Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010-2014

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt
CT-TTg
CP
ĐKĐĐ
GCNQSDĐ
NĐ-CP
QĐ
TN-MT
TT
UBND
VPĐK QSDĐ
TTCH

Viết đầy đủ
Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ
Chính phủ
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nghị định của Chính phủ
Quyết định
Tài nguyên và Môi trường
Thông tư
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Tổ chức thực hiện

1

MỤC LỤC
“GCNQSDĐ là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. GCNQSDĐ cấp theo một mẫu thống nhất trong
cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCNQSDĐ được cấp theo
từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất..................................................................................................15
Hiện nay GCNQSDĐ tồn tại 4 loại:.................................................................................................15
Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật đất đai năm 1988 do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày
14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở
nông thôn có mầu đỏ......................................................................................................................15
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do Bộ Xây dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật đất
đai năm 1993. GCN có 2 màu: màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa
chính (nay là sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc...................................................................15
Loại thứ ba: GCNQSDĐ được lập theo các quy định của Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT
ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT. Giấy có hai màu: màu đỏ giao cho
chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tạ Phòng Tài nguyên và Môi trường.........................................15
Loại thứ 4: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảng khác gắn liền với đất do bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành, mẫu giấy theo Nghị định số 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.........16

2


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dụng các cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc phòng điều đó thể hiện rõ tầm quan
trọng của đất đai trong đời sống xã hội. Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên thế giới đã
ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của nhà nước mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả.
Những năm gần đây do chính sách mở cửa nền kinh tế, việc đẩy nhanh công cuộc
công nghiệp hoá, đô thị hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng các cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt. Cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch
vụ ngày càng phát triển dẫn đến quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh đối với cả
nước nói chung với huyện Hiệp Hòa nói riêng. Trong khi đó nhu cầu về lương thực
ngày càng tăng đã tạo nên áp lực lớn đối với nhà quản lý đất đai. Đồng thời nó đã làm
cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng.
Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có
những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang trong thời
gian qua vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức nảy sinh cần giải quyết. Để có cách giải
quyết thích hợp với những khó khăn trên đòi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ từ cấp xã. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để
với tình hình địa phương.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiến trên, được sự đồng ý, nhất trí của ban
chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai-Trường đai học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội
với sự giúp đỡ của cô giáo Th.s Phạm Thị Mai, tôi tiến hành thực hiện đề tài : “Đánh
giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn
2010-2014”

3


2. Mục đích và yêu cầu của đề tài

2.1. Mục đích
-

Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của

huyện Hiệp Hòa.
-

Nghiên cứu những quy định của Nhà nước và của ngành về ĐKĐĐ, cấp

GCNQSDĐ.
-

Xác định thuận lợi, khó khăn để đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác

ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố, góp phần hoàn thiệc công tác quản lý
nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện.
-

Tiếp xúc công việc thực tế để áp dụng những kiến thức đã được học từ nhà

trường.
2.2. Yêu cầu
-

Thu thập và nghiên cứu các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thi hành.

-

Thu thập đầy đủ hồ sơ, tài liệu làm căn cứ cho việc đăng ký cấp GCNQSDĐ và

hồ sơ tài liệu được xây dựng trong quá trình này trên địa bàn .
-

Tiếp cận thực tế hoạt động đăng ký cấp GCNQSDĐ để hiểu biết và thực hiện

được trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ.
-

Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện của địa phương

liên quan đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.
3. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, chuyên đề gồm 3 phần:
Chương I: Tổng quan về các vấn đề nghiên cứu
Chương II: Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương III: Kết quả nghiên cứu

Chương I : TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
4


1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Lịch sử đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ
Ngay sau khi miền Nam được giải phóng, Nhà nước đã ra chính sách thu hồi
toàn bộ những ruộng đất thuộc sở hữu Quốc gia và Thời kỳ phong kiến
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa được hình thành từ thế kỷ
thứ VI, tuy nhiên theo số liệu và những tài liệu còn lưu giữ lại thì hệ thống cũ nhất còn
lại được đến nay là hệ thống địa bạ thời Gia Long.
Từ năm 1806, Vua Gia Long đã tiến hành đạc điền toàn quốc và lập địa bạ cho

mỗi xã. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi Cà Mau, bao
gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp.
Thời Minh Mạn: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Trải qua các cuộc chiến
tranh, hiện tại chỉ còn lại duy nhất Bản Giáp (bản lưu giữ ở kinh thành Huế) với
10.044 tập địa bạ gồm 16.000 quyển cho 16.000 xã thôn, trong tổng số 18.000 xã thôn
thời Nguyễn trong cả nước.
Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa khác nhau:
chế độ điền thổ tại Nam Kỳ, chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ, chế độ điền thổ
và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ. Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản
lý, nhiều loại hồ sơ khác nhau. Tuy nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ
sơ được thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và
nhóm lập theo chủ đất để tra cứu.
Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975): Thời kỳ này tồn tại hai
chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một
chính sách ruộng đất của chính quyền Nguỵ
Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam
Thời kỳ tháng 8/1945 – 1979:
Ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ
thống Địa chính trong Bộ Tài chính.
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc
thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.

5


Đối với công tác quản lý HSĐC cũng xem xét lại chức năng quản lý và cấp đất
của các cơ quan có thẩm quyền, hoàn thiện những tài liệu, bản đồ, sổ sách để ghi chép
lại những biến động về sử dụng đất.
Đem chia cấp hết cho nông dân. Trong giai đoạn này chính quyền không cần

cấp GCN quyền sở hữu ruộng đất cho người được chia đất. Người được chia chỉ được
quyền sử dụng, nếu không có nhu cầu nữa thì phải trả lại ruộng đất cho chính quyền xã
mà không được sang tên và bán cho người khác.
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành lập
tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước
đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
Thời kỳ từ năm 1980 – 1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của
toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai.
Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị
như:
* Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai thực hiện công tác đo đạc, ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phân hạng đất.
* Quyết định số 201/QĐ- CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất đai
trong cả nước.
* Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê
khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai.
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưa nghiêm túc
do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm không bị xử lý mà vẫn
còn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính cũng như trình tự thủ tục quản
lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện chúng lại không chặt chẽ. Do vậy, hệ
thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất.
Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện.
Thời kỳ từ năm 1988 – 1993
Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý
đất đai vào nề nếp. Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và thừa kế sản
phẩm theo Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã
6

ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành
Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai
đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực
hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.
Nói chung, công tác quản lý đất đai cũng như việc lập hồ sơ địa chính và cấp
GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao.
Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời
Công tác cấp GCN được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên,
công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều
Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu
của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính
phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm
2001.
Để hỗ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn bản dưới
luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ – TCĐC ngày
27/7/1995 quy định mẫu HSĐC thống nhất trong cả nước và Thông tư số 346/TT –
TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC.
Đến năm 2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC
ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC trong
cả nước.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn định tương đối
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống
HSĐC cũng khá hoàn thành. Nhưng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm
1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải
quyết cụ thể. Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ
sở để quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất
nước.
Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay

Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết
những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được.
7


1.1.2. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì
thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hoá, xã hội,
an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về
diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất
có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ thuộc vào việc triển khai Trong những năm
gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ
nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
nhà nước đặc biệt là việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế
phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác
quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp.
Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước
ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác ĐKĐĐ,
cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC có vai trò rất quan trọng.
ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện và được
thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là công việc
để thiết lập lên hệ thống HSĐC đầy đủ nhất cho tất cả các loại đất trong phạm vi địa
giới hành chính để thực hiện cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng đủ điều kiện làm cơ
sở để Nhà nước quản chặt, lắm chắc đến từng thửa đất và từng sử dụng đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của
người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
HSĐC là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin
cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá

trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ.
1.1.3.Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ
Các văn bản do Quốc hội, Chỉnh phủ, Thủ tướng Chỉnh phủ ban hành có quy
định về việc cấp GCN và các vấn đề có liên quan:
Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung 2009)
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất
đai
8


Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai
Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông
qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và
trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản
lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày i 5/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 07 năm 2013 của Chính phủ quy
định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư

Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành quy
định về cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa
đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
9


Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 8/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại, tố cáo về đất đai;
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 2/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất;
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về GCNQSDĐ,
QSHNƠ, và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính
Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống kê, kiểm kê
đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất
10


Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày
02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất.
1.2. Cơ sở khoa học
1.2.1. Một số quy định chung về đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
a) Trình tự thực hiện:
- Đối với đối tượng thực hiện TTHC: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả

theo quy định của UBND tỉnh.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu
cầu.
- Đối với cơ quan thực hiện TTHC: Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
+ Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực
hiện TTHC.
+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03
ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ
sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã
thì UBND cấp xã chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cập nhật thông tin thửa đất
đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
b) Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
c) Thành phần, số lượng hồ sơ
- Thành phần hồ sơ:
(1) Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK.
(2) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (bản sao) như sau:
11


- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày
15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất.
- Một trong các giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 có tên người sử dụng đất, bao
gồm:
+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất
theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc,
phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản
lý, có tên người sử dụng đất bao gồm:
* Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người
đang sử dụng đất là hợp pháp;
* Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã hoặc Hội
đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
* Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có biên
bản xét duyệt và bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
* Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế
mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
12


* Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao
động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

* Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa
chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước
về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
* Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử
dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày
01/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
* Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ
chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân
(cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do
cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn
ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa
phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
+ Bản sao các giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 có tên người sử dụng đất nêu tại
Điểm g có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành
cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà
nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
+ Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu tại các Điểm a, b, c, d , đ, e, g
và h trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có quyết định giao đất, cho thuê đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014.
+ Giấy xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng đối với trường hợp cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất.
(3) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có (bản sao).
13

(4) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải
có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác
lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước
phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn
chế.
- Số lượng hồ sơ: 01 bộ
d) Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp
lệ.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
- Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả
giải quyết.
đ) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
e) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính:
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện.
- Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện.
- Cơ quan phối hợp (nếu có): UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường.
g) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ
để Nhà nước quản lý.
h) Lệ phí: Không
i) Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TTBTNMT:
- Mẫu số 04a/ĐK: Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Mẫu số 04b/ĐK: Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung
tài sản gắn liền với đất.
14


- Mẫu số 04c/ĐK: Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử
dụng, người được giao quản lý đất.
k) Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính: Không
l) Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
một số điều của Luật Đất đai;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi
đất.
1.2.2. Những quy định chung về giấy chứng nhận
a. Mẫu giấy chứng nhận
“GCNQSDĐ là GCN do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. GCNQSDĐ cấp
theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi
trường phát hành. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một
bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hiện nay GCNQSDĐ tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật đất đai năm 1988 do Tổng cục
Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại
Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho
đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có mầu đỏ.
- Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do Bộ
Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của
Chính phủ và theo Luật đất đai năm 1993. GCN có 2 màu: màu hồng giao cho chủ sử

dụng đất và màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là sở Tài nguyên và Môi trường) trực
thuộc.
- Loại thứ ba: GCNQSDĐ được lập theo các quy định của Luật đất đai năm
2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết
định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số 24/2004/QĐ –
BTNMT. Giấy có hai màu: màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu tạ
Phòng Tài nguyên và Môi trường.
15


- Loại thứ 4: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảng khác gắn liền với đất
do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu giấy theo Nghị định số 88/CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ.
b. Điều kiện cấp giấy chứng nhận
Theo Điều 100, Điều 101 của Luật Đất đai 2013 có quy định điều kiện cấp GCN
như sau:
- Trường hợp cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cỏ giấy tờ về
quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam
Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10
năm 1993;
+ Giấy tờ họp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định như
trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyến quyền sử
dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013
16


có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả
hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN; trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thi được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
c. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận
17


Theo quy định tại Điều 98 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc cấp GCN được quy
định như sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một GCN chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 GCN; trường họp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì
cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vói đất được nhận
GCN sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hơp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
GCN ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường họp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi
trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng
đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
18


Ngườỉ sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.

d. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Thẩm quyền cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo Điều 105 Luật Đất Đai 2013:
ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện
các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy
định của Chính phủ.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Thực trạng công tác cấp GCN của cả nước
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm 2003 đã
được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI, kỳ họp thứ 4
thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1988, 2001.
Luật đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
19


đại diện chiĩ sở hữu", Luật đất đái 2003 cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà

nước về đất đai.
Thực hiện Luật Đất Đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung 2009), việc cấp GCN đã
được thống nhất theo một mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về cấp GCN quyền sử dụng
đất mẫu GCN có màu đỏ thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hơp pháp đang tồn
tại, thống nhất chung cho một GCN chung, cho một loại dất và cả tài sản trên đất.
Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về về mẫu GCN do các
ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp
GCN và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin cho nhân dân. Nguyên nhân phát sinh chồng
chéo là do có sự khác nhau trong các quy định khác nhau của pháp luật (xung đột pháp
luật trong các quy định cùng điều chỉnh mối quan hệ xã hội về đất đai và tài sản trên
đất của các luật), đồng thời do yêu cấu phát triển kinh tế đất nước và hoàn thiện Nhà
nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa mà đòi hỏi nhà nước phải xác lập và quản lý các
quyền về tài sản của công dân.
Từ khi Luật đất đai năm 2013 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ Nhà
máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã
có tổ chức các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên
các nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát
hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về
trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện tích, sai về nguồn gốc đất...
Công tác cấp GCN của cả nước được đẩy mạnh hơn đến nay có 13 tỉnh cấp GCN
đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất
ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70-80%, 27 tỉnh còn
lại đạt dưới 70%. Cụ thể như sau:
Đối với đất sản xuất nông nghiệp: cấp được 13.686.351 GCN với diện tích là
7.485.643 ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; trong đó cấp cho hộ gia đình, cá
nhân là 13.681.327 GCN với diện tích 6.963.330 ha, cấp cho tổ chức 5.024 GCN với
diện tích 522.313 ha.
Cụ thể, có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80-90%, 8 tỉnh đạt từ 70- 80%, 12

tỉnh đạt từ 50-70%, 2 tỉnh còn lại đạt dưới 50%;
20


Đối với đất lâm nghiệp: đã cấp 1.111.302 GCN với diện tích 8.116.154 ha, đạt
62,1% diện tích cần cấp GCN. Trong đó, có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 8090%, 5 tỉnh đạt từ 70-80%, 8 tỉnh đạt từ 50-70%, 31 tỉnh còn lại đạt dưới 50%.
Việc cấp GCN cho đất lâm nghiệp trong thời gian qua còn gặp nhiều khó khăn do
không có bản đồ địa chính. Chính phủ đã quyết định đầu tư để lập bản đồ địa chính
mới cho toàn bộ đất lâm nghiệp nên đã đẩy nhanh đáng kể tiến độ cấp GCN cho đất
lâm nghiệp. Tuy nhiên, đến nay tiến độ cấp GCN đất lâm nghiệp tại một số địa phương
vẫn bị chậm vì đang chờ quy hoạch lại 3 loại rừng và quy hoạch lại đất do các lâm
trường quốc doanh đang sử dụng cùng với việc sắp xếp, đổi mới các lâm trường;
Đối với đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 GCN với diện tích 478.225 ha,
đạt 68,3% diện tích cần cấp GCN; còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCN đối với đất
nuôi trồng thủy sản;
Đối với đất ở tại đô thị: đã cấp 2.837.616 GCN với diện tích 64.357 ha, đạt
62,2% diện tích cần cấp. Trong đó, có 17 tỉnh đạt trên 90%, 6 tỉnh đạt từ 80-90%, 6
tỉnh đạt từ 70-80%, 15 tỉnh đạt từ 50-70%, 20 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Từ ngày
01/07/2008, thực hiện cấp GCN quyền sở hữu nhà ỏ và quyền sử dụng đất ở cho người
có nhu cầu theo quy định của Luật nhà ở;
Đối với đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 GCN với diện tích 383.165 ha,
đạt 76,5% diện tích cần cấp GCN. Trong đó, có 19 tỉnh đạt trên 90%, 16 tỉnh đạt từ
80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70-80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%, còn lại 7 tỉnh đạt dưới 50%. Từ
ngày 01/07/2006 người sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn cũng được thực hiện việc
cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có nhu cầu theo quy
định của Luật nhà ở;
Đối với đất chuyên dùng: đã cấp 71.897 GCN ứng với diện tích 208.828 ha, đạt
37,4% diện tích cần cấp. Trong đó, có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt 70-80%, 10 tỉnh
đạt 50-70%, 40 tỉnh còn lại đạt dưới 50%. Việc cấp GCN cho đất chuyên dùng nhìn
chung không có vướng mắc nhưng đạt tỷ lệ thấp do các tỉnh chưa tập trung chỉ đạo

thực hiện.
1.3.2. Thực trạng công tác cấp GCN tại tỉnh Bắc Giang
Đến năm 2014 các huyện, thành phố cấp được 24.840 giấy CNQSDĐ lần đầu
cho các hộ gia đình, cá nhân, đạt 180% kế hoạch, cấp đổi được 46.970 giấy, đạt 110%
kế hoạch năm; cấp 1.500 giấy chứng nhận cho các tổ chức, đạt 150% kế hoạch.
21


22


Chương II : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN TẠI HUYỆN HIỆP HÒA – TỈNH BẮC GIANG
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Hiệp Hòa là một huyện trung du thuộc tỉnh Bắc Giang, nằm ở phía Tây Nam
của tỉnh Bắc Giang. Huyện lỵ là thị trấn Thắng cách thành phố Bắc Giang 30 km và
cách thủ đô Hà Nội 50 km theo đường bộ. Phía Đông Bắc giáp huyện Tân Yên, phía
Đông giáp huyện Việt Yên, phía Nam giáp vùng đồng bằng châu thổ Yên Phong của
tỉnh Bắc Ninh, phía Tây Nam giáp huyện Sóc Sơn của Hà Nội, phía Tây Bắc giáp các
huyện Phổ Yên và Phú Bình của tỉnh Thái Nguyên.
b. Địa hình, địa mạo
Hiệp hòa là vùng chuyển tiếp giữa đồi núi và đồng bằng, độ nghiêng theo
hướng tây bắc xuống đông nam, đồi núi và gò thấp ở một số xã phía bắc, vùng đồng
bằng tập trung ở phía đông nam và giữa huyện. Tổng diện tích đất tự nhiên của huyện
là 20.599,68 ha,trong đó đất nông nghiệp là 15.104,21 ha chiếm 73,32%, đất phi nông
nghiệp 5.426,90 ha chiếm 26,34%, đất chưa sử dụng 68,57 ha chiếm 0,34%. Đất đai đa
dạng, thích nghi với nhiều loại cây trồng về lương thực, thực phẩm, công nghiệp.
c. Thời tiết và khí hậu

Khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng và ẩm. Nhiệt độ trung bình 23- 24 0C, lượng
mưa trung bình mỗi năm 1.650 - 1.700mm, nhiệt lượng bức xạ mặt trời khá lớn
khoảng 1.765 giờ nắng một năm.
d. Thủy văn
Dòng sông Cầu có chiều dài 50 km ôm lấy phía Tây và phía Nam của Hiệp Hòa
có giá trị kinh tế rất lớn, tạo luồng chuyên chở khách và hàng hóa khá thuận tiện.
Nước của dòng sông Cầu qua hệ thống mương máng được xây dựng từ thời Pháp tưới
cho các cánh đồng trong huyện. Thuyền bè có thể theo sông Cầu lên Thái Nguyên, về
Đáp Cầu, Phả Lại và ra biển. Sông Cầu bồi đắp phù xa màu mỡ cho các soi bãi ven
sông và có trữ lượng cát sỏi hàng triệu mét khối cung cấp cho các công trình xây dựng.

23


e. Hiện trạng môi trường
Nước sông Cầu và hệ thống mương máng của huyện (cũng lấy từ nước sông
Cầu) trong vài chục năm gần đây bị ô nhiễm nặng do các nhà máy công nghiệp của
Thái Nguyên thải ra. Nhiều dự án cải tạo ô nhiễm sông Cầu đưa ra nhưng vẫn chỉ nằm
trên giấy. Một đặc sản nổi tiếng một thời của Hiệp Hòa là Cá Cháy của sông Cầu (như
cá Anh Vũ của sông Thao) hiện nay hoàn toàn không còn. Việc sản xuất nông nghiệp
dùng nhiều thuốc trừ sâu, phân hóa học, thuốc diệt cỏ nên các động vật sống ở ruộng
như ếch, nhái, cá, tôm, cua, rắn, đỉa gần như không còn.
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội
a. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Hiệp Hòa chủ yếu sản xuất lương thực, rau màu, chăn nuôi gia súc gia cầm, nuôi
trồng thủy sản. Nhờ hệ thống mương máng người dân có thể trồng hai vụ lúa và một
vụ hoa màu trong một năm.Trong những năm gần đây Hiệp Hòa đã chú trọng chuyển
đổi cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa, xây dựng các cụm công nghiệp nhằm
thu hút đầu tư, nâng cấp hệ thống chợ nông thôn để phát triển thương mại.
Năm 2014 giá trị sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp, xây dựng trên địa bàn

huyện đạt 200 triệu USD, tăng 56,5% so với năm 2013. Sản lượng may mặc, bia hơi,
khai thác cát sỏi, gạch đều vượt kế hoạch từ 9-10%. Hiện huyện đã quy hoạch được 7
cụm công nghiệp, trong đó có 4 cụm đã được đưa vào sử dụng với tổng diện tích 124,5
ha. Năm 2014 toàn huyện đã thu hút 7 dự án đầu tư lớn với tổng vốn đăng ký hàng
trăm tỷ đồng.
Điện lưới: Tính đến năm 2007 điện lưới quốc gia đã đến tất cả các xã, mọi hộ gia
đình được sử dụng điện. Toàn huyện hiện có 124 máy biến áp. Điện lưới ở Hiệp Hòa
rất hay bị cắt, từ năm 2014 đến nay điện thường bị cắt đúng lúc dân cần điện sinh hoạt
từ 17h đến 20h30, nhất là vào tháng 5, 6 - lúc các học sinh chuẩn bị ôn thi tốt nghiệp
và đại học.
Thông tin: Đường dây điện thoại cố định đã tới tất cả các thôn xóm trong huyện,
mỗi gia đình đều có vô tuyến. Điện thoại di động được dùng rất phổ biến trong người
dân. Tại trung tâm các xã đều có cơ sở bưu điện và Nhà văn hóa xã.
Nước sinh hoạt: Dân cư chủ yếu dùng nước sinh hoạt từ giếng đào còn một phần
từ sông và nước mưa. Nước giếng vùng đồi núi của Hiệp Hòa nổi tiếng trong và mát.
24


Khoảng trên 70% dân cư có nước sinh hoạt hợp vệ sinh. Khu vực thị trấn được dùng
nước máy.
Y tế: Toàn huyện có một bệnh viện lớn, các xã đều có trạm y tế xã, các thôn đều
có y tá chăm sóc sức khỏe cho người dân. Ngoài ra còn có các phòng khám tư nhân.
b. Dân số, lao động, việc làm
Năm 2014, dân số của huyện là 500.000 người, số người trong độ tuổi lao động
chiếm 65% dân số, tuy nhiên chủ yếu là lao động nông nghiệp. Lao động chưa có
chuyên môn kỹ thuật chiếm 95%.
c. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Đường bộ của Hiệp hòa khá thuận tiện, có ba tuyến chính: quốc lộ 37 từ
Đình Trám qua Thắng (huyện Hiệp Hòa) dài 17 km), đường 295(chuẩn bị khởi
công) nối bến đò Đông Xuyên qua Thắng lên Cao Thượng (đoạn qua huyện dài 20

km), đường 296 nối Thắng qua cầu Vát tới phố Nỉ (đoạn qua huyện dài 9,5 km).
Ngoài ra còn hai tuyến chỉ ở trong nội huyện: từ Thắng đi Lữ và bến Gầm dài 9
km, từ Thắng đi bến đò Quế Sơn dài 5 km. Năm tuyến đường trên đều đã rải nhựa.
Nhược điểm lớn nhất của hệ thống giao thông đường bộ là tại bến phà Đông Xuyên
qua sông Cầu trên quốc lộ 295 (Đang Xây dựng cầu).
d. Du lịch
Bắc Giang nổi tiếng với các đặc sản như: Mít, vải thiều, sắn, lạc, đỗ ở các xã
phía Bắc huyện có nhiều đồi núi; trám đen ở xã Hoàng Vân. Ngày tết dân gói bánh
chưng tròn và dài. Một số đặc sản nổi tiếng đã vào ca dao và bài hát nhưng hiệp nay
không còn: lụa làng Cẩm Xuyên, cá cháy sông Cầu, quýt bộp trồng ở các soi bãi dọc
sông Cầu, cải Tiếu của làng Tiếu, trầu không làng Gia Cát, quả sở dùng để ép dầu ăn ở
làng Thù Sơn.
Bên cạnh đó là các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh:
Đình Lỗ Hạnh thuộc xã Đông Lỗ: xây dựng năm 1576, là ngôi đình có niên đại
sớm nhất Việt Nam, dòng chữ "Đệ nhất Kinh Bắc" ghi ở trong đình ngay từ khi xây
dựng. Bộ tranh "Bát tiên" (8 cô tiên) gồm hai bức thuộc loại hình nghệ thuật sơn mài
sớm nhất ở Việt Nam. Các bức trạm cưỡi ngựa, đấu võ, hoa sen, rồng, chim, tiên cưỡi
rồng là những tác phẩm nghệ thuật điêu khắc có tiếng.
Lăng Dinh Hương là nơi lưu giữ thi hài quận công La Quý Hầu được xây dựng
năm 1727.
25