Giải pháp huy động vốn đầu tư cho căn hộ dịch vụ tại khu công nghệ cao láng hoà lạc của Công ty cổ phần tài chính và đầu tư Gia Phát

i

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khu CNC Hoà Lạc cách trung tâm Thủ đô Hà Nội 30 km về phía Tây, cách sân bay
quốc tế Nội Bài 47 km và cảng Hải phòng trên 100 km, gần các cơ sở mới của rất nhiều
trường Đại học lớn như Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Bách Khoa Hà Nội, vv.. Chính
phủ Việt Nam đã quyết định nâng cấp đường cao tốc Láng – Hoà Lạc nối Hà Nội với Khu
Công nghệ cao Hoà Lạc, trở thành một trong những con đường cao tốc hiện đại nhất ở Việt
Nam.
Khu CNC Hoà Lạc được xây dựng theo mô hình trung tâm nghiên cứu phát triển và
ứng dụng công nghệ cao tầm cỡ quốc gia, nơi ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, đào
tạo nguồn nhân lực, phát triển sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao.
Nhận thức rõ tầm quan trọng của Khu CNC Hòa Lạc trong một tương lai không xa,
với tiềm lực tài chính và kinh nghiệm của mình, Công ty CP Tài chính và Đầu tư Gia Phát
(Công ty Gia Phát) đã quyết tâm thực hiện đầu tư vào các dự án quy mô tại đây.
Phải triển khai các dự án đầu tư tại Khu CNC Hòa Lạc với tổng mức đầu tư gần
5.000 tỷ đồng. Trong đó, các dự án có hạng mục căn hộ dịch vụ chiếm khoảng 1.500 tỷ
đồng. Với vốn điều lệ tính đến nay là 560 tỷ đồng là một khó khăn lớn của Công ty Gia
Phát trong bối cảnh hiện nay. Có thể nhận thấy, các dự án mà công ty đang thực hiện đầu
tư tại Khu CNC Hòa Lạc sẽ rất khó thực hiện đúng tiến độ đề ra trong thời điểm hiện nay
nếu không thu xếp được nguồn vốn cần thiết.
Vậy câu hỏi đặt ra là làm thế nào để tạo vốn cho các dự án ? Giải pháp nào là thiết
thực để có thể huy động được nguồn vốn cho các dự án đầu tư xây dựng trong giai đoạn
hiện nay?
Xuất phát từ nhu cầu huy động vốn để thực hiện các dự án bất động sản cấp thiết
như đã nêu trên, đề tài: “Giải pháp huy động vốn đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC
Hòa Lạc của Công ty Cổ phần Tài chính và Đầu tư Gia Phát” đã được lựa chọn làm đề
tài nghiên cứu cho bản luận văn thạc sỹ quản trị kinh doanh.
2. Mục đích nghiên cứu

ii

Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ bản về vốn và các hình thức huy động vốn
phục vụ đầu tư dự án bất động sản, chủ yếu là phân khúc căn hộ dịch vụ. Từ đó làm rõ đặc
điểm huy động vốn nhằm khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất được giao đầu tư căn hộ
dịch vụ của Công ty Gia Phát tại Khu CNC Hòa Lạc.
Phân tích thực trạng huy động vốn phục vụ cho dự án đầu tư căn hộ dịch vụ của
Công ty Gia Phát, từ đó nêu ra những kết quả, những hạn chế và các vấn đề đặt ra trong
công tác huy động vốn cho các dự án đầu tư căn hộ dịch vụ của Công ty Gia Phát.
Vận dụng các cơ sở lý luận phân tích nhằm tận dụng những thuận lợi, hạn chế khó
khăn, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao khả năng huy động vốn cho các dự án đầu
tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc của Công ty Gia Phát.
Bên cạnh đó, quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên nâng cao hiểu biết trong lĩnh
vực đầu tư kinh doanh bất động sản, tài chính nói chung, phân khúc thị trường căn hộ dịch
vụ nói riêng.
3. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, các danh mục, phụ lục và các tài liệu tham khảo, nội
dung chính của Luận văn gồm có ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về huy động vốn đầu tư căn hộ dịch vụ của các doanh
nghiệp.
Chương II: Thực trạng huy động vốn đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc
của Công ty CP Tài chính và Đầu tư Gia Phát.
Chương III: Giải pháp huy động vốn đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc
của Công ty CP Tài chính và Đầu tư Gia Phát.


iii

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ

CỦA CÁC DOANH NGHIỆP
1.1.

TỔNG QUAN VỀ CĂN HỘ DỊCH VỤ

Để hiểu cơ bản về “Căn hộ dịch vụ”, một số nhà phát triển dự án bất động sản
trên thế giới và Việt Nam đã đưa các khái niệm khác nhau. Căn hộ dịch vụ là loại hình
căn hộ đã được trang bị đầy đủ tiện nghị, sẵn sàng cho việc sử dụng trong ngắn hoặc dài
ngày. Giá thuê căn hộ dịch vụ thường thấp hơn so với thuê phòng khách sạn có chất
lượng tương đương.
Căn hộ dịch vụ có một số đặc điểm chính như: Được quản lý theo tiêu chuẩn
khách sạn, có đầy đủ tất cả hoặc một phần các dịch vụ chuyên nghiệp, khép kín; thường
được sử dụng để cho thuê trung dài hạn; được thiết kế và bố trí đầy đủ các khu chức
năng cho sinh hoạt hàng ngày của cá nhân, gia đình…
Căn cứ vào mốt số đặc điểm chính nêu trên, căn hộ dịch vụ có thể được phân loại
theo hình thức quản lý vận hành căn hộ, theo vị trí địa điểm, quy mô căn hộ, theo tính
chất và mô hình căn hộ…
1.2.

VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ

Vốn đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ là toàn bộ những chi phí để đạt được mục
đích đầu tư bao gồm chi phí cho việc khảo sát thiết kế và xây dựng, mua sắm, lắp đặt
máy móc thiết bị và các chi phí khác được ghi trong tổng dự toán.
Vốn đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ có thể được phân loại theo một số tiêu chí
như: Căn cứ vào thời gian huy động và sử dụng vốn, theo nguồn gốc vốn đầu tư, theo
nguồn gốc hình thành vốn, theo phương thức chu chuyển của vốn, hoặc theo phạm vi
huy động vốn.
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, vốn đóng vai trò đảm bảo cho hoạt động của
doanh nghiệp được tiến hành thuận lợi theo mục đích đã định. Vốn là điều kiện không

thể thiếu được để thành lập một doanh nghiệp và tiến hành các hoạt động sản xuất kinh
doanh. Nó là một trong bốn yếu tố đầu vào cơ bản của sản xuất (vốn, lao động, tài
nguyên và kỹ thuật công nghệ). Trong đó, vốn được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu, là
điều kiện không thể thiếu để tiến hành sản xuất, tái sản xuất và mở rộng sản xuất kinh
doanh.
Để triển khai hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, các chủ đầu tư phải đảm bảo một
số yêu cầu về vốn như sau: cơ cấu hợp lý giữa vốn dài hạn, trung hạn với vốn ngắn hạn;
kế hoạch huy động và giải ngân nguồn vốn phải phù hợp theo tiến độ triển khai dự án;


iv

chủ đầu tư dự án phải có đủ năng lực tài chính theo đúng quy định của Pháp luật; đảm
bảo tính pháp lý của các nguồn vốn huy động, khai thác hiệu quả nguồn vốn.
1.3. HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ CỦA CÁC DOANH
NGHIỆP

Huy động vốn đầu tư dự án căn hộ dịch vụ là việc tìm ra nguồn tiền có thể thực
thi dự án nêu trên. Nhìn chung, các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp nhằm tập
trung tăng quy mô, giá trị phần vốn chủ sở hữu và vốn vay.
Một số hình thức huy động vốn nhằm tăng phần vốn chủ sở hữu tại doanh nghiệp
như: tăng vốn điều lệ, lợi nhuận không chia, vốn liên danh liên kết, phát hành cổ phiếu
mới, vốn huy động từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS…
Các hình thức huy động vốn vay chủ yếu được huy động đến từ các nguồn như:
tín dụng ngân hàng, các tổ chức tài chính, định chế, tín dụng thương mại, tín dụng thuê
tài chính, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vốn huy động từ khách hàng…
1.4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ
TRONG CÁC DOANH NGHIỆP

Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho các dự án đầu tư căn hộ dịch

vụ của các doanh nghiệp được phân làm 2 nhóm nhân tố là:
- Nhóm các nhân tố chủ quan bao gồm: năng lực, quy mô, uy tín và thương hiệu
của doanh nghiệp, chính sách huy động và sử dụng vốn của doanh nghiệp, sự hấp dẫn,
tính khả thi của dự án.
- Nhóm các nhân tố khách quan bao gồm: Môi trường vĩ mô, hệ thống chính sách
pháp luật, môi trường văn hóa xã hội, khoa học công nghệ, sự phát triển của thị trường
tài chính và quan trọng nhất là tình hình thị trường bất động sản
1.5. KINH NGHIỆM VỀ HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ TẠI MỘT SỐ DOANH NGHIỆP

Trong suốt thời kỳ dài phát triển của thị trường BĐS, kể cả khi “sốt nóng” hay
“đóng băng”, các doanh nghiệp luôn có những phương thức đầu tư dự án bằng rất nhiều
hình thức khác nhau ngoài. Có thể tổng hợp ở đây một số trường hợp điển hình tại các
dự án của Tập đoàn Vingroup, Công ty CP Đầu tư Hải Phát, Công ty Becamex IDJ về
các phương thức huy động vốn linh hoạt từ các khách hàng, ngân hàng và từ đối tác
trong và ngoài nước. Qua đó, Công ty Gia Phát cần căn cứ vào năng lực thực tế của
doanh nghiệp cũng như thực tế thị trường để rút ra được những bài học kinh nghiệm cho
riêng mình trong công tác đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc.


v

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ ĐẦU TƯ GIA PHÁT TẠI KHU CNC HÒA LẠC
2.1.

ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY CP TÀI CHÍNH VÀ ĐẦU TƯ GIA PHÁT
ẢNH HƯỞNG ĐẾN HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ

Để cụ thể hóa về đối tượng nghiên cứu, học viên mô tả một cách tổng quan các
thông tin chung về Công ty Gia Phát. Cung cấp số liệu thống kê, thông tin chính xác về

các dự án của doanh nghiệp. Mô tả năng lực tài chính thông qua một số các chỉ tiêu tài
chính trong Báo cáo tài chính các năm qua.
Phân tích sự tác động từ thực trạng thu hút vốn đầu tư, môi trường đầu tư và sự
phát triển của Khu CNC Hòa Lạc tác động đến tiềm năng, kỳ vọng của các dự án đầu tư
căn hộ dịch vụ của Công ty Gia Phát.
Từ những số liệu nêu trên, đánh giá chung về khả năng huy động vốn để thực
hiện các dự án đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc của Công ty Gia Phát, bao
gồm những thuận lợi và khó khăn trong công tác huy động vốn.
2.2.

THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH VÀ ĐẦU TƯ GIA PHÁT TẠI KHU CÔNG NGHỆ
CAO HÒA LẠC

Hiện tại, Công ty Gia Phát có 03 dự án đầu tư tại Khu CNC Hòa Lạc. Trong đó,
có 02 dự án đầu tư hạng mục căn hộ dịch vụ gồm:
- Dự án Khu Khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ với quy mô 4,96ha, tổng mức
đầu tư gần 1.200 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2012 đến năm 2015, do Công ty CP
Gia Phát Hòa Lạc làm đại diện chủ đầu tư.
- Dự án Tổ hợp Thương mại, căn hộ dịch vụ và trường mầm non với quy mô
6,8ha, tổng mức đầu tư gần 1.000 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2013 đến năm
2019, do Công ty CP Phúc Thanh Hòa Lạc làm đại diện chủ đầu tư.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản suy giảm như năm 2012, các cổ đông
trong Công ty CP Gia Phát Hòa Lạc vẫn hoàn thành nghĩa vụ tài chính để triển khai dự
án Khu Khách sạn 5 sao và căn hộ dịch vụ là một nỗ lực rất lớn. Tuy nhiên, sang năm
2013 và các năm tiếp theo, việc huy động vốn từ bên ngoài cũng như nội lực của các cổ
đông trong doanh nghiệp đã bị ảnh hưởng nặng nề, rất khó có thể thực hiện do cả nhiều
nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.
Nhìn chung, tiến độ giải ngân vốn cho dự án từ Công ty Gia Phát và các đối tác
còn nhiều bất cập. Điều đó, dẫn đến tiến độ chung của dự án không đạt yêu cầu như cam

kết của các nhà đầu tư với BQL Khu CNC Hòa Lạc. Vì vậy, việc kêu gọi huy động vốn


vi

thực hiện đầu tư dự án tại Khu CNC Hòa Lạc của Công ty Gia Phát cùng các đối tác
đang áp dụng hiện nay là hoàn toàn không khả thi trong thời gian tới đây.
Đáp ứng nhu cầu vốn cho dự án, cả về giá trị và thời gian là yêu cầu bắt buộc.
Công ty Gia Phát là phải đưa ra các giải pháp huy động vốn mới, đồng thời đẩy mạnh
hơn nữa những hình thức huy động vốn đã áp dụng hiệu hiệu quả trong thời gian qua.
2.3.

ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU
TƯ TẠI KHU CÔNG NGHỆ CAO HÒA LẠC CỦA CÔNG TY CP TÀI CHÍNH VÀ
ĐẦU TƯ GIA PHÁT

Có thể nói, trong bối cảnh chung của nền kinh tế cũng như sự đi xuống rõ rệt của
thị trường bất động sản, Công ty Gia Phát vẫn có thể kêu gọi được vốn đầu tư, hỗ trợ tín
dụng từ các ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các đối tác là sự nỗ lực rất lớn. Tuy nhiên,
trong quá trình triển khai thực hiện dự án, công tác huy động vốn đã nảy sinh nhiều hạn
chế, bấp cập. Sự thiếu đa dạng các hình thức huy động vốn đã ảnh hưởng rất lớn đến tiến
độ giải ngân vốn đầu tư cho các dự án. Một phần nguyên nhân đến từ chính hoạt động
kinh doanh sụt giảm của Công ty Gia Phát và các đối tác khi chính họ cũng chịu sự ảnh
hưởng nặng nề từ sự suy giảm kinh tế vĩ mô, sự trầm lắng của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, trong tất cả các dự án của Công ty Gia Phát đầu tư tại Khu CNC Hòa
Lạc đều có đặc điểm chung là tỷ lệ vốn tự có – vốn vay thường chênh lệch nhau khá
nhiều. Trong đó, tỷ lệ vốn tự có tối đa không quá 17%-25% tổng mức đầu tư. Điều đó đã
và sẽ dẫn đến sự thiếu chủ động trong tất cả các kế hoạch đầu tư và thực hiện công trình
do phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay, huy động.
Công tác marketing cho các dự án nói riêng và cho cả doanh nghiệp hiện nay

hoàn toàn bị bỏ ngỏ. Thông tin về uy tín, thương hiệu cũng như tiềm lực tài chính, quỹ
đất được giao của Công ty Gia Phát tại Khu CNC Hòa Lạc chưa đến được với khách
hàng và các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, các căn cứ pháp lý cho
huy động vốn dự án đầu tư bất động sản chưa đầy đủ, linh hoạt, thị trường vốn ở Việt
Nam chưa phát triển hoàn thiện v.v...
Vì vậy, để tiếp tục triển khai dự án, Công ty Gia Phát cần phải xem xét một số
vấn đề như: rà soát lại các dự án đầu tư để xác định có nên tiếp tục triển khai các dự án
đã được phê duyệt không? Dự án nào nên tiếp tục? Dự án nào nên tạm dừng và hủy? Đối
với những dự án sẽ tiếp tục triển khai thực hiện, cần phải tháo gỡ, giải quyết những khó
khăn như thế nào? Hoặc đầu tư những hạng mục nào trước, hạng mục nào sau đề phù
hợp với thực tế thị trường? Cần có những giải pháp khả thi nào để huy động vốn từ
nhiều nguồn khác nhau để thực hiện các dự án đầu tư đó? Cần kiến nghị với cấp trên
những gì để nhận được những hỗ trợ, những nguồn lực cần thiết để tăng vốn đầu tư cho
thực hiện dự án?


vii

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ
CỦA CÔNG TY CP TÀI CHÍNH VÀ ĐẦU TƯ GIA PHÁT TẠI KHU CNC HÒA LẠC

Nhằm đảm bảo nền tảng cơ bản cho công tác huy động vốn, Công ty Gia Phát cần
phải thực hiện một chuỗi các giải pháp mang tính chiến lược với các dự án đầu tư căn hộ
dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc như sau:
3.1. Nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty Gia Phát
Đối với các doanh nghiệp nói chung, hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh
doanh sẽ tạo ra những tác động tích cực đến việc thu hút và huy động vốn đầu tư của các
tổ chức tín dụng, ngân hàng, đối tác. Thực tế cho thấy, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh
doanh của Công ty Gia Phát trong những năm gần đây cũng có những tăng trưởng nhất
định. Mặc dù vậy, kết quả kinh doanh trong năm 2012 và 06 tháng đầu năm 2013 đã có

một số chỉ số suy giảm do ảnh hưởng nặng nề từ tình hình kinh tế. Do vậy, các ngân
hàng, tổ chức tín dụng sẽ đánh giá khả năng trả nợ các khoản vay của Công ty Gia Phát
không cao. Yếu tố này cũng gián tiếp làm giảm tính khả thi của các dự án.
Việc nâng cao hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Gia
Phát là yêu cầu cơ bản, xuyên suốt trong mọi giải pháp về huy động vốn đầu tư các dự
án tại Khu CNC Hòa Lạc. Để thực hiện điều này, Công ty Gia Phát cần đồng loạt triển
khai nhiều giải pháp, biện pháp để phối kết hợp nhằm tạo ra những thay đổi tích cực
trong thời gian sớm nhất. Một số giải pháp mà Công ty Gia Phát có thể xem xét áp dụng
như: Cơ cấu lại danh mục đầu tư, hoàn thiện bộ máy nhân sự và cơ cấu tổ chức, tạo lập
môi trường kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động huy động vốn, sử dụng nguồn
vốn hiệu quả và đúng mục đích.
3.2. Tăng cường xây dựng thương hiệu, uy tín và khả năng cạnh tranh của
doanh nghiệp
Xây dựng văn hóa kinh doanh và thương hiệu của doanh nghiệp cũng là một giải
pháp rất hiệu quả để tăng cường khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Thương
hiệu, văn hóa kinh doanh, uy tín của doanh nghiệp được coi là một tài sản vô hình của
doanh nghiệp. Đó là những nhân tố quan trọng để các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các
đối tác đi đến quyết định đầu tư vốn vào doanh nghiệp hay dự án. Việc nâng cao hiệu
quả hoạt động marketing và nghiên cứu thị trường là mục tiêu mà các doanh nghiệp
hướng tới. Để làm được điều này, Công ty Gia Phát cần thay đổi trong chiến lược – kế
hoạch marketing của doanh nghiệp. Một giải pháp được đưa ra là thành lập bộ phận
marketing, đẩy mạnh công tác nghiên cứu thị trường.
Hiện nay trong cơ cấu tổ chức, Công ty Gia Phát chỉ có một phòng Kinh doanh có
nhiệm vụ thực hiện tất cả các công việc liên quan đến bán hàng, chăm sóc sau bán hàng,


viii

PR-Marketing, truyền thông… Điều này đã gây ra những hạn chế rất lớn, nhất là khi quy
mô của Công ty Gia Phát ngày càng phát triển, số lượng dự án và giá trị đầu tư ngày

càng lớn. Để hoạt động marketing thực sự mang lại hiệu quả thì cần phải có sự phối hợp
chặt chẽ giữa những người phụ trách các mảng khác nhau, đòi hỏi mỗi người phải nắm
được nhiệm vụ riêng của mình và nhiệm vụ chung của toàn phòng. Chính vì vậy nhân
viên phải là người có trình độ, hiểu biết về nghiên cứu thị trường, có kinh nghiệm. Sau
khi nghiên cứu thị trường, phân tích đánh giá nhu cầu sản phẩm trên thị trường căn hộ
dịch vụ, Công ty Gia Phát áp dụng vào thực tế thị trường kèm theo các giải pháp trợ giúp
như khuyến mại, quảng cáo, xúc tiến bán hàng. Qua đó, Công ty Gia Phát tiến hành đánh
giá hiệu quả hoạt động nghiên cứu thị trường thông qua khả năng thâm nhập, đáp ứng thị
hiếu khách hàng hay kết quả hoạt động kinh doanh của công ty.
3.3. Tăng cường hình thức huy động vốn tín dụng ngân hàng
Trong bất kỳ một hoạt động kinh doanh nào, nguồn vốn huy động từ tín dụng
ngân hàng luôn đóng vai trò quan trọng nhất của phần lớn các doanh nghiệp. Thực tế, tín
dụng ngân hàng cũng đóng vai trò là mạch máu lưu thông dòng vốn của cả nền kinh tế.
Vì vậy, ngay cả khi nền kinh tế khó khăn hay thuận lợi, thị trường BĐS đang đóng băng
hoặc sốt nóng, các doanh nghiệp liên tục phải tăng cường nguồn vốn huy động từ ngân
hàng và các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư. Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu được tài
trợ bởi các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, ngoài ra còn có thể huy động
từ các Quỹ tín dụng, Quỹ đầu tư phát triển hoặc vay ưu đãi từ các ngân hàng nhà nước.
Trong điều kiện hiện nay, việc huy động tín dụng ngân hàng với lượng tiền lớn là
rất khó thực hiện. Công ty Gia Phát có thể cân nhắc việc huy động tín dụng ngân hàng
trong ngắn hạn để thanh toán cho các nhà thầu, sau đó hoàn trả khoản tiền này bằng tiền
huy động được từ khách hàng và các nguồn tiền khác. Thực tế cơ cấu nguồn vốn các dự
án đầu tư căn hộ dịch vụ của Công ty Gia Phát tại Khu CNC Hòa Lạc cũng chủ yếu là
vốn vay của ngân hàng (chiếm khoảng 55%-70% tổng mức đầu tư toàn dự án). Vì vậy,
việc tăng cường khả năng huy động vốn từ ngân hàng là điều kiện sống còn đối với toàn
dự án.
3.4. Chủ động và tăng cường hơn nữa tín dụng thương mại
Trên thực tế, tín dụng thương mại được áp dụng khá phổ biến trong hoạt động
xây dựng, đó là một chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu
chính nợ nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ lại các nhà

cung cấp vật liệu khác,...Việc làm này cũng chỉ nên áp dụng đối với các nhà thầu đã
quan hệ lâu dài với dự án, các gói thầu có giá trị lớn, tiến độ thanh toàn nhiều lần. Còn
đối với nhà thầu lần đầu hoặc những gói thầu giá trị nhỏ, không nên sử dụng phương án
huy động vốn theo phương thức này nhằm đảm bảo uy tín thương hiệu của mình trên thị
trường.


ix

3.5. Từng bước tiến tới việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán
Có thể nói, đây là kênh huy động vốn rất tốt trong tương lai, dù trước mắt còn
nhiều hạn chế (do tác động cả từ hệ thống chính sách pháp luật, thực trạng phát triển của
thị trường chứng khoán…). Để huy động vốn có hiệu quả cao từ thị trường chứng khoán,
Công ty Gia Phát phải đề ra lộ trình thích hợp như: Phát hành trái phiếu dự án, trong đó
chú trọng đến trái phiếu chuyển đổi; Chuẩn bị mọi điều kiện để có thể niêm yết cổ phiếu
trên TTCK. Bên cạnh đó, Công ty Gia Phát phải thực hiện một số công tác nhằm đảm
bảo tính khả thi, hiệu quả cao khi cổ phiếu niêm yết trên sàn chứng khoán như xây dựng
được thương hiệu và làm tốt công tác PR-Marketing về công ty, các sản phẩm của dự án.
3.6. Tăng cường và mở rộng liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư
Có thể nói, giải pháp liên doanh liên kết hợp tác đầu tư thực hiện dự án đang
được Công ty Gia Phát và các đối tác thực hiện khá hiệu quả. Tuy nhiên, thực tế hiện
nay cần giải quyết là các đối tác cũng như Công ty Gia Phát cần có kế hoạch giải ngân
vốn kịp thời và phù hợp với tiến độ của dự án. Qua đó, giảm thiểu rủi ro đối tác chậm
thực hiện hoặc dẫn đến đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong khi kinh tế trong nước
đang khó khăn, việc huy động vốn từ khách hàng và đối tác liên doanh trong nước là
điều khó thực hiện, Công ty Gia Phát cần lưu ý việc thu hút vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư
từ nước ngoài hoặc các đối tác nước ngoài.
3.7. Huy động vốn từ khách hàng
Trong suốt thời gian chuẩn bị đầu tư và triển khai thực hiện dự án căn hộ dịch vụ
tại Khu CNC Hòa Lạc, hình thức huy động vốn từ khách hàng hầu như chưa được Công

ty Gia Phát thực hiện hay nghiên cứu để triển khai. Trong khi thực tế, hình thức huy
động từ khách hàng rất phổ biến trong các doanh nghiệp.
Dự án tuy có đặc thù là căn hộ dịch vụ để cho thuê (ngắn, trung và dài hạn) không
phải nhà ở bán (sở hữu 50 năm hoặc vĩnh viễn) nên việc huy động vốn từ khách hàng sẽ
gặp những khó khăn nhất định. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp có những chính sách chiết
khấu trong bán hàng, chiến lượng marketing, chính sách ưu đãi hợp lý cho các nhà đầu
tư, khách hàng… thì lượng vốn huy động từ khách hàng sẽ đáp ứng được một phần
không nhỏ trong quá trình triển khai dự án.
3.8. Một số giải pháp khác
Một số giải pháp khác mà doanh nghiệp cũng cần phải thực hiện để tạo tác động
tổng hợp đến công tác huy động vốn đạt hiệu quả cao như: huy động vốn từ nội bộ
doanh nghiệp, khai thác thế mạnh của mô hình Công ty mẹ - Công ty con, tìm đến các
quỹ tín thác bất động sản, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.


x

3.3. KIẾN NGHỊ
3.3.1. Đối với Bộ Khoa học và Công nghệ
Thứ nhất là hoàn thiện, thống nhất quy trình thực hiện đầu tư tại Khu CNC Hòa
Lạc, đảm bảo đúng quy định của Pháp luật hiện hành.
Thứ hai là nhanh chóng hoàn thiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 điều
chỉnh toàn Khu CNC Hòa Lạc.
Thứ ba là nhanh chóng hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng để đủ điều kiện
giao đất cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư triển khai dự án
Thứ tư là hoàn thiện đồng bộ cơ sở hạ tầng toàn bộ Khu CNC Hòa Lạc, đảm bảo
tiêu đúng tiêu chí là khu chức năng, công nghệ cao của cả nước.
Thứ năm là bổ sung thêm một số ưu đãi cho các doanh nghiệp (kể cả doanh
nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ).
3.3.2. Đối với UBND Thành phố Hà Nội

Thứ nhất là ban hành cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng, khung giá riêng phù
hợp với thực tế thị trường tại Khu CNC Hòa Lạc, Hà Nội.
Thứ hai là thống nhất, hoàn thiện quy trình thủ tục đầu tư theo cơ chế đặc thù
giữa Ban quản lý Khu CNC Hòa Lạc và các Sở, Ban ngành tại Hà Nội, tránh sự không
thống nhất giữa các đơn vị quản lý nhà nước.
3.3.3. Đối với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính
Thứ nhất là cần đẩy mạnh hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản đã được Chính
phủ cho phép hoạt động từ 15/9/2012 dưới hình thức quỹ đầu tư đại chúng.
Thứ hai là có chính sách hỗ trợ vốn tín dụng ưu đãi đối với hoạt động kinh doanh
phát triển là tạo lập hàng hóa bất động sản.
Thứ ba là khuyến khích các tổ chức tài chính trong và ngoài nước tài trợ vốn cho
hoạt động của thị trường bất động sản.
Thứ tư là tháo gỡ các nút thắt trong công tác cho vay của ngân hàng đối với hoạt
động đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Thứ năm là cho phép hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản.
Thứ sáu là tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
động sản.


xi

KẾT LUẬN
Công ty Gia Phát đang nỗ lực để thực hiện chiến lược trở thành một thương hiệu
mạnh và uy tín trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ. Trong đó, các dự án của công ty
tại địa bàn Khu CNC Hòa Lạc đóng vai trò then chốt, khẳng định hình ảnh và định
hướng của doanh nghiệp. Việc huy động vốn để hoàn thành các dự án đầu tư căn hộ dịch
vụ tại Khu CNC Hòa Lạc đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ, mang lại hiệu quả cả về
kinh tế và xã hội có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với Công ty Gia Phát.
Từ khi các dự án đầu tư căn hộ dịch vụ của Công ty Gia Phát được phê duyệt chủ
trương đầu tư đến khi bắt đầu triển khai thi công, nền kinh tế trong nước và trên thế giới

đã và đang lâm vào tình trạng suy thoái. Thị trường bất động sản đóng băng, tín dụng
ngân hàng cho lĩnh vực đầu tư bất động sản bị thắt chặt. Trong khi đó, tổng nhu cầu vốn
cần huy động cho các dự án đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc của Công ty
Gia Phát là rất lớn. Điều này đã tạo ra không ít rào cản cho công tác huy động vốn của
các doanh nghiệp đầu tư bất động sản nói chung và Công ty Gia Phát nói riêng.
Trước yêu cầu cấp bách về giải pháp huy động vốn để thực hiện dự án, Công ty
Gia Phát cần đặc biệt chú trọng đến việc nghiên cứu chính sách huy động và sử dụng
vốn cho các dự án đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc mà doanh nghiệp đã,
đang và sẽ thực hiện.
Thông qua việc vận dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học, luận
văn đã đề cập đến một trong những nội dung cấp thiết nhất hiện nay của hoạt động đầu
tư bất động sản, đó là các giải pháp huy động vốn để triển khai dự án đầu tư. Kết quả
nghiên cứu đã có những đóng góp quan trọng sau:
Một là, hệ thống hóa và phân tích hệ thống lý luận các hình thức huy động vốn
đầu tư bất động sản nói chung, đặc biệt là huy động vốn đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu
CNC Hòa Lạc.
Hai là, phân tích các giải pháp huy động vốn đã và đang áp dụng để thực hiện các
dự án đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa Lạc của Công ty Gia Phát. Qua phân tích,
luận văn đã làm rõ những nhân tố đang cản trở quá trình huy động vốn đầu tư khi thực
hiện các dự án này.
Ba là, đã đề xuất được những giải pháp chủ yếu tháo gỡ những vướng mắc đó để
đẩy mạnh huy động vốn cho triển khai dự án đầu tư căn hộ dịch vụ tại Khu CNC Hòa
Lạc của Công ty Gia Phát.
Tác giả hi vọng kết quả nghiên cứu đã mang lại những đóng góp có ý nghĩa nhất
định đối với doanh nghiệp, thị trường bất động sản trong hoạt động huy động vốn đầu
tư./.