Phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV)

MỤC LỤC
MỤC LỤC
DANH MỤC VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................. Error! Bookmark not defined.
PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ....................... Error! Bookmark not defined.
1.1 Hoạt động tín dụng của Ngân hàng thƣơng mại.Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái quát về ngân hàng thương mại ........ Error! Bookmark not defined.
1.1.2 Hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mạiError! Bookmark not defined.
1.2 Phát triển tín dụng bất động sản của Ngân hàng thƣơng mạiError!

Bookmark

not defined.
1.2.1 Tín dụng bất động sản .............................. Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Phát triển tín dụng bất động sản ............... Error! Bookmark not defined.
1.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến Phát triển tín dụng BĐS của NHTM: .. Error!
Bookmark not defined.
1.3.1. Những nhân tố chủ quan ......................... Error! Bookmark not defined.
1.3.2. Những nhân tố khách quan ..................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
2.1 Giới thiệu về Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt NamError! Bookmark not
defined.
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển .............. Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Mô hình tổ chức trụ sở chính .................. Error! Bookmark not defined.
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh chủ yếu ... Error! Bookmark not defined.

2.2 Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Đầu tƣ và Phát
triển Việt Nam ......................................................... Error! Bookmark not defined.
2.2.1. Thực trạng tín dụng tại BIDV ................. Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVError! Bookmark not
defined.
2.3. Đánh giá sự Phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVError! Bookmark not
defined.
2.3.1 Những kết quả đạt được ........................... Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân .......................... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV .................... Error! Bookmark not defined.
3.1 Mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản tại BIDV năm 2012-2015 Error!
Bookmark not defined.
3.1.1. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản năm 2012-2015 ........ Error!
Bookmark not defined.
3.1.2 Mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản của BIDV .. Error! Bookmark not
defined.
3.2 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại BIDVError!

Bookmark

not

defined.
3.2.1 Xây dựng, hoàn thiện mô hình tổ chức và chính sách tín dụng ... Error!
Bookmark not defined.
3.2.2 Hoàn thiện quy trình tín dụng bất động sảnError! Bookmark not defined.
3.2.3 Hoàn thiện các sản phẩm tín dụng bất động sản và phát triển những sản
phẩm mới ....................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2.4 Nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án bất động sản . Error!

Bookmark not defined.


3.2.5 Nâng cao năng lực quản lý và kiểm soát hoạt động cho vay ........ Error!
Bookmark not defined.
3.2.6 Xây dựng cơ chế và phương thức cho vay hợp lýError! Bookmark not
defined.
3.2.7 Xây dựng trọng điểm cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản trong từng
thời kỳ ............................................................ Error! Bookmark not defined.
3.2.8 Nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng ... Error! Bookmark not defined.
3.3.Một số kiến nghị ................................................ Error! Bookmark not defined.
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ, các bộ ngành: ..... Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính: ..... Error! Bookmark not
defined.
KẾT LUẬN ................................................................. Error! Bookmark not defined.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................. Error! Bookmark not defined.


TÓM TẮT LUẬN VĂN
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực
kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng, với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và
sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán.
Ngân hàng thương mại có các hoạt động chủ yếu: Hoạt động huy động vốn (bao
gồm việc nhận tiền gửi của các tổ chức cá nhân, phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu
và các giấy tờ có giá), hoạt động tín dụng (bao gồm hoạt động cho vay, bảo lãnh, chiết
khấu và cho thuê tài chính trong đó hoạt động cho vay là quan trọng nhất), hoạt động
dịch vụ thanh toán và ngân quỹ và hoạt động khác
Trên cơ sở tiếp cận chức năng hoạt động của NHTM thì tín dụng được hiểu là một

giao dịch về tài sản giữa bên cho vay và bên đi vay trong đó bên cho vay chuyển giao tài
sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có
trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán.
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cấp tín dụng của NHTM rất đa dạng và
phong phú với nhiều hình thức khác nhau. Việc phân loại cho vay có cơ sở khoa học sẽ là
tiền đề để thiết lập các quy trình cho vay thích hợp và nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro
tín dụng. Căn cứ theo thời hạn cho vay thì có cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn và cho
vay dài hạn. Căn cứ theo khách hàng vay vốn thì có cho vay khách hàng cá nhân, cho vay
khách hàng doanh nghiệp, cho vay Chính phủ và Cho vay các tổ chức tài chính. Căn cứ
theo mục đích khoản vay thì có cho vay tiêu dùng, cho vay phục vụ sản xuất – kinh
doanh. Căn cứ mức độ tín nhiệm đối với khách hàng có cho vay có bảo đảm, cho vay
không có bảo đảm.


Trong bối cảnh hiện tại, khi thị trường BĐS đang trở thành một trong
những thị trường quan trọng của nền kinh tế thì nhu cầu vốn cho thị trường
BĐS ngày càng lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn.
Do đó, tín dụng BĐS ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm.
Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc
pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên
quan đến bất động sản. Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì
tín dụng bất động sản có những đặc trưng như: Thời hạn tín dụng bất động sản dài do bất
động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài, quy mô tín dụng bất động sản
lớn nên người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án, tín dụng bất động sản có
độ rủi ro cao
Có nhiều tiêu thức để phân loại tín dụng BĐS. Nếu căn cứ theo khách hàng vay
vốn thì tín dụng BĐS thì có cho vay khách hàng cá nhân và cho vay khách hàng doanh
nghiệp. Căn cứ theo hình thức xây dựng, đầu tư kinh doanh BĐS thì có các loại cho vay
xây dựng hạ tầng KCN-KCX; cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; cho vay xây dựng

khu đô thị, khu chung cư, nhà ở; cho vay xây dựng khu du lịch; cho vay xây dựng trung
tâm thương mại, hội nghị; cho vay xây dựng các công trình hỗn hợp; cho vay chuyển
nhượng quyền sử dụng đất;….
Việc phát triển tín dụng BĐS trở lên cần thiết đối với cả Ngân hàng, doanh nghiệp
và nền kinh tế. Theo đó, có thể hiểu Phát triển tín dụng bất động sản là tập hợp các biện
pháp và hoạt động của NHTM nhằm gia tăng quy mô, số lượng cũng như chất lượng của
hoạt động tín dụng bất động sản của NHTM.
Các chỉ tiêu đánh giá Phát triển tín dụng BĐS bao gồm những chỉ tiêu đánh giá sự
phát triển về mặt lượng và mặt chất. Những chỉ tiêu đánh giá về mặt lượng bao gồm:
Doanh số cho vay BĐS, dư nợ cho vay BĐS, hệ số sử dụng vốn vay, số lượng các dự án
xin vay và được phê duyệt qua các năm. Những chỉ tiêu đánh giá về mặt lượng bao gồm:
tỷ lệ thu nhập từ cho vay BĐS so với tổng thu nhập của ngân hàng, tỷ lệ thu nhập từ cho


vay BĐS so với dư nợ bình quân, tỷ lệ nợ xấu. Bên cạnh đó còn có các chỉ tiêu định tính
để đánh giá độ thoả mãn của khách hàng về khoản vay và lợi ích mà các khoản vay mang
lại cho nền kinh tế.
Sự phát triển tín dụng BĐS chịu sự ảnh hưởng của nhiều nhân tố bao gồm cả
những nhân tố chủ quan và những nhân tố khách quan. Những nhân tố chủ quan bao
gồm: Quy mô, cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng; Chính sách tín dụng của ngân hàng;
năng lực của ngân hàng trong việc thẩm định phương án, dự án vay vốn đầu tư, kinh
doanh BĐS, thẩm định khách hàng; đội ngũ nhân sự; công tác tổ chức và quản lý và công
nghệ trong ngân hàng. Những nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc về phía
khách hàng như nhu cầu đầu tư của khách hàng, khả năng của khách hàng trong việc đáp
ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng của ngân hàng, khả năng của khách hàng
trong việc quản lý, sử dụng vốn vay; các nhân tố thuộc về môi trường vĩ mô như môi
trường pháp lý, môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường tự nhiên
Tóm lại, tín dụng bất động sản mang lại nguồn thu lớn, thường xuyên và ổn định
cho Ngân hàng nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân hàng phải luôn dè dặt
và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho

vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đẩy
mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự
quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này
là điều cần thiết.

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM


Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo
nghị định số177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ.
BIDV là một doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo mô hình
Tổng công ty Nhà nước (tập đoàn) mang tính hệ thống thống nhất bao gồm
hơn 116 chi nhánh và các Công ty trong toàn quốc, có 3 đơn vị liên doanh với
nước ngoài (2 ngân hàng và 1 công ty), hùn vốn với 5 tổ chức tín dụng. Trọng
tâm hoạt động và là nghề nghiệp truyền thống của BIDV là phục vụ đầu tư phát
triển, các dự án thực hiện các chương trình phát triển kinh tế then chốt của
đất nước. Thực hiện đầy đủ các mặt nghiệp vụ của ngân hàng phục vụ các
thành phần kinh tế, có quan hệ hợp tác chặt chẽ với các Doanh nghiệp, Tổng
công ty. BIDV là một ngân hàng chủ lực thực thi chính sách tiền tệ quốc gia và
phục vụ đầu tư phát triển.
Hoạt động kinh doanh của các NHTM Việt Nam nói chung, BIDV nói riêng
trong năm 2011 gặp nhiều khó khăn, thách thức do những diễn biến bất lợi
trong môi trường kinh doanh. Song với mục tiêu duy trì sự ổn định và phát
triển bền vững, năm 2011 BIDV đã nỗ lực đảm bảo hiệu quả hoạt động kinh
doanh.


Đến 31.12.2011, vốn chủ sở hữu của Ngân hàng đạt 24.374 tỷ đồng,

(tương đương 1,71 tỷ USD) và tăng 1% so với 2010. Ngân hàng phải tăng dự
phòng rủi ro và hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất theo chỉ thị 01/CT-NHNN
của Ngân hàng Nhà Nước, bên cạnh đó phải thực hiện trần lãi suất huy động
nên vốn huy động năm 2011 chỉ đạt 240.507 tỷ đồng (giảm 2%) so với năm
2010, và lợi nhuận chưa phân phối đạt 1.082 tỷ đồng (giảm 21%) so với năm
2010. Tổng tài sản của BIDV đạt 405.755 tỷ tương đương 19,5 tỷ đô la Mỹ tăng
12,5% so với năm 2010 và giảm so với tốc độ tăng trưởng bình quân 25%
trong giai đoạn 2005 - 2010 do quy mô tổng tài sản ngày một tăng cao và chịu
tác động bất lợi từ môi trường kinh doanh nhiều biến động trong năm qua.
Với quy mô tổng tài sản như trên, BIDV vẫn giữ vị trí như năm 2010.
Cùng với sự tăng trưởng 12% của tổng tài sản, 1% vốn chủ sở hữu, lợi nhuận ròng
năm 2011 đạt 3.200 tỷ đồng. Năm 2011, tổng thu nhập từ các hoạt động đạt 15.414 tỷ,
tăng thêm 3.426 tỷ ~ 34% so với năm 2010, trong đó thu lãi ròng đạt 12.638 tỷ, thu từ các
hoạt động khác là 2.776 tỷ. Chi quản lý kinh doanh được khống chế ở mức 43,16% tổng
thu nhập ròng (là mức hợp lý theo khuyến nghị của Moody’s). Tuy nhiên, năm 2011 lại là
năm mà BIDV phải trích DPRR cao nhất trong những năm qua, mức trích DPRR đạt
4.542 tỷ, tăng 245% so với năm 2010 do quy định mới của Ngân hàng Nhà Nước do đó
Lợi nhuận ròng của năm 2011 chỉ đạt 3.200 tỷ, giảm 15% so với năm 2010. Tuy nhiên, tỷ
lệ nợ xấu tiếp tục được kiểm soát ở mức thấp (dưới 3,0%).
Trong 4 năm từ 2008 đến 2011 tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân của
BIDV là 17,59% thấp hơn giai đoạn 2004 – 2007 (20,3%). Tính đến 31/12/2011, dư
nợ tín dụng của BIDV là 293.937 tỷ đồng tăng 1,87 lần so với năm 2008, tăng 1,42
lần so với năm 2009, tăng 1,16 lần so với năm 2010. Tuy nhiên, kiểm soát lãi treo giai
đoạn này chưa được tốt, năm 2008 tổng dư lãi treo của toàn hệ thống là 837 tỷ đồng.
Năm 2011 tổng dư lãi treo của toàn hệ thống là 3.787 tỷ đồng, tăng 1.363 tỷ đồng so với
năm 2010.
Tính đến ngày 31/12/2011, Tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống đạt: 293.397 tỷ
đồng, tăng trưởng 15,64% so với năm 2010 (thấp hơn kế hoạch đặt ra là 19%). Tuy nhiên

trong bối cảnh suy thoái toàn cầu, mức tăng trưởng 15,64% của BIDV vẫn cao hơn so với
mức tăng trưởng tín dụng của toàn ngành ngân hàng. Cơ cấu tín dụng của BIDV đã có sự
chuyển biến tích cực. Tỷ trọng cho vay TDH/TDN tăng qua các năm, từ mức 37,5% thì
năm 2011 đã tăng lên tới 44,89%. Tỷ trọng dư nợ NQD/TDN tăng dần qua các năm từ
mức 70% năm 2008 lên tới mức 78,25% năm 2011. Bên cạnh đó, BIDV tiếp tục kiểm
soát chặt chẽ chất lượng tín dụng theo thông lệ quốc tế với các biện pháp giảm nợ xấu
được tăng cường sát sao và khoa học nên chất lượng tín dụng của BIDV vẫn được đảm
bảo, thể hiện. Tính đến ngày 31/12/2011, tỷ lệ nợ xấu tiếp tục được khống chế ở mức
thấp (dưới 3%): năm 2011 tổng dư nợ tăng thêm hơn 39.746 tỷ ~ 16%, song tỷ lệ nợ xấu
được kiểm soát ở mức 2,96%, có tăng nhẹ so với mức 2,71% của năm 2010 song là mức
thấp so với mặt bằng chung trong bối cảnh kinh tế không thuận lợi, đặc biệt tiếp tục xu
hướng giảm so với mức 3,98% năm 2007.
Song song với việc phát triển tín dụng, BIDV cũng đạt được nhiều thành tựu trong
công tác phát triển tín dụng cho lĩnh vực BĐS. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay BĐS
có mức tăng trưởng khá nhanh, tương đương với mức tăng trưởng doanh số cho vay
BĐS. Năm 2009, dư nợ cho vay BĐS đạt 17.007 tỷ đồng, chiếm 8,24% so với dư nợ cho
vay. Năm 2010, dư nợ cho vay BĐS đạt 20.236 tỷ đồng, tăng 18,99% so với năm 2010.
Đặc biệt năm 2011, mặc dù tốc độ tăng dư nợ cho vay nói chung chỉ là 15.64% so với
năm 2010 thì dư nợ cho vay BĐS đã đạt 24.856 tỷ đồng, tăng tới 22,83% so với năm
2010. Về tỉ trọng dư nợ cho vay trong 3 năm, có thể thấy dư nợ cho vay BĐS chiếm tỉ
trọng tăng đều qua các năm. Năm 2009, dư nợ cho vay BĐS mới chiếm 8,24%%, năm
2010 tỷ trọng này có giảm một chút xuống còn 7,96%. Năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay
BĐS so với tỷ trọng cho vay là 8,46%. Với tỷ lệ này dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS tại thời
điểm nằm trong mức (<10%) giới hạn tín dụng theo lĩnh vực bất động sản được theo chỉ thị
01/CT-NHNN của NHNN và chỉ thị 104/CT-HĐQT của HĐQT về công tác tín dụng năm
2011.
Tỷ lệ quá hạn đối với hoạt động cho vay đầu tư BĐS ở mức 5,64%/dư nợ cho vay
BĐS và chiếm 0,17% dư nợ của toàn hệ thống, tỷ lệ nợ xấu ở mức trung bình và chiếm
2,82%/số dư nợ cho vay BĐS và chiếm 0,28% dư nợ của BIDV và chiếm 9,04%/số dư nợ

xấu của BIDV (số dư nợ xấu của BIDV thời điểm 30/12/2011 là 2,76%, bằng 8.122 tỷ
đồng).
Thu nhập của NH có sự gia tăng khá nhanh trong những năm qua. Đặc biệt lợi
nhuận từ hoạt động cho vay năm 2011 tăng 37,51% so với năm 2010, trong trong đó thu
nhập từ hoạt động tín dụng BĐS tăng 25,44% thấp hơn mức tăng 36,69% của năm 2010
do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế.
Việc cấp vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của BIDV trong thời gian qua
đúng theo định hướng và trong sự kiểm soát của BIDV, đã góp phần thúc đẩy thị trường
BĐS phát triển, ngăn chặn suy giảm kinh tế và tạo công ăn việc làm cho người lao động.
Quy trình cho vay hợp lý và tương đối khoa học. Thời hạn các khoản vay linh hoạt,
phù hợp với tiến độ của dự án. Mức cho vay tối đa lên tới 85% tổng mức đầu tư. Việc
phân cấp xét duyệt các khoản cho vay, việc phân công phân nhiệm thẩm định được thiết
lập từ Hội sở chính đến chi nhánh và được giao cho các bộ phận chuyên môn rõ ràng.
Việc trả lãi cũng được Ngân hàng tính toán hợp lý. Phần lớn các dự án được xét duyệt
cho vay đều ở các khu vực thành phố lớn, có vị trí trung tâm, có lợi thế thương mại, khả
năng khai thác cao.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được thì vẫn còn những hạn chế. Thứ
nhất, tín dụng BĐS tại Ngân hàng BIDV chưa được coi là phát triển tốt. Doanh số cho
vay BĐS tăng trưởng chậm hơn so với doanh số cho vay chung của Ngân hàng. Doanh số
cho vay BĐS trong 3 năm 2009-2011 tăng trưởng trung bình 12,31% so với mức tăng
trưởng trung bình 19,8% của doanh số cho vay nói chung. Bên cạnh đó, tỷ trọng dư nợ
cho vay BĐS so với cho vay của ngân hàng trung bình ở mức 8,22% - tỷ lệ này là khá
thấp. Thứ hai, mức cho vay của Ngân hàng còn thấp, tuy rằng mức cho vay tối đa lên tới
85% tổng đầu tư nhưng hiện nay mỗi khoản cho vay thường chỉ được 70% tổng đầu tư.
Số tiền này còn nhỏ so với nhu cầu vay của khách hàng, do đó đã bỏ qua cơ hội cho vay
đối với nhiều khách hàng, đặc biệt là các khách hàng có khả năng trả nợ cao trong tương
lai và nhu cầu vốn lớn ở hiện tại. Thứ ba, tỷ lệ nợ xấu của cho vay BĐS trong các năm
2010 và 2011 là cao hơn so với tỷ lệ nợ xấu của hoạt động cho vay nói chung. Đặc biệt

năm 2011, tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS/dư nợ cho vay BĐS lên tới xấp xỉ 3%. Thứ tư, cơ
cấu cho vay BĐS của BIDV tuy khá đa dạng nhưng chưa đồng đều về mặt tỷ trọng đối
với mỗi cấu phần. BIDV chú trọng tập trung cho vay Đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư,
khu đô thị; đầu tư khu du lịch và các công trình hỗn hợp – đây là các công trình có mức
đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài trong khi các công trình có thời gian thu hồi vốn
ngắn hơn, vốn đầu tư ít hơn như xây dựng văn phòng cho thuê, xây nhà để bán và cho
thuê thì chưa được chú trọng phát triển
Những hạn chế trong công tác phát triển tín dụng BĐS tại Ngân hàng đầu tư và
phát triển Việt Nam là do sự tác động của nhiều nguyên nhân. Các nguyên nhân chủ quan
có thể kể đến như: Quy trình cho vay tuy kiểm soát tốt được chất lượng tín dụng nhưng
khách hàng vẫn còn gặp phải nhiều phiền toái. Chính sách cho vay của Ngân hàng vẫn
còn nhiều hạn chế: Tỷ trọng cho vay/ giá trị tài sản đảm bảo chưa linh hoạt, Giá trị tài sản
đảm bảo phần lớn là do cán bộ tín dụng thuộc phòng quan hệ khách hàng định giá (và
thường thấp hơn so với giá trị thị trường). Song do thẩm định chưa tốt, không nắm chắc
được khả năng trả nợ của khách hàng nên ngân hàng thường chỉ cho vay ở mức 55%65% giá trị tài sản đảm bảo, không thỏa mãn được tối đa nhu cầu của khách hàng. Thời
hạn cho vay tối đa của Ngân hàng cho các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS tối đa là 10
năm. Với thời hạn cho vay này thì với nhiều dự án lớn do thời gian giải phóng mặt bằng
và xây dựng kéo dài nên khi dự án mới đi vào hoạt động chưa thu hồi được vốn đã phải
trả nợ cho ngân hàng. Điều này sẽ gây khó khăn cho nhiều chủ đầu tư trong quá việc trả
nợ và cũng là nhân tố gây làm tăng nợ quá hạn của ngân hàng. Thời gian qua BIDV tập
trọng cho vay những dự án ở giai đoạn đầu tư (cho vay chuyển quyền sử dụng đất, đền bù
giải phóng mặt bằng) và nhận tài sản đảm bảo các dự án trong giai đoạn giải phóng mặt
bằng còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhận thức về công tác thẩm định khách hàng, thẩm định
tài chính của các chi nhánh trong hệ thống BIDV đôi khi chưa được đầy đủ. .. Các
nguyên nhân khách quan phải kể đến các nguyên nhân sau: thị trường cho vay của Việt
Nam trong năm 2008, 2009 và năm 2010 đã chứng minh, có những thời điểm lãi suất đã
có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm. Lãi suất cao ảnh hưởng đến tính
khả thi của phương án vay vốn ban đầu và lợi nhuận của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến khả

năng trả nợ của người đi vay và làm tăng nợ xấu và nợ quá hạn của Ngân hàng. Hiện nay
các quy định điều tiết thị trường bất động sản chưa rõ ràng, đồng bộ. Việc có được một
cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ một cách dễ dàng chưa được
như mong muốn, thiếu sự phối hợp giữa các tổ chức tín dụng và các cơ quan Nhà nước
về quản lý tài nguyên môi trường là không đồng bộ.

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM PHÁT TRIỂN TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV
Chiến lược của BIDV giai đoạn 2011-2015 và tầm nhìn đến 2020 là phấn đấu trở
thành 1 trong 20 Ngân hàng hiện đại có chất lượng, hiệu quả và uy tín hàng đầu trong
khu vực Đông Nam Á vào năm 2020. Để thực hiện chiến lược này BIDV luôn đề ra các
mục tiêu cho từng năm, từng thời kỳ. Cụ thể:
* Mục tiêu tín dụng chung
Mức tăng trưởng tín dụng: Đảm bảo mục tiêu tăng trưởng đáp ứng yêu cầu kiểm
soát an toàn, tranh thủ thời cơ phát triển của nền kinh tế và yêu cầu cơ cấu lại tài sản của
BIDV, định hướng mức tăng trưởng tín dụng bình quân trong giới hạn 17% giai đoạn
2012  2014.
Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu: Năm 2012, tỷ lệ nợ nhóm II/ Tổng dư nợ dưới 12%, tỷ lệ
nợ xấu/ tổng dư nợ dưới 2,5%. Tiếp tục nâng cao chất lượng tín dụng, phấn đấu đến 2014
đảm bảo tỷ lệ nợ nhóm II/ Tổng dư nợ < 10% và tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ < 2%
Qui mô tỷ trọng tín dụng theo ngành kinh tế: Nguyên tắc xác lập cơ cấu tín dụng của
BIDV theo ngành kinh tế nhằm giảm đầu tư tập trung quá lớn vào một số ngành, ưu tiên
đầu tư những ngành đánh giá là tiềm năng, ổn định, ít rủi ro, những ngành phục vụ cho
các mục tiêu chính sách kinh tế trọng yếu được Chính Phủ quan tâm ưu tiên; Hạn chế
những ngành có tiềm ẩn rủi ro hoặc cơ cấu hiện nay đang quá cao.
Mục tiêu tín dụng Bất động sản:
- Mức tăng trưởng tín dụng bất động sản: Đảm bảo mục tiêu tăng trưởng đáp ứng
yêu cầu kiểm soát an toàn, tuân thủ Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 13/2/2012 về tổ chức

thực hiện chính sách tiền tệ và đảm bảo hoạt động Ngân hàng an toàn hiệu quả năm 2012,
định hướng mức tăng trưởng tín dụng bất động sản bình quân trong giới hạn 9% giai
đoạn 2012 - 2014.
- Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu: Năm 2012, tỷ lệ nợ nhóm II bất động sản/dư nợ bất động
sản theo kế hoạch dưới 15%, tỷ lệ nợ xấu bất động sản/tổng dư nợ bất động sản dưới
2,7%.
Để đẩy mạnh hoạt động tín dụng đặc biệt là cho vay BĐS, BIDV nên chú trọng vào
những biện pháp sau:
Xây dựng, hoàn thiện mô hình tổ chức và chính sách tín dụng: Nhanh chóng hoàn
thiện mô hình tổ chức là một việc hết sức cần thiết để BIDV từng bước tiến tới mô hình
tổ chức theo thông lệ tốt nhất, duy trì và nâng cao hiệu quả, sức cạnh tranh trong quá
trình hội nhập với các nước trong khu vực và thế giới. BIDV phải tiếp tục xây dựng và
hoàn thiện chính sách tín dụng theo hướng sau: Chính sách tín dụng của BIDV phải thực
sự hướng tới khách hàng theo nguyên tắc công khai –công bằng trên cơ sở hài hoà lợi ích
nhưng phải đảm bảo yêu cầu quản lý rủi ro của toàn hệ thống; cải tiến hệ thống chỉ tiêu,
phương pháp đánh giá khách hàng thông qua hệ thống xếp hạng nội bộ theo chuẩn mực,
thông lệ phù hợp với nền khách hàng đồng thời xây dựng phát triển hệ thống thông tin tín
dụng để cảnh báo và hỗ trợ công tác xét duyệt tín dụng nhằm nâng cao chất lượng hoạt
động tín dụng; xây dựng cơ cấu cho vay theo ngành kinh tế và xây dựng tiêu chuẩn đánh
giá, kiểm soát rủi ro, chất lượng tín dụng đối với từng ngành nghề, lĩnh vực, hình thức sở
hữu, vùng miền; xác định cơ cấu tín dụng phù hợp trong giai đoạn 2011-2015 kế hoạch
thực hiện từng năm gắn với kiểm soát và nâng cao chất lượng tín dụng.
Bên cạnh việc hoàn thiện khung chính sách tín dụng nói chung, BIDV nên chú
trọng xây dựng và hoàn thiện chính sách tín dụng riêng cho lĩnh vực đầu tư, kinh doanh
bất động sản. Hiện tại, BIDV mới chỉ ban hành và áp dụng Quy định số 2556/QĐ-TD3
ngày 3/6/2008 về cho vay đầu tư dự án bất động sản và chỉ thị 104/CT-HĐQT của HĐQT
về công tác tín dụng năm 2011. Trong thời gian tới bên cạnh việc tiếp tục điều chỉnh, sửa
đổi 2556/QĐ-TD3 ngày 3/6/2008 để đảm bảo việc cho vay đầu tư BĐS phù hợp với tình
hình hoạt động đầu tư BĐS thực tế và theo chỉ đạo của NHNN. BIDV cũng cần phải xây

dựng Quy định về cho vay kinh doanh bất động sản áp dụng cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Hoàn thiện quy trình tín dụng bất động sản: Quy trình tín dụng BĐS tại BIDV đang
được thực hiện gồm 6 bước và khá chặt chẽ, song quy trình vẫn chưa đưa ra được các quy
định về các hệ số tài chính bắt buộc phải tính trong thẩm định tài chính dự án BĐS. Nên
thời gian thẩm định và xét duyệt dài. Khách hàng vẫn gặp phải sự phiền toái do họ phải
đi lại nhiều lần, và phải chờ đợi. Vì vậy quy trình tín dụng BĐS cần cụ thể hơn để rút
ngắn thời gian thẩm định và xét duyệt tín dụng, giảm bớt những khâu không nhất thiết
cần đến sự có mặt của khách hàng để mang lại sự thuận tiện cho khách hàng.
Hoàn thiện các sản phẩm tín dụng bất động sản và phát triển những sản phẩm mới: Để

hoàn thiện sản phẩm BIDV cần tập trung vào các giải pháp: Linh hoạt về mức cho vay đối với
từng đối tượng khách hàng. Đa dạng hoá các thời hạn cho vay để đáp ứng nhu cầu vay vốn của
khách hàng. Đa dạng hóa các hình thức trả lãi để tạo điều kiện phù hợp với các đặc điểm nhu
cầu của khách hàng. Bên cạnh việc hoàn thiện các sản phẩm tín dụng BĐS, Ngân hàng cũng
cần phải phát triển các sản phẩm mới. Hiện giờ BIDV mới chỉ đa dạng các sản phẩm tín dụng
BĐS dành cho các doanh nghiệp, còn các sản phẩm dành cho cá nhân thì chưa được chú trọng
phát triển. Nhu cầu các cá nhân mua nhà để ở trong tương lai là rất lớn, đây là mảng thị trường
tiềm năng và mang lại thu nhập ổn định cho ngân hàng. Ngân hàng cần phải tập trung phát
triển những sản phẩm này vì đây chính là đầu ra của thị trường bất động sản.
Nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án bất động sản: Hồ sơ trong dự án
đầu tư là tài liệu đầu tiên cung cấp thông tin về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của
khách hàng, thông qua hồ sơ ngân hàng sẽ biết được quy mô dự án, thời gian xây dựng, thời
gian dự án bắt đầu đi vào hoạt động, chi phí, thu nhập, lợi nhuận mà dự án đem lại. Việc nắm
chắc các thông tin về dự án là hết sức cần thiết, nó sẽ giúp ngân hàng đưa ra những quyết định
hợp lý có nên cấp tín dụng cho dự án hay không. Các thông tin có độ chính xác cao từ thẩm
định dự án sẽ giúp giảm thiểu các sai sót, thiếu chính xác khi phân tích tín dụng. Vì vậy, Ngân
hàng cần phải thực hiện các biện pháp để nâng cao công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung
và dự án bất động sản nói riêng, trong đó chú trọng các giải pháp sau: Thiết lập và duy trì mối

quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín, tăng cường chủ động tiếp cận
các dự án bất động sản, tổng hợp các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động


sản, thu thập thông tin từ các dự án bất động sản đã đi vào vận hành
Quản lý, kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay: Để từng bước quản lý cho
vay BĐS và kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực này, BIDV cần thực hiện quản lý cho
vay BĐS với hướng sau: tiếp tục quản lý giới hạn tín dụng đối với hoạt động cho
vay đầu tư kinh doanh BĐS; bám sát tiến độ thực hiện các dự án, đôn đốc chủ
đầu tư nhanh chóng triển khai tiến độ thực hiện dự án để sớm đưa sản phẩm ra
thị trường tạo nguồn thu trả nợ vay ngân hàng, không cho vay với mục đích
chuyển trả cho các TCTD, TCTC khác, các khách hàng có phát sinh nợ quá hạn,
nợ xấu (bao gồm nợ quá hạn, nợ xấu tại các TCTD khác) hạn chế và kiểm soát
chặt chẽ đối với hoạt động cho vay thực hiện giải phóng mặt bằng.
Xây dựng cơ chế và phương thức cho vay hợp lý: Để có thể hỗ trợ cho hoạt
động đầu tư BĐS, định hướng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đối với BIDV cần
xem xét ưu tiên triển khai theo các đối tượng dự án, khách hàng vay vốn, địa
bàn vay vốn và định hướng cấp tín dụng phù hợp


*Một số kiến nghị
Với Chính phủ, các bộ ngành: Nhà nước cần chú trọng những biện pháp tăng
nguồn cung cho thị trường, hoàn thiện hệ thống thông tin về thị trường bất
động sản, nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản
Với Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính: Cần sớm xây dựng cơ chế tài chính
phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là cơ chế kiểm soát hiệu quả dòng
vốn vào thị trường BĐS. Trong ngắn hạn: Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay
đối với từng khoản mục tín dụng BĐS, cần sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho
vay BĐS đối với các tổ chức tín dụng trên cơ sở quy định của pháp luật về hoạt

động của các tổ chức tín dụng, bổ sung sửa đổi một số cơ chế chính sách về tài
chính tiền tệ (NHNN) liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng
mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển. Trong trung và dài hạn:
Nghiên cứu thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao
động có điều kiện mua nhà, nghiên cứu thí điểm thành lập mô hình Quỹ đầu tư
tín thác bất động sản (đây là hình thức đầu tư theo ủy quyền của các nhà đầu
tư nhỏ, Quỹ này được phép đầu tư 100% vốn vào bất động sản) để tạo thêm
nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS. Đây là một
loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia; cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung
nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân
khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho
học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn),…