Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN VIẾT TUẤN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số

: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
Hµ néi - 2006


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Viết Tuấn

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ
đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử
dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển
quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền
của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ
đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển
của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường,
các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất
đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù
vậy các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ
chuyển quyền sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới
với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy
định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền
sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao
gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật
đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện

theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình
cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng
còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản
tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng
đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật
vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên
cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với
những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi
thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ
sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một
cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về
các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh
tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh


vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy

định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn
thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu
một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương
hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản,
có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng và phân tích các nội dung
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật
dân sự Việt Nam.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy
vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối
của Đảng về Nhà nước về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân
tích, tổng hợp...
5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu


Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại
các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.

6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ
sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai.
Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử
dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng
cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử
dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một
quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm

đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể
thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội. Chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ
việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực
tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể sản
sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định
mối quan hệ giữa lao động và đất đai, C. Mác cho rằng: "Lao động là yếu tố cơ bản


của quá trình sản xuất nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chấtLao động phải kết hợp với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất"
[19].
+ Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có
thể tồn tại, như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu như không có đất đai thì
không có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính
trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần
để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Ở đây chúng chúng ta đi sâu
phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị- pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với
đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà
nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất
đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ
gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử
dụng đất cảm thấy "đột ngột" vì mình không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại

thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất
đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng
trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan
tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có
giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó.
Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất


không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế
nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một
cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những
quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước
ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại
diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền
sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế,
Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử
dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các
yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai
dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền
sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó,
Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan
trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa
nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp

luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử
dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền:
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy
nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân
theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Như vậy, trong giai đoạn này quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn, có thể nói Nhà nước đã


"trao" cho người sử dụng đất "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử
dụng trong một khuôn khổ nhất định", nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có
quyền khai thác sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng
đất. Đây là điểm đột phá lớn nhất của Luật đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc
hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất
phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật
thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất đất đã được xem như là một quyền tài sản, có thể trị giá được
bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có thể đưa quyền sử dụng đất của mình
vào tham gia các giao dịch dân sự.
Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho
quyền sử dụng đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử
dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất
là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy
đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai,
không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của

người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất.
Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có
quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị
trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân
sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày
13/5/2002 (Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng
chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài
chính tại hội thảo của Ban kinh tế trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14
và 15/5/2002).
3. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
4. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
5. Bộ luật Hồng Đức.
6. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội.
7. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, Hà Nội.
8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003, Hà Nội
9. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất,
Hà Nội.

10. Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội


11. Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành
Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
12. TS. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ
luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.
13. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị
quốc gia, Hà Nội.
14. Hồng đức thiện chính thư (1471).
15. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
16. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
17. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
18. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
19. C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, quyển 1, Nxb Sự thật, Hà Nội.
20. Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung",
Nhà nước và Pháp luật, (10).
21. Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam", Nhà
nước và pháp luật, (8).
22. Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội.
23. Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà
Nội.
24. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và
phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân,
Hà Nội
25. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an
nhân dân, Hà Nội.
26. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp
luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.