Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế tại thành phố hải dương, tỉnh hải dương

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình, biểu đồ

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích và yêu cầu nghiên cứu

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận, tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất
các tổ chức kinh tế đang sử dụng

4

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế

4

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

4

1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

5

1.1.4 Khái quát về quỹ đất các tổ chức

7

1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức kinh tế

8

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất
1.3 Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất

9
10

1.3.1 Chính sách giao đất

11

1.3.2 Chính sách cho thuê đất

13

1.3.3 Về điều kiện giao đất, cho thuê đất

15

1.3.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

17

1.3.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

18

1.4 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản
lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam

20

1.4.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên thế giới

20

1.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

23

iii


1.4.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở một số
thành phố Việt Nam

29

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

32

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

32

2.3 Nội dung nghiên cứu

32

2.4 Phương pháp nghiên cứu

32

2.4.1 Phương pháp điều tra cơ bản

33

2.4.2 Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa

34

2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh

34

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu

35

2.4.5 Phương pháp tổng hợp

35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hải Dương

36
36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2 Các nguồn tài nguyên

38

3.1.3 Thực trạng môi trường

39

3.1.4 Điều kiện kinh tế - xã hội

39

3.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn thành

phố Hải Dương

45

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hải Dương

47

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai

47

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Hải Dương năm 2014

51

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai

57

3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Hải Dương

58

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế năm 2014

58

3.3.2 Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất

iv

59


3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

61

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Dương

71

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

71

3.4.2 Giải pháp về kinh tế

72

3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ

73

3.4.4 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế

73

3.4.5 Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

74
75

1

Kết luận

75

2

Đề nghị

77

TÀI LIỆU THAM KHẢO

78

PHỤ LỤC

80

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

ĐTH

: Đô thị hoá

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

HTKT

: Hạ tầng kỹ thuật

KDC

: Khu dân cư

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

WTO

: Tổ chức Thương Mại Thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta

27

3.1

Tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2011-2014

40

3.2

Sản lượng một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu

41

3.3

Hoạt động của các cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố

42

3.4

Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn thành phố
Hải Dương năm 2014

44

3.5

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp thành phố năm 2014

53

3.6

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Hải Dương

54

3.7

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử
dụng đất 2014

3.8

58

Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính trên địa bàn thành phố Hải Dương

59

3.9

Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất

60

3.10

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà
nước giao đất

3.11

61

Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế
được giao có thu tiền sử dụng đất

3.12

63

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà
nước cho thuê đất

64

3.13

Tình hình quản lý, sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế

64

3.14

Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích được thuê

3.15

68

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế

69

vii

DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

36

3.2

Cơ cấu đất đai năm 2014 của thành phố Hải Dương

52

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phòng. Sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến lược

mang tính toàn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân
loại. Việc khai thác, quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có
ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển
xã hội.
Thực tế cho thấy, với quỹ đất có hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất của xã
hội ngày càng tăng đặt ra nhiều thách thức với con người và xã hội. Việt Nam là
một quốc gia đất chật người đông, dân số tăng nhanh, đang trong tiến trình đổi mới,
chủ động hội nhập kinh tế khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa đang
diễn ra mạnh mẽ thì việc quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý và hiệu quả tài nguyên
đất đai là một nhiệm vụ vô cùng quan trọng. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước
hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất
đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan với mục
đích là quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả và bền vững tài nguyên đất.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là
rất lớn. Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2010 thì diện tích mà các
tổ chức đang quản lý, sử dụng khoảng 3.700.000 ha, chiếm 11,16% diện tích tự
nhiên của cả nước, trong đó diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chỉ đạt hơn 38% . Tuy nhiên việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt
chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng không đúng diện tích,
không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê trái
phép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất... Việc khai thác nguồn lực tài
chính từ đất đai còn chưa thực sự hiệu quả. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách

1


quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng
12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có
ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài

nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các
tổ chức kinh tế quản lý sử dụng nói riêng.
Với sự chuyển hướng sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước, đặc biệt với sự ra đời và quá trình từng bước hoàn thiện của Luật đất đai 1993
đến Luật đất đai 2013 đã khơi thông cơ chế hàng hoá đối với đất đai trong những
năm qua nhờ vào các chính sách vĩ mô và định hướng phát triển không gian đô thị,
ngoài việc chỉnh trang và xây dựng các khu dân cư cũ trong nội thị, tỉnh đã quy
hoạch và xây dựng nhiều các khu dân cư mới gắn liền với công nghiệp, dịch vụ, vì
vậy tốc độ đô thị hoá trong tỉnh cao, đặc biệt là thành phố Hải Dương với chủ
trương đầu tư cơ sở hạ tầng để khai thác quỹ đất, tạo ra nhiều nguồn thu từ đất.
Công tác quản lý đất đai, đặc biết tại các khu vực đô thị đã có những chuyển biến
mạnh mẽ.
Thành phố Hải Dương là trung tâm văn hoá, kinh tế, chính trị của tỉnh Hải
Dương,kết quả kiểm kê đất đai của các tổ chức theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg ngày
14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ thì diện tích mà các tổ chức đang
quản lý, sử dụng 2179.5 ha chiếm 19 % diện tích tự nhiên toàn thành phố. Do vậy,
việc thực hiện đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng
đất của một số tổ chức kinh tế tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" được
đặt ra với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng
cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối
với đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng
nói riêng và đặc biệt là diện tích đang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng
trên địa bàn thành phố Hải Dương và góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố.

2


2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1.Mục đích của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất của một số tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương;
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương.
2.2. Yêu cầu của đề tài
- Chỉ rõ được những thuận lợi, khó khăn, tồn tại về quản lý sử dụng quỹ đất
của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao theo mục đích sử dụng (diện tích
đất lấn chiếm và bị lấn chiếm, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất
chuyển nhượng, cho thuê không đúng mục đích, diện tích đất chưa đưa vào sử
dụng...) làm căn cứ đề xuất giải pháp khắc phục trong tương lai.
- Số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hải Dương.
- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy
định của Luật Đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
thành phố Hải Dương.
- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

3


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận, tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất các tổ
chức kinh tế đang sử dụng
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế
quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.

Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm
cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh
doanh.
Trong nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là nguồn lực hàng
đầu của ngành nông nghiệp. Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao động mà
còn là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều
được dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được
gọi là ruộng đất.
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhưỡng) và các nhân tố khác.
- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn,
trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc
ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch,
xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Điều kiện thổ nhưỡng quyết
định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành
xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng.
4


Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiện quả sử dụng đất
đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các
lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế-xã hội

Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuận vào
sản xuất ...
Nhân tố kinh tế-xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử
dụng đất đai.
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành
nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động
xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động. Không gian bao
gồm cả vị trí mặt bằng. Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh
hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy, không gian trở thành một
trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xưởng, giao thông ... mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương
II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
5


Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử
dụng đất được hiểu như sau:
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với
mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết
định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3
Điều 102 của Luật Đất đai 2013.
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do
được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà
không trả lại đất.
6

1.1.4. Khái quát về quỹ đất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam.
Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất)
là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để
quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:

7


- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước được thành lập theo Luật Doanh
nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông
nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật
Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp
doanh); Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các
tổ chức kinh tế thành lập theo luật đầu tư.
Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các
tổ chức kinh tế sau đây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các
tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch
vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
1.1.5. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích đất tự nhiên của một
phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng,
quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất
đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng
tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và
giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền
vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý
đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm
kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật
nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò
quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá
nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên
8


tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng
đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính
Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến
đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến
sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế
quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển
đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cải
thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản
lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà
nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua
Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan.
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần
và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều
33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập
trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí
nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ
chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục

đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 tăng
cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ
bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường
hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá
9


quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp
cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút
đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan
đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị quyết số 19-NQ/TW là Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuội đổi mới, tạo nền tảng
để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án
phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt
điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng
phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng …
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/05/2014, có hiệu lực ngày
01/07/2014: Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15/05/2014, có hiệu
lực ngày 1/7/2014: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02/06/2014 quy định về hồ

sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014: Quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015: Quy định chi tiết một số
điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/08/2014 của Chính Phủ.
1.3. Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất
Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình
đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng
10


hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử
dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền
sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc để bị lấn chiếm, chiếm dụng,…
Ngày 01 tháng 8 năm 2014 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số
21/2014/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng
việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 21/2014/CT-TTg có một số vấn đề còn tồn tại
trong việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử
dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển
nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không
sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng,... Về phía các cơ quan quản lý nhà
nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho
thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho

tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn
hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,...
Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng
tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử
dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân.
1.3.1. Chính sách giao đất
- Căn cứ giao đất
Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo
Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
11


- Đối tượng giao đất
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối
tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán
kết hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

- Thời hạn giao đất
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có
thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư
tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao
đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không
quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
12


hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời
hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất
ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ
tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng
có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.

+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được
xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có
quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.3.2. Chính sách cho thuê đất
- Căn cứ cho thuê đất
Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52
của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đối tượng cho thuê đất
Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước
cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho
thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng được
cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
13


chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hôi nghề nghiệp, tổ chức
sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án
đầu tư nhà ở để cho thuê;

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây
dựng công trình sự nghiệp;
- Thời hạn cho thuê đất
Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có
thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư
tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao
đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không
quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời
hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất
ổn định lâu dài.
14


Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ

tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng
có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được
xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có
quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.3.3. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Đây là điểm mới trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 chỉ nêu lên căn cứ giao đất, cho thuê đất chứ không đặt ra
điều kiện cho chủ thể xin giao đất, xin thuê đất.
Trên thực tế, khi không đặt điều kiện cho chủ dự án đầu tư khi chủ dự án đầu
tư xin giao đất, xin thuê đất thì rất nhiều dự án lâm vào tình trạng sau khi được giao
đất, cho thuê đất thì không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí
đất đai. Và để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy
định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất với hai loại điều kiện.
- Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết
định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh,
quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích
ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình đất lúa. Cụ thể: Đối
15


với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các
mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng
Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ

được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi
có một trong các văn bản sau đây:
+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng trở lên;
+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng.
So với Luật Đất đai và các quy định hiện hành thì quy định mới về điều kiện
chuyển mục đích sử dụng với đất trồng lúa có mở hơn. Hiện tại tất cả các dự án có
sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp
thuận, theo Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ
10 héc ta đất trồng lúa trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn
các công trình sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa thì chỉ cần được Hội đồng nhân
dân cấp tỉnh thông qua.
- Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho
thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn
đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Chủ dự án đầu tư muốn được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:
+ Doanh nghiệp có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến
độ của dự án đầu tư, cụ thể: (1) Doanh nghiệp phải có vốn thuộc sở hữu của mình
để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô
sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (2) Doanh nghiệp có khả năng huy động
vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và
các tổ chức, cá nhân khác.
16

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+ Doanh nghiệp không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với
trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư khác. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định
của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây: Kết
quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ
tại Sở Tài nguyên và Môi trường; Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật
đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên Trang Thông tin điện tử của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa
phương khác.
Nhưng không phải bất kỳ dự án nào khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư đều phải thỏa
mãn cả 3 điều kiện: Có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật.
Theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì chỉ 3 nhóm dựán sau phải áp dụng điều
kiện này, đó là:
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp
cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
1.3.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2013 xác định thẩm quyền giao đất theo điều 59 thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định
như sau:
- UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất đối

17


với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của luật này; cho thuê đất đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định
tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của luật này; cho thuê đất đối với tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận
của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích công ích của xã, phường, thị trấn.
1.3.5. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất
Theo Điều 173 và Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và
nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất như sau:
+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy
định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013 như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất;
Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường

hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất
cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng
18


đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173
của Luật này.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì
có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không
được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà

được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định
của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;
Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà
được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định
19