Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận hoàng mai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
***




TRƯƠNG ðỨC CƯỜNG



ðề tài:
"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
trên
ñịa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 606216




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

Hà Nội - 2008

LỜI CẢM ƠN

Xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo
viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh
Trà, các thầy cô giáo trong Khoa ðất và Môi
trường, Khoa Sau ñại học của Trường ðại học
Nông nghiệp, Phòng Tài nguyên và Môi trường -
quận Hoàng Mai, Ban quản lý dự án quận Hoàng
Mai, Viện nghiên cứu ðịa chính, Trung tâm
Thông tin, Trung tâm ðiều tra quy hoạch ñất ñai
- Bộ Tài nguyên và Môi trường, lãnh ñạo các cơ
quan và ñồng nghiệp ñã hướng dẫn, giúp ñỡ tôi
trong quá trình hoàn thành Luận văn này./.
Hà Nội, ngày 10 tháng 09 năm 2008
Tác giả Luận văn



Trương ðức Cường

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả
nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho
việc thực hiện Luận văn này ñã ñược cám ơn và
các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày 10 tháng 09 năm 2008

Tác giả Luận văn


Trương ðức Cường


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i


MỤC LỤC
MỤC LỤC………………………….…….………………………………
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ……………………….…….….…
PHẦN I MỞ ðẦU………………….…… ……………………….………
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài…………………………………….………
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài……… ………… ….…
1.3 Mục ñích của ñề tài………….………………………….…….………
1.4 Yêu cầu của ñề tài……… …………………………………………
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU………… ….…….……
2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản………….……
2.1.1 Bất ñộng sản

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản………………… ……….………………
2.1.3 Một số khái niệm khác
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới……
2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới………………………….………
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản… ……………………
2.2.3 ðấu giá ñất của một số nước………………………………………
2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS những năm qua……….……
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta………………
2.3.2 ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam……… …………
2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt nam……… ……….
2.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất ….
2.4.2 Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ñất ở Việt Nam
2.4.3 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất

PHẦN III ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
3.1 ðối tượng nghiên cứu…………………………………………… ….
3.2 Nội dung nghiên cứu………….……………………………………
3.3 Phương pháp nghiên cứu …………………………………………….
3.3.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan……… …….
3.3.2 Phương pháp ñiều tra thống kê………………………… …
3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính
3.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp………………………….…
i
1
2
2
2
3
3

4
4
4
5
5
6
6
6
9
14
14
16
21
21
25
34
41
41
41
42
42
42
42
42
42
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii


3.3.5 Phương pháp chuyên gia…………………… …………….….

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN………… ………
4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hoàng Mai, Hà Nội
…………………… ………………………………………….…
4.1.1. ðặc ñiểm tự nhiên
4.1.2. ðặc ñiểm kinh tế xã hội
4.1.3. Mục tiêu phát triển………………………………………… …….
4.1.4. Dự kiến phát triển ngành công nghiệp, dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp
quận Hoàng Mai…………………………………… …………
4.2 Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Hà
Nội
4.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Hà Nội về ñấu giá quyền
sử dụng ñất…………… …………………………………… …….
4.2.2 Quỹ ñất ñể tổ chức ñấu giá …………………………….…
4.2.3 Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá QSDð.
4.2.4 Trình tự các bước nộp hồ sơ dự ñấu giá, mở phiên ñấu giá và xét
giá………………………………………………… …………………
4.2.5 Thủ tục sau khi ñấu giá ……………………………………
4.2.6 Quản lý và sử dụng tiền thu ñược từ ñấu giá quyền sử dụng
ñất……………………………………………………………………………
4.3 Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra
4.3.1 Khu ñô thị ðền Lừ II – Quận Hai Bà Trưng (từ năm 2004 ñã
ñược ñiều chỉnh ñịa giới và thuộc quận Hoàng Mai)
4.3.2- Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu Sóng Hoàng phường Mai
ðộng, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội
4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất Khu ðất kẹt phường Hoàng
Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội
4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số Dự
án ñấu giá quyền sử dụng ñất…………………… ………
4.4.1 Hiệu quả kinh tế…………….…………………………………
4.4.2 Hiệu quả xã hội

4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý Nhà nước
4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất
4.5.1 Công tác tổ chức
4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá
43

43
43
44
47

48

54

54
55
57

58
59

60
60

61

64

82

82
82
87
88
90
90
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii


4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị
4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ……….…………………………….…
5.1. Kết luận
5.2. ðề nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………….…………………………….…
90
92
95
95
97
99
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT NGHĨA

BðS Bất ñộng sản
QSDð Quyền sử dụng ñất
SDð Sử dụng ñất
Lðð Luật ðất ñai
QSD Quyền sử dụng
GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
TW Trung ương
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
Nð Nghị ðịnh
TT Thông Tư
Qð Quyết ðịnh
TCðC Tổng cục ñịa chính
BTC Bộ Tài chính
UBND Uỷ ban nhân dân
CP Chính Phủ
CSHT Cơ sở hạ tầng
UBDSGð&TE Uỷ ban dân số Gia ñình và Trẻ em
THCS Trung học cơ sở
BQLDA Ban quản lý dự án
ðTH ðô thị Hoá
KHðT Kế hoạch ñầu tư
TTLT Thông tư liên tịch

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2


PHẦN I
MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất
và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không
phải là ngoại lệ. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp
công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi
bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong qúa trình thực hiện ñã bộc lộ một
số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa
có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… ðể khắc phục
những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối
với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự
án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược thực hiện thí ñiểm tại
một số tỉnh, thành phố và còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho
người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… nhưng công tác ñấu
giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng
sản ở nước ta. Nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và
hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý ñất ñai, chúng tôi ñã thực hiện ñề tài:
"ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội".
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Như ñã biết, do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá ñất trên thị
trường nên nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp
luật ñã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất
“moi ñất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án”, thực chất là ñem ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở
chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu về ñất cho nhân dân,
ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần
nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá
ñất.
Muốn công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.
Là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời
gian qua Hà Nội ñã cho thực hiện ñấu giá ñất theo nhiều hình thức khác nhau,
mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến
hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá ñất qua các dự án
khác nhau với các phương án ñấu giá khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý
giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại nhiều hiệu quả nhất.
1.3 Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án
trên ñịa bàn quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội;
- Góp ý kiến và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế nhằm
tăng cường công tác ñấu giá ñất hiệu quả hơn.
1.4 Yêu cầu của ñề tài
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương liên quan ñến ñấu giá ñất, ñánh giá công
tác ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy;
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4


- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5


PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 Bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại bất
ñộng sản và ñộng sản; mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác
nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền
với ñất ñai. Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “ Bất ñộng
sản là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai; nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật
quy ñịnh”.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS,
Trung Quốc BðS (ðất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị
trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà

chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều tham gia vào
thị trường BðS. Nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Thí dụ: các công
trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; ñất ñai là BðS nhưng
theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không phải là hàng hoá,
mà chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là QSD một số loại ñất và của một số
ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị
trường BðS.
Thực chất hàng hóa trao ñổi trên thị trường bất ñộng sản ở Việt Nam
là trao ñổi giá trị quyền sử dụng ñất có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6


2.1.2 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường; Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất ñộng sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao
dịch bất ñộng sản diễn ra tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng
thời gian nhất ñịnh. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản là nơi diễn ra các
hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch bất ñộng sản.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của Thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước
quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh
không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại
ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho

thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3 Một số khái niệm khác
- ðấu giá : Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá -
Ai trả giá cao nhất thì ñược.
- ðấu thầu : Là việc ñọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận
bán với giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.
- ðịnh giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất : ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một
thời ñiểm xác ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7


- Giá cả : Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai. Xét về phương diện tổng
quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh. Trên thực tế luôn tồn tại
2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường. Giá ñất thị
trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu ñất và các bên
khác có liên quan; giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm

phục vụ cho các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Cả 2
loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất Nhà nước
quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái
ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là
một tài sản thống nhất và gọi chung là bất ñộng sản. Trong hoạt ñộng ñịnh giá
có ñịnh giá bất ñộng sản và ñịnh giá ñất. ðịnh giá bất ñộng sản nói chung và
ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên thế giới kể cả các
nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm ñầu tư nghiên
cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ ðiển, Anh, Pháp,
Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và bất
ñộng sản ñã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả
nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất và bất
ñộng sản ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá, tạo
ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất ñộng sản như mua bán,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8


chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại nhiều nước trên thế giới
vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị
trường bất ñộng sản vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị
trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và bất ñộng sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những ñiểm rất
giống nhau

,
sự giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:

2.2.2.1. ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là
một trong những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt ñộng này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh
dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu ñất và bất ñộng sản khác
phải nộp theo quy ñịnh của pháp luật.
2.2.2.2. Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và bất ñộng sản diễn ra trong hành
lang pháp lý ñã ñược xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất
ñầy ñủ và chi tiết

a. Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các bất ñộng sản
khác gắn liền với ñất. Phạm vi cần ñịnh giá các loại ñất và bất ñộng sản thuộc
diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế,
thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng; việc ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
ñược tiến hành theo ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy
ñịnh của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận
thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc bất ñộng sản thì
việc ñịnh giá ñất và bất ñộng sản ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
b. Về nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9


Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản tại mỗi nước có thể ñược
phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của
hoạt ñộng ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.

c. Về phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền
thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những bất ñộng sản
tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (bất ñộng sản so sánh) làm cơ sở
ñể xác ñịnh giá cho những bất ñộng sản cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường
ñầu tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan
ñịnh giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà
nước và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá ñất và bất ñộng sản; thực hiện quản lý nhà
nước về công tác ñịnh giá ñất và bất ñộng sản trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và bất ñộng sản ñược ñịnh giá theo chu kỳ
hoặc ñịnh giá ban ñầu, những bất ñộng sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh
của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung
ương phê duyệt (một tổ chức hoạt ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ,
ngành của Chính phủ và ñại diện của Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ
chức ñịnh giá tư nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

bất ñộng sản có sự tham gia ñịnh giá của tư nhân, nếu kết quả ñịnh giá của các
cơ quan ñó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng
ñược thì buộc phải ñưa ra toà ñể giải quyết, quyết ñịnh của toà sẽ quyết ñịnh
cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và bất ñộng sản như: thế chấp, chuyển
nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường
hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị ñất và bất ñộng sản của các bên
có liên quan. Tổ chức ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công
ty trách nhiệm hữu hạn.
2.2.3 ðấu giá ñất của một số nước
Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Công).
Theo Luật quản lý bất ñộng sản của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá
8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24,
5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao ñất
có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền
sử dụng ñất thuộc sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất)
trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng ñất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND cấp Huyện trở lên ñể làm
nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở
hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với Chính phủ hoặc UBND
tỉnh phê chuẩn theo quy ñịnh của Chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử
dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện/ thị.
Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11


kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện/ thị về quy hoạch, xây dựng,
nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình
báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất
ñai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện/ thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn
của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu
giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì
phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñể
ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song
phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất
bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của
nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự
toán, ñể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai. Chính
phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ
thể.
Việc phát triển bất ñộng sản trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục
ñích và thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà
chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất
nhượng quyền sử dụng ñất; nếu sau 2 năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có
thể thu hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; trừ trong trường hợp bất
khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do
phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
ðối với quyền sử dụng ñất có ñược theo phương thức xuất nhượng,
khi chuyển nhượng bất ñộng sản phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây:

+ ðã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng ñất theo ñúng
hợp ñồng và ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất ñể phát triển ñất
ñai, ñối với công trình xây dựng nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12


với dự án phát triển ñất thì ñã có ñiều kiện sử dụng ñất công nghiệp hoặc ñất
xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng phương thức ñấu giá, ñấu
thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm
Tư vấn và ðịnh giá Bất ñộng sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc
gia ñầu tiên về Bất ñộng sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuẩn hoá thị trường bất ñộng sản ở Trung Quốc. Trung tâm ñược
thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương,
CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục Quản lý ðất ñai Quốc
gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300
cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: ðịnh giá
bất ñộng sản, ðịnh giá tài sản, Tư vấn về ñất xây dựng, Văn phòng thương
mại về Bất ñộng sản, Lập kế hoạch ñầu tư cho các dự án bất ñộng sản, Nghiên
cứu thị trường bất ñộng sản …
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hòa
Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng ñất ở Trung Hoa ñược tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ ñất ñai và sử dụng ñất ñai.
Áp dụng các giáo huấn ñó ðài Loan ñã tiến hành song song 2 chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc
chủ ñạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng ñất một cách tối ưu.
Chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về ñất ñô
thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu ñược từ ñất ñô thị cho mục ñích công

cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê khai ñăng ký ñược sử dụng làm cơ
sở ñể thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc nhà nước mua ñất
của các chủ ñất dựa vào giá trị kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là ñưa tất cả giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ nhằm cung cấp
tài chính cho những ñề án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm ñã ñược thiết
lập nhằm củng cố ñất ñô thị với mục ñích sử dụng tốt hơn và làm cho thành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13


phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành ñề án củng cố ñất ñô thị sẽ làm
cho 80% ñất ñai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành
hình dáng ñều ñặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các ñề án về củng cố ñất ñô thị ñem lại là
làm cho ñất ñai ban ñầu chỉ có 20% là mặt ñường trở thành 100% ñất mặt
ñường, nhờ vậy giá trị ñất ñã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt
ñược ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 hecta ñất công ñược giữ lại ñể "ñổi ñất
lấy hạ tầng" còn có ñạt ñược các thành tựu sau:
(1)- 28% ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán.
(2)- Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14% và bình quân ñất ñai mỗi
gia ñình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích ñất ñô thị sử dụng ñể xây nhà ñã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ñã chỉ ra rằng việc

thâu tóm các quyền về ñất ñô thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, ñầu cơ trục lợi ñất ñô thị ñã ñược hạn chế một cách hữu hiệu.
Những ñặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng
ñất ñô thị một cách có hiệu quả ở ðài Loan ñang ñược ñẩy mạnh, còn ñặc
trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và công ích
cũng ñang phát triển ở ðài Loan với một quy mô rộng lớn, do ñó ngày càng
nhiều người trên ñảo ñược hưởng phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất ñô thị
tăng lên.
Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñộng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối
với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của
toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14


bất ñộng sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà
chuyên kinh doanh bất ñộng sản cũng như các con nợ và toà án ñều tập trung
giải quyết những bất ñộng sản ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu
giá. Khi toà án ñịa phương tịch thu bất ñộng sản của những cá nhân không
thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ñuợc sẽ ñược tiến hành
thanh toán cho những khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñấu giá ñược trên
2000 bất ñộng sản và là lượng bất ñộng sản lớn nhất ñược bán trong vòng 10
năm gần ñây.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15


Trình tự tổ chức ñấu giá bất ñộng sản ñược thể hiện bằng sơ ñồ dưới ñây:

TOÀ ÁN, Qð UBND
TP
NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA

IÁNGƯ
ỜI
ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ

QUYẾT ðINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ðĂNG KÝ
(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BðS
(Trong trư
ờng hợp có
người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ðỘNG
SẢN
-Trường hợp ñ
ấu giá
thành công mà không
trúng ñấu giá thì ngư
ời
tham gia sẽ ñư
ợc trả
lại tiền;
- Trư
ờng hợp ñặc biệt
không bán ñư
ợc sẽ có
các cách xử lý tài s
ản
cụ thể riêng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
16


QUA THAM KHẢO MỘT SỐ NƯỚC CÓ THỂ THẤY MẶC DÙ CÁC THỂ
CHẾ CHÍNH TRỊ, PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH ðẤT ðAI, VỚI CHỨC

NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ HỆ THỐNG TỔ CHỨC QUẢN LÝ ðẤT ðAI RẤT
KHÁC NHAU ðỐI VỚI MỖI NƯỚC, MỖI KHU VỰC TRÊN THẾ GIỚI,
NHƯNG CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ ðẤT, ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN GẮN
VỚI ðẤT Ở HẦU HẾT CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ðỀU ðƯỢC COI
TRỌNG VÀ ðƯỢC TỔ CHỨC THÀNH MỘT HỆ THỐNG CÔNG CỤ CÓ
NHỮNG ðIỂM GIỐNG NHAU ðỂ THỰC HIỆN NHIỆM VỤ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ðẤT ðAI TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG
SẢN.
TRONG 4 NGUỒN LỰC PHÁT TRIỂN CỦA SẢN XUẤT (ðẤT
ðAI, LAO ðỘNG, VỐN VÀ KHOA HỌC KỸ THUẬT), ðẤT ðAI ðƯỢC
COI LÀ NGUỒN LỰC QUAN TRỌNG HÀNG ðẦU VÀ KHÔNG THỂ
THIẾU ðƯỢC. CÁC NƯỚC ðỀU CÓ CÁC CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT
PHÙ HỢP CHO TỪNG GIAI ðOẠN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ðỂ
ðẤT ðAI ðƯỢC KHAI THÁC NGÀY CÀNG CÓ HIỆU QUẢ HƠN MÀ
ðIỂN HÌNH LÀ ðÀI LOAN VÀ TRUNG QUỐC TRONG NHỮNG NĂM
QUA.
2.3 ðẤT ðAI, NHÀ Ở TRONG THỊ TRƯỜNG BðS NHỮNG NĂM
QUA
2.3.1. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ðẤT Ở NƯỚC
TA
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường bất ñộng sản nói chung trong ñó có vấn ñề giá
ñất. Có thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường bất ñộng
sản ở nước ta thành 4 giai ñoạn sau ñây:
2.3.1.1. Giai ñoạn trước năm 1946
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
17

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai ñoạn này
diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị;
giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc
lột. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng, kết quả các
cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất
cả các bên, ñiều ñó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, về giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
18


2.3.1.2. Giai ñoạn từ năm 1946 ñến năm 1980
ðây là giai ñoạn thị trường bất ñộng sản ở nước ta bắt ñầu ñược hình
thành. Cái mốc ñể ñánh dấu sự hình thành thị trường bất ñộng sản ở nước ta là
Bản hiến pháp năm 1946 và sau này là ðiều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà
nước Việt nam ñã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói
chung và ñất ñai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn
này chưa có ñiều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954), sau
này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về ñất ñai chiếm ưu thế
tuyệt ñối (1960 – 1980). Trên thị trường, việc mua bán bất ñộng sản chủ yếu
diễn ra ñối với ñất thổ cư, giá ñất ñược hình thành mang tính tự phát và nằm
ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật.
2.3.1.3. Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1993
Tại ðiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ðiều 19 của Hiến
pháp, tại ðiều 5 và ðiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñã quy ñịnh: nghiêm cấm
việc mua, bán ñất ñai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người
nhận chuyển nhượng nhà có quyền ñược sử dụng ñất ở ñối với ngôi nhà ñó.
Như vậy, bằng các chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở
Việt Nam có thị trường ñất ñai mà chỉ có thị trường bất ñộng sản là nhà ñể ở

(mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi
ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ
bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với
ñất là thị trường hợp pháp, thị trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận
nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
19


2.3.1.4. Giai ñoạn từ năm 1993 ñến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ ñất ñai ñã ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy
ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng
ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác
ñịnh giá ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều
13 Luật ðất ñai 1993).

2.3.2 ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
2.3.2.1 Thực trạng giá ñất và biến ñộng của thị trường bất ñộng sản
trên ñịa bàn cả nước.
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết ñịnh giá. Sức mạnh
của tương tác cung và cầu quyết ñịnh tới giá trị thị trường của bất ñộng sản,
ñược phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất
về cơ bản là cố ñịnh (bất biến). ðiều này có nghĩa là giá của ñất trong một
khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu như mật ñộ dân cư, tỉ lệ

tăng trưởng, mức ñộ thu nhập và việc làm tại ñịa phương, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp.
Hình 2.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất.
Lưu ý rằng ñồ thị cung là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố
ñịnh: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra ñất. Do vậy, giá của nó thay ñổi
theo nhu cầu của ñịa phương. Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm d lên d' , thì giá
tăng từ ñiểm p lên p'.