Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật Đất đai đề số 4

MỤC LỤC

ĐỀ BÀI
Năm 2004, Công ty CP Nam Sơn được thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án
“đổi đất lấy hạ tầng”. Thực hiện Quyết định số 1165/TTg của Thủ tướng Chính
phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố
SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án. Tính đến tháng 8 năm 2008,
Công ty CP Nam Sơn đã tiến hành xong việc bồi thường, GPMB cho các hộ dân
đang sinh sống trong khu đất này và tiến hành xây dựng hệ thống thoát nước.
Trong khi đang triển khai thực hiện dự án, tháng 2 năm 2009, UBND tỉnh SL ra
quyết định thu hồi 02 ha đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để tái định cư cho 20
1


hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số 6. Năm 2012, UBND tỉnh SL ra
quyết định số 115/2012/QĐ-UB giao 10 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực
hiện dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất khẩu
quần áo. Không đồng ý với Quyết định này của UBND tỉnh SL, đại diện Công ty
CP Nam Sơn đến gặp Anh(chị) là luật sư đề nghị tư vấn nhằm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của mình. Với tư cách là luật sư, Anh(chị) hãy cho biết:
1.

Anh(chị) phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách

2.
3.

hàng?
Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?
Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất
đai để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp?

1.

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
Anh(chị) phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách
hàng?
Trong trường hợp này , giới hạn của đề bài, em xin sẽ không trình bày vào

một số kĩ năng mềm ( mặc nhiên luật sư đã có), mà đi thằng vào nội dung quy định
pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty CP Nam Sơn:
Thứ nhất: Căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, bởi vì đây là dự án của nhà
nước “Năm 2004, Công ty CP Nam Sơn được thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự
án “đổi đất lấy hạ tầng”. Thực hiện Quyết định số 1165/TTg của Thủ tướng Chính
2


phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố
SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án.” Có thể hiểu, trước khi có dự án,
thì diện tích đất trên là đất của ít nhất 20 hộ gia đình, bao gồm đất nhà ở và vườn
tạp, nông nghiệp. Việc thực hiện dự án mặc nhiên sẽ phải bồi thường cho người
dân theo giá đất nhà nước quy định và giải phóng mặt bằng. Do đó, nguồn gốc đất
là đất thổ cư phục vụ mục đích dân sinh, hoàn toàn hợp pháp nên phải bồi thường
và tiến hành giải phóng mặt bằng sau đó giúp người dân tái định cư.
Về nguồn gốc đất phía Công Ty CP Nam Sơn có được theo dự án của thủ
tướng chính phủ là hoàn toàn đúng theo trình tự, thủ tục pháp luật, nên căn cứ phát
sinh việc Công ty CP Nam Sơn được giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL
là đúng pháp luật.
Hình thức của dự án mà phía Công ty Nam Sơn có thể hiểu đó là dự án BT “
đổi đất lấy hạ tầng”
Điều 3 Khoản 17, 18 và 19 của Luật Đầu tư 2005 đưa ra định nghĩa của các loại

hợp đồng này như sau:

- Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất
định; hết thời hạn, nhà đầu từ chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà
nước Việt Nam.
- Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà
đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư
3


chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu
tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu
tư và lợi nhuận.
- Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức
đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng
công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công
trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện
dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo
thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Do đó, dự án trên được thủ tướng phê duyệt, khi Công ty CP Nam Sơn thực
hiện xây dựng kết cấu hạ tầng, phía UBND tỉnh SL phải phối hợp tiến hành
Thứ hai: Cần làm sáng tỏ 2 quyết định của UBND Tỉnh SL có đúng thẩm
quyền và trình tự thủ tục hay không?
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam.

4


3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy
quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Như vậy, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau
đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam
So với Luật Đất Đai 2003, Luật đất đai 2013 đã có điểm mới đó là trường
hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Như vậy, nếu có quyết định thu hồi đất đối với cả tổ chức và cá nhân thì
quyết định thu hồi thuộc UBND cấp tỉnh.
Do đó về thẩm quyền của UBND tỉnh SL về quyết định này là đúng thẩm

quyền, song về nội dung căn cứ theo bản chất hợp đồng BT sẽ trái với nguyên tắc
cơ bản của hợp đồng này.

5


2.

Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?
Đầu tiên có thể thấy, xác định nội dung tư vấn thuộc lĩnh vực việc giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Em xin tư
vấn qua các bước sau:
A)
B)
C)
D)
E)

3.

Tiếp xúc khách hàng
Nghiên cứu hồ sơ
Xác định nội dung pháp lý
Xác định luật áp dụng
Đưa ra phương án tư vấn
Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất
đai để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp?

Để các bước trên được diễn ra thuận lợi, thì Luật sư hay nhà tư vấn cần phải

có các kĩ năng cụ thể sau:
Thứ nhất: về tiếp xúc khách hàng.
Kiến thức pháp luật đối với luật sư rất quan trọng, đòi hỏi luật sự phải có
kiến thức pháp lý sâu rộng, đặt biệt trong vụ việc này cần âm hiểu sâu sắc về việc
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư,
hình thức hợp đồng xây dựng dưới hình thức BT.
Bên cạnh đó luật sư cũng phải là người am hiểu tâm lý khách hàng, thường
là những người yếu thế hơn sẽ đến tư vấn, họ đang muốn luật sư “đòi lại” quyền và
lợi ích hợp pháp của mình. Lúc này họ đang rơi vào tâm lý tiêu cực, có chút phẫn
nộ, nên dân đến suy nghĩ, hành động sẽ đôi khi thiếu chuẩn, có thể khó giữ bình
tĩnh được, nên luật sư cần giúp họ bình tĩnh, tạo được sự tin tưởng.
Tiếp theo là một số kĩ năng mềm khách cần có, đó là kĩ năng giao tiếp, kĩ
năng đọc vị người khác qua ngôn ngữ cơ thể, và đặc biệt khả năng thuyết phục
6


khách hàng. Bất cứ ai khi chọn nghề luật hoặc nghề nghiệp mà cần “ dùng miệng”
nói để tạo thu nhập, thì tiêu chuẩn đầu tiên đó là giọng nói. Giọng nói đầu tiên cần
chuẩn, không nói lắp, nói ngọng, giọng địa phương với từng loại khách hàng sao
cho phù hợp, giọng nói của Luật sư cần dễ nghe, không cần qua trau chuốt, nhưng
cần chuẩn, trong quá trình giao tiếp luật sư không cần thiết dùng ngôn từ mĩ miêu
“bóng bẩy”. Sau đó kĩ năng nghe cũng rất quan trọng, qua đó để biết hết tâm tư,
nguyện vọng của khách hàng, tìm hiểu được khách hàng vướng mắc, cần tư vấn ở
đâu, thông tin nào khách hàng cung cấp chưa hợp lý, trong quá trình này, luật sự
bên cạnh việc nghe cần kết hợp kĩ năng nhìn. Cần nhìn xem thái độ, cử chỉ, sắc
mặc, giọng điệu của khách hàng ra sao. Xem cách ngồi của khách hàng, ánh mắt
của họ trong khi nói, giọng điệu họ ra sao, ngón tay của khách hàng đặt ở đâu, có
hay đưa lên dụi mắt, xoa tóc gáy, hay gãi đầu, hay khoanh tay, hoặc là đan bàn tay
vào nhau không , thậm chí họ đôi khi có lấy tay gãi mặt không, ngón trỏ có đưa lên
gạt mũi không… Kết hợp với việc xem họ đang ngồi dáng có thoải mái lắm không,

lòng bàn chân hướng ra đâu, hai chân có vắt lên nhau không, có rung chân
không… Qua các chuỗi hành động sẽ cung cấp cho ta những tâm tư thực sự của
khách hàng. Bạn sẽ nghĩ tôi thật lắm chuyện và sẽ thừa khi quan sát họ. Không,
điều đó không bao giờ thừa nếu bạn muốn làm luật sư không chỉ giỏi kiến thức
pháp lý, tin tôi đi. Bạn cần hiểu chẳng vụ đất đai nào mà vừa gặp khách hàng mà
bạn đã tư vấn ngay cho họ để thu lại “vài đồng tiền” bèo bạc từ quá trình tư vấn
cho khách hàng, có lẽ cũng không nên như vậy, khi tư vấn đất đai mà bạn tư vấn
xong cho khách hàng một cách kĩ lưỡng luôn, nói thành thật nhất là bạn bảo họ làm
cụ thể ra sao, họ sẽ bỏ bạn hoặc tìm đến luật sư, nhà tư vấn khách. Bởi lẽ, trong
quá trình tiếp xúc khách hàng, bạn chỉ nên định hướng, đưa ra cho họ biết quyền
nào của họ bị xâm phạm, hướng giải quyết ra sao, và trả lời câu hỏi của khách hàng
sao cho vừa lòng họ. Sau đó , cần nhớ căn cứ Luật Luật sư thì muốn làm việc với
khách hàng thì chúng ta cần giao kết hợp đồng dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý.
7


Sau đó chúng ta cần them thời gian để nghiên cứu cho kĩ lưỡng vụ việc rồi mới đi
vào sâu và cụ thể hơn. Khách hàng cũng sẽ cảm thấy, tình tiế vụ việc của họ “khó
mà không khó, dễ mà chả dễ chút nào” đây là cơ hội cho luật sư tư vấn đất đai “có
đất làm ăn”, nghe xong bạn sẽ nghĩ tôi là kẻ cơ hội, chỉ biết đến tiền? Không nếu
không làm vậy, bạn sẽ không giải quyết vụ việc một cách thấu đáo, sẽ dẫn đến việc
làm sai khi tư vấn, và đôi khi đẩy khách hàng vào tình thế bất lợi pháp lý hơn.
Thứ hai: Kĩ năng nghiên cứu hồ sơ

Đây là lĩnh vực phức tạp, khó khăn hơn so với nhiều lĩnh vực khác, bởi tư
vấn giao đất theo dự án cảu chính phủ cấp phép dưới hình thức dựa án BT sẽ có
khá nhiều bất cập. Bởi tài liệu sẽ khá nhiều, dày, đôi khi cả “xe tải” toàn là hồ sơ
vụ án. Luật sư cần hiểu đọc cái nào quan trọng, đọc “từ khóa”(key word) từ, hồ sơn
quan trọng trong vụ việc để tránh mất quá nhiều thời gian và cảnh bị “rối” trong
một mới hồ sơ tài liệu, vì khách hàng ( Công ty CP Nam Sơn) họ sẽ cung cấp tất cả

hồ sơ, tài liệu, văn bản chứng từ suốt từ năm 2004 đê này, thời điểm xảy ra hành vi
xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp của họ.
Tiếp theo, cần xem xét : Nội dung dự án đầu tư
Mặt chủ quan
Công ty CP Nam Sơn có đủ trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho công việc
Năng lực tài chính của khách hàng có đả bảo thực hiện dự án hay không.
Mặc khách quan
Dự án có phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất
Quỹ đất của địa phương đáp ứng nhu cầu
8


Trong vụ việc này, vào tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại
phường QT, thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án. Tính đến
tháng 8 năm 2008, Công ty CP Nam Sơn đã tiến hành xong việc bồi thường,
GPMB cho các hộ dân đang sinh sống trong khu đất này và tiến hành xây dựng hệ
thống thoát nước. Trong khi đang triển khai thực hiện dự án, tháng 2 năm 2009,
UBND tỉnh SL ra quyết định thu hồi 02 ha đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để
tái định cư cho 20 hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số 6.
Căn cứ vào tâm tư, nguyện vọng của phía Công ty CP Nam Sơn đến đây,
khách hàng không có phản đối, không có yêu cầu cần bảo vệ quyền lợi.
Chỉ đến khi năm 2012, UBND tỉnh SL ra quyết định số 115/2012/QĐ-UB
giao 10 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực hiện dự án cho Công ty CP Dệt
Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất khẩu quần áo.Công ty CP Nam Sơn mới
tiến hành phản đối hành vi trên của UBND Tỉnh SL và yêu cầu tư vấn bảo vệ
quyền lợi.
Thứ ba, về kĩ năng tra cứu văn bản pháp luật

Cần xem xem văn bản luật đất đai 2013, Luật đầu tư 2005. Tiếp theo là Văn
bản thủ tướng chính phủ phê chuẩn dự án số 1165/TTg. Văn bản vào năm 2005

UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL cho Công ty. Văn bản
115/2012 QĐ-UB của UBND tỉnh SL giao 20 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn
đang thực hiện dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may
xuất khẩu quần áo. Tiếp theo là văn bản hợp đồng BT căn cứ theo thỏa thuận trong
hợp đồng. Bởi bản chất hợp đồng BT là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam;
9


Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư
và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Do đó, UBND tỉnh SL cần tôn trọng điều khoản hợp đồng, từ đó có thể thấy
sai phạm từ phía UBND tỉnh SL.
Thư tư: Xác định luật áp dụng

Như trên đã đề cập, vụ việc diễn ra vào năm 2012, căn theo nguyên tắc sẽ áp
dụng luật có hiệu lực gần nhất để làm luật dẫn chiếu trong vụ việc này.
Thứ năm đưa ra phương án giải quyết

Trong toàn bộ bài là các phương án em xin đưa ra, và sau đây xin đề cập
hướng giải quyết vụ việc như sau
Theo như nộ dung vụ việc, xác định nguồn gốc đất trước khi có dự án là đất
dân sinh, sử dụng mục đích ở, vườn tạp. Sau đó, có dự án 1165/TTg của Thủ tướng
chính phủ, tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và được UBND tỉnh SL cấp
30 ha đất, có thể nói nguồn gốc đất là hoàn toàn hợp lệ.
Tiếp theo, Về tính chất hợp đồng BT như đã trình bày, cần căn cứ theo nội
dung hợp đồng, theo như sự thỏa thuận các bên. Cũng như dự án làm đường cao
tốc, cũng theo hình thức BT và trong dự án đó, có công trình đường cao tốc, trạm
thu phí, kiểm duyệt, Trạm phụ vụ nghỉ ngơi,… Thì theo hợp đồng kí kết phía Công

ty CP Nam Sơn căn cứ sẽ tiến hành xây dựng cơ sở hạ tằng nào để phù hợp với nội
dung hợp đồng và sẽ đưa ra phương án bảo vệ quyền lợi ích thật thỏa đáng.
Cuối cùng, cần xem xét hành vi của UBND tỉnh SL đúng về tính chất, nội
dung và thẩm quyền. Việc quyết định thu hồi 20ha của dự án Công ty CP Nam Sơn
10


có đúng theo quy định trong hợp đồng BT, mục đích dự án không phải đầu tư để
xây dựng nhà máy dệt Nam Định, mà UBND tỉnh SL vấn thu hồi, thì đó là hành vi
trái quy định pháp luật.

Danh mục tài liệu tham khảo
1.
2.
3.

Luật đất đai 2013
Luật đầu tư 2005
/>
4.

an-bt.html
/>
5.
6.

%20lut/View_Detail.aspx?ItemID=30427
/> />
11