Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
-----------------NGUYỄN ANH KHOA

PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở TẠI CÁC
KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị
Mã số:
60 31 01

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS, TS PHẠM VĂN DŨNG

Hà Nội - 2008
MỤC LỤC


Trang
Mục lục

2

Mở đầu

6

Chƣơng 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận

15

và kinh nghiệm quốc tế
1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

15

1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở

15

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở

16

1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch

21

vụ cho thuê nhà ở
1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và

23

những bài học kinh nghiệm
1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới

23

1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

32

Chƣơng 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

35

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập

35

trung ở Việt Nam.
2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

37

nghiệp tập trung ở Việt Nam.
2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Bắc Bộ

37


2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

42

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Trung Bộ
2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

45

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Nam Bộ
2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các

50

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở

51

các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu

53

công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở

53

tại các khu công nghiệp tập trung
2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà

58

ở tại các khu công nghiệp tập trung

2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển

66

dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung
Chƣơng 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển

76

dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại
Việt Nam
3.1. Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

76

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
3.2 Các quan điểm cơ bản

77

3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân

77


gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất
3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà

79

nước cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho
thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất
3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

81

nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp.
3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các

84

khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung

85

3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng

85

3.3.1.2 Về kiến trúc, xây dựng

87

3.3.1.3 Về thuế và ngân sách

87

3.3.1.4 Về huy động vốn

88

3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu

89

chế xuất
3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp

89

3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu

89

công nghiệp tập trung, khu chế xuất
3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng

90

khu công nghiệp, khu chế xuất
3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ

90

cân khu công nghiêp, khu chế xuất
3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình

90

xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của
khu công nghiệp, khu chế xuất

91


3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp

91

3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành

92

3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện

92

3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã

92

Kết luận

93

Tài liệu tham khảo

94

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã đạt
được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội
(GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm xấp xỉ
8%/năm. Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam
năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh tế vĩ mô trong
nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I năm 2008, tốc độ tăng
trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%, thấp hơn cùng kỳ 2007 song
không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%7%. Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các
ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng
sản phẩm của các ngành công nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch
vụ cũng đạt mức tăng 8,1%.
Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch chuyển
đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể như: lao động
nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ tuổi lao động vào
đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay. Tỷ lệ đi xuống này được bù lại
bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên. Do có sự thay đổi như vậy, nên một
số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành thị và các khu công nghiệp tập
trung. Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà
Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh thành có các khu công nghiệp tập
trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc độ nhanh hơn. Đồng thời với việc di dân


cơ học là việc tăng trưởng dân số tự nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh
chóng số lượng dân cư tại các thành phố.
Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà
nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức,

trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép hộ, ở nhờ,
ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19% đang thuê nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua
nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định 61/CP; 31,4% đã xây
được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của cán bộ công nhân viên
chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở.
Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55 tỉnh
thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động, góp phần
quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo cho các địa
phương. Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công nghiệp tập trung sẽ thu hút
trên 1,5 triệu lao động. Tuy nhiên, sự phát triển mạnh các KCN đã và đang đặt ra
vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao động. Hầu hết các khu công nghiệp tập
trung đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều
kiện qui hoạch phát triển các khu công nghiệp thiếu đồng bộ. Trên thực tế, hiện
nay tại các KCN mới chỉ có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn
định, số còn lại vẫn chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Đa số công
nhân ngoại tỉnh làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải
thuê nhà trọ của dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định. Các phòng trọ thuê của tư
nhân hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều
kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân được


trong cỏc nh tr do cỏc ch doanh nghip s dng lao ng v cỏc t chc on
th xõy dng.
Vic di dõn do nhu cu lao ng ca quỏ trỡnh tng trng kinh t v t l
tng dõn s t nhiờn ó lm gia tng nhu cu v nh ti cỏc ụ th, cỏc khu cụng
nghip tp trung c bit l nhu cu v th trng dch v nh cho thuờ.
Nh l hng hoỏ c bit chim t trng ln trong tng giỏ tr ti sn quc
gia, l ti sn cú giỏ tr ln ca mi h gia ỡnh, cỏ nhõn v cú v trớ quan trng trờn
th trng bt ng sn. Trong i sng xó hi, ci thin ch l mt trong nhng

yờu cu thit yu nhm gúp phn nõng cao i sng vt cht v tinh thn ca nhõn
dõn. Cú ch thớch hp v an ton l mt trong nhng quyn c bn ca mi
ngi, l iu kin cn thit phỏt trin ngun lc phc v cho s nghip phỏt
trin t nc.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở tại Việt Nam đã và
đang xuất hiện nhiều vấn đề bức xúc, cần có giải pháp và chính sách để
tháo gỡ, giải quyết. Tình trạng phát triển nhà ở manh mún, tự phát diễn ra khá
phổ biến ở nhiều nơi. Quỹ nhà ở đô thị mặc dù có sự gia tăng đáng kể,
nh-ng tỷ lệ nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp. Nhà ở trong các dự án đã đ-ợc
đầu t- xây dựng trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở có quy mô và chất l-ợng
cao để bán cho ng-ời khá giả (thu nhập cao), có khả năng về tài chính. Nhà ở
dành cho các đối t-ợng có thu nhập thấp (nhà ở xã hội) tại khu vực đô thị và
ng-ời lao động tại các khu công nghiệp tập trung ch-a đ-ợc quan tâm đúng
mức. Hoạt động kinh doanh nhà ở chủ yếu đ-ợc thực hiện thông qua giao dịch
mua bán, hầu nh- rất ít chủ đầu t- thực hiện việc xây dựng nhà ở để cho
thuê.
Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm
kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị tr-ờng
để phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị tr-ờng, phục vụ cho
nhu cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã


hội ... Nh-ng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít đ-ợc
ng-ời kinh doanh đầu t-. Đây là một khiếm khuyết của thị tr-ờng bất động
sản. Ng-ời ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà
xây cho thuê thì lãi suất thấp lại cần tr-ờng vốn.
Vỡ vy, khuyn khớch phỏt trin dch v cho thuờ nh l bin phỏp quan
trng nhm gúp phn gii quyt nhu cu v ch cho cỏc tng lp dõn c ti khu
vc ụ th, ngi lao ng ti cỏc khu cụng nghip tp trung - c bit l nhng

i tng lao ng cú thu nhp thp, ng thi thỳc y th trng nh phỏt trin
ng b. õy chớnh l lớ do m tỏc gi ti chn nghiờn cu.
2. Tỡnh hỡnh nghiờn cu v th trng dch v nh cho thuờ
- Trờn th gii, vic nghiờn cu khuyn khớch phỏt trin th trng dch v
nh cho thuờ do th ch chớnh tr, s phỏt trin kinh t - xó hụi, c thự dõn tc v
h t tng ca mi quc gia m cú nhng s quan tõm khỏc nhau. Tuy nhiờn,
theo nghiờn cu " Nh Cho Thuờ - La chn tt yu cho dõn nghốo thnh th
cỏc nc ang phỏt trin " ca T chc Liờn Hip Quc (Rental Housing - UN
HABITAT, 2002), mc dự cú nhiu quc gia c gng gia tng t l ngi s hu
nh thỡ trờn thc t vic thuờ nh vn khụng ngng gia tng, c bit cỏc quc
gia ang phỏt trin. Ngoi vic nờu rừ tm quan trng ca dch v cho thuờ nh ,
nghiờn cu ny ca Liờn Hip quc cng ó tng hp nhng nghiờn cu, nhng
kinh nghim ti mt s quc gia cú dch v cho thuờ nh phỏt trin xut
nhng gii phỏp m rng v ci thin ngun nh cho thuờ ỏp ng nhu cu ca
ngi dõn.
- Ti Vit Nam, trong nhng nm va qua, ng v Nh nc ó cú s quan
tõm trong vic gii quyt nh ca nhõn dõn c khu vc ụ th v nụng thụn. C
th, ngy 29/11/2005 Quc hi ó thụng qua Lut Nh , ng thi Lut Nh


được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính phủ cũng đã ban hành
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở. Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP nhấn mạnh đến việc phát triển
nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực
phát triển nhà ở cho thuê). Công tác phát triển và quản lý nhà ở đạt được những kết
quả đáng khích lệ, góp phần đáng kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước.
Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế
trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà cho
thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn cung về nhà

cho thuê. Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện nay phần lớn
do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều kiện cơ sở dịch vụ còn
yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát.
Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở hiện nay
còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn mang lại lợi nhuận
cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu dài, thu hồi vốn lâu mà
việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm, sự đầu tư chuyên sâu.
Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực này.
Cụ thể như: đề án "Nhà ở xã hội" hay còn gọi là "Đề án phát triển nhà ở cho các
đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng Chính phủ
giao. Đề án này, đã chỉ ra những búc xúc về nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập
thấp, trong đó nhu cầu về thị trường nhà ở cho thuê. Đề án cũng đã đề cập tới
những khiếm khuyết của thị trường nhà ở cho người thu thập thấp ở nước ta hiện
nay. Điều cốt lõi, đề án đã đề xuất vai trò của Nhà nước và được một số giải pháp


nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội, trong đó có quỹ nhà ở cho thuê. Ngoài ra, còn
phải kể đến đề tài khoa học "Phát triển thị trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của
Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng. Nội dung của đề tài này đã mô tả được bức tranh
tổng quát của thị trường cho thuê nhà ở của Việt Nam và đã có những đánh giá
cũng như đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam.
Gần đây, tháng 12/2007, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo trình Chính phủ về
kết quả khảo sát các khu nhà ở cho công nhân và báo cáo tổng hợp tình hình của
các địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu
chế xuất. Ngoài những nghiên cứu trên, còn một số buổi hội nghị, hội thảo nhằm
tìm kiếm những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực nhà ở cho nguời có thu nhập
thấp có liên quan đến dịch vụ nhà ở cho thuê, ví dụ như hội thảo được tổ chức hồi
tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức nhằm xác định qui mô, mẫu nhà cho thuê,
kết quả của hội thảo này là "Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu
nhập thấp".

Cùng với những đề án, đề tài trên, một số nhà khoa học trong những năm
gần đây cũng đã có những bài báo liên quan đến dịch vụ nhà ở cho nguời có thu
nhập thấp nói chung và dịch vụ nhà ở cho thuê nói riêng; đó là "Quên căn hộ cho
người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan bàn về giá nhà cho thuê đắt đỏ so với thu
nhập của người lao động; "Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở" của tác giả Phạm Sỹ
Liêm nội dung đề cập tài chính nhà cho thuê; "Để thị trường bất động sản ổn định,
cần giải quyết hài hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo" của tác giả Nguyễn Cao
đề xuất những cơ chế chính sách quản lý nhà ở cho thuê, ....

Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất mô tả
thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói chung và thị
trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập chung, khu chế xuất nói


riêng. Cụ thể hơn là một vài những đề xuất hoặc những ý kiến đóng góp về một số
lĩnh vực của thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở.
Cho đến nay, việc nghiên cứu mang tính tổng quát nhằm phát triển thị
trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị nói chung và dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng còn rất ít. Vì vậy, đòi hỏi việc nghiên
cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của dịch vụ này, cũng
như tìm cách khắc phục những hạn chế còn tồn tại và đề xuất những giải pháp
nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở là rất cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:
- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các giải pháp góp phần
phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung để tạo thêm
nhiều chỗ ở đảm bảo chất lượng và phù hợp với thu nhập của người lao động tại
các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.

- Nhiệm vụ: Luận văn có nhiệm vụ
+ Tìm hiểu lí luận chung về dịch vụ cho thuê nhà ở, những kinh nghiệm về

việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở mà các quốc gia trên thế giới
đã đạt được.
+ Tìm hiểu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam, từ đó đánh giá tình hình phát triển của dịch vụ này.
+ Đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế và những giải pháp nhằm
khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở
Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu


- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam.

- Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung,
khu chế xuất ở Việt Nam (cụ thể một số khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất
tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam).
+ Thời gian: Từ năm 1990 đến nay.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những số liệu cụ
thể mà tác giả luận văn đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên cứu luận văn;
đồng thời tham khảo, kế thừa kết quả của những nghiên cứu đã được công bố của
thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài
này.
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn:
Luận văn nghiên cứu đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế còn
tồn tại và đưa ra những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, cụ thể là:

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở.
- Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra bài học
kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung
ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển dịch vụ này.


- Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới.

7. Bố cục của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết cấu
thành 3 chương, bao gồm:
+ Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm
quốc tế.
+ Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam.
+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch vụ
nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.

CHƢƠNG 1
DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ
1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở


1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở:
Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của
những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa đủ điều
kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở. Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của

người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của người có nhà cho
thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận. Người cho thuê nhà có thể là
nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận) hoặc đơn vị kinh doanh, cá
nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận).
Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp đòi
hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh
dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có khả năng di chuyển
là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà đầu tư tham gia vào dịch
vụ này. Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê nhà ở lại thường là những
người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh
doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho thuê không được
phát triển.
Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng
đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội, về văn hóa,
về sự phát triển của các đô thị và về việc làm không ổn định cũng ảnh hưởng đến
quyết định của những người đi thuê nhà. Do vậy, dịch vụ cho thuê thường chỉ xuất
hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là một đặc điểm của loại hình
dịch vụ này.
Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê, loại
hình cho thuê. Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp một lượng


lớn nhà cho thuê thì ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức kinh doanh hoặc
các cá nhân riêng lẻ.

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà:
Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ
người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và vẫn
là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia (Bảng 1). Nếu chỉ có một sự
chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ phải đương đầu

với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một cách bất thường.
Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một lượng lớn nhà cho thuê
dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình.
Bảng 1: Hình thức nhà ở của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2002)
Tỷ lệ: 100%
Quốc gia

Năm

Nhà sở
hữu

Nhà thuê
%

Hình thức
khác %

%
Châu Phi
Benin

1994

63

37

-

Ai cập

1996

69

31

-

Nigieria

1998

93

7

-

Nam Phi

1996

77

22

1

ấn độ

2001

87

11

3

Iran

1996

81

19

-

Hàn quốc

1995

75

25

-

Châu á


Singapore

1995

91

8

1

Thái lan

1996

87

13

-

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt
1. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (12/2007), Báo cáo Tổng hợp tình hình của các địa
phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất,
Hà Nội.
2. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (12/2007), Báo cáo Khảo sát khu nhà ở cho công

nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, Hà Nội.
3. Bộ Xây dựng (2002), Dự án Điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở cho người thu
nhập thấp, Hà Nội.
4. Bộ Xây dựng (2006), Đề án Nhà ở xã hội, Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2006), Kỷ yếu hội thảo - Xây nhà ở xã hội cho người thu nhập
thấp, Hà Nội.
6. Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng (2005), Đề tài khoa học Phát triển thị
trường nhà ở cho thuê, Hà Nội.
7. Luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 29/11/2005.
8. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ ban hành về
việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
9. Luật Đầu tư được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 29/11/2005.
10. Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày22/9/2006 của Chính phủ ban hành về
việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.


11. UBND TP Hồ Chí Minh (2006), Quyết định số 75/2006/QĐ-UBND Quy chế
quản lý nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở trên địa bàn TP Hồ Chí
Minh, TP Hồ Chí Minh.
12. WB (2003), Báo cáo phát triển Việt Nam 2004 - Nghèo, Hà Nội
13. WB (2004), Báo cáo phát triển Việt Nam 2005 - Quản lý và điều hành, Hà
Nội.
14. WB (2005), Báo cáo phát triển Việt Nam 2006 - Kinh doanh, Hà Nội
15. WB (2006), Báo cáo phát triển Việt Nam 2007 - Vươn tới tầm cao mới, Hà
Nội.
16. WB (2008), Báo cáo cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam 2008, SaPa
17. Đăng Vỹ (2007), Bao giờ người nghèo có nhà ở, Vietnamnet.
18. Nguyễn Ngọc Châu (2001), Quản lý đô thị, Hà Nội

19. Nguyễn Cao (2007), Để thị trường bất động sản ổn định, cần giải quyết hài
hoà giữa phát triển và quản lý cải tạo, Hanoinet
20. Phạm Sỹ Liêm (2007), Chúng ta còn thiếu tài chính nhà ở, Vneconomy.
21. Hanoinet (2007), Thiếu nhà giá thấp, Hà Nội.

Tiếng Anh:
1. Haloe, M (1993) "Social rented housing in Europe and America" Blackwell.
2. Haloe, M (1994) "Social housing: Past, present and future" Housing studies.
3. Huchzermeyer,M (2001) "Housing for the poor? Negotiated housing policy in
South Africa"
4. Shidlo, G(ed) (1990) "Housing policy in developing countries" Routledge,
London.
5. UN - HABITAT (2004) "Rental housing - An essential option for the urban
poor in developing countries".


6. UN -HABITAT (2004) "Strategies for low-income shelter and services
development: the rental - housing option".
7. Yap, KS and K.de Woudeler (1990) "Low-income sental land and housing in
Bankok: An overview"
8. Yoon, I-S (1994) "Housing in a newly industrialised economy: Structures of
provision in South Korea" Avebury.