Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường tân thịnh, thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011– 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ HƢƠNG

TÊN ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
PHƢỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011– 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa

: 2010 - 2014

Thái Nguyên, 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ HƢƠNG

TÊN ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
PHƢỜNG TÂN THỊNH, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011– 2013

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa

: 2010 - 2014

Giáo viên hƣớng dẫn

: ThS. Vƣơng Vân Huyền

Thái Nguyên, 2014


LỜI CẢM ƠN
Cách đây bốn năm chắc hẳn bất kỳ bạn học sinh phổ thông nào cũng có
mơ ước được ngồi trên ghế của giảng đường đại học giống như em. Thời gian
trôi qua thật nhanh, báo cáo khóa luận tốt nghiệp chính là mốc đánh dấu kết
thúc đời sinh viên, là kết quả của bốn năm rèn luyện và phấn đấu. Được sự
giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất cuả Phường Tân Thịnh, T.P Thái nguyên, Tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2011– 2013”. Để có được kết quả như ngày hôm nay
em xin trân thành cám ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã
tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường.
Em xin trân thành cám ơn cô giáo Giảng viên Th.S Vương Vân Huyền.
Cô đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn em làm tốt khóa luận này.
Em xin gửi lời cám ơn tới các cô chú, anh chị đang công tác tại phường
Tân Thịnh Thành Phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện và
giúp đỡ em trong thời gian thực tập.
Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to
lớn của gia đình, người thân và bạn bè.
Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em
không tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp
của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được
hoàn thiện hơn.
Em xin trân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 11 năm 2014
Sinh viên
Trần Thị Hƣơng

MỤC LỤC
Trang
Chƣơng 1. MỞ ĐẦU........................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục đích nghiên cứu đề tài ........................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................... 3
Chương 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................. 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ....................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 5
2.2. MỘT SỐ KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...... 8
2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ................................................. 8
2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 8
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 8
2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 9
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất. ......................... 14
2.2.6. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã phường thị trấn........................................................ 16
2.3. SƠ LƢỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... 24
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của tỉnh Thái Nguyên............... 24
2.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của Tỉnh Thái Nguyên . 24
2.4.1. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên ......24
2.4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của Thành Phố Thái
Nguyên .................................................................................................. 25
Chƣơng 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 26
3.1. ĐỊA ĐIỂM, THỜI GIAN VÀ ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ........... 26

3.1.1. Địa điểm ................................................................................................ 26
3.1.2. Thời gian ............................................................................................... 26
3.1.3. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................... 26
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................. 26
3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất Phường
Tân Thịnh .............................................................................................. 26
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của Phường Tân Thịnh ................... 26
3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân
và cán bộ địa chính ................................................................................ 26
3.3.5. Đánh gía những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất. ................................................................................................ 27
3.3.6. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ........................................ 27
3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................... 27
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 27
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu ................................ 27
3.4.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 27
3.4.4. phương pháp so sánh ............................................................................. 27
Chƣơng 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC ............................................................. 28
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI PHƯỜNG TÂN THỊNH28
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh ....................................... 30
4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TÂN
THỊNH.................................................................................................. 32
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của Phường Tân Thịnh .................................... 32
4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
PHƢỜNG TÂN THỊNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013......................... 33

4.3.1. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của Phường
Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ......................................................... 33
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân của phường Tân Thịnh về chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................. 46
4.4.2. Sự hiểu biết của cán bộ của UBND phường Tân Thịnh, TP Thái
Nguyên, Thái Nguyên về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .... 47
4.4.3.Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................. 48
CHƢƠNG V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................. 50
5.1. KẾT LUẬN ............................................................................................. 50
5.2. ĐỀ NGHỊ................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 52


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất Phường Tân Thịnh năm 2013 ................... 32
Bảng: 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn phường Tân Thịnh
của Phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ............................... 34
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại Phường Tân Thịnh giai
đoạn 2011 – 2013 ............................................................................ 37
Bảng 4.4: Kết quả để thừa kế QSD đất tại phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 –
2013 ................................................................................................. 39
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của Phường Tân
Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 .......................................................... 40
Bảng 4.6: Kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của phường Tân
Thịnh giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................... 42
Bảng 4.7: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích của phường Tân
Thịnh giai đoạn 2011 - 2013. ......................................................... 44
Bảng 4.8 : Bảng tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo loại đất của

phường Tân Thịnh giai đoạn 2011 – 2013 ..................................... 45
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân của phường Tân Thịnh về chuyển quyền
sử dụng đất ...................................................................................... 46
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ UBND phường Tân Thịnh, TP Thái
Nguyên, Thái Nguyên về chuyển quyền sử dụng đất ..................... 47


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
HĐND : Hội đồng nhân dân
QSD

: Quyền sử dụng

UBND : Ủy ban nhân dân
TP

: Thành phố


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ diện tích các loại đất phường Tân Thịnh…… …………..33


1
Chƣơng 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng.
Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà

còn là tư liệu lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới
hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Ý thức được tầm quan
trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả,
Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài
nguyên quý giá này: Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là
một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử
dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai
vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi,
bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn
tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được
quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục
chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo
lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định người sử dụng đất
hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế
người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương
ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất
tham gia vào thị trường bất động sản.


2
Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và
vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai
minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử
dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước
về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm
lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân.

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo Th.s.Vương Vân Huyền, em
đã tiến hành Nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng
đất cuả Phường Tân Thịnh, T.P Thái nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2011– 2013”.
2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu, đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất của Phường Tân
Thịnh giai đoạn 2011 – 2013.
- Phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công
tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của Phường;
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản
lý, sử dụng đất của phường Tân Thịnh
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất của Phường
Tân Thịnh trong giai đoạn 2011 – 2013.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lý được tốt hơn.


3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm
đề xuất các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm

khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân
sách nhà nước.


4
Chƣơng 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSD đất . Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay
nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra
đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở
hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ
quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất
đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá
trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng
tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo
luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước
trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoáhiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời
tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội

khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất


5
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD
đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Hiến pháp 2013
- Luật đất đai 2003
- Luật Đất đai 2013được sửa đổi bổ xung từ luật đất đai 2003 được
Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,


6
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất;
- Nghị định số 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ - CP ngày 30 tháng 12 năm
2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT - BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 20/2010/TT - BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 16/2011/TT - BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 117/2004/TT - BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất


7
2.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
Quyết định số 140/2007/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 141/2007/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 93/2007/QĐ - TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ
quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng
như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày
càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng
như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề

về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.


8
2.2. MỘT SỐ KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định
của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai
2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ
các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng
đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi
chuyển quyền
- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời
khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có
hiệu quả
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn
phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển
được sử dụng hết thời hạn đó
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử
dụng (là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên).
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển
quyền, được để thừa kế…vì vậy khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi

thực hiện hợp đồng. Gía chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá tri, khả
năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực


9
thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy
định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền
sử dụng đất. Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định
2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ

phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong


10
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng
một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Điều 102
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.


11
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai
2003 thì không cấm việc này. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSD đất rộng rãi theo qui định của
pháp luật. Từ đó, QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui
định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;


12
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
* Quyền tặng cho QSD đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSD đất cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Điều 102 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP)

* Quyền thế chấp bằng giá trị QSD đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một
thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.


13
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
Tương tự như quyền thế chấp QSD đất , quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSD đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSD đất của mình
để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có
tiền trả ngay. Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền
thế chấp.
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSD đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với

người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa
2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc
góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh
tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh
nói chung. (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)


14
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.
 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện
quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển quyền sử
dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 114 của
Luật Đất đai và Điều 102 của Nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại
điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường
hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;


15
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sử
dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất
đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung quyền sử dụng đất;
2) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia
tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với
pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị
chia tách hoặc sát nhập.


16
3) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục
đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
4) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và
tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103
của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều
kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007).
2.2.6. Những quy định về trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã phƣờng thị trấn.
2.2.6.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ:

a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa
có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;