Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội (luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
*****

NGUYỄN MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC
NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

Hà Nội - 2016



MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 7
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất. ............................................... 7
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất .............................. 7
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất............................. 9
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất. .............................................................................11
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức ................................................................................... 13
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua
các Luật đất đai. ...............................................................................................13
1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức. ................................................................................................18
1.3. Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam ... 26

1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước.........................................26
1.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất .............................................................................................................29
1.4. Các chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng là
các tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho
Việt Nam .................................................................................................. 31
1.4.1. Chính sách về giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên
Thế giới ............................................................................................................31
1.4.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam ................................................36
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ
TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI. .. 39
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội quận
Hoàng Mai. .............................................................................................. 39
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ..................................................................39
1


2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ......................................................41
2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai.
..........................................................................................................................42
2.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất quận Hoàng Mai ................ 44
2.2.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hoàng Mai44
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại quận Hoàng Mai theo mục đích sử dụng đất
và theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý.................................................47
2.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ......................................... 53
2.3.1. Các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai
..........................................................................................................................53
2.3.2. Công tác giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho các tổ chức sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai ......................54
2.3.3. Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai...............................................60
2.3.4. Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất. ......................................................................................80
2.4. Những tồn tại và nguyên nhân ........................................................... 81
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC NHÀ NƢỚC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI.......................... 83
3.1. Những thuận lợi trong công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
tại quận Hoàng Mai .................................................................................. 83
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ...................................................... 84
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .........................................................84
3.2.2. Giải pháp về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, rà soát hiện
trạng sử dụng đất và xử lý sai phạm trong sử dụng đất của các tổ chức ........85
3.2.3. Giải pháp tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai
..........................................................................................................................88
2


3.2.4. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng công nghệ
thông tin trong quản lý đất đai .........................................................................88
3.2.5. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất
của các tổ chức .................................................................................................89
3.2.6. Giải pháp nâng cao trình độ, năng lực của cán bộ chuyên môn ...........90
3.2.7. Giải pháp tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai ...........................90
3.2.8. Giải pháp cụ thể đối với UBND quận Hoàng Mai về xử lý sai phạm
của tổ chức…………………………………………………………………91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 94

3


MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực tự nhiên có vai trò
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong
giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp
hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vai
trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn,
toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo
tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai
là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi
cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà
nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc
về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc trao quyền sử dụng
đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với
chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho
các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Chính vì vậy
mà công tác giao đất, cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong quản
lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các
chủ thể sử dụng đất được giao, được thuê đất.
Quận Hoàng Mai nằm ở vị trí là cửa ngõ phía Nam khu vực nội thành của
Thành phố, có hệ thống giao thông thuận lợi bao gồm cả đường sắt, đường bộ và
đường sông. Do vậy quận Hoàng Mai có rất nhiều điều kiện trong việc phát triển
thị trường, mở rộng giao lưu hàng hóa và phát triển kinh tế dịch vụ. Là quận có
diện tích tự nhiên lớn so với nhiều quận khác, đã tạo điều kiện cho quận có

nhiều tiềm năng phát triển các khu đô thị mới, xây dựng các trung tâm thương
mại dịch vụ, công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp... Do đó, nhu cầu sử dụng đất
đối với các đơn vị, tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư cũng tăng cao, góp
phần thúc đẩy nền kinh tế, hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng làm thế
nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao
4


đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước,
nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm
trong cả nước nói chung và quận Hoàng Mai - thành phố Hà Nội nói riêng. Do đó,
việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng
đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra
những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các
đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục
sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất. Xuất phát từ những lý do trên, học
viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, từ đó
chỉ ra những kết quả đạt được và tồn tại, hạn chế trong quản lý công tác giao đất,
cho thuê đất. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng
đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại
để tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các
tổ chức tại địa phương.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu.
- Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, của Thành
phố Hà Nội về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước về công tác giao đất,

cho thuê đất đối với các tổ chức.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng công tác giao đất, cho
thuê đất đối với tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai.
- Đánh giá về thực trạng sử dụng đất, kết quả đạt được và những tồn tại,
khó khăn hạn chế .
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các tổ
chức được giao đất, thuê đất trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu.
Phạm vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc giao đất, cho thuê đất
đối với các tổ chức trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
5


Phạm vi thời gian: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
nghiên cứu từ năm 2008 đến hết 31/12/2014.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu bản
đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê,… có sẵn từ các cơ quan
nhà nước, các sở, các phòng ban trong quận, ... để làm cơ sở cho việc nghiên
cứu đề tài. Thu thập số liệu liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất tại
phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hoàng Mai. Thu thập việc sử dụng đất
của các tổ chức theo kết quả thanh tra tại Thanh tra quận Hoàng Mai.
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành điều tra, khảo sát
thực trạng sử dụng đất của một số tổ chức nhằm làm rõ tình trạng cho thuê đất,
cho mượn đất trái pháp luật, tình trạng lấn, chiếm của các tổ chức,...
- Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích số liệu: Trên cơ sở số liệu
tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp: các số liệu được thu thập, tính toán,
phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh. Các số liệu đầu vào
thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ
liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp.

- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của những chuyên gia trong
lĩnh vực chuyên môn trong việc đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu.
6. Kết cấu của Đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
được kết cấu theo 3 chương, gồm:
Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu.
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất
của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Chương 3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các
tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn quận Hoàng Mai.

6


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất.
1.1.1. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là
một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ
không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai còn là điều kiện lao động, gắn
liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã
hội loài người. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an ninh.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều
loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương
nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết

phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó.
Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản
phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát
triển, mỗi giai đoạn phát triển thì con người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ
và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt. Để từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở
thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một
quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà
nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ
và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có
vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với
tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho
người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
7


quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20]. Quyền
sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền
sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng
đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể phù hợp với từng loại
đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất.
Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy
định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987,
trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có
quyền cho thuê đất [23]. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng
đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê

đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử
dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân
được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử
dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong
diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Đây là một bước tiến
quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá
nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị.
Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức:
giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng
được mở rộng và quy định cụ thể.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai
2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong
công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu
hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết
kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng
thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất
8


nước. Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho
thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ,
cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất
vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư
vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được
Luật Đất đai 2013 quy định rõ.
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên
của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát
triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu
của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố
định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay
gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác
nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt
ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc
tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở
hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống
nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong
hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan
trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng
đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành
chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
Công tác giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng
trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút
đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
9


Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi
trường tính đến hết ngày 01/01/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta là
33.096.731 ha, tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận

quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.502.613 ha, chiếm 77,05%
tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử
dụng thì các tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng là 10.233.569 ha chiếm 40,13 % tổng diện tích đất đã giao, cho thuê [1] .
Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất
đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu
quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với
các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất
đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu
tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát
triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được
giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả
hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được
quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được
Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong
việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong
việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai.
Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại
hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất
đang sử dụng đó.
Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng
đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước.
10

Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc
quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.3. Tổ chức sử dụng đất.
1.1.3.1. Khái niệm về tổ chức sử dụng đất.
Tổ chức sử dụng đất (hay còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để
quản lý bao gồm [28]:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân
sự(sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
1.1.3.2. Loại hình tổ chức sử dụng đất
Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện

trạng sử dụng đất thì loại hình tổ chức được phân loại theo đối tượng sử dụng
đất, cụ thể gồm:

11


* Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức kinh tế, cơ quan,
đơn vị của Nhà nước, tổ chức khác.
- Ủy ban nhân dân cấp xã: Là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất
sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích;
đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây
dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui
chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của
địa phương.
Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp
nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối
tượng Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp
(doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh)
được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp
tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức kinh tế thành lập theo
luật đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: Là các tổ chức trong nước gồm cơ quan
nhà nước (kể cả UBND cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn
vị quốc phòng, an ninh;
- Tổ chức khác: Là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, các tổ chức khác không phải là cơ quan,
đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.

* Tổ chức nước ngoài: Là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài: Là tổ chức kinh tế của nhà
đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự quản lý
và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước cho thuê đất.
12


+ Doanh nghiệp liên doanh: Là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu
tư nước ngoài với tổ chức kinh tế Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư được Nhà
nước cho thuê đất hoặc do phía Việt Nam đóng góp bằng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất [2];
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất đối với đối tượng sử
dụng đất là tổ chức
1.2.1. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất của các tổ chức qua
các Luật đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất.
Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho
các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà
nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” [22]. Nhưng trong

thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã
không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế.
Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền
chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển
nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt
pháp lý cho những người sử dụng đất. Một số nội dung chính liên quan đến giao
đất, cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất... pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ
13


đó, Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn
quản lý theo giá trị đất (giao đất có thu tiền sử dụng).
Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai thì Luật Đất đai năm
2003 được ban hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, vẫn khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định
cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Chính
sách giao đất không thu tiền sử dụng đất phần lớn diện tích đất giao tập trung
vào hai đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí
nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho
các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh
và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận. Luật Đất đai năm
2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống
văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi

mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và
tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước. Luật và các văn bản dưới
Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh
tế, ổn định chính trị, xã hội. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những
hạn chế, bất cập ví như: tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng
mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển
nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây
bất bình trong dư luận. Nhiều địa phương còn thiếu cân nhắc trong việc chuyển
mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất,
cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới. Còn tình trạng nhiều tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu
trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.
Nhằm khắc phục những bất cập trên, đồng thời thể chế hóa các quan
điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh
tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Kể từ ngày
01/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành và tiếp tục khẳng định
quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và
14


thống nhất quản lý. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến
pháp 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho
thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất
và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Trong đó
đổi mới cụ thể về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nội dung sau:
- Mở rộng quyền sử dụng đất cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài

+ Luật Đất đai mới đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất
đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội
nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế.
+ Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc bán kết
hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền
hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần việc thu hồi đất cho cả thời gian thuê.
+ Quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử
dụng đất cũng được mở rộng.
+ Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngoài việc được nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế,
nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành,
thì còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
- Chế tài mới ngăn ngừa dự án chậm triển khai
+ Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung chế tài xử lý theo hướng chủ đầu
tư được tiếp tục được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư
phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào
sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
15


+ Đồng thời, Luật cũng đưa ra các quy định để ngăn ngừa phát sinh mới
các trường hợp dự án chậm triển khai, để lãng phí đất đai như: quy định việc
giao thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải căn
cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phù hợp với khả năng đầu tư
và huy động nguồn lực của địa phương;

+ Quy định nhiều điều kiện để được giao đất cho thuê đất, như chủ đầu tư
phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự
án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các
quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
- Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức
+ Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát
triển bền vững, Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp
trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các
loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm, đất lâm nghiệp).
+ Đồng thời, cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích
lớn hơn không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Khuyến khích
tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận
quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học và công nghệ, cơ giới hóa và
phát triển sản xuất hàng hóa.
+ Bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện
các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, đặc dụng nhằm bảo
đảm an ninh lương thực, bảo vệ môi trường trong điều kiện nước ta được dự báo
là một trong những nước sẽ chịu tác động mạnh mẽ của biến đổi khí hậu.
+ Bổ sung quy định điều kiện để được giao đất thực hiện dự án đầu tư tại khu
vực biên giới, ven biển và hải đảo nhằm đảm bảo quốc phòng, an ninh đất nước.
Thiết nghĩ, với những quy định cụ thể, chặt chẽ về giao đất, cho thuê đất
của Luật Đất đai 2013 sẽ góp phần thu hút đầu tư, huy động được nguồn lực
đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Đồng thời khai thác và sử
dụng hợp lý, hiệu quả quản lý đất đai.

16

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,
2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 02 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
17


- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
Thành phố do Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;

1.2.2. Những quy định hiện hành của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức.
Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật
về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật Đất đai.
1.2.2.1. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất,
giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn

đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa
tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của quốc gia. Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện
tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử
dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường,
18


phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa
phương và các đơn vị cơ sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng
đối tượng. Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định
phát luật, tạo sự công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự
thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền
thực hiện. Đây là nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.2.2. Về công tác giao đất:
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước
đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”[19]. Tại
điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20]. Giao đất có ý
nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng

đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước giao
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành
quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất” [24].
- Đối tượng giao đất:
Theo điều 54 và điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 quy định thì Nhà
nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu
tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng
được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính
trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Các hình thức giao đất của Việt Nam:
19


Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời năm 1987, quy định Nhà nước giao đất
cho người có nhu cầu và thu hồi đất của người không còn nhu cầu. Cũng theo
Luật này quy định duy nhất chỉ có một hình thức giao đất không thu tiền sử
dụng đất và người sử dụng đất không có các quyền được tham gia thị trường
quyền sử dụng đất [32].
Đến Luật Đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật Đất đai
năm 2013 thì Nhà nước mới quy định hai hình thức là giao đất có thu tiền sử
dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp một
khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo Điều 55 của Luật Đất
đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đối
tượng là tổ chức sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ và
có khả năng sinh lời trên phần diện tích đất được giao, cụ thể gồm: Tổ chức kinh
tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán

kết hợp cho thuê; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức
kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Giao đất theo hình thức này
giúp Nhà nước đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất, bố trí vốn cho các chương
trình chính sách công, dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng nhằm phát triển đất
nước và tạo ý thức trách nhiệm cho người được giao đất sử dụng hợp lý, tiết
kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí quỹ đất được giao.
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải
nộp khoản tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Điều 54 của Luật Đất đai năm
2013 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với là tổ chức
sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục
đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; tổ chức sự nghiệp công lập chưa
tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất
để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; cộng đồng dân
20


cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất. Việc giao đất không thu
tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động
sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,...
Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử
dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng.
- Thời hạn giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được
chia theo loại đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng
có thời hạn [24].
Theo Điều 125 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng

đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ
chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình
sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và
các công trình sự nghiệp khác;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng.
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng
đất được sử dụng đất có thời hạn thuộc các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức để sử
dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt
Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất
nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu
tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện
21


kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao
đất đất không quá 70 năm.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất:
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất
là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao

đất, Nhà nước không chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp
luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh
quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự vận động vốn có của quan
hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
Theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013 thì tổ
chức sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng; các quyền
chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác
đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng
đất; các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử xự mà pháp luật bắt buộc
các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Đây là loại nghĩa vụ áp
dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và
mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ vào hình thức Nhà nước
giao đất thì quy định về quyền và nghĩa vụ cũng khác nhau. Đối với các tổ chức
sử dụng đất có thể chia thành nhiều loại với những quyền và nghĩa vụ khác
nhau. Các tổ chức được giao đất không thu tiền thì không có các quyền chuyển
quyền sử dụng đất, tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được phép bán hoặc
mua tài sản sở hữu trên đất thuê; tổ chức được giao đất có thu tiền thì có các
quyền chuyển quyền sử dụng đất; quy định phân biệt rõ quyền, nghĩa vụ của tổ
chức sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và tiền đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về thủ tục thực
hiện các quyền sử dụng đất; xử lý quyền sử dụng đất của tổ chức đã thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn; xây dựng chế độ tài chính mới khi thực hiện các quyền sử
22


dụng đất; quy định quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần

hóa... Đây là những vấn đề chủ yếu nhất, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, thông thoáng
cho các tổ chức thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
1.2.2.3. Về cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển
quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất,
phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất”.
- Đối tượng thuê đất:
Theo quy định tại điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước
cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho
thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng
được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề
nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Các hình thức cho thuê đất của Việt Nam:
Trước đây, trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm
1998 đưa ra một số quy định sửa đổi bổ sung, trong đó quy định về hình thức
thuê đất mà người sử dụng đất có thể trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê
đất cho nhiều năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Luật Đất đai
năm 2003 không quy định về trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thay vào đó là
trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền
thuê đất hàng năm khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam.
Đến nay, theo khoản 1 Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê

đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
23