Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật Đất đai đề số 3

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện nay, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu trở về Việt Nam
sinh sống, làm việc ngày càng tăng, do đó nhu cầu về nhà ở, đất ở để ổn định cuộc
sống của những đối tượng này là một vấn đề quan trọng, luôn được Nhà nước quan
tâm và tạo điều kiện. Pháp luật nước ta đã có những quy định cụ thể về những điều
kiện, thủ tục để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở,
được quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Để hiểu rõ và nắm bắt một cách chính xác
nhất các quy định đó, cũng như để thuận tiện trong việc giao dịch về vấn đề này,
rất cần tới sự hướng dẫn chi tiết, cụ thể của những chuyên viên tư vấn pháp luật
(những người có kiến thức sâu rộng trong lĩnh vực). Bởi lý do này, em xin đi sâu
vào một tình huống cụ thể sau:
“Bài 3:
Tùng Jhon là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một
người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau 12 lần về thăm Việt Nam và
tìm hiểu thì Tùng Jhon biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiểu
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Tùng Jhon quyết định mua
nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn
1


pháp luật. Với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và được
giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết:
1. Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Vì
sao?
2. Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ
thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?”

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Khi tiếp xúc, gặp gỡ Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì?

Tiếp xúc với khách hàng và tìm hiểu yêu cầu tư vấn được ví như người đang
tìm đường để mở ra cánh cửa cho mình. Luật sư sẽ mở ra được cánh cửa nào: một
hợp đồng dịch vụ pháp lý thành công, hay một hợp đồng chỉ đáp ứng được lợi ích
của mình mà không đảm bảo được những lợi ích của khách hàng, hoặc là chẳng
được gì cả… phụ thuộc vào chính những kĩ năng của luật sư. Khách hàng sẽ không
bao giờ quay lại với luật sư gây cho họ ấn tượng không tốt ngay trong lần tiếp xúc
đầu tiên. Bởi vậy, tiếp xúc khách hàng là bước đệm đầu tiên nhưng vô cùng quan
trọng trong tư vấn pháp luật.
Trước tiên, với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và
được giao nhiệm vụ tư vấn cho ông Tùng Jhon – một Việt kiều định cư ở Mỹ từ
năm 1998, chúng ta cần phải tạo cho khách hàng ấn tượng về tác phong chững
chạc, lịch sự, thân thiệt, cởi mở nhiệt tình và khả năng kiến thức vững vàng.
Những tiêu chuẩn đó thực chất không khó khăn để các luật sư tạo ấn tượng với
khách hàng vì đây là một phần không thể thiếu của nghề luật sư. Một điểm lưu ý
khác, ông Tùng Jhon vì sống ở nước ngoài lâu năm nên gần như những thông tin
2


về văn phòng Luật sư Công Lý mà ông biết sẽ tương đối hạn hẹp, để tăng sự tin
tưởng cho khách hàng, chúng ta cũng nên chú ý tới cách bài trí sắp xếp bàn làm
việc tiếp xúc khách hàng (trưng bày các bằng cấp, chứng chỉ,… tại những vị trí
trang trọng dễ nhìn; trên bàn làm việc phải có sách luật, một số quyển luật nước
ngoài;….)
Sau khi chào hỏi, giới thiệu, đưa card và hỏi những thông tin về ông Tùng
Jhon, chúng ta phải thông báo cho ông thời gian dự kiến để tiếp khách hàng và
nghe ông trình bày sơ bộ về nội dung vụ việc. Nhận thấy, ông Jhon đã sống, làm
việc ở nước ngoài nhiều năm và có tìm hiểu sơ bộ về chính sách của Nhà nước cho
Việt kiều mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam; điều đó cho thấy
ông là người có tác phong làm việc tương đối rõ ràng, rành mạch. Do đó khi làm
việc với ông, chúng ta cần tỏ ra là người có bản lĩnh và kiến thức pháp luật Việt

Nam, có uy tín và thâm niên trong ngành, là người bảo vệ quyền lợi cho khách
hàng phù hợp với pháp luật Việt Nam. Ông Jhon sẽ không hài lòng nếu chúng ta
làm việc mà chỉ dựa theo quan điểm cá nhân hay có biểu hiện lợi dụng mối quen
biết. Với trường hợp tư vấn trực tiếp mà chúng ta chưa có bất kì thông tin gì về vụ
việc. Chúng ta cần vừa nghe thông tin vừa vận dụng kinh nghiệm của mình để
phán đoán loại việc khách hàng yêu cầu, tư đó đưa ra những câu hỏi dẫn dắt sự
trình bày của ông Tùng Jhon sao cho ngắn gọn, súc tích và đúng trọng tâm. Cần
chú ý dùng từ ngữ dễ hiểu, ngắn gọn, tránh dùng quá nhiều từ chuyên ngành phức
tạp nhằm khai thác thông tin một cách thuận lợi nhất...
Ngoài ra, trong suốt quá trình tư vấn, chúng ta phải luôn luôn giữ thái độ thân
thiện, tôn trọng đối với ông Tùng Jhon, khi đó sẽ khiến khách hàng cảm thấy gần
gũi, an tâm hơn. Cần sử dụng kỹ năng biểu cảm phi ngôn ngữ, ánh mắt, cử chỉ,
khuôn mặt để thể hiện sự tôn trọng, thấu hiểu của mình đối với khách hàng. Bởi lẽ,
việc kỹ năng biểu cảm phi ngôn ngữ có ý nghĩa vô cùng quan trọng; có thể, chỉ
3


bằng ánh mắt, cử chỉ hay biểu hiện của nét mặt người tư vấn thôi cũng đủ để khách
hàng có thể tin tưởng và từ đó người tư vấn có thể sẽ khai thác được một cách đầy
đủ nhất thông tin liên quan đến vụ việc mà mình đang tư vấn.
2. Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng
2.1.

cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?
Kỹ năng gặp gỡ, tiếp xúc với khách hàng
Để nắm bắt yêu cầu khách hàng giai đoạn đầu tiên của người tư vấn là tiếp
xúc khách hàng, khi tiếp xúc khách hàng cần phải nắm bắt được sự việc mà khách
hàng trình bày, cố gắng gợi mở để khách hàng trình bày đầy đủ và đúng sự thật của
sự việc mà khách hàng yêu cầu tư vấn. Về kỹ năng này, đối với trường hợp của

2.2.

ông Tùng Jhon, đã được phân tích chi tiết ở trên.
Kỹ năng lắng nghe, kỹ năng ghi chép và kỹ năng đặt câu hỏi
Mục đích khi Luật sư sử dụng kỹ năng này là nhằm giúp họ nắm bắt được các
thông tin cơ bản, thiết yếu liên quan đến vụ việc, qua đó vận dụng các thông tin đã
nắm được để thực hiện các bước sau đó của một quá trình tư vấn. Nếu Luật sư
không vận dụng tốt kỹ năng này thì dễ dàng xảy ra trường hợp các thông tin mà
Luật sư thu thập bị thiếu khiến cho việc tư vấn không thực sự đạt hiệu quả. Biểu
hiện của kỹ năng lắng nghe, được biểu hiện rõ rệt thông qua ngôn ngữ hình thể của
Luật sư.
Đối với tình huống này, các tình tiết không quá phức tạp, tuy nhiên, khi nghe
ông Tùng Jhon trình bày, chúng ta phải thể hiện thái độ tập trung, ánh mắt, nét mặt
hay cử chỉ đều phải thể hiện rõ sự chú ý, tôn trọng khách hàng. Ngoài ra, chúng ta
cũng cần linh hoạt sử dụng lồng ghép kỹ năng ghi chép một cách hợp lý.
Trường hợp còn những vấn đề vướng mắc cần làm rõ, những thông tin còn
thiếu,… chúng ta có thể tiến hành đặt câu hỏi đối với ông Jhon để hoàn thiện thêm
hồ sơ vụ việc, từ đó tạo cơ sở vững chắc giúp tư vấn hiệu quả sau này. Tuy nhiên,
việc đặt câu hỏi không tiến hành một cách tùy tiện mà cần phải có sự chọn lọc hỏi
những câu quan trọng. Kỹ năng này thể hiện ở chỗ chúng ta phải đặt câu hỏi đúng
4


thời điểm, đặt câu hỏi phải thật hợp lí và tránh tình trạng ngắt lời ông Jhon khi ông
đang trình bày (điều này thể hiện tính thiếu chuyên nghiệp của Luật sư). Bên cạnh
đó, phải hỏi đúng vấn đề, không quá sâu vào đời tư của khách hàng nếu nó thực sự
không cần thiết, tránh các câu hỏi không liên quan đến vấn đề của khách hàng.
Chúng ta có thể hỏi ông Tùng Jhon các câu hỏi mang tính chất khai thác
thông tin như sau: “Ông Tùng Jhon có vợ là công dân Việt Nam sinh sống ở trong
nước và có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam

hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân
dân của vợ là công dân Việt Nam ở trong nước hay không?”; “Công việc của ông
hiện tại là gì? Ông có giữu chức vụ nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người
được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục –
thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế
- xã hội đang làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng,
Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ,
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học
viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng
dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc
tại cơ quan, tổ chức đó hay không”; ông Tùng Jhon đã thôi quốc tịch Việt Nam hay
chưa;…
2.3.

Kỹ năng tra cứu các văn bản pháp luật liên quan
Ngay khi nghe khách hàng trình bày vụ việc, chúng ta cần phải tự xây dựng
được trong đầu vấn đề đó có thể liên quan đến những văn bản pháp luật nào. Sau
khi đã thâu tóm được toàn bộ sự việc, hiểu rõ những tình tiết quan trọng trong vụ
việc, chúng ta sẽ bắt tay vào việc tra cứu các quy định pháp luật.
Trong tình huống này, một số văn bản pháp luật cần được nghiên cứu kỹ là:

- Luật đất đai năm 2013;
- Luật nhà ở 2014;
5


- Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật nhà ở 2014
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện luật nhà ở và Nghị định
2.4.

99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn luật nhà ở
Kỹ năng phân tích và tổng hợp thông tin
Đây là kỹ năng đảm bảo cho việc khai thác tối đa thông tin của khách hàng,
tìm ra những vấn đề pháp lý liên quan để hướng tới mục đích cuối cùng là đưa ra
lời tư vấn để giải quyết vấn đề của khách hàng. Trên cơ sở các thông tin mà mình
đã có được từ việc vận dụng các kỹ năng trên Luật sư thực hiện việc phân tích các
thông tin đó để tìm ra mấu chốt, các vướng mắc trong đó để việc tư vấn được đảm
bảo tính chính xác, phù hợp với yêu cầu của khách hàng. Việc phân tích này phải
thực sự đảm bảo tính logic và dễ hiểu nhất cho khách hàng để họ có thể nghe và có
thể hiểu được những gì mà Luật sư nói.
Trường hợp này, chúng ta cần phải biết cách móc nối các quy định pháp luật
mới có liên quan (như đã liệt kê ở trên) về vấn đề mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất đối với Việt kiều, đồng thời đối chiếu chúng với tình hình thực tế của ông
Jhon; từ đó, tìm ra hướng tư vấn phù hợp đối với ông Jhon về thủ tục, cách thức
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất dành cho Việt kiều.

2.5.

Kỹ năng xử lý các yêu cầu của khách hàng
Tùy theo tình hình cung cấp thông tin, chứng cứ, tài liệu của ông Tùng Jhon
mà chúng ta sẽ có biện pháp củng cố lại hồ sơ vụ việc để hoàn thiện nhất; sau đó đi
vào xử lý yêu cầu của ông. Là Luật sư tư vấn, bên cạnh việc giải quyết từng yêu
cầu của khách hàng khi cần thiết chúng ta phải giải thích, phân tích cho khách hàng
hiểu về các quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, quá trình xử lý các yêu cầu cần
tuân thủ đúng theo các nguyên tắc nghề nghiệp. Cụ thể là: nguyên tắc tuân thủ
pháp luật, nguyên tắc xung đột lợi ích, nguyên tắc trách nhiệm giữ gìn bí mật thông
tin khách hàng, nguyên tắc trung thực khách quan. Việc xử lý các yêu cầu nên
được định hướng, trình bày, sắp xếp rõ ràng, mạch lạc riêng vào một quyển sổ,
6

được đính kèm những tài liệu liên quan một cách khoa học. Điều này vừa thể hiện
tính chuyên nghiệp của Luật sư tư vấn vừa giúp Luật sư có thể nhanh chóng xem
xét, nghiên cứu lại vụ việc khi cần thiết.
Trong tình huống này, ông Tùng Jhon sẽ muốn tìm đến văn phòng Luật sư
Công lý để hỏi làm thế nào để ông có thể mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở thành phố Hồ Chí Minh; hỏi về thủ tục, cách thức để ông có thể mua như thế
nào;…
Cần lưu ý rằng, theo căn cứ tại Điều 8 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện
được công nhận quyền sở hữu nhà ở có quy định:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức
đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận
đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức
mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất
động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua,
nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
…”

7


Và theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013 thì người Việt Nam

định cư ở nước ngoài như ông Tùng Jhon thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở
theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam. Như vậy, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ông
Tùng Jhon phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh
vào Việt Nam, cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên và có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo Điều 5 Luật
đất đai 2013, ông Tùng Jhon để được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam
thì phải tuân theo pháp luật về quốc tịch; trường hợp ông đã thôi quốc tịch Việt
Nam thì không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trường hợp ông
Tùng Jhon định cư ở nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam thì đươc nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam theo quy định tại Điều 169 Luật đất đai 2013.
Dựa vào các quy định trên kết hợp với thông tin ông Tùng Jhon cung cấp,
chúng ta phải xác định được ông Tùng Jhon có đủ điều kiện mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất hay không, từ đó giúp ông thực hiện các thủ tục để mua nhà ở
gắn liền với đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
2.6.

Kỹ năng đưa ra giải pháp, định hướng cho khách hàng
Sau khi đã thâu tóm vấn đề, xây dựng cho mình một sơ đồ logic xử lý yêu cầu
của khách hàng, nhiệm vụ cuối cùng đối với chúng ta là đưa ra – trình bày các giải
pháp, định hướng cho khách hàng – ông Tùng Jhon. Ở giai đoạn này, với kỹ năng
đưa ra giải pháp, định hướng cho khách hàng của mình, là luật sư tư vấn chúng ta
cần có khả năng truyền đạt tốt, cần cho khách hàng hiểu rõ vấn đề của sự việc, để
khách hàng biết rõ những bước tiếp theo mình cần phải làm (nên làm). Cần lưu ý,
bản thân luật sư tư vấn chỉ là người đưa ra định hướng, không có quyền ép buộc
hay bắt buộc khách hàng phải theo giải pháp nào. Khi đưa ra các giải pháp để
khách hàng lựa chọn, cần giải thích rõ ưu và nhược điểm của từng giải pháp.
8

Xét trong tình huống, như đã trình bày ở trên, theo quy định của pháp luật,
nếu ông Tùng Jhon được phép nhập cảnh ở Việt Nam thì được công nhận quyền sở
hữu nhà ở và ông có thể mua nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh theo ý muốn của
mình. Đồng thời, ông sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau
đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng
nhận phải là nhà ở có sẵn.
Theo điểm b, khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở quy định điều kiện của các bên
tham gia giao dịch về nhà ở, ông Tùng Jhon phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối
tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt
buộc phải có đăng ký tạm trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
Giấy tờ, thủ tục mà chúng ta yêu cầu ông Tùng Jhon phải chuẩn bị như sau:
- Giấy tờ chứng minh: ông Tùng Jhon để được mua nhà với tư cách là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài như sau:
Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm
chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị, có đóng dấu kiểm
chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và
kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy tờ xác nhận là
gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan
đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài
cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nếu không chứng minh được mình là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thì phải mua nhà tại Việt Nam với tư cách là người nước ngoài với một số hạn chế
nhất định.
- Sau khi ông Jhon đã mua nhà, cần làm thủ tục để xin cấp GCNQSHN (bản chất là
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở và tài
9

sản khác gắn liền với đất), nộp hồ sơ tới Phòng đăng ký – thuộc UBND
quận/huyện mà ông Tùng Jhon mua thuộc thành phố Hồ Chí Minh.
Hồ sơ gồm:
+ Đơn đề nghị cấp Giấy (theo mẫu).
+ Hợp đồng mua bán nhà - có công chứng.
+ Biên lai thu phí, lệ phí.
+ Các giấy tờ chứng minh về việc ông Tùng Jhon thuộc đối tượng được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam; giấy tờ chứng minh về nguồn gốc, quốc tịch Việt Nam của
ông Tùng Jhon; giấy chứng nhận đầy đủ năng lực hành vi dân sự của hai bên
Với tư cách là luật sư tư vấn của Văn phòng Luật sư Công Lý, chúng ta có
nhiệm vụ giải thích cho ông Tùng Jhon hiểu rõ về các loại giấy tờ trên, đồng thời
hướng dẫn ông cách thức chuẩn bị các giấy tờ cần thiết, chuẩn bị Đơn đề nghị cấp
Giấy (theo mẫu) cho ông Tùng Jhon,...
Trên đây là các kỹ năng cần thiết khi thực hiện tư vấn đối với tình huống mà
đề bài đưa ra, các kỹ năng này cần được vận dụng một cách linh hoạt và có quan
hệ mật thiết với nhau.
A. KẾT LUẬN
Thông qua việc giải quyết một tình huống cụ thể, bài viết thể hiện cách nhìn
nhận mang tính cá nhân về những kỹ năng cần thiết phải có với tư cách là luật sư
tư vấn khi tư vấn cho khách hàng trong lĩnh vực đất đai; bởi vậy vẫn còn những
hạn chế nhất định, mong được sự góp ý, hướng dẫn từ phía thầy cô.

10


B. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 2013;
2. Luật nhà ở 2014;
3. Nghị định 99/2015/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành một số điều của Luật nhà ở 2014
4. Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện luật nhà ở và Nghị định
99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn luật nhà ở
5. Link tham khảo:
/>
11