Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------

ĐINH THỊ THU PHƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-----------------------

ĐINH THỊ THU PHƢƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi là Đinh Thị Thu Phƣơng xin cam đoan rằng:
- Các kết quả nghiên cứu trong Luận văn do tôi trực tiếp nghiên cứu dƣới sự
hƣớng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy là trung thực, khách quan và chƣa đƣợc sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện nghiên cứu và viết Luận văn đã đƣợc
cảm ơn, Tất cả các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Phƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gia học tập tại trƣờng và làm đề tài nghiên cứu tại cơ sở tôi đã
nhận đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình của Ban giám hiệu, Khoa Quản lý Tài nguyên và
các thầy, cô giáo của Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên; sự giúp đỡ và tạo
điều kiện của Ban lãnh đạo và các cán bộ chuyên môn thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trƣờng, thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi hoàn thành
luận văn nghiên cứu của mình.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo và các giảng viên
của Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ tôi
trong thời gian học tập tại trƣờng, đặc biệt là sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của
cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
nghiên cứu, thực hiện và hoàn thành luận văn này.
Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã thƣờng xuyên giúp đỡ, tạo điều kiện và dành cho tôi sự động viên quý
báu trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu của mình.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn, lời cảm ơn chân thành tới những tập
thể, cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành chƣơng trình học tập.
Thái Nguyên, ngày 26 tháng 10 năm 2015
Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Phƣơng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ................................................................ viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu......................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 4

1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 4
1.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 4
1.1.2. Định giá đất ............................................................................................. 6
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...... 11
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên Thế Giới .................... 12
1.2.1. Trung Quốc ........................................................................................... 12
1.2.2. Nhật Bản................................................................................................ 14
1.2.3. Australia ................................................................................................ 14
1.2.4. Một số nƣớc AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội các nƣớc Đông
Nam Á) .................................................................................................. 14
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................................... 15
1.3.1. Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam trong những năm qua .......................... 15
1.3.2. Cơ sở pháp luật về về đấu giá quyền sử dụng đất ................................. 17
1.3.3. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá ở Việt Nam .......................... 20
1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số thành phố lớn............................ 26
1.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ................................... 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv
1.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng ................................ 28
1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh ...................... 28
1.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Nguyên ...................... 29
1.6. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên ............................................................................................ 29
1.6.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 29
1.6.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên ............. 30
Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 38

2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 38
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................................... 38
2.2.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .................................................... 38
2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................. 39
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn
cán bộ chuyên môn và ngƣời dân ......................................................... 39
2.2.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh Thái
Nguyên .................................................................................................. 39
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 39
2.3.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan .......................................... 39

2.3.2. Phƣơng pháp điều tra ............................................................................ 39
2.3.3. Phƣơng pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính .................... 40
2.3.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 40
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v
2.3.5. Phƣơng pháp chuyên gia ....................................................................... 40
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 41

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên............ 41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 41
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 43
3.1.3. Thực trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ............................ 48
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ...................................................... 53
3.2.1. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên ..................................................................................... 53
3.2.2. Kết quả đấu giá đất tại một số dự án cụ thể trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên ............................................................................................ 53
3.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá QSD
đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................................. 65
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một
số dự án ................................................................................................... 67
3.3.1. Hiệu quả kinh tế .................................................................................... 68
3.3.2. Hiệu quả xã hội ..................................................................................... 71
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................... 72
3.4. Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và

ngƣời tham gia đấu giá ............................................................................ 73
3.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .......... 77
3.5.1. Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................... 77
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....... 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................
PHỤ LỤC ............................................................................................................
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Giải thích

BĐS

Bất động sản

CN-TTCN-XD

Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất

GCNQSD

Giất chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

HTX

Hợp tác xã

KH

Kế hoạch

KT-XH

Kinh tế - xã hội

NXB

Nhà xuất bản

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNTP

Thành phố Thái Nguyên

TW

Trung Ƣơng

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

World Bank (Ngân hàng Thế Giới)

XDCB

Xây dựng cơ bản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu KT-XH chủ yếu năm 2014; kế hoạch
năm 2015 ................................................................................................. 45
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên ................................ 48
Bảng 3.3: Quy hoạch tổng thể Khu dân cƣ số 7B phƣờng Túc Duyên, thành
phố Thái Nguyên ..................................................................................... 54
Bảng 3.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cƣ số 7B phƣờng
Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên ....................................................... 58
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cƣ tổ 4,
phƣờng Tân Long, thành phố Thái Nguyên ............................................ 61
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cƣ số 1, phƣờng
Quang Vinh, thành phố Thái Nguyên. ..................................................... 64
Bảng 3.7: Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSD đất qua một số dự án ................. 68

Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất giữa giá thị trƣờng và giá trúng đấu giá .................... 70
Bảng 3.9: Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ............................ 74
Bảng 3.10: Kết quả điều tra ngƣời tham gia đấu giá QSD đất.................................. 75
Bảng 3.11: Kết quả điều tra ngƣời trúng đấu giá QSD đất ....................................... 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................ 41
Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên ........................... 49
Hình 3.2: Sơ đồ Khu dân cƣ 7B phƣờng Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên ........ 56
Hình 3.3: Sơ đồ Khu dân cƣ tổ 4 phƣờng Tân Long, TPTN .................................... 61
Hình 3.4: Sơ đồ Khu dân cƣ số 1 phƣờng Quang Vinh, TPTN ................................ 63
Biểu đồ 3.2: Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất ........ 65

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng, đƣợc hình thành qua nhiều
thiên niên kỷ và là một trong những thành phần quan trọng hàng đầu của môi

trƣờng sống, là địa bàn phân bố dân cƣ và là yếu tố cấu thành của mỗi quốc gia, gắn
liền với lịch sử dân tộc và tình cảm của mỗi con ngƣời. Bất kỳ nƣớc nào, đất đều là
tƣ liệu sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành
kinh tế quốc dân.
Luật đất đai khẳng định rõ: Đất là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình
văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng (Luật Đất đai 1993) [16]. Nhƣ vậy,
đất đai là điều kiện cơ bản cho quá trình phát triển, song yếu tố mang tính quyết
định của nền kinh tế phát triển, đảm bảo mục tiêu ổn định chính trị - xã hội lâu dài
lại đến từ việc quản lý, sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm, đây cũng chính là
nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của đất nƣớc. Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị
lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là
tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất
giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở
nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần
kinh tế phát triển mạnh và một xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng
không phải là ngoại lệ.
“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bƣớc hoàn thiện các loại thị
trƣờng định hƣớng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trƣờng quan trọng nhƣng hiện
chƣa có hoặc còn sơ khai nhƣ: thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán, thị
trƣờng bất động sản, thị trƣờng khoa học và công nghệ”. Vấn đề này đã đƣợc Văn
kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX cụ thể trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội 2001 - 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại
hình thị trƣờng đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế để thị trƣờng hoạt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

2
động năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cƣơng trong môi trƣờng cạnh tranh lành
mạnh”. Đó có thể coi là các bƣớc đi quan trọng để từng bƣớc đƣa thị trƣờng bất
động sản vào hoạt động lành mạnh. Việc xác định giá đất cũng nhƣ những tài sản
trên đất là một việc làm tất yếu trong công cuộc phát triển đất nƣớc, hội nhập khu
vực và quốc tế.
Nghị quyết đại hội IX đã kế thừa và phát triển đƣờng lối đổi mới, xây dựng
nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa và chính sách phát triển thị
trƣờng bất động sản của Đảng ta và mở đƣờng cho sự hình thành thị trƣờng quyền
sử dụng đất ở nƣớc ta trong giai đoạn 2001-2010.
Từ năm 1993, Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trƣơng sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã phát
huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa
đất nƣớc, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phƣơng. Tuy nhiên trong quá trình
thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại nhƣ việc định giá cho các khu đất dùng
để thanh toán chƣa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ …
Để khắc phục tình trạng trên, trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã thay
đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hƣớng
đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta; giá đất quy
định và giá đất theo thị trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công trên thị trƣờng, từ đó Nhà
nƣớc có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện hành. Tuy nhiên, vẫn còn một số
bất cập nhƣ chƣa tạo đƣợc cơ hội cho ngƣời thu nhập thấp...
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên"
2. Mục tiêu
2.1. Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu
giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án cụ thể tại thành
phố Thái Nguyên.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất về kinh tế, xã
hội và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Tìm hiểu những khó khăn, vƣớng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất: giải pháp về kỹ thuật, về cơ chế chính sách.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của
Nhà nƣớc quy định về quyền sử dụng đất để đƣa ra giá đất của Nhà nƣớc sát với giá
thị trƣờng, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ
sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
đất qua các dự án khác nhau, với các phƣơng án đấu giá khác nhau để có thể đề
xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng
đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đƣợc chia thành 2 loại BĐS và
động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều
thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại
Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời đƣợc bao
gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định” [13]
Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng BĐS. Các nƣớc theo kinh tế thị
trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Australia, một số nƣớc ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và
tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng BĐS, nhƣng đất đai thuộc sở
hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nƣớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều đƣợc tham gia vào
thị trƣờng BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công
trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nƣớc ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là
quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử
dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tƣợng
cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới đƣợc coi là hàng hoá và đƣợc đƣa vào
lƣu thông thị trƣờng BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng BĐS ở Việt

Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với đất ”. [14]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trƣờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trƣờng BĐS có thể đƣợc hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trƣờng hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh thông qua trao đổi
và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời
với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.
Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật
giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trƣờng hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lƣợng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trƣờng BĐS do pháp luật của mỗi nƣớc quy định
nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không đƣợc quyền đƣợc
hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều đƣợc mua,
bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm
chuyển nhƣợng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trƣờng BĐS là đƣa ngƣời mua và ngƣời bán BĐS đến với
nhau; Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trƣờng. [8], [9], [13], [14], [15]
1.1.1.3. Định giá, định giá đất
- Định giá: là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa ngƣời mua và ngƣời bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trƣờng của tài sản. [3], [8], [14], [15]
1.1.1.4. Đấu giá, đấu thầu
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho ngƣời mua lần lƣợt trả giá và ngƣời
trả giá cao nhất thì đƣợc mua.
- Đấu thầu: là đấu giá trƣớc công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì đƣợc giao cho làm hoặc đƣợc bán hàng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói
cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả
năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định. Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều

năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia thông thƣờng có
chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong
nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng
đất tƣơng đối dài, nói chung đều trên dƣới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ
quyền sở hữu.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học định giá đất
a) Địa tô:
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tƣ bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ
nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những ngƣời chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
thặng dƣ của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản
ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tƣ bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân
nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch,
địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở

hữu toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh
tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dƣới
Chủ nghĩa Tƣ bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có
vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Trong
nông nghiệp, do sản lƣợng thu đƣợc trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất
thuận lợi vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu của xã hội, nên ngƣời ta còn phải kinh
doanh trên cả những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu
và không thuận lợi về vị trí. Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại đƣợc quy
định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất. Do đó, những ngƣời
kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó đƣợc
chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Vậy địa tô chênh lệch gắn liền
với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Nguồn gốc của địa tô
chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh
lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên
những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu
thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do thâm canh. Ðịa tô chênh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân phối một
phần dƣới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của

nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của nhà nƣớc.
Ðịa tô tuyệt đối, ngƣời sở hữu đất đai nhờ mƣợn quyền sở hữu đất mà thu
đƣợc địa tô là số dƣ của giá trị hàng nông sản vƣợt quá giá cả sản xuất mà ngƣời
làm nông nghiệp tạo ra. Trong chế độ chủ nghĩa tƣ bản, ngƣời sở hữu đất cho
thuê đất nhất loạt thu về số địa tô nhất định, nếu không thà để đất hoang. Loại
này không kể là đất tốt hay xấu, đều phải nộp địa tô cho ngƣời sở hữu đất. Nó là
số chênh của giá trị hàng nông sản vƣợt quá giá cả sản xuất. Trong thời kì lâu dài
của sự phát triển tƣ bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với
kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tƣ bản nông nghiệp cũng
tƣơng đối thấp, tƣ bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê đƣợc nhiều công
nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dƣ. Bởi thế trong điều kiện đầu tƣ giống
nhau, tỉ suất giá trị thặng dƣ giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng dƣ
nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản
xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Do sự độc quyền tƣ hữu đất đai gây
trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp, giá trị thặng dƣ
tƣơng đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá trình bình
quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thƣờng xuyên bán ra
với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho ngƣời
sở hữu đất đai. Giá trị thặng dƣ do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc
của địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tƣ hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình
thành địa tô tuyệt đối. Cấu thành hữu cơ của tƣ bản trong nông nghiệp thấp hơn
cấu thành hữu cơ của tƣ bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt
đối. Trong các nƣớc tƣ bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông
nghiệp, cấu thành hữu cơ của tƣ bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tƣ
bản trong công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình
này, địa tô tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá
cả sản xuất, mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản.
Loại địa tô mà các nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp
cho địa chủ, do chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp tƣ bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9
chủ nghĩa. Do cấu tạo hữu cơ của tƣ bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công
nghiệp, nên với một lƣợng tƣ bản ứng ra nhƣ nhau, có tỉ suất giá trị thặng dƣ
nhƣ nhau, nhƣng giá trị thặng dƣ đƣợc tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng
cao hơn trong công nghiệp. Chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng đất đã ngăn trở
sự tự do di chuyển tƣ bản từ các ngành khác vào nông nghiệp nên trong nông
nghiệp tƣ bản chủ nghĩa, giá trị của nông sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất
chung. Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung
chính là địa tô tuyệt đối. Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá
trị thặng dƣ do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo
ra. Trong chủ nghĩa tƣ bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm,
ảnh hƣởng xấu đến đời sống của những ngƣời lao động. Việc quốc hữu hóa
ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tƣ hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa
tô tuyệt đối [12].
b) Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu
đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc
này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tƣ bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trƣởng kinh tế của
xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh

doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng
của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân
hàng là nhƣ nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì
cũng không đáng kể. Nhƣ vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10
c) Quan hệ cung cầu
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thƣờng
đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá
cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Ngƣời cung cấp và ngƣời tiêu
dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng
tính chất tự do điều chỉnh lƣợng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy,
giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai,
khác các loại hàng hóa thông thƣờng là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc
cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tƣơng đối mạnh, cung và cầu đều giới
hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy
ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng
nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
Cung - cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng yếu tố cầu, nhƣ: mật độ dân
cƣ; tỉ lệ tăng trƣởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại
địa phƣơng; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua
việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc điều chỉnh theo
qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cƣ đô
thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lƣợng diện tích đất ở
tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và
tăng trƣởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn.
Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những
khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình.
Trƣớc đây, hệ thống giao thông cùng các phƣơng tiện giao thông chƣa phát
triển, thị trƣờng đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thƣơng mại - dịch vụ
gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở
vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông
cùng các phƣơng tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung
tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên
nhanh chóng và lƣợng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai
ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó đƣợc rút ngắn lại. Tuy

nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá
đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục.
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng
ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu
hiện sự biến thiên về giá lớn nhƣ vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số
lƣợng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị
của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thƣờng khác, mặc dù giao
thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa
các vùng. [12]
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
1.1.3.1. Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thƣơng mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung
tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đƣờng phố, nhƣng vị trí ở gần khu
sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tƣơng tự nhƣng đặt ở xa
trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí

đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hƣởng đến giá đất.
1.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu tƣ
xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất.
Ngƣợc lại, một khu vực đƣợc đầu tƣ CSHT nhƣ hệ thống đƣờng giao thông, hệ thống
cấp thoát nƣớc đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản
xuất qui mô lớn...(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh
hoạt cuả dân cƣ và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất
và tác động trực tiếp đến giá đất.
1.1.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thƣơng mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trƣờng sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cƣ đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cƣ đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
1.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hƣởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
nhƣ những tài sản thông thƣờng, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lƣợng cung cấp
nhƣng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định nhƣ nhà ở có nghĩa là sự đầu tƣ
không hoàn toàn bất biến.
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên Thế Giới
1.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trƣờng BĐS
thực sự đƣợc xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nƣớc giao quyền SDĐ thuộc quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13
sở hữu Nhà nƣớc (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong số một năm nhất định và
việc nộp tiền cho Nhà nƣớc về quyền SDĐ của ngƣời SDĐ đƣợc gọi là xuất nhƣợng
quyền SDĐ. [14], [20]
Việc xuất nhƣợng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhƣợng quyền SDĐ
của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và
phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với
chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc
xuất nhƣợng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bƣớc đi của UBND cấp
huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những
điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ
quan thuộc quyền quản lý của mình [14].
Việc xuất nhƣợng quyền SDĐ có thể lựa chọn phƣơng thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công trình thƣơng mại, du
lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phƣơng thức
đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng
phƣơng thức thƣơng lƣợng song phƣơng.
Tiền SDĐ trong trƣờng hợp xuất nhƣợng quyền SDĐ bằng thƣơng lƣợng
song phƣơng không đƣợc thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nƣớc. Toàn bộ tiền
SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đƣa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng
CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các
biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BĐS trên đất đƣợc xuất nhƣợng phải đúng mục đích và thời
hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chƣa đƣa vào xây

dựng thì phải trƣng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhƣợng quyền SDĐ; Nếu
sau hai năm vẫn chƣa đƣa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDĐ mà không bồi
thƣờng; Trừ trong trƣờng hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc
cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian
khởi công.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
Việc xuất nhƣợng quyền SDĐ bằng phƣơng thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa
thuận song phƣơng hiện nay chủ yếu đƣợc giao cho Trung tâm tƣ vấn và định giá
BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách
cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS ở Trung
Quốc. Trung tâm đƣợc thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức
Trung ƣơng, CRECAC hoạt động dƣới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai
Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nƣớc và ngoài nƣớc với 300
cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ nhƣ: Định giá BĐS,
định giá tài sản, tƣ vấn về xây dựng, văn phòng thƣơng mại về BĐS, lớp kế hoạch
đầu tƣ cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trƣờng BĐS... [8], [20]
1.2.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu đƣợc thực hiện đối với các tài
sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án. Sau thời
kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trƣờng BĐS cũng bị ảnh hƣởng
bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng nhƣ các con nợ và toà
án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến
hành đấu giá. Khi toà án địa phƣơng tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh
toán đƣợc nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đƣợc sẽ tiến hành thanh toán cho
những khoản nợ [14].

1.2.3. Australia
Đất đai Australia có hai dạng: sở hữu tƣ nhân hoặc dƣới dạng thuê và đƣợc
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sử hữu
đất và ngƣời thuê nhà đất. Trong một số trƣờng hợp, luật khống chế mức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của ngƣời thuê
nhà đất và bảo đảm các quyền của chủ đất. Các công tác này do Văn phòng thẩm
định giá Australia (AVO) thực hiện. [1]
1.2.4. Một số nước AIPO (Liên minh Nghị viện hiệp hội các nước Đông Nam Á)
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới
có quyền sở hữu đất đai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15
- Indonesia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 đƣợc
gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL).
- Singapore: Vai trò của Nhà nƣớc trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng hoặc có chính sách
tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các
ngân hàng.
- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trƣờng BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt động
kinh doanh BĐS. [13]
Qua tham khảo một số nƣớc có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý

đất đai rất khác nhau đối với mỗi nƣớc, mỗi khu vực trên thế giới, nhƣng công tác
định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nƣớc trên thế giới đều đƣợc coi
trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực
hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong cơ chế thị trƣờng BĐS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học
kỹ thuật), đất đai đƣợc coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu
đƣợc. Các nƣớc đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát
triển kinh tế - xã hội để đất đai đƣợc khai thác ngày càng hiệu quả hơn.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua
1.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Trƣớc năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhƣợng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là ngƣời bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các
cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên,
điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trƣờng. Tuy nhiên, về giá đất đã đƣợc
hình thành trong giai đoạn này.
1.3.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN