QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ MÁYMÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIỆT (VIV)THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ MÁYMÓC THIẾT BỊ
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ
VIỆT (VIV)-THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

ĐINH BẠT VINH-MSV 15A4010528-K15TCDNE

SV: Nguyễn Văn Sỹ


MỤC LỤC
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG...................................................................1

SV: Nguyễn Văn Sỹ


CHƯƠNG I
NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.1.Khái niệm và bản chất của máy móc thiết bị.
1.1.1.Khái niệm.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) và tiêu chuẩn thẩm định giá
khu vực thì máy móc thiết bị được hiểu như sau:
- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Máy móc thiết bị bao gồm những
máy móc không cố định và những máy móc nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một
loại máy cụ thể thực hiện một công việc nhất định.
- Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực ASEAN: Máy móc thiết bị là tài sản

bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc thiết bị và trong trường hợp đặc biết có thể
của nhà xưởng.
+ Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một
cái máy là chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết hay
phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định.
+ Thiết bị phụ trợ: Là những tài sản phụ được sử dụng trợ giúp thực hiện các
chức năng của máy móc, thiết bị.
Như vậy máy móc thiết bị được hiểu bao gồm nhà xưởng, dây chuyền sản
xuất, máy móc (và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất.
1.1.2. Đặc điểm của máy móc, thiết bị.
Từ khái niệm về máy móc thiết bị như trên, có thể rút ra các đặc điểm cơ bản
của máy móc thiết bị để phục vụ mục đích thẩm định giá như sau:
+ Máy móc, thiết bị có thể di dời được .
Khi định giá MMTB thẩm định viên phải tính thêm chi phí vận chuyển lắp đặt
vào nguyên giá của MMTB
+ Máy móc, thiết bị có tính phổ biến, không bị hạn chế về số lượng.
Nguồn dữ liệu để thẩm định viên so sánh MMTB mục tiêu với MMTB trên thị
trường là tương đối nhiều.
+ Máy móc, thiết bị có đặc điểm đa dạng, phong phú.
Thẩm địn viên cần có kiến thức sâu rộng về các loại MMTB thuộc các lĩnh
vực khác nhau, mục đích khác nhau.
+ Máy móc, thiết bị có tuổi thọ.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

1


Trong thẩm định giá MMTB đã qua sử dụng thẩm định viên cần đánh giá
chính xác chất lượng còn lại của MMTB để phục vụ công tác định giá.

+Thời gian khai thác hiệu quả còn phụ thuộc vào sự tuân thủ các hướng dẫn
vận hành của nhà sản xuất trong quá trình khai thác của người sử dụng.
Khi định giá MMTB thẩm định viên cần xem xét về tình trạng, điều kiện sử
dụng của MMTB
+ Máy móc, thiết bị có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng (trừ
tài sản đặc biệt).
Điều này ảnh hưởng đến tính lỏng của MMTB cao hơn bất động sản.
1.1.3. Phân loại máy móc thiết bị.
Có nhiều cách để phân loại máy móc thiết bị
- Phân loại trong hạch toán kế toán:
+ Tài sản cố định
+ Công cụ, dụng cụ
- Phân loại theo ngành sử dụng:
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực nông nghiệp
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực vận tải
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực hàng không
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực hàng hải
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực xây dựng
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực chế biến thực phẩm
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực y tế
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực in ấn
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực dệt
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng
+ Máy móc thiết bị trong lĩnh vực giáo dục
- Phân loại theo công năng sử dụng:
+ Máy công cụ
+ Máy xây dựng
+ Máy động lực
+ Máy hoá chất
+ Máy xếp dỡ

+ Phương tiện vận tải
+ Máy móc thiết bị ngành in

SV: Nguyễn Văn Sỹ

2


+ Máy móc thiết bị y tế
+ Máy móc thiết bị điện, điện tử
+ Máy móc phát thanh, truyền hình...
- Phân loại theo tính chất tài sản:
+ Máy móc, thiết bị chuyên dùng
+ Máy móc, thiết bị thông dụng
- Phân loại theo mức độ cũ – mới
+ Máy móc, thiết bị đã qua sử dụng
+ Máy móc, thiết bị mua mới
1.1.4. Nhận dạng máy móc, thiết bị.
Đặc điểm kinh tế kỹ thụât ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của máy móc thiết bị,
do đó để việc ước tính giá trị của máy móc thiết bị được đúng đắn, nhất thiết người
thẩm định phải mô tả (nhận dạng) được chính xác đặc điểm kỹ thuật của máy móc
thiết bị sao cho có thể hiểu và hình dung được máy móc thiết bị đó. Việc nhận dạng
máy móc thiết bị có thể được phân thành hai loại sau đây:
1.1.4.1. Nhận dạng vi mô:
Nhận dạng vi mô là quá trình liệt kê các thiết bị như là một máy móc đơn lẻ.
Để thực hiện được điều này người thẩm định cần phải thực hiện theo trình tự sau
Các yếu tố cần được nhận dạng:
- Mô tả
+ Mô tả chung- Nó là thiết bị gì ?
+ Mô tả chi tiết- Phân loại rõ hơn.

- Tên, loại thiết bị
- Type, Model
- Tên hãng sản xuất
- Tên nhà cung cấp
- Nước sản xuất
- Năm sản xuất
- Thông số kĩ thuật cơ bản
- Các chi tiết về thiết bị phụ, phụ tùng và linh kiện kèm theo (nếu có)
- Hệ thống truyền động và các chi tiết của hệ thống truyền động như: truyền
động bằng xích, dây đai, khớp nối. Nguồn động lực là động cơ hay mô tơ điện.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

3


-Tham khảo đến các đặc điểm đặc biệt khác như quá trình bảo trì các mối nối
hệ thống, quá trình lắp đặt, các trường hợp sử dụng…nếu chúng ta có đề cập đến chi
phí lắp đặt của thiết bị
- Quá trình sửa đổi hoặc phụ hồi so với nguyên trạng.
1.1.4.2. Nhận biết vĩ mô.
Việc nhận dạng vĩ mô được xem xét đặc điểm các chi tiết chính của máy móc
thiết bị,các chi tiết quyết định đến các tính năng kĩ thuật của máy móc thiết bị đó.
Các yếu tố nhận dạng :
+ Công nghệ của máy móc thiết bị
+ Năm sản xuất và năm đưa vào sử dụng
+ Công suất thiết kế và công suất đưa vào thực tế
+ Thực trạng sử dụng máy móc thiết bị
+ Tình trạng hỏng hóc sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì.
+ Khấu hao MMTB theo sổ sách và theo thực tế

+ Tình trạng hao tổn NVL khi sử dụng MMTB
+ Môi trường, sơ đồ… hoạt động của MMTB
+ Doanh thu, thu nhập
1.1.5. Thu thập và xác định dữ liệu.
1.1.5.1. Xem xét thực tế máy móc thiết bị.
Việc kiểm tra thực tế máy móc thiết bị là điều kiện tiên quyết, cần thiết để
nhận ra sự không thống nhất để đưa ra giá trị tài sản sát với thực trạng MMTB đó
trên thị trường.
1.1.5.2. Xem xét đến yêu bản kê khai yêu cầu thẩm định so với thực tế.
*MMTB có thực tế tại nhà xưởng nhưng bản kê khai yêu cầu không hề do bỏ
sót xảy ra vì :
-MMTB đã được sản xuất, sử dụng nguyên vật liệu và nhân công riếng của
công ty.
-Chi phí của MMTB được xem như chi phí lợi nhuận
-MMTB đang bị thuê hoặc dưới hình thức khácnhư chuyển cho chi nhánh hay
các đơn vị trưc thuộc sử dụng.
*MMTB hiện có trong bản kê khai được đề cập nhưng thực tế không có:
-MMTB đã bị bỏ đi hay không còn sử dụng hay nằm ngoài nhà máy để sữa
chữa hoặc đã được bán.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

4


-MMTB đa bán và tiền thu được không được thể hiện trong báo cáo thể hiện
sự thay đổi của tài sản cố định.
-MMTB đã cho thuê hoặc nằm ở xưởng thầu phụ.
1.1.5.3. Xem xét đến đặc điểm kỹ thuật.
-Liên quan tới yêu cầu đặt hàng của bộ phận thu mua hoặc bộ phận kế toán.

-Tham khảo tài liệu kĩ thuật, tham khảo ý kiến của nhân viên kĩ thuật, bảo
dưỡng và hỏi ý kiến của các chuyên gia có liên quan đến MMTB về các quy trình
nguyên lý hoạt động.
1.1.5.4 Tuổi thọ,niên hạn và niên hạn còn lại.
Trong quá trình thẩm định giá khi áp dụng các thông số, dữ liệu, cơ sở ….vào
thực tiễn thẩm định giá, dù sử dụng phương pháp so sánh, chi phí hay thu nhập đều
phải phân tích niên hạn của MMTB. Trong quá trình sử dụng có thể bị thải hồi
khong sử dụng do nhiều nguyên nhân như rủi ro, thảm họa..Niên hạn sử dụng hữu
ích còn lại của tài sản kết thúc với việc thải hồi nó, do đó tuổi thọ, niên hạn và niên
hạn còn lại là những yếu tố quan trọng để đạt tới giá trị thị trường chính xác.
* Tuổi thọ.
Gía trị MMTBthường giảm dần theo tuổi thọ, nghĩa là MMTB cũ hơn thì
ít giá trị hơn với điều kiện giảm giá trị như vậy là không bù đắp được bằng
các yếu tố khác.
-Để xác định tuổi thọ của MMTB xem xét các yếu ttố sau đây;
+Năm sản xuất
+Tổng số năm sử dụng từ năm sản xuất
+Chi tiết về thực hiện sửa chữa nâng cấp.
*Niên hạn.
Là khoảng thời gian mà MMTB đó được dự tính đưa vào sử dụng cho mục
đích sản xuất, kinh doanh, việc xác định tổng thời gian được phép sử dụng đó dựa
vào đặc điểm kinh tế kĩ thuật của từng loại MMTB, môi trường hoạt động và điều
kiện kinh tế xã hội của từng khu vực cụ thể trong điều kiện bình thường.
Các yếu tố ảnh hưởng đến niên hạn.
-Tình trạng.
Đánh giá thực trạng thực tế của MMTB qua quan sát, bằng kinh nghiệm thực
tế và kinh nghiệm chuyên môn sẽ nhân ra được những yếu tố tạo nên sự hao mòn
của MMTB như tình trạng rỉ sét, sự chuyển động khác thường tạo nên âm thanh
khác thường,các vết nứt ,..

SV: Nguyễn Văn Sỹ

5


-Tiêu chuẩn bảo dưỡng.
Bằng kinh nghiệm của bản thân khi tiến hành điều tra thực trạng MMTB và
trao đổi với kĩ thuật viên…,đặc biệt quan trọng từ chính bộ phận bảo dưỡng, thẩm
định viên xác định được ch kì bảo dưỡng như thế nào,sử dụng thiết bị bảo dưỡng ra
sao, có tốt không, có được lau chùi thường xuyên không?...Từ đó sẽ xác định được
tình trạng bảo dưỡng như thế nào.
-Sử dụng.
Thời gian sử dụng phụ thuọc vào thời gian mà MMTB đo hoạt động, khối
lượng công việc, tần số MMTB đó hoạt động.
Để đạt được ước tính chính xác của niên hạn còn lại thẩm định viên phải đưa
vào tính khối lượng công việc phải làm trong tương lai.
-Xu hướng thị trường.
Sở thích và thịhiếu của con người quyết định xu hướng thị trường, chính thị
trường và sở thích của người tiêu dùng tác động đến sức mua và làm thay đổi cung
cầu trên thị trường.
1.1.6. Khấu hao và lỗi thời
1.2.6.1 Khấu hao máy móc thiết bị
Khái niệm: Trong quá trình sản xuất MMTB sử dụng bị hao mòn hữu hình,
vô hình và chuyển dịch dần giá trị vào sản phẩm hoàn thành. Bộ phận giá trị này là
một yếu tố chi phí sản xuất hợp thành giá thành sản phẩm biểu hiện dưới hình thức
tiền tệ gọi là tiền khấu hao MMTB sau khi sản phẩm được tiêu thụ số tiền khấu hao
được trích để bù đắp lại dần dần và tích lũy thành quỹ khấu hao . Giá trị của bộ
phận MMTB tương ứng với mức hao mòn chuyển dịch dần vào sản phẩm gọi là
khấu hao MMTB.
* Nhận dạng khấu hao: quan sát thực tế và bên ngoài thông qua các tham số:

- Tuổi đời, niên hạn kinh tế còn lại được ước tính.
- Tình trạng của việc bảo dưỡng, sửa chữa.
- Tốc độ và khối lượng thời gian sản xuất.
- Giá vốn hiện tại được thu hồi.
- Các biểu hiện hao mòn đến vật chất, chức năng, kinh tế.
* Ý nghĩa việc tính toán khấu hao chính xác:
- Giúp cho việc tính giá thành, phí lưu thông và xác định lãi lỗ của doanh
nghiệp được chính xác.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

6


- Có tác dụng đảm bảo tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng MMTB
của doanh nghiệp.
* Các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ khấu hao:
+ Môi trường
+ Cách sử dụng
+ Tình trạng bảo dưỡng.
1.2.6.2. Lỗi thời.
Khái niệm: Lỗi thời là một nhân tố tác động trong việc giảm giá trị của tài
sản do sự xuất hiện của các phát minh mới và tốt hơn của quá trình sản xuất máy
móc thiết bị, hay do sự thay đổi thị hiếu của người tiêu dùng trong thiết kế hoặc
thẩm mĩ, hoặc sự thay đổi về kĩ thuật, hay tác động về mặt luật pháp nhưng không
bao hàm ý nghĩa về hao mòn vậy chất.
*Các dạng lỗi thời :
-Lỗi thời kĩ thuật;
Do sự thay đổi về thiết kế và chất liệu cấu trúc của MMTB, nó phát sinh do sự
phát triển khoa học kĩ thuậtcông nghệ hiện đại, hay do sự thay đổi về tỷ lệ sản xuất

hoặc giảm chi phí hoạt động
-Lỗi thời chức năng;
khi MMTB đang trong tình trạng bị thất thoát chức năng về khả năng tốt nhất
do sự giảm giá trị về sự cộng tác từ bộ phận hoạt động tương ứng
-Lỗi thời kinh tế
Do yếu tố bên trong MMTB nó có thể thay đổi do nhu cầu sản xuất sản phẩm
hoặc mức hao hụt trong việc cung cấp nguyên liệu thô và nyhân công, pháp luật ảnh
hưởng đến thuế, trách nhiệm, môi trường hoặc kiểm soát khu vực,..
1.2 Định giá máy móc thiết bị.
1.2.1. Khái niệm.
- Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định
giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với
giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
- Thẩm định giá máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị máy
móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho một mục đích cụ
thể và sử dụng một phương pháp phù hợp.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

7


1.2.2 Mục đích thẩm định giá máy móc, thiết bị.
+ Mua bán và cho thuê.
+ Liên doanh và liên kết.
+ Thế chấp vay vốn
+ Thanh lý tài sản.
+ Khấu hao để tính thuế
+ Bảo hiểm.

+ Sát nhập
+ Xử lý tranh chấp
+ Chuyển đổi mục đích sử dụng
1.2.3 Những căn cứ để thẩm định giá máy móc, thiết bị.
- Văn bản pháp lý về hoạt động Thẩm định giá: Pháp lệnh giá, Luật giá, Nghị
định, Thông tư,..
- Khảo sát tài sản trên thị trường
1.2.4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá máy móc thiết bị.
1.2.4.1 Cơ sở giá trị thị trường.
Khái niệm: Giá trị thị trường là giá trị thực ước tính của một tài sản phải trao
đổi vào ngày thẩm định giá giữa người mua tự nguyện và người bán tự nguyện
trong một giao dích bình thường sau khi đã tiếp thị đúng cách. Ở nơi ấy, các bên đã
hành động thận trọng, am tường và không bị ép buộc.
1.2.4.2 Cơ sở giá trị phi thị trường.
Bên cạnh giá trị thị trường giá trị của máy móc thiết bị còn có thể được rút ra
từ lợi ích kinh tế thay thế của những chức năng gắn với nó hoặc phản ánh những
biểu hiện thị trường không hiện hình hay không bình thường, đó là cơ sở được biểu
hiện phi thị trường bao gồm các dạng chủ yếu sau:
* Giá trị trong sử dụng:
Là giá trị một máy móc thiết bị khi nó đang được đơn vị cũ thể sử dụng trong
một mục đích nhất định. Do đó nó không liên quan đến thị trường, là cơ sở giá trị
khi máy móc thiết bị được thẩm định với tư cách là bộ phận hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp, loại giá trị này được thể hiện ở một loại máy móc thiết bị nhất
định góp vào doanh nghiệp với tư cách là một bộ phận của tổng tài sản của doanh
nghiệp không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của nó cũng như số tiền mà
nó mang lại khi được mang ra bán, xét về góc độ kế toán, giá trị đang sử dụng là giá

SV: Nguyễn Văn Sỹ

8

trị của dòng tiền mặt ước tính có thể mang lại trong tương lai kể từ khi sử dụng cho
đến khi thanh lý, tức là khi tài sản kết thúc chu kỳ sống hữu ích của nó đối với
doanh nghiệp.
Giá trị đang sử dụng của máy móc thiết bị có xu hướng cao hơn giá thị trường
của chúng khi doanh nghiệp đang kinh doanh phát đạt, thu được lợi nhuận cao hơn
so với doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự, ngược lại khi doanh nghiệp làm
ăn kém hiểu qủa thì giá trị sử dụng của máy móc thiết bị có xu hướng nhỏ hơn giá
trị thị trường.
* Giá trị thanh lý hoặc giá bán bắt buộc:
Là lượng tiền thu được một cách hợp lý do việc bán máy móc thiết bị trong
một khoảng thời gian quá ngắn không thể đáp ứng được yêu cầu về thời hạn tìm
hiểu thị trường như trong định nghĩa giá trị thị trường.
* Giá trị tận dụng:
Là giá trị máy móc thiết bị khi bị loại bỏ làm phế liệu, không sử dụng tiếp và
không có sự sửa chữađặc biệt nào, có thể xem đó như một tổng hoặc giá trị thuần
của các chi phí loại bỏ, giá trị tận dụng cũng có thể gọi là giá trị phế liệu.
*Giá trị phục hồi:
Là chi phí cần thiết để thay thế, sửa chữa hoặc tạo dựng lại máy móc thiết bị
để bảo đảm điều kiện, tiêu chuẩn tương đương về cơ bản nhưng không tốt hơn máy
móc thiết bị khi còn mới.
* Giá trị bồi thường thiệt hại:
Là chi phí cần thiết để thay thế, sửa chữa hoặc tạo dựng lại máy móc thiết bị
để đảm bảo điều kiện về cơ bản là tương đương nhưng không tốt hơn những điều
kiện của nó vào thời gian có thiệt hại xảy ra được tính trong điều kiện và thời gian
sử dụng còn lại.
* Giá trị đầu tư:
Là giá trị của một máy móc thiết bị hoặc một dây chuyền sản xuất đối với một
hoặc một số nhà đầu tư nào đó cho một dự án đầu tư nhất định, khái niệm này liên

quan đến những máy móc thiết bị chuyên biệt đối với những nhà đầu tư riêng biệt.
Giá trị đầu tư của một máy móc thiết bị có thể cao hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị
trường của máy móc thiết bị đó, không nên lầm lẫn giữa giá trị đầu tư và giá trị thị
trường, tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ảnh một số đánh giá cá nhân của chủ
đầu tư về giá trị đầu tư.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

9


* Giá trị đặc biệt:
Là khái niệm có liên quan đến các yếu tố, đặc biệt có thể làm tăng giá trị tài
sản lên trên giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt có thể nảy sinh gắn kết một tài sản
khác về kỹ thuật, sự thu hút, sự quan tâm đặc biệt của một ít khách hàng, không thu
hút sự quan tâm của nhiều người.
* Giá trị có thể bảo hiểm (chi phí thay thế bảo hiểm):
Là chi phí thay thế khấu hao mới xác định theo chính sách bảo hiểm.
* Giá trị thực hiện đấu thầu:
Là số lượng giá trị một người dự kiến sẽ giành được tại một cuộc đấu thầu
công khai tiến hành đúng luật lệ.
1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của máy móc thiết bị.
a. Cung- cầu:
Từ góc độ cơ bản nhất, giá trị và giá cả máy móc thiết bị được tạo ra và duy trì
bởi mối quan hệ yếu tố gắn liền với bất cứ hàng hóa hoặc dịch vụ nào, do đó tính
hữu ích, sự khan hiếm, nhu cầu và sức mua. Sự hoạt động của nguyên tắc cung –
cầu phản ánh tác động của bốn yếu tố trên.
Mặt cung của máy móc thiết bị chịu tác động của tính hữu ích, khả năng cung
ứng của 1 loại máy móc thiết bị cụ thể bị hạn chế bởi sự khan hiếm của máy móc
thiết bị đó và bơỉ sức mua của người tiêu dùng. Cũng như vậy nhu cầu của một loại

máy móc thiết bị cụ thể nào đó được tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi
sự khan hiếm tính hấp dẫn của nó và bị giới hạn về sức mua của người tiêu dùng.
Tính hữu ích của máy thiết bị được sản xuất, mức độ khan hiếm hay khả năng
đáp ứng nhu cầu của máy móc thiết bị đó nói chung được xem như những yếu tố
liên quan đến cung. Sự ưa thích và sức mua của khách hàng phản ảnh sự mong
muốn và xác định khả năng thanh toán đối với máy móc thiết bị được xem nhu yếu
tố có liên quan đến cầu.
Giá cả của máy thiết bị được thanh toán trên thị trường thể hiện sự giao nhau
giữa cung và cầu
Trên thị trường mặt cung – cầu thể hiện một số lượng các lợi ích mà máy
móc thiết bị có thể đáp ứng để bán hoặc cho thuê với các mức giá các khác nhau
trong một thị trường nhất định tại một thời điểm nhất định với giá thiết chi phí
lao động và chi phí sản xuất không thay đổi. Nhu cầu được hình thành từ một số
người hoặc thuê tiềm năng ở lợi ích cụ thể, ở những mức giá cả khách nhau, ở
một số thị trường nhất định thời gian nhất định (giả định: dân số, thu nhập, giá cả

SV: Nguyễn Văn Sỹ

10


tương lai, sở thích của người tiêu dùng là không bị thay đổi) cũng như giá cả các
hàng hóa khác, giá cả máy móc thiết bị biến động tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ
nghịch với cung của hàng hóa đó.
b. Sự phát triển của khoa học kỹ thuật:
Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật làm cho hao mòn vô hình của
máy móc thiết bị ngày càng tăng cao và dẫn dến hai xu thế:- Giá cả máy móc thiết
bị thế hệ mới cao, thậm chí rất cao ở lần bán đầu tiên.- Giá cả máy móc thiết bị đã
qua dụng ngày càng giảm.
Khi khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ sẽ lôi cuốn theo sự tăng cung máy

móc thiết bị, đặc biệt là máy móc thiết bị có hàm lượng chính xác cao, năng suất
cao, tiết kiệm năng lượng, nguyên vật liệu.
c. Đường lối chính sách:
-Đối với nền kinh tế: Khi nền kinh tế có sự tăng trưởng sẽ kích thích đầu tư
dẫn đến tăng nhu cầu máy móc thiết bị, làm thu nhập tăng nên nhu cầu tăng, dẫn
đến tăng quy mô sản xuất, do đó tăng nhu cầu máy móc thiết bị. Cầu máy móc thiết
bị biến động tỷ lệ thuận với tăng trưởng kinh tế và ngược lại: Khi nền kinh tế giảm
khả năng tăng trưởng dẫn đến thu nhập của người dân giảm sẽ tác động đến sức
mua và hạn chế nhu cầu tiêu dùng của họ.
-Đối với chính sách xã hội: ở Việt nam phần lớn các thiết bị chuyên dùng hay
dây chuyền sản xuất đều phải nhập khẩu ở nước ngoài, nếu chính sách thuế quan
(nhập khẩu..) thay đổi sẽ tác động đến giả cả hàng hoá máy móc thiết bị làm cho giá
cả hàng hoá đó khi nhập về Việt nam sẽ thay đổi theo. Máy móc thiết bị được sản
xuất ra còn phụ thuộc vào thị hiếu, sở thích của người tiêu dùng
1.2.6 Các nguyên tắc chung trong thẩm định giá máy móc thiết bị
Việc thẩm định giá được tiến hành dựa trên cơ sở toàn bộ thông tin có liên
quan được thẩm định viên thu thập trên thị trường và thông tinh do khách hàng
cung cấp. Trong quá trình thực hiện thẩm định viên không chịu trách nhiệm đối với
kết quả thẩm định giá nếu thông tin khách hàng cung cấp không đấy đủ để tiến hành
thẩm định. Mặt khác, thẩm định viên cần phải cung cấp cho khách hàng những đánh
giá độc lập, khách quan, được nghiên cứu đầy đủ và logic về giá trị của tài sản vào
thời điểm thẩm định giá và theo yêu cầu cụ thể của khách hàng.
Để thực hiện được điều trên trong quá trình điều chỉnh, đánh giá thẩm định
viên cần thực hiện nghiêm túc các nguyên tắc sau:

SV: Nguyễn Văn Sỹ

11

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu
về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung
về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc
tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được
phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
3. Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên
giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá
trị của các tài sản khác có thể thay thế .

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận

SV: Nguyễn Văn Sỹ

12


trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và một thời điểm.
5. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự
cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí
đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ
giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
7.Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
8. Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản,
có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.
9. Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

13


10. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này

cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.2.7. Quy trình Thẩm định giá máy móc thiết bị
1.2.7.1. Khái niệm:
Quy trình thẩm định giá là một khoa học thực hiện có tổ chức và logic
được sắp xếp phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho
nhà thẩm định giá có thể đưa ra một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có
thể tin tưởng được.
1.2.7.2. Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị:
Gồm 6 bước
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị
thị trường hay phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Xem xét đánh giá sơ bộ tài sản thẩm định giá về pháp lý, vị trí, đặc điểm,
tính năng, thông số kỹ thuật của máy móc thiết bị và các vấn đề có liên quan
đến tài sản.
- Đưa ra các dự kiến về phương pháp, nguồn thu thập thông tin… để lập
phương án thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
- Nhân lực thực hiện, phân công người phụ trách, nhiệm vụ cụ thể của từng
nhóm, tổ chức phối hợp giữa các nhóm...
- Thời gian biểu

SV: Nguyễn Văn Sỹ

14


- Các phương tiện, công cụ dụng cụ cần phải có để thực hiện việc khảo sát

hiện trường.
- Phối hợp với khách hàng, người hướng dẫn khảo sát hiện trạng
- Các vấn đề khác liên quan.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin;
- Khảo sát hiện trường để có được đầy đủ các thông tin về máy móc thiết bị,
như: năm chế tạo, xuất xứ, các thông số kỹ thuật chủ yếu, vật liệu chế tạo ra máy
móc thiết bị, nguồn cung cấp máy móc thiết bị, tình trạng kỹ thuật hiện tại, …
- Thu thập thông tin về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng khai thác của
máy móc thiết bị cần thẩm định.
- Nghiên cứu thị trường trong nước, thị trường khu vực để tìm kiếm thông
tin phù hợp với phương pháp ứng dụng để thẩm định giá tài sản theo yêu cầu
của khách hàng
- Tình hình các tài sản tương đồng trên thị trường.
- Tình hình chính trị , kinh tế, xã hội trong và ngoài nước.
Bước 4: Phân tích thông tin
- Phân tích đánh giá các thông tin đã thu thập được.
- Đối chiếu kết quả khảo sát hiện trường với tài liệu khách hàng cung cấp
- Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của máy móc thiết bị, tình hình
thị trường,…
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích và tài sản thẩm
định giá.
- Thực hiện các nội dung của phương pháp thẩm định giá được chọn.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
- Căn cứ vào kết quả thu được từ các bước trên
- Căn cứ theo mẫu quy định
1.2.8. Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị
Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng trong thực
hành thẩm định giá máy, thiết bị . Để lựa chọn được phương pháp thẩm định giá
phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:

- Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá
- Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của các thông
tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm định gía

SV: Nguyễn Văn Sỹ

15


- Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để
bảo hiểm hay để đầu tư mới,...
Các phương pháp thẩm định giá là máy, thiết bị được giới thiệu trong chuyên
đề này bao gồm:
1.2.8.1 Thẩm định giá máy móc thiết bị bằng phương pháp so sánh trực tiếp
a.Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của
tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh
với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán thực tế
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá
Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:
• Có đặc điểm vật chất giống nhau
• Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.
• Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.
• Có chất lượng tương đương nhau.
• Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.
b.Phạm vi áp dụng:
Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao
dịch phổ biến trên thị trường.
c.Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị

- Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang
được mua bán trên thị trường.
- Đặc điểm:
+ Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự
trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định.
+Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường
phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện và người mua tự
nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho
kết quả thẩm định càng chính xác hơn.
-. Yêu cầu:
+ Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán
trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị

SV: Nguyễn Văn Sỹ

16


trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài
sản mục tiêu cần thẩm định.
+ Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu
cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất,
kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,...
+ Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu
tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông
tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; các
công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;... Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có
thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
+ Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp

này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở
nhiều mặt.
+ Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị
trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức
giá đề nghị hợp lý và được công nhận.
d.Các bước tiến hành
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo các
bước sau:
Bước 1 Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần
nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về mặt
cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác,...
Bước 2 Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá
trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. Thông
thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh
được với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
Bước 3 Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ
thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn)
của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này
(có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định
giá được tiến hành như sau:
Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh
giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

17


Bước 4 Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các

giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
d.Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản
- Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị
trường của tài sản.
- Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự
nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của
tài sản trên thị trường.
e.Ưu nhược điểm:
-Ưu điểm:
+ Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì
nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.
+ Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so
sánh, đánh giá.
-Nhược điểm:
+ Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ
thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang
được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh
hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
+ Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động
mạnh về giá.
f.Sử dụng công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị:
- Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá
- Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh
- Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứ vào giá
máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công
thức sau.
Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém
về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn. Từ đó xác
định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Bêrim :

SV: Nguyễn Văn Sỹ

18


G1 = G0 x

Trong đó :
G1 là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá .
G0 là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị
trường được chọn làm giá chuẩn .
N1 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá .
N0 là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên
thị trường ) .
x Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản .
Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề
quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy
móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số
để tính toán .
Để tạo thuận lợi trong khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi định
giá, có thể sử dụng bảng tính sẵn theo giá trị số mũ x và theo đặc tính kỹ thuật chủ
yếu N1 của máy cần định giá và đặc tính kỹ thuật của máy chuẩn N0 ( đã biết giá
thị trường ) như sau :
Bảng tính sẵn theo x và N1/ N0
x
N1/N0
1,1
1,2
1,3
1,4

1,5
1,6
1,7
1,8
1,9
2,0
2,1

SV: Nguyễn Văn Sỹ

0,7

0,75

0,8

0,85

0,9

0,95

1,047
1,122
1,175
1,259
1,318
1,380
1,445
1,479

1,549
1,622
1,660

1,072
1,146
1,202
1,285
1,349
1,422
1,486
1,552
1,618
1,679
1,742

1,079
1,156
1,233
1,306
1,380
1,455
1,528
1,600
1,671
1,738
1,807

1,084
1,167

1,247
1,330
1,409
1,489
1,567
1,648
1,722
1,799
1,875

1,089
1,178
1,265
1,352
1,439
1,524
1,611
1,694
1,778
1,862
1,945

1,094
1,189
1,282
1,374
1,469
1,560
1,652
1,746

1,837
1,928
2,023

19


2,1
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
2,9
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5

1,698
1,778
1,820
1,862
1,950
1,995
2,042
2,089

2,153
2,203
2,254
2,301
2,355
2,399

1,803
1,866
1,928
1,986
2,046
2,104
2,163
2,218
2,275
2,333
2,388
2,443
2,500
2,559

1,875
1,945
2,014
2,080
2,148
2,213
2,275
2,339

2,404
2,472
2,535
2,594
2,661
2,723

1,954
2,028
2,104
2,178
2,249
2,323
2,399
2,472
2,541
2,612
2,685
2,754
2,825
2,897

2,032
2,113
2,198
2,280
2,360
2,443
2,523
2,606

2,685
2,767
2,844
2,924
3,006
3,083

2,113
2,203
2,296
2,388
2,477
2,564
2,655
2,748
2,838
2,924
3,013
3,105
3,192
3,281

1.2.8.2 Phương pháp chi phí
a. Khái niệm:
Là phương pháp dựa trên cơ sở so sánh giá trị của tài sản cần thẩm định
giá với chi phí chế tạo tài sản có tính hữu ích tương đương với tài sản cần
thẩm định giá.
b.Cơ sở để thẩm định giá máy móc thiết bị
Nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc thay thế;

-Nguyên tắc đóng góp
Phạm vi áp dụng:
-Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng.
-Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm
-Máy móc, thiết bị đặc biệt;
-Thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp
thẩm định giá khác.
Yêu cầu:
- Người thực hiện phải có đủ hiểu biết về kỹ thuật và kinh nghiệm;
- Nắm được các vấn đề liên quan đến tuổi đời kinh tế, tuổi đời còn lại, hao
mòn của máy móc, thiết bị (hao mòn hữu hình-hao mòn vật chất, hao mòn vô hình-

SV: Nguyễn Văn Sỹ

20


hao mòn chức năng, hao mòn kinh tế,...);
- Am hiểu về nguyên lý hoạt động, cách thức chế tạo, nguyên vật liệu, sản
xuất, chế tạo ra MMTB đó.
d.Các bước tiến hành
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng MMTB cần thẩm định.
Bước 2: ước tính các chi phí hiện tại để chế tạo máy móc TB mới hoặc tương tự
Bước 3: Ước tính tổng số tiền khấu hao tích lũy của MMTB cần thẩm định (kể
cả hao mòn vô hình).
Bước 4: Ước tính kết quả thẩm định giá bằng cách lấy tổng chi phí hiện tại để
chế tạo trừ đi (-) khấu hao tích luỹ tích lũy.
e. Ưu nhược điểm của phương pháp
– Ưu điểm:
+ Được dùng để định giá MMTB khi thiếu những chứng cứ thị trường để so

sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà MMTB tạo ra. Trong
một số tình huống, phương pháp này được coi là cứu cánh cuối cùng khi các
phương pháp khác không thê sử dụng được.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản vé mặt toán học
- Nhược điểm
Việc ước tính chi phí chế tạo và khấu hao tích lũy khó thực hiện và tùy thuộc
người thực hiện.
1.2.8.3 Phương pháp thu nhập
a.Khái niệm:
Là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại
(tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản thông qua tỷ lệ vốn hoá theo công thức:
V= I / R
Trong đó: V là giá trị TS cần TĐG.
I là thu nhập ròng trung bình 1 năm do TS mang lại.
R là tỉ lệ vốn hoá.
b.Các yếu tố ảnh hưởng đến việc đầu tư:
-Thời gian thu hồi vốn đầu tư: thời gian này nhanh hay chậm, điều này có ý
nghĩa quyết định hiệu quả của vốn đầu tư vì đồng tiền giảm dần giá trị theo thời
gian, nghĩa là một đồng thu được ngày hôm nay sẽ có giá trị hơn một đồng thu được
trong tương lai.
-Rủi ro: việc thu hồi vốn đầu tư nhanh cũng đồng nghĩa với việc giảm bớt rủi

SV: Nguyễn Văn Sỹ

21


ro cho doanh nghiệp về nhiều mặt: giảm bớt gánh nặng lãi suất vay nếu vốn đầu tư
bỏ ra bằng nguồn vốn vay. Mặt khác, việc thu hồi vốn đầu tư nhanh giúp tái tạo tài
sản mới với tiến bộ kỹ thuật cao hơn, tiếp tục đầu tư vào những dây chuyền sản xuất

mang lại hiệu quả cao hơn,...
c.Nguyên tắc áp dụng
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc sự đóng góp.
d.Các bước tiếp cận:
Bước 1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị
Bước 2: ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập
Bước 3: ước tính lãi xuất vốn hoá
Bước 4: Dùng công thức chuyển hoá dòng tiền để ước tính giá trị thị trường
của máy móc thiết bị
e Phương pháp xác định kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) :
+Phương pháp giá trị ròng hiện tại hay phương pháp giá trị hiện tại
thuần (NPV):
-Khái niệm:
- Khái niệm NPV: Là phương pháp dựa trên thu nhập thuần dự kiến trong tương lai trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu hay là giỏ trị của lưu lượng tiền tệ dự
kiến trong tương lai được quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu tư .
- Khái niệm liên quan:
+Tỷ lệ chiết khấu: là phần lợi nhuận thích hợp trả cho rủi ro, rõ ràng là khi
rủi ro của phương án đầu tư = mức rủi ro của doanh nghiệp và chính sách tài
trợ của doanh nghiệp phù hợp với phương án đầu tư thì tỷ lệ chiết khấu thích
hợp bằng tỷ lệ chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WWAC). Tỷ lệ chiết
khấu được sử dụng để xác định dòng ngân lưu kỳ vọng tương lai phải tương
xứng với mức độ rủi ro của phương án đầu tư. . Tỷ suất chiết khấu cao hơn thì
giá trị hiện tại thấp hơn, tỷ suất lợi nhuận trong hợp đồng tín dụng = tỷ suất lợi
nhuận mong muốn của người cho vay.
+Chi phí vốn bình quân gia quyền (WWAC) là biểu hiện thị trường suất lợi
nhuận mong muốn trên các tài sản có giá trị đối với cả những người nắm giữ công
cụ nộp và những người nắm giữ vốn cổ phần hoặc nó mang lại cho họ tỷ suất lợi
nhuận mong muốn. Mức độ rủi ro liên quan đến hoạt động doanh nghiệp càng cao
thì chi phí vốn bình quân gia quyền càng lớn.

SV: Nguyễn Văn Sỹ

22


Công thức:
K = Ke [ E/V ] + Kd(1-tc) [ D/V ] mà
Ke = rg + b ( rm – rf )
Trong đó:
K : chi phí sử dụng vốn
Ke : tỷ suất lợi nhuận mong muốn của các cổ đông (chi phí vốn cổ phần )
Kd : tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay
tc : tỷ suất thuế của công ty
E : giá trị thị trường vốn cổ phần của công ty
D : giá trị thị trường của nợ
V = E + D = tổng giá trị thị trường của công ty
rg : là tỷ suất lợi nhuận các khoản đầu tư không rủi ro thông thường = lãi suất
trái phiếu Chính phủ dài hạn 10 năm
rm : lợi nhuận trên danh mục của các loại chứng khoán trên thị trường thường
được chấp nhận trong khoảng 5% đến 8% cao hơn tỷ suất lợi nhuận không rủi ro
b : hệ số rủi ro liên quan của chứng khoán vốn ( toàn bộ rủi ro của thị trường
được lấy là 1 và 1 hệ số b nhỏ hơn 1 chỉ ra rằng cổ phiếu đó ít rủi ro hơn trung bình
và hệ số b>1 cho thấy nó có độ rủi ro cao hơn trung bình
b ( rm – rf ) : được gọi là phụ phí rủi ro
-Ý nghĩa và lựa chọn phương án, đánh giá phương án:
+Ý nghĩa
*Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận ngoài khoản bù đắp đầu tư ban đầu
theo thời giá lượng tiền tệ mà còn bù đắp rủi ro của dự án đầu tư. Khi NPV = 0 thì
thu nhập của phương án chỉ vừa đủ bù đắp nguồn vốn đầu tư ban đầu theo thời giá

của tiền tệ và rủi ro.
*Lựa chọn giữa các phương án đầu tư độc lập với nhau, nếu 1 phương án đầu
tư độc lập về mặt kinh tế với các phương án đầu tư khác thì việc chấp nhận hay loại
bỏ một phương án đầu tư phụ thuộc vào NPV hoặc phương án đó
*Lựa chọn giữa các phương án đầu tư loại trừ việc chấp nhận một trong nhiều
phương án đòi hỏi phải loại bỏ các phương án còn lại. Do đó, khi áp dụng phương
pháp NPV đối với các phương án đầu tư loại trừ lẫn nhau thì sẽ chọn phương án nào
có NPV > 0 lớn nhất.
Khi lựa chọn phương án cần xem xét đến các yêu tố kinh tế mà NPV phụ
thuộc như: Vốn đầu tư ban đầu; Dòng tiền tệ ròng thu được hàng năm bao gồm

SV: Nguyễn Văn Sỹ

23