hợp đồng thông dụng tặng cho quyền sử dụng đất

1.

Khái niệm và đặc điểm
1.1.

Khái niệm

“ Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho
giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu
cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.’’ ( Điều 457 BLDS 2015)
Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài
sản. Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất cũng là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản.
BLDS 2005 có quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ở Điều 722:
“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên
tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất
đai’’.
Nhưng đến BLDS 2015 thì chỉ quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo
Điều 500 BLDS 2015 thì: ‘’ Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy
định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng
với người sử dụng đất.’’
1.2. Đặc

điểm

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản
nên có đầy đủ đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản. Song tặng cho quyền sử dụng
đất có đặc điểm dặc trưng là tặng cho quyền sử dụng đất chịu sự giám sát và đảm bảo

thực hiện bằng Nhà nước.
2.

Điều kiện giao kết
2.1. Chủ

thể

Bao gồm bên tặng cho quyền sử dụng đất( cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình…) và
bên được tặng cho quyền sử dụng đất( cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư…).
2.1.1. Điều kiện chung đối với các bên
+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
+ Trường hợp giao dịch tài sản của người chưa thành niên, người mất năng lực
hành vi dân sự chỉ được thực hiện vì lợi ích của người đó;
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được,
không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định
thì việc công chứng phải có người làm chứng:
* Người làm chứng phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự
đầy đủ và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng.
* Người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, nếu người yêu cầu công
chứng không mời được thì công chứng viên chỉ định.
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt thì họ phải
có người phiên dịch:
* Người phiên dịch phải là người từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự
đầy đủ, thông thạo tiếng Việt và ngôn ngữ mà người yêu cầu công chứng sử dụng.
* Người phiên dịch do người yêu cầu công chứng mời và phải chịu trách nhiệm
trước pháp luật về việc phiên dịch của mình.
2.1.2. Điều kiện đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất

1

+ Là người sử dụng đất hợp pháp hoặc người được ủy quyền để thực hiện giao
dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật về dân sự;
+ Nếu là cá nhân thì phải có có năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật để
thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự; phải
thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013;
+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và việc yêu cầu công chứng được
thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy
quyền của tổ chức đó. Tổ chức phải thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm
2013;
+ Nếu là Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc trường hợp được tặng cho quyền
sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo Luật Đất đai năm
2013.
2.1.3. Điều kiện đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất
+Nếu là cá nhân thì phải có có năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật để
thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự; phải
thuộc trường hợp được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm
2013;
+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và việc yêu cầu công chứng được
thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy
quyền của tổ chức đó. Tổ chức phải thuộc trường hợp được nhận tặng cho quyền
sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013;
2.2. Nội

dung

Điều 723 BLDS 2005 có quy định về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất như sau:
“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dụng sau đây:
1.Tên, địa chỉ của các bên;
2.Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;
3.Quyền, nghĩa vụ của các bên;
4.Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
5.Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;
6.Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;
7.Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
BLDS 2015 chỉ có quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều
501:
‘’Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan
trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền,
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật
có liên quan’’.

2


2.3. Hình thức

Điều 459 BLDS 2015 quy định về hợp đồng tặng cho bất động sản:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1.Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực
hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của

luật.
2.Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ
thời điểm chuyển giao tài sản.
Khoản 1 Điều 502 BLDS 2015 quy định:’’Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải
được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp
luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan’’.

Thủ tục giao kết

3.

Khoản 2 Điều 502 BLDS 2015 quy định:” Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng
đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác
của pháp luật có liên quan”.
Điều 167 Khoản 3 Điểm a Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất
động sản quy định tại điểm b khoản này;”
*Căn cứ theo Luật Đất đai và Luật Công chứng thì thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
gồm các bước sau:
Bước 1: Cơ quan thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
Bước 2: Hồ sơ yêu cầu khi công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
(Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014)
Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 3: Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất( Khoản
3,4,5,6,7,8 Điều 40 Luật Công chứng 2014)
- Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ
sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với
quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định
về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp
đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và
lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao
dịch.
- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề
chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi
ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của

3


hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu
cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng
viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có
quyền từ chối công chứng.
- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng,
giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp
đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải
chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công
chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng
viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công
chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao
dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người
yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi yêu
cầu công chứng thì nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ
chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
* Đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Cơ quan nhận hồ sơ sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp
huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể
nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
- Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách
nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân
cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên nhận tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ
tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên
chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
4.

Nghĩa vụ chịu thuế, phí
-

Thuế thu nhập cá nhân:

4


Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì thuế suất để tính khoản thuế này là 10% trên
thu nhập tính thuế (theo quy định tại điều 25 nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân) trừ các trường hợp được miễn thuế được quy định tại
khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 nghị định 65/2013/NĐ-CP)
Khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 nghị định 65/2013:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản)
giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha
chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;
ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở
của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà
ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn
liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm
chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có
trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc
kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được
miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không
phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con
nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với
cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau”.
- Lệ phí trước bạ 0,5 % trên giá trị quyền sử dụng đất( khoản 1 Điều 7 nghị
định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ)
- Lệ phí công chứng (theo khoản 1 điều 3 thông tư liên tịch số 62/2013/TTLTBTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng
thực hợp đồng, giao dịch), lệ phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử
dụng đất.
Khoản 1 Điều 3 thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế
độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định như
sau:
“1. Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được
xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

5


a) Mức thu lệ phí chứng thực đối với các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như
sau:
- Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất);
- Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn
liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất (tính trên tổng
giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất);
- Chứng thực văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản (tính trên
giá trị di sản);
- Chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản (tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp
đồng thế chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay thấp hơn giá trị tài sản thế chấp thì tính
trên giá trị khoản vay).
Mức thu
Số TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (đồng/trường hợp)
1
Dưới 50 triệu đồng
50.000
2
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
100.000
3
Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng
300.000
4
Từ trên 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng
500.000
5
Từ trên 1 tỷ đồng đến 2 tỷ đồng
1.000.000
6
Từ trên 2 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng
1.200.000
7

Từ trên 3 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng
1.500.000
8
Từ trên 4 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng
2.000.000
9
Từ trên 5 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
2.500.000
10
Trên 10 tỷ đồng
3.000.000”
-

Chi phí khác: Do sự thỏa thuận giữa người yêu cầu công chứng và tổ chức
hành nghề công chứng.

*Danh mục tài liệu tham khảo:
- Bộ luật dân sự 2005
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật đất đai 2013
- Luật Công chứng 2014
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá
nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ
- Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp,
quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch

6