

nợ công Mỹ và cuộc khủng hoảng nợ công tại Châu Âu vừa qua.

trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp

Cách tính giá vàng thế giới và cách quy đổi giá vàng theo Việt Nam đồng nhƣ
sau: Giá 1 lƣợng vàng = (Giá vàng thế giới + chi phí vận chuyển + phí bảo hiểm) x
(1+ thuế nhập khẩu) x 1,20556 x tỷ giá USD/VND + phí gia công + phí hải quan.
Khi giá vàng trong nƣớc biến động, thấp hơn giá vàng thế giới, ngƣời dân

luật quy định.[16]
Theo các chuyên gia về bất động sản đã thống nhất đƣa ra khái niệm: Bất động
sản là tài sản không di dời đƣợc, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các
tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai.


11

12

Theo tổ chức Economic Adventure: “Bất động sản là đất đai bao gồm tất cả

nhà đƣợc tạo lập phải thông qua nhiều chi phí, chi phí vật chất và chi phí lao động;

các nguồn tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

Yếu tố vô hình là các giá trị về giấy tờ pháp lý bất động sản và còn phụ thuộc vào

Theo luật kinh doanh bất động sản cũng cho rằng: Bất động sản là những tài
sản gắn liền với đất, không thể di dời đƣợc.

[13]

2.2.1.1 Khái niệm nhà và đất ở
Nhà và đất ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có
nhiều chức năng khác nhau nhƣng cũng để ở. Bất động sản nhà và đất bao gồm: đất
trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; nhà ở có công trình xây dựng gắn liền
với đất và có chức năng phục vụ cho mục đích để ở.
Theo khái niệm trên phản ánh thực tế có nhiều công trình xây dựng nhƣ nhà

phố, vừa có chức năng để ở, vừa có chức năng kinh doanh. Đƣợc thể hiện dƣới hình
thức một cửa hàng buôn bán hoặc một văn phòng dịch vụ. Ngoài ra, các lô đất trống
có mục đích để xây dựng nhà ở, là một bộ phận không thể thiếu của các giao dịch
trên thị trƣờng nhà đất, và có thể chuyển thành nhà ở chỉ sau một thời gian xây
dựng nhất định.
2.2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà đất
Trên cơ sở tổng hợp các khái niệm: Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng tổng hòa

các yếu tố khác nhƣ: vị trí, mỹ thuật, phong thủy và sự tiện nghi, v.v...
Đặc điểm của giá đất[15]: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả, do đất đai
là hàng hóa không có tính di động, cái có thể chuyển dịch là thu lợi và quyền lợi của
đất đai. Do đó, giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất
phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố vật chất và tinh thần.
Giá đất có xu thế tăng cao, tốc độ tăng hơn so với những hàng hóa thông
thƣờng do tính khan hiếm về diện tích đất đai và sự phát triển kinh tế xã hội, dân số
tăng lên không ngừng nên nhu cầu về đất ngày một tăng cao.
Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành, giá cần căn cứ vào đặc
điểm bản thân loại đất và tình trạng thị trƣờng, tiến hành phân tích cụ thể.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá đất phản ánh
khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tƣ.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt vì đất có tính cố định về vị trí.
Cho nên, đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, mảnh đất khác nhau, loại đất
khác nhau, vị trí khác nhau sẽ có giá cả khác nhau dẫn tới rất khó tiêu chuẩn hóa và

các quan hệ bất động sản giữa giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền

nhất thể hóa trong việc định giá đất.

bất động sản, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian

2.2.3 Đặc điểm về thị trƣờng nhà đất

và thời gian nhất định.[6]

Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực sâu sắc: Bất động sản nhà đất là tài sản

Theo cách hiểu thông thƣờng: thị trƣờng nhà đất là các hoạt động diễn ra giữa

không di dời đƣợc, có vị trí cố định ở một vùng, một địa phƣơng và phụ thuộc các

ngƣời mua và ngƣời bán tập trung chủ yếu vào Nhà và đất. Trong đó có các giao

điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu khác nhau. Vấn đề này

dịch nhƣ: chuyển nhƣợng, mua – bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh hoặc

ảnh hƣởng sâu sắc đến cung cầu về nhà đất của từng vùng, từng địa phƣơng. Do nhà

các hình thức đầu tƣ khác giữa các tổ chức, cá nhân theo quy luật của thị trƣờng

đất mang tính khu vực nên sự biến động của cung cầu nhà và đất thƣờng mang tính

trong phạm vi không gian và thời gian nhất định.

cục bộ. Sự khan hiếm cung nhà đất ở vùng này không thể áp dụng để điều hòa cho

2.2.2 Các đặc điểm cơ bản về giá nhà và giá đất

cung nhà đất ở vùng khác. Tƣơng tự, sự gia tăng cầu về nhà đất có thể gây áp lực

Đặc điểm của giá nhà: Giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó có hai
yếu tố đặc trƣng: yếu tố hữu hình và vô hình. Yếu tố hữu hình là giá trị của một căn

lên giá nhà đất ở một vùng nào đó trong khi ở vùng khác cung vẫn dƣ thừa.
Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo: mặc dù có rất


13

14

nhiều ngƣời mua và ngƣời bán trên thị trƣờng, sản phẩm bất động sản nhà đất rất

để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản nhà đất. Đồng thời, thông qua sự

phong phú và đa dạng, song do các đặc điểm nhƣ cung nhà đất trong ngắn hạn là

quản lý của Nhà nƣớc góp phần thúc đẩy thị trƣờng phát triển ổn định, lành mạnh,

tƣơng đối cố định và ít co giãn trƣớc thay đổi giá, bất động sản nhà đất có tính cá

tạo môi trƣờng kinh tế thuận lợi cho sự phát triển của nhiều thị trƣờng khác.

biệt hóa cao, tồn tại tính bất đối xứng thông tin nên thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng

2.2.4 Vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất

cạnh tranh không hoàn hảo.

Phát triển thị trƣờng nhà đất để ở góp phần kích thích sản xuất, thúc đẩy tăng

Độ co giãn của cung nhà đất tƣơng đối thấp trƣớc thay đổi cầu và giá nhà đất:

trƣởng kinh tế. Thị trƣờng bất động sản về nhà đất ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu

Để tạo lập một bất động sản nhà đất cần một số vốn lớn và tốn khá nhiều thời gian,

dùng, là nơi lực lƣợng cung cầu tƣơng tác với nhau để xác định số lƣợng, chất

từ chuyển nhƣợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Do đó trong

lƣợng và chủng loại sản phẩm nhà đất đƣợc sản xuất ra để bán. Sự phát triển nhanh,

ngắn hạn, tổng cung nhà và đất là có giới hạn. Điều này dẫn đến khi cầu gia tăng

bền vững và có hiệu quả của thị trƣờng nhà đất, có tác dụng thúc đẩy tốc độ luân

đột biến thì cung không phản ứng kịp gây áp lực lên giá nhà đất. Trong thực tế, mặc

chuyển vốn nhanh hơn, tạo điều kiện tốt cho ngƣời sản xuất kinh doanh bất động

dù cung chậm thay đổi nhƣng cầu nhà đất lại luôn gia tăng, do vậy sự biến động của

sản nhà đất để ở đẩy mạnh sản xuất. Đồng thời, ngƣời tiêu dùng cần nhà đất cũng

giá thƣờng bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi sự tăng giá nhà đất kéo dài liên tục

nhờ đó mà đẩy mạnh hoạt động tiêu dùng của mình. Cách hiểu khác, sự phát triển

có thể kích thích nhiều ngƣời đầu cơ mạnh vào thị trƣờng nhà đất khiến cầu tăng

nhanh và hiệu quả của thị trƣờng nhà đất làm gia tăng số lƣợng và giá trị giao dịch

vọt lên, cung không theo kịp cầu càng đẩy giá tăng cao hơn, qua đó hình thành

nhà đất, qua đó tạo điều kiện để thúc đẩy hoạt động tạo lập, phát triển nhà đất, làm

những cơn sốt giá bất động sản nhà đất.

tăng giá trị tài sản cố định của xã hội. Mặt khác, do mối liên kết chặt chẽ giữa thị

Thị trƣờng nhà đất có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng tài chính, vì nhà và

trƣờng nhà đất và các thị trƣờng khác nhƣ xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, điện tử, điện

đất ở là tài sản có giá trị lớn. Do đó, việc tạo lập một nhà đất nói riêng, một dự án

lạnh, gia dụng...cho nên sự phát triển của thị trƣờng nhà đất còn có tác dụng kích

nói chung cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Khi thị trƣờng nhà đất phát

thích những ngành liên quan cùng phát triển, thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế[9].

triển đến cấp độ tiền tệ hóa thì sự phụ thuộc của thị trƣờng nhà đất vào thị trƣờng

Phát triển thị trƣờng nhà đất góp phần khơi tăng nguồn vốn đầu tƣ của xã hội,

này là rất sâu sắc. Mối quan hệ giữa thị trƣờng nhà đất, thị trƣờng tiền tệ và thị

nhà đất là tài sản cố định có giá trị rất lớn, có tuổi thọ lâu bền. Bản thân nhà đất

trƣờng vốn, tạo môi trƣờng cung cấp nguồn vốn cho sự phát triển của thị trƣờng nhà

không chỉ có ý nghĩa là hàng hóa tiêu dùng đặc biệt mà nó còn đóng vai trò là

đất. Mặt khác, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất cũng ảnh hƣởng mạnh đến sự

nguồn vốn đầu tƣ quan trọng của xã hội. Khi thị trƣờng nhà đất phát triển, nhiều

biến động giá trên thị trƣờng.

công trình xây dựng đƣợc tạo lập làm tăng giá trị tài sản cố định, tức là làm tăng

Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản vì là tài

nguồn vốn dƣới hình thái biểu hiện là bất động sản của xã hội. Thông qua hoạt động

sản có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần rất lớn đối với mỗi cá

thế chấp nhà đất để vay vốn phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh, nguồn vốn

nhân và quốc gia. Hơn nữa, sự phát triển của thị trƣờng nhà đất có mối tƣơng tác

từ nhà đất nhƣ đƣợc nhân lên gấp đôi. Qua đó, các chủ thể có thể huy động đƣợc

mạnh mẽ đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng lao động, thị trƣờng vật liệu xây

nguồn vốn từ ngƣời cho vay trong khi bản thân nhà đất vẫn luôn có giá trị sử dụng.

dựng, thị trƣờng vốn… Do đó, nhà nƣớc thống nhất quản lý các giao dịch bất động

Phát triển thị trƣờng nhà đất là góp phần tạo ra nhiều việc làm cho ngƣời lao

sản về nhà đất là hết sức cần thiết. Sự quản lý của nhà nƣớc bằng pháp luật là cơ sở

động. Thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế. Các hoạt


15

16

động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30% tổng số các hoạt động của nền

cung giảm và cầu tăng. Ngƣợc lại, nếu tính chất đầu tƣ trội hơn tính chất tiêu dùng,

kinh tế. Do thị trƣờng nhà đất liên quan mật thiết đến nhiều thị trƣờng khác nhƣ thị

sự biến động của cung cầu trƣớc sự thay đổi giá sẽ có xu hƣớng nghịch chiều so với

trƣờng xây dựng, vật liệu xây dựng, thị trƣờng vốn nên sự phát triển của thị trƣờng

các hàng hóa thông thƣờng. Trong trƣờng hợp này, khi giá nhà đất tăng dẫn đến

nhà đất không chỉ có ý nghĩa giải quyết nhiều việc làm cho chính bản thân thị

cung giảm do ngƣời dân găm giữ tài sản chờ giá cao hơn mới bán và cầu tăng do

trƣờng này, mà thông qua sự kích thích các thị trƣờng khác cùng phát triển, còn có

giới đầu cơ tích cực tham gia vào thị trƣờng. Khi giá nhà đất giảm xuống có thể

tác dụng tạo ra nhiều việc làm trong những ngành nghề có liên quan đến nhà đất.

khiến cung tăng lên do lƣợng hàng găm giữ đƣợc xả ra còn cầu nhà đất giảm xuống

Phát triển thị trƣờng nhà đất để ở góp phần ổn định xã hội. Thị trƣờng nhà đất

do lực lƣợng đầu cơ rút khỏi thị trƣờng. Tùy vào từng thị trƣờng, từng thời điểm mà

là bộ phận chiếm tỷ trọng lớn, là nơi hoạt động giao dịch diễn ra sôi động nhất trong

tính chất tiêu dùng trong hàng hóa nhà đất trội hơn tính chất đầu tƣ hay ngƣợc lại,

thị trƣờng bất động sản. Do thông tin về nhà đất thƣờng kém minh bạch, cung trong

tính chất đầu tƣ trội hơn tính chất tiêu dùng.

ngắn hạn có giới hạn nên thị trƣờng này thƣờng diễn ra các hoạt động đầu cơ, giá cả

Trong ngắn hạn, cung nhà đất là tƣơng đối cố định và rất ít co giãn trƣớc

bị đẩy lên cao làm rối loạn thị trƣờng, từ đó gây hệ quả xấu đến nhiều mặt của nền

thay đổi giá. Ngƣợc lại cầu nhà đất có sự thích ứng nhanh hơn so với cung. Do đó,

kinh tế xã hội, đặc biệt ảnh hƣởng xấu đến đời sống của nhân dân. Vì thế, phát triển

khi cầu nhà đất tăng cao do sự tác động của một yếu tố nào đó, cung không thay đổi

và quản lý có hiệu quả thị trƣờng nhà đất, đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, bảo đảm

hoặc thu hẹp dẫn đến giá nhà đất tăng rất cao, giá tăng cao kích thích cầu đầu cơ

giá cả nhà ở phù hợp với thu nhập của ngƣời dân, trƣớc hết sẽ góp phần giải quyết

khiến quan hệ cung cầu trở nên căng thẳng, gây áp lực làm giá tăng hơn nữa, qua đó

nhu cầu bức xúc về nhà ở của một bộ phận lớn ngƣời dân, ổn định đời sống của

tạo ra những cơn sốt giá nhà đất.

nhân dân. Mặt khác, việc phát triển bền vững và có hiệu quả thị trƣờng nhà đất còn

2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó

có tác động tích cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội, góp phần ổn

2.3.1 Công trình nghiên cứu biến động giá nhà đất có liên quan đến lãi suất và

định nền kinh tế quốc dân.

tín dụng ngân hàng

2.2.5 Cung cầu và giá cả trên thị trƣờng nhà đất
Thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng đặc thù, với tính cách là hàng hóa tiêu
dùng, cung nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá còn cầu nhà đất biến động tỷ lệ

Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale
(2000)[18]cho rằng, mối quan hệ có thể liên quan trực tiếp tới thị trƣờng bất động sản

do tác động của tín dụng nhƣ sau:

nghịch với giá. Hơn nữa, với tính cách nhà đất là tài sản đầu tƣ, khi giá nhà đất

Thứ nhất, dịch chuyển rủi ro là khái niệm xuất hiện khoảng giữa những năm

trong hiện tại tăng dẫn đến kỳ vọng giá trong tƣơng lai tiếp tục tăng, cầu có thể

1970, theo đó nhà đầu tƣ vay tiền để đầu tƣ vào các tài sản chƣa tồn tại. Sự dịch

không giảm xuống mà có xu hƣớng tăng lên và ngƣợc lại, cung nhà đất không tăng

chuyển rủi ro này khiến cho việc định giá vƣợt trội lên so với giá trị cơ bản của tài

lên mà có xu hƣớng giảm xuống. Nhìn chung về hiệu ứng do thay đổi giá, cung và

sản, sinh ra biến động giá cao trên thị trƣờng nhà đất và thƣờng gọi là bong bóng

cầu nhà đất tăng hay giảm là phụ thuộc vào tính trội của tính chất tiêu dùng hay đầu

bất động sản, làm cho khủng hoảng xảy ra sẽ trầm trọng hơn.

tƣ trong bản thân hàng hóa nhà đất. Nếu tính chất tiêu dùng trội hơn tính chất đầu
tƣ thì khi giá cả thay đổi, cung cầu sẽ điều chỉnh theo xu hƣớng nhƣ các hàng hóa
tiêu dùng khác, nghĩa là giá tăng dẫn đến cung tăng và cầu giảm, giá giảm dẫn đến

Thứ hai, sự tăng trƣởng đột ngột tín dụng ngân hàng sẽ gây ra bong bóng.
Tăng trƣởng nhanh nguồn tín dụng tạo ra tín hiệu kích thích thị trƣờng, nhà đầu tƣ

17

18

đƣa tiền vào các vụ đầu tƣ rủi ro, ở hiện tại, tác động lên giá tài sản. Những quá

Vài dẫn chứng cụ thể của bài phân tích báo cáo ấn tƣợng: “Năm 2008 lạm phát

trình thay đổi quan trọng cũng liên quan đến chính sách vĩ mô. Theo Allen và Gale,

tăng cao đã đẩy chi phí nguyên vật liệu phục vụ việc xây dựng các công trình bất

sự biến động đó cũng thƣờng gây những tác động rất khó dự báo các trung gian tài

động sản tăng thêm từ 3 - 40% trên giá thành xây dựng. Yếu tố lạm phát đẩy các

chính, quá trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tài chính.

nhà thầu xây dựng vào tình cảnh cực kỳ khó khăn. Các chủ đầu tƣ bất động sản

Qua tham khảo công trình nghiên cứu này, tác giả rút ra đƣợc yếu tố Tín dụng

cũng khó khăn khi các công trình thi công bị dang dở, chậm tiến độ, các hợp đồng

Ngân hàng có ảnh hƣởng biến động giá thị trƣờng bất động sản.

ký kết mới với các nhà thầu xây dựng cũng phải nâng giá thành xây dựng lên cao

2.3.2 Công trình nghiên cứu về biến động giá liên quan đến cung tiền

hơn nhiều”.

[5]

Theo Đinh Tuấn Minh (2009) : “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích và
khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trƣờng phái Áo”. Đặt vấn đề về những đóng góp
quan trọng nhất từ Mises (1912) và Hayek (1933)[20] giải thích các chu kỳ kinh tế
biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ƣơng. Cụ thể,
biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng trung ƣơng muốn kích thích tăng
trƣởng thông qua kênh đầu tƣ bằng cách cố ý tạo ra mức lãi suất thấp. Bởi lãi suất
thấp khiến ngƣời tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt là đầu tƣ vào kênh bất động sản
nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tƣ có xu hƣớng vay nhiều tiền hơn để mở rộng sản
xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa. Từ đó, dẫn đến một nền kinh tế
tăng trƣởng bất bình thƣờng, không cân bằng trong thị trƣờng tiền tệ, tạo nên các
bong bóng bất động sản. Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu
tố đầu vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trƣờng nhà đất.
Qua tìm hiểu bài viết trên, tác giả rút ra đƣợc yếu tố về tiền tệ, đó là cung tiền

Hình 2.1. Biểu đồ tỷ lệ Lạm phát 2008 - 2009
Thị trƣờng giao dịch bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà ở tại thành phố Hồ
Chí Minh có tính mua bán ngắn hạn, do cung thƣờng thấp hơn cầu và khung pháp lý
cho thị trƣờng này chƣa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn
bất động sản còn hạn chế; ngƣời dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay
và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên
thị trƣờng. Từ đó dẫn đến sự biến động giá thị trƣờng nhà và đất.

có ảnh hƣởng đến biến động giá trên thị trƣờng nhà đất.
2.3.3 Công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh
hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó
Theo Trần Ngọc Sơn (2009)[28], chuyên viên phân tích thị trƣờng, có công

trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, đã nêu lên những yếu tố rất đặc

(Nguồn: Tổng cục Thống kê)

trƣng, có tác động rất mạnh vào vào thị trƣờng Bất Động Sản. Những yếu tố đó có

Hình 2.2. Biểu đồ liên hệ giữa tăng trƣởng GDP với giá bất động sản

mối liên hệ tƣơng quan thuận và nghịch, tác động đến sự biến động giá của ngành

Các kênh đầu tƣ tài chính ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay ngoài ngoại tệ, tiền

bất động sản nói chung và thị trƣờng nhà đất nói riêng.

gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán thì đầu tƣ vào bất động sản đƣợc cho là tính hấp


19

20

dẫn riêng. Hiện tại, với mục tiêu thúc đẩy tăng trƣởng nên lãi suất đƣợc duy trì ở

giá vàng. Từ cơ sở đó, tác giả hình thành khung lý thuyết, vận dụng làm mô hình

mức khá thấp gần nhƣ không bù đắp nổi tốc độ trƣợt giá, khiến các kênh đầu tƣ

cho đề tài nghiên cứu biến động giá nhằm phát triển thị trƣờng nhà đất ổn định, bền

khác trở nên hẫp dẫn hơn. Bên cạnh đó trƣớc nguy cơ lạm phát và mất giá mạnh của

vững tại thành phố Hồ Chí Minh.

Việt Nam đồng so với USD, nhà đầu tƣ sẽ muốn tìm nơi cất trữ tài sản, trong đó các

2.4 Mô hình các yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá của thị trƣờng nhà đất

kênh quan trọng là vàng, bất động sản và USD. Minh họa bằng Biểu đồ 2.3 cho

2.4.1 Biện luận cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu

thấy, biến động của giá vàng và bất động sản đều đi cùng chiều với nhau và tăng
mạnh từ quý 4/2007 cho đến cuối năm 2008 khi lãi suất tăng cao.

Từ cơ sở lý luận và tổng quan công trình nghiên cứu liên quan đề tài trƣớc đó,
qua tìm hiểu và đánh giá: tác giả sẽ kế thừa phƣơng pháp tƣ duy trong các đặc điểm
cốt lõi của các yếu tố nêu trên. Nhằm phân tích làm rõ hơn những vẫn vấn đề còn
tồn tại, nhƣ hệ thống việc đánh giá các yếu tố tác động đến sự biến động giá thị
trƣờng nhà đất và dự báo. Đồng thời đề xuất các giải pháp ổn định giá và phát triển
thị trƣờng nhà và đất tại thành phố Hồ Chí Minh theo hƣớng bền vững. Vì vậy, các
kinh nghiệm nƣớc ngoài, một số nghiên cứu trong nƣớc, đƣợc chọn lọc vận dụng

(Nguồn: Tổng cục Thống Kê & Hose)
Hình 2.3. Biểu đồ liên hệ giữa Bất Động Sản với Vàng và Lãi suất
2.3.4 Đánh giá các công trình nghiên cứu có liên quan đề tài trƣớc đó
Theo công trình nghiên cứu của học giả Franklin Allen & Douglas Gale

làm mô hình nghiên cứu. Cách tiếp cận định tính và định lƣợng phù hợp trong bối
cảnh đặc thù tại thành phố Hồ Chí Minh và đảm bảo thực hiện đƣợc các mục tiêu đề
ra. (Xem Hình 2.1)

2.4.2 Mô hình nghiên cứu

(2000)[18], vừa phân tích ở mục 2.3.1, tác giả rút ra đƣợc yếu tố Tín dụng Ngân hàng
có ảnh hƣởng biến động giá thị trƣờng bất động sản.
Với Đinh Tuấn Minh (2009)[5]: Đặt vấn đề về những đóng góp quan trọng nhất
từ Mises (1912) và Hayek (1933)[20], tác giả rút ra đƣợc yếu tố về tiền tệ, đó là cung
tiền có ảnh hƣởng đến biến động giá trên thị trƣờng nhà đất.
Kế tiếp, Trần Ngọc Sơn (2009)[27], chuyên viên phân tích thị trƣờng, có công
trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, tác giả rút ra đƣợc các yếu tố giá
vàng và lạm phát cũng ảnh hƣởng đến biến động giá ngành bất động sản trƣớc đó.
Từ nhận thức về các công trình nghiên cứu có liên quan nêu trên, tác giả đã
nhận diện có 6 yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến biến động giá nhà đất. Các yếu tố
đó là: (1) Diễn biến giao dịch trên thị trƣờng bất động sản; (2) Yếu tố Cung tiền; (3)
Tín dụng Ngân hàng; (4) Lãi suất chiết khấu; (5) Yếu tố Lạm phát và (6) Biến động

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ cơ sở lý thuyết liên quan)
Hình 2.4. Mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng biến động giá
Biện luận mô hình nghiên cứu:
Thị trƣờng giao dịch nhà đất là nơi diễn ra các hoạt động có mối tƣơng quan
thuận với biến động giá.


21

Yếu tố cung tiền và tín dụng ngân hàng có mối tƣơng quan thuận với biến
động giá, vì khi tăng trƣởng cung tiền cũng liên quan đến tăng trƣởng tín dụng nhà

22

TÓM TẮT CHƢƠNG 2

Trong chƣơng 2, luận văn đã thể hiện rõ đƣợc các nội dung sau:

và đất, chính là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá. Tín dụng ngân hàng là yếu tố

Cơ sở lý luận về sự biến động giá và thị trƣờng nhà đất là nền tảng cho cốt lõi

rất quan trọng ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng nhà đất, khi có dòng vốn lớn đổ vào thị

của vấn đề nghiên cứu của đề tài, qua đó đã giúp cho ngƣời viết có khái niệm sâu

trƣờng bất động sản thông qua các gói tín dụng nới lỏng, thì nhận đƣợc phản ứng

sắc về giá trị, giá cả và sự biến động giá. Trong đó, các đặc điểm cơ bản đặc thù về

có sự tăng giá bất thƣờng từ thị trƣờng.

giá nhà và giá đất cũng nhƣ giá thị trƣờng hàng hóa. Sự giải thích rõ giúp cho thấy

Lãi suất chiết khấu có thể đóng vai trò rất quan trọng trong thị trƣờng nhà đất,

đƣợc vai trò của phát triển thị trƣờng nhà đất là rất quan trọng. Đặc biệt, hiểu đƣợc

ảnh hƣởng đến các khoản vay và thế chấp bất động sản. Vì vậy, Lãi suất chiết khấu

quy luật cung cầu của thị trƣờng có những chu kỳ xảy ra nhất định, chu kỳ này cứ

cũng góp phần quan trọng có mối tƣơng quan thuận với biến động giá.

lặp đi lặp lại tạo nên sự biến động giá trên một thị trƣờng đặc trƣng nào đó.

Lạm phát cũng có mối tƣơng quan cùng chiều với biến động giá, một khi
chính sách tiền tệ nới lỏng có thể tác động đến cả sản lƣợng và gây ra lạm phát.
Lạm phát tăng làm cho mọi thứ đều tăng, giá mua bán nhà và đất hoặc giá cho thuê
cũng tăng theo. Mặc khác, khi giá nhà đất tăng cao thì cũng làm cho lạm phát tăng.
Yếu tố giá vàng có thể nói rất ảnh hƣởng đến thị trƣờng chung cả thế giới và
mọi giao dịch khác, giá vàng cũng có mối tƣơng quan thuận với biến động giá. Bởi
vì, nó là phƣơng tiện dễ dàng trao đổi khắp mọi nơi, mọi nƣớc. Khi giá vàng tăng
cũng đồng nghĩa các hàng hóa khác tăng, trong đó giá nhà đất cũng ảnh hƣởng tăng.
Biến động giá luôn phụ thuộc vào các yếu tố nêu trên và bị chi phối mạnh bởi
các điều kiện thị trƣờng.

Tổng hợp và diễn giải làm sáng tỏ các lý thuyết về các yếu tố tác động đến
biến động giá bao gồm: Cung tiền; Tín dụng Ngân hàng; Lãi suất chiết khấu; Diễn
biến giao dịch trên thị trƣờng bất động sản; Lạm phát và Biến động giá vàng.Trên
cơ sở các lý thuyết, 6 nhóm nhân tố chính giải thích ảnh hƣởng đến biến động giá
đƣợc hình thành khung lý thuyết làm mô hình cho đề tài nghiên cứu.


23

24

CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu gồm các bƣớc sau:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề nghiên cứu, mục đích và câu hỏi nghiên cứu

3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu

Bƣớc 2: Tham khảo các tài liệu có liên quan với đề tài nghiên cứu từ trƣớc đó,

3.1.1 Quy trình nghiên cứu

sau đó đƣa ra mô hình đã đƣợc thiết lập và giả thuyết đã đƣợc đề xuất.
Xác định vấn đề nghiên cứu

Bƣớc 3: Soạn thảo ra bảng câu hỏi nhằm xác định mô hình nghiên cứu.
Dự thảo bảng câu hỏi với các giả thuyết về mô hình lƣợng hóa các yếu tố tác

Mục tiêu nghiên cứu

động đến biến động giá. Dựa trên các nghiên cứu trƣớc đó đã đƣợc thiết lập, khung

Cơ sở lý thuyết, Các nghiên cứu
liên quan trƣớc đó

lý thuyết về mô hình hồi quy tuyến tính dạng Logarit đã đƣợc chỉnh sửa phù hợp
với đề tài nghiên cứu. Sau đó, xác định các yếu tố chính thức để thành lập phƣơng
trình hồi quy mẫu cho nghiên cứu. Kiểm tra lại các biến để tiến hành điều tra dữ

Xác định mô hình nghiên cứu

Bƣớc 4: Tiến hành các cuộc khảo sát và thu thập dữ liệu chính trong vòng 4

Mô hình lƣợng hóa

Nghiên cứu định tính; Thảo luận;
Mô hình hồi quy tuyến tính dạng
Logarit

liệu có liên quan với các yếu tố.

Nghiên cứu định lƣợng;
Thiết kế mẫu nghiên cứu;Thu
thập số liệu

tuần. Tham khảo ý kiến các chuyên gia về dữ liệu, tìm các dữ liệu tại các trọng điểm
nhƣ: Cơ sở nguồn của Tổng cục thống kê; Ngân Hàng Nhà Nƣớc, Các Ngân Hàng
Thƣơng mại; Thông tin từ sở Tài nguyên môi trƣờng; Sở Xây dựng; Các Sàn giao
dịch Bất Động Sản, v.v... Cuối cùng, xác định cỡ mẫu tƣơng ứng với thời gian khảo
sát, để thuận tiện luận văn lấy số liệu thống kê từ năm 1990 đến năm 2013 làm cơ

Xử lý số liệu; Nhập xuất mô hình hồi
quy; Phân tích hồi quy; Phân tích các
kiểm định;Thảo luận kết quả hồi quy

sở xử lý.
Bƣớc 5: Chỉnh sửa, mã số và điều chỉnh các dữ liệu trƣớc khi thử nghiệm độ
tin cậy và tính hợp lệ của dữ liệu. Tiếp theo, độ tin cậy của các phƣơng pháp đo

Kết quả nghiên cứu và giải pháp

lƣờng đƣợc phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến.
Bƣớc 6: Kiểm tra các giả thuyết nghiên cứu và xác định mối quan hệ của các

Kết luận và hàm ý chính sách

yếu tố trong mô hình thông qua việc phân tích hồi quy tuyến tính đa biến dạng
Logarit. Các phân tích này đã đƣợc áp dụng để đánh giá mối quan hệ giữa 6 biến

(Nguồn: Tổng hợp từ cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu)
Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu

độc lập, bao gồm: Cung tiền, Tín dụng Ngân Hàng, Lãi suất chiết khấu, Thị trƣờng
giao dịch nhà đất, Lạm phát, Giá vàng và một biến phụ thuộc đó là Biến động giá.
Trong đó, đƣợc phân tích nhờ công cụ SPSS 18.0 và Excel, tất cả các bƣớc đƣợc
trình bày ở Hình 3.1.


25

26

Luận văn thực hiện các Phƣơng pháp nghiên cứu định tính và định lƣợng[4].

3.1.2 Giả thuyết nghiên cứu và kỳ vọng dấu

Áp dụng Phƣơng pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm nhận diện cung, cầu và

Bảng 3.1. Các yếu tố đặc trƣng trong nghiên cứu

giá cả trên thị trƣờng bất động sản; hệ thống hóa các cơ sở lý luận về nhà đất; kế
thừa và phát triển các phƣơng pháp nhƣ:

TT MÃ SỐ

Phƣơng pháp phân tích, suy diễn nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ chế giao

KỲ

CÁC YẾU TỐ

GIẢ THUYẾT

ĐẶC TRƢNG

VỌNG
DẤU

dịch nhà đất; kế thừa kinh nghiệm các biện pháp hạn chế làm biến động giá nhà đất,

1

M2

Cung tiền

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)

qua đó vận dụng vào điều kiện thực tiễn ở thành phố Hồ Chí Minh.

2

TDNH

Tín dụng Ngân Hàng

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)

Phƣơng pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trƣờng

3

LSCK

Lãi suất Chiết Khấu

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)

nhà đất, các yếu tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tƣơng tác với thị trƣờng nhà đất

4

TTGD

Thị trƣờng giao dịch

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)

tại thành phố Hồ Chí Minh.

5

LP

Lạm phát

Tƣơng quan thuận với BDG

(+)
(+)

Phƣơng pháp so sánh, suy diễn: dựa trên số liệu thống kê thu thập đƣợc, luận

6

GV

Giá vàng

Tƣơng quan thuận với BDG

văn sử dụng phƣơng pháp so sánh, suy diễn nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình

7

BDG

Biến động giá

Biến phụ thuộc

hình hoạt động của thị trƣờng nhà đất thời gian từ năm 1990 - 2013.
Phƣơng pháp toán kinh tế để nhận diện và đo lƣờng mức độ biến động giá của
thị trƣờng nhà đất.
Phƣơng pháp mô hình hóa và phƣơng pháp qui nạp: trên cơ sở phân tích, đánh
giá, luận văn này sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến, ứng dụng mô
hình phân tích hồi quy đa biến dạng Logarit để rút ra các nguyên nhân gây ra biến
động giá và ảnh hƣởng đến thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh.

(Nguồn: Nội suy từ cơ sở lý thuyết về Biến động giá nhà đất)
3.1.3 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit
3.1.3.1 Cơ sở nguồn gốc của mô hình tăng trƣởng
Luận văn sử dụng phƣơng pháp tăng trƣởng để tính toán và vận dụng các biến
đƣa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng Logarit.
Trong kinh tế học[3], hàm Cobb-Douglas là nguồn gốc của mô hình hồi quy

Phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng[8]: dựa trên kết quả đánh giá các yếu tố

tuyến tính đa biến gạng Logarit, đƣợc áp dụng để xem xét mối tƣơng quan giữa tăng

sau khi phân tích hồi quy, dẫn đến đến sự hình thành và ảnh hƣởng biến động giá là

trƣởng và các yếu tố ảnh hƣờng. Mô hình chuẩn gồm có 2 biến độc lập. Hơn nữa,

hệ quả của thị trƣờng nhà đất đến nền kinh tế, luận văn đƣa ra các giải pháp nhằm

mô hình mở rộng sẽ có nhiều biến độc lập hơn.

khắc phục điểm yếu của thị trƣờng và làm phát triển thị trƣờng nhà đất tại thành phố

Hàm tổng quát: Y = f(K,L): Y là biến phụ thuộc; K, L là các biến độc lập.

Hồ Chí Minh trong tƣơng lai.

Hàm cụ thể: Y = aLα Kβ

(3.1)

Trong đó: a là hệ số tăng trƣởng tự định, hay còn gọi là yếu tố tổng hợp (TFP: Total
Factor Productivity). Yếu tố này chủ yếu là đại diện cho công nghệ, ý nghĩa chính là
chất lƣợng của tăng trƣởng.
Tổng hệ số (α + β) cho biết xu hƣớng của hàm về suất sinh lợi theo quy mô:


27

28

Nếu tổng (α + β) = 1, năng suất biên ổn định, có nghĩa là khi giá trị của biến
đầu vào tăng lên 1 đơn vị thì đầu ra cũng tăng thêm 1 đơn vị.

Mức ý nghĩa (Significance, sig.) của hệ số hồi quy từng phần có độ tin cậy ít nhất
95% (Sig. < 0,05). Kết luận tƣơng quan có ý nghĩa thống kê giữa biến độc lập và

Nếu tổng (α + β) > 1, năng suất biên lớn dần, tƣơng tự khi biến ở đầu vào tăng
1 đơn vị thì ở đầu ra sẽ tăng lớn hơn 1 đơn vị.

biến phụ thuộc.
(ii) Mức độ phù hợp của mô hình:

Nếu tổng (α + β) < 1, năng suất biên giảm dần, khi giá trị biến đầu vào tăng

Nhằm xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa các biến độc lập với biến phụ

lên 1 đơn vị, thì đầu ra tăng nhỏ hơn 1 đơn vị.

thuộc. Mô hình phù hợp khi có ít nhất một hệ số hồi quy khác không; Mô hình

3.1.3.2 Các bƣớc phân tích

không phù hợp khi tất cả các hệ số hồi quy đều bằng không.
Giả thuyết: H0: Các hệ số hồi quy đều bằng không

Mô hình phân tích đƣợc tiến hành 2 bƣớc:
Bƣớc 1: Phân tích hồi quy để xác định hệ số co dãn, thực hiện các kiểm định.
Bƣớc 2: Xác định đóng góp của từng yếu tố đối với tốc độ tăng trƣởng hay là

Sử dụng Phƣơng sai ANOVA để kiểm định, nếu (Sig.< 0,05), Ta bác bỏ giả thuyết
H0, và chấp nhận giả thuyết H1, => mô hình đƣợc xem là phù hợp.

sự biến động giá của luận văn đã đề cập.

(iii) Hiện tƣợng đa cộng tuyến (Multicollinearruty):

Phƣơng pháp phân tích hồi quy:
Ƣớc lƣợng α và β: ta có phƣơng trình Logarit tƣơng đƣơng nhƣ sau:
Ln Y = Lna + αLn Li + β LnKi

(3.2)

Sử dụng công cụ SPSS để ƣớc lƣợng α và β. Mô hình có dạng Logarit tuyến tính đa

biến mở rộng nhƣ:
Ln Y = Lna + αLn Li + β LnKi + ... + γLnPi + ui

Hiện tƣợng các biến độc lập có quan hệ gần nhƣ tuyến tính. Khi đó, hàm sẽ có
sai số chuẩn (S.E) cao hơn, giá trị thống kê t thấp hơn và mức ý nghĩa Sig. sẽ lớn
hơn 0,05 hay có thể không có ý nghĩa thống kê. Để xác định có đa cộng tuyến, mô
hình sử dụng ma trận tƣơng quan Pearson. Nếu các hệ số tƣơng quan của các biến
độc lập với nhau có trị số nhỏ hơn 0,5 và nếu hệ số phóng đại phƣơng sai VIF < 10

(3.3)

Trong đó: i: là số quan sát từ i tới k; u: phần dƣ (Residuals).
Từ mô hình hồi quy đa biến mở rộng, luận văn vận dụng mô hình này đƣa vào ứng
dụng nghiên cứu đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường nhà và
đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2020”. Mô hình cần ƣớc lƣợng
các hệ số Bêta (β) và cần phân tích có dạng:
LnBDG = β0 + β1LnM2 + β2LnTDNH + β3LnLSCK +β4LnTTGD + β5LnLP +
β6LnGV + ui

H1: Có ít nhất một hệ số hồi quy khác không

(3.4)

Hệ thống kiểm định: Để mô hình hình hồi quy đảm bảo độ tin cậy và hiệu quả, cần
thực hiện 4 kiểm định nhƣ sau:
(i) Kiểm định tƣơng quan từng phần của các hệ số hồi quy:

sẽ không có đa cộng tuyến.
(iv) Kiểm định tính dừng của Mô hình
Tính dừng theo toán học: một dãy số liệu theo thời gian có giá trị trung bình

và phƣơng sai không đổi theo thời gian thì dãy số đƣợc xem nhƣ có tính dừng hay
còn gọi là ổn định. Ngƣợc lại, ta nói dãy số liệu đó không có tính dừng.
Tính dừng của dữ liệu chuỗi thời gian và các kiểm định tính dừng: trong phân
tích dữ liệu chuỗi thời gian, một mô hình tốt đƣợc đƣa ra khi phân tích trên các dữ
liệu dừng. Theo Gujarati (2003)[8] một chuỗi thời gian là dừng khi giá trị trung bình,
phƣơng sai, hiệp phƣơng sai (tại các độ trễ khác nhau) giữ nguyên không đổi cho dù
chuỗi đƣợc xác định vào thời điểm nào đi nữa. Chuỗi dừng có xu hƣớng trở về giá
trị trung bình và những dao động quanh giá trị trung bình sẽ là nhƣ nhau. Nói cách


29

30

khác, một chuỗi thời gian không dừng sẽ có giá trị trung bình thay đổi theo thời
gian, hoặc giá trị phƣơng sai thay đổi theo thời gian hoặc cả hai.
Có nhiều phƣơng pháp kiểm tra tính dừng của chuỗi thời gian: kiểm định Dickey–
Fuller (DF), kiểm định Phillip–Person (PP) và kiểm định Dickey và Fuller mở rộng
(ADF), kiểm tra bằng giản đồ tự tƣơng quan, kiểm định theo Phƣơng pháp
Spearman’s Rho.

Trong đó:
- Biến phụ thuộc: BDG Biến động giá; ui: Residual (phần dƣ)
- Các biến độc lập: M2, TDNH, LSCK, TTGD, LP, GV. (Cung tiền, Tín dụng
ngân hàng, Lãi suất Chiết khấu, Thị trƣờng giao dịch, Lạm phát, Giá vàng).
- β0: Hằng số (Constant), là hệ số tự định trong mô hình
- Các β1, β2,β3, β4,β5,β6: là các hệ số hồi quy cần xét mức có ý nghĩa.

Việc thiết lập mô hình hồi quy phải trên cơ sở các biến số trong mô hình là các
biến dừng để các chuỗi số liệu không có những biến động quá lớn làm cho việc

đánh giá tác động của các biến số là không chính xác. Để kiểm định tính dừng theo

Bảng 3.2. Giải thích các biến trong mô hình
Tên biến

Giải thích nội dung biến

Nguồn số liệu

chƣơng trình SPSS, Phƣơng pháp kiểm định Spearman sẽ sử dụng Hiện tƣợng

Kỳ vọng
dấu

BIẾN PHỤ THUỘC

Phƣơng sai phần dƣ không đổi để kiểm định.
Hiện tƣợng phƣơng sai phần dƣ không đổi (Heteroskedasticity): Là hiện tƣợng
các giá trị phần dƣ có phân phối không giống nhau, và các giá trị phƣơng sai không

LnBDG

nhƣ nhau. Khi Phƣơng sai phần dƣ có xảy ra sẽ làm cho ƣớc lƣợng bình phƣơng bé

BDG: Biến động giá (Đơn vị tính: %)

Tổng cục
thống kê và
tổng hợp

BIẾN ĐỘC LẬP

nhất OLS của các hệ số hồi quy không hiệu quả. Khi đó, các kiểm định giả thuyết

M2: Cung tiền (ĐVT: %)

NHNN

(+)

mô hình sử dụng kiểm định Spearman.

LnTDNH TDNH:Tín dụng Ngân Hàng (ĐVT:%)

NHNN

(+)

Giả thuyết: H0: Phƣơng sai phần dƣ không đổi

LnLSCK

không sẽ không còn giá trị. Để kiểm tra không có phƣơng sai phần dƣ không đổi,

H1: Phƣơng sai phần dƣ thay đổi

LnM2

LnTTGD

Với điều kiện mức ý nghĩa (Sig.) của các hệ số tƣơng quan hạng Spearman[10] phải
đảm bảo lớn hơn 0,05 Chấp nhận H0, nếu Sig. < 0,05 bác bỏ H0.

LSCK: Lãi suất Chiết Khấu (ĐVT: %)
TTGD: Thị trƣờng giao dịch nhà đất
(Theo tỷ trọng vốn hóa thị trƣờng %)

quy tuyến tính dạng Logarit. Mô hình này thể hiện mối tƣơng quan giữa biến phụ

(+)
(+)

LnLP

LP: Lạm phát (ĐVT: %)

Tổng cục
thống kê

(+)

LnGV

GV: Giá vàng (ĐVT: Triệu. đ/lƣợng)

Tổng cục
thống kê

(+)

3.1.3.3 Mô hình định lƣợng cần phân tích
Từ giả thuyết nghiên cứu ở Bảng 3.2, luận văn vận dụng đƣa vào mô hình hồi

NHNN
Tổng hợp thị
trƣờng BĐS

(Nguồn: Tác giả tổng hợp từ lý thuyết)

thuộc và các biến độc lập. Mô hình cần phân tích trong nghiên cứu nhƣ sau:

3.2 Thực trạng về biến động giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

LnBDG = β0 + β1LnM2 + β2LnTDNH + β3LnLSCK +β4LnTTGD + β5LnLP +

3.2.1 Sơ lƣợc tình hình thành phố Hồ Chí Minh

β6LnGV + ui

(3.5)

Thành phố Hồ Chí Mi có tốc độ đô thị hóa nhanh, với dân số khoảng 8 triệu
ngƣời (2013), một bộ phận lớn ở khu vực đô thị hóa là ngƣời nhập cƣ từ các địa


31

32

phƣơng khác, thành phố luôn chịu áp lực lớn và ngày càng tăng về hạ tầng kỹ thuật,

Cấp độ sơ khởi: Là cấp độ phát triển ban đầu của thị trƣờng bất động sản nhà

hạ tầng xã hội, đồng thời với việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu dân cƣ để thực

đất để ở, khi quyền sử dụng đất đai trở thành hàng hóa đƣợc đem ra giao dịch trên

hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa.

thị trƣờng. Ở cấp độ này, thị trƣờng xây dựng chƣa phát triển, hàng hóa giao dịch

Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích tự nhiên (DTTN): 2.095 km2, chiếm

trên thị trƣờng chủ yếu là đất nền phục vụ mục đích xây dựng nhà ở. Các giao dịch

0,6% diện tích và 8,7% dân số so với cả nƣớc; là trung tâm kinh tế, đào tạo, khoa

mang tính đơn lẻ, manh mún và phân tán. Đây là cấp độ phát triển của phân khúc

học kỹ thuật, tài chính…lớn nhất cả nƣớc, tập trung nguồn nhân lực chất lƣợng

đất ở bình dân trong các khu dân cƣ tự phát.

cao,…Thành phố phát triển kinh tế với tốc độ cao và đóng góp khoảng 21% GDP cả

Cấp độ tập trung hóa: các nhà đầu tƣ chuyên nghiệp bắt đầu tham gia sâu rộng

nƣớc (năm 2010). Thành phố có 24 đơn vị hành chánh trực thuộc, bao gồm 19 quận

vào thị trƣờng, chủ yếu bằng vốn tự có. Hàng hóa giao dịch trong thị trƣờng này

và 5 huyện; trong đó: khu vực 19 quận với tổng diện tích tự nhiên: 494 km2 (chỉ

không chỉ là đất nền, một phần rất lớn là nhà ở, gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cƣ.

chiếm 24% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 6,1 triệu ngƣời (chiếm

Quá trình phân phối hàng hóa mang tính tập trung và tƣơng đối chuyên nghiệp.

đến 84% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh); khu vực 5 huyện: 1.601 km2 (chiếm

Cấp độ tiền tệ hóa: ở cấp độ này, thông qua các khoản cho vay thế chấp nhà

đến 76% DTTN toàn thành phố Hồ Chí Minh), dân số: 1,4 triệu ngƣời (chỉ chiếm

đất, thị trƣờng vốn còn có vai trò thúc đẩy cầu nhà đất, qua đó làm cho hoạt động

16% dân số toàn thành phố Hồ Chí Minh).[25]

giao dịch trên thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở ngày càng sôi động.

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn, có hạ tầng kỹ thuật phát triển khá toàn

Cấp độ tài chính hóa: một số dự án bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ

diện: giao thông đƣờng thủy (cả đƣờng sông và đƣờng biển), đƣờng bộ, hàng

Chí Minh đã phát triển tiệm cận đến cấp độ tài chính hóa. Thông qua việc sử dụng

không, đƣờng sắt,…tạo điều kiện thuận lợi trong giao lƣu kinh tế - văn hóa với các

các công cụ tài chính nhƣ phát hành cổ phiếu, trái phiếu...các doanh nghiệp bất

vùng trong cả nƣớc và quốc tế, thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa và du

động sản đã huy động nguồn vốn to lớn từ nhiều chủ thể khác nhau trong xã hội để

lịch,…của thành phố, từ đó tạo lực cho phát triển các tỉnh và cả nƣớc.

phát triển dự án bất động sản nhà đất để ở.

Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

Tính bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia: Nhìn chung thị trƣờng bất

(vùng có thế mạnh về phát triển công nghiệp và dịch vụ), gần với vùng đồng bằng

động sản nhà đất để ở thành phố Hồ Chí Minh, tính bất đối xứng thông tin giữa các

sông Cửu Long (sản xuất lúa và thủy sản lớn nhất nƣớc) và Tây Nguyên (sản xuất

chủ thể tham gia thị trƣờng là đặc biệt cao. Điều này biểu hiện ở chỗ, công tác quy

cây công nghiệp lớn nhất nƣớc), tạo nên sự giao thoa về phát triển kinh tế - xã hội

hoạch đất đai và đô thị còn thiếu bài bản. Chính quyền vẫn chƣa xây dựng đƣợc một

giữa các vùng, hình thành nên thành phố Hồ Chí Minh phát triển kinh tế xã hội rất

hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà đất, đặc biệt hệ thống chỉ số giá bất động sản nhà và

đa dạng.

đất ở, làm cơ sở cho việc định giá và giao dịch. Các thông tin về dự án nhà và đất ở,

3.2.1.1 Đặc điểm riêng của thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh

thiếu công khai minh bạch dẫn đến khả năng tiếp cận thông tin của ngƣời dân rất

Tính hỗn hợp của các cấp độ phát triển: thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ
Chí Minh gồm nhiều phân khúc khác nhau, mỗi phân khúc đạt đến một cấp độ phát
triển đặc thù.

hạn chế.
Quá trình tiêu thụ sản phẩm qua nhiều khâu trung gian: do hệ thống thông tin
nhà đất để ở trên thị trƣờng thiếu công khai và minh bạch, các giao dịch nhà đất


33

giữa ngƣời mua và ngƣời bán phần lớn phải trải qua nhiều khâu trung gian. Ngoài
các nhà môi giới, nhà định giá, nhà tƣ vấn pháp luật, một lực lƣợng lớn tham gia

34

Do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.

vào thị trƣờng trong giai đoạn xảy ra các cơn sốt giá nhà đất là các nhà đầu cơ,

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

những ngƣời mua nhà đất vào giai đoạn trƣớc và sau đó bán lại với mức giá cao hơn

Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi

để hƣởng chênh lệch giá. Do khả năng tiếp cận thông tin dự án bất động sản nhà đất

thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp

để ở hạn chế, phần lớn ngƣời mua nhà đất cho mục đích để ở phải mua lại nhà đất

vốn bằng quyền sử dụng đất[12].

từ các tay đầu cơ sau khi bất động sản nhà đất để ở này đã đƣợc sang nhƣợng qua
tay nhiều nhà đầu cơ khác. Điều này khiến mức giá giao dịch cuối cùng bị đẩy lên
rất cao so với giá gốc ban đầu của chủ đầu tƣ dự án.
3.2.1.2 Đặc điểm về giá đất trên thị trƣờng
Thời gian qua giá đất trên thị trƣờng không có nhiều biến động tuy nhiên giá
đất vẫn không giảm, giá đất do Nhà nƣớc xác định thƣờng thấp hơn nhiều so với giá
trị thực của đất đai, không phản ánh đúng giá thị trƣờng. Vì vậy, giá đất do Nhà
nƣớc ban hành không có tính khả thi và gây khó khăn trong việc áp dụng trên thực
tế đặc biệt là trong lĩnh vực định giá đất để tính tiền bồi thƣờng.[12]
Giá đất cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, qua tìm hiểu, đất đai còn đƣợc coi là
một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động
vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa, trở thành sử dụng vào đa mục đích
(đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất). Đất đai đƣợc coi là tài sản đặc biệt
của mỗi quốc gia, của mỗi gia đình và chuyển tiếp qua các thế hệ, là một trong
những phƣơng thức tích lũy của cải, vật chất và đƣợc thừa kế hoặc trao đổi. Chính
vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng đến quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản

này, bởi các nguồn thu từ đất đai. Tại khoản 23, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có
quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất”.[16]
Theo Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất đƣợc hình thành trong
nhiều trƣờng hợp[13]:

3.2.2 Thực trạng thị trƣờng nhà đất từ năm 1986 đến nay
3.2.2.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993
Luật đất đai đầu tiên năm 1988 đƣợc ban hành là một bƣớc tiến, đã phân định
vai trò nhà nƣớc, trách nhiệm, quyền lợi của ngƣời sử dụng đất. Sau khi Nghị quyết
Đại hội Đảng lần thứ VI với đƣờng lối đổi mới phát triển nền kinh tế nhiều thành
phần, nhu cầu về đất phục vụ cho phát triển sản xuất tăng cao nhƣng lại thiếu cơ chế
quản lý thích hợp nên đã dẫn đến cơn sốt đất năm 1991 – 1992.Việc chuyển nhƣợng
đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất, hợp thức hóa quyền
sử dụng đất. Nhà ở khi mua bán chỉ ghi diện tích nhà, chƣa công nhận việc mua bán
quyền sử dụng đất khuôn viên.Chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
sử dụng đất đƣợc áp dụng bắt đầu từ tháng 4/1991.[10]
Các dự án đầu tƣ trong giai đoạn này thƣờng có qui mô từ nhỏ đến trung bình,
bắt đầu có sự tham gia đầu tƣ của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Sự thay đổi cơ cấu
vốn, tỷ trọng vốn dân doanh tăng dần: Xây dựng mới 260.000 căn, Quốc doanh
17% và dân doanh 83%.Nhiều khu dân cƣ tự phát làm cho nhiều doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc phá sản; tình trạng các chung cƣ xuống cấp nghiêm trọng (105/450
chung cƣ); một số dự án di dời tái định cƣ nhà trên kinh rạch, chỉnh trang khu dân
cƣ lụp xụp.
Quy hoạch đô thị và việc đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa đã góp phần phát
triển thị trƣờng bất động sản, giải quyết nhu cầu nhà ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ
nhƣng cũng làm nâng giá bất động sản và diễn ra tình trạng đầu cơ quá mức làm
ảnh hƣởng tiêu cực đến thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng bất động sản phát triển

35

36

nóng và thiếu cơ chế quản lý thích hợp đã dẫn đến cơn sốt địa ốc năm 1990 - 1991,
và một lƣợng vốn rất lớn đổ vào mua, đầu cơ nhà đất, thay vì sử dụng cho sản xuất
kinh doanh. Giai đoạn này nhà nƣớc chậm có chính sách đổi mới cho loại nhà tiếp

Nhìn chung thị trƣờng bất động sản đã hình thành và phát triển nhƣng chƣa
đầy đủ, hoạt động dƣới hai dạng: chính quy và phi chính quy.
Khối lƣợng nhà ở hình thành và giao dịch chính quy: từ năm 1994 đến 2002 số

quản và mới bắt đầu triển khai một số chƣơng trình trong đô thị.

lƣợng giao dịch nhà ở gồm:173.905 hồ sơ.Giao đất, thuê đất để thực dự án: giai

3.2.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002

đoạn 1986 – 1990: 431 dự án – DT: 2.743,9 ha; giai đoạn 1991 – 1995: 1.252 dự án

Luật đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với
việc cho phép ngƣời sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trƣờng bất
động sản. Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đi dần vào sự chuẩn hóa trong việc
tổ chức sản xuất kinh doanh.

– DT: 4.811,0 ha; giai đoạn 1996 – 2000: 2359 dự án – DT: 6.584,9 ha; năm 2001:
725 dự án – DT: 2.033,9 ha; năm 2002: 1.251 dự án – DT: 4.080,9 ha[14]
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: chỉ bắt đầu thực hiện từ sau khi Nghị định
17/CP ngày 29/3/1999 ban hành, kết quả chuyển nhƣợng đất ở: Năm 1999 là 725

Nguồn vốn dân doanh tiếp tục tăng nhanh, chuyển dịch bất động sản diễn ra

vụ; năm 2000 là 114 vụ, 9 tháng năm 2001 là 2408 vụ. Ngoài ra trong 3 năm 1998,

với qui mô lớn trong nhiều khu dân cƣ. Khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây

1999, 2000 các tổ chức kinh doanh nhà đã chuyển nhƣợng 13.490 nền nhà trong các

dựng đi vào hoạt động có hiệu quả cao và triển khai nhiều chƣơng trình chỉnh trang

dự án đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng.

đô thị nhƣ: Xây dựng mới 230.000 căn: Quốc doanh 27,7% và dân doanh 76,3%.

Thực tế còn khối lƣợng rất lớn bất động sản phi chính quy đƣợc hình thành

Hình thành một số mô hình khu dân cƣ, 12 khu công nghiệp và khu chế xuất thu hút

và giao dịch thông qua thị trƣờng ngầm. Điều này biểu thị ở số lƣợng căn hộ chƣa

nhiều doanh nghiệp vào đầu tƣ. Triển khai nhiều chƣơng trình nâng cấp đô thị nhƣ

hệ thống hóa là gần 400.000 căn nhà trên gần 1.000.000 căn kê khai theo chỉ thị

8.000 căn hộ ven kênh rạch, sửa hoặc xây mới các khu chung cƣ hƣ hỏng nặng.

3376/CT-UB và khoảng 6.500 cơ sở sản xuất kinh doanh, 8.000 công trình phúc lợi

Ra đời pháp lệnh số 37 (10/1994) và Nghị định 18/CP (02/1995) – 85/CP

(12/1996) về việc áp dụng hình thức cho thuê đất đối với các dự án sản xuất, kinh

công cộng, dịch vụ công chƣa hợp thức hóa, trong tổng số hơn 20.000 trƣờng hợp
kê khai theo chỉ thị 245 của Thủ Tƣớng Chính Phủ.

doanh, song song với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở.

Đầu năm 2001, xuất hiện cơn sốt giá bất động sản. Cơn sốt giá lần này diễn ra

Hình thức thuê đất khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu tƣ phát triển. Thành

trên diện rộng, biên độ dao động rất lớn và kéo dài cho đến khi thành phố ban hành

phố đã khắc phục với chính sách thí điểm giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu

chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 về chấn chỉnh và tăng cƣờng quản lý Nhà

theo giá đất nông nghiệp đối với khu công nghiệp. Đây là bƣớc đột phá quan trọng

nƣớc về nhà đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

về chính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung

[10]

.

Chỉ thị 08/2002/CT-UB đã có tác dụng làm giảm ngay cơn sốt giá, tuy nhiên

Ra đời Nghị định 22/CP (04/1998) về việc đền bù thiệt hại về đất khi thu hồi

do có một số nội dung quy định chƣa cụ thể dẫn đến ách tắc trong việc cấp giấy

đã qui định đơn giá đền bù có hệ số K điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực của

chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ. Nên ngày 22/08/2002 UBND TP ban hành tiếp

đất, là một bƣớc tiến công bằng hợp lý hơn, nhƣng do chƣa có giải pháp thích hợp

chỉ thị 18/2002/CT-UB về đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ &

dung hòa quyền lợi giữa nhà nƣớc, nhà đầu tƣ, ngƣời đang sử dụng đất khiến tốc độ

QSDĐƠ và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí

đô thị hóa chậm lại, tranh chấp kéo dài, giá nhà đất tăng lên.

Minh [10].


37

Sau chỉ thị 08/2002/CT-UB và chỉ thị 18/2002/CT-UB, chính quyền thành phố
đã cƣơng quyết xử lý các sai phạm trong lĩnh vực nhà đất, quy hoạch, xây dựng nên
đã làm thị trƣờng ngầm hầu nhƣ không còn hoạt động đƣợc nữa. Các giao dịch đều

38

3.2.3 Đánh giá thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh
3.2.3.1 Các mặt tích cực

Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tuy mới bƣớc đầu phát triển

thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.

những đã có nhiều chuyển biến trên nhiều phƣơng diện và đã tham gia tích cực vào

3.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2002 đến nay

quá trình phát triển kinh tế xã hội. Sự đóng góp của thị trƣờng bất động sản trong

Từ năm 2002, thị trƣờng bất động sản bắt đầu đóng băng và đến nay vẫn còn

thời gian vừa qua đƣợc thể hiện trên các mặt:

trầm lắng, cùng với việc triển khai thi hành một số chính sách ƣu đãi đối với ngƣời

Thứ nhất, thị trƣờng quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành và phát triển

sử dụng đất (mở rộng đối tƣợng không thu, miễn giảm, khấu trừ mức tối đa tiền sử

trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thế chấp

dụng đất phải nộp), số thu tiền sử dụng đất ngày càng giảm. Ngoài ra, các khoản thu

quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tƣ

khác liên quan về đất đai nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất,

liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng nhƣ nhiều lĩnh vực nền kinh tế phát

lệ phí trƣớc bạ nhà, đất…phụ thuộc vào việc giao dịch chuyển nhƣợng, hợp thức

triển nhƣ công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch

hóa nhà nhƣng theo số liệu của các cơ quan chức năng¸ số lƣợng hồ sơ giao dịch
đều tăng không đáng kể trong năm 2006. Trong khi đó, số lƣợng hồ sơ thế chấp nhà
đất của các tổ chức, công ty có xu hƣớng tăng so với trƣớc; ngƣợc lại, số hồ sơ đăng
bộ nhà đất lại giảm. Việc thế chấp tăng cho thấy giao dịch Nhà đất chậm lại và các
đơn vị tăng thế chấp nhằm đi vay vốn để đƣa vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đến nay, thị trƣờng nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn chƣa có chuyển
biến đáng kể, động thái giảm giá ở chừng mực nhất định của các trung tâm môi
giới, siêu thị địa ốc vẫn chƣa thể “hâm nóng” thị trƣờng bất động sản; ngoài yếu tố
giá vàng tăng giảm thất thƣờng, khiến một số trung tâm địa ốc thay đổi từ phƣơng
thức thanh toán từ vàng sang tiền đồng nhƣng số lƣợng giao dịch vẫn không tăng.
Việc giao dịch trên thị trƣờng nhà đất vẫn tập trung vào giới đầu tƣ, đặc biệt
trong lĩnh vực căn hộ cao cấp bán và cho thuê. Trong khi thị trƣờng nhà ở dành cho
ngƣời thu nhập thấp, nhà cho thuê, nhà bán trả chậm…thiếu cân đối, thể hiện sự
phong phú về sản phẩm địa ốc, làm thị trƣờng thiếu năng động, ngƣời tiêu dùng
thiếu chọn lựa. Trong khi đó, các ngân hàng đã bắt đầu kiểm tra và hạn chế cho vay
đối với các dự án bất động sản. Sự trầm lắng của thị trƣờng nhà đất đã khiến phần
lớn các nhà đầu tƣ ở trạng thái chờ đợi. Điều này cho thấy cần có sự liên thông giữa
thị trƣờng tài chính và thị trƣờng bất động sản.

Thứ hai, phát triển thị trƣờng bất động sản nhà ở đã thu hút một lƣợng lớn vốn
đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia vào đầu tƣ phát triển bất động sản, đặc biệt
là bất động sản nhà ở, góp phần tích cực vào việc kích cầu nền kinh tế.
Thứ ba, thị trƣờng bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng
bƣớc đáp ứng nhu cầu bức xúc của ngƣời dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy
sự phát triển đô thị và nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại và bền vững.
Thứ tƣ, thông qua thực tế vận hành thị trƣờng bất động sản, công tác quản lý nhà

nƣớc và thể chế kinh tế thị trƣờng đƣợc hình thành, hoàn thiện từng bƣớc để phù hợp
với yêu cầu phát triển và hội nhập.
Thứ năm, thông qua chính sách thuế liên quan đến thị trƣờng bất động sản,
chính quyền thành phố phần nào nắm đƣợc tình hình sử dụng đất đai và các chuyển
dịch bất động sản trên thị trƣờng, giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị
trƣờng, góp phần vào việc sử dụng tiết kiệm và khai thác có hiệu quả nguồn lực tài
chính từ tài nguyên đất đai, tăng cung hàng hóa cho thị trƣờng bất động sản. Đồng
thời, nguồn thu từ hoạt động của thị trƣờng bất động sản giúp cho thành phố có ngân
sách đầu tƣ cở sở hạ tầng, phúc lợi xã hội góp phần phát triển kinh tế xã hội, tạo điều
kiện phát triển thị trƣờng bất động sản.


39

3.2.3.2 Các mặt hạn chế

40

đƣợc yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển

Thông qua hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp và quản lý khai thác bất

kinh tế xã hội của thành phố. Các hoạt động kiểm soát thị trƣờng bất động sản của

động sản, thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh bên cạnh những đóng góp

thành phố còn buông lỏng dẫn đến hiện tƣợng xây dựng không phép, xuất hiện hiện

tích cực cho kinh tế Thành phố, nó còn bộc lộ nhiều nhƣợc điểm và khuyết tật cần

tƣợng lừa đảo đất đai Ngoài ra, thành phố chƣa tạo đƣợc quỹ đất tái định cho

khắc phục:

ngƣời có đất bị thu hồi đối với những dự án quan trọng nhƣ xây dựng cơ sở hạ tầng,

Thứ nhất, các chính sách thuế của nhà nƣớc liên quan đến thị trƣờng bất động

khu chế xuất, khu công nghiệp gây nhiều khó khăn về chỗ ở của những ngƣời dân có

sản chƣa giúp đƣợc thành phố trong công tác quản lý, kiểm soát tất cả các giao dịch

đất bị thu hồi và thành phố cũng chƣa có chính sách về nhà ở cho ngƣời có thu nhập

bất động sản diễn ra trên địa bàn. Chính vì vậy mà giao dịch bất động sản trên thị

thấp. Hiện nay, thị trƣờng bất động sản đã và đang có xu hƣớng giao dịch các bất

trƣờng phi chính thức ngày một phát triển, những giao dịch này không thể kiểm

động sản có giá trị lớn nằm ngoài khả năng của phần lớn dân chúng.

soát đƣợc do đó gây thất thu thuế cho ngân sách thành phố.

Thứ năm, mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy

Thứ hai, các phƣơng pháp tính thuế liên quan đến bất động sản vẫn còn nhiều

đƣợc ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng,

điểm bất hợp lý nhƣ việc áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp mỗi địa phƣơng

do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất động sản, cần có nhiều thời

áp mức giá khác nhau tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của ngƣời

gian và kiên nhẫn. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án

sử dụng đất; thêm nữa, thuế nhà đất lại dựa trên cơ sở thuế nông nghiệp là không

bất động sản ở thành phố có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội

phùhợp vì nhà, đất có giá trị gấp nhiều lần so với đất nông nghiệp, thêm vào đó với

thảo của Hiệp hội bất động sản thành phố năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn

tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh làm cho khả năng sinh lợi của đất ở, nhà ở là rất

tất thủ tục mua bán, sang nhƣợng khoảng 1 tháng. Việc cải cách thủ tục hành chính

lớn so với đất nông nghiệp.

đã trở thành chủ trƣơng của nhà nƣớc nhƣng vẫn trong giai đoạn hoàn thiện. Do đó,

Thứ ba, chính sách về giá đất cũng chƣa hợp lý. Theo quy định hiện hành, bảng

thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trƣờng.

giá đất do các địa phƣơng ban hành phải sát với giá thị trƣờng trong điều kiện bình

Thứ sáu, công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch. Mọi ngƣời

thƣờng. Giá đất quy định thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trƣờng làm cho ngƣời

đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình bất động sản,

dân có đất bị thu hồi không thể tái tạo lại đƣợc mảnh đất của mình nhƣ trƣớc kia,

không thể có dự án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhƣng ở thành phố chúng

giá bồi thƣờng đối với đất nông nghiệp còn thấp hơn nhiều trong khi những nhà đầu

ta công tác quy hoạch vẫn chƣa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trƣờng

tƣ bồi thƣờng với giá rất thấp, nhƣng với chính mảnh đất đó khi đầu tƣ cơ sở hạ tầng

bất động sản, bản đồ quy hoạch thành phố vẫn có hình da beo, tạo nên không gian

ban đầu và chuyển mục đích sử dụng đƣợc bán với giá gấp vài trục lần so với chính

kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vừa triển khai. Việc kém

mảnh đất nông nghiệp ban đầu. Chính vì vậy, các vụ khiếu kiện tập thể về chính sách

minh bạch trong công bố thông tin cũng là mặt tối của thị trƣờng, thƣờng xuyên

giá đền bù trong thời gian qua ngày càng gia tăng, làm ngƣời dân mất lòng tin vào

điều chỉnh quy hoạch nhƣng thông tin chỉ đƣợc một số cá nhân cập nhật, phát sinh

các chính sách của thành phố.

luồng thông tin không chính thức vì mục đích tƣ lợi, gây mất ổn định thị trƣờng.

Thứ tƣ, công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém, chƣa đáp ứng

Thứ bảy, thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trƣờng bất
động sản thành phố năm 2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các