nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hoá của thành phố hồ chí minh

SỞ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

[  \

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ HÓA CỦA

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


Chủ nhiệm đề tài: PGS.TS. TRẦN THỊ THU LƯƠNG





TP. HỒ CHÍ MINH - 06/04/2006
MỤC LỤC


MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I
Lịch sử vấn đề nghiên cứu, tổng quan về đô thị hoá ở Thành phố Hồ Chí
Minh và các quận mới 7
A. Lịch sử vấn đề nghiên cứu 7
B. Tổng quan về đô thị hoá, đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh và sự phát
triển đô thị tại các quận mới 14
I. Một vài nét về đô thị hoá trên thế giới và khu vực 14
II. Đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh và sự phát triển đô thị tại các quận

mới thành lập 18
1. Đô thị hoá từ Sài Gòn đến TP. Hồ Chí Minh 18
2. Biến động dân số của thời kỳ phát triển đô thị hóa ở TP. HCM 43
CHƯƠNG II
Thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh
2000 – 2005. Những tồn tại và thách thức 53
A. Thực trạ
ng sử dụng đất ở Thành phố Hồ Chí Minh và các quận mới 53
I. Diện tích và cơ cấu đất 53
II. Biến động sử dụng đất 56
III. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp của Thành phố và các quận mới 61
1. Diện tích và cơ cấu đất nông nghiệp thành phố 61
2. Diện tích và cơ cấu đất nông nghiệp tại các quận mới 64
3. Tồn tại trong sử dụng đất nông nghiệp 72
IV. Thực trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của Thành phố và các
quận mới 76
1. Diện tích và cơ cấu đất phi nông nghiệp ở thành phố 76
2. Diện tích và cơ cấu đất phi nông nghiệp ở các quận mới 81
3. Tồn tại trong sử dụng đất phi nông nghiệp 90
V. Thị trường đất đai hoạt động chưa hiệu quả và kém bền vững 104
1. Thị trường đất đai chính thức nhỏ bé so với thi trường phi chính thức .104
2. Thị trường đất đai chưa lành mạnh, hiệu quả 105
B. Thực trạng công tác quản lý đô thị ở
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn
2000 – 2005 109
I. Cơ quan quản lý 110
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường 110
2. Sở Tài nguyên và Môi trường 111
3. Phòng Tài Nguyên và Môi trường 113
4. Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn 113

II. Công tác quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh 113
1. Công tác văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất từ 2003 – 2005 115
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính 116
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa hình 117
4. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 118
5. Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .119
6. Ðăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấ
p giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất 121
7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 122
8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản 122
9. Quản lý tài chính về đất đai 123
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất 124
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 125
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai 126
13. Quản lý các hoạt động dị
ch vụ công về đất đai 126
III. Cơ chế quản lý đất đô thị 127
1. Bộ Môi trường tài nguyên 127
2. Bộ xây dựng 129
3. Bộ Kế Hoạch Đầu Tư 129
IV. Thực trạng nguồn nhân lực quản lý đất đô thị TP. Hồ Chí Minh 130
CHƯƠNG III
Nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và

quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh
136
A. Nguyên nhân của tồn tại trong sử dụng và quản lý đất đô thị 136
I. Nhóm nguyên nhân về cơ chế quản lý làm ảnh hưởng đến sự vận hành của
công cụ quy hoạch đô thị 137
1. Quản lý chia cắt, không đồng bộ 137
2. Chưa có cơ chế tốt để phối hợp các tầng quản lý đất đai, công cụ luật và
giá đất chưa vận hành tốt 142
II. Nhóm nguyên nhân các điều kiệ
n hỗ trợ quản lý đất chưa được đáp ứng
tốt 150
1. Cơ sở hạ tầng đô thị không theo kịp tốc độ phát triển đô thị hoá làm giảm
hiệu quả sử dụng đất, tăng nguy cơ phát triển tự phát 150
2. Hệ thống đăng ký bất động sản còn nhiều bất cập 151
3. Hệ thống thông tin phục vụ cho yêu cầu quản lý đất chưa đầy đủ, chưa
khoa học 154
4. Nhận thức xã hội về quản lý và sử dụng đất đô thị chưa toàn diện, chưa tự
giác 156
III. Nhóm nguyên nhân liên quan đến nhân lực quản lý 162
1. Nhân lực quản lý đất hiện nay chưa đủ về số lượng để đáp ứng khối lượng
công việc to lớn và phức tạp 162
2. Chất lượng cán bộ chưa đồng đều và chưa được chuyên môn hoá cao 163
3. Kết quả điều tra cho thấy điều kiện làm việc của cán bộ quản lý đất đô thị
của thành phố còn nhiều khó khăn, đặc biệt là cấp phường xã 164
4. Cơ cấu phân bố nhân sự quản lý đất đai đô thị của thành phố hiện nay
chưa hợp lý 165
B. Những thách thức từ
thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở Thành
phố Hồ Chí Minh 166
I. Những thách thức về kinh tế 171

II. Những thách thức về quản lý xã hội 177
III. Những thách thức về môi trường 182
IV. Sự phát triển tự phát của sử dụng đất đô thị tạo nguy cơ phá vỡ mục tiêu
xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh giàu bản sắc 189
CHƯƠNG IV
Nâng cao hiệu quả sử
dụng đất đô thị tại TP. HCM 194
A. Một số kinh nghiệm và bài học về quản lý đất đô thị của một số quốc gia
châu Á, Đông Nam Á 195
I. Các kinh nghiệm và bài học về quy hoạch đất đô thị 196
II. Các kinh nghiệm và bài học về phát triển cơ sở hạ tầng 200
III. Các kinh nghiệm và bài học về chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường
bất động s
ản 206
B. Các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị ở Thành phố
Hồ Chí Minh 212
I. Nhóm giải pháp liên quan đến đổi mới cơ chế quản lý khắc phục tồn tại,
tăng hiệu quả cho các công cụ quản lý vĩ mô 212
1. Khắc phục những tồn tại trong cơ chế lập và thực thi quy hoạch đô thị 212
2. Thay đổi cơ chế nhằm giải bài toán
điều hoà lợi ích giữa các bên trong
vấn đề giải phóng mặt bằng, tái định cư, tăng hiệu quả sử dụng đất, bình ổn
xã hội 221
II. Nhóm giải pháp liên quan đến việc giải quyết các tồn tại của thực tế sử
dụng đất đô thị hỗ trợ cho quản lý đất 226
1. Các giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) để
chống
đô thị tự phát, tăng hiệu quả sử dụng đất 226
2. Kiên quyết và khẩn trương xóa “dự án treo” 233
3. Một số giải pháp từ góc độ quản lý đất đô thị góp phần thúc đẩy sự phát

triển của thị trường Bất động sản 235
III. Nhóm giải pháp cải tiến điều kiện hỗ trợ quản lý đất đô thị 237
1. Cung cấp đủ thông tin và tă
ng cường công tác tuyên truyền vận động nhân
dân tham gia vào giải phóng mặt bằng, xây dựng CSHT phát triển
thành phố 237
2. Thiết lập hệ thống thông tin đất đai, kết nối quản lý giữa nhà và đất 240
3. Một số vấn đề cần lưu ý về ô nhiễm môi trường đất 241
IV. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực thực hiện công tác quản lý nhà nước
về đất đai ở TP. HCM 242
1. Trước hết cần t
ạo điều kiện để Sở Tài nguyên môi trường quy hoạch và
phát triển đồng bộ nhân lực quản lý đất đai ở cả 3 cấp Thành phố -
Quận/huyện - phường/xã 243
2. Tăng cường sự phối hợp chặt chẽ theo ngành dọc của cơ quan quản lý đất
đai từ thành phố - quận/huyện/phường/xã 244
3. Nâng cao chất lượng chuyên môn của đội ngũ qua bồi dưỡng, đào tạo 245
4. Tăng cường đủ trang thiết bị văn phòng và các điều kiện làm việc để
nhanh chóng tin học hóa công tác quản lý đất đai 245
KẾT LUẬN 247
I. Những tồn t
ại chính 247
II. Những thuận lợi và cơ hội mới để vượt qua thách thức 248
III. Những vấn đề cấp thiết đặt ra hiện nay với công tác quản lý đất đô thị
của thành phố 248
IV. Tổng kết các giải pháp đã đề xuất thành một số kiến nghị chính 250
TÀI LIỆU THAM KHẢO 259
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
1
PHẦN MỞ ĐẦU

Bước vào thế kỷ XXI cánh cửa của lịch sử mở ra trước mắt chúng ta, buộc
chúng ta phải lựa chọn: hoặc tham gia vào cuộc đua của hội nhập, của phát triển
một cách quyết liệt để trở thành một cường quốc, thay đổi toàn diện về chất
lượng cuộc sống, về vị trí, tiềm lực quốc gia hoặc sẽ sa vào vòng xoáy của tụt
hậu của kém c
ỏi theo chiều hướng đi xuống. Cơ hội và thách thức dường như
gắn chặt với nhau và đều không dung nạp sự trì trệ.
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn vào loại nhất Việt Nam, cũng
là nơi có tốc độ và quy mô đô thị hoá nhanh nhất nước. Những thành tựu về phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội của thành phố trong 10 năm qua đóng góp một gam
màu ấn tượng vào bức tranh thành t
ựu của một Việt Nam đổi mới, một Việt
Nam đang trỗi dậy để vươn tới tương lai. Tuy vậy, những ngổn ngang của nhiều
sự bất cập, mất trật tự, tự phát đặc biệt trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đô
thị đang khiến cho thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và những
cảnh báo nghiêm khắc về sự phát triển bền vững của thành phố trong bối cảnh
cạnh tranh quyết liệt của hội nhập trong hiện tại và tương lai. Do đó việc phải
nghiên cứu đánh giá hiện trạng, chỉ ra những bất cập, những lực cản, cảnh báo
các nguy cơ, tìm tòi học hỏi kinh nghiệm để đề xuất các giải pháp chấn chỉnh
quản lý, tháo gỡ khó khăn nh
ằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đô thị
của thành phố là yêu cầu bức xúc của thực tiễn.
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử
dụng đất trong khu vực đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh” do chúng tôi
thực hiện chính là muốn góp phần vào việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội
bức xúc đó c
ủa thành phố trong giai đoạn hiện nay.
* Về khoa học
Đề tài trực tiếp liên quan đến khoa học quản lý đô thị, một lĩnh vực đang rất
cần thiết nhưng còn mới mẻ so với Việt Nam. Do vậy nó sẽ có ích cho việc

nghiên cứu và giảng dạy ở các trường, các khoa có liên quan như: Trường Đại
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
2
học Khoa học xã hội và nhân văn (Khoa Xã hội học, ngành xã hội học đô thị,
khoa Văn hoá học Ngành văn hoá đô thị). Trường Đại học Kiến trúc (Khoa Kiến
trúc, Khoa quy hoạch đô thị), trường Đại học Nông Lâm (Khoa Quản lý đất đai
và Bất động sản) v.v
* Về thực tiễn
- Những kết quả nghiên cứu của đề tài liên quan trực tiếp tới phân tích thực
trạng quản lý và s
ử dụng đất đô thị do đó nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc hoạch
định những biện pháp, chính sách của những cơ quan quản lý đô thị liên quan,
nhằm đưa tiến trình đô thị hoá của thành phố vào đúng quy luật phát triển bền
vững.
- Những kết quả nghiên cứu của đề tài còn có thể làm tài liệu tập huấn cho
cán bộ quản lý đất đô thị các cấ
p quận, huyện, phường, xã của thành phố Hồ Chí
Minh.
* Mục tiêu của đề tài
Từ việc nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ở các khu đô thị
mới của thành phố, đề tài nhằm hướng tới việc tư vấn những giải pháp tháo gỡ
khó khăn, chấn chỉnh quản lý, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo
hướng phát triển
đô thị bền vững.
Tiếp cận từ góc độ liên ngành văn hoá xã hội học đề tài không có tham vọng
đi sâu vào phân tích các vấn đề kinh tế, văn hoá, môi trường, kiến trúc của thành
phố Hồ Chí Minh nói chung, các quận đô thị mới nói riêng để bàn về cụ thể về
vấn đề quản lý đất đai cho các khu vực đó mà chủ yếu là từ nghiên cứu thực
trạng quản lý và sử dụng đấ
t ở các khu vực này đưa ra những nhận xét, những

phân tích về sự sai lệch trong sử dụng đất, những bất cập trong bộ máy quản lý
đất trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất những
giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất tại các khu vực đô thị mới
nói riêng và thành phố nói chung.
Mục tiêu cụ thể của đề tài là:
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
3
+ Khảo sát thực trạng và đánh giá tồn tại của việc sử dụng đất và quản lý sử
dụng đất đô thị tại các quận mới nói riêng, thành phố nói chung và phân tích các
thách thức từ các tồn tại đó với yêu cầu phát triển đô thị bền vững.
+ Phân tích các nguyên nhân của những tồn tại trên
+ Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đô th
ị ở
thành phố Hồ Chí Minh.
* Phương pháp nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề
¾ Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu
+ Phối hợp với các cơ quan quản lý đất đai của thành phố và các quận mới
để khảo sát, tập hợp các số liệu điều tra về vấn đề quản lý và sử dụng các loại
hình sử dụng đất đai trên thự
c tế của khu vực đô thị hoá.
+ Tổ chức các cuộc thảo luận, toạ đàm trong giới chuyên môn
+ Tổ chức các cuộc đối thoại thảo luận với cơ quan quản lý đất của thành
phố về kết quả khảo sát và kết luận ở các vấn đề liên quan đến đề tài.
+ Tham khảo các tài liệu nước ngoài liên quan đến các kinh nghiệm chuyển
dịch đất đai của họ
trong quá trình đô thị hoá.
+ Lên sơ đồ, biểu thống kê, thể hiện các vấn đề liên quan đến nội dung đề tài
¾ Các phương pháp sử dụng nghiên cứu
+ Sử dụng phương pháp nghiên cứu liên ngành: kinh tế học, sử học,xã hội
học, sưu tầm, khảo sát, biên soạn tài liệu

+ Sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng qua các số liệu điều tra quản
lý và sử dụ
ng đất, xử lý bằng các chương trình tin học để đưa ra những kết quả
điều tra cụ thể
+ Sử dụng các phương pháp lập sơ đồ, biểu đồ để minh hoạ rõ cho các kết
quả điều tra
+ Phối hợp với Phòng Quản lý đo đạc bản đồ của Sở Tài nguyên Môi trường,
Trung tâm Địa tin học của Đại học quốc gia Hồ Chí Minh xử lý thông tin về
thực trạng sử dụng đất của các khu vực đô thị mới thể hiện qua hệ thống các bản
đồ, biểu đồ ở những giai đoạn đô thị hoá khác nhau theo tiêu chuẩn GIS (Hệ
thống thông tin địa lý) và MIS (Hệ thống thông tin quản lý).
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
4
SƠ ĐỒ KHUNG PHÂN TÍCH
Mục tiêu đề tài
- Thực trạng và tồn
tại sử dụng đất quản
lý đất.
- Nguyên nhân và
thách thức.
- Đề xuất giải pháp
Tổng quan những vấn đề,
những tài liệu đã nghiên
cứu liên quan đến đề tài và
các vấn đề cần giải quyết
Tổng quan về đô thị hóa ở
thế giới, lịch sử đô thị hóa
của TP. HCM, quy mô đô thị
hóa của TP. HCM và một số
lý thuyết phát triển đô thị liên

quan
Khảo sát thực trạng sử dụng
đất đô thị và phân tích các
tồn tại
Khảo sát thực trạng quản lý
đất đô thị và phân tích các
tồn tại
Phân tích các nguyên nhân của các tồn tại
làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất
đô thị ở TP. HCM và phân tích các thách
thức từ các t
ồ
n t
ạ
i đó
- Kinh nghiệm quản lý đất
của một số quốc gia Châu
Á, Đông Nam Á.
- Bài học cho quản lý đất đô
thị ở TP. HCM
Thách thức
- Giảm khả năng cạnh tranh
kinh tế
- Nhiều hệ quả xã hội phức
tạp
- Môi trường sống ô nhiễm
- Thành phố thiếu bản sắc
Nguyên nhân quản lý

Nhóm

nguyên nhân
về cơ chế
quản lý liên
quan đến vận
hành các
công cụ quy
hoạch, luật,
giá đất
Nhóm nguyên
nhân điều kiện
hỗ trợ quản lý
- Cơ sở hạ tầng
- Đăng ký BĐS
- Thông tin đất
đai
- Nhận thức xã
hội
Nhóm
nguyên
nhân liên
quan đến
nhân lực
quản lý
đất đô thị
CÁC GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT
Nhóm giải pháp đổi
mới cơ chế để tăng
hiệu quả công cụ quản
lý đất
- Cơ chế trong quy

hoạch đô thị
- Cơ chế trong tính giá
đ
ấ
t b
ồ
i thườn
g

Nhóm giải pháp giải quyết
tồn tại trong sử dụng đất,
hỗ trợ quản lý đất:
- Đẩy mạnh phát triển cơ sở
hạ tầng
- Xoá dự án treo
- Phát triển thị trường Bất
đ
ộ
n
g
sản lành
m
ạ
nh
Nhóm giải pháp cải
tiến điều kiện hỗ trợ
quản lý
- Tăng cường tuyên
truyền nâng cao nhận
thức của xã hội

- Thông tin đất đai
- Đăn
g
k
ý
đ
ấ
t
Nhóm giải
pháp liên
quan đến tổ
chức bộ máy
phát triển
nhân lực
quản lý đất
đô th
ị
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
5
* Lực lượng thực hiện
1- Nhóm tư vấn chuyên môn
- TS. Lê Thanh Sang (Viện Khoa học xã hội vùng Nam bộ)
- GS. TSKH. Bùi Huy Bá (Trung tâm sinh thái môi trường nhân văn Đại học
Khoa học Xã hội Nhân văn - Đại học quốc gia TP. HCM)
2- Nhóm điều tra và tập hợp tư liệu
- CN. Nguyễn Thị Lệ Thái (Phòng Tổ chức cán bộ Sở Tài nguyên Môi
trường TP. HCM)
- CN. Nguyễn Văn Chánh (Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn TP. HCM)
- CN. Nguyễn Văn Út (Viện Khoa học Xã hộ
i vùng Nam bộ)

- CN. Lê Hồng Giang (Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn TP. HCM)
- CN. Nguyễn Văn Hồng (Phòng Đăng ký và kinh tế đất Sở Tài nguyên Môi
trường TP. HCM)
3- Nhóm xử lý thông tin, bản đồ, biểu đồ
- Th.S. Hồ Tống Minh Định (Khoa kỹ thuật xây dựng - Bộ môn địa tin học -
Đại học Bách khoa Đại học quốc gia TP. HCM)
4- Tổng kết và thực hiện báo cáo tổng hợp:
- Chủ nhiệm đề tài PGS. TS. Trần Thị Thu Lương
* Th
ời gian và kinh phí thực hiện
a) Thời gian thực hiện theo hợp đồng là 02 năm
từ 12/2004 đến 12/2006
y Tháng 12/2006 đề tài báo cáo và nghiệm thu lần I. Chủ nhiệm đề tài đề
nghị gia hạn thêm 06 tháng đến 6/2007 để sửa và hoàn chỉnh đề tài. Đề nghị này
đã được Hội đồng nghiệm thu và Sở Khoa học công nghệ thành phố chấp thuận.
y 06/2007 đề tài đã hoàn tất chỉnh sửa và nộp báo cáo tổng hợp
để xin
nghiệm thu chính thức theo đúng thời gian xin gia hạn
b) Kinh phí được phê duyệt là 160.000.000đ (160 triệu đồng)
- Đã nhận và thanh toán đợt I: 80.000.000đ
- Đã nhận và thanh toán đợt II: 70.000.000đ
- Còn lại 10.000.000đ sẽ nhận nếu nghiệm thu đạt yêu cầu.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh
6
* Trong thời gian thực hiện đề tài chúng tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý
báu của Tiến sỹ Trần Thế Ngọc - Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP.
HCM, PGS. TS. Nguyễn Trọng Hòa - Giám đốc Sở Quy hoạch Xây dựng TP.
HCM, các Trưởng phòng Kế hoạch Tổng hợp, Phòng Đăng ký và kinh tế đất,
Phòng Tổ chức cán bộ, Phòng quản lý đo đạc bản đồ, Trung tâm Thông tin Tài
nguyên môi trường và đăng ký Bất động sản thuộc Sở Tài nguyên và Môi

tr
ường thành phố. Sự giúp đỡ này đã tạo nhiều thuận lợi để chúng tôi có thể tập
hợp được các tư liệu liên quan đảm bảo độ tin cậy để thực hiện đề tài.
Chúng tôi cũng nhận được sự tư vấn, chỉ giúp tư liệu và sự động viên chân
tình của TS. Nguyễn Đăng Sơn, TS. KTS. Võ Kim Cương, KS. Lê Quang
Trung, các bạn bè đồng nghiệp ở Đại học Khoa học Xã hội Nhân vă
n Đại học
quốc gia TP. HCM.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn tất cả các nhà quản lý, các nhà khoa học
nói trên. Nếu không có những sự giúp đỡ đó chúng tôi đã không thể vượt qua
những khó khăn to lớn để hoàn thành được đề tài.
Chúng tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, Phòng quản lý khoa
học, Phòng Tài chính Sở Khoa học công nghệ TP. HCM, Ban Khoa học công
nghệ và Văn phòng Đại học quốc gia TP. HCM đã tạo nhiều điều kiện về tổ
ch
ức và quản lý để chúng tôi thực hiện được đề tài.


Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

7
CHƯƠNG I
LỊCH SỬ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU, TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ HÓA Ở
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ CÁC QUẬN MỚI

A. LỊCH SỬ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Việc nghiên cứu nhằm mục đích tư vấn cho thành phố vượt qua những thách
thức đã trở thành tinh thần căn bản của những đề tài về kinh tế, xã hội, văn hoá
của quá trình đô thị hóa
ở thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây.

Các tác giả đã tiếp cận từ nhiều hướng: kinh tế học, xã hội học, văn hoá học,
v.v để nghiên cứu, mổ xẻ, phân tích thực trạng, chỉ ra nguyên nhân và đề xuất
các giải pháp, các mô hình liên quan đến các vấn đề mà họ đang nghiên cứu,
nhằm hướng tới việc tư vấn một mô hình phát triển bền vững cho thành phố Hồ
Chí Minh. Có thể k
ể đến các đề tài như:
“Vấn đề phát triển đô thị bền vững tại thành phố Hồ Chí Minh và những kinh
nghiệm từ một số thành phố lớn ở Đông Nam Á” do PGS. TS Tôn nữ Quỳnh
Trân chủ nhiệm thực hiện năm 2000; “Về độ chênh lệch giữa tốc độ đô thị hóa
với quá trình chuyển đổi thành thị dân của nông dân ngoại thành, thành phố Hồ
Chí Minh. Nghiên cứ
u và giải pháp” do Thạc sỹ Lê Văn Năm làm chủ nhiệm,
thực hiện năm 2001; “Tình trạng thất nghiệp, thất nghiệp cơ cấu và hướng giải
quyết thất nghiệp trong quá trình đô thị hoá tại 5 quận mới thành phố Hồ Chí
Minh” do GS. TS Nguyễn Thị Cành làm chủ nhiệm thực hiện năm 2001;
“Nghiên cứu xây dựng mô hình nông nghiệp sinh thái phù hợp trong tiến trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị
hoá ở thành phố Hồ Chí Minh” do PGS.
TS Vũ Xuân Đề làm chủ nhiệm, thực hiện năm 2003; “Nghiên cứu tiến trình đô
thị hoá của các nước Châu Á (chủ yếu là Đông Nam Á) với tiêu điểm là quản trị
đô thị và mô hình phát triển không gian đô thị. Những bài học kinh nghiệm và
định hướng phát triển cho thành phố Hồ Chí Minh” do PGS. TS Nguyễn Minh
Hoà chủ nhiệm thực hiện năm 2003; “Phân tích động thái tăng trưởng kinh tế

thành phố Hồ Chí Minh trong mối quan hệ với tăng trưởng kinh tế cả nước từ
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

8
1996 - 2002, đánh giá khả năng thực hiện kế hoạch thực hiện kế hoạch năm
2001 - 2005” do KS Nguyễn Hải Đăng làm chủ nhiệm, thực hiện năm 2004;

“Xây dựng luận cứ phân tích và dự báo tăng trưởng kinh tế thành phố Hồ Chí
Minh” do TS. Trần Du Lịch làm chủ nhiệm, thực hiện năm 2004 ; “Chuyển dịch
cơ cấu kinh tế ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh thực trạng và gi
ải pháp” do
TS. Đinh Sơn Hùng chủ nhiệm hoàn thành 7/2005 và đề tài “Các vấn đề kinh tế
xã hội đặt ra với vùng ven trong quá trình đô thị hoá” do thạc sỹ Dư Phước Tân
chủ nhiệm hoàn thành đầu năm 2006.
Ngoài đề tài khoa học còn có những cuốn sách mới xuất bản như “Chính
sách đô thị”, nxb Xây dựng Hà Nội 2006 của Tiến sỹ Võ Kim Cương; “Phương
pháp tiếp cận mới về quy hoạch và qu
ản lý đô thị”, nxb Xây dựng Hà Nội 2006
của Tiến sỹ Nguyễn Đăng Sơn.
Đề tài của chúng tôi “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị mới của thành phố Hồ Chí Minh” cũng
nằm trong xu hướng nghiên cứu trên, chỉ khác, hướng tiếp cận của chúng tôi là
nghiên cứu về vấn đề sử dụng và quản lý đất
đai của thành phố trong đó chúng
tôi chọn khu vực có nhiều biến động về chuyển dịch đất đai nhất là các quận
mới, đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ làm đối tượng nghiên cứu nhằm
hướng tới việc tư vấn nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị.
Rõ ràng là việc quản lý và sử dụng đất là một vấn đề quan trọng vào loạ
i bậc
nhất của quản lý đô thị do đó việc hướng tới hiệu quả của công tác này luôn là
mục tiêu được chú trọng của tất cả các cấp chính quyền đô thị.
Chúng ta có thể học hỏi được những kinh nghiệm quản lý và sử dụng đất đai
đô thị trong quá trình đô thị hoá của những quốc gia khác qua các nghiên cứu
của nhiều học giả nước ngoài. Có thể k
ể đến:
+ Jamal H. Ansari, Nathaniel Von Einsiedel, “Urban Land Management:
Improving Policies and Practices in Developing Countries of Asia” (Quản lý đất

đô thị: Hoàn thiện chính sách và thực thi tại các nước đang phát triển ở Châu Á),
Nhà xuất bản: Oxford & Ibh, 1998.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

9
+ Donald G. Hagman, “Public Planning and Control of Urban and Land
Development: Cases and Materials” (Kế hoạch và kiểm soát đất đô thị), Nhà
xuất bản: West Information Pub Group, 1980.
+ Chales M. Haar, “Land - Use Planning: A Casebook on the Use, Missue,
and Re-Use of Urban Land” (Quy hoạch sử dụng đất: Sự sử dụng, lạm dụng và
tái sử dụng đất đô thị), Nhà xuất bản: Aspen Law & Business, 1989.
+ Archer, R.W., “An outline urban policy for the devoloping countries of
Asia” (Chính sách về đất đô thị cho các nước đang phát triển ở Châu Á), Nhà
xuất bản: S.n, Bangkok, 1990.
+ Masahisa Fujita, “Urban Economic Theory: (Học thuyết kinh tế đô thị),
Nhà xuất bản: Cambridge University Press, 1991.
+ Catherine Farvacque-Vitkovic, Patrick McAuslan, “Reforming Urban
Land Policies and Institutions in Development Countries (Urban Management
Program” (Xây dựng và sửa đổi chính sách về đất đô thị tại các nước đang phát
triển (Chương trình quản lý đô thị).
+ Kenneth Jackson Davey, “Elements of Urban Management (Urban
Management Program. Urban Management and Land, No 11” (Những nhân tố
của quản lý đô thị (chương trình quản lý đô thị. Đất đai và quản lý đô thị, số
11)).
+ Annette M. Kim, “Urban Land Market Development in Transition
Economies” (Sự phát triển thị trường đất đô thị trong các nề
n kinh tế quá độ),
2000.
Những nghiên cứu này đề cập đến những vấn đề lý luận về quản lý đất đô
thị, các chính sách quản lý đất đai đô thị ở một số quốc gia, cung cấp cho chúng

ta một cái nhìn so sánh và những kinh nghiệm về quản lý đất đô thị để chúng ta
soi vào các vấn đề quản lý đất đô thị ở thành phố của chúng ta.
Ngoài các vấn đề chung, còn có học gi
ả nước ngoài nghiên cứu trực tiếp đến
vấn đề thị trường, chính sách và sự chuyển dịch đất đai của Việt Nam từ đất
nông nghiệp thành đất đô thị. Chẳng hạn:
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

10
+ Klaus Deininger and Sangqing Jin “Land sales an rental markets in
transition: Evidence from rural VietNam” , April 2003.
+ Quy - Toan Do, and Lakshmi Iyer “Land right and Economic
development: Evidence from VietNam” , August 2003.
+ Martin Ravallion and Dominiqne Van de wall “Land allocation in
VietNam’s Agrian transtion” , January 2003.
Tất cả các nghiên cứu của các học giả ngoài nước nói trên đều là những tài
liệu tham khảo quý giá cho nhóm nghiên cứu khi thực hiện đề tài.
Với các học giả trong nước, thực trạng sử dụng và quản lý đất ở nước ta
đang là một trong những vấn đề nóng của quản lý đô thị. Bản thân nó chịu tác
động mạnh mẽ củ
a quá trình đô thị hoá và ngược lại việc sử dụng và quản lý đất
có một tác động quan trọng tới quá trình đô thị hoá đó.
Tại thành phố Hồ Chí Minh vấn đề này đã bộc lộ nhiều dấu hiệu đáng lo ngại
và đang trở thành nỗi bức xúc bận tâm của các nhà quản lý và người dân ở đô
thị. Do vậy các nhà khoa học cũng rất quan tâm đến đề tài này. Tuỳ theo góc độ
tiếp cận, các đề tài nghiên cứu đã đề cập đến những khía cạnh khác nhau của
thực trạng sử dụng và quản lý đất của thành phố. Vào thập niên 90 của thế kỷ
XX các nghiên cứu để tư vấn cho việc sử dụng và quản lý đất đai thành phố
nghiêng về lĩnh vực môi trường tài nguyên (coi đất đai là tài nguyên), đề tài
“Phân vùng đất và quy hoạch khoảng không gian xanh vùng ngoại thành nhằm

sử dụ
ng hợp lý đất và bảo vệ môi trường)” của TS. Vũ Xuân Đề thực hiện năm
1993 nhằm đạt tới sự xác định hợp lý vùng đất dành để thiết lập các khoảng
xanh bảo vệ môi trường. Đề tài cung cấp một cái nhìn tổng quát về sử dụng đất
đai, bảo vệ môi trường xanh trong tiến trình đô thị hoá ở thập niên 90 của
TPHCM.
Cũng theo hướng tiếp cận này, đề
tài khoa học cấp nhà nước thực hiện ở quy
mô rộng hơn “Tài nguyên đất và khả năng sử dụng đất địa bàn kinh tế trọng
điểm phía Nam” do Lê Minh Triều và Phạm Quang Khánh ở Viện quy hoạch
thiết kế nông nghiệp miền Nam thực hiện năm 1993 đã tiến hành điều tra lập
bản đồ thổ nhưỡng, phân loại đất khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam trong đ
ó
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

11
có đất đai của TP Hồ Chí Minh. Mỗi loại đất đều được thống kê diện tích, bản
đồ phân bố và khuyến cáo hướng sử dụng cho phù hợp. Đề tài là nguồn tham
khảo tốt để hoạch định việc sử dụng thích hợp các loại đất theo thổ nhưỡng của
các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong đó có đất đai của TP Hồ
Chí Minh.
Nhắm tới việ
c sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, trong đó có tài nguyên đất
đai của thành phố, kỹ sư Chu Thừa Châm năm 1996 thực hiện đề tài “Nghiên
cứu các giải pháp nhằm sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên trên địa
bàn thành phố trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế” Đề
tài này cũng tiếp cận từ hướng nghiên cứu tài nguyên môi trường để đánh giá
tổng quan về tài nguyên đất trong tương quan nhiều nguồ
n tài nguyên thiên
nhiên khác của thành phố như tài nguyên nước, tài nguyên không khí, v.v , phân

tích thực trạng sử dụng đất và giá cả đất đai của TP Hồ Chí Minh cho đến 1995
để bước đầu chỉ ra những điểm bất hợp lý trong cơ cấu sử dụng đất dành cho
việc bảo vệ môi trường xanh của TP Hồ Chí Minh.
Bắt đầu từ năm 2000, khi thành phố Hồ Chí Minh mở rộng các vùng đô thị
mới, các vấn
đề chuyển dịch sử dụng đất và thị trường mua bán trở nên sôi động
phức tạp thì xu hướng nghiên cứu về quản lý và sử dụng đất thành phố không
chỉ dừng ở vấn đề môi trường tài nguyên mà còn chú trọng tới vấn đề kinh tế.
Trực tiếp liên quan đến việc sử dụng đất của vùng đô thị mới là đề tài “Nghiên
cứu hiện trạng sử dụng
đất nông nghiệp tại 5 quận mới, các vấn đề đặt ra, các
chính sách và biện pháp quản lý sử dụng phù hợp với quá trình đô thị hoá, công
nghiệp hoá theo mục tiêu quy hoạch” do kỹ sư Nguyễn Thị Tuất, Viện kinh tế
TP thực hiện năm 2000. Sau khi rà soát các mục tiêu quy hoạch của 5 quận mới
thành lập năm 1997 (gồm Quận Thủ Đức, Quận 9, Quận 7, Quận 2 và Quận 12)
đề tài đã phân tích thực trạng s
ử dụng đất nông nghiệp của 5 quận trong quá
trình đô thị hoá, nhận định các tác động của những vấn đề tồn tại trong văn bản
pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất và đề xuất một số kiến nghị về các biện
pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ở các quận đô thị mới này.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

12
Mặc dù đã cung cấp những tư liệu quý về thực trạng quản lý và sử dụng đất
ở khu vực đô thị mới của thành phố nhưng đề tài này mới chỉ đề cập đến đất
nông nghiệp và chỉ dừng việc điều tra ở năm 1999. Từ đó đến nay cả quy hoạch
đất lẫn sử dụng đất của các quận trên đều
đã có những biến động rất đáng kể. Do
đó vẫn rất cần phải cập nhật và mở rộng đề tài này trên một quy mô và bình diện
sâu sắc hơn.

Năm 2003 Sở tài nguyên môi trường thành phố đã thực hiện “Quy hoạch sử
dụng đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến 2010”. Bản quy hoạch này lần đầu
tiên tổng duyệt toàn bộ các thông tin, tư liệu, số liệu, bả
n đồ về đất đai của 3
cấp, đi từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội đến dự báo nhu cầu sử dụng đất đai
của thành phố để định hướng sử dụng đất, phục vụ cho mục tiêu phát triển của
thành phố.
Đây là tập tài liệu có nguồn thông tin phong phú đa dạng về thực trạng sử
dụng đất đ
ai của thành phố cho đến năm 2003 và quy hoạch đất đến 2010,
những thông tin từ tập tư liệu này là rất quý để chúng ta từ thời điểm này có thể
so sánh được với mốc gần đây nhất (2003) thấy được sau khi hoạch định một
quy hoạch tương đối quy mô và công phu như vậy việc sử dụng đất của thành
phố có theo đúng quy hoạch đó không?. Tuy nhiên tài liệu này chủ yếu là các số
liệu và thông tin chưa có sự phân tích, nghiên cứu vả lại tư liệu chỉ dừng tới năm
2002 hoặc 2003. Từ đó đến nay, đất đai thành phố đặc biệt là các quận đô thị
mới tiếp tục có nhiều biến động do vậy cần phải cập nhật lại và đặt chúng vào
những cái nhìn phân tích và lý giải cặn kẽ hơn.
Cuối năm 2005 nhờ vào kết quả tổng
điều tra kiểm kê đất đai, Sở tài nguyên
môi trường thành phố Hồ Chí Minh thực hiện Báo cáo tổng hợp “Điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất đến 2010, lập kế hoạch sử dụng đất 5 kỳ cuối (2006 - 2010)
Thành phố Hồ Chí Minh”. Đây là tập tài liệu cập nhật những thông tin mới nhất
đến 2010. Mặc dù những số liệu điều tra toàn diện trong tài liệu này là hế
t sức
quý giá và đáng tin cậy nhưng cũng như bản quy hoạch thực hiện năm 2003 tập
tài liệu này vẫn chủ yếu là thông tin và các số liệu về thực trạng sử dụng đất ở
thành phố. Phần nghiên cứu và phân tích không được đặt ra như một yêu cầu
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

13
chính để làm sáng rõ các vấn đề nổi cộm của quản lý và sử dụng đất ở thành phố
hiện nay.
Về công tác quy hoạch thành phố tập tài liệu tổng hợp của Ủy ban nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh “Quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 (giai đoạn 1998 – 5/2006)” đã cung cấp những thông tin tổng hợp về thực
trạng công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng, giúp chúng ta có
một cái nhìn tổ
ng quan về quy mô xây dựng phát triển của thành phố trong gần
20 năm từ 1998 đến 2006.
Đề tài “Các vấn đề kinh tế xã hội đặt ra với vùng ven trong quá trình đô thị
hoá” do thạc sỹ Dư Phước Tân làm chủ nhiệm hoàn thành năm 2006. Đề tài đề
cập đến nhiều vấn đề về kinh tế xã hội của các quận mới thành lập nhưng chủ
yếu đi sâu vào các vấn đề kinh tế như t
ốc độ tăng trưởng kinh tế của 5 quận mới,
sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của 3 khu vực trên địa bàn 5 quận mới, sự biến
động về BQ của các hộ dân, thay đổi cơ cấu chỉ tiêu, v.v Vấn đề biến động
diện tích đất đai chỉ được đề cập như một vấn đề xã hội cùng với nhiều biến
động khác như
việc làm, thất nghiệp, giàu nghèo, y tế, giáo dục, v.v
Như vậy, trong thời gian qua tổng quan các công trình nghiên cứu cho thấy
chúng cùng nhằm hướng tới việc tư vấn một mô hình phát triển bền vững cho
thành phố nhiều tác giả đã tiếp cận từ nhiều góc độ kinh tế học, xã hội học, văn
hoá học, khoa học quản lý, khoa học môi trường, v.v để thực hiện các đề tài
nghiên cứu về đô thị
hoá và quản lý đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh. Trong các
nghiên cứu đó do tầm quan trọng của tài nguyên đất mà việc quản lý sử dụng đất
đai đã được đề cập và nghiên cứu ở những góc độ khác nhau. Tuy nhiên những
kết quả nghiên cứu này vẫn cần hoặc phải cập nhật lại (do nghiên cứu trước năm
2000) hoặc phải mở rộng và đi sâu hơn ( do không phải là nội dung nghiên cứ

u
chính). Do đó, một đề tài tập trung nghiên cứu việc quản lý sử dụng đất ở khu
vực đô thị hoá sôi động nhất - khu vực các quận mới - trong 5 năm qua, phân
tích những mặt mạnh, yếu, những nguyên nhân và những bất cập trong cơ chế,
trong quản lý, nhằm hướng tới việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị ở TP.
HCM vẫn là một nghiên cứu cần thiết và có ý nghĩ
a thực tế cao.
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

14

B. TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH VÀ SỰ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI CÁC QUẬN MỚI
I. MỘT VÀI NÉT VỀ ĐÔ THỊ HOÁ TRÊN THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC
Để có một cái nhìn tổng thể chúng tôi bắt đầu từ một tổng quan ngắn về lịch
sử đô thị hóa của thế giới.
Việc đầu tiên là cần tìm hiểu khái niệm v
ề đô thị (urban area). Theo Lowry
(2002: 2), cho đến nay “đô thị” được định nghĩa như là một nơi cư trú thường
xuyên của ít nhất 2.000 người mà họ không tham gia sản xuất nông nghiệp và
sống trong một phạm vi mà người này có thể đi bộ đến chỗ người kia được, và
thành phố là một nơi cư trú có mật độ đông đúc như vậy nhưng với qui mô dân
số ít nhất là 100.000 người. Tuy nhiên, các định ngh
ĩa và tiêu chuẩn cho việc
xác định thế nào là đô thị cũng khác đối với các quốc gia khác nhau. Ở Việt
Nam, một đơn vị đô thị ở cấp thấp nhất phải có dân số tập trung ít nhất là 4.000
người (ở miền núi là 2.000 người), trong đó ít nhất 60% lao động làm việc trong
các khu vực phi nông nghiệp.
Xét trên những tiêu chuẩn tương đối này, có thể nói rằng cho đến cuộc Cách
mạng Công nghiệp, phần lớ

n xã hội loài người là xã hội nông thôn. Các thành
phố tiền công nghiệp mà nền kinh tế của nó chủ yếu dựa vào việc trao đổi hàng
hóa, nghề thủ công, và nông nghiệp không đủ sức tạo ra những thành phố có qui
mô lớn. Chỉ trong vòng một thế kỷ rưỡi gần đây, quá trình đô thị hóa mới có
bước phát triển thần kỳ và tạo ra hàng loạt siêu đô thị ở cả các nước phát triển và
đang phát triển.
Quá trình đ
ô thị hóa do thúc đẩy của công nghiệp hóa bắt đầu từ nước Anh
cùng với cuộc cách mạng công nghiệp ở Châu Âu vào giữa thế kỷ XVIII. Việc
phát minh máy hơi nước và sự xuất hiện của nền kinh tế thị trường đẩy nhanh
tốc độ đô thị hóa. Trong nữa thế kỷ từ 1801-1851 tại nước Anh những đô thị có
trên 5000 người đã tăng lên từ 106 lên 265 đô thị, dân cư
đô thị tăng từ 26% lên
45% và đến 1900 tỷ lệ này là 75%. Qua thế kỷ XX mức độ đô thị hóa của các
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

15
nước công nghiệp không ngừng tăng lên tại các nước Châu Âu khác như Pháp,
Đức, Mỹ, các thành phố mới không ngừng xuất hiện. Sau chiến tranh thế giới
thứ hai, Tây Âu, Bắc Âu, Bắc Mỹ là những khu vực đô thị hoùa cao.
“Báo cáo về khu vực tập trung dân cư trên toàn cầu” của liên hiệp quốc cho
biết vào năm 1990 mức độ đô thị hóa trên thế giới là 42,6%, trong đó các nước
phát triển là 72,5% và các nước đang phát triể
n là 33,6%.
Vào cuối thế kỷ XX đô thị hóa lan rộng và sôi động tại nhiều khu vực khác
của thế giới. Năm 1990 mức độ đô thị hóa ở Mỹ La Ting là 72%, đây là một tỷ
lệ cao bất thường qua nghiên cứu của Gilbert (1996). So với Mỹ La Tinh, mức
độ đô thị hóa ở Châu Á và Châu Phi thấp hơn rất nhiều (Rokodi, 1996). Châu
Phi đã đạt tốc độ tăng trưởng đô thị hàng năm trên 4,5% trong th
ời gian 1950-

1995 trong đó Nam và Bắc Phi có mức độ đô thị hóa cao hơn mức trung bình,
còn Đông phi có mức độ đô thị hóa thấp nhất.
Vào năm 1980, mức độ đô thị hóa ở hầu hết các nước Đông Nam Á thấp hơn
mức bình quân chung 31% được ước lượng cho các nước thế giới thứ ba ở cùng
thời điểm nhưng tốc độ tăng trưởng thì cao hơn chút ít so với mức 4% cho các
khu vực đang phát triển trong thập niên 1970 (Ogawa, 1985). Nhưng vào những
năm cuối thế kỷ XX ở hầu hết các nước Đông Nam Á trong đó có Việt Nam quá
trình công nghiệp hóa đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa.
Sau đây là bảng thống kê cho thấy sự tăng trưởng đô thị hóa của các nước
Đông Nam Á so với một số nước trên thế giới.
Bảng 1. Sự tăng trưởng đô thị hóa c
ủa các nước Đông Nam Á
Khu vực 1950 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2025
Thế giới 29.3 34.2 36.66 39.4 43.1 45.2 47.6 61.2
Châu Phi 5.3 18.3 22.9 27.3 32.0 34.7 37.6 54.1
Châu Âu 56.2 60.9 66.6 70.4 73.4 75.0 76.6 84.5
Châu Á 16.4 21.6 22.9 26.2 31.2 34.0 37.1 54.4
Đông Nam Á 14.5 14.7 20.2 24.0 28.8 31.7 34.8 52.9
Singapore 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

16
Brunei 26.8 34.4 61.7 59.9 57.7 57.8 59.0 72.5
Maylasia 20.4 25.2 27.0 34.6 43.0 47.2 51.2 67.7
Philippines 27.1 30.3 33.0 37.4 42.7 45.7 48.9 65.5
Indonesia 12.4 14.6 17.1 22.3 28.8 32.5 36.5 55.9
Thái Lan 10.5 12.5 13.3 17.1 22.2 25.4 28.9 48.6
Myanmar 16.3 19.2 22.8 24.0 24.8 26.2 28.4 47.3
Lào 7.2 7.9 9.66 13.4 18.6 21.7 25.1 34.5
Việt Nam 11.6 17.6 18.3 19.2 19.9 20.8 22.3 39.0

Đông Timor 9.9 10.1 10.3 10.9 13.1 15.1 17.9 35.6
Campuchia 10.2 10.3 11.7 10.3 11.6 12.9 14.5 30.2
Nguồn: World urbanization prospects (The 1992 Revision)
(1)

Theo thống kê trên ta có thể thấy có một sự chuyển biến trong các khu vực
của thế giới về mức độ đô thị hóa. Châu Âu bắt đầu sớm nên 1980 đã có mức độ
đô thị 70,4%. Nhưng 30 năm sau tốc độ ở Châu Âu đã chậm lại, đến 2000 đạt
76,6% chỉ tăng 6,2%. Trong khi đó, năm 2000 Châu Phi đạt 37,6% tăng 10,3%
và Đông Nam Á đạt 34,8% tăng 10,8%. Việt Nam nằm trong xu hướng chung
của Đ
ông Nam Á nhưng mức độ đô thị hóa thấp hơn mức trung bình của khu
vực 19,2% năm 1980 và 22,3% năm 2000.
Chúng ta cũng có thể nhìn nhận lịch sử đô thị hóa qua phát triển dân số đô
thị.
Theo Davis (1955), chỉ có 6,5% dân số thế giới được xác định là dân số đô
thị năm 1850. Tỷ trọng này đã tăng lên 29% năm 1950 và khoảng 45% năm
2000. Dân số đô thị được dự báo là sẽ đạt 4,9 t
ỷ người, hay 60% dân số thế giới
vào năm 2025. Số lượng các thành phố cũng gia tăng nhanh chóng từ năm 1850
và đặc biệt là từ năm 1950 cho đến nay. Năm 1850, trên toàn thế giới chỉ một
vài thành phố như Luânđôn, Bắc Kinh, Tokyo, và Paris có qui mô dân số trên
1.000.000 người. Tuy nhiên, số thành phố lớn từ 100.000 dân trở lên đã tăng từ


(1)
Theo Phan Huy Xu, Nguyễn Kim Hồng, “Một số vấn đề về đô thị hóa ở Việt Nam và Đông Nam Á, trong Đô
thị hóa tại Việt Nam và Đông Nam Á”, TP.HCM, 1996, tr.65
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

17
110 năm 1850 lên 946 năm 1950 và 1.773 năm 1975. Ở phương Tây, tỷ lệ tăng
trưởng dân số đô thị bình quân hàng năm cao nhất là trong giai đoạn nửa cuối
thế kỷ 19, với tỷ lệ 2,1%/năm. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng trưởng này ở các nước đang
phát triển là xấp xỉ 4% trong khoảng thập niên 1970, phần lớn là do tỷ lệ tăng
dân số tự nhiên cao. Về mặt lịch sử, tỷ
trọng dân số đô thị tăng gấp đôi sau 50
năm kể từ năm 1800 đến nay. Mức độ đô thị hóa rất khác nhau giữa các quốc
gia, từ rất cao, vượt quá 85%, ở Tây Âu, Bắc Mỹ, Nam Hàn, Úc và New
Zealand, đến rất thấp như ở Châu Phi, Trung Quốc, và hầu hết phần còn lại của
Châu Á (Lowry, 2002: 4-6). Năm 1990, mức độ đô thị hóa ở Mỹ Latinh là 72%
và đa số dân đô thị số
ng ở các thành phố cực lớn. Trong hai thập niên 1950-
1970, tỷ trọng dân số Mỹ Latinh sống ở các thành phố cực lớn đã gia tăng nhanh
chóng. Tại Châu Phi từ 1950 đến 1995 tỷ trọng dân số đô thị tăng từ 15% lên
32%.
Theo những đánh giá gần đây nhất của Liên Hiệp Quốc, dân số sống trong đô
thị ở Châu Á vào khoảng 590 triệu dân vào năm 1975 đã tăng lên 1,2 tỷ năm
1995. số dân
được dự đoán sẽ tăng lên 2,2 tỷ người năm 2015. Cùng với mức độ
đô thị hoá tỷ lệ dân sống khu vực đô thị ở Châu Á có khả năng sẽ tăng từ 24.62
phần trăm trong năm 1995 lên 47.80 năm 2015 (Ngân hàng thế giới 1996). Đồng
thời, có xu hướng dân số tập trung ở những thành phố lớn. Số lượng các thành
phố trên 10 triệu được dự đoán sẽ tăng thêm t
ừ 9 vào năm 1995 lên 18 năm
2015. Ở Trung Quốc từ 1979 đến nay tốc độ đô thị hoá tăng lên rất nhanh. Năm
2000 dân số đô thị của Trung Quốc chiếm khoảng 36% dân số toàn quốc (Niên
giám Thống kê Trung Quốc, 2001). Nhiều thành phố khổng lồ của Trung Quốc
như Bắc Kinh, Thượng Hải đã vượt ngưỡng 10 triệu người.
Ở Đông Nam Á, dân số đô thị cũng tăng rất nhanh kể

từ năm 1945 và các
thành phố cực lớn như Băng Cốc của Thái Lan, Manila của Philippin đã lớn hơn
một cách mất cân đối so với các đô thị còn lại.
Việc gia tăng dân số đô thị là kết quả của 3 thành tố tăng tự nhiên, di dân
thuần và mở rộng địa giới đô thị. Đối với nhiều thành phố của các nước đang
Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh

18
phát triển tăng tự nhiên có mức đóng góp 50% mức tăng dân số đô thị trong các
giai đoạn đầu do mức sinh cao. Tuy nhiên, khi mức sinh dần dần được kiểm soát
thông qua các chương trình kế hoạch hóa gia đình thì di dân thuần và mở rộng
địa giới ngày càng có vai trò lớn hơn.
II. ĐÔ THỊ HOÁ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ SỰ PHÁT
TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI CÁC QUẬN MỚI THÀNH LẬP
1. Đô thị hoá từ Sài Gòn đến TP. H
ồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một trong những thành phố lớn nhất
nước, một trung tâm lớn về kinh tế, văn hoá, khoa học, công nghệ, đầu mối giao
lưu quốc tế quan trọng của Việt Nam. Về lịch sử đô thị, TP. HCM có bề dày hơn
300 năm bắt đầu từ sự phát triển của Sài Gòn xưa. Sài Gòn là một trong những
đô thị hiếm hoi ở nước ta, xuất hiện một cách tự nhiên, tự phát do nguyên nhân
kinh tế chứ không phải từ một trung tâm hành chính – chính trị như hầu hết các
đô thị cổ của Việt Nam. Trước khi chúa Nguyễn phái thống suất Nguyễn Hữu
Cảnh tới lập dinh trấn biên của Phủ Gia Định vào năm 1698 thì nơi đây nhờ vào
vị trí đầu mối giao thông thuận tiện đã là một vùng đất kinh doanh khá trù mật.
Đô thị Sài Gòn hình thành và phát triển trong một không gian văn hóa xuấ
t
hiện sau cùng trên bản đồ văn hóa Việt Nam. Đó là một vùng đất mới với nhiều
điều kiện tự nhiên khác hẳn vùng đất đồng bằng sông Hồng và sông Mã. Những
yếu tố địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, sông rạch,… mới lạ đã tác động mạnh mẽ,

buộc những con người khai khẩn phải “khuôn nắn” lại các tập quán, phải thích
ứng để tồn tại bằng nhữ
ng phương thức hoạt động kinh tế khác với đồng bằng
Bắc Bộ. Đồng thời với đó là quá trình hội tụ văn hóa tộc người giữa người Việt,
người Khmer, người Hoa, người Chăm tạo nên một không gian văn hóa sinh tồn
đa dân tộc mang màu sắc phức hợp Đông Nam Á. Sống trong những điều kiện
đó của vùng đất mới, những sợi dây vô hình trói buộc người nông dân v
ới làng
quê ngàn đời như ở đồng bằng Bắc Bộ đã được nới lỏng ra rất nhiều. Đó là linh
hồn tạo nên tính chất mở của làng Nam Bộ khác với tính chất đóng của làng
Bắc Bộ. Đặc điểm này khiến cho mối quan hệ giữa đô thị Sài Gòn với nông thôn