Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
o0o






NGUYỄN THỊ THANH LOAN







NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM







LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2008


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT








NGUYỄN THỊ THANH LOAN



NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM





Chuyên ngành : Luật Dân sự

Mã Số : 60 38 30




LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. LÊ HỒNG HẠNH




HÀ NỘI - 2008


MỤC LỤC

Trang
Những chữ viết tắt trong luận văn
1
Mở đầu
2
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
2
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
4
3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
5
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
6

5. Đóng góp mới về mặt khoa học của Luận văn
6
6. Kết cấu của Luận văn
7
CHƢƠNG 1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

8
1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất
8
1.1.1. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
8
1.1.2. Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất
10
1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở
15
1.2.1. Đặc trưng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp
luật Việt Nam
15
1.2.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động
sản
25
CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

27
2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn
với nhà ở
27
2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở

27
2. 1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất
31
2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
36


nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở
2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận
37
2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà
39
2.2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở
43
2.3. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với
nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành
49
2.3.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện
hành
49
2.3.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện
hành
55
CHƢƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM

64
3.1. Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc

hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
64
3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ
và GCNQSHN
68
3.3. Thị trƣờng Bất động sản và những yêu đối với việc chuyển quyền
sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở
70
3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức
kinh tế trong nƣớc xây nhà để bán hoặc cho thuê
78
KẾT LUẬN
82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
84



NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

BĐS : Bất động sản
BLDS : Bộ Luật Dân Sự
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
LĐĐ : Luật Đất đai
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
QSHN : Quyền sở hữu nhà
UBND : Uỷ ban nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU



1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai một nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, một loại tư liệu sản
xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai
được Hiến pháp năm 1980 thừa nhận là sở hữu toàn dân và điều này tiếp tục
được khẳng định ở Hiến pháp 1992. Trước khi có sự ra đời của Luật Đất đai
năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, mối quan hệ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất chưa được làm rõ. Pháp luật chưa xác định
rõ về quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng. Cùng với quá
trình đô thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày càng trở nên bức xúc không chỉ ở
Việt Nam mà ngay cả các nước phát triển khác. Nhận thức được điều này Nhà
nước đã có những thay đổi về chính sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai,
quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên

hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan
hiếm. Đất đai là nền tảng của bất động sản như nhà ở, công xưởng, đường xá,
cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn .vv. Cùng với đất đai, nhà ở trở thành
đối tượng giao dịch chính trên thị trường bất động sản. Trong những năm đổi
mới vừa qua nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong lĩnh vực kinh tế
song những thay đổi liên quan đến thị trường BĐS hầu như chưa đáng kể và
điều này cũng làm hạn chế đến sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất
nước. Trong bối cảnh của việc xây dựng kinh tế thị trường và hoàn thiện thể
chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có những quy định pháp luật
đồng bộ tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các qui
định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà
nước, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá
việc dịch chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên thị trường


chính thức, giảm thiểu các rủi ro đối với các giao dịch bất động sản, củng cố
vai trò quản lý của Nhà nước. Một trong những giải pháp quan trọng để đạt
được mục tiêu nêu trên là phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Các giấy tờ này chính là
cơ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu của các chủ sở
hữu. Với giấy chứng nhận này các chủ sở hữu mới có thể thực hiện một cách
dễ dàng các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản của mình theo quy định của
pháp luật. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất
thể hiện tính hợp pháp của quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giúp họ
thực hiện các giao dịch với đối tượng hàng hoá đặc biệt của mình là quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà.
Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này hiện chưa được
giải quyết. Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, một bên là chủ
sở hữu trên danh nghĩa, chủ sở hữu về mặt pháp lý và một bên là chủ sở hữu

thực tế. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá
nhân hay tổ chức và giấy chứng nhận chỉ được cấp cho cá nhân hoặc tổ chức
để thừa nhận quyền sử dụng đất của họ. Sự tách bạch giữa giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng
một cá nhân sở hữu một ngôi nhà sẽ có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường cấp và giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà do Bộ Xây dựng cấp. Điều này vừa gây khó khăn cho cơ
quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người
dân khi thực hiện các giao dịch. Những vấn đề này khá phức tạp và có ý nghĩa
rất lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Chính những vướng mắc trên làm cho đời sống xã hội luôn “nóng” lên
vì đất và nhà. Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng và thống nhất để giải
quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở


hữu tài sản gắn liền với đất. Việc nghiên cứu những vấn đề nêu trên theo
hướng thống nhất việc quản lý nhà nước về nhà đất ngay trong thủ tục hành
chính ban đầu, tức là xác nhận quyền của chủ sở hữu nhà và người sử dụng
đất là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu
song lĩnh vực nhà ở mới chỉ dừng lại trong phạm vi những bài viết trên các
báo, tạp chí chuyên ngành và đến nay mối liên hệ giữa vấn đề sở hữu nhà, vấn
đề sử dụng đất cùng những bất cập của nó chưa có một đề tài nghiên cứu nào
đề cập đến. Một số công trình nghiên cứu về khía cạnh này hay khía cạnh
khác của quyền sử dụng đất có thể kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất
trong pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị
Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và
thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế
định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ

luật học của tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận
tốt nghiệp của Trần Thị Phương Nhung (năm 2005). Các công trình nghiên
cứu được liệt kê trên chủ yếu xem xét các vấn đề khác nhau hay các đối tượng
khác nhau của thị trường bất động sản. Đó là các công trình ít nhiều đã góp
phần tạo ra những cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý đất đai hiện nay.
Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu mối liên hệ và
những đặc trưng của pháp luật về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Có thể
thấy pháp luật hiện hành chưa có được những quy định đồng bộ, bảo đảm cho
giao dịch về nhà, đất được thực hiện trên một thị trường công khai, minh bạch
tránh rủi ro luôn được đặt ra Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu một cách toàn diện trên cơ sở Luật


Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật
Kinh doanh BĐS năm 2006 cùng các văn bản hướng dẫn. Chỉ như vậy mới
thấy rõ mối liên hệ giữa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và vai trò của
những thủ tục, trình tự công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và
các giao dịch của chúng trên thị trường bất động sản. Những phân tích và
nghiên cứu trên sẽ góp phần làm rõ những bất cập của pháp luật hiện hành về
vấn đề này và trên cơ sở đó có những kiến nghị nhằm khắc phục sự chồng
chéo của các quy định, các thủ tục liên quan.
Từ những phân tích trên tôi đã chọn đề tài “Những khía cạnh về quyền sử
dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu.
3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là những quyền chính đáng của
chủ sở hữu, sử dụng. Nó không chỉ giúp chủ sở hữu, sử dụng giải quyết nhu
cầu sinh hoạt thiết yếu là nơi trú ngụ của một con người mà còn đang ngày
càng trở thành một đối tượng giao dịch quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Từ đặc thù sở hữu Nhà nước về đất đai mà mối quan hệ giữa Nhà nước, người

sử dụng đất rất cần được giải quyết linh hoạt hơn nữa để những quyền trên trở
thành những quyền không phải trên danh nghĩa. Vậy việc trao quyền này
được Nhà nước đánh dấu bằng việc cấp giấy chứng nhận đang được tiến hành
như thế nào? hiệu quả chưa? đã thực sự phát huy vai trò thúc đẩy nền kinh tế
thị trường phát triển chưa? Vì vậy mục đích nghiên cứu đề tài là căn cứ vào
quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở, chính sách
phát triển nền kinh tế thị trường và cùng thực tiễn làm rõ tính thống nhất trong
việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nghiên cứu những
quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn
với nhà ở từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử


dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển một cách lành mạnh trong nền kinh tế thị trường.
Đây là một đề tài phức tạp có liên quan đến cả đất, nhà và thị trường
bất động sản. Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh những
vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất thì chủ yếu đi sâu vào loại đất ở là
đất gắn với nhà ở. Vì vậy phạm vi nghiên cứu đề tài được xác định trong
phạm vi pháp luật hiện hành quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất và thị trường bất động sản (Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật
Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 cùng các văn bản hướng dẫn),
không có yếu tố nước ngoài.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đề tài đạt hiệu quả cao trong thực tiễn, trong quá trình nghiên cứu
đề tài tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như.
+ Phương pháp duy vật biện chứng
+ Phương pháp lịch sử
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp phân tích
+ Phương pháp tổng hợp, đánh giá

5. Đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà
luận văn có những điểm mới sau: Luận văn đã phân tích và đánh giá được cơ
sở lý luận về vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật về quyền sử dụng đất
gắn liền với quyền sở hữu nhà và mối liên hệ giữa chúng. Dựa trên những
đánh giá đó tác giả cũng đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện
hơn nữa các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền
sở hữu nhà và những vấn đề liên quan đến nội dung này cần được giải quyết.


Khi pháp luật về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có tính liên kết, ràng
buộc, hỗ trợ lẫn nhau sẽ không chỉ sớm giải quyết được vấn đề nhà ở mà còn
đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh
tế non trẻ của nước ta phát triển đúng hướng.


6. Kết cấu của luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
gồm có ba chương:
Chương 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng
đất gắn với quyền sở hữu nhà ở.
Chương 2. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với
quyền sở hữu nhà ở.
Chương 3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất
gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.

CHƢƠNG 1
CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất
1.1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn được coi là một yếu
tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt
quan trọng không thể thay thế. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi
chế độ tồn tại trong các giai đoạn lịch sử của nước ta. Trong lịch sử nước ta đã có
những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai. Nếu như ở Hiến pháp năm
1946 ta đã xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất
năm 1953 ta còn lại hai hình thức sở hữu chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu của
người nông dân thì đến Hiến pháp năm 1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu
gồm: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân về đất đai. Hiến pháp
năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai được xác
lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17,
18 Hiến pháp năm 1992). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện
nay không phải là cá biệt trên thế giới mà trước đây ở một số nước, cả ở các nước
XHCN lẫn các nước tư bản vấn đề sở hữu Nhà nước về đất đai đã từng tồn tại. Chế
độ sở hữu Nhà nước về đất đai đương nhiên dẫn đến việc hình thành chế định

quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất, phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất
đai của cá nhân, của tổ chức. Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm
địa vị thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513]. Quyền sử dụng đất là quyền
khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh
tế đất nước. “Đó là loại tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định
trong không gian về diện tích nhưng lại tồn tại vô hạn về thời gian và có khả


năng sinh lợi lâu dài” [27,Tr 8]. Đây là ưu thế đặc biệt của đất so với các loại
tư liệu sản xuất khác. Như vậy, QSDĐ trước hết là một quyền kinh tế, quyền
khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước, nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại
lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [39, Tr 92].
Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất
nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể hướng tới một cách tự nhiên tức
là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề
nghiệp .vv. Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn
nữa quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất.
Nhà nước bảo hộ chung cho người sử dụng đất đối với các quyền:
Được cấp GCNQSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ
hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất
đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003). Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà
nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
hay nhà đầu tư nước ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng

cho từng loại đất cụ thể. Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc không
được bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bảo hộ.
Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất (khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003). Người sử dụng đất được thực


hiện các quyền này khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh
chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời
hạn sử dụng đất. Quyền này được ghi nhận lần đầu tiên tại LĐĐ năm 1993,
tiếp tục được kế thừa phát triển trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
LĐĐ năm 1998, 2001 và LĐĐ năm 2003. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng
đất được quy định tại Điều 108 LĐĐ năm 2003. Căn cứ vào khả năng tài
chính và nhu cầu đầu tư, hưởng lợi từ việc sử dụng đất, người sử dụng đất lựa
chọn một hình thức sử dụng đất có lợi nhất để khai thác đất đai có hiệu quả.
Nếu có khả năng tài chính thì nhận giao đất có thu tiền, nếu năng lực tài chính
yếu thì thuê đất, nếu muốn sử dụng ổn định lâu dài thì chuyển từ hình thức
thuê đất sang giao đất có thu tiền. Đây là quyền mới được bổ sung tại LĐĐ
năm 2003, thể hiện sự quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử
dụng đất sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp nhất.
Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất không đồng nhất bởi những
lý do sau:
Thứ nhất, “Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ”
[38, Tr 93], nó bao gồm các quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt, còn QSDĐ không có đầy đủ các quyền năng như quyền
sở hữu. Thứ hai, không phải ai có QSDĐ hợp pháp là có quyền chuyển
QSDĐ trọn vẹn (khoản 1 Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ như khi tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm

chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003). Thứ
ba,“không phải đối với bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín
quyền năng” như quy định của pháp luật [38, Tr 94].


1.1.2. Đặc trƣng pháp lý của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật có những đặc
trưng sau đây:
Thứ nhất, “Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh” từ quyền sở hữu đất
đai [38, Tr 93].
Giống như chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, những đặc thù của
chế độ sở hữu về đất đai theo pháp luật Việt Nam đã tạo cho QSDĐ những
quyền năng rộng hơn rất nhiều so với quyền năng của một chủ sở hữu. Quyền
sử dụng đất được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành một chế định
riêng. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện thống nhất
quản lý và thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua nhiều hình thức và biến họ trở
thành chủ thể có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đất đai
mặc dù trong thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất vốn là chủ sở hữu
đất qua nhiều thế hệ. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được khai
thác, sử dụng đất đặc biệt trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.
Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản.
Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ,
sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [31, Tr 787] tức chủ sở hữu
tài sản có ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với vật. Như vậy,
quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các

quyền của chủ sở hữu đất đai. Theo quy định tại Điều 181 BLDS năm 2005
thì QSDĐ là một quyền tài sản “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao dịch dân sự”. Quyền này được Nhà nước giao cho tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở


nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài dưới các hình thức như giao đất, cho
thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Nhưng khác với các quan hệ dân sự khác khi
mà chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện đầy đủ ba quyền năng của mình thông
qua các hình thức pháp lý khác nhau thì đối với đất đai chủ sử dụng đất và
chủ sở hữu đất là hai chủ thể khác nhau. Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao
song nó chỉ là “quyền tài sản đặc biệt” của người sử dụng đất [43, Tr 71].
Quyền sử dụng đất cũng là một loại BĐS, là đối tượng của việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp .vv. Mặc dù chỉ là người thực
hiện quyền của chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có thể thực hiện các
quyền năng mà chủ sở hữu cho phép như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp .vv. thông qua các giao dịch dân sự trên thị trường. Khi
thực hiện các quyền năng này chính là việc người sử dụng đang thực hiện các
quyền về tài sản của mình.
Thứ ba, đặc trưng về mối liên hệ giữa QSDĐ và quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Trong pháp luật đất đai ở nước ta có sự tồn tại hai chế định riêng
biệt đó là chế định sở hữu toàn dân về đất đai và chế định QSDĐ [43, Tr 71].
Tuy nhiên, hai chế định này lại gắn bó chặt chẽ với nhau. Theo Điều 17 Hiến
pháp 1992 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Tuy nhiên, chủ sở hữu bao
giờ cũng phải là cá nhân hay pháp nhân nên hạm trù “toàn dân” không đáp
ứng yêu cầu cá biệt hoá chủ sở hữu. Rõ ràng, quyền sở hữu toàn dân đối với
đất đai chỉ mang tính trừu tượng và được cụ thể hoá trong khái niệm “Quyền
sử dụng đất”.
Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai,
có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử dụng đất. Tổ

chức, cá nhân sử dụng đất, ngoài quyền sử dụng công năng của đất như: để


sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng nhà máy hay nhà ở .vv. còn có
quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Việc trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không làm mất đi
quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước. Quyền sử dụng đất được xuất hiện
khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ .vv. Mức
độ, phạm vi và thời hạn của QSDĐ do Nhà nước quyết định. Quyền sử dụng
đất cũng có hai loại chủ thể là QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ của người sử
dụng. Giữa hai chủ thể này thì QSDĐ của Nhà nước là trọn vẹn, không bị hạn
chế song mang tính gián tiếp và trừu tượng còn QSDĐ của người sử dụng bị
hạn chế hơn song mang tính trực tiếp và cụ thể [38, Tr 96].
Thuật ngữ QSDĐ đã xuất hiện trong các văn bản pháp quy về đất đai từ
trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993. Trong điều kiện kinh tế, xã hội
thời đó hầu như không có sự chuyển nhượng QSDĐ và cũng rất ít xảy ra
tranh chấp đất đai. Vì thế, nội dung QSDĐ theo LĐĐ năm 1987 chỉ giới hạn
trong phạm vi sử dụng công năng của đất. Cùng với việc chuyển sang cơ chế
thị trường quan hệ đất đai trải qua nhiều biến động lớn. Kể từ Hiến pháp năm
1992 và đến LĐĐ năm 1993 quy định pháp luật về đất đai đã tạo ra khung
pháp lý theo tư duy kinh tế mới nhằm lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng
đất sao cho phù hợp với điều kiện kinh tế mới. Pháp luật trong khi tiếp tục
quy định quyền sở hữu đất là của toàn dân đã quy định cho người được giao
đất thêm nhiều quyền như thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho .vv.
Trong các quan hệ dân sự, quyền sở hữu là quyền cơ bản, trong điều kiện chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta quyền sở hữu đất không thay đổi theo
sự thay đổi người sử dụng đất. Vậy trong quan hệ dân sự liên quan tới sử
dụng đất, quyền sử dụng đất là quyền năng chủ yếu của người sử dụng đất
hợp pháp. Người có QSDĐ sẽ có các quyền khác phát sinh từ QSDĐ theo quy
định của pháp luật mặc dù đất vẫn thuộc sở hữu toàn dân.

Thứ tư, việc trao QSDĐ cho người sử dụng đất do chính Nhà nước,
người đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện.
Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện
chủ sở hữu bên cạnh tư cách một chủ thể quyền lực công, thực hiện chức năng
quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Nhà nước trao quyền cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất. Nhà nước cho phép nhận chuyển QSDĐ thông qua các giao
dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ .vv.
Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu một cách gián tiếp thông qua các hoạt
động nghiệp vụ và quản lý. Nhà nước sẽ đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân
hạng đất để nắm được hiện trạng sử dụng đất đai cụ thể từng địa phương, hệ
thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính .vv. để thống kê, kiểm kê đất, quản lý
việc đăng ký QSDĐ để nắm được sự biến động về đất. Bên cạnh đó, khi trao
cho cá nhân, tổ chức QSDĐ Nhà nước yêu cầu người được trao phải sử dụng
đất thực sự, không để hoang hoá, lãng phí đất. Đất được giao nếu không được
sử dụng hay sử dụng không đúng mục đích sẽ bị thu hồi. Khi tổ chức, cá nhân
yêu cầu Nhà nước giao đất phải thể hiện được mục đích sử dụng đất, sau khi
Nhà nước xem xét yêu cầu phù hợp sẽ thể hiện việc giao đất bằng quyết định
giao đất trong đó có xác định rõ mục đích sử dụng đất.
Thứ năm, trao QSDĐ cho người sử dụng đất và thu hồi QSDĐ là những
trình tự pháp luật, do một hệ thống cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý
Nhà nước về đất đai thực hiện. Theo LĐĐ năm 2003 thì trình tự, thủ tục giao
đất, cho thuê đất được áp dụng chung cho các loại đất và cho tất cả các chủ thể
có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác
nhau cũng như không phân biệt đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình
hay cá nhân, công dân trong nước, người nước ngoài. Quy định này nhằm tạo
thuận lợi cho người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất kịp thời nắm bắt
thông tin để thực hiện các thủ tục theo yêu cầu của Nhà nước được dễ dàng.

Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất chính bằng việc cấp GCNQSDĐ.
Trình tự, thủ tục của cấp GCNQSDĐ được Nhà nước quy định hết sức chặt
chẽ.
Việc thu hồi đất cũng là biện pháp pháp lý thực hiện quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai của Nhà nước. Tương tự việc giao đất, việc thu hồi đất
cũng phải bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Pháp luật có quy định
riêng về trình tự, thủ tục cho từng mục đích thu hồi đất như vào mục đích an
ninh, quốc phòng khác với mục đích phát triển kinh tế. Ngoài việc thu hồi đất
phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì việc bảo đảm cho cuộc
sống của người dân sau khi bị thu hồi đất cũng là trách nhiệm của các cơ quan
thu hồi đất.
1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở
1.2.1. Đặc trƣng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong
pháp luật Việt Nam
Tính chất lưỡng thể trong sở hữu nhà
Xuất phát từ chế độ sở hữu tập thể về đất đai mà ở nước ta có sự khác
biệt mang tính chất đặc thù so với nhiều nước trên thế giới đó là chủ sở hữu
đất và chủ sở hữu nhà là hai chủ thể khác nhau còn chủ sử dụng đất đồng thời
là chủ sở hữu nhà, quyền sở hữu được tạo lập trên quyền sử dụng. Chính vì
đặc thù này mà chế độ sở hữu về nhà ở của nước ta mang tính chất lưỡng thể,
vừa là chủ sở hữu nhà vừa là chủ sử dụng đất. Nói như vậy vì ngoài một số
trường hợp đặc biệt như trường hợp chủ sử dụng đất đồng ý cho phép một
người khác sử dụng đất xây dựng nhà ở thì khi đó chủ sở hữu nhà không đồng
thời là chủ sử dụng đất còn về cơ bản một tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu
đối với nhà ở đồng thời có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà nhà ở được
tạo lập trên đó. Thực ra cách hiểu này đã từng được thể hiện ở thời kỳ trước
khi có sự ra đời của LĐĐ năm 1993, bởi theo Hiến pháp năm 1980 chúng ta
quy định chỉ có quyền sử dụng đất ngoài ra không có quyền gì khác và vấn đề

sở hữu nhà ở đương nhiên được hiểu đất gắn liền với nhà, nhà gắn liền với
đất, người có quyền sở hữu nhà tức có QSDĐ. Không thể nói thời kỳ này
chúng ta hiểu đương nhiên như vậy là sai cho đến khi sự ra đời của LĐĐ năm
1993 sau khi có Hiến pháp 1992 kéo theo sự ra đời của 5 quyền trong đó có
vấn đề chuyển nhượng là một bước nhảy vọt. Thực ra đó chính là sự thể hiện
của quá trình phát triển, tại thời điểm đó chúng ta nghĩ như vậy là vì lúc đó
nhu cầu về đất ở không bức thiết bằng đất nông nghiệp hay đất dành cho sản
xuất .vv. nên vấn đề chuyển nhượng thực sự chưa nhiều. Sau này khi xã hội
ngày càng phát triển bắt buộc phải có những chính sách, pháp luật cho phù
hợp tất yếu chúng ta có những quy định tiến bộ, thực tế hơn. Tuy nhiên, về
bản chất nhà gắn liền với đất nên người có QSHN cũng có QSDĐ. Trong hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật của nước ta hiện nay giữa LĐĐ và Luật
Nhà ở cũng thể hiện một mối quan hệ đặc biệt. Phải khẳng định sở dĩ giữa
LĐĐ và Luật Nhà ở có mối liên quan đặc biệt với nhau cũng do xuất phát từ
mối quan hệ biện chứng giữa QSHN và QSDĐ. Sự liên quan giữa hai luật này
được thể hiện rõ nhất trong nội dung QSDĐ, QSHN và vấn đề cấp
GCNQSHN, QSDĐ. Bởi theo quy định của Luật Nhà ở thì khi hộ gia đình, cá
nhân thực hiện việc xin cấp GCNQSHN phải có giấy, tờ thể hiện QSDĐ. Tức
QSDĐ ở có trước QSHN, như vậy cũng có thể hiểu khi một cá nhân, hộ gia
đình có QSHN tức họ đã có QSDĐ. Như vậy sở hữu nhà mang tính chất
lưỡng thể vì nó bao gồm cả QSDĐ trong đó. Vì vậy, trong thời gian tới khi
Nhà nước có chế định pháp luật quy định về đất ở, đặc biệt là đất ở đô thị đòi
hỏi phải gắn liền các quy định về QSHN ở vì nhà ở bao giờ cũng gắn liền với
đất ở. Và khi xem xét công nhận QSDĐ thì cũng nên xem xét để công nhận
QSHN nếu có và ngược lại.
Đặc trưng về mối liên hệ giữa quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

Quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSDĐ và do được người khác chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật. Quyền này chỉ có thể mang tính trọn vẹn, thể hiện
tính hợp pháp của người sử dụng khi nó được Nhà nước cấp GCNQSDĐ.
Trên cơ sở đó, người sử dụng đất có thể dễ dàng và chính thức thực hiện các
quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến QSDĐ như quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cầm cố, thế chấp .vv. Đồng thời người sử
dụng đất cũng được Nhà nước bảo vệ khi có sự xâm phạm quyền sử dụng của
mình. Tương tự như vậy Nhà nước cũng công nhận và bảo hộ QSHN ở của
chủ sở hữu là các tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở. Khi những tổ chức,
cá nhân này có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp
GCNQSHN đối với nhà ở cho họ. Như vậy giữa QSDĐ và QSHN cùng có
một điểm chung đó là sự cần thiết việc thừa nhận của Nhà nước về tính hợp
pháp đối với tài sản của họ thể hiện bằng việc yêu cầu Nhà nước cấp giấy
chứng nhận về quyền sở hữu và quyền sử dụng. Vậy giữa chúng còn có
những mối liên hệ nào nữa?
Thứ nhất, giữa đối tượng yêu cầu được cấp GCNQSHN và đối tượng
yêu cầu được cấp GCNQSDĐ có mối quan hệ biện chứng với nhau. Các cơ
quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn
giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào
Việt Nam .vv. được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ
đều có quyền yêu cầu cấp GCNQSDĐ. Người có QSDĐ có quyền yêu cầu
Nhà nước cấp GCNQSDĐ tương ứng với loại đất đó. Các đối tượng là tổ
chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú; người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định
tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005; tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại


khoản 1 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2005 (khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm

2005) tạo lập hợp pháp nhà ở khi có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp GCNQSHN cho họ. Những chủ thể này có quyền yêu cầu cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền vừa cấp GCNQSDĐ ở vừa cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể nào có
QSHN ở tất yếu có QSDĐ ở tức chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử
dụng đất ở. Trường hợp này xảy ra với các đối tượng như chủ sử dụng đất
đồng ý cho phép một người khác sử dụng đất xây dựng nhà ở.
Xét ở khía cạnh chủ thể yêu cầu cấp GCNQSDĐ là đất ở, chủ thể này
đồng thời là đối tượng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà
ở. Như phân tích ở trên, mục đích sử dụng chủ yếu của đất ở là để ở nên về cơ
bản được dùng vào việc xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt đời
sống của cá nhân, của cộng đồng.
Thứ hai, một trong các loại giấy tờ yêu cần phải có để cấp GCNQSHN
là GCNQSDĐ. Quy định này xuất phát từ hệ quả pháp lý khi một tổ chức, cá
nhân có yêu cầu về việc được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà
ở tức họ phải xây dựng xong công trình, nhà ở trên đó. Ngôi nhà có được coi
là hợp pháp hay không phụ thuộc vào việc đất mà trên đó ngôi nhà được xây
có được giao, cho thuê, hay chuyển nhượng hợp pháp hay không. Thực tế
những năm gần đây xuất phát từ quá trình đô thị hoá, sự bùng nổ dân số .vv.
kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao nên hiện tượng lấn chiếm đất công xây
dựng nhà trái phép phổ biến ở hầu hết các địa phương. Vậy nếu cứ theo
nguyên tắc: có nhà ở là được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn
nhà đó thì sẽ dẫn đến sự thừa nhận tình trạng lấn chiếm đất công. Nếu điều
này diễn ra sẽ gây ra sự mất ổn định không những về mặt xã hội, văn hoá mà
còn cả về kinh tế. Để xem xét ngôi nhà đó được tạo lập trên nguồn đất hợp
pháp hay không, họ phải chứng minh được tính hợp pháp của mảnh đất hoặc


ngôi nhà. Nếu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước họ phải có hợp đồng mua bán
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước .vv. Vai trò của GCNQSDĐ trong nhiều trường

hợp là không thể thiếu để Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở cho tổ chức, cá nhân khi có yêu cầu, đó là sự tất yếu và một
lần nữa nó thể hiện mối liên hệ giữa QSDĐ và QSHN.
Thứ ba, việc chuyển QSHN thường kéo theo việc chuyển QSDĐ. Đất ở
có một số điểm đặc thù so với các loại đất khác và một trong những điểm
khác biệt của nó luôn được Nhà nước tôn trọng đó là tính ổn định, lâu dài.
Song nói là ổn định, lâu dài không có nghĩa là bất biến vì các cơ quan Nhà
nước bên cạnh thẩm quyền giao đất đồng thời họ cũng có thẩm quyền thu hồi
đất để thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong việc đảm bảo lợi ích của
Nhà nước, lợi ích của xã hội cũng như lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý
Nhà nước về đất đai [38, Tr 139]. Việc thu hồi đất xảy ra trong trường hợp
Nhà nước có nhu cầu cần phải thu hồi; thu hồi vì các lý do đương nhiên; thu
hồi do vi phạm pháp luật về đất đai [38, Tr 141 – 143]. Dù đất đai đang được
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thể là hợp pháp cũng có thể là
không hợp pháp nhưng khi Nhà nước có nhu cầu lấy họ vẫn phải nghiêm túc
chấp hành. Trong trường hợp thu hồi này tổ chức, gia đình có đất đang sử
dụng bị thu hồi sẽ được Nhà nước bồi thường và có chính sách tái định cư cho
người bị thu hồi một cách hợp lý tuỳ theo nguồn gốc sử dụng đất nhưng về cơ
bản phải bảo đảm quyền có nhà ở cho công dân theo chính sách pháp luật của
nước ta.
Những xung đột tiềm ẩn trong mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất
ở và sở hữu nhà
Sự tương tác giữa hai phạm trù độc lập song gắn liền với nhau là
QSDĐ và QSHN tiềm ẩn những xung đột nhất định.


Thứ nhất, xung đột về tính chất và thời hạn sử dụng thể hiện rõ nhất đối
với những trường hợp là nhà ở cho các đối tượng trong giao dịch thương mại.
Theo khoản 1 Điều 37 Luật Nhà ở năm 2005 thì đất để phát triển nhà ở
thương mại có thể là đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê, điều này phù hợp

với LĐĐ năm 2003 được thể hiện ở khoản 2 Điều 34 “Tổ chức kinh tế được
giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”. Vấn đề
phát sinh mâu thuẫn ở chỗ các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở thương
mại được Nhà nước cho thuê đất tức có thời hạn sử dụng nhất định, khi họ
thực hiện dự án xây dựng nhà xong để bán (căn hộ) nó trở thành tài sản nên
người mua có quyền sở hữu với căn hộ là mãi mãi. Vậy sự tồn tại mãi mãi lại
được hình thành trên cơ sở của một sự tạm thời là rất mâu thuẫn. Vậy khi thời
gian thuê đất hết hạn đồng nghĩa với việc nhà đầu tư giải tán thì vấn đề sở hữu
ngôi nhà sẽ được giải quyết ra sao? Thực tế này ở các thành phố lớn nơi thực
sự có nhu cầu về nhà ở, đòi hỏi phát triển về nhà chung cư kéo theo sự phát
triển của nhà ở thương mại mà đa phần đều do các tổ chức, cá nhân thuê đất
làm chủ là chủ yếu hiện đang xảy ra rất nhiều. Đơn cử như khu nhà chung cư
Ciputra nằm trên địa bàn quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội hiện nay, đây là
khu nhà được đánh giá là khu nhà cao cấp nên có giá bán khá cao so với mức
thu nhập bình quân của xã hội song khu đất để xây dựng nên khu nhà được
cấp phép với dự án thuê đất là 49 năm. Khi người dân mua ngôi nhà tiền tỷ ở
đây họ đều cho rằng họ bỏ tiền ra mua để được sở hữu mãi mãi vậy sau 50
năm vấn đề này sẽ được giải quyết ra sao? Vai trò của Nhà nước được đặt ra
như thế nào? Về lý thuyết thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất
khi hết hạn thuê họ có quyền được Nhà nước gia hạn và tất nhiên sự gia hạn
này có điều kiện. Nếu đáp ứng đủ điều kiện họ sẽ được gia hạn tiếp còn không
thì bị thu hồi tức vẫn chưa chắc lúc đó tổ chức, doanh nghiệp đó sẽ ở trong
tình huống nào vì vậy hệ quả đặt ra với trường hợp hết hạn thuê đất mà doanh