Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN NGỌC TÚ

THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT
VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thúy Hiền

Hà nội - 2007


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG

7

NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM

1.1.

Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản

7

1.1.1. Khái niệm bất động sản

7

1.1.2. Đăng ký bất động sản

10

1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản

17

1.2.

Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật

20

1.3.

Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký
bất động sản

24

1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ
thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình
hội nhập

24

1.3.2. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật
về đăng ký bất động sản

27

Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử

29

1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến

29

1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc

34

1.4.

1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003

37

Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của
một số nước trên thế giới

45

1.5.

1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản

45

1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc

47

1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada

50

1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh

52

1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản
các nước trên

54

Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT

56

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1.

Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành

56

2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai

56

2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng

62

2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu
rừng sản xuất là rừng trồng

69

Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản
Việt Nam

71

2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất
động sản

72

2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản

77

2.2.

2.3.

Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất động sản
trong thực tiễn

2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản

79

79


2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản

84

2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản

86

Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT PHÁP

91

LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

3.1.

Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất pháp
luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

91

3.2.

Phương hướng và giải pháp thống nhất pháp luật về đăng
ký bất động sản ở Việt Nam

93

3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng
bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản

93

3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động

sản

95

3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động
quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng
thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những
cơ quan thực hiện chức năng này

96

3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy
nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản
lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị
trường bất động sản

97

3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ
tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân

98

3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu
chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt

99

KẾT LUẬN

101

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

103


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài
Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản được trình lên các cơ
quan chức năng và đưa ra công luận. Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là
việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký
bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh). Đồng thời, có một hệ thống cơ quan đăng
ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập hiện tại.
Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất
quyết liệt. Như Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trưởng
Tống Văn Nga ký, trong đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động
sản... là không phù hợp với thực tế, trái với các quy định của pháp luật hiện hành
và gây ra nhiều phức tạp". Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của Ủy ban Thường vụ
Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo. Nhất là
quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính
phủ. Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề
nghị và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi
chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt ra
trong lý luận và thực tiễn.
Như vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nước
ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ về cơ sở lý luận

và thực tiễn.
Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần


thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý
của bất động sản. Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xác định được hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), cũng như quản lý được các biến
động về mặt pháp lý của bất động sản. Đăng ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà
nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là
số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các
mặt khai thác, sử dụng bất động sản. Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản,
các giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch. Với việc
thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản được công khai thì công chúng dễ dàng
tìm hiểu và biết đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở
để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất
động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có
quyền trong trường hợp bất động sản là đối tượng của nhiều giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản
chưa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chưa rõ ràng, đồng bộ. Theo quy
định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" nhưng hiện chưa có Luật
Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký đất đai theo Luật
Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở
hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của
Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công
trình xây dựng. Nhìn chung, các quy định về đăng ký chưa bao quát hết những vấn
đề cần thiết, chưa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản
khi tham gia vào thị trường. Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện

vẫn chưa có quy định về đăng ký.
Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ


thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia
cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm
(ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt
khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế
(công trình xây dựng…).
Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến
việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. Hiện nay, trong nền khoa
học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những
vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch liên quan đến bất động sản trong
điều kiện nền kinh tế thị trường. Liên quan đến việc thống nhất pháp luật đăng
ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc
về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã
hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản... Bên cạnh đó, trong điều
kiện chúng ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so
sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận
quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận
các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành,
đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm rõ được sự cần thiết và tính tất
yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam, góp
phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ, ổn định và khoa học để điều chỉnh một
cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã
hội.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang được nhiều nhà
nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu về


lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam
có thể kể đến như sau: "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ đăng ký bất động sản
tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tư pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo
Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực tiễn và phương hướng
hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Kim Hiền, năm 2001...
Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần
nào lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước về đất đai và thực
trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một
số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Việt
Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn
đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học
của Nguyễn Quang Học, năm 2004.
Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn đề chưa
cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời
chưa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đưa ra cơ sở lý luận cũng
như thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất
động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích:
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý luận và
thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt
Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hướng hội
nhập.
Nhiệm vụ:
Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là:
Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội cho

việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện
duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam
qua các thời kỳ, cũng như thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký
bất động sản hiện hành.
Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản của
một số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút
những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế.
Thứ tư, kiến nghị phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng
ký bất động sản của Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong
giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc sĩ luật học, người
nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt
động đăng ký bất động sản ở Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của
chủ nghĩa Mác - Lênin và các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình
hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam.
- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phương pháp quan
trọng và được sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn.
- Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm và phân tích các vụ việc thực
tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất
động sản.

6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn
Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên
một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản
trong một mô hình pháp lý mới. Những đóng góp khoa học của luận văn được thể
hiện ở những nội dung sau:
Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký‎ bất
động sản.
Phân tích được thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về
đăng ký bất động sản.
Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của việc
thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam.
Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động
sản của một số nước trên thế giới.
Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật
đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam
và xu hướng phát triển chung của pháp luật quốc tế.
Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo
hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về
đăng ký bất động sản. Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có
ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cụ
thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về
đăng ký bất động sản Việt Nam.


Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động
sản Việt Nam.

Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng
ký bất động sản Việt Nam.
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP
LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1.1. KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ
trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được coi là tài sản
phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, có lợi ích cho con
người và là vật con người có thể kiểm soát được. Tiền là một loại hàng hóa đặc
biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hóa, do đó
cũng coi là tài sản. Các quyền tài sản cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu
cầu trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự.
Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng. Tài sản được phân
loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý hiện đại,
tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình thức cơ bản: tài sản hữu
hình và tài sản vô hình.
Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân
chia tài sản thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi
đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này còn dựa
vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản.
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên


tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp luật. Để phân
loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định những tài sản
là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là những tài sản không phải là bất

động sản". Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [19].
Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất
đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động
sản. Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc tính "gắn liền với đất
đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được coi là bất động sản. Tuy nhiên,
hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những
bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự.
Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền
đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối
vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật
đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác.
Trong đó, quyền sở hữu bất động sản được quy định có một số điểm khác biệt với
các nước trên thế giới.
Xuất phát từ đặc trưng riêng của mình mà pháp luật có các quy định khá
chặt chẽ về chế độ sở hữu đối với bất động sản. Điều này như một tất yếu để quản
lý và bảo vệ sự ổn định trong giao lưu dân sự. Hiến pháp Việt Nam quy định chế


độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định các hình thức
sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước. Điều này dẫn đến việc quy định chế độ pháp
lý về quyền đối với đất đai có những đặc thù. Luật Đất đai năm 2003 quy định cho
cá nhân có nhiều quyền, trong đó có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất. Bên

cạnh đó, Nhà nước cũng trao cho cá nhân, tập thể những quyền khác để phù hợp
với thực tế hơn. Ngoài ra, nhà ở, các công trình xây dựng cũng là tài sản chịu sự
quản lý chặt chẽ của pháp luật. Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với
nhà ở phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác để đảm bảo sự quản lý
của Nhà nước.
Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt. Một người không phải là chủ sở hữu cũng có những quyền
năng trên song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu.
Thực tế, trong giao lưu dân sự, việc một người không phải là chủ sở hữu có quyền
chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản của người khác là điều phổ biến. Điều
này cho thấy việc pháp luật bảo vệ một cách thích đáng quyền lợi của những người
được chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản là hết
sức quan trọng. Điển hình là quyền sử dụng đất. Chính chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai đã khiến cho việc quy định về quyền sử dụng đất có những đặc trưng
riêng so với các quyền sử dụng khác.
Dù pháp luật mỗi nước có chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai, nhưng
một điều không thể phủ nhận là: tất cả các nước đều coi đất đai là bất động sản có
vị trí quan trọng nhất. Việc sử dụng đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chế độ sở hữu
đất. Việt Nam và một số nước xã hội chủ nghĩa khác (như Cu Ba, Trung Quốc)
thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ngoài hình thức sở hữu nhà nước
thì không có bất cứ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai, do đó, Nhà nước là
chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai. Trong đa số các trường hợp
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai mà
trao quyền đó cho các chủ thể khác trong xã hội. Chính hiện tượng này đã dẫn đến


những quy định về quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng trong
khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường. Nhà nước, thông qua các quy định
pháp luật, cho phép các chủ thể có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai). Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất,
đến Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường đã quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất của
người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được gọi
chung là thế chấp quyền sử dụng đất".

Như vậy, mặc dù không phải là chủ sở hữu nhưng thực ra, quyền sử dụng
đất của các chủ thể được mở rộng một cách tối đa.
1.1.2. Đăng ký bất động sản
Trước kia, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp
nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính
biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an
toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể tồn tại mãi theo thời gian.
Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa
phương bảo quản. Loại sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của cả
cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp. Cho đến nay, người ta còn
lưu giữ được các Sổ sách như vậy. Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số
seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm
1440…[33].
Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là
đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư
xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi kiểm tra, cơ quan
đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại


cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu
giữ một bản sao của chứng thư đó tại cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát
triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa
của Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ,

Scotland và Irland, các quận của Anh quốc. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư
cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm
tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người
tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các
trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn đến rủi
ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản. Để
khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký
các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản. Hệ thống này
phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ
Canada, một số bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales.
Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau: (1)
Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa
chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt đất; (3)
Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán đất, thế chấp,
giải chấp…
Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở hệ
thống đăng ký Torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký Torrens có thể
tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác minh, kiểm tra (bao gồm cả
kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết), có cấp giấy chứng nhận về các
quyền đối với bất động sản.
Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng yêu cầu
quản lý nhà nước đối với những tài sản này, là một trong bốn trụ cột của quản lý
hành chính đất đai gồm: Khảo sát và lập bản đồ địa chính; Lập hồ sơ địa chính và
cập nhật hồ sơ địa chính; đăng ký bất động sản; lưu trữ dữ liệu [34]. Đất đai và


các tài sản gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ DANH MỤC TÀI LIỆU

THAM KHẢO

CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG

1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ
X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƢỚC

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày
1/11 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12 hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Hà
Nội.
5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Thông tư liên tịch số
03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07 hướng dẫn về trình tự, thủ tục
đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
6. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung một số quy định
của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà
Nội.
7. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số


05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 về hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.

8. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số
04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.
9. Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà
nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMTNHNN ngày 21/5 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở,
Hà Nội.
10. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 6/9 hướng dẫn thực
hiện Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
11. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai, Hà Nội.
12. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7 về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà
Nội.
13. Chính phủ (2006), Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3 về thi hành Luật
Bảo vệ và phát triển rừng, Hà Nội.
14. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
15. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội.
16. Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội.
17. Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội.
18. Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Hà Nội.


19. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
20. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội.
21. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.

CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC

22. Ban soạn thảo dự án Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu hội thảo pháp
luật về đăng ký bất động sản, Hà Nội.
23. Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Nhật Bản (1995), Nxb Chính trị quốc gia,
Hà Nội.
24. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Báo cáo số 712/BTNMT-ĐĐ tổng kết 10
năm thi hành Luật Đất đai (1993-2003), Hà Nội.
25. Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản và vấn đề xác lập, công
nhận các quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật
về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
26. Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương
hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà
Nội, Hà Nội.
27. Ngọc Huân (2007), "Người dân khổ với giấy hồng, giấy đỏ", Báo Lao Động, ngày
14/6/2007.
28. Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà tại Hà Nội", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản,
ngày 10/1, Hà Nội.
29. Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh và vấn đề nhất thể hóa pháp luật",
Nhà nước và pháp luật, (7).
30. Nguyễn Văn Luyện (1999), "Luận cứ khoa học của việc xây dựng pháp luật
kinh tế ở Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (10).
31. C.Mác và Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, tập 37, Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội.


32. Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, Nxb Tư
pháp, Hà Nội.
33. Đặng Trường Sơn (2007), "Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện

nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo:
Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
34. Nguyễn Đăng Sơn (2007), "Đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật
về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
35. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề
về Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
36. Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (2006), Số chuyên đề về bất động sản, Hà Nội.
37. Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập và kiến nghị liên quan đến việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất", Ngân hàng, (5).
38. Thông tin Khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam và hệ thống đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới,
(3+4).
39. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb
Công an nhân dân, Hà Nội.
40. Trần Đông Tùng (2006), "Mô hình cơ quan đăng ký bất động sản- kinh nghiệm
quốc tế và vấn đề của Việt Nam", Tham luận tại Hội thảo: Pháp luật đăng
ký bất động sản, do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức năm 2006,
Quảng Ninh.
41. Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung cơ bản của khái niệm hệ thống pháp luật
nước ta và các nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, (10).
42. Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng và Trung tâm từ
điển học, Đà Nẵng.
43. Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung về kỹ thuật lập pháp", Nhà nước
và pháp luật, (8).


44. Đặng Hùng Võ (2007), "Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta", Kỷ
yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội.
TRANG WEB

45. Quý Tâm (2007), Công bố chỉ số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam
đứng
cuối
bảng,
/>ArticleID=153021&ChanelID=204.