đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hải dương, tỉnh hải dương

MỤC LỤC

Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

vi

Danh mục hình, biểu đồ

viii

Danh mục các chữ viết tắt

ix

MỞ ĐẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích nghiên cứu

2

1.3

Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1

3

Khái quát những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất

3

1.1.1 Quyền sở hữu

3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

4

1.1.3 Quyền sử dụng đất

4

1.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

6
6

1.2.2 Các nước trong khu vực

12

Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

17

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

17

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

21

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

24

1.3.4 Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

27

1.3

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

28

2.1

Đối tượng nghiên cứu

28

2.2

Phạm vi nghiên cứu

28

2.3

Nội dung nghiên cứu

28

iii


2.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố
Hải Dương.

28

2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Hải Dương.

28

2.3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn Thành phố Hải Dương giai đoạn 2009 - 2014.

28

2.3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất
ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hải Dương
2.4

Phương pháp nghiên cứu

29
29

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

29

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

29

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp

30

2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh

30

2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu

30

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1

31

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hải Dương có ảnh
hưởng tới quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất

31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

31

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

38

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

42

3.2

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hải Dương

44

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai

44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thành phố Hải Dương

46

3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất của 03 phường điều tra

48

3.3

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Hải Dương giai đoạn 2009- 2014

49

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ

49

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

51

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ở

54

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

58

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ

61

iv

3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

64

3.3.7 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch

67

3.3.8 Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các phường
70

nghiên cứu
3.4

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Hải Dương

71

3.4.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản
lý đất đai

71

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để
người sử dụng đất thực hiện các quyền

71

3.4.3 Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan

72

3.4.4 Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất

73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

75

Kết luận

75

Kiến nghị

77

TÀI LIỆU THAM KHẢO

78

v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2011-2014

39

3.2

Sản lượng một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu

40

3.3

Hoạt động của các cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố

41

3.4

Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2014

46

3.5

Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2014

47

3.6

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các phường điều tra

48

3.7

Tình hình thực hiện chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn các phường nghiên
cứu giai đoạn 2009 - 2014

3.8

49

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ trên địa
bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014

3.9

50

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn các
phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014

51

3.10 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên
địa bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014

52

3.11 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2009 – 2014

56

3.12 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các phường
nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014

59

3.13 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014

60

3.14 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn các phường
nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2014

61

3.15 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ trên địa bàn
các phường nghiên cứu giai đoạn 2009-2014

62

3.16 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn các
phường nghiên cứu giai đoạn 2009 – 2014

vi

64


3.17 Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa
bàn các phường nghiên cứu giai đoạn 2009- 2014

66

3.18 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
tại các cơ quan nhà nước

68

vii


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
STT

Tên hình, biểu

Trang

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương

32

Biểu 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 thành phố Hải Dương

46

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

1

BTC

Bộ Tài chính

2

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

3

BTP

Bộ Tư pháp

4

CP

Chính phủ

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

NĐ

Nghị định

7

QĐ

Quyết định

8

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

9

TT

Thông tư

10

TTLT

Thông tư liên tịch

11

UBND

Ủy ban nhân dân

ix


MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước.
Đất đai chính là môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công
trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất đai là tài nguyên có giới hạn
về diện tích, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong thời
kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất
đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã
quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã
quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế
thị trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ. Luật đất đai 2013
đã có những quy định về việc giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất. Tuy nhiên hiện nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn
còn nhiều tồn tại và bất cập như:
- Hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất trong nông
nghiệp đang diễn ra tự phát, thiếu thông tin và không có sự kiểm soát của Nhà nước.
- Thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn, Giấy chứng nhận
là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng người dân không
muốn nhận mà vẫn thực hiện giao dịch ngầm.
- Công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện… dựa vào khung giá đất
do Nhà nước quy định nhưng vẫn còn nhiều bất cập như giải phóng mặt bằng chậm,
cản trở tiến độ đầu tư của các công trình.
- Tâm lý của người dân ở vùng đồng bằng Bắc bộ, mặc dù không trực tiếp

1

sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất dẫn đến vấn đề nông dân không có đất
do chuyển nhượng ngày càng tăng.
Thành phố Hải Dương là trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa xã hội tỉnh Hải
Dương. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển
các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn
thành phố. Nhu cầu về QSDĐ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng,
tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo chưa đầy đủ, chưa tuân
thủ đúng quy định của pháp luật tại Thành phố Hải Dương vẫn còn diễn ra. Để tìm
hiểu kỹ tình trạng này, cũng như đưa ra những giải pháp phù hợp để giải quyết tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới các
quyền sử dụng đất.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình
thực hiện các QSDĐ; các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp
phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.

2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền
sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
(hộ gia đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc Hội, Bộ Luật dân sự, 2005):
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.

3

1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”
(Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho
đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc Hội,
Luật đất đai 2013).

1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch,
kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là
đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất”
là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong
luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được pháp
luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho

QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng QSDĐ” (Quốc Hội, Luật đất đai
2013, Điều 167).

4


- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản
xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có
gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng một xã, phường,
thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có
mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu
tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nươc có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp.
- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu
của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để
thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi

5


vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản thì
phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay không có
QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là
dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm
thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1. Các nước phát triển

Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,

6


luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá. Dưới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối với chủ sở

hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra tranh chấp với
bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất
đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt
thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem

7


xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ

thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài
sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ
tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng
kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu

8


của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Toàn
bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và
phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia
thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà
không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường.
Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí
chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có
thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.3. Cộng hòa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc
của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa

9


vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với

quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong
một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà
nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc
dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không
gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cường, 2012).
1.2.1.4. Cộng hòa Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước
cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã
hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn
đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời
được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài
sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu
phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở Đức,
luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên được
mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách
rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một. Người
nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa là họ
chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất Séc.
Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng
chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự

10

do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị
trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn
và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời
gian nữa (Lê Xuân Bá, 2003).
1.2.1.5. Mỹ
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh,
thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động đo đạc
và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khóa đầu tiên
(1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên
(Land Ordinance of 1785). Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh
về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787). Hai pháp lệnh sớm nhất
đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người
đến khai thác vùng đất phía Tây.
- Về vấn đề cải cách đất đai
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên
đất, đó là: (1) nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu
như không có sở hữu gỡ; (2) về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ
gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế, trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát
triển, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề giải quyết trước
tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: (1) Kế thừa chế độ
trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh); (2) Giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong
thời gian thực dân; (3) Trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại
chế độ đất đai hoàn toàn mới - Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết
định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
- Về chính sách đất đai
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai
nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên

30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai
thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập

11


niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc
phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là
khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu
hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau.
Do loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính
toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế
đúng giá thị trường.
Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân
sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc
Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở Mỹ tăng
mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn và
Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 9-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các
chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng
sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện
nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Tôn Gia
Huyên - Nguyễn Đình Bồng, 2007).

1.2.2. Các nước trong khu vực
1.2.2.1. Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở

hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không được
Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn

12


chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn
chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng
khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó
theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh gới
thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế có những
quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng
trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt
buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền
bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản

đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia
tiền đền bù. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại
với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang
Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho
dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở

13


Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,
QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã
được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường
hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân
sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều
kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để
có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

14


Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15
ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký
QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển
nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ
(Lưu Quốc Thái, 2006).
- Cho thuê QSDĐ

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ
quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày
sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử
dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có
được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu
đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể
phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của
Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).

15


1.2.2.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
Cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là
những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và phát
triển thị trường bất động sản tại Việt Nam để phù hợp với thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị
trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa
giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý
luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu

quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà
nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan
quản lý nhà nước cần được đề cao.
Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình
thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù. Hơn
nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại
thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về
lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản,
trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện hội
nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh
bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông
lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có
hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên,
trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu
tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần
phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần
từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối
tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham
gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ
tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

16


Chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các
yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông
qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều
kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh

gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo
hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có
các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình
trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử
dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ
dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất
để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở
các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện
pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình
trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.
1.3. Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

17

có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ
đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua
Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995).
Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp
luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993
và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung
một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép

18