Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật Đất đai đề số 12

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI

Ông A là chủ sở hữu hợp pháp của hai thửa đất. Thửa thứ nhất
rộng 1015 m2 có nhà và các tài sản trên đất. Thửa thứ hai rộng
1000m2 là đất trồng cây lâu năm tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch
Thất, Hà Nội. Năm 1980, ông A đi xây dựng khu kinh tế mới tại
Lâm Đồng. Anh B là cháu ruột tiếp tục sử dụng hai thửa đất
này.Cho đến này, hai thửa đất này vẫn chưa được Nhà nước cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong bản độ địa chính lập
năm 1998, đứng tên anh B là người kê khai sử dụng những thửa
đất này. Năm 2004, ông A mất đi có để lại di chúc cho anh B
1


thừa kế hai thửa đất của mình. Sinh thời, vợ chồng ông A sinh
được hai người con là bà C và ông D (bố ông B). Năm 2009 bà
C từ Lâm Đồng về kiện đòi thừa kế quyền sử dụng đối với hai
thửa đất này.
Hỏi:
1. Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc nêu trên?
2. Vụ việc này theo quan điểm của chuyên gia tư vấn pháp lý
được giải quyết như thế nào theo đúng quy định pháp luật hiện
hành?

2


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Những đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc.

Trong vụ án tranh chấp đất đai, để giải quyết được ta cần xác
định vấn đề mấu chốt đưa ra hướng giải quyết. Với vụ việc
trên, cần xác định được:
Thứ nhất: Đây là tranh chấp về việc đòi thừa kế quyền sử dụng
đối với hai thửa đất mà ông A để lại. Loại tranh chấp thuộc về
tranh chấp quyền sử dụng đất mà cụ thể là tranh chấp trong lĩnh
vực thừa kế quyền sử dụng đất.
Vấn đề cốt yếu trong tình huống này là ông A có sử dụng hợp
pháp hai thửa đất không và việc ông A để lại di chúc cho anh B
hai thửa đất trong khi hai thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp không?
Thứ hai: Bà C có quyền đòi thừa kế quyền sử dụng 02 thửa đất
mà anh B đang sử dụng không? Cần xác định rõ tư cách pháp lý
3


của các bên trong quan hệ tranh chấp giữa ông A, bà C và anh
H.
Thứ ba: Xác định cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc
về đòi thừa kế quyền sử dụng đất nếu như bà C quyết định khởi
kiện ra Tòa án.
2. Quan điểm của chuyên gia về cách giải quyết vụ việc theo
pháp luật hiện hành.
2.1 Một số bình luận của chuyên gia pháp lý về vụ việc theo
pháp luật hiện hành

Hai thửa đất của ông A bao gồm: một mảnh đất ở rộng 1.015 m2
và có nhà và các tài sản gắn liền trên đất, một mảnh đất trồng
cây lâu năm rộng 1.000m2 tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất,
tỉnh Hà Tây.

4


Về thửa đất thứ nhất: Thửa đất có diện tích 1.015 m2 là đất ở
có nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, thuộc quyền sở hữu
của ông A từ trước năm 2004. Áp dụng quy định tài Điều 10
Luật đất đai năm 2013 đây là đất ở thuộc khu vực nông thôn.
Ông A đã sử dụng đất ổn định, lâu dài từ năm 1980 và trong quá
trình sử dụng không có tranh chấp và cũng không có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước.
Về thửa đất thứ hai: Thửa đất có diện tích 1.000m2 là đất trồng
cây lâu năm là đất thuộc sỡ hữu của ông A từ trước năm 1993.
Theo quy địn tại Khoản 1 Điều 129 Luật đất đai năm 2013 thì
hạn mức giao đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm là 20
hecta và khai thác, sử dụng trong thời hạn 50 năm theo quy định
tại Điều 126 Luật đất đai năm 2013.
Năm 1980 ông A đi làm kinh tế ở Lâm Đồng và giao lại 02 thửa
đất cho anh B tiếp tục quản lý và sử dụng. Hai mảnh đất này cho
5


đến nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Năm 1998, địa phương lập bản đồ địa chính và anh B là người
kê khai sử dụng 02 thửa đất này.
Vậy, hai mảnh đất của ông A có đủ điều kiện để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy đinh:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ
quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng

ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm
pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp

6


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.”
Mặt khác, tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đất
sử dụng ổn định là đất:
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một
mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất
vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
chung là Giấy chứng nhận)”.

7


Theo dữ kiện đề bài, thửa đất thứ nhất của ông A là đất ở và có
tài sản gắn liền với đất, thửa thứ hai là đất trồng cây lâu năm.

Trong suốt quá trình sử dụng từ mốc năm 1980 đến nay thì đất
được sử dụng liên tục vào một mục đích duy nhất (ở và trông
cây lâu năm) mà không có bất kỳ dữ kiện nào cho thấy ông A,
anh B có đi đăng ký biến động trên đất hay chuyển mục đích sử
dụng. Do đó, 02 mảnh đất này được sử dụng ổn định lâu dai và
không có tranh chấp. Như vậy, hai thửa đất của ông A mà hiện
tại do anh B được thừa kế đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Bà C có quyền kiện đòi thừa kế quyền sử dụng hai thửa đất
mà anh B được thừa kề không?
Căn cứ vào khoản 1.3 điểm 1 Mục II Nghị quyết 02/2004 Hội
đồng thẩm phán về việc hướng dẫn giải quyết các vụ án dân sự,
hôn nhân và gia đình có hướng dẫn cụ thể: Tài sản là đất đai mà
8


người để lại thừa kế khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ được
quy định tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2004 được coi là tài sản
thừa kế hợp pháp. Khi đã là tài sản thừa kế hợp pháp thì di chúc
của ông A không vô hiệu và anh B được hưởng thừa kế theo
đúng quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005. Mặt khác, điểm d
Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;”
Mặc dù từ năm 1980 ông A có giao 02 thửa đất cho anh B quản
lý và sử dụng nhưng ông A vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với
02 mảnh đất này. Do đó, theo quy định của pháp luật, ông A có
quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất và việc thừa kế này là
hợp pháp theo Bộ luật dân sự năm 2005. Vì vậy, 02 thửa đất này
đã thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh B nên bà C không có

9


quyền kiện đòi thừa kế quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất
này.
2. Quan điểm giải quyết vụ việc của chuyên gia tư vấn pháp lý

Vụ việc liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà C
và anh H khi anh H được ông A để lại di chúc cho thừa hưởng
02 thửa đất. Như tình tiết vụ việc, bà C có ý định khởi kiện ra
Tòa án để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, bà C sẽ gặp phải
những bất lợi nếu kiện cáo ra Tòa, cụ thể: Việc để lại di chúc
cho anh H thừa kế hai thửa đất do ông A là chủ sở hữu là hoàn
toàn dựa vào nguyện vọng của ông A khi mất. Do đó, bản di
chúc này được công nhận về mặt pháp luật nên anh H là người
được thừa kế hợp pháp hai mảnh đất nay. Mặc dù, bà C là con
ruột của ông A nhưng chỉ khi ông A mất mà không để lại di chúc

10


khi đó di sản của ông A mới được chia theo pháp luật. Nhưng vụ
việc này, ông A có để lại di chúc.
Trong trường hợp này, bà C không nên khởi kiện ra Tòa và có
thể thực hiện hòa giải ở địa phương. Điều này có thể đem lại lợi
ích cao hơn khi bà C theo kiện tại Tòa. Bởi anh H dù có được
thừa kế hợp pháp hay sử dụng đất ổn định nhưng lại chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ có một phần
hoang mang. Chính vì vậy, việc anh B nhường một ít lợi ích hòa

giải với bà C ngay từ đầu cũng là hoàn toàn tốt đẹp cho hai bên.
Về phía bà C cũng không nên đòi hỏi quá nhiều, để đảm bảo hào
giải thành công.
Trường hợp, sau khi bà C được chuyên gia tư vấn chi tiết về
tranh chấp này mà vẫn quyết định khởi kiện ra Tòa thì cần lưu ý:
thẩm quyền giải quyết vụ việc này thuộc về Tòa án nhân dân
huyện Thạch Thất theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 về
11


nguyên tắc giải quyết các vụ án thừa kế: Thẩm quyền giải quyết
thuộc về Tòa án nhân dân nơi tài sản tồn tại hoặc tập trung nhiều
tài sản nhất. Hoặc cơ quan thứ 2 có thẩm quyền giải quyết là
Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội theo nguyên tắc giải
quyết các vụ án hành chính: khi khởi kiện lần 2, đương sự có thể
lựa chọn việc trình đơn lên cơ quan tư pháp cùng cấp hoặc cơ
quan cấp trên trực tiếp.

12


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Luật đất đai năm 2013.
2. Bộ luật dân sự năm 2005.
3. Nghị quyết 02/2004 Hội đồng thẩm phán về việc hướng dẫn
giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
4. Nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
năm 2013.

13