Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật việt nam

Đại học quốc gia hà nội

Khoa luật

Nguyễn Thị thanh Loan

Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với
quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật việt nam

Chuyên ngành
Mã Số

: Luật Dân sự
: 60 38 30

Luận văn thạc sĩ luật học
Ng-ời h-ớng dẫn khoa học: GS.TS. Lê hồng hạnh

Hà nội - 2008


Mục lục
Trang
Những chữ viết tắt trong luận văn ............................................................... 1
Mở đầu............................................................................................................ 2
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................... 2
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................... 4
3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu ................................................................. 5
4. Ph-ơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 6
5. Đóng góp mới về mặt khoa học của Luận văn ...................................... 6
6. Kết cấu của Luận văn .............................................................................. 7

Ch-ơng 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và
quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở

8

1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất ........................................ 8
1.1.1. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất .................................................... 8
1.1.2. Đặc tr-ng pháp lý của quyền sử dụng đất ............................................. 10
1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở ................................ 15
1.2.1. Đặc tr-ng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp

15

luật Việt Nam .................................................................................................
1.2.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động sản

25

Ch-ơng 2. Quy Định của pháp luật về quyền sử dụng đất
gắn liền với quyền sở hữu nhà ở

27

2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn

27

với nhà ở .......................................................................................................
2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở .................................................. 27
2. 1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất ....................................... 31

2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36


nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở ....................................................
2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận ........... 37
2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận

39

quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ................................................
2.2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử

43

dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở .........................................................
2.3. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với

49

nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành ....................................
2.3.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện

49

hành ................................................................................................................
2.3.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện

55

hành .................................................................................................................

Ch-ơng 3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền
sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam

64

3.1. Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc

64

hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ...................
3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ

68

và GCNQSHN ..............................................................................................
3.3. Thị tr-ờng Bất động sản và những yêu đối với việc chuyển quyền

70

sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở .......................
3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức

78

kinh tế trong n-ớc xây nhà để bán hoặc cho thuê ...................... .............
Kết luận ................................................................................... ............... 82
Danh mục tài liệu tham khảo..................................... ............... 84


Những chữ viết tắt trong luận văn

BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ Luật Dân Sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHN

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QSHN

: Quyền sở hữu nhà

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


Mở đầu
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai một nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, một loại t- liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất n-ớc. Đất đai đ-ợc Hiến
pháp năm 1980 thừa nhận là sở hữu toàn dân và điều này tiếp tục đ-ợc khẳng định
ở Hiến pháp 1992. Tr-ớc khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái
niệm sở hữu toàn dân về đất đai, mối quan hệ giữa Nhà n-ớc với ng-ời sử dụng đất
ch-a đ-ợc làm rõ. Pháp luật ch-a xác định rõ về quyền của ng-ời sở hữu và quyền
của ng-ời sử dụng. Cùng với quá trình đô thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày càng
trở nên bức xúc không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả các n-ớc phát triển khác. Nhận
thức đ-ợc điều này Nhà n-ớc đã có những thay đổi về chính sách, pháp luật nhằm
thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Trong khi dân số liên tục
tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu nh- không thay đổi và ngày càng khan
hiếm. Đất đai là nền tảng của bất động sản nh- nhà ở, công x-ởng, đ-ờng xá, cầu
cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn .vv. Cùng với đất đai, nhà ở trở thành đối t-ợng
giao dịch chính trên thị tr-ờng bất động sản. Trong những năm đổi mới vừa qua
n-ớc ta đã đạt đ-ợc nhiều thành tựu to lớn trong lĩnh vực kinh tế song những thay
đổi liên quan đến thị tr-ờng BĐS hầu nh- ch-a đáng kể và điều này cũng làm hạn
chế đến sự phát triển và tăng tr-ởng kinh tế của đất n-ớc. Trong bối cảnh của việc
xây dựng kinh tế thị tr-ờng và hoàn thiện thể chế kinh tế thị tr-ờng định h-ớng
XHCN cần có những quy định pháp luật đồng bộ tạo điều kiện cho sự phát triển
của thị tr-ờng bất động sản. Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự h-ớng dẫn

và quản lý của Nhà n-ớc, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đồng thời
đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên thị
tr-ờng chính thức, giảm thiểu các rủi ro đối với các giao dịch bất động sản, củng cố


vai trò quản lý của Nhà n-ớc. Một trong những giải pháp quan trọng để đạt đ-ợc
mục tiêu nêu trên là phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Các giấy tờ này chính là cơ sở pháp lý để
Nhà n-ớc thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu của các chủ sở hữu. Với giấy chứng
nhận này các chủ sở hữu mới có thể thực hiện một cách dễ dàng các quyền và nghĩa
vụ đối với tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Nh- vậy, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể hiện tính hợp pháp của quyền sở hữu nhà
và quyền sử dụng đất, giúp họ thực hiện các giao dịch với đối t-ợng hàng hoá đặc
biệt của mình là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này hiện ch-a đ-ợc giải
quyết. Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, một bên là chủ sở hữu trên
danh nghĩa, chủ sở hữu về mặt pháp lý và một bên là chủ sở hữu thực tế. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hay tổ chức và
giấy chứng nhận chỉ đ-ợc cấp cho cá nhân hoặc tổ chức để thừa nhận quyền sử
dụng đất của họ. Sự tách bạch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng một cá nhân sở hữu một ngôi nhà
sẽ có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và
môi tr-ờng cấp và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Bộ Xây dựng cấp. Điều
này vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà n-ớc trong lĩnh vực đất, nhà, vừa
gây khó khăn cho ng-ời dân khi thực hiện các giao dịch. Những vấn đề này khá
phức tạp và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển của thị tr-ờng bất động sản.
Chính những v-ớng mắc trên làm cho đời sống xã hội luôn nóng lên vì đất
và nhà. Nhà n-ớc cần sớm có quy định rõ ràng và thống nhất để giải quyết mối
quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Việc nghiên cứu những vấn đề nêu trên theo h-ớng thống nhất việc

quản lý nhà n-ớc về nhà đất ngay trong thủ tục hành chính ban đầu, tức là xác nhận
quyền của chủ sở hữu nhà và ng-ời sử dụng đất là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện
nay.


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu song
lĩnh vực nhà ở mới chỉ dừng lại trong phạm vi những bài viết trên các báo, tạp chí
chuyên ngành và đến nay mối liên hệ giữa vấn đề sở hữu nhà, vấn đề sử dụng đất
cùng những bất cập của nó ch-a có một đề tài nghiên cứu nào đề cập đến. Một số
công trình nghiên cứu về khía cạnh này hay khía cạnh khác của quyền sử dụng đất
có thể kể đến nh-: Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, luận văn
Thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nh-ợng quyền
sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của tác giả Trần
Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn
thiện, luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị
tr-ờng quyền sử dụng đất trong thị tr-ờng bất động sản những vấn đề lý luận và
thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của Trần Thị Ph-ơng Nhung (năm 2005). Các công
trình nghiên cứu đ-ợc liệt kê trên chủ yếu xem xét các vấn đề khác nhau hay các
đối t-ợng khác nhau của thị tr-ờng bất động sản. Đó là các công trình ít nhiều đã
góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý đất đai hiện nay. Tuy
nhiên, cho đến nay, ch-a có công trình nào nghiên cứu mối liên hệ và những đặc
tr-ng của pháp luật về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Có thể thấy pháp luật hiện
hành ch-a có đ-ợc những quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch về nhà, đất
đ-ợc thực hiện trên một thị tr-ờng công khai, minh bạch tránh rủi ro luôn đ-ợc đặt
ra.. Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cần đ-ợc
nghiên cứu một cách toàn diện trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân sự
năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 cùng các văn
bản h-ớng dẫn. Chỉ nh- vậy mới thấy rõ mối liên hệ giữa quyền sở hữu nhà, quyền
sử dụng đất và vai trò của những thủ tục, trình tự công nhận quyền sở hữu nhà ở,

quyền sử dụng đất và các giao dịch của chúng trên thị tr-ờng bất động sản. Những
phân tích và nghiên cứu trên sẽ góp phần làm rõ những bất cập của pháp luật hiện


hành về vấn đề này và trên cơ sở đó có những kiến nghị nhằm khắc phục sự chồng
chéo của các quy định, các thủ tục liên quan.
Từ những phân tích trên tôi đã chọn đề tài Những khía cạnh về quyền sử dụng
đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam để nghiên cứu.

3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là những quyền chính đáng của chủ sở
hữu, sử dụng. Nó không chỉ giúp chủ sở hữu, sử dụng giải quyết nhu cầu sinh hoạt
thiết yếu là nơi trú ngụ của một con ng-ời mà còn đang ngày càng trở thành một
đối t-ợng giao dịch quan trọng của nền kinh tế thị tr-ờng. Từ đặc thù sở hữu Nhà
n-ớc về đất đai mà mối quan hệ giữa Nhà n-ớc, ng-ời sử dụng đất rất cần đ-ợc giải
quyết linh hoạt hơn nữa để những quyền trên trở thành những quyền không phải
trên danh nghĩa. Vậy việc trao quyền này đ-ợc Nhà n-ớc đánh dấu bằng việc cấp
giấy chứng nhận đang đ-ợc tiến hành nh- thế nào? hiệu quả ch-a? đã thực sự phát
huy vai trò thúc đẩy nền kinh tế thị tr-ờng phát triển ch-a? Vì vậy mục đích nghiên
cứu đề tài là căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà n-ớc về chính sách đất đai,
nhà ở, chính sách phát triển nền kinh tế thị tr-ờng và cùng thực tiễn làm rõ tính
thống nhất trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nghiên
cứu những quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
gắn với nhà ở từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử
dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở để thúc đẩy thị tr-ờng bất động sản phát triển
một cách lành mạnh trong nền kinh tế thị tr-ờng.
Đây là một đề tài phức tạp có liên quan đến cả đất, nhà và thị tr-ờng bất
động sản. Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh những vấn đề lý
luận chung về quyền sử dụng đất thì chủ yếu đi sâu vào loại đất ở là đất gắn với nhà
ở. Vì vậy phạm vi nghiên cứu đề tài đ-ợc xác định trong phạm vi pháp luật hiện

hành quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và thị tr-ờng bất động sản


(Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS
2006 cùng các văn bản h-ớng dẫn), không có yếu tố n-ớc ngoài.
4. Ph-ơng pháp nghiên cứu
Để đề tài đạt hiệu quả cao trong thực tiễn, trong quá trình nghiên cứu đề tài
tác giả đã sử dụng các ph-ơng pháp nghiên cứu nh-.
+ Ph-ơng pháp duy vật biện chứng
+ Ph-ơng pháp lịch sử
+ Ph-ơng pháp so sánh
+ Ph-ơng pháp phân tích
+ Ph-ơng pháp tổng hợp, đánh giá
5. Đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà luận
văn có những điểm mới sau: Luận văn đã phân tích và đánh giá đ-ợc cơ sở lý luận
về vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với
quyền sở hữu nhà và mối liên hệ giữa chúng. Dựa trên những đánh giá đó tác giả
cũng đ-a ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của
pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà và những vấn đề liên
quan đến nội dung này cần đ-ợc giải quyết. Khi pháp luật về quyền sở hữu nhà,
quyền sử dụng đất có tính liên kết, ràng buộc, hỗ trợ lẫn nhau sẽ không chỉ sớm
giải quyết đ-ợc vấn đề nhà ở mà còn đ-a thị tr-ờng bất động sản phát triển lành
mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh tế non trẻ của n-ớc ta phát triển đúng h-ớng.


6. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm
có ba ch-ơng:

Ch-ơng 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất gắn
với quyền sở hữu nhà ở.
Ch-ơng 2. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền
sở hữu nhà ở.
Ch-ơng 3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.


Ch-ơng 1
Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất
gắn với quyền sở hữu nhà ở
1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất
1.1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn đ-ợc coi là một yếu tố
quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống, một loại t- liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
không thể thay thế. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi chế độ tồn tại
trong các giai đoạn lịch sử của n-ớc ta. Trong lịch sử n-ớc ta đã có những quy định khác
nhau về vấn đề sở hữu đất đai. Nếu nh- ở Hiến pháp năm 1946 ta đã xác lập nhiều hình
thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 ta còn lại hai hình thức sở
hữu chính là sở hữu Nhà n-ớc và sở hữu của ng-ời nông dân thì đến Hiến pháp năm
1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà n-ớc, Sở hữu tập thể và Sở
hữu t- nhân về đất đai. Hiến pháp năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế
độ sở hữu đất đai đ-ợc xác lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n-ớc thống
nhất quản lý (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
ở n-ớc ta hiện nay không phải là cá biệt trên thế giới mà tr-ớc đây ở một số n-ớc, cả ở
các n-ớc XHCN lẫn các n-ớc t- bản vấn đề sở hữu Nhà n-ớc về đất đai đã từng tồn tại.
Chế độ sở hữu Nhà n-ớc về đất đai đ-ơng nhiên dẫn đến việc hình thành chế định quyền
sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất, ph-ơng thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai
của cá nhân, của tổ chức. Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị

thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513]. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế đất n-ớc. Đó là
loại tài sản - t- liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định trong không gian về diện tích
nh-ng lại tồn tại vô hạn về thời gian và có khả năng sinh lợi lâu dài [27,Tr 8]. Đây
là -u thế đặc biệt của đất so với các loại t- liệu sản xuất khác. Nh- vậy, QSDĐ


tr-ớc hết là một quyền kinh tế, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để
phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất n-ớc, nó làm thoả mãn
các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử
dụng đất [39, Tr 92]. Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ
để làm gì? Tất nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể h-ớng tới một cách tự
nhiên tức là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề
nghiệp .vv. Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn nữa
quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất.
Nhà n-ớc bảo hộ chung cho ng-ời sử dụng đất đối với các quyền: Đ-ợc cấp
GCNQSDĐ; h-ởng thành quả lao động, kết quả đầu t- trên đất; h-ởng các lợi ích
do công trình của Nhà n-ớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đ-ợc Nhà n-ớc
h-ớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đ-ợc Nhà n-ớc
bảo hộ khi bị ng-ời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; khiếu nại, tố
cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành
vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003). Với t- cách đại
diện chủ sở hữu đất đai, Nhà n-ớc không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân hay nhà đầu t- n-ớc ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua
việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích
sử dụng cho từng loại đất cụ thể. Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc không
đ-ợc bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà n-ớc bảo hộ.
Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai nh- quyền chuyển đổi,
chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đ-ợc bồi th-ờng khi Nhà n-ớc thu hồi đất

(khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003). Ng-ời sử dụng đất đ-ợc thực hiện các quyền
này khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng
đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Quyền
này đ-ợc ghi nhận lần đầu tiên tại LĐĐ năm 1993, tiếp tục đ-ợc kế thừa phát triển
trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, 2001 và LĐĐ năm


2003. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất đ-ợc quy định tại Điều 108 LĐĐ năm
2003. Căn cứ vào khả năng tài chính và nhu cầu đầu t-, h-ởng lợi từ việc sử dụng
đất, ng-ời sử dụng đất lựa chọn một hình thức sử dụng đất có lợi nhất để khai thác
đất đai có hiệu quả. Nếu có khả năng tài chính thì nhận giao đất có thu tiền, nếu
năng lực tài chính yếu thì thuê đất, nếu muốn sử dụng ổn định lâu dài thì chuyển từ
hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền. Đây là quyền mới đ-ợc bổ sung tại
LĐĐ năm 2003, thể hiện sự quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
ng-ời sử dụng đất, tạo điều kiện cho ng-ời sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng
đất sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp nhất.
Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất không đồng nhất bởi những lý do
sau:
Thứ nhất, Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ [38, Tr
93], nó bao gồm các quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt, còn QSDĐ không có đầy đủ các quyền năng nh- quyền sở hữu. Thứ hai,
không phải ai có QSDĐ hợp pháp là có quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn (khoản 1
Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ nh- khi tổ chức kinh tế đ-ợc Nhà n-ớc cho thuê
đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không đ-ợc thực
hiện các quyền chuyển nh-ợng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều
111 LĐĐ năm 2003). Thứ ba,không phải đối với bất cứ loại đất nào ng-ời sử dụng
cũng có đầy đủ chín quyền năng nh- quy định của pháp luật [38, Tr 94].
1.1.2. Đặc tr-ng pháp lý của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất với t- cách là một chế định pháp luật có những đặc tr-ng

sau đây:
Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai
[38, Tr 93].


Giống nh- chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, những đặc thù của chế
độ sở hữu về đất đai theo pháp luật Việt Nam đã tạo cho QSDĐ những quyền năng
rộng hơn rất nhiều so với quyền năng của một chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất đ-ợc
tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành một chế định riêng. Với chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai do Nhà n-ớc đại diện thống nhất quản lý và thực hiện quyền
năng của chủ sở hữu, Nhà n-ớc trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân
thông qua nhiều hình thức và biến họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất nh-ng
không có quyền sở hữu đất đai mặc dù trong thực tế nhiều tr-ờng hợp ng-ời sử
dụng đất vốn là chủ sở hữu đất qua nhiều thế hệ. Nhà n-ớc bảo đảm cho ng-ời sử
dụng đất đ-ợc khai thác, sử dụng đất đặc biệt trong việc thực hiện các giao dịch
dân sự về đất đai.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản.
Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu đ-ợc hiểu là Quyền chiếm giữ, sử
dụng và định đoạt đối với tài sản của mình [31, Tr 787] tức chủ sở hữu tài sản có
ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt trong
tập hợp các quyền của chủ thể đối với vật. Nh- vậy, quyền sử dụng đất là một trong
ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai. Theo quy
định tại Điều 181 BLDS năm 2005 thì QSDĐ là một quyền tài sản là quyền giá trị
đ-ợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự . Quyền này đ-ợc
Nhà n-ớc giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong n-ớc, ng-ời Việt
Nam định c- ở n-ớc ngoài, tổ chức cá nhân n-ớc ngoài d-ới các hình thức nh- giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Nh-ng khác với các quan hệ dân sự khác
khi mà chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện đầy đủ ba quyền năng của mình thông
qua các hình thức pháp lý khác nhau thì đối với đất đai chủ sử dụng đất và chủ sở

hữu đất là hai chủ thể khác nhau. Quyền sử dụng đất do Nhà n-ớc giao song nó chỉ
là quyền tài sản đặc biệt của ng-ời sử dụng đất [43, Tr 71]. Quyền sử dụng đất


cũng là một loại BĐS, là đối t-ợng của việc chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp .vv. Mặc dù chỉ là ng-ời thực hiện quyền của chủ sở hữu nh-ng
ng-ời sử dụng đất có thể thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép nhquyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, thế chấp .vv. thông qua các giao dịch
dân sự trên thị tr-ờng. Khi thực hiện các quyền năng này chính là việc ng-ời sử
dụng đang thực hiện các quyền về tài sản của mình.
Thứ ba, đặc tr-ng về mối liên hệ giữa QSDĐ và quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Trong pháp luật đất đai ở n-ớc ta có sự tồn tại hai chế định riêng biệt đó là chế
định sở hữu toàn dân về đất đai và chế định QSDĐ [43, Tr 71]. Tuy nhiên, hai chế
định này lại gắn bó chặt chẽ với nhau. Theo Điều 17 Hiến pháp 1992 thì Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, chủ sở hữu bao giờ cũng phải là cá nhân hay
pháp nhân nên hạm trù toàn dân không đáp ứng yêu cầu cá biệt hoá chủ sở hữu.
Rõ ràng, quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai chỉ mang tính trừu t-ợng và đ-ợc cụ
thể hoá trong khái niệm Quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai, có ý
nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử dụng đất. Tổ chức, cá
nhân sử dụng đất, ngoài quyền sử dụng công năng của đất nh-: để sản xuất nông
nghiệp, làm mặt bằng xây dựng nhà máy hay nhà ở .vv. còn có quyền chuyển
quyền sử dụng đất.
Việc trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không làm mất đi quyền
chiếm hữu đất đai của Nhà n-ớc. Quyền sử dụng đất đ-ợc xuất hiện khi Nhà n-ớc
giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ .vv. Mức độ, phạm vi và thời
hạn của QSDĐ do Nhà n-ớc quyết định. Quyền sử dụng đất cũng có hai loại chủ
thể là QSDĐ của Nhà n-ớc và QSDĐ của ng-ời sử dụng. Giữa hai chủ thể này thì
QSDĐ của Nhà n-ớc là trọn vẹn, không bị hạn chế song mang tính gián tiếp và trừu
t-ợng còn QSDĐ của ng-ời sử dụng bị hạn chế hơn song mang tính trực tiếp và cụ
thể [38, Tr 96].

Thuật ngữ QSDĐ đã xuất hiện trong các văn bản pháp quy về đất đai từ tr-ớc
Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993. Trong điều kiện kinh tế, xã hội thời đó
hầu nh- không có sự chuyển nh-ợng QSDĐ và cũng rất ít xảy ra tranh chấp đất đai.
Vì thế, nội dung QSDĐ theo LĐĐ năm 1987 chỉ giới hạn trong phạm vi sử dụng
công năng của đất. Cùng với việc chuyển sang cơ chế thị tr-ờng quan hệ đất đai trải
qua nhiều biến động lớn. Kể từ Hiến pháp năm 1992 và đến LĐĐ năm 1993 quy
định pháp luật về đất đai đã tạo ra khung pháp lý theo t- duy kinh tế mới nhằm lập
lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất sao cho phù hợp với điều kiện kinh tế mới.
Pháp luật trong khi tiếp tục quy định quyền sở hữu đất là của toàn dân đã quy định
cho ng-ời đ-ợc giao đất thêm nhiều quyền nh- thế chấp, chuyển nh-ợng, góp vốn,
tặng cho .vv. Trong các quan hệ dân sự, quyền sở hữu là quyền cơ bản, trong điều
kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở n-ớc ta quyền sở hữu đất không thay đổi
theo sự thay đổi ng-ời sử dụng đất. Vậy trong quan hệ dân sự liên quan tới sử dụng
đất, quyền sử dụng đất là quyền năng chủ yếu của ng-ời sử dụng đất hợp pháp.
Ng-ời có QSDĐ sẽ có các quyền khác phát sinh từ QSDĐ theo quy định của pháp
luật mặc dù đất vẫn thuộc sở hữu toàn dân.
Thứ t-, việc trao QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất do chính Nhà n-ớc, ng-ời đại
diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện.
Nhà n-ớc tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với t- cách là đại diện chủ
sở hữu bên cạnh t- cách một chủ thể quyền lực công, thực hiện chức năng quản lý
nhà n-ớc trong lĩnh vực đất đai. Nhà n-ớc trao quyền cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà
n-ớc cho phép nhận chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển
nh-ợng, thừa kế QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ .vv. Nhà n-ớc thực hiện quyền chiếm
hữu một cách gián tiếp thông qua các hoạt động nghiệp vụ và quản lý. Nhà n-ớc sẽ
đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm đ-ợc hiện trạng sử dụng đất đai
cụ thể từng địa ph-ơng, hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính .vv. để thống
kê, kiểm kê đất, quản lý việc đăng ký QSDĐ để nắm đ-ợc sự biến động về đất. Bên

cạnh đó, khi trao cho cá nhân, tổ chức QSDĐ Nhà n-ớc yêu cầu ng-ời đ-ợc trao
phải sử dụng đất thực sự, không để hoang hoá, lãng phí đất. Đất đ-ợc giao nếu
không đ-ợc sử dụng hay sử dụng không đúng mục đích sẽ bị thu hồi. Khi tổ chức,
cá nhân yêu cầu Nhà n-ớc giao đất phải thể hiện đ-ợc mục đích sử dụng đất, sau
khi Nhà n-ớc xem xét yêu cầu phù hợp sẽ thể hiện việc giao đất bằng quyết định
giao đất trong đó có xác định rõ mục đích sử dụng đất.
Thứ năm, trao QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất và thu hồi QSDĐ là những trình
tự pháp luật, do một hệ thống cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền quản lý Nhà n-ớc về
đất đai thực hiện. Theo LĐĐ năm 2003 thì trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
đ-ợc áp dụng chung cho các loại đất và cho tất cả các chủ thể có nhu cầu xin giao
đất, cho thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác nhau cũng nh- không phân
biệt đối t-ợng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, công dân trong n-ớc,
ng-ời n-ớc ngoài. Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho ng-ời có nhu cầu xin giao
đất, cho thuê đất kịp thời nắm bắt thông tin để thực hiện các thủ tục theo yêu cầu của
Nhà n-ớc đ-ợc dễ dàng. Nhà n-ớc trao QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất chính bằng
việc cấp GCNQSDĐ. Trình tự, thủ tục của cấp GCNQSDĐ đ-ợc Nhà n-ớc quy định
hết sức chặt chẽ.
Việc thu hồi đất cũng là biện pháp pháp lý thực hiện quyền sở hữu toàn dân
đối với đất đai của Nhà n-ớc. T-ơng tự việc giao đất, việc thu hồi đất cũng phải bảo
đảm theo đúng quy định của pháp luật. Pháp luật có quy định riêng về trình tự, thủ
tục cho từng mục đích thu hồi đất nh- vào mục đích an ninh, quốc phòng khác với
mục đích phát triển kinh tế. Ngoài việc thu hồi đất phải thực hiện theo đúng quy
định của pháp luật thì việc bảo đảm cho cuộc sống của ng-ời dân sau khi bị thu hồi
đất cũng là trách nhiệm của các cơ quan thu hồi đất.
1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở
1.2.1. Đặc tr-ng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp
luật Việt Nam
Tính chất l-ỡng thể trong sở hữu nhà

Xuất phát từ chế độ sở hữu tập thể về đất đai mà ở n-ớc ta có sự khác biệt
mang tính chất đặc thù so với nhiều n-ớc trên thế giới đó là chủ sở hữu đất và chủ
sở hữu nhà là hai chủ thể khác nhau còn chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu
nhà, quyền sở hữu đ-ợc tạo lập trên quyền sử dụng. Chính vì đặc thù này mà chế độ
sở hữu về nhà ở của n-ớc ta mang tính chất l-ỡng thể, vừa là chủ sở hữu nhà vừa là
chủ sử dụng đất. Nói nh- vậy vì ngoài một số tr-ờng hợp đặc biệt nh- tr-ờng hợp
chủ sử dụng đất đồng ý cho phép một ng-ời khác sử dụng đất xây dựng nhà ở thì
khi đó chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sử dụng đất còn về cơ bản một tổ
chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở đồng thời có quyền sử dụng đối với
mảnh đất mà nhà ở đ-ợc tạo lập trên đó. Thực ra cách hiểu này đã từng đ-ợc thể
hiện ở thời kỳ tr-ớc khi có sự ra đời của LĐĐ năm 1993, bởi theo Hiến pháp năm
1980 chúng ta quy định chỉ có quyền sử dụng đất ngoài ra không có quyền gì khác
và vấn đề sở hữu nhà ở đ-ơng nhiên đ-ợc hiểu đất gắn liền với nhà, nhà gắn liền
với đất, ng-ời có quyền sở hữu nhà tức có QSDĐ. Không thể nói thời kỳ này chúng
ta hiểu đ-ơng nhiên nh- vậy là sai cho đến khi sự ra đời của LĐĐ năm 1993 sau
khi có Hiến pháp 1992 kéo theo sự ra đời của 5 quyền trong đó có vấn đề chuyển
nh-ợng là một b-ớc nhảy vọt. Thực ra đó chính là sự thể hiện của quá trình phát
triển, tại thời điểm đó chúng ta nghĩ nh- vậy là vì lúc đó nhu cầu về đất ở không
bức thiết bằng đất nông nghiệp hay đất dành cho sản xuất .vv. nên vấn đề chuyển
nh-ợng thực sự ch-a nhiều. Sau này khi xã hội ngày càng phát triển bắt buộc phải
có những chính sách, pháp luật cho phù hợp tất yếu chúng ta có những quy định
tiến bộ, thực tế hơn. Tuy nhiên, về bản chất nhà gắn liền với đất nên ng-ời có
QSHN cũng có QSDĐ. Trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của n-ớc ta
hiện nay giữa LĐĐ và Luật Nhà ở cũng thể hiện một mối quan hệ đặc biệt. Phải
khẳng định sở dĩ giữa LĐĐ và Luật Nhà ở có mối liên quan đặc biệt với nhau cũng
do xuất phát từ mối quan hệ biện chứng giữa QSHN và QSDĐ. Sự liên quan giữa
hai luật này đ-ợc thể hiện rõ nhất trong nội dung QSDĐ, QSHN và vấn đề cấp
GCNQSHN, QSDĐ. Bởi theo quy định của Luật Nhà ở thì khi hộ gia đình, cá nhân

thực hiện việc xin cấp GCNQSHN phải có giấy, tờ thể hiện QSDĐ. Tức QSDĐ ở có
tr-ớc QSHN, nh- vậy cũng có thể hiểu khi một cá nhân, hộ gia đình có QSHN tức
họ đã có QSDĐ. Nh- vậy sở hữu nhà mang tính chất l-ỡng thể vì nó bao gồm cả
QSDĐ trong đó. Vì vậy, trong thời gian tới khi Nhà n-ớc có chế định pháp luật quy
định về đất ở, đặc biệt là đất ở đô thị đòi hỏi phải gắn liền các quy định về QSHN ở
vì nhà ở bao giờ cũng gắn liền với đất ở. Và khi xem xét công nhận QSDĐ thì cũng
nên xem xét để công nhận QSHN nếu có và ng-ợc lại.
Đặc tr-ng về mối liên hệ giữa quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở
Quyền sử dụng đất đ-ợc xác lập trên cơ sở đ-ợc Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất,
công nhận QSDĐ và do đ-ợc ng-ời khác chuyển QSDĐ theo quy định của pháp
luật. Quyền này chỉ có thể mang tính trọn vẹn, thể hiện tính hợp pháp của ng-ời sử
dụng khi nó đ-ợc Nhà n-ớc cấp GCNQSDĐ. Trên cơ sở đó, ng-ời sử dụng đất có
thể dễ dàng và chính thức thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến
QSDĐ nh- quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, thừa kế, cầm cố, thế chấp
.vv. Đồng thời ng-ời sử dụng đất cũng đ-ợc Nhà n-ớc bảo vệ khi có sự xâm phạm
quyền sử dụng của mình. T-ơng tự nh- vậy Nhà n-ớc cũng công nhận và bảo hộ
QSHN ở của chủ sở hữu là các tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở. Khi những
tổ chức, cá nhân này có yêu cầu thì cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền sẽ cấp
GCNQSHN đối với nhà ở cho họ. Nh- vậy giữa QSDĐ và QSHN cùng có một điểm
chung đó là sự cần thiết
Danh mục tài liệu tham khảo
* Nghị quyết, chủ tr-ơng, chính sách của Đảng và Nhà n-ớc:
1.

Quốc hội ( 2003 ), Nghị quyết số 23/2003/QH11 của Quốc Hội ngày
26/11/2003 về nhà đất do Nhà n-ớc đã quản lý, bố trí sử dụng trong
quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo XHCN tr-ớc ngày 1/7/1991.

2.

Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP của Chính phủ ngày
19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị tr-ờng BĐS.

* Văn bản pháp luật:
3.

Hiến pháp n-ớc CHXHCN Việt Nam (1946, 1959, 1980, 1992).

4.

Bộ luật Dân sự n-ớc CHXHCN Việt Nam (1995, 2005).


5.

Luật Cải cách ruộng đất năm 1953.

6.

Luật Đất đai (1987, 1993, 2003).

7.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

8.

Luật Nhà ở năm 2005.

9.

Pháp lệnh nhà ở của Hội đồng Nhà n-ớc năm 1991.

10.

Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

11.

Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở.

12.

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai.

13.

Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về xử phạt hành vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai.

14.

Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp GCNQSHN
ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

15.

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và h-ớng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.

16.

Thông t- số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục quản lý ruộng
đất h-ớng dẫn Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng
cục quản lý ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ.

17

Thông t- số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa
chính h-ớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ điạ chính và cấp
GCNQSDĐ.

18.

Thông t- liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của
Tổng cục địa chính và Bộ Tài chính h-ớng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ
thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ t-ớng Chính phủ.

19.

Thông t- số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính sửa đổi quy định về cấp GCNQSDĐ.


20.

Thông t- số 13/2005/TT-BXD ngày 05/8/2005 h-ớng dẫn thực hiện
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc
cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

21.

Thông t- số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 h-ớng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày
6/9/2006 quy định chi tiết và h-ớng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

22.

Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục quản lý
ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ.

23.

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên và
Môi tr-ờng quy định về cấp GCNQSDĐ.

* Sách, giáo trình, công trình khoa học:
24.

Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật
Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội.

25.

Nguyễn Thị Dung (2003), Thế chấp giá trị QSDĐ những vấn đề lý luận

và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

26.

Nguyễn Ngọc Điệp (1999), Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở, Nxb.
TP.Hồ Chí Minh.

27.

Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị tr-ờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam,
Nxb. Lao động Xã hội.

28.
29.

PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế (ch-ơng trình sau
Đại học) (2004), Nxb. ĐHQGHN.
Nguyễn Quang Ngọc (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp GCNQSDĐ nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Thành phố Hà Nội, khoá luận tốt
nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

30.

Trần Thị Ph-ơng Nhung (2005), Thị tr-ờng QSDĐ trong thị tr-ờng BĐS
những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

31.

Nhà xuất bản Khoa học xã hội - Trung tâm từ điển học (1994), Từ điển

tiếng Việt.
32.

Nhà xuất bản Sự thật (2005), Từ điển kinh tế.

33.

Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và
giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội.

34.

Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (Đồng chủ biên) (2004), Một số
vấn đề về sở hữu ở n-ớc ta hiện nay, Nxb. Chính trị Quốc gia.

35.

Hoàng Văn Thiện (2004), Thị tr-ờng QSDĐ theo pháp luật đất đai năm
2003, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

36.

Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận những nội dung mới của
Bộ Luật Dân sự năm 2005, Nxb. T- pháp.

37.

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của ng-ời sử dụng đất
trong các giao dịch dân sự, th-ơng mại về đất đai, Luận án Tiến sỹ, Đại
học Luật Hà Nội.

38.

Tr-ờng Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. T- pháp.

39.

Viện nghiên cứu Nhà n-ớc và pháp luật (2006), Bình luận khoa học
Hiến pháp n-ớc CHXHCNVN 1992, Nxb. Khoa học xã hội.

* Các bài viết trên tạp chí, bài báo, báo cáo khoa học.
40.

Ban kinh tế Trung -ơng - Ban chỉ đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án chính
sách đất đai (2003), Báo cáo của đoàn nghiên cứu khảo sát chính sách,
pháp luật đất đai Trung Quốc.

41.

Cao Đỗ (2007), Sổ đỏ - sổ hồng: nhùng nhằng chuyện ế, phiền, ì,
ngày 29/10/2007.

42.

Phúc Huy (2007), Giấy chủ quyền nhà đất: Giấy nào cũng vướng,
tri-xahoi ngày 12/4/2007.

43.

Trần Quang Huy (2007), Các đặc tr-ng pháp lý của quyền sử dụng đất

ở Việt Nam, Tạp chí Nhà n-ớc và Pháp luật (10).

44.

Khiết H-ng (2007), Chuyện dài tập sổ đỏ, sổ hồng: Vì quyền lợi của


ai?, http://Việtbao.vn/xahoi ngày 04/10/2007.
45.

Lê Minh (2007), Hàng loạt bất cập của sổ hồng,http://Việtbao.vn/xahoi
ngày 17/9/2007.

46.
47.

Tấn Thuấn (2005), Vụ án hy hữu: Sở hữu nhà ... trên trời!,
ngày 08/3/2005.
Lê Văn Tú (2003), Chế độ sở hữu toàn dân: một số suy nghĩ, Tạp chí
nghiên cứu lập pháp (10).

48.

Phạm Văn Võ (2003), Về mối quan hệ giữa Nhà n-ớc với ng-ời sử dụng
đất và sự thể hiện mối quan hệ này trong dự thảo Luật Đất đai, Tạp chí
Nhà n-ớc và Pháp luật (10).