Nghiên cứu tình hình hoạt động kinh doanh của dự án chung cư Vicoland và dự án khu đô thị mới An Cựu, thành phố Huế

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai, là nơi cư trú của con người. Cùng với q
trình tồn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội
nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu
cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy
đủ hơn của thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời cịn non trẻ, hoạt động khơng theo
quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp với sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng đến nay đã đạt
được những bước tiến dài. Thị trường bất động sản Việt Nam từ lúc hình thành cho đến nay đã
trải qua nhiều giai đoạn “nóng sốt” và “đóng băng”.
Tại khu vực miền Trung, cùng với thị trường bất động sản Đà Nẵng thì thị trường bất
động sản ở thành phố Huế cũng khá phát triển. Mặc dù từ giai đoạn 2008 đến nay thị trường bất
động sản Việt Nam đang bị “đóng băng” nhưng bắt đầu từ năm 2013 đã có một số dấu hiệu cho
thấy thị trường đang bắt đầu khôi phục. Với đặc thù là thành phố văn hóa - du lịch của cả nước, là
đơ thị trọng điểm của khu vực miền Trung, thành phố Huế tập trung khá đơng dân cư, vì vậy nhu
cầu nhà ở ngày một tăng lên cùng với sự gia tăng dân số. Đặc biệt, phân khúc chung cư, căn hộ ở
Huế đã và đang trong giai đoạn phát triển.
Nhận thấy được tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản thành phố Huế vẫn còn
cao, nhất là trong lĩnh vực chung cư và căn hộ, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu tình
hình hoạt động kinh doanh của dự án chung cư Vicoland và dự án khu đô thị mới An Cựu, thành
phố Huế” để nghiên cứu và phân tích, từ đó góp phần đưa ra một cái nhìn chi tiết hơn về tình
hình thị trường bất động sản của thành phố Huế.

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình triển khai thực hiện của mỗi dự án trên địa bàn thành phố Huế.
- Đánh giá hoạt động kinh doanh của dự án bất động sản nghiên cứu.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các dự án.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của các dự án.

1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Hiểu biết về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu.
- Nắm được hoạt động kinh doanh của 2 dự án căn hộ chung cư Vicoland và khu đô thị
mới An Cựu.
- Số liệu đưa ra phải trung thực, khách quan, có tính chính xác cao và có nguồn gốc rõ
ràng.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Có rất nhiều quan điểm xung quanh khái niệm BĐS, tùy vào trạng thái thực tế của tài sản
và quan điểm chính trị của mỗi nước, BĐS có khái niệm cụ thể khác nhau. Nhưng hầu hết các
nước đều cho rằng BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời khỏi
đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Theo Luật Dân sự Liên Bang Nga năm 1994, ngồi khái niệm chung về BĐS cịn quy
định “ BĐS là những đối tượng mà khi dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng, theo đó
tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ cũng là BĐS” [10].


Luật Dân sự Thái Lan, điều 100 quy định “ BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [10].
Luật Dân sự nước Cộng hòa Pháp, điều 520 quy định “ Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt ra khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được gọi là động sản” [10].
Ngày nay, chỉ bằng lao động thủ cơng có thể di dời được nhiều cơng trình nhà rất thành

cơng nên khái niệm BĐS khơng cịn là các tài sản khơng thể di dời mà được liệt kê cụ thể. Theo
Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, điều 174 quy định: “Bất
động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định” [11].
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

2.1.1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản
Hiện nay, trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về TT BĐS, có thể tập hợp lại
những quan điểm cơ bản sau:
- Quan điểm đầu tiên cho rằng TT BĐS và thị trường đất đai là một. Bản thân đất đai tự
nó có thể là một bất động sản, song các tài sản như nhà cửa, cơng trình xây dựng nếu như khơng
gắn liền với đất thì sẽ khơng được xem là một bất động sản. Như vậy đất đai, bản thân nó là BĐS
đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường
đất đai chỉ là một bộ phận của TT BĐS và đất đai chỉ là một loại sản phẩm của TT BĐS [13].
- Một quan điểm khác cho rằng, TT BĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc). Quan
điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng
trên thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng,
an ninh của đất nước; nhà đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng lẫn giá trị. Tuy nhiên, quan điểm
này cũng khơng đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ là một bộ phận quan trọng hay một loại sản
phẩm thông dụng của TT BĐS mà thôi [13].
- Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng TT BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng BĐS theo cơ chế thị trường. Khái
niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta
dễ nhận biết phạm vi và nội dung của TT BĐS hơn là khái niệm có tính khái qt. Cũng có ý kiến
bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thị trường trong đó TT BĐS phải có sự quản lý của Nhà
nước vì hầu hết hoạt động của TT BĐS đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp
luật đất đai hay nói cách khác là chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước [13].

Từ những quan điểm trên, có thể thấy rằng TT BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về
BĐS theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước. Hay nói cách khác, TT BĐS là một mơi
trường mà ở đó người bán và người mua tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện mua/bán hoặc
nghiệp vụ BĐS thông qua cơ chế giá cả.

2.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
2.1.2.1. Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà
nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản.
Đối tượng giao dịch chủ yếu trên TT BĐS là quyền tài sản BĐS tức là các quyền và lợi
ích nảy sinh từ quyền sở hữu BĐS. Cái mà người mua và người bán trao đổi trên thị trường
không phải là thực thể vật chất của BĐS mà chính là tổng thể các quyền và lợi ích, một nhóm
quyền hay một quyền hoặc lợi ích cụ thể này sinh từ quyền sở hữu bất động sản như quyền sử
dụng, quyền khai thác, quyền cho th…
2.1.2.2. Khơng có thị trường trung tâm
Các giao dịch liên quan đến BĐS có thể diễn ra bất kỳ nơi đâu nếu như ở đó có nhu cầu
mua, bán BĐS. Chính vì điều đó sẽ khơng có một TT BĐS với tính năng là một địa điểm tập
trung tại đó những người mua, người bán BĐS. Việc mua bán BĐS thường thông qua các đơn vị
kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa những người có nhu cầu ( mua hoặc bán) với các
đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán
trên báo chí, phổ biến hơn cả là thơng qua những người mơi giới.
Do khơng có thị trường trung tâm làm cho thơng tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin
cậy chưa cao, tạo nên tính khơng hiệu quả của thông tin thị trường.
2.1.2.3. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
BĐS là một loại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng,
mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TT BĐS mang tính địa phương sâu

sắc.
Mặt khác, TT BĐS mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước.
Sản phẩm hàng hóa BĐS có “ dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được.
Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do sự
phát triển không đồng đều giữa các vùng miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế, văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của TT BĐS khác nhau. TT
BĐS ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn so với
TT BĐS sản ở nông thôn…
2.1.2.4. Thị trường bất động sản là một dạng thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo


Do tính khan hiếm và khơng tái tạo của đất đai nên TT BĐS mang tính độc quyền nhiều
hơn thị trường hàng hóa, biến động của giá BĐS thường mạnh hơn biến động của giá hàng hóa
thơng thường.
Với những đặc tính như thiếu thơng tin thị trường, phương thức giao dịch mua bán kém
an tồn tạo nên sự khơng hồn hảo trong cạnh tranh trên TT BĐS. Ngoài những khác biệt về cấu
trúc của các tài sản trên đất thì mỗi mảnh đất có những đặc trung riêng do vị trí, địa điểm, cơng
dụng… khác nhau. Đa số các giao dịch trên TT BĐS được tiến hành riêng lẻ và thậm chí các kết
quả kinh doanh có bị tiết lộ thì những thơng tin đó cũng rất hạn chế vì thiếu các chi tiết về đặc
điểm kinh tế, kỹ thuật của tài sản, tình trạng, điều kiện của các giao dịch…
2.1.2.5. Là thị trường đa phân khúc
Do mục đích sử dụng BĐS rất đa dạng như cho cư trú, cho sản xuất kinh doanh, ngay
trong mục đích sản xuất kinh doanh cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu BĐS
trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau…, bên cạnh đó cung cầu BĐS ở từng
địa phương khác nhau cũng khác nhau, nên TT BĐS là thị trường đa phân khúc. Tình hình thị
trường trong từng phân khúc ở cùng một thời điểm cũng có thể khác nhau.
2.1.2.6. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong phát triển kinh tế, nó có
ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản
lý của Nhà nước là rất cần thiết và không thể thiếu. Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói

chung và TT BĐS nói riêng bằng cơng cụ pháp luật và các chính sách. Mọi giao dịch BĐS phải
có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước sẽ
làm cho TT BĐS ổn định hơn, an tồn hơn. Thơng qua việc quản lý, giám sát Nhà nước còn tăng
được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.

2.1.2.7. Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập
Đối với những người mua bán thông trường trên thị trường họ thường có ít kinh nghiệm
vì BĐS có giá trị rất lớn, khơng phải lúc nào họ cũng có thể mua và bán như những hàng hóa
khác. Bên cạnh đó, TT BĐS rất thiếu thơng tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết
định. Để giải quyết vấn đề đó địi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyên
nghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một cách nhanh và
chính xác nhất, có như vậy TT BĐS mới ngày càng gần gũi với những người có nhu cầu thực sự.
2.1.2.8. Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư
tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi
nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên TT BĐS, các giá trị cũng như các quyền về
BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi


vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ TT BĐS là đầu ra
quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại TT BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát
triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân.
2.1.2.9. Thị trường bất động sản là thị trường mà cung phản ứng chậm hơn cầu
Do thời gian tạo lập BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục
chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công, bàn giao… nên dù thì thị trường
có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn hạn cung khơng thể đáp ứng kịp. Trong dài hạn, cung cũng
chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại ln tăng, do đó
địi hỏi Nhà nước phải có chính sách tác động vào thị trường để cân đối cũng cầu.
Trong TT BĐS, cầu phản ứng rất nhanh nhưng cung phản ứng chậm và cần phải có thời

gian mới có thể tiếp cận, đáp ứng được cầu. Như vậy, cung BĐS ít co giãn trong khi cầu so giãn
nhiều. Điều này dẫn đến mất cân bằng cung cầu trên TT BĐS.

2.1.3. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
2.1.3.1. Cá nhân
Các cá nhân có quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là
người bán, cho thuê, góp vốn liên doanh… hoặc đem nhà, đất làm tài sản thế chấp để vay vốn.
Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS trong đời sống, sinh hoạt… sẽ tham gia
giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người đi thuê. Ngoài ra, do đặc điểm
phức tạp của nhà, đất nên cũng có một nhóm người chun mơi giới, làm trung gian cho bên mua
và bên bán gặp nhau [8].
2.1.3.2. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh
và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... đây
là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.
2.1.3.3. Nhà nước
Nhà nước tham gia vào TT BĐS trên hai mặt chủ yếu:
- Thứ nhất là vai trò quản lý, Nhà nước thơng qua các cơng cụ chính sách, pháp luật, quy
hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy kinh tế nhằm khuyến khích đầu tư, kiểm sốt đầu cơ, để
điểu tiết qua hệ cung cầu, giá cả trong môi trường cạnh tranh lành mạnh, hướng tới một TT BĐS
phát triển bền vững.


- Thứ hai, Nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường như các chủ thể khác nhằm đáp
ứng cung cầu về BĐS trong việc giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh, bán hoặc cho thuê
nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho TT BĐS hình thành và phát triển thơng qua việc
ban hành hệ thống pháp luật, quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nôi dung của các giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… đồng thời pháp luật còn hướng dẫn biện pháp thực hiện các
giao dịch đó thơng qua các hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn,

quy định về thế chấp, về góp vốn, cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao
dịch đó [8].
2.1.3.4. Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình
cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.
Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc
xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể.
2.1.3.5. Các tổ chức mơi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hố BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên TT BĐS
thơng tin thường khơng hồn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý BĐS tương đối phức tạp. Chính vì
vậy, khi mua bán giao dịch BĐS, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các
chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế; chuyên gia kế tốn tư vấn
việc hạch tốn tài chính; chun gia mơi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp
làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các
vấn đề liên quan đến luật pháp…
Các chuyên gia tư vấn, môi giới BĐS thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi
giới, tư vấn về BĐS. Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích TT BĐS phát
triển.
Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua những
nhà môi giới cá nhân chưa được đào tạo về nghiệp vụ chun mơn và đa phần khơng có sự quản
lý của Nhà nước trong khi vai trò của lực lượng này hết sức quan trọng trong việc tạo ra tính sơi
động và nhạy bén của thị trường.
2.1.3.6. Các tổ chức tín dụng, ngân hàng
Các tổ chức tín dụng, ngân hàng là các định chế tài chính hỗ trợ thị trường. Lĩnh vực kinh
doanh BĐS địi hỏi phải có nguồn vốn lớn, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn tự có thì các cá nhân khó
tiếp cận thị trường, các tổ chức kinh tế khó có thể thực hiện được các dự án quy mơ lớn. Vì vậy,
cần phái huy động vốn trên thị trường tài chính, thị trường chứng khốn… thơng qua các tổ chức
tín dụng, ngân hàng… Ngân hàng phải dựa vào TT BĐS để định giá tài sản thế chấp. Khi khách

hàng khơng có khả năng chi trả, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản thế chấp đó. Lúc này các tổ chức
tín dụng, ngân hàng đã trực tiếp tham gia vào TT BĐS [8].
Ngoài ra, các chủ thể khác như cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ đầu tư… đều có
thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên TT BĐS.

2.1.4. Giá cả và giá trị bất động sản
2.1.4.1. Giá cả
Giá cả hay giá trị trao đổi BĐS là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một
BĐS. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và một người bán nhất định,
mức giá được trả cho BĐS có thể có hoặc khơng có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho
BĐS bởi những người khác. Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS [10].
2.1.4.2. Giá trị
Giá trị là một khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua và người
bán hàng hóa, dịch vụ xác định. Giá trị khơng có trên thực tế mà là mức giá dự tính sẽ phải trả
đối với hàng hóa, dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định theo đúng với định nghĩa về giá trị.
2.1.4.3. Giá trị thị trường
Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ tài chính ban hành tiêu
chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trư ờng
vào thời đểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
2.1.4.4. Mối quan hệ giữa giá cả bất động sản và giá trị thị trường bất động sản
Giá cả của một BĐS cụ thể có thể lớn hơn bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của BĐS
đó.
Để xác định giá cả của một BĐS nào đó có phải là chứng cứ giá trị thị trường hay khơng
thì phải xem xét cẩn thận các yếu tố sau:
- Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch
Mối liên hệ giữa các bên có tầm quan trọng trong việc xác định giá bán có phải đúng là
chứng cứ thị trường hay khơng. Chỉ có khi người mua và người bán thực hiện theo một mục đích

hợp lý và trên cơ sở khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường [10].
- Các điều khoản bán và các điều kiện thị trường
Các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau. Do vậy, nhà thẩm định phải
xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cớ thị trường [10].


- Trong việc coi giá cả BĐS như chứng cứ của giá trị cũng phải chú ý xác định cẩn thận
liệu thị trường có bình thường hay khơng?
Thị trường bình thường có nghĩa là khi cung và cầu của thị trường cân bằng, và khi sự trả
giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không là một giá thấp do
cung quá mức. Đồng thời, giao dịch là chín muồi, có thơng tin tốt và khơng có bất kỳ sự cưỡng
ép nào. Khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được coi là chứng cứ thật sự của giá trị thị
trường. [10]
2.1.5. Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp
2.1.5.1. Khái quát quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp hình thành cùng với q trình đơ thị hóa. Khi lực
lượng lao động đổ dồn về thành phố tìm việc làm trong khi quỹ đất thành phố có hạn mà nhu cầu
về nhà lại tăng cao nên giá đất tăng lên là một quy luật tự nhiên của kinh tế thị trường. Đối với
cơng nhân hoặc những người có thu nhập thấp, tiền lương cũng chỉ có thể để duy trì cuộc sống,
với nhiều chi phí phải lo toan, họ khơng dám mơ cho mình một mái ấm gia đình nho nhỏ mà
đành sống trong các khu nhà trọ, khu ổ chuột.
Các nước trên thế giới đã đối diện với vấn đề này từ rất sớm vì họ trải qua các giai đoạn
phát triển thị trường sớm hơn nước ta. Ở các nước phương Tây, từ sau Thế chiến thứ II đã có
những thành cơng nhất định về mặt nhà ở cho người thu nhập thấp. Những thành công này một
phần là nhờ sự đóng góp của các kiến trúc sư. Nhiều kiến trúc sư bậc thầy đã bỏ nhiều cơng sức
và trí tuệ, đóng góp các sáng kiến về quy hoạch, kiến trúc, kỹ thuật nhằm tạo quỹ nhà theo
phương châm “Nhiều, tốt, rẻ”. Điển hình là cơng trình tịa nhà ở Marseille, một di sản kiến trúc vĩ
đại của nhân loại về tính nhân văn của kiến trúc sư bậc thầy Le Corbusier. Các chung cư mang
quy mô một khu ở của Le Corbusier đã giải quyết được một lượng lớn nhu cầu về nhà ở cho
người dân Pháp sau Thế chiến thứ II vị nhà cửa đã bi tàn phá trong chiến tranh.

Tại Việt Nam, trước năm 1975, tại miền Bắc xuất hiện một loạt chung cư lắp ghép tấm
lớn theo công nghệ bê tông do Liên Xơ chuyển giao. Loại hình chung cư này đáp ứng cho người
dân có nhu cầu về nhà ở, vì lúc đó khơng có khái niệm người thu nhập thấp. Tuy nhiên loại hình
nhà ở này nhanh chóng khơng đáp ứng được thực tế sử dụng của người dân trong giai đoạn phát
triển và dần rơi vào quên lãng.
Đất nước ta mở cửa hội nhập thế giới trong những năm 80, phát triển theo kinh tế thị
trường, kéo theo đô thị hóa xuất hiện, kết quả là nguồn lao động dồn về các đô thị lớn như Hà
Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh… Nhu cầu nhà ở tăng cao như là một hệ quả tất yếu. Có
thể nói, từ khi hội nhập và phát triển thì vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp mới bắt đầu xuất
hiện và được Nhà nước quan tâm đúng mức.
2.1.5.2. Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp
Cùng với quá trình đơ thị hóa là sự tăng cao nhu cầu về nhà ở do người dân đổ dồn về
thành thị tìm việc làm. Đây là một quy luật tất yếu và là một bài tốn nan giải cho chính quyền đô


thị phải đối mặt. Người lao động là nguồn máu để ni sống và duy trì sự phồn vinh, thịnh vượng
của đơ thị, họ có quyền tìm cho mình một nơi cư trú ổn định. Nhà ở cho người thu nhập thấp hay
cịn có thể gọi là nhà ở xã hội vì nó là loại hình nhà phục vụ cho nhu cầu của một tầng lớp xã hội
chưa đủ điều kiện xây nhà.
Theo điều 14 nghị định 188/2013/NĐ - CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ
quy định đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu
cầu về chỗ ở cho các đối tượng sau: Người có cơng với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ưu đãi
người có cơng với cách mạng; Cán bộ, cơng chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự
nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Sỹ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người làm
công tác cơ yếu không phải là quân nhân được hưởng các chế độ, chính sách như đối với quân
nhân theo quy định; Công nhân, người lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại khu
công nghiệp, cụm khu công nghiệp..; Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị; Đối
tượng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật, người cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi
nương tựa; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;

Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung
cấp nghề và trường dạy nghề cho cơng nhân, khơng phân biệt cơng lập hay ngồi cơng lập; Hộ
gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư [1].
Tóm lại, nhà ở cho người thu nhập thấp là một loại hình nhà ở cho một bộ phận cư dân đơ
thị có mức thu nhập dưới mức trung bình. Mức thu nhập này khơng đủ để họ xây dựng cho mình
một ngơi nhà (chỉ với chức năng cơ bản là để ở). Người thu nhập thấp bao gồm các cán bộ công
nhân viên chức, sinh viên, người lao động… hay nói một cách tổng quát là những người lao động
không đủ khả năng xây dựng cho bản thân một căn nhà bằng chính cơng sức lao động của họ.

2.1.6. Khái quát về nhà ở trong đô thị
Nhà ở được xây dựng trong các đơ thị, hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tập trung dân
cư thành khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng đơ thị
hồn chỉnh như cấp thốt nước, cấp điện, thông tin liên lạc, hệ thống đường giao thông, phát
thanh truyền hình, mơi trường và hệ thống các cơng trình dịch vụ phục vụ các nhu cầu về cuộc
sống vật chất, văn hóa và tinh thần của con người. Do tính chất của đơ thị khác với nơng thơn nên
khái niệm và tổ chức khơng gian nhà ở hồn tồn khác. Dưới đây là một số thể loại điển hình.
2.1.6.1. Nhà biệt thự
Nhà biệt thự là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự
có phịng khách lớn, nhiều phịng ngủ.
Nhà biệt thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, những người có
điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các thương nhân giàu có hay các trí thức lớn, có
tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình khơng hạn chế. Vì vậy từ nội dung khơng gian, diện
tích sử dụng cũng như điều kiện, tiêu chuẩn trang trí thẩm mỹ đến chất lượng các hình thức bên


ngồi của ngơi nhà đều rất cao. Ngơi nhà có nhiều khả năng đóng góp vẻ đẹp mỹ quan cho đô thị,
cho đường phố. Nhà biệt thự hơn bất cứ loại hình nhà ở nào khác là nó có thể thể hiện được thị
hiếu thẩm mỹ của chủ nhân nhiều nhất [7].
2.1.6.2. Nhà liền kề
Nhà liên kề là loại hình nhà ở xuất hiện theo nhu cầu phát triển của đơ thị hóa. Đây là loại

nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai
thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngơi nhà
chính cũng là từng khối ghép liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn trước mặt và sau lưng.
Nhà liên kế thường có mặt tiền hẹp nhưng vẫn mang tính riêng biệt nên bố trí không gian cần
phải nghiên cứu tạo cho người sử dụng cảm giác khơng thấy gị bó mà vẫn thấy thoải mái rộng
rãi. Góc nhìn của ngơi nhà chủ yếu là từ mặt trước nên thiết kế cần có sự thay đổi không gian tạo
cảm giác sinh động. Do vậy sự kết hợp mặt đứng là một phương án thiết kế hợp lý làm cho mỗi
ngôi nhà không bị đơn điệu lại tạo nên sự thống nhất đồng bộ trong khu phố [7].

2.1.7. Hoạt động kinh doanh bất động sản
2.1.7.1. Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo khoản 2, điều 4 tại Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11
do Quốc hộ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam ban hành ngày 29 tháng 06 năm 2006 thì
hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu như sau:
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS:
- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và TT BĐS, bao gồm
các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng
cáo BĐS, quản lý BĐS [12].
2.1.7.2. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo điều 9, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 thì hoạt động kinh doanh BĐS được quy
định như sau:
- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây:
+ Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua;
+ Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua;
+ Th nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng,
cho th; th quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại [12].
- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:
+ Dịch vụ môi giới BĐS;
+ Dịch vụ định giá BĐS;
+ Dịch vụ sàn giao dịch BĐS;
+ Dịch vụ tư vấn BĐS;
+ Dịch vụ đấu giá BĐS;
+ Dịch vụ quảng cáo BĐS;
+ Dịch vụ quản lý BĐS [12].

2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Khái quát sự phát triển thị trường bất động sản của một số nước trên thế
giới
2.2.1.1. Sự phát triển thị trường bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức
- Khung pháp lý của TT BĐS:
Pháp luật của Cộng hòa Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các cơng
trình xây dựng khơng tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc của thị trường. Hiến
pháp nước này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây
dựng được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của
Nhà nước và không đi ngược lại với lợi ích xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng,
người hưởng quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác
với thời gian tối đa là 9 năm. Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng
năm một khoản tiền bằng 6-7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế chấp,
khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, cơng trình.
- Đối tượng mua bán trên TT BĐS:
Đối tượng được thực hiện các giao dịch trên TT BĐS bao gồm đất đai, đất có cơng trình
và quyền thừa kế xây dựng.
- Các chủ thể tham gia TT BĐS bao gồm Chính phủ với tồn bộ tổ chức của hệ thống này.

- Thực hiện các giao dịch:
Việc mua, bán, thuê, mướn được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thỏa thuận. Hợp
đồng phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới được
đăng kí vào sổ địa bạ tại Tòa án. Luật pháp quy định việc người mua một BĐS, nếu sau đó trong


vòng 10 năm kể từ khi trở thành chủ sở hữu mà bán lại thì người này phải nộp một loại thuế gọi
là thuế đầu cơ.
- Can thiệp của Nhà nước và tài chính BĐS:
Ngồi việc xây dựng khung pháp luật cho TT BĐS, Nhà nước Đức còn can thiệp trực tiếp
vào TT BĐS nhất là vấn đề nhà ở, bằng việc thơng qua các chính sách thuế, các chính sách hỗ trợ
nhà ở, quy định về chống đầu cơ… Nhà nước hỗ trợ bằng cách xác định quyền sở hữu nhà ở, tùy
theo mức độ thu nhập cảu các đối tượng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ
xây dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà ở… thực hiện theo chương trình với các
hình thức như hỗ trợ cầm cố, cho vay ưu đãi, tư vấn miễn phí…[9].
2.2.1.2. Sự phát triển thị trường bất động sản ở Cộng hòa Séc
- Khung pháp lý của TT BĐS:
Hiến pháp nước Cộng hịa Séc quy định về quyền có nhà ở. Sau năm 1989, kể từ khi nước
này tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, thực hiện chuyển đổi sở
hữu trong đó có vấn đề BĐS được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hồn lại BĐS cho chủ cũ
và tư nhân hóa các BĐS thuộc công sản trước đây. Để thực hiện quá trình này, Nhà nước đã ban
hành các văn bản quy định về quản lý tài sản quốc gia.
- Đối tượng mua bán trên TT BĐS:
Đối tượng được thực hiện giao dịch trên TT BĐS cũng tương tự như ở Đức nhưng có giới
hạn với nước ngồi.
- Các bên tham gia thị trường:
Cũng tương tự như ở Đức, song có hạn chế với người nước ngồi ( phải có điều kiện đầu
tư 100%). Mọi người tham gia thị trường đều được truy cập thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng các
dịch vụ như ở Đức [9].
2.2.1.3. Sự phát triển thị trường bất động sản ở Trung Quốc

Cũng giống như ở Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ cơng hữu: sở hữu tồn
dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu tồn dân cịn đất
ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo
quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho
các tổ chức, cá nhân sử dụng theo hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu
tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử
dụng để dùng vào mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước có chính sách đền bù và tổ
chức tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Tại Trung Quốc, TT BĐS được hình thành từ khi thực hiện đường lối cải cách mở cửa, áp
dụng cơ chế thị trường. Năm 1980, cả nước mới có 10 cơng ty BĐS với hơn 1100 nhân viên, đến
năm 1988 đã phát triển thành 3124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng gần 20 tỷ


nhân dân tệ. Đến năm 1991 có 4.700 cơng ty với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ nhân
dân tệ [9].

2.2.2. Khái quát sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt
Nam
Các quan hệ hàng hóa tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất
sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến
xa xưa cũng như thời Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980, ở Việt
Nam tồn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu các tổ
chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân
về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn thực hiện theo truyền
thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Mặc dù khơng
có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các
thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà
đất.
Trước năm 1980, đất đai và BĐS được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau: sở hữu
Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về BĐS nên

BĐS vẫn tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán một cách bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua
tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho người bán. Từ đây đã hình thành “thị trường ngầm” về
đất đai, BĐS mà khơng ít tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất
để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước khơng thể kiểm soát được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy
phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan
hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của năng lực sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai.
Trước đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định quả
pháp luật”. Trên cơ sở đó, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và
phát triển của TT BĐS.
Luật Đất đai năm 1993 đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp
hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành
chính. Theo luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trên
đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng
trong nước, người có nhà ở được phép cho người nước ngồi thuê.


Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai năm 2003 như: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP… đã ra đời và đi
vào thực tiễn của TT BĐS, khẳng định sự tồn tại và phát triển của TT BĐS nước ta.
Từ lúc bắt đầu hình thành cho đến nay, TT BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn
nóng sốt và đóng băng, cụ thể như sau:
- Trước năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, q trình đơ thị hóa diễn ra cịn
chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai

đoạn này hầu như không tồn tại TT BĐS. Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao
dịch ngầm, phi thị trường [19].
- Cơn sốt lần thứ nhất 1993-1994
TT BĐS Việt Nam đã có “cơn sốt lần thứ nhất” diễn ra trong hai năm 1993-1994, trong
đó TT BĐS đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu
cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị
[19].
- Đóng băng lần thứ nhất 1995-1999
Trước tình hình thị trường nóng sốt, Nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị
định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó người sử
dụng đất phải trả tiền hai lần gồm tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất. Với sự tác
động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường
phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng “xả hàng” của các nhà
đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự
án BĐS của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái
[19].
- Cơn sốt lần thứ hai 2001-2002
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá
cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001.
Cơn sốt lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều
mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư
mua đất khắp nơi ở vùng ven [19].

- Đóng băng lần thứ hai 2002-2006


Từ cuối năm 2002 đến 2006, TT BĐS diễn ra trầm lắng, TT BĐS năm sau “lạnh” hơn
năm trước. Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004
giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Trước thực trạng cơn sốt thứ hai, Nhà nước một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng
biện pháp hành chính với Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền”, làm thị trường hạ nhiệt vì “đánh” trúng
vào lợi ích tạo giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu
cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ khơng xảy ra như lần thứ nhất. Do đó, dù cơn sốt
đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ. Tác động bằng chính sách của Nhà nước từ năm 2002 đã
gây ra lần đóng băng thứ hai của TT BĐS Việt Nam với việc chuyển dòng vốn sang thị trường
chứng khốn [19].
- Cơn sốt lần thứ ba 2006-2008
Khơng giống như hai cơn sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào phân
khúc căn hộ cao cấp và biệt thự. Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hồng đối với
thị trường chứng khốn Việt Nam và rất nhiều người tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ thị
trường chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khốn
chuyển dịch sang TT BĐS. Vì là người kiếm lời từ chứng khoán nên tạo điều kiện cho phân khúc
cao cấp của BĐS “sốt” nhanh [19].
- Đóng băng lần thứ ba 2008 đến nay
Đứng trước thực trạng bong bóng TT BĐS ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng
một cách nhanh chóng, Chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với
việc kiểm sốt tín dụng chặt chẽ. Ngay sau khi có các chính sách thặt chặt tài chính để chống lạm
phát, chống tạo ra bóng bóng chứng khốn và bong bóng BĐS thì TT BĐS miền Nam đã nhanh
chóng chuyển sang trầm lắng cả về giao dịch và giá cả. Nguyên nhân là do TT BĐS miền Nam
chủ yếu dựa vào dòng tiền vay ngân hàng để kinh doanh. Nay “dòng máu” bị chặn lại, TT BĐS
miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không
tránh khỏi.
Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi năm 2009
về việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường thêm phần ảm đạm. Bước sang năm 2011,
trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc của giá vàng và USD buộc Chính phủ phải có
nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềm chế lạm phát, ổn định tình hình kinh tế vĩ mơ. Theo đó
tăng trưởng tín dụng năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực
phi sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho TT BĐS thêm phần ảm đạm, xua tan kỳ vọng

thị trường phục hồi của các nhà đầu tư BĐS. 2012 là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc
chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt cơng ty dịch vụ mơi giới và cho th BĐS
đóng cửa. Các chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán
dự án. TT BĐS năm 2013 có những khó khăn lớn như giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản
cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải pháp của Nhà nước đã


được đưa ra, nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng xem xét mua lại,
nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị quyết 02 của Chính phủ thơng qua gói 30.000 tỷ,
quỹ đầu tư BĐS cũng được thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất, Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung…[19].
TT BĐS có tính chu kì “bùng nổ-suy thối” đây là một thuộc tính khách quan của TT
BĐS ở tất cả các nước trên thế giới, khơng chỉ ở Việt Nam. Chu kì của TT BĐS phụ thuộc vào
nhiều yếu tố nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đơ thị hóa đồng thời chu
kì cũng thay đổi theo từng giai đoạn.

2.2.3. Khái quát sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại tỉnh
Thừa Thiên Huế
TT BĐS là một phân hệ không thể thiếu trong cơ cấu thị trường, kể cả đối với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.
Cùng với sự phát triển của TT BĐS cả nước, TT BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế cũng dần được
hình thành và phát triển. Tuy nhiên, TT BĐS tại Huế nói riêng và trên cả nước nói chung cịn bộc
lộ nhiều yếu kém bởi chưa nhận thức đầy đủ về vai trị, vị trí của nó đối với u cầu phát triển
kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, lãng phí, thất thốt lớn,
tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái với quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự
phát… đều ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý, giảm nguồn thu ngân
sách, đặc biệt làm cho TT BĐS trở nên kém an tồn hơn vì chưa có thị trường trung tâm.
Hiện tại, trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế đã có 9 sàn giao dịch BĐS đi vào hoạt động và
sản phẩm giao dịch chủ yếu là giao dịch các sản phẩm của đơn vị, cịn đối với tư nhân thì chỉ
tham gia ở mức độ thăm dò chưa phổ biến. Ngồi ra, một số Cơng ty trách nhiệm hữu hạn có

tham gia TT BĐS. Tình hình giao dịch trên TT BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế hiện đang trầm
lắng, chưa hình thành TT BĐS theo đúng nghĩa. Việc giao dịch BĐS trên địa bàn chủ yếu là rải
rác trong dân cư với sảm phẩm là đất nền hoặc các căn nhà cấp 4 xen kẽ trong dân cư.
Trong tình hình kinh tế khó khăn chung, lượng cung tăng lên nhưng nhu cầu lại khơng
nhiều. Lượng khách hàng có nhu cầu mua những BĐS nhỏ lẻ (khoảng dưới 1 tỷ đồng) chiếm đa
số nhưng chủ yếu giao dịch tự phát trong dân cư, giao dịch không qua sàn. Các sản phẩm chủ yếu
của các doanh nghiệp là nhà ở liền kề. Việc đấu giá chủ yếu là đất nền thông qua Trung tâm đấu
giá tài sản của tỉnh và Chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn dịch vụ về tài sản- BĐS tại Huế, biến
động giá cả trong đấu giá không lớn.
Về biến động giá cả BĐS: giá nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư khơng tăng, có những dự án
giảm đến 30% so với thời kỳ đỉnh điểm do sự biến động về giá cả, số lượng giao dịch các sản
phẩm căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn còn cầm chừng. Các nhà đầu tư gặp khó
khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, thị trường nhà ở tại tỉnh Thừa Thiên Huế còn trầm lắng,
chủ yếu là nhu cầu về nhà ở giá rẻ và nhà ở tái định cư.


Tình hình chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh chủ yếu diễn ra
giữa người dân, các tổ chức với quy mô nhỏ lẻ, chưa mang tính hoạt động kinh doanh chuyên
nghiệp.


PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Dự án căn hộ chung cư Vicoland và dự án khu đô thị mới An Cựu.
- Các văn bản, tài liệu pháp lý liên quan.

3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: phường Xuân Phú và phường An Đông, thành phố

Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phạm vi thời gian:
+ Thời gian thực tập: Từ ngày 8/1/2014 đến ngày 06/05/2014.
+ Thời gian sử dụng số liệu: từ năm 2010 đến nay.

3.3. Nội dung nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các nội dung sau:
- Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
- Khái quát chung về dự án chung cư Vicoland và dự án khu đô thị mới An Cựu
- Đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của 2 dự án nghiên cứu
- Đề xuất các giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của các dự án

3.4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
3.4.1. Phương pháp quan sát, khảo sát thực tế
Đề tài sử dụng phương pháp này để quan sát các cơng trình đầu tư, các căn hộ, chung cư
của dự án chung cư Vicoland và dự án khu đô thị mới An Cựu. Trên cơ sở đó để chụp ảnh và có
những cơ sở thực tế trong phân tích, đánh giá vấn đề.
3.4.2. Phương pháp phỏng vấn
Phương pháp này được sử dụng để phỏng vấn người mua căn hộ, chủ đầu tư, cán bộ quản
lý ở sở Xây dựng làm cơ sở cho việc đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của các dự án.
Tổng số mẫu phỏng vấn khách hàng là 60 mẫu được thực hiện cho cả 2 dự án.
3.4.3. Phương pháp thu thập số liệu


Phương pháp này được sử dụng để thu thập thông tin, số liệu qua các báo cáo, thống kê về
tình hình triển khai dự án, tình hình giao dịch mua bán, số lượng các căn hộ đã bán được, chiến
lược marketing…của mỗi dự án để phục vụ cho quá trình thực hiện đề tài.
3.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh đối chiếu và tổng hợp
Phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu, phân tích, so sánh 2 dự án trên, từ đó đánh

giá được mức hấp dẫn của mỗi dự án.
3.4.5. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia
Phương pháp này được sử dụng để tham khảo ý kiến tư vấn của các cán bộ quản lý nhà ở,
sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế và tham khảo ý kiến của các nhà đầu tư.


PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
4.1.1. Phường Xuân Phú, thành phố Huế
4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Phường Xn Phú nằm ở phía Đơng thành phố Huế, có các tuyến đường trọng điểm nối
liền với các địa phương khác trong thành phố như đường Hùng Vương, Lê Quý Đơn, Nguyễn
Cơng Trứ, Bà Triệu… nên có điều kiện hết sức thuận lợi về giao thông, cũng như giao lưu về
kinh tế - xã hội giữa các miền và các vùng lân cận.

Hình 4.1. Bản đồ hành chính phường Xn Phú
Nguồn: [15]
Địa giới hành chính của phường được xác định như sau:
- Phía Đơng và Nam giáp phường An Đơng.
- Phía Tây giáp phường Phú Hội.
- Phía Bắc giáp phường Vỹ Dạ và xã Thủy Vân, thị xã Hương Thủy.
b. Địa hình địa mạo


Phường Xn Phú có địa hình tương đối bằng phẳng, đồng đều và khơng bị chia cắt, độ
dốc địa hình tự nhiên 0,2% - 0,3%. Nhìn chung địa hình của vùng thuận lợi cho sự phát triển các
ngành kinh tế, thương mại - dịch vụ.

c. Điều kiện khí hậu, thời tiết
Là một đơn vị hành chính của thành phố Huế nên khí hậu của địa bàn nghiên cứu mang
đặc điểm khí hậu chung của thành phố Huế. Đặc điểm khí hậu có hai mùa nắng mưa rõ rệt.
- Mùa khơ, nóng: Kéo dài từ tháng 4 đến cuối tháng 8. Nhiệt độ trung bình mùa này tương
đối cao, trung bình từ 26-30 0C, nhiệt độ cao thấp lên đến 400C. Độ ẩm bình quân vào khoảng
75%. Lượng mưa mùa này thấp nhất năm, vào khoảng 1.882 mm.
- Mùa mưa, lạnh: Từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, từ tháng 10 đến tháng 12 mưa kéo dài,
thường xuyên gập ngập lụt cho thành phố Huế nói chung và địa bàn phường nói riêng. Lượng
mưa mùa này rất cao lên tới 4.900mm. Từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau gió mùa Đơng Bắc thổi
về kéo theo khơng khí lạnh, làm nhiệt độ xuống thấp, có lúc xuống tới 90C.
d. Các nguồn tài nguyên
- Tài nguyên đất: Do sự biến hóa của địa chất nên đất đai phường Xuân Phú hình thành từ
nhiều loại đá mẹ từ đó tính chất đất đai rất đa dạng.
- Tài nguyên nước: Nguồn nước mặt trên địa bàn được cung cấp bởi mạng lưới các hồ,
kênh, mương và các sông khá nhiều. Hầu hết các hồ và sơng, kênh, mương ở đây đều có đặc
điểm là lịng sơng, hồ nhỏ hẹp, ngắn, gấp khúc lại quanh co nên khó có khả năng thốt. Vì vậy ở
đây thường xảy ra ngập lụt cục bộ.
e. Cảnh quan môi trường
Phường Xuân Phú là trung tâm của thành phố Huế, đây là nơi có điều kiện thuận lợi cho
sự phát triển kinh tế nhất là các ngành dịch vụ - thương mại. Tuy nhiên, do sự gia tăng dân số,
phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, quá trình đơ thị hóa đã làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến mơi
trường.
- Sơng Như Ý, sơng Vân Dương có ảnh hưởng khơng nhỏ đến mơi trường tự nhiên của
phường. Dịng chảy sông Như Ý biến động lớn trong năm.
- Trong những năm qua định hướng phát triển dịch vụ - thương mại - công nghiệp của
phường đã đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng… nên mức độ và nguy cơ ô
nhiễm môi trường ngày một gia tăng.
- Môi trường nước và chất lượng nước ở các con sông, hồ ngày càng xấu do nước thải
sinh hoạt không được xử lý mà thải trực tiếp vào hệ thống nước chung gây ô nhiễm tầng nước
mặt, thấm xuống đất gây ô nhiễm tầng nước ngầm.

- Các hệ thống thốt nước thải, rác thải, khơng theo quy hoạch chưa qua xử lý… đã ảnh
hưởng đến mơi trường đất, mơi trường khơng khí, mơi trường nước là những vấn đề bức xúc ảnh
hưởng đến cảnh quan môi trường đô thị.
4.1.1.2. Dân số, lao động và việc làm
a. Dân số và sự phân bố dân cư
Theo số liệu thống kê, dân số trung bình tồn phường 13.090 người, 2.491 hộ, trong đó
nam 6.403 người, nữ 6.687 người. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên chiếm tỷ lệ 0,92%/1,04%, giảm
0,12% so với kế hoạch. Trong đó sinh con thứ 3 trở lên chiếm tỷ lệ: 15,7%/9,5%, tăng: 6,2% so
với kế hoạch.
Như vậy, tốc độ tăng dân số tự nhiên có xu hướng giảm dần thể hiện việc thực hiện tốt
các chính sách, biện pháp kế hoạch hóa dân số; mức chênh lệch nam, nữ không đáng kể. Cơ cấu
dân số khu vực thành thị theo tổ chức hành chính. Tình hình tăng giảm cơ học diễn ra ở tốc độ
cao, đồng thời có sự di chuyển dân số trong phường, trong đó một số bộ phận do di dân tự do.
b. Lao động và việc làm
Dân số trong độ tuổi lao động là 4.280 người, chiếm 32,7% dân số tồn phường, bình
qn mỗi năm nguồn lao động tăng thêm khoảng 200 người. Đây là nguồn bổ sung lực lượng lao
động trẻ khỏe cho phường.
Tình hình việc làm: Số lao động được giải quyết việc làm hàng năm là khoảng 150 người.
Trong đó số việc làm ổn định là khoảng 110 người.
4.1.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
a. Trên lĩnh vực kinh tế
- Các ngành tiểu thủ công nghiệp – thương mại dịch vụ - xây dựng:
Tình hình sản xuất kinh doanh và các dịch vụ khác trên địa bàn phường tiếp tục duy trì,
mức thu nhập và đời sống của người lao động ổn định. Tình hình kinh doanh của tiểu thương tại
chợ Cống khơng có gì biến động.
- Nơng nghiệp:
Chỉ đạo Hợp tác xã nơng nghiệp động viên nơng dân chăm sóc thu hoạch lúa 2 vụ, năng
suất 2 vụ đạt 117,92 tạ/ha/năm. Giá trị sản phẩm nông nghiệp đạt 65,74 triệu đồng/ha/năm [17].

Chăn ni gia súc tiếp tục được duy trì đảm bảo vệ sinh mơi trường, khơng có dịch bệnh
xảy ra. Đã chi trả đầy đủ tiền Nhà nước hôc trợ miễn giảm thủy lợi phí cho nơng dân.
- Thu chi ngân sách:
Thu ngân sách 11 tháng đầu năm 2013 là 4.722.300.394 đồng, đạt 118%. Các khoản thu
tại đơn vị đạt 100% so với dự toán đề ra từ đầu năm 2013.
Chi 11 tháng đầu năm 2013 là 3.191.123.399 đồng/ 3.996.973.000 đồng, đạt 80%.


Ngoài ra, Ủy ban nhân dân phường đã triển khai và tổ chức thực hiện thu phí giao thơng
đường bộ theo văn bản cấp trên, đã thu được 214.140.000 đồng/ 242.600.000 đồng, đạt 88,3%
[17].
b. Trên lĩnh vực dân số - y tế
Tổng trẻ sơ sinh trong năm 2013 là 151/185 cháu (giảm 34 trẻ so với năm 2012). Trong
đó, sinh con thứ 3 trở lên 14 cháu (giảm 16 cháu so với năm 2012). Tổng số tử là 38 trường hợp.
Phường Xn Phú đã triển khai xây dựng mơ hình “Xã, phường, cụm dân cư khơng có người sinh
con thứ 3 trở lên giai đoạn 2010 – 2015”, lập hồ sơ thủ tục cho 13 tổ đã đủ điều kiện, còn 07 tổ
tiếp tục đăng ký khi đủ điều kiện. Định kỳ 26 hàng tháng tổ chức khám sàng lọc và chích ngừa
uốn ván cho bà mẹ mang thai, tư vấn, phát tờ rơi về chương trình sàng lọc trước sinh cà trẻ sơ
sinh.
Trạm y tế phường đã thường xuyên tổ chức các chương trình Quốc gia, chương trình
phịng chống dịch, các chương trình y tế khác như: Tiêm chủng mở rộng cho trẻ dưới 1 tuổi đạt
99,1%, tiêm phòng uốn ván phụ nữ có thai đạt 98,7%... Đẩy mạnh các hoạt động phòng chống
HIV/AIDS trong cộng đồng dân cư thông qua công tác truyền thông và thành lập 6 nhóm nịng
cốt [17].
c. Giáo dục - đào tạo
Các bậc học (mầm non, tiểu học, trung học cơ sở) đẫ duy trì chất lượng dạy và học, đạt
nhiều kết quả cao hơn năm trước, có nhiều giáo viên và học sinh tham gia đạt giải cấp tỉnh, thành
phố. Ngoài ra hệ thống cơ sở vật chất của các trường học đều được đầu tư nâng cấp, mua sắm
trang thiết bị phục vụ cho công tác dạy và học.
d. Hoạt động văn hóa - thể dục thể thao

Đã tổ chức kỷ niệm 30 năm thành lập phường vào ngày 06/01/2013. Bên cạnh đó, tiếp tục
cuộc vận động “Tồn dân đồn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư”, chỉ đạo Ban vận
động văn hóa của 21 tổ dân phố vận động nhân dân thực hiện các nội dung quy ước tổ dân phố
văn hóa và gia đình văn hóa, gắn với cuộc vận động thực hiện nếp sống “Văn minh đơ thị”. Ban
chỉ đạo đã tiến hành bình chọn 02 hộ gia đình tiêu biểu xuất sắc để tham gia Hội nghị tại thành
phố.
UBND phường đã xây dựng kế hoạch và tổ chức tốt Đại hội Thể dục thể thao phường lần
thứ V năm 2013 và kết thúc trong tháng 4/2013. Tham gia giải cờ tướng do thành phố tổ chức
hàng năm [17].
4.1.2.4. An ninh quốc phòng
a. Về quốc phịng
Tổ chức đăng ký độ tuổi 17 cho nam cơng dân sinh năm 1996, phúc tra quân dự bị động
viên để điều động tham gia huấn luyện do thành phố tổ chức. Điều động lực lượng dân quân cơ


động tham gia lễ ra quân huấn luyện ở thành phố. Xây dựng kế hoạch tổ chức sơ khám nam công
dân: đã phát lệnh 188 thanh niên để phục vụ công tác tuyển quân 2013 [17].
Phối hợp với công an và lực lượng bảo vệ dân phố, tuần tra các khu vực trọng điểm trên
địa bàn. Huy động lực lượng dân quân cơ động tham gia bảo vệ vào các ngày lễ, Tết và tham gia
diễn tập khu vực phòng thủ do thành phố điều động.
b. Về an ninh trật tự
Năm 2013, trên địa bàn thành phố diễn ra nhiều hoạt động văn hóa, thể thao mang tầm
quốc gia, lễ hội Festival làng nghề truyền thống 2013, lấy ý kiến nhân dân về dự thảo sửa đổi
Hiến pháp 1992, Hội chợ công thương nghiệp 2013; các thế lực thù địch luôn lợi dụng chống
phá. Song công an phường đã tham mưu triển khai có hiệu quả các kế hoạch đảm bảo nên cơ bản
an ninh quốc phòng được giữ vững, ổn định.
Tình hình mâu thuẫn nội bộ nhân dân giảm, khơng có trọng án xảy ra. Phạm pháp hình sự
20 vụ, vi phạm hành chính xảy ra 09 việc. Thành phần đối tượng tham gia thuộc nhiều lứa tuổi
tác động không nhỏ đến trật tự xã hội và đời sống nhân dân [17].

4.1.2. Phường An Đông, thành phố Huế
4.1.2.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Phường An Đơng nằm ở phía Đơng thành phố Huế với diện tích 444,05 ha. Địa giới hành
chính của phường được xác định thơng qua đường Quốc lộ 1A làm ranh giới giữa hai phường An
Đơng và phường An Tây.

Hình 4.2. Bản đồ hành chính phường An Đơng
Nguồn: [14]
Địa giới hành chính của phường được xác định như sau:
- Phía Đơng giáp xã Thủy Thanh, xã Thủy Dương, thị xã Hương Thủy.