Nguyên lý quy hoạch đô thị và nông thôn

MỤC LỤC


NGUYÊ
N LÝ
QUY
I.
Quy Hoạch Chung
H1.OKhái
ẠC
HQuy Hoạch:
Niệm
Quy hoạch đô thị là một khái niệm hay được dùng để chỉ các hoạt động kiểm
soát hay tổ chức môi trường sống đô thị. Các hoạt động này có thể bao gồm: ban
hành luật, quy định kiểm soát phát triển; xây dựng và vận hành các bộ máy quản lý
đô thị; đề ra các tiêu chí, lập và phê duyệt quy hoạch; thực hiện các chương trình
đầu tư phát triển đô thị; nghiên cứu đô thị; đào tạo bộ máy nhân lực; trao đổi tranh
luận về các vấn đề đô thị...
Điều cần chú ý là trong các bối cảnh khác nhau, các hoạt động này thường
không có mục đích, nội dung hay phương pháp thực hiện giống nhau. Nguyên
nhân là đô thị thường có các vấn đề khác nhau trong mỗi giai đoạn phát triển. Việc
nhìn nhận, đánh giá, giải quyết các vấn đề đô thị không chỉ phụ thuộc vào năng lực
các bộ máy chuyên môn mà còn lệ thuộc nhiều và chủ trương của bộ máy cầm
quyền và khả năng đáp ứng của nền kinh tế. Trong mỗi giai đoạn phát triển, bộ
máy cầm quyền thường chỉ chú trọng kiểm soát hay thúc đẩy một số hoạt động quy
hoạch đô thị mà họ cho là quan trọng. Trong khi đó, nghiên cứu và đào tạo nhân
lực trong các ngành liên quan quy hoạch đô thị thường được coi là lĩnh vực tách
biệt với thực tế hành nghề. Kết quả là luôn có nhiều quan điểm về nội dung và cách
thức thực hiện quy hoạch đô thị.
Tại Việt Nam, quy hoạch đô thị chủ yếu đóng vai trò là công cụ phục vụ các
kế hoạch và chương trình phát triển của các cơ quan nhà nước.

Vì lẽ đó, nội dung quy hoạch đô thị chỉ được gói gọn trong tổ chức, xây
dựng không gian đô thị. Quy hoạch đô thị được gọi là Quy hoạch xây dựng đô thị.
Kiến trúc sư quy hoạch tạiViệt Nam thường chỉ làm các công việc của kiến trúc sư:
nghĩa là thiết kế, tổ chức xây dựng các không gian đô thị sao cho đẹp mắt, phù hợp
nhất với thực tế. Cơ sở các đồ án quy hoạch thường là những chỉ thị, quyết định,
các chủ trương đầu tư quy hoạch được phê duyệt bởi lãnh đạo các bộ ngành và cơ
quan chính quyền. Hiện trạng phát triển đô thị chỉ có ý nghĩa cụ thể hóa các chủ
trương quy hoạch đã được hoạch định bởi các cơ quan nhà nước. Quy chuẩn quy


hoạch chỉ mang tính tham khảo bởi mỗi đồ án quy hoạch được phép áp dụng các
chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, theo sự phê duyệt của cấp có thẩm quyền.
Đặc điểm này khiến nhiều cơ quan bộ ngành, quản lý nhà nước trở thành các
nhà quy hoạch vì họ được phép ra các văn bản, quy định, yêu cầu; thiết lập các dự
án, kế hoạch phát triển; định đoạt nội dung đầu tư sử dụng của các lô đất đô thị làm nền tảng cho các quy hoạch cụ thể - trong khi họ gần như không bị chi phối
bởi luật quy hoạch cũng như không phải xin phép Hội đồng nhân dân các cấp. Vì
thế, không có cơ quan nào có khả năng kiểm soát hay chịu trách nhiệm về chất
lượng quy hoạch. Quy hoạch thường được lập một cách không nhất quán, thiếu cơ
sở, và không hiệu quả trong việc giải quyết các vấn đề đô thị.

2. Khái Niệm Quy Hoạch Chung:
Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị, tổ chức
các hoạt động của con người, các công trình hạ tầng kĩ thuật, công trình hạ tầng xã
hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch
phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia
trong từng thời kì.
Từ đó, chúng ta có thể thấy đối tượng của quy hoạch chung xây dựng đô thị
là:
- Con người và hoạt động của con người trong đô thị.
- Đất đai đô thị

- Không gian đô thị
- Hạ tầng xã hội đô thị
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị

* MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ CỦA QUY HOẠCH CHUNG XÂY DỰNG ĐÔ THỊ

Tổ chức môi trường sản xuất đô thị Qui hoạch xây dựng đô thị nghiên cứu tổ
chức môi trường sản xuất đô thị nhằm đảm bảo sự tiện lợi trong hoạt động sản xuất
cũng như việc bố trí hợp lí các cơ sở sản xuất này để tạo sự phát triển cân đối giữa
các khu vực trong đô thị đẩy mạnh phát triển kinh tế đô thị. Qui hoạch môi trường
sản xuất đô thị phải chú ý giảm thiểu các tác động xấu của hoạt động sản xuất đối


với sinh hoạt của người dân. 5.2.1.2. Tổ chức môi trường sống dân cư đô thị Môi
trường sống của cư dân đô thị là một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá
chất lượng của một đô thị. Chính vì thế, qui hoạch xây dựng đô thị phải tạo ra một
môi trường sống tốt nhất cho người dân đô thị trên cơ sở các điều kiện tự nhiên
hiện có và các thế mạnh, đặc điểm riêng của nền kinh tế, văn hoá, phong tục tập
quán của từng đô thị. Môi trường sống của cư dân đô thị ở đây đó là sự tiện nghi
của hạ tầng đô thị, tiện lợi trong đi lại, sự an toàn trong sinh hoạt và môi trường
không khí trong lành...
Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường đô thị Tổ chức
không gian kiến trúc cảnh quan đô thị là mục tiêu quan trọng trong công tác nghiên
cứu thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị. Mục tiêu cơ bản của nó là xác định sự phát
triển hợp lí của đô thị trong giai đoạn trước mắt cũng như lâu dài về các mặt tổ
chức không gian sản xuất, không gian đời sống và không gian kiến trúc cảnh quan
đô thị. Việc tổ chức này cần hợp lí trong khai thác sử dụng đất đai, phù hợp với
chức năng hoạt động đô thị, đảm bảo tính mỹ quan kiến trúc – xây dựng, đảm bảo
tính bền vững sinh thái môi trường. Qui hoạch xây dựng đô thị đó còn là việc xác
lập các mục tiêu môi trường mong muốn, đề xuất giải pháp và lựa chon phương án

để bảo vệ, cải thiện và phát triển một trong những môi trường thành phần hay tài
nguyên của môi trường, nhằm tăng cường một cách tốt nhất năng lực, chất lượng
của chúng theo mục tiêu đề ra.
Nhiệm vụ Quy hoạch chung xây dựng đô thị phải tập trung giải quyết các
vấn đề sau đây:
- Đánh giá tổng hợp điều kiện tự nhiên và hiện trạng, xác định các cơ sở
pháp lý, kinh tế, văn hóa, kỹ thuật
- Xác định tính chất đô thị, các đặc trưng văn hóa, quy mô dân số, đất đai
phát triển đô thị
- Định hướng phát triển không gian đô thị, các chỉ tiêu kỹ thuật hạ tầng đô
thị
- Quy hoạch xây dựng đợt đầu 5-10 năm
- Xác lập các cơ sở pháp lí để quản lý xây dựng đô thị Hình thành cơ sở để
lập các đồ án quy hoạch chi tiết


Quy hoạch chung xây dựng đô thị được lập cho các đô thị loại đặc biệt, loại
1, loại 2, loại 3, loại 4, loại 5, các quận của thành phố trực thuộc Trung ương, các
đô thị mới liên tỉnh, đô thị mới có quy mô dân số tương đương với đô thị loại 5 trở
lên, các khu công nghệ cao và khu kinh tế có chức năng đặc biệt.
Quy hoạch chung xây dựng đô thị được lập cho giai đoạn ngắn hạn là 05
năm, 10 năm; giai đoạn dài hạn là 20 năm.
Đồ án Quy hoạch chung đô thị thường được làm trên tỷ lệ 1/5.000 –
1/25.000.

Nội dung nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị bao gồm:
a) Xác định tính chất của đô thị, quy mô dân số đô thị, định hướng phát triển
không gian đô thị và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong đô thị
theo các giai đoạn 05 năm, 10 năm và dự báo hướng phát triển của đô thị đến 20
năm;

b) Đối với quy hoạch chung xây dựng cải tạo đô thị, ngoài các nội dung quy
định tại điểm a khoản 1 Điều này còn phải xác định những khu vực phải giải tỏa,
những khu vực được giữ lại để chỉnh trang, những khu vực phải được bảo vệ và
những yêu cầu cụ thể khác theo đặc điểm của từng đô thị..

Đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương
1. Nội dung đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương bao
gồm việc xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu cơ
bản về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đô thị; mô hình phát triển, cấu trúc phát
triển không gian nội thị và khu vực ngoại thị, kể cả không gian ngầm; định hướng
hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật khung; đánh giá môi trường chiến lược;
chương trình ưu tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.
2. Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương được
thể hiện theo tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu
vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển.
3. Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung
ương từ 20 đến 25 năm, tầm nhìn đến 50 năm.


4. Đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương đã được phê
duyệt là cơ sở để lập quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đô thị và quy hoạch
phân khu trong đô thị.
Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã
1. Nội dung đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã bao gồm
việc xác định mục tiêu, động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ
tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; mô hình phát triển, định hướng phát triển không gian
nội thị và khu vực ngoại thị, trung tâm chính trị - hành chính, dịch vụ, thương mại,
văn hoá, giáo dục, đào tạo, y tế, công viên cây xanh, thể dục, thể thao cấp đô thị;
quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật khung trên mặt đất, trên cao và
ngầm dưới đất; đánh giá môi trường chiến lược; kế hoạch ưu tiên đầu tư và nguồn

lực thực hiện.
2. Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã được thể
hiện theo tỷ lệ 1/10.000 hoặc 1/25.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu vực
nội thị và các khu vực dự kiến phát triển.
3. Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã
từ 20 đến 25 năm.
4. Đồ án quy hoạch chung thành phố thuộc tỉnh, thị xã đã được phê duyệt là
cơ sở để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị
Đồ án quy hoạch chung thị trấn
1. Nội dung đồ án quy hoạch chung thị trấn bao gồm việc xác định mục tiêu,
động lực phát triển, quy mô dân số, đất đai, chỉ tiêu về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật của đô thị; tổ chức không gian đô thị, quy hoạch công trình hạ tầng xã hội, hệ
thống công trình hạ tầng kỹ thuật, đánh giá môi trường chiến lược; kế hoạch ưu
tiên đầu tư và nguồn lực thực hiện.
2. Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thị trấn được thể hiện theo tỷ lệ
1/5.000 hoặc 1/10.000.
3. Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung thị trấn từ 10 đến 15 năm.


4. Đồ án quy hoạch chung thị trấn đã được phê duyệt là cơ sở để lập quy
hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong đô
thị.
Đồ án quy hoạch chung đô thị mới
1. Nội dung đồ án quy hoạch chung đô thị mới bao gồm việc phân tích và
làm rõ cơ sở hình thành phát triển của đô thị; nghiên cứu về mô hình phát triển
không gian, kiến trúc, môi trường phù hợp với tính chất, chức năng của đô thị; xác
định các giai đoạn phát triển, kế hoạch thực hiện, các dự án có tính chất tạo động
lực hình thành phát triển đô thị mới và mô hình quản lý phát triển đô thị; đánh giá
môi trường chiến lược.

2. Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung đô thị mới được thể hiện theo tỷ lệ
1/10.000 hoặc 1/25.000.
3. Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung đô thị mới từ 20 đến 25
năm.
4. Đồ án quy hoạch chung đô thị mới đã được phê duyệt là cơ sở để lập quy
hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết các khu vực và lập dự án đầu tư hạ tầng kỹ
thuật khung trong đô thị mới.

II.

Quy Hoạch Phân khu
1.

Khái Niệm

Quy hoạch đô thị là một môn khoa học tổng hợp thuộc nhiều lĩnh vực kinh
tế, xã hội, nhân văn, địa lý, tự nhiên, kỹ thuật và nghệ thuật. Cốt lõi của quy hoạch
xây dựng phát triển đô thị là tổ chức không gian đô thị
Quy hoạch đô thị hiện đại gắn liền với tên tuổi của Le Corbusier kiến trúc
sư toàn diện, nhà lý luận kiến trúc và quy hoạch chức năng nổi tiếng.Khoảng giữa
năm 1820 - 1930 Le Corbusier đã cung cấp cho quy hoạch đô thị thế giới một tầm
nhìn mới về quy hoạch phân khu, đặc biệt là trong quy hoạch các thành phố lớn.
Phải mất hàng chục năm sau phương Tây và cộng đồng học thuật mới biết
được rằng các lý luận quy hoạch hiện đại chủ nghĩa là mô hình quy hoạch không


tưởng có nhiều khiếm khuyết cố hữu mà thường kéo theo việc tạo ra môi trường
buồn tẻ và không hấp dẫn về xã hội.
Đó là phân khu kiểu hình học (Euclidien zoning), nó được đặc trưng bởi sự
được phân biệt về sử dụng đất trong các quận có địa lý cụ thể và các chuẩn về kích

thước khuyến khích các giới hạn về các hoạt động phát triển trong từng loại quận.
Về thuận lợi bao gồm các hiệu quả có liên quan, dễ thực hiện, tiền lệ về pháp lý đã
được thiết lập thời gian dài và gần gũi. Tuy nhiên phân khu kiểu hình học đã có
nhiều chỉ trích vì nó thiếu sự linh hoạt.Giải pháp quy hoạch của các thành phố
hiện đại có cơ cấu phân khu chức năng một cách quá rành mạch (ở, làm việc, giải
trí, thể thao, vui chơi), những điều tưởng như logic, nhưng lại không biện chứng,
không phù hợp với biện chứng cuộc sống luôn sinh động và hiện thực trong các đô
thị.Mọi sự vật, mọi hiện tượng, mọi quan hệ của các phần tử, các hệ thống hoặc
các phân hệ được chứa đựng trong một thành phố luôn có sự liên hệ chồng chéo
lên nhau. Điều đó không thể nào và không bao giờ phù hợp với các vỏ bọc mượt
mà và ngăn nắp trật tự (hierarchy) mà các nhà kiến trúc quy hoạch dễ nhìn thấy, dễ
nhận biết để công nhận đấy là logic.
Ý tưởng phân khu chức năng là một phương pháp đã cũ, chỉ sử dụng chủ yếu
trong giai đoạn 1930-1960 trên thế giới.Hơn 80 năm đã qua đi, sử dụng đất đã thay
đổi và chính sách về phân khu cần thích nghi, xử lý trước và hướng dẫn các thay
đổi. Trong vài ý nghĩa, phân khu không bao giờ kết thúc, nó luôn được đổi mới để
đáp ứng các ý tưởng mới và các thách thức mới.
Quy hoạch phân khu và quy hoạch sử dụng đất có nghĩa là khoa học, nghệ
thuật và trật tự sắp xếp về đất đai, nguồn lực, tiện nghi và dịch vụ với cái nhìn đảm
bảo an toàn cho không gian vật chất, kinh tế, xã hội, sức khỏe và đô thị tốt.
Tuy nhiên, nhiều người tin rằng việc phân khu chức năng hoặc bất kỳ một
quy định nào về sử dụng đất đai là không cần thiết. Theo ý kiến của họ thì như vậy
chỉ gây ra tác động bất lợi cho quá trình phát triển. Việc phân khu chức năng như
vậy có thể làm biến đổi quá trình biến đổi của thị trường, trong đó những sức mạnh
kinh tế lúc nào cũng là quyết định, vậy đâu là chức năng sử dụng đất tốt nhất.
Quy hoạch đô thị hậu hiện đại ngày nay thì ngoài việc phân khu chức năng
không thể thiếu còn cần phải linh hoạt (flexibility), hợp lý (rationality) và đa dạng
(diversity) , ngoài ra còn được quyết định nhiều hơn bởi các đại lượng như: vị trí
địa hình, sự liên hệ giữa cảnh quan và nước, các di sản kiến trúc cần bảo tồn v.v
nói cách khác là đa dạng hóa mục đích sử dụng đất.

Cần linh hoạt liên hợp giữa các khu ở, làm việc và dịch vụ công cộng để
tránh giao thông con lắc, giảm ách tắc giao thông tạo ra một cơ cấu đô thị hợp lý,
nhất là trong quy hoạch tái tạo đô thị (regeneration) cải tạo hoặc tái đô thị hóa
(reurbanization) các khu đô thị cũ. Một thành phố sinh động phải là một bản liên
hợp.Điều cần lưu ý là môn thiết kế đô thị, nói cho cùng, chỉ là cách tiếp cận mới


cho công tác quy hoạch đô thị, đã chuyển từ cách tiếp cận thuần túy dựa vào phân
khu chức năng sang cách tiếp cận tinh tế hơn và quan tâm nhiều hơn đến chất
lượng cảnh quan đô thị, vấn đề không còn dừng lại ở việc quy hoạch, mà còn là
thiết kế và phác họa nữa, không chỉ dừng lại ở việc xác định các chức năng và cách
hoạt động mà còn phải tính đến chất lượng cảnh quan, hình ảnh của thành phố và
sự tiện nghi cho người sử dụng.
Cần linh hoạt kết hợp sử dụng các phương pháp quy hoạch phân khu :
- Phân khu thực hiện (Performance zoning) cũng được hiểu như là “quy
hoạch dựa trên kết quả” (effects-based planning) được sử dụng như là cơ
sở để thực hiện hoặc tiêu chí hướng tới mục tiêu lập ra các thông số để rà
soát các dự án phát triển. Phân khu thực hiện có dụng ý cung cấp sự linh
hoạt, hợp lý, minh bạch và trách nhiệm tránh sự độc đoán của cách tiếp
cận kiểu hình học và thích nghi hơn với các nguyên tắc của thị trường và
quyền tài sản tư nhân gắn với bảo vệ môi trường. Khó khăn là yêu cầu
hoạt động thận trọng ở mức cao dựa trên sự giám sát của chính quyền.
- Phân khu khuyến khích (Incentive zoning) có ý định cung cấp một hệ
thống tạo ra sự khuyến khích để thúc đẩy phát triển đáp ứng các mục tiêu
đã được thiết lập. Điển hình là phương pháp này thiết lập sự hiểu biết cơ
sở về giới hạn và phạm vi khuyến khích để hấp dẫn các nhà đầu tư phát
triển kết hợp với các tiêu chí phát triển mong muốn. Phân khu khuyến
khích cho phép linh hoạt ở mức cao nhưng phức tạp cho quản lý.
- Phân khu dựa theo hình thức (Form-based Zonning) cung cấp sự linh
hoạt đáng kể hơn trong sử dụng công trình so với phân khu kiểu hình

học. Phân khu tạo hình dạng không quy định các loại đất sử dụng, nhưng
hình dạng tùy theo việc sử dụng đất có thể chấp.
Đối với thành phố quy hoạch phân nhiều khu vực, để phân khu.
Có thể chia ra 5 khu vực :
1.Khu vực xúc tiến di chuyển (Relocation Promotion Zone) khu trung tâm
thành phố.
2.Khu vực phát triển có giới hạn (Restricted Development Zone) khu vực đô
thị bao quanh khu trung tâm thành phố
3.Khu vực khuyến khích phát triển (Encouraged Development Zone) các
khu đô thị vệ tinh
4.Khu vực bảo vệ môi trường thiên nhiên (Environmental Protection Zone)
khu vực này dành cho rừng sinh thái cây xanh, đất nông nghiệp. Đây là vùng
rừng tự nhiên, cảnh quan môi trường tự nhiên, di sản thiên nhiên cần được
bảo vệ. Khu vực này cũng là đất dự trữ cho tương lai.


5. Khu vực phát triển đặc biệt (Special Development Zone) khu vực an ninh
quốc phòng.
Cũng có thể chia làm 3 khu vực:
1.Khu vực giới hạn tập trung ( Overcentration restrict zone).
2.Khu vực quản lý phát triển (Growth management zone ).
3.Khu vực bảo tồn thiên nhiên (Nature preservation zone)
Tương tự như trên, tại Mỹ vào năm 1916 Luật phân khu hoàn chỉnh lần đầu
tiên ra đời ở New York. Phân khu ban đầu gồm 2 phần: một phần là bản đồ (zoning
map), chỉ ra các loại sử dụng đất cũng như các quy định khác, phần thứ hai là điều
luật (zoning ordinance), quy định cụ thể những điều kiện ràng buộc cho một mảnh
đất, một khu vực trong thành phố. Nhiệm vụ ban đầu của phân khu là đảm bảo các
khu vực ngoại vi khỏi sự xây dựng với mật độ quá lớn, thông qua việc giới hạn
khối tích công trình. Các nhà quy hoạch Mỹ thời kỳ này hào hứng tin tưởng rằng
phân khu cho phép tạo nên một hình thức đô thị có thể đảm bảo sự chắc chắn thành

công và chín chắn về thị giác. Kèm theo đó là niềm tin rằng phân khu có thể giúp
cho các khu vực dân cư/ công đồng được bảo vệ khỏi sự tham lam của nhà đầu tư,
sự ô nhiễm, nạn đầu cơ.
Nhưng hoàn cảnh xã hội mà phân khu viết ra vào đầu thế kỷ 20 vào cuối thế
kỷ 20 đã khác xa. Hầu hết các nhà nghiên cứu đều cho rằng phân khu đã đi quá xa
khỏi giới hạn bảo vệ cần thiết, khỏi cơ sở ban đầu là kiểm soát thiệt hại (nuisance
control) đã tạo nên hậu quả khôn lường cho đô thị.
Các hệ quả xấu của phân khu có thể liệt kê như sau:
Phân khu tạo ra không gian đô thị theo tỷ lệ phi nhân văn (nonhuman scale)
trái với tỷ lệ nhân văn của các đô thị được tạo ra từ đầu thế kỷ 20 trở về trước.
Phân khu tạo nên sự phân chia nơi ở giàu nghèo. Vì phân khu đã quy định
kích thước tối thiểu của lô đất quá lớn.
Phân khu khuyến khích sự phát triển tràn lan, bằng việc quy định chiều cao
tối đa quá thấp cho thành phố.
Nhận thức rõ tính chất không bền vững của Luật quy hoạch đô thị về phân
khu, những cải cách gần đây của Luật quy hoạch đô thị Mỹ hướng tới việc sửa
chữa các khiếm khuyết này :
Một trong những vấn đề nghiêm trọng nhất cùa luật phân khu quy hoạch là
đô thị được tạo ra theo luật này có tính chất không thể định đoán trước
(unpredictability). Mặc dù Luật phân khu quy hoạch có vẻ cung cấp hàng loạt
thông số chắc chắn (như khoảng lùi, tỷ lệ giữa diện tích sàn và diện tích lô đất,
chiều cao tối đa v.v..) nhưng nhà đầu tư, chính quyền địa phương và người dân
không thể biết trước được là mình sẽ nhận được không gian đô thị kiểu gì từ phân
khu đó. Nói một cách khác liệu Luật phân khu quy hoạch có tạo nên được một
không gian mang tỷ lệ nhân văn? Không gian có tính chất kết nối các khu vực, hay


không gian khuyến khích phát triển theo định hướng đi bộ?. Hầu như Luật phân
khu quy hoạch hiện nay không trả lời được câu hỏi liên quan đến các vấn đề có
tính nguyên tắc của phát triển bền vững như trên.

Vấn đề thứ hai của Luật phân khu quy hoạch cũng đồng thời liên quan đến
vấn đề thứ nhất, đó là tính chất quá cứng nhắc của cơ chế sử dụng đất. Mặc dù đưa
ra thông số và hứa hẹn sự tự do phát triển của hình thức đô thị nhưng sự tự do này
chỉ là sự hứa hẹn hão huyền (poscriptive) tức là đưa ra một số điều kiện hạn chế
còn từ đó cho phát triển thoải mái.
Những cải cách trong Luật đô thị Mỹ bao gồm:
SmartCode( Luật Quy hoạch thông minh) - sự điều chỉnh nhu cầu có thể
đoán định trước của không gian đô thị .
Các nhà đầu tư, chính quyền và cả người dân có nhu cầu chính đáng là mong
muốn có một không gian đô thị có thể định đoán được, họ cần biết cái không gian
đô thị trong tương lai thế nào có bảo đảm tỷ lệ nhân văn, có tạo nên cảm giác được
bao bọc, có phát triển theo định hướng giao thông công cộng, có phát triển theo
định hướng phân khu lân bang truyền thống (Traditional Neighborhood
Development – TND) hay không ?... Luật quy hoạch dựa theo hình thứ( formbased code – FBC) ra đời đáp ứng được yêu cầu trên. FBC là một loại luật đô thị
theo hình thức, nó cung cấp các thông số để tạo ra một không gian đô thị được xác
định. Một trong những FBC nổi bật là SmartCode phần xương sống của
SmartCode chính là khái niệm transet tức là mặt cắt địa lý. Ý tưởng chính của
transect là xác định các thành phần đô thị phù hợp với mật độ và tính chất hoạt
động của chúng. Các thành phần có cường độ hoạt động cao thì được bố trí tại các
vùng càng gần trung tâm, trong khi đó các thành phần thuộc nông thôn hoặc vùng
phụ cận phải nằm ở đất nông nghiệp.
Transect (T) chia đất đô thị thành 6 vùng sinh thái:
1.Vùng nông nghiệp bảo tồn
2.Vùng nông nghiệp dự trữ
3.Vùng ngoại ô
4.Vùng đô thị chung
5.Trung tâm đô thị
6.Lõi đô thị
Khi các vùng T thay đổi từ T1-T6 thì ta cũng có cường độ hoạt động trong đô thị
tăng dần. SmartCode được tổ chức trên 3 quy mô.

1.Quy mô vùng ( được gọi là Quy hoạch khu vực)
2.Quy mô đô thị (được gọi là Quy hoạch cộng đồng)


3.Quy mô tiểu khu vực hay khu vực lân bang láng giềng (được gọi là quy
hoạch địa điểm)
Tương ứng với mỗi quy mô là một kiểu tổ chức vùng T ( T-zone) khác nhau.
Vậy rõ ràng là trong SmartCode, người ta có thể hình dung tường tận không gian
đô thị tương lai như thế nào, trải dài từ vùng lõi đô thị ra đến khu vực ngoại ô. Nó
thiết lập vị trí đúng đắn với từng hoạt động trong đô thị. Điều quan trọng nhất là
SmartCode đạt được các mục tiêu phát triển bền vững như: tính nối kết, khuyến
khích sử dụng đất hỗn hợp nhờ thế nâng cao tính đa dạng trong đô thị. Tuy có
nhiều ưu việt nhưng vẫn có tiếng nói chê trách. SmartCode cũng như các loại FBC
khác, nói chung, chúng vẫn còn tính máy móc và hạn chế sự sáng tạo của kiến trúc
sư.
Generative code (Luật generative) biểu kiện tinh thần mềm dẻo của Luật Quy
hoạch
Ở đây Luật generative có thể hiểu là luật đảm bảo quá trình phát triển lần
lần, trong đó những thành phần đô thị mới được thêm vào phải luôn tôn trọng cấu
trúc toàn thể của đô thị và chỉ có thể làm tăng lên tính toàn thể của cấu trúc mà
thôi. Chữ generative có thể dịch là tiến hóa, là bổ sung tăng cường cái toàn thể.Một
thuộc tính mà các nhà nghiên cứu mong muốn ở đô thị là không khí thoải mái,
sống động, không bị gò ép cùng với tính phức hợp đa dạng muôn hình muôn vẻ
cuả thành phố Mỹ trước thế chiến thứ 2. Người ta cũng quan sát thuộc tính này
trong các đô thị truyến thống như Vienna, Venice, London hay Paris. Ở đó cái
phẩm chất sống động của không gian đô thị không những không bị mai một mà lại
được tôn trọng và tăng cường thông qua những nỗ lực bảo tồn của chính quyền và
người dân. Lý giải về điều này nhiều nhà nghiên cứu thống nhất ở một điểm: các
đô thị kể trên được tập hợp từ quá trình phát triển hàng trăm năm. Các lớp phát
triển mới chồng chất lên cái cũ, không những bồi bổ thêm cái đã có mà còn tăng

cường thêm toàn bộ cấu trúc, cái toàn thể. Các quy luật đã định hướng quá trình
phát triển này có khi được biểu lộ rõ ràng thành luật lệ, có khi nằm ở cơ chế kinh tế
và văn hóa của một xã hội nhưng đều theo hướng chung là tăng cường tính hài hòa,
tính tổng thể của đô thị.
Các quy luật phát triển trên đã được tổng hợp thành một quá trình được gọi
là quá trình generative/timeless (không chịu ảnh hướng của thời gian).
Đây là một quá trình tuân thủ theo trình tự (sequences), trong đó cái phát
triển sau luôn tôn trọng điều kiện hiện có nhằm nâng cao tính toàn thể của cấu trúc.
Ở đây, ta có thể hiểu tính toàn thể từ quan điểm toàn diện trong đó không có phần
nào coi là phần thừa hoặc tách rời khỏi các thành phần còn lại của cấu trúc.
Quá trình phát triển tính toàn thể này dựa trên khái niệm trường trung tâm,
trong đó các hoạt động như thành phần cốt lõi để mỗi khi trường trung tâm mạnh
thêm thì “toàn thể” cũng được tăng cường. Vậy trường trung tâm là gì? Đó có thể


là bất cứ phần không gian nào, từ quy mô các thành phần nội thất tới quy mô vùng
đô thị. Mỗi một trường trung tâm ở một mức độ nào đó gắn với khái niệm kiểu
dạng (pattern), mỗi kiểu dạng là một giải pháp tổ chức không gian liên hệ mật thiết
với các điều kiện văn hóa, xã hội, tâm lý. Mỗi kiểu dạng đồng thời cũng là một giải
pháp tổ chức được thừa hưởng từ truyền thống văn hóa. Nó luôn mang tính thích
ứng với điều kiện địa phương đồng thời phải đáp ứng các điều kiện mới.
Ngôn ngữ mỗi kiểu dáng có thể đại diện cho một trường trung tâm và điều
mà những người cùng định hình nên không gian đó thì cần làm là đảm bảo cho quá
trình tăng trưởng một cách tự nhiên của cấu trúc bằng cách tăng cường, làm mạnh
thêm các kiểu dạng/ các trường trung tâm này.
Những kiểu dạng/ trường trung tâm này tạo thành ngôn ngữ kiểu dạng, hợp
phần quan trọng nhất của quá trình generative. Hợp phần thứ hai là ngôn ngữ hình
thức, chính là các quy luật tổ chức hình thể, của quá trình generative.
Có lẽ “nhược điểm” duy nhất của generative code là nó đòi hỏi sự quan sát
và óc tinh tế của người làm quy hoạch, đồng thời nó cũng yêu cầu phải có thời gian

để người thực thi quy hoạch trải nghiệm từng hành động. Các yêu cầu của người
hoạch định chính sách tại các địa phương không phải lúc nào cũng đáp ứng được.
Nhìn về tương lai – trên xuống (top-down) kết hợp với dưới lên (bottom-up) hay
liệu có thể kết hợp các thành phần generative cho SmartCodeMột chủ đề thường
xuất hiện trong các cuộc thảo luận về đô thị là nên phát triển thành phố theo định
hướng nào: hoặc quy định từ trên xuống. Ý nói phát triển thành phố theo ý chí của
một cá nhân, một cơ quan có thẩm quyền hay một nhóm chuyên gia hay từ dưới
lên.SmartCode vẫn phản ảnh rất nhiều đặc điểm của quá trình trên xuống. Chẳng
hạn hoạt động phân chia đô thị thành các vùng căn cứ vào cường độ hoạt động của
chúng, hay cung cấp các thông số cố định cho từng vùng T. Những hành động như
thế rõ ràng mang bản chất trên xuống. Một câu hỏi tự nhiên là có thể “mềm” hóa
SmartCode hay không?
Một trong những giải pháp được đề xuất để ‘mềm” hóa SmartCode là kết
hợp tính dự đoán của SmartCode với tính chất hữu cơ và mềm dẻo của
generative.Cuối cùng chúng ta có một cấu trúc vừa trật tự vừa phong phú đa dạng.
Do vậy hoàn toàn có thể hy vọng được những nỗ lực kế tiếp của quy hoạch Mỹ
nằm ở sự kết hợp giữa các thành phần dưới lên của các modules generative với các
khung sườn trên xuống của SmartCode.
Có thể nói quy Luật phân khu quy hoạch Mỹ sửa đổi ngoài tính linh hoạt và
hợp lý còn tính đến các yếu tố không gian và thời gian và sự kết hợp giữa chúng
trong phân khu quy hoạch đô thị.
Quy hoạch phân khu ở nước ta:


Luật Quy hoạch Đô thị (2009) Điều 3 mục 8 đã xác định “Quy hoạch phân
khu là việc phân chia và xác định các chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch
đô thị của các khu đất, mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình hạ
tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung”.
Điều 18 quy định “Quy hoạch phân khu được lập cho khu vực trong thành
phố, thị xã và đô thị mới”

Điều 29, mục 1 quy định “Nội dung quy hoạch phân khu bao gồm việc xác
định chức năng sử dụng cho từng khu đất, nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc
cảnh quan cho toàn khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng
kỹ thuật đối với từng ô phố, bố trí công trình xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng,
bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp
với các giai đọan phát triển của đô thị, đánh giá môi trường chiến lược”.Thời gian
qua,Thành phố Hồ Chí Minh đã lập và phê duyệt được một hệ thống các đồ án quy
hoạch xây dựng đồ sộ vào loại nhất cả nước. Đó là đồ án điều chỉnh quy hoạch
chung xây dựng thành phố, các đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị tại 22/24
quận huyện, các đồ án quy hoạch chung xây dựng các khu đô thị mới, các khu đô
thị có chức năng đặc biệt. Bên cạnh đó là mấy trăm các đồ án quy hoạch chi tiết
xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 hầu như phủ kín các khu vực đã đang và dự kiến phát
triển đô thị.
Ngoài các khu vực đang thực hiện chuyển tiếp quy hoạch chi tiết 1/2000,
các khu vực sau đây của Thành phố Hồ Chí Minh cần có kế hoạch lập quy
hoạch phân khu:
- Các khu vực thuộc khu đô thị mới, khu công nghệ cao, các khu chức
năng đô thị khác đã được xác định ranh giới.
- Các khu vực phát triển đô thị, các khu vực cần tổ chức đấu thầu lựa
chọn chủ đầu tư hoặc khuyến khích mời gọi đầu tư.
- Các khu vực đã có đồ án quy hoạch chung xây dựng các khu đô thị
mới, các khu chức năng đô thị được phê duyệt.
Do vậy việc xác định phương pháp tổ chức lập quy hoạch phân khu cho
từng địa hương cần phải được nghiên cứu kỹ. Nếu sai lầm máy móc, sẽ gây lãng
phí các nguồn lực mà không đạt được hiệu quả mong muốn.Hà Nội hiện nay là đơn
vị đi đầu trong cả nước thực hiện công tác quy hoạch phân khu đối với các khu
vực thuộc đô thị trung tâm. Các khu phát triển đô thị mở rộng, thị xã, đô thị vệ tinh
v.v.. nhằm cụ thể hóa Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm
nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số
1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011.

Quy hoạch phân khu đô thị được xác định theo các bước phù hợp với quy
hoạch chung và điều kiện triển khai các dự án.


Giai đoạn 1 thực hiện lập quy hoạch phân khu đô thị cho các khu vực mở
rộng phía Nam sông Hồng, khu vực phía Bắc sông Hồng, Nam sông Cà Lồ với lý
do:
Là khu tung tâm các dự án đô thị đã và đang được triển khai
- Khu vực tập trung các đầu mối lớn về cơ sở hạ tầng giao thông đối
ngoại, tuyến đường vành đai, các công trình đầu mối về chuẩn bị kỹ
thuật, cấpđiện…
- Các phân khu nằm trên các trục đường hướng tâm kết nối đô thị trung
tâm và các đô thị vệ tinh, các thị trấn đô thị sinh thái. Các phân khu đô
thị nằm dọc theo các tuyến vành đai 3,vành đai 3.5, vành đai 4 hình
thành vành đai đô thị mở rộng của thành phố.
- Các phân khu đô thị dự kiến phát triển này cũng tiếp giáp các vành đai
xanh làm giảm áp lực phát triển đô thị lên khu vực nội đô lịch sử của
Hà Nội.
Giai đoạn 2 tiến hành nghiên cứu lập quy hoạch phân khu đô thị cho khu
vực nội đô lịch sử tập trung vào nghiên cứu quy hoạch và thiết kế đô thị, tăng
cường xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, xây dựng quy định quản lý theo đồ án quy
hoạch đô thị được phê duyệt, xây dựng quy chế quản lý quy hoạch , kiến trúc đô
thị.Quy hoạch phân khu lần đầu tiên được đưa vào quy định pháp luật, các hướng
dẫn và quy định. Tiêu chuẩn kỹ thuật, chỉ tiêu quy hoạch đối với loại hình quy
hoạch phân khu chưa rõ ràng, việc thực hiện quy hoạch phân khu chủ yếu dựa
trên hướng dẫn tại các văn bản quy phạm trước đây đối với các quy hoạch xây
dựng có tỷ lệ tương ứng (1/5000 và 1/20000), hiện quá chi tiết đòi hỏi tính toán
đến đơn vị ở và từng ô phố, trong khi quy hoạch phân khu đặt mục tiêu làm cơ sở
để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.
Có thể nói cần sớm tổng kết việc thực hiện quy hoạch phân khu để có thể

điều chỉnh Luật quy hoạch đô thị (2009) cho phù hợp với thực tiễn, nhất là tính
linh hoạt hợp lý, và đa dạng trong quy hoạch phân khu.
2. Ví dụ
UBND TP Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch của 17 trong tổng số 25
phân khu của đô thị trung tâm. Mặc dù vậy, các quy hoạch phân khu này cũng chưa
thể được phê duyệt khi đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050 (quy hoạch chung) chưa ngã ngũ
Vẫn chờ quy hoạch chung
Trong thời gian chờ đợi đồ án quy hoạch chung được phê duyệt, UBND TP
Hà Nội đã chỉ đạo các sở, ngành chức năng triển khai những công việc có thể liên
quan, nhằm chuẩn bị cho việc triển khai đồ án quy hoạch chung sau này. Đồng


thời, thực hiện chỉ đạo Thủ tướng và Bộ Xây dựng về việc tổ chức lập đề án quy
hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết làm cơ sở lập quy hoạch kiến trúc, hạ tầng đô
thị và triển khai các dự án đầu tư, Sơ Quy hoạch - Kiến trúc (QH - KT) và Viện
Quy hoạch Xây dựng đã lập 17 nhiệm vụ quy hoạch phân khu. Cụ thể, khu vực
Bắc sông Hồng có 11 quy hoạch phân khu và Nam sông Hồng là 6 phân khu. Sở
QH - KT đang nghiên cứu phương án phân khu đô thị lõi. Tuy nhiên, phần quy
hoạch đô thị lõi đã tương đối ổn định do vậy Sở tập trung nghiên cứu quy hoạch
phân khu từ vành đai 4 trở vào. Đối với các đô thị vệ tinh như Sóc Sơn, Sơn Tây,
Hòa Lạc, Xuân Mai, Phú Minh, Phú Xuyên sẽ phải lập quy hoạch chung đô thị rồi
mới lập quy hoạch phân khu. Ông Dương Tuấn, Phó Giám đốc Sở QH - KT cho
biết, mặc dù việc phê duyệt nhiệm vụ các quy hoạch phân khu "đi cùng" với nhiệm
vụ quy hoạch chung, nhưng để phê duyệt đồ án Thành phố vẫn phải chờ quy hoạch
chung xây dựng Thủ đô.

Không hạn chế quy mô
Về cơ bản, quy hoạch phân khu trong đồ án quy hoạch chung không bị hạn
chế bởi quy mô, và không hạn chế danh giới địa giới hành chính của từng quận,

huyện mà căn cứ vào tính chất đô thị, địa hình để lập quy hoạch. Quy hoạch chung
sau khi mở rộng có những điều chỉnh, thay đổi cho phù hợp với yêu cầu, mục tiêu
mới như quy mô phát triển đô thị, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan, hành lang
bảo vệ… Đơn cử, trước đây, khu vực sông Nhuệ không đề cập đến vành đai xanh,
nhưng trong quá trình xác lập đồ án quy hoạch chung đã đề xuất cả một vùng xanh
lớn và các dự án xung quanh sông Nhuệ buộc phải điều chỉnh lại quy hoạch trong
đó phần diện tích dành cho vành đai là rất lớn. Sau khi tiến hành rà soát các đồ án,
dự án trên địa bàn, Sở QH - KT cũng đã đưa ra danh sách 16 đồ án, dự án phải tạm
dừng để chờ quy hoạch phân khu.
Trả lời cho câu hỏi, các quy hoạch phân khu đã được Thành phố duyệt đề bài sẽ có
tác dụng gì trong thời điểm hiện nay khi quy hoạch chung chưa được phê duyệt,
ông Dương Tuấn cho biết: "Các chủ đầu tư có thể căn cứ vào những đề bài này để
lập và trình duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết. Việc khớp nối hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội của các đồ án, dự án đều phải chờ quy hoạch phân khu".
Danh sách 25 phân khu


Đối với đô thị trung tâm có 25 phân khu phải lập quy hoạch:
Khu vực quy hoạch ổn định (H1, N10) là khu vực nội đô Hoàn Kiếm, Ba Đình,
Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai và một phần các quận Tây Hồ, Long
Biên, Hai Bà Trưng.
Khu vực nội đô có biến động (ký hiệu H2): là khu vực từ vành đai 2 đến vành đai
sông Nhuệ gồm các huyện Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Trì.
Khu vực chuỗi đô thị phía Đông vành đai 4 (khu vực Nam Sông hồng): S1, S2, S3,
S4, S5, GS. Viện quy hoạch kiến trúc đã lập và duyệt 6 nhiệm vụ quy hoạch phân
khu là S1, S2, S3, S4, S5, GS
Khu vực chuỗi đô thị phía Bắc sông Hồng: N1, N2, N3, N4, N5, N6, N7, N8, N9,
N11, GN. Viện quy hoạch đã trình và duyệt 11 nhiệm vụ phân khu N1, N2, N3, N4,
N5, N6, N7, N8, N9, N11, GN.
Khu vực dự án sông Hồng R1, R2, R3, R4, R6 thực hiện theo dự án riêng.

Khu vực sông Đuống R5: thực hiện theo dự án riêng
Để bạn đọc hiểu rõ hơn về định hướng quy hoạch của các phân khu, Báo Kinh tế &
Đô thị sẽ giới thiệu lần lượt các phân khu đã được Thành phố phê duyệt nhiệm vụ
quy hoạch tại các chuyên trang Bất động sản ra ngày thứ Ba và thứ Năm hàng tuần.
III.

Quy Hoạch Xây Dựng Chi Tiết

• KHU Ở TRONG ĐÔ THỊ
1. Khái niệm về khu ở trong đô thị:
a. Khu ở trong đô thị

Tùy thuộc vào đô thị, đất ở có thể phân chia ra các cấp sau:
- Đô thị loại rất lớn: có tiểu khu( hoặc đơn vị ở), khu nhà ở, khu thành phố
- Đô thị loại lớn: có tiểu khu( hoặc đơn vị ở), khu nhà ở, khu thành phố
- Đô thị loại trung bình: có tiểu khu( hoặc đơn vị ở), có thể có khu nhà ở
- Đô thị loại nhỏ: có tiểu khu( hoặc đơn vị ở)
- Thị trấn có các nhóm nhà
Khu ở bao gồm một số tiểu khu (hoặc đơn vị ở) và các công trình phục
vụ công cộng cấp II, khu cây xanh nghỉ ngơi và hệ thống kỹ thuât phục vụ nhu cầu
sinh hoạt định lỳ ngắn cho người dân trong khu nhà ở đó.


Giới hạn khu ở thường là các đường giao thong chính đô thị và các
ranh giới tự nhiên như song hồ, kênh rạch…
Quy mô diện tích khu ở được xác định theo tầng cao nhà ở
Khu ở có thể phân thành 2 loại: khu ở cũ và khu ở mới.
b. Ranh phục vụ và ranh hành chính

Ranh phục vu: trong lý luận thành phố Harlow, khu ở được hình thành

trên cơ sở các đơn vị đô thị. Trong khi đó, lý luận Đơn vị láng giềng của C. Perry
đề xuất dựa vào mối quan hệ cơ bản nhất của cộng đồng khu vực: chức năng phục
vụ giáo vụ.
Ranh hành chính: có tính chất quản lý con người và lãnh thổ, dùng để
phân định ranh giới về mặt chính quyền và chức năng quản lí hành chính.
2. Vị trí và chức năng của khu ở trong đô thị
a. Vị trí khu ở trong đất dân dụng đô thị

Khu ở là một đơn vị quy hoạch cơ bản đối với các đô thị lớn và cực
lớn. Khu ở có thể nằm xen kẻ hoặc nằm tách biệt với các khu chức năng khác của
đô thị. Việc tổ chức hợp lý khu ở có ý nghĩa quyết định đến chất lượng sống của
người dân trong đô thị, đến mội trường và cảnh qua đô thị.
Nguyên tắc tổ chức khu ở trong đô thị:
- Phù hơp định hướng phát triển mở rộng thành phố bảo đảm phát triển bền
vững
- Bảo đảm thời gian đi lại giữa nơi ở và làm việc
- Bảo đảm không bị ô nhiễm khói bụi và tiếng ồn nguồn nước bởi các khu
chức năng khác: khu công nghiệp, khu nghĩa trang, bến bãi, kho tang, giao thông
chính, giao thông đối ngoại…
Vị trí các khu ở:
- Xung quanh các khu trung tâm khu vực,bảo đảm bán kính đi lại là nhỏ nhất
- Tiếp cận đến các khu trung tâm, cây xanh của đô thị
- Phù hợp với các hướng mở rộng trong tương lai của đô thị
- Tiếp cận dễ dàng nhưng không gây ảnh hưởng xấu về môi trường đối với
các vị trí lân cận khu công nghiệp, trục giao thông chính…
- Cách li tuyệt đối đối với cac nguồn gây ô nhiễm: như nghĩa trang, bãi rác,
các khu đất gây ô nhiễm khác,v.v..
b. Chức năng của khu ở trong đô thị

Có các chức năng chính sau đây:

- Phục vụ nhu cầu ở


- Phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi và tái tạo sức lao động
c. Các thành phần đất đai khu ở đô thị

- Đất xây dựng đơn vị ở
- Đất trung tâm phục vụ trong
khu ở
- Đất thương mại dịch vụ
- Đất hành chính

- Đất giáo dục
- Đất văn hóa
- Đất y tế
- Đất cây xanh trong khu ở
- Đất giao thông trong khu ở


3. Đơn vị ở đô thị
a. Khái niệm

Được xem là đơn vị cơ bản trong khu nhà ở của đô thị, có quy mô diện
tích và quy mô dân số nhất định, là nơi cung cấp các dịch vụ hằng ngày cho người
dân đô thị mà trong đó trường tiểu học là hạt nhân.
Đơn vị ở là tế bào của đô thị

Quy mô hợp lý của đơn vị ở là:
- Về quy mô diện tích: 20-30 ha
- Về quy mô dân số: 5000- 10000 dân

b. Các khu chức năng và nguyên tắc tổ chức cơ cấu đơn vị ờ

- Các khu chức năng
Các thành phần đất đai trong đơn vị ở:
+ Đất ở
+ Đất công trình công cộng
+ Đất cây xanh- thể dục thể thao
+ Đất giao thông
Các khu chức năng trong cơ cấu sử dụng đất của đơn vị ở:
+ Các nhóm ở
+ Khu trung tâm
Gồm khu trung tâm động và khu trung tâm tĩnh
+ Hệ thống giao thông nội bộ
- Nguyên tắc tổ chức
+ Phải được bố trí hợp lý để đáp ứng thuận tiện nhất nhu cầu sử dụng của người
dân trong đơn vị ở


+ bố trí theo chức năng động tĩnh
Khu động: các công trình thương mại là chính
Khu tĩnh: trường tiểu học kết hợp với công viên cây xanh và các công trình khác
c. Tổ chức nhà ở trong đơn vị ở

- Các loại nhà ở
+ Nhà tập thể
+ Nhà chung cư
Nhà chung cư thấp tầng, nhà chung cư cao tầng
+ Nhà ở gia đình
Nhà phố, nhà liên kế, nhà biệt thự, nhà vườn
- Một số nguyên tắc và giải pháp bố trí các loại hình nhà trong đơn vị ở :

+ Theo loại nhà ở
Việc bố trí có chung nguyên tắc là giải quyết mối quan hệ giữa công trình
với công trình, giữa công trình với các điều kiện tự nhiên, kỹ thuật, tổ chức không
gian của đơn vị ở, và tổ chức cuộc sống tốt cho cộng đồng dân cư.
+ Theo điều kiện tự nhiên
Cần bố trí theo hướng có lợi nhất về hướng nắng, gió trong điều kiện khí hậu
nhiệt đới gió mùa của nước ta
Tránh nắng hướng tây trực tiếp hướng vào nhà, đón hướng gió tốt, tránh
hướng gió xấu
Khoảng cách giữa các khối nhà với nhau để đảm bảo yêu cầu về vệ sinh, yêu
cầu chống ồn, chống cháy
Đối với các khu đất có địa hình phức tạp, không được bố trí cắt ngang đường
đồng mức cùng lúc hoặc vuông góc với đường đồng mức
Những khu đất có những cảnh quan tự nhiên đẹp cần phải khai thác tối đa


+ Điều kiện tiếp cận
Dù là loại hình công trình nào, thì điều kiện tự nhiên là giao thông xe cơ giới
phải tiếp cận được với công trình
Riêng với các nhóm nhà chung cư, ngoài một mặt tiếp cận với giao thôngkhông gian động mặt còn lại tiếp cận với không gian tĩnh
+ Bố cục không gian
*Bố cục song song
*Bố cục cụm
*Bố cục mảng
*Bố cục theo dải, chuỗi
d. Tổ chức hệ thống dịch vụ công cộng trong đơn vị ở
- Các loại hình dịch vụ công cộng
+Thương mại, dịch vụ
+Y tế
+Giáo dục

+Văn hóa
+Hành chính
-

Nguyên tắc tổ chức:

+ Theo nguyên tắc phục vụ
•
dân

Phải bố trí ở nhưng vị trí thuận lợi nhất cho việc phục vụ nhu cầu của người

•
Công trình thương mại dịch vụ, cần bố trí thuận lợi cho việc mua bán, tiện
đường. Có thể kết hợp với nhà ở dạng chung cư cao tầng để hợp thành liên hợp nhà
ở- thương mại.


•

Các công trình giáo dục bố trí trong khu tĩnh, gần mảng xanh

•
Các công trình hành chánh, văn hóa, y tế nhằm phục vụ cho dân trong đơn vị
ở nên cần bố trí bên trong, kết hợp với các công trình giáo dục, mảng cây xanh để
tạo thành trung tâm tĩnh
+ Nguyên tắc kinh tế
Bố trí trên các trục giao thông đô thị, tăng cường mối quan hệ với các khu lân cận,
đem lại hiệu quả cho các hoạt động kinh doanh.
- Giải pháp bố cục không gian

*Tập trung
*Phân tán
e. Tổ chức giao thông trong đơn vị ở
- Các loại hình giao thông trong đơn vị ở
+ Đường ô tô – xe máy
+ Đường đi bộ - xe đạp
+ Bãi xe
-

Nguyên tắc tổ chức

+ Quan hệ với giao thông đô thị
+ Tạo sự thuận lợi trong sử dụng
+ Đường ô tô phải tiếp cận đến mỗi công trình
+ Đường đi bộ phải liên hoàn qua các khu chức năng của đơn vị ở
+ Bãi xe phải bố trí hợp lý
-Giải pháp bố trí
+ Hệ thống thong lọng
+ Hệ thống đường vòng


+ Hê thống đường bán vòng
+ Hệ thống cài răng lược
+ Hệ nhánh cây
+ Đường cụt
f. Tổ chức cây xanh – thể dục thể thao trong đơn vị ở
- Các loại hình và nguyên tắc tổ chức cây xanh – thể dục thể thao
+ Cây xanh đường phố
+ Cây xanh trong các nhóm nhà
+ Cây xanh- thể dục thể thao tập trung trong đơn vị ở

+ Nguyên tắc tổ chức
- Giải pháp bố cục không gian
+ Tập trung thành mảng
+ Phối hợp với hệ thống đi bộ tạo thành các tuyến, trục cảnh quan
•

QUY HOẠCH XÂY DỰNG HỆ THỐNG CÂY XANH ĐÔ THỊ
1. Ý nghĩa của việc quy hoạch xây dựng hệ thống cây xanh đô thị

Hệ thống cây xanh là bộ phận không thể thiếu, là một trong những thành
phần chủ yếu của đô thị. Không những ảnh hưởng đến việc hình thành cơ cấu quy
hoạch và cảnh quan đô thị mà nó còn liên quan đến vấn đề cải tạo môi trường sống,
thị hiếu thẫm mỹ, tâm sinh lý con người.
2. Những quy định trong quy hoạch hệ thống cây xanh đô thị
- Quy định 1

Đảm bảo diện tích cây xanh cần thiết cho sinh hoạt đô thị
-

Quy định 2

Đảm bảo tính liên tục của hệ thống cây xanh trong và ngoài đô thị, của hệ thống
cây xanh trong mặt bằng tổng thể đô thị.


-

Quy định 3

Kết hợp hài hòa yếu tố cây xanh với các yếu tố tạo cành khác trong mối quan hệ

hữu cơ, hình thành hệ thống cảnh quan đô thị.
-

Quy định 4

Đảm bảo hệ thống cây trồn phù hợp với điều kiện tự nhiên của từng khu vực, nhất
là đặc điểm khí hậu.
-

Quy định 5

Đảm bảo mật độ cây xanh hài hòa với nhu cầu sử dụng. Không nên trải đều diện
tích cây xanh trên toàn mặt bằng đô thị.
-

Quy định 6

Kết hợp hệ thống cây xanh với các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, xem chúng
là một bộ phần trong khu vực nghỉ ngơi, giải trí của người người dân.
3. Quy hoạch xây dựng hệ thống cây xanh đô thị

a. Quy hoạch hệ thống cây xanh trong mặt bằng hệ thống đô thị
- Theo thuyết tầng bậc
- Theo thuyết phi tầng bậc
b. Các kiểu bố trí cây xanh trong hệ thống cây xanh đô thị
- Bố trí tập trung
Cây xanh tập trung nhiều như: công viên, rừng hoa
- Bố trí dọc tuyến
Cây xanh trồng trên vỉa hè, cây xanh dãy phân cách, cây xanh cách ly…
-Bố trí thành mạng

+ Nhiều điểm cây xanh dàn tương đối trong một vùng rộng như: hệ thông cây xanh
khu ở.