Phân tích giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Nêu ra 2 ví dụ minh họa

MỤC LỤC

A-

ĐẶT VẤN ĐỀ

Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định tầm
quan trọng của đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng ”. Cấp giấy chứng nhận là vấn đề rất cần thiết hiện nay cùng với đó là
những ngĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận
quyến sử dụng đất, để tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này chúng em xin chọn đề tài:
“1. Phân tích giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Nêu ra 2 ví dụ minh họa
2. Phân tích những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất? đưa ra bình luận của nhóm về vấn đề này.”
B-

I-

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

Câu 1: Phân tích giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Nêu ra 2 ví dụ
minh họa
1


1.

Phân tích giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.

Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể, rõ ràng về nguyên tắc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với
đất. Trong đó có vài điểm chú ý như sau:
So với Luật Đất đai 2003 thì các nguyên tắc này đã được bổ sung đầy đủ, cụ
thể hơn nhiều hạn chế các lỗ hổng pháp luật. Cụ thể: quy định về việc ghi đầy đủ
họ, tên đối với những người cùng có quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhân; quy
định thêm về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sự
chênh lệch diện tích đo thực tế và trên giấy tờ.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho từng thửa đất. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng
đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải
ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp là tài sản chung của vợ chồng thì ghi
tên hai vợ chồng, nếu ghi tên 1 người phải có giấy thỏa thận bằng văn bản.
Tuy nhiên các nguyên tắc này vẫn còn một vài điểm hạn chế. Cụ thể:Tại
khoản 1 đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều thửa đất mà cấp
chung một giấy thì nếu các thửa đất có vị trí cách xa thì trên giấy chứng nhận khó
mà thể hiện hết sơ đồ các thửa đất.
1.2.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận

2


Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định
tại các Điều 100 Luật Đất Đai 2013.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101
Luật Đất Đai 2013.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử
dụng đất quy định tại Điều 102 Luật đất đai năm 2013.
So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 đã bổ sung một số quy định
mới:
Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bổ sung quy định về các trường hợp
đăng ký lần đầu, đăng ký biến động; quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng
hình thức trên giấy và bổ sung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị
pháp lý như nhau; quy định các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ
địa chính, nếu không được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến
khi Nhà nước có quyết định xử lý. Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp
phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người
dân trực tiếp đăng ký.
Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một
Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản
chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu
Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang
Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.

3


Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng
nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất
đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước
ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc
trên thực tiễn.
1.3.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Việc quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định điều
kiện ủy quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 2003.
Luật đã bổ sung quy định: Cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền
cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ sẽ quy định cụ thể khoản này.Đính
chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp có các nội dung mới như sau: Cơ quan thẩm
quyền đính chính là cơ quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Theo quy định hiện
nay Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng
nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và
Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân
dân cấp huyện cấp, tuy nhiên theo Luật Đất đai năm 2013 cơ quan thẩm quyền đính
chính là cơ quan thẩm quyền cấp GCN; như vậy Giấy chứng nhận có thể phải do

UBND cấp tỉnh, cấp huyện đính chính (đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận
lần đầu không được ủy quyền). Quy định cụ thể các trường hợp đính chính, thu hồi
Giấy chứng nhận trong đó bổ sung quy định không thu hồi GCN đã cấp trái pháp

4


luật trong trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
Giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

1.4.

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là một giấy tờ có giá trị pháp lí quan trọng:
+ Thứ nhất, Đây là chứng từ pháp lí để xác định mối quan hệ hợp pháp của
người sử dụng đất với Nhà nước, được Nhà nước bảo vệ trong suốt quá trình sự
dụng. Chứng minh tư cách pháp lí của chủ thể sử dụng đât hợp pháp. Đây là quá
trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt các mảnh đất với nhau, nó ghi nhận
một mảnh đất 1 tài sản vô hình hay nói đúng hơn là một quyền tài sản. Thể hiện vai
trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai
đi vào trật tự ổn định.
+ Thứ hai, đây là điều kiện để chủ sở hữu thực hiện các giao dịch dân sự liên
quan đến vấn đề sử dụng đất như mua bán, tặng cho,… Đây là quyền của tất cả các
chủ thể sử dụng đất hợp pháp. Chủ sở hữu có thể thực hiện các giao dịch dân sự
liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này và trên thực tế các giao dịch
cũng như các vấn đề phát sinh từ giao dịch dân sự liên quan đến giấy tờ này cũng
rất nhiều.
+ Thứ ba, từ các quyền cơ bản làm phát sinh và đảm bảo cho các quyền khác

được thực hiện như: hưởng thành quả đầu tư trên đất, các quyền khiếu nại tố cáo,
khỏi kiện những hành vi sử dụng đất trái phép,…
+ Thứ tư, đây là cơ sở để chủ sở hữu được hưởng bồi thường của Nhà nước
khi có sự kiện như thu hồi đất,…
2.

Nêu ví dụ minh họa
2.1.

Ví dụ 1

5


Anh A và chị B là vợ chồng sở hữu một mảnh đất 4000m2 và một mảnh
2000m2 cùng đứng tên hai người. Do mâu thuẫn nên hai người ly hôn, chia tài sản
theo thỏa thuận: mảnh đất 2000m2 thuộc về anh A và mảnh đất 4000m2 thuộc về
chị B. Sau đó, hai người đi làm lại bìa đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi
người. Sau khi hoàn thành thủ tục, A và B được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mỗi người tương ứng với
từng mảnh đất của họ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ chứng minh A
và B là chủ sở hữu mảnh đất của họ, là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho
người sử dụng đất. Loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các
quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật, theo đó, A và B mỗi người
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế... theo quy định
tại khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013. A và B có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục
đích, ranh giới, độ sâu, các nghĩa vụ về tài chính, bảo vệ đât, bảo vệ môi trường…
theo quy định tại Điều 170 Luật đất đai 2013. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
còn là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và
tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, là cơ sở pháp lý để Tòa án giải quyết khi có tranh

chấp về quyền sử dụng đất.
2.2.

Ví dụ 2
Ông Nguyễn văn A có một mảnh đất với diện tích là 500 m 2. Nguyễn văn B

là con trai của ông A, sau khi kết hôn B được ông A chuyển quyền sử dụng mảnh
đất 500 m2 trên. Sau khi đã hoàn thành thủ tục thì mảnh đất trên được cơ quan có
thẩm cấp cho B một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Nguyễn văn B.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của B là căn cứ chứng minh B là chủ sở hữu
hợp pháp của mảnh đất đó, điều đó kéo theo:
Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để nhà nước
công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của B. Hay nói cách khác B có quyền sử

6


dụng, khai thác công dụng của mảnh đất đó và có thể bán trên cơ sở giao dịch dân
sự phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập trong quan hệ
đất đai, là tiền đề phát triển kinh tế xã hội, giúp cho B và gia đình yên tâm sử dụng
đất, đầu tư phát triển kinh tế trên mảnh đất đó.
Thứ ba, với giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ là căn cứ để B
có thể yêu cầu nhà nước bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Thứ tư, khi B có giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ được pháp
luật bảo vệ nếu có tranh chấp xảy ra.
Bên cạnh đó, với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là căn cứ để B
thực hiện một số nghĩa vụ với nhà nước. Ví dụ như B phải thực hiện nghĩa vụ về tài
chính theo quy định của pháp luật, phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, ..v.v
Câu 2: Phân tích những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi

II-

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? đưa ra bình luận của
nhóm về vấn đề này
1.

Phân tích nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính là nghĩa vụ vật chất mà người sử dụng đất phải thực hiện

đối với nhà nước căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Khi được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính sau:
+Thứ nhất: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Tiền sử dụng đất là tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất đã xác định.
Tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Thông tư
76/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính (có hiệu lực từ 01/8/2014) hướng dẫn một số
điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

7


Tiền thuê đất: các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước được Nhà nước
cho thuê đất có nghĩa vụ phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Tiền thuê đất được trả
hằng năm hoặc trả theo định kỳ nhiều năm, hoặc trả một lần theo quy định của
pháp luật.
Ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 77/2014/TT-BTC
hướng dẫn việc xác định và trình tự, thủ tục xác định, thu nộp tiền thuê đất, thuê
mặt nước; miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước; hướng dẫn xử lý chuyển tiếp và

một số nội dung cụ thể tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5 /2014 của
Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
+Thứ hai: Lệ phí trước bạ
Theo Từ điển thuật ngữ luật học thì lệ phí trước bạ là: nghĩa vụ tài chính của
các chủ sở hữu, chủ sử dụng các tài sản thuộc diện phải đăng kí quyền sở hữu,
quyền sử dụng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lệ phí trước bạ (về nhà đất) được cơ quan có thẩm quyền thu tuân theo quy
định tại: Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Nghị định
số23/2013/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐCP); Thông tư số 124/2011/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ
(Thông tư số 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của thông tư số
124/2011/TT-BTC)
+ Thứ ba: Lệ phí địa chính
Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện
các công việc về địa chính phục vụ cho người sử dụng đất.
Lệ phí địa chính được quy định tại Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài
chính, theo đó lệ phí địa chính nộp khi được cấp giấy chứng nhận giải quyết các
công việc về địa chính trong 4 trường hợp sau:
+) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;
+) Cấp đổi, cấp lại;
8


+)Đăng ký biến động (các trường hợp đăng ký biến động quy định tại khoản
4 Điều 95)
+)Xin trích lục bản đồ
2.

Đưa ra bình luận
Có thể nói các quy định về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ xác định trách

nhiệm của họ đối với Nhà nước-chủ sở hữu đại diện và thực hiện các công việc
phục vụ lợi ích của họ. Các quy định này có ảnh hưởng quan trọng tới công tác cấp
GCNQSDĐ, có thể đây là nguyên nhân hạn chế sự tự nguyện đăng ký đất đai của
người dân hoặc Nhà nước có thể thu nguồn ngân sách không nhỏ từ đây. Khoản thu
do cấp GCNQSDĐ trong thời kỳ từ năm 1996-2000 bình quân khoảng 973 tỷ
đồng/năm. Với tỷ lệ cấp đạt 16%, nếu cấp được 100% thì số thu hàng năm có thể
lên tới 5-6 nghìn tỷ đồng (Phát triển đồng bộ các loại thị trường-Viện nghiên cứu
quản lý kinh tế). Một trong những mục đích của Nhà nước ta khi ban hành Luật
Đất đai năm 2013 là khắc phục tình trạng trên, trên thực tế, các quy định về tài
chính cũng đã tạo thuận lợi hơn cho người dân, song để áp dụng các quy định trên
vào thực tiễn một cách nhanh chóng, ổn định thì cần có những giải pháp đồng bộ,
trong đó quan trọng nhất là quy định về giá đất do UBND tỉnh, thành phố thuộc
TW quyết định ở mỗi địa phương.
C-

KẾT THÚC VẤN ĐỀ

Trên đây là bài tập nghiên cứu về vấn đề giá trị pháp lí của giấy chứng nhận quyến
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và những nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với kiến thức còn nhiều hạn chế, đôi chỗ còn chưa rõ rang, mạch lạc chúng em
mong các thầy cô chỉ bảo tận tình để chúng em có thể hoàn thiện bài tốt hơn.
Chúng em xin cảm ơn.
9


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

-

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, NXB tư pháp, năm
2005.

-

Luật Đất đai năm 2003.

-

Luật đất đai năm 2013.

-

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Nghị định
số23/2013/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
45/2011/NĐ-CP);

-

Thông tư số 124/2011/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí
trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều
của thông tư số 124/2011/TT-BTC)

-

Thông tư số 02/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính

-

/>

-

su-dung-dat-o/57024b29
/>option=com_content&view=article&catid=104:ctc20062&id=359:mssnv

-

gcnqsd&Itemid=109
/>
-

%20lut/View_Detail.aspx?ItemID=23749
/>10