Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai đề số 11

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI TÌNH HUỐNG
Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m2 . Hiện diện tích này đang có tranh chấp về ranh
giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề. Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền
cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp
ranh giới sử dụng đất với bà N. Năm 2007, bà C không để lại di chúc. Ông H làm
đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này. UBND xã
X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có
người thừa kế. Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn
khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện:

1


Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý, Anh(chị) hãy:
1, Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc nêu trên?
2, Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ
việcnày.

MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư.... hiện nay
quản lý về đất đai nhà ở đang là vấn đề mang tính thời sự nóng bỏng mà Đảng và
nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Trên thực tế cho thấy trong những năm gần đây
việc khiếu nại của công dân, của các tổ chức kinh tế -xã hội về tranh chấp đất đai,
bồi thường đất đai.... diễn ra ngày càng nhiều và với tính chất ngày càng phức tạp.
Nguyên nhân của việc khiếu nại trên là nhân dân chưa hiểu biết về luật và các văn
2

bản luật, bên cạnh đó cũng không ít trường hợp do cơ quan thẩm quyền chưa thực
hiện đúng chức năng dẫn đến một số vụ kiện trở nên rắc rối và kéo dài làm mất
lòng tin của nhân dân vào đảng và Nhà Nước ta. Vì vậy hiện nay khi có xảy ra vấn
đề về tranh chấp hay bồi thường đất đai cần làm rõ thì người dân thường tìm đến
các văn phòng tư vấn chuyên về lĩnh vực đất đai để được giải đáp rõ hơn về vấn đề
đang bức xúc và nhận được những hướng giải quyết thỏa đáng.

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
Theo như đề bài nêu trên thì ông H vì không đồng ý với quyết định thu hồi đất nên
đã viết đơn khiếu nại Chủ tịch UBND huyện và với tư cách là chuyên viên tư vấn
để giải quyết tốt vụ việc trên trước hết ta cần phải tìm hiểu rõ các vẫn đề mấu chốt
xảy ra trong tình huống này. Ta cần phải hiểu rõ mảnh đất 120m 2 – nơi bà C sống
trước khi chết là có xảy ra tranh chấp với hộ bà N sử dụng đất liền kề về ranh giới
sử dụng, việc giải quyết tranh chấp của bà C được ủy quyền cho ông H là người bà
con C giải quyết và tranh chấp này vẫn chưa được giải quyết cho đến tận lúc bà C
chết.
1, Xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt cần làm rõ trong vụ việc nêu trên:

1.1, Thứ nhất là việc UBND xã X không đồng ý cho ông H được đứng tên chủ
sử dụng mảnh đất của bà C.
Điều này xét thấy hoàn toàn hợp lý vì bà C chết không để lại di chúc hay giấy tờ
gì chứng minh mảnh đất đó sẽ thuộc về ông H. Mặt khác, ông H là người họ hàng
xa nên đương nhiên không nằm trong diện thừa kế theo pháp luật theo quy định tại
Bộ luật Dân sự năm 2015. Mặt khác, bà C lại không có người thừa kế (do UBNX
xã xác nhận) nên ông H sẽ không được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất của bà C.
3


1.2, Thứ hai, việc UBND xã X thu hồi mảnh đất trên với lí do bà C không có
người thừa kế.

Việc làm này là hoàn toàn sai vì :
- Một là, Bà C chết mà không có người thừ kế, trong khi di sản mà bà C để lại
là quyền sử dụng đất vẫn còn đang tranh chấp với hộ bà N. Việc UBND xã
X thu hồi mảnh đất trong thời điểm này chứng tỏ có cơ sở để khẳng định
mảnh đất 120m2 thuộc quyền sử dụng của bà C. Tuy nhiên chưa thể khẳng
định rõ ràng ranh giới sử dụng đất. Chính vì vậy để hoàn thành việc thu hồi
đất của UBND xã cũng như giải quyết hợp tình hợp lí thì trước hết phải làm
rõ được ranh giới sử dụng đất của bà C và bà N. Để tránh trường hợp chưa
giải quyết được tranh chấp mà tiến hành thu hồi đất sẽ làm ảnh hưởng đến
quyền lợi chính đáng của hộ bà N. Cho nên cơ quan có thẩm quyền chưa
được thu hồi.
- Hai là, xét thấy UBND xã X đã vượt quá quyền hạn của mình trong việc thu
hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất tại Điều
66 như sau:
“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều
này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam.
4


3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản

1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất
hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”
Từ Điều luật trên có thể thấy, việc thu hồi đất của cá nhân bà X là thuộc
thẩm của UBND cấp huyện, mặt khác UBND huyện càng không được ủy
quyền nên việc làm của UBND xã X là vượt quá phạm vi quyền hạn của
mình. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật trong
trường hợp này phải là UBND cấp huyện mà xã X trực thuộc.
1.3, Thứ ba, ông H có được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất này không ?
Câu trả lời có thể khẳng định rằng ông H không được đứng tên chủ sử dụng mảnh
đất .
- Một là, vì trước đó do tuổi già nên bà C đã làm giấy ủy quyền cho ông H để
ông thay mặt mình giải quyết vụ tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N.
Như vậy ông H tham gia tranh chấp với bà N mang tư cách là người đại diện
được ủy quyền từ bà C nên xét về nguyên tắc ông H chỉ có quyền, nghĩa vụ
giải quyết các công việc trong tranh chấp đó mà không có quyền định đoạt
tài sản của bà C là quyền sử dụng mảnh đất 120m 2 . Hơn nữa, sau khi bà C
chết, tư cách đại diện của ông H cũng sẽ mất theo Điểm đ, Khoản 3 Điều
140 Bộ luật dân sự 2015 : Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường
hợp sau đây:
“đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại
diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”
Vậy khi bà C chết đi thì mọi mối quan hệ của ông H với mảnh đất đó đều sẽ
chấm dứt. Do đó, nếu ông H muốn được sử dụng mảnh đất đó với tư cách
đại diện thì ông không được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất này.

5


- Hai là, nếu ông H muốn được sử dụng mảnh đất đó với tư cách người thừa
kế của bà C: Vì năm 2007 bà C chết mà không để lại di chúc nên tài sản của

bà sẽ được chia theo pháp luật khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015
quy định :
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi,
con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh
ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của
người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”
Như vậy, ông H là người họ hàng xa đương nhiên không nằm trong diện thừa kế
theo pháp luật. Mặt khác, bà C lại không có người thừa kế do UBND xã X đã xác
nhận nên mảnh đất đó đương nhiên bị Nhà nước thu hồi theo Điểm b, Khoản 1
Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp thu hồi đất : “Cá nhân
sử dụng đất chết mà không có người thừa kế”.
Như vậy, dù với tư cách nào thì ông H cũng không được đứng tên chủ sử dụng
mảnh đất này của bà C.
1.4, Thứ tư, vấn đề cần quan tâm nữa là việc ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ
tịch UBND huyện .

6


Vì không đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã X nên ông H đã viết đơn
khiếu nại Chủ tịch UBND huyện, việc làm này là chưa đúng. Vì:
Trước hết, mục đích việc viết đơn khiếu nại của ông H đến Chủ tịch UBND huyện
là vì ông nhận thấy quyết định thu hồi đất của UBND xã X không đúng, trái pháp
luật và xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của ông, có thể ông H biết việc làm của

UBND xã X là vượt quá quyền hạn và ông cho rằng ông phải được hưởng thừa kế
quyền sử dụng đất của bà C, như vậy mục đích của ông H là đúng với việc viết đơn
khiếu nại.
Tuy nhiên, cái sai ở đây là ông H viết đơn và gửi không đúng cơ quan có thẩm
quyền giải quyết. Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại 2011
như sau:
"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp
luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại
khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người
có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định
của Luật tố tụng hành chính.
Còn theo khoản 1 Điều 18 thì thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện quy
định: “Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành
chính của mình.”
Từ Điều luật ta có thể thấy rằng , Chủ tịch UBND huyện sẽ xử lý đơn trong trường
hợp là quyết định đó thu hồi đất khởi nguồn từ cấp huyện thì khi đơn ông H được
gửi lên Chủ tịch UBND huyện sẽ tiến hành giải quyết. Tuy nhiên theo như tình
huống của bài thì quyết định thu hồi đất là của UBND xã X vì vậy muốn được giải
quyết vụ việc cần theo Điều 7 đó là trước hết gửi tới người ra quyết định thu hồi
7


đất hoặc UBND xã X hoặc tại Tòa án. Vì vậy ông H sẽ không có quyền khiếu nại
đến Chủ tịch UBND huyện và nếu có khiếu nại thì UBND huyện sẽ không có trách
nhiệm giải quyết khiếu nại này. Áp dụng từ Điều 19 của Luật khiếu nại 2011, Ông
H cần phải khiếu nại lên Chủ tịch UBND xã X trước vì trách nhiệm giải quyết
khiếu nại là người đứng đầu cơ quan quản lý nhà nước ở cấp cơ sở, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn là người có thẩm quyền giải quyết lần đầu đối
với vụ việc khiếu nại. Và thẩm quyền giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp xã bao gồm 2 loại vụ việc:

- Một là: các khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của
chính mình, đó là các quyết định hành chính bằng văn bản do Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp xã ban hành hoặc những hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp xã trong khi thi hành công vụ mà người khiếu nại cho rằng trái pháp
luật xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
- Hai là: khiếu nại đối với việc làm của cán bộ, nhân viên thuộc Ủy ban nhân dân
cấp xã khi họ thực hiện nhiệm vụ của Ủy ban nhân dân hay Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp xã giao cho hoặc phân công phụ trách.để được giải quyết lần đầu.
2, Xây dựng cụ thể nội dung các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ
việc này

Đầu tiên người tư vấn trước hết cần phải tìm hiểu nghiên cứu chi tiết hồ sơ vụ việc,
nguyên nhân lí do khiến ông H - người cần tư vấn viết đơn khiếu nại đến chủ tịch
UBND huyện. Vì đôi khi không phải khách hàng nào tìm đến nhà tư vấn cũng hiểu
cặn kẽ các vấn đề liên quan đến chính tranh chấp của mình, tìm hiểu nguyên nhân
của vấn đề tranh chấp sẽ giúp nhà tư vấn có cái nhìn khách quan vấn đề cần tư vấn
để có những biện pháp đúng đắn nhất và tư vấn hiệu quả nhất cho khách hàng.
8


Trong vụ việc này, điểm mấu chốt là bà C chết không có người thừa kế, trong khi
di sản mà bà C để lại là quyền sử dụng đất vẫn còn đang xảy ra tranh chấp. Việc
UBND xã thu hồi đất chứng tỏ có cơ sở khẳng định rằng mảnh đất 120m 2 đó thuộc
quyền sở hữu của bà C , tuy nhiên lại chưa thể khẳng định rõ ràng về ranh giới sử
dụng đất. Vì vậy, để có thể giúp ông H có được lợi ích trong vụ việc này thì ông H
nên làm đơn gửi tới cơ quan chức năng có thẩm quyền làm rõ ranh giới sử dụng đất
cho 2 hộ sử dụng đất liền kề là bà C và bà N dựa trên những cơ sở pháp lý, lịch sử
và các bằng chứng được cung cấp bởi 2 bên là bà N và bà C trước khi chết (mà đại
diện là ông H). Vì vây, bà N và ông H có trách nhiệm cung cấp những điều mình
biết 1 cách trung thực nhằm giúp cho việc điều tra, làm rõ được thuận lợi.

Mặt khác, nhà tư vấn nên giúp ông H hiểu rõ về tình hình vụ việc của mình , những
vấn đề đúng, sai mà vụ việc đang diễn ra. Giống như đã phân tích ở trên việc ông
H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện là không đúng thẩm quyền và nếu
ông vẫn gửi lên thì Chủ tịch UBND huyện sẽ không có trách nhiệm giải quyết. Nhà
tư vấn cần giúp ông soạn thảo lại đơn khiếu nại và gửi lên chủ tịch UBND xã để
giải quyết vụ việc vì chính UBND xã đã tiến hành thu hồi mảnh đất của bà C. Và
cũng vì UBND xã thu hồi mảnh đất là vượt mức thẩm quyền do luật quy định nên
ông H có thể dựa vào điểm này để làm đơn khiếu nại hoàn chỉnh.
Ông H muốn đứng tên quyền sử dụng mảnh đất 120m 2 bà C để lại, nhưng vì ông
không thuộc diện thừa kế theo pháp luật, nên vấn đề này muốn giải quyết được là
rất khó khăn và phức tạp. Tuy nhiên, xét về góc độ thực tế, ông H mặc dù không
trong diện thừa kế nhưng cũng là họ hàng của bà C. Vì bà C chết đi không để lại di
chúc, cũng không có người thừa kế, nên việc ông H muốn giữ phần đất của người
thân là điều hợp lý vì trước đó bà C cũng đã tin tưởng ủy quyền cho ông H đứng ra
là người đại diện để giải quyết vụ tranh chấp ranh giới cho thấy sự tín nhiệm của
bà C với ông H là có. Hơn nữa, tại thời điểm mảnh đất đang bị tranh chấp, việc
9


UBND xã X ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lí do bà không có người
thừa kế tại thời điểm đó là sai, vừa sai về thời điểm, vừa sai về thẩm quyền. Nhà tư
vấn có thể chỉ ra cho ông H việc làm này của UBND xã X là sai. Từ đó, nhà tư vấn
có thể giúp ông H lựa chọn phương án tối ưu nhất, sau khi nộp đơn xin xác nhận
lại ranh giới mảnh đất giữa 2 hộ liền kề, ông H có thể nộp đơn yêu cầu xin nhận
thừa kế mảnh đất 120m2 do bà C để lại, bên cạnh đó là xin cấp giấy được đứng tên
sở hữu mảnh đất với những lí do trên. Thủ tục cấp giấy, nộp hồ sơ xin nhận thừa kế
sẽ do UBND xã X xác nhận, sau khi được xác nhận ở cấp xã mới chuyển lên
UBND huyện xem xét và cấp giấy. Trường hợp UBND xã X vẫn không chấp nhận
yêu cầu, nhà tư vấn có thể tư vấn cho ông H nộp đơn khởi kiện lên tòa án, tuy
nhiên, đây chỉ là phương án cuối cùng.

Nếu ông H chỉ dừng lại ở việc tư vấn, nhà tư vấn cần trực tiếp trao đổi những vấn
đề này để trả lời tư vấn, hoặc gửi thư trả lời, trong đó giải quyết đầy đủ các vấn đề
được yêu cầu tư vấn. Trường hợp ông H yêu cầu nhà tư vấn đại diện để tiến hành
các công việc, giao dịch, nhà tư vấn cần thông báo cho ông H những phương án
lựa chọn, thời gian thực hiện cũng như chi phí dự tính. Nhìn chung, khi tiến hành
tư vấn cho khách hàng nói chung và ông H nói riêng, luật sư tư vấn cần bảo đảm
tuân thủ các nguyên tắc ứng xử nghề nghiệp, ví dụ như: đảm bảo giữ bí mật nghề
nghiệp của khách hàng; tránh các trường hợp xung đột giữa luật sư tư vấn và khách
hàng; tạo niềm tin để hai bên trao đổi một cách trung thực nhất có thể; đồng thời
cũng phải tôn trọng sự thật khách quan và tôn trọng khách hàng.

10


KẾT LUẬN
Khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã
hội; đặc biệt khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, để khiếu nại, tố
cáo đúng theo quy định pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích của mình thì việc tìm
đến các văn phòng tư vấn chuyên về lĩnh vực đất đai là lựa chọn vô cùng sáng suốt.
nguyên nhân chính của nhứng khiếu nại tố cáo trên là do người dân chưa hiểu biết
về pháp luật, vì vậy Đảng và Nhà Nước ta cần tuyên truyền phổ biến về pháp luật
đất đai để mọi người dân hiểu biết và thực hiện tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của
mình về đất đai.

11


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1, Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb CAND, 2009;
2, Luật Đất đai năm 2013

3, Luật Khiếu nại năm 2011;
4, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành 1 số điều
của Luật đất đai năm 2013;
5, Giáo trình kỹ năng tư vấn pháp luật, Trường đào tạo các chức danh tư pháp,
Nxb. Tư pháp, 2006.
6, />7, />12


8, />
13