Tiểu luận: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

MỤC LỤC

Đề tài số 14: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật Việt Nam.

1


A.

PHẦN MỞ ĐẦU

Trong cuộc sống hàng ngày chúng ta thiết lập rất nhiều loại giao dịch dân
sự từ những giao dịch có giá trị nhỏ như mua thức ăn, mua các nhu yểu phẩm
thường ngày đến các loại giao dịch có giá trị lớn hơn như mua điện thoại, mua
xe máy đến các giao dịch có giá trị lớn hơn nữa như mua bán nhà, mua bán
đất… Mỗi giao dịch trên được các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự thiết lập
đều nhằm một mục đích nhất định để đáp ứng nhu cầu của con người về ăn,
mặc, ở, đi lại,… để duy trì cuộc sống của họ được ổn định. Chính vì những mục
đích khác nhau đó mà các chủ thể đã xác lập những giao dịch khác nhau có đối
tượng là các loại tài sản khác nhau như vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài
sản. Các tài sản đó có thể là vô hình hay hữu hình, có thể đang tồn tại hoặc cũng
có thể sẽ hình thành trong tương lai mà cụ thể hơn nữa các đối tượng đó có thể
từ những thứ nhỏ bé ít có giá trị như cây kim, cuộn chỉ đến những thứ có giá trị
hơn như là cái điện thoại di động, chiếc xe máy đến những thứ cần thiết để duy
trì cuộc sống như là nhà ở, đất đai, đôi khi cũng có thể là cái vô hình như quyền
sở hữu trí tuệ.
Trong số các đối tượng đó có một loại đối tượng đặc biệt mà trong cuộc
sống chúng ta ít nhất một lần sẽ phải thiết lập giao dịch có liên quan đến nó, đó
chính là đất đai. Bởi vì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất của
con người, nếu không có đất chúng ta không có thể nào mà có nơi để ở, có nơi

để trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng công trình, nhà máy,… để phát triển kinh tế.
Bên cạnh vai trò của đất đai thì yêu cầu về hình thức của giao dịch đã được nhà
nước quy định cụ thể trong pháp luật cũng như đối tượng thật sự của giao dịch ở
đây chính là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đã làm cho giao dịch này
trở nên đặc biệt hơn các loại giao dịch khác trong đời sống hàng ngày.
Các giao dịch liên quan đến đất đai thường thể hiện dưới dạng hợp đồng
hoặc là hành vi pháp lý đơn phương và có rất nhiều loại như: hợp đồng chuyển
đổi quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng
thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp
2


đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất và thừa kế quyền sử dụng đất. Trong tất cả các loại giao dịch trên thì hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại mà chúng ta dễ dàng bắt gặp
nhất trong đời sống dân sự và cũng có một phần không ít các vụ việc dân sự có
tranh chấp yêu cầu tòa án giải quyết có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường bắt nguồn từ lợi ích của các bên
tham gia giao dịch và để được pháp luật bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình thì
các bên tham gia giao dịch phải xác lập giao dịch theo đúng quy định của pháp
luật. Để tìm hiểu kỹ hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và giúp mọi người cũng như chính bản thân mình
nắm bắt được những quy định của pháp luật về loại giao dịch này, để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi xác lập giao dịch nên tôi đã chon
đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Việt Nam” để làm tiểu luận kết thúc môn học. Trong quá trình làm còn nhiều
thiếu sót kính mong thầy cô và các bạn đóng góp ý kiển để đề tài nghiên cứu của
tôi có thể hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn!

3

NỘI DUNG
Một số khái niệm
Khái niệm quyền sử dụng đất
B.

I.
1.

Theo quy định tại điều 4 luật đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Và điều
197 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao của
toàn dân và do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong đó
với tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ở đây chúng ta thấy được rằng Bộ luật
Dân sự năm 2015 đã nhấn mạnh quyền sở hữu của toàn dân so với quy định
trong bộ luật trước thì đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước và được quy
định tại điều 200 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Sở dĩ đất đai được quy định sở
hữu như vậy bởi vì vai trò quan trọng của nó trong quá trình phát triển kinh tế
đất nước. Chính vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu nên chỉ nhà nước mới có đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt đất đai. Nhưng nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất, nhà nước
không trực tiếp tác động đến đất đai mà những chủ thể tác động trực tiếp đến đất
đai chính là những người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất.

Các chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) được nhà nước trao cho
quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như: Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai năm 2013, bao gồm các nhóm chủ thể được quy định tại Điều 5
của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội
4


- nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp
công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi
chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ
chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu

tư.”
Các chủ thể sử dụng đất này sẽ trực tiếp tác động lên đất, trực tiếp thực
hiện quyền sử dụng đất để thu lại lợi ích mà mình mong muốn đat được. Trước
tiên chúng ta cần nhìn nhận quyền sử dụng đất dưới góc độ là một quyền tự
nhiên. Bất cứ khi nào mà con người chiếm hữu được đất dai thì ngay sau đó họ
không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó mà họ trực tiếp tiến hành những
hoạt động khai thác công dụng, tính năng của nó để đáp ứng nhu cầu của mình,
để tạo ra lợi ích vật chất cho xã hội. Lúc này đất đai có thể là tư liệu sản xuất để
5


con người trồng trọt, chăn nuôi; đất cũng có thể trở thành nơi con người xây
dựng cơ sở vật chất để trú ngụ, kinh doanh, sản xuất, giải trí, phát triển kinh tế
xã hội,… nhờ có đất mà con người chúng ta có thể tồn tại và phát triển.
Bên cạnh đó quyền sử dụng đất còn có thể xem xét dưới gốc độ quyền
năng pháp lý. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là quyền năng của
người sử dụng đất được nhà nước – đại diện chủ sở hữu trao cho quyền sử dụng
đất theo như quy định của pháp luật và quyền năng này được ghi nhận trong
pháp luật và được pháp luật bảo vệ và đảm bảo.
Khái niệm quyền sử dụng đất có thể được hiểu như sau: quyền sử dụng
đất là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính, công dụng của
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử
dụng đó cho người khác.
2.

Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với cuộc sống của con người bởi vì
giá trị sử dụng của nó. Mà diện tích đất đai lại có hạn chứ không phải vô hạn,
đông thời đó giá trị sử dụng của các loại đất đai có sự chênh lệch cới nhau do có
sự khác nhau về vị trí địa lý, diện tích đất, tính năng, công dụng, thuộc tính của

đất. Và cũng do nhu cầu, mục đích sử dụng của các chủ thể đối với đất khác
nhau nên các chủ thể sử dụng đất phát sinh nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất
cho nhau để nhận được một mảnh đất ưng ý, phù hợp với nhu cầu và mục đích
sử dụng của mình. Đặc biệt hơn nữa khi quyền sử dụng đất là một loại quyền tài
sản về có thể định lượng được bằng tiền. Đồng thời sự phát triển mạnh mẽ của
nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho việc chuyển quyền sử dụng đất phát
sinh.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng một trong các hình
thức sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất… Chuyển quyền sử dụng đất là việc chủ
thể đang sử dụng đất có hành vi tự điều chỉnh chuyển quyền sử dụng đất của
6


mình cho chủ thể mới một cách hợp pháp và được nhà nước công nhận. Hay nói
cách khác chuyển quyền sử dụng đất là việc nhà nước cho phép người sử dụng
đất có thể “ định đoạt” đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo đúng
quy định của pháp luật.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể về chuyển quyền sử
dụng đất như Bộ luật Dân sự năm 2005 mà chỉ tập trung quy định về hình thức
pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất chính là các hợp đồng về
chuyển quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như vậy về
chuyển quyền sử dụng đất như vậy bởi vì nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể trong Luật đất đai
năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan nên Bộ luật Dân sự
năm 2015 không quy định lại nữa mà chỉ quy định những vấn đề đó phải tuân
theo các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 , Luật đất đai cũng như các quy
định khác của pháp luật có liên quan đến vấn đề này.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thường mang những đặc điểm

sau:


Đối với đất đai người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt như đối với các loại tài sản khác thuộc sở hữu của mình.
Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc và hạn chế bởi những quy định của



pháp luật về nội dung , hình thức, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua giấy tờ, hồ sơ
bởi vì đất đai mang nững đặc tính khác biệt với các tài sản thông thường. Chính
vì thế mà trong các giao dịch về đất đai thì yêu cầu về giấy tờ có liên quan phải



rõ ràng, công khai, minh bạch.
Giá trị của giao dịch chuyển nhượng phụ thuộc phần lớn vào giá trị sử dụng của
đất và nó có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất từ chủ thể đang sử dụng đất cho chủ thể mới. Có thể hiểu chuyển

7


nhượng quyền sử dụng đất là việc chủ thể đang sử dụng đất nhường lại, bán lại
quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác.
II.
1.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại
điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,
còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.
Còn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ có quy định chung cho các loại hợp
đồng về quyền sử dụng đất tại điều 500 như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Theo đó dưới góc độ khoa học pháp luật dân sự thì hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển
nhượng sang bên nhận chuyển nhượng một cách hợp pháp theo một trình tự, thủ
tục nhất định được pháp luật quy định. Trong đó người chuyển nhượng sẽ
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển
nhượng, đông thời bên chuyển nhượng sẽ được nhận lại một số tiền nhất định từ
bên nhận chuyển nhượng.
2.

Đặc điểm

Từ khái niệm trên chúng ta có thể thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất mang những đặc điểm sau:


Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn là hợp đồng song vụ. Qua
khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta có thể thấy rằng
cả hai bên trong hợp đồng đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Cụ thể là bên
8


chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có nghĩa vụ giao đất đúng với diện tích,
hạng đất, loại đất, vị trí, tình trạng đất như đã thỏa thuận, giao các giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời đó bên
chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tương
ứng với quyền của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo như đã thỏa thuận, cũng như đăng ký
quyền sử dụng đất và thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận
chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất theo đúng thỏa
thuận, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng đất theo đúng


mục đích và thời hạn.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng có đền bù. Sau khi xác
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất sẽ giao chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho bên
nhận chuyển giao. Đồng thời bên chuyển nhượng sẽ nhận lại một lợi ích tương
ứng từ bên nhận chuyển nhượng đó chính là số tiền chuyển nhượng quyền sử



dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng ưng thuận vì kể từ
thời điểm hai bên đã thỏa thuận và xác lập hợp đồng theo đúng quy định của
pháp luật thì giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ phát sinh

quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
3. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các vấn đề có liên quan đến nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự năm 2015 như Bộ
luật Dân sự năm 2005 theo đó Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:
“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên
quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các

9


quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác
của pháp luật có liên quan”1.
Theo như quy định trên và quy định của pháp luật tại điều 47 Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014 chúng ta có thể thấy được là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm những nội dung như sau:
“1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa
đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
3. Thời hạn sử dụng đất;
4. Giá chuyển nhượng bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
10. Phạt vi phạm hợp đồng;

11. Giải quyết tranh chấp;
12. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý”.
Đồng thời nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
các bên thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái
với đạo đức xã hội.
4.

Hình thức, thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất

Cũng tương tự như nội dung thì hình thức, trình tự và thủ tục của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy
1 Điều

501 Bộ luật Dân sự năm 2015.
10


định khá ngắn gọn và được quy định như sau: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng
đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ
luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo
quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”2.
Theo như quy định trên thì chúng ta có thể thấy được rằng hình thức của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản và văn bản đó phải
được công chứng, chứng thực theo như quy định của pháp luật như sau:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc

chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản
này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ
chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo
yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân
sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng
thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”3.

2

Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3 Khoản

3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
11


Và trình tự cũng như thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành theo như quy định của pháp luật về công
chứng, chứng thực.
Cũng giống như Luật đất đai năm 2003 thì trình tự, thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 được quy
định cụ thể tại điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban

hành năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
5.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không được quy định trực tiếp trong Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như trong
Luật đất đai năm 2013 mà được quy định trong Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014.
a.


Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

“1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời
hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng”4.


Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
4

Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
12


2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển
nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”5.
b.


Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cá quyền sau:
“1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền
sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị
trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của
bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển
nhượng.

6. Các quyền khác trong hợp đồng”6.



Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

5 Điều

39 luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

6 Điều

40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
13


“1. Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và
phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng”7.
6.
a.

Các điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung

Để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì trước
tiên hợp độp đông đó phải đáp ứng các điều kiện của một giao dịch dân sự được

quy định trong Bộ luật Dân sự. Sau đó phải đáp ứng các điều kiện được quy
định trong Luật đất đai như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.

7

Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
14


3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”8.
Nhìn chung thì quy định về điều kiện chung của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa Luật đất đai năm 2003(được quy định tại điều
106) và Luật đất đai năm 2013(được quy định tại điều 188) không có nhiều khác
biệt. Và các điều kiện trên chính là căn cứ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên khi thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.
Các điều kiện trong một số trường hợp cụ thể
Cũng giống như Luật đất đai năm 2003, Luậ đất đai năm 2013 cũng quy
b.

định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ


thể như sau:
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng được pháp luật quy định
như sau: “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với
trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
8 Điều

188 Luật đất đai năm 2013.
15

không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”9. Theo đó nếu
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thuộc một trong các trường hợp
trên thì không được nhận chuyển nhượng nếu nhận thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng bị vô hiệu.


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện là việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuộc các trường hợp được pháp luật quy định như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của
Chính phủ”10.
Như vậy nếu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một trong các
trường hợp trên thì chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho
chủ thể khác khi bên nhận chuyển nhượng và chính bản thân bên chuyển
nhượng đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đã quy định.



Bên cạnh quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật
cũng có quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
9 Điều
10

191 Luật đất đai năm 2013.

Điều 192 Luật đất đai năm 2013.
16


vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp
để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản
3 Điều 134 của Luật này”11. Như vậy nếu các chủ thể được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp có đủ các điều kiện như trên thì mới có thể nhận quyền sử dụng
đất được chuyển nhượng.


Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê phải thực hiện theo quy định của pháp luật như sau:
“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a)

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại
đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành

b)

đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi
đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

11

Điều 193 Luật đất đai năm 2013.
17


2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng
các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo
tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt”12.
7.

Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với vấn đề hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định giống nhau.
Tại điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Việc chuyển quyền
sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.
Như vậy để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
thì hợp đồng đó trước hết phải tuân thủ điều kiện của một giao dịch dân sự được
quy định trong Bộ luật dân sự, tiếp đó hợp đồng đó phải tuân thủ đầy đủ các
điều kiện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong
luật đất đai và cuối cùng phải được đăng ký thì mới có hiệu lực. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký điều đó
cũng có nghĩa là quyền sử dụng đất được chuyển giao sang chủ thể mới kể từ
thời điểm này. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ
một trong các điều kiện trên sẽ không có hiệu lực.
Các hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu phần lớn
do việc không tuân thủ các quy định của pháp luật về nội dung cũng như về hình
thức. Thực tiễn giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này muôn hình, muôn
vẻ với tính chất đa dạng và phức tạp, vì các tranh chấp trong lĩnh vực này luôn
vận động và không ngừng biến đổi. Chính vì đặc điểm trên mà khi giải quyết
các tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi cơ
quan xét xử đưa ra những phán quyết phù hợp.
12

Điều 194 Luật đất đai năm 2013.
18


C.

KẾT LUẬN

Hy vọng với những nội dung trên có thể giúp mọi người định hình được
phần nào những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, cũng như hiểu rõ hơn bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dước góc độ khoa học pháp lý. Thông qua nội dung của bài
tiểu luận trên chúng ta có thể có những nhìn nhận đúng đắn hơn về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như có thể hiểu rõ hơn những quy định
của pháp luật về nội dung, hình thức và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của các bên khi xác lập hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

19


TÀI LIỆU THAM KHẢO

6.

Bộ luật Dân sự năm 2015.
Bộ luật Dân sự năm 2005.
Luật đất đai năm 2003.
Luật đất đai năm 2013.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành năm 2014 quy định chi

7.
8.

tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

www.thuvienphapluat.vn
www.doc.edu.vn

1.
2.
3.
4.
5.

20


PHỤ LỤC
ĐIỀU 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành năm
2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
“Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất
thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện
thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của

Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
21


Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn
phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý
biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử
dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người
sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi
Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao
Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc
lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.

5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản
gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp
vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua,
22


nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ
quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người
góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất
thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy
định tại Khoản này”.

23