đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích, yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Cơ sở lý luận

3

1.1.1 Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai

3

1.1.2 Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất

4

1.1.3 Nội dung các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

8

1.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và thị trường BĐS của một số
nước trên thế giới

17

1.2.1 Khái quát về quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới

17

1.2.2 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một
số nước

22

1.3 Cơ sở pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

23

1.3.1 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất

23

1.3.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

26

1.4 Quyền của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An

32

1.4.1 Các văn bản quy định liên quan đến QSD đất của UBND tỉnh
Nghệ An
1.4.2 Thực trạng thực hiện QSD đất tỉnh Nghệ An

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

32
32

Page iii


Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

35

2.1

Đối tượng nghiên cứu

35

2.2

Phạm vi nghiên cứu

35

2.2.1 Phạm vi không gian

35

2.2.2 Phạm vi thời gian

35

Nội dung nghiên cứu

35

2.3

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh
- tỉnh Nghệ An

35

2.3.2 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An

35

2.3.3 Đánh giá việc các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ở thành phố Vinh từ năm 2011 đến
2014 về:

35

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
2.4

Phương pháp nghiên cứu

36
36

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

36

2.4.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu

36

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

36

2.4.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu

37

2.4.5 Phương pháp so sánh

37

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Vinh, tỉnh Nghệ An

38
38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế và xã hội

40

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

43

3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

45

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh

45

3.2.2 Tình sử dụng đất của thành phố Vinh

50

3.2.3 Đánh giá chung công tác quản lý đất đai của thành phố Vinh

53

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

54

3.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

54

3.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSD Đất

59

3.3.3 Tình thừa kế quyền sử dụng đất

62

3.3.4 Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất

66

3.3.5 Tình hình thế chấp QSD Đất

72

3.3.6 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng đất

76

3.3.7 Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

79

3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

82

3.4.1 Giải pháp về chính sách

82

3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân

83

3.4.3 Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất

83

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

85

Kết luận

85

Kiến nghị

87

TÀI LIỆU THAM KHẢO

88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ Viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

CT

Chỉ thị

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

Nghị định

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNHHMTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TP

Thành phố

TTBĐS

Thị trường bất động sản

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất TP.Vinh năm 2014

51

3.2

Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2011 đến 2014

55

3.3

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD tại địa bàn điều tra
từ 2011 - 2014

3.4

57

Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSD Đất TP. Vinh
từ 2011-2014

60

3.5

Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh giai đoạn 2011 đến 2014

63

3.6

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD Đất tại địa bàn điều tra giai
đoạn 2011 - 2014

64

3.7

Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014

68

3.8

Tình hình tặng, cho quyền sử dụng đất tại địa bàn điều tra giai đoạn
2011 - 2014

70

3.9

Tình hình thế chấp QSD đất TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014

73

3.10

Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD Đất tại địa bàn điều tra từ
2011 đến 2014

3.11

75

Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

77

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Cơ cấu kinh tế TP Vinh giai đoạn 2011 - 2014

41

3.2

Biểu đồ tình hình sử dụng đất TP Vinh năm 2014

52

3.3

Tình hình chuyển nhượng QSD đất TP Vinh từ 2011-2014

56

3.4

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ TP.Vinh từ 2011 - 2014

58

3.5

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSD đất TP. Vinh từ 2011 - 2014

60

3.6

Tình hình thừa kế QSD đất TP Vinh từ năm 2011 đến 2014

64

3.7

Tình hình thực hiền quyền thừa kế QSD đất TP. Vinh từ năm 2011 đến 2014 65

3.8

Tình hình tặng, cho QSD đất TP Vinh từ năm 2011 - 2014

69

3.9

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất TP.Vinh từ năm 2011 - 2014

70

3.10

Tình hình thế chấp QSD đất TP Vinh từ năm 2011 - 2014

74

3.11

Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSD đất TP.Vinh từ 2011 - 2014

75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng
định Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật (khoản 1, điều 54 Hiến pháp Việt Nam
2013). Kết luận tại Hội Nghị Trung ương 6 (khóa XI) tiếp tục khẳng định Đất đai
là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản,
nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân. Quản lý và sử dụng
đất đai là vấn đề rộng lớn, phức tạp, hệ trọng, liên quan đến việc giữ vững thành
quả cách mạng, ổn định chính trị, xã hội, đưa đất nước phát triển bền vững. Việc
phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả nhằm bảo vệ lợi ích trước mắt và lâu
dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước
luôn là vấn đề xuyên suốt trong hoàn thiện chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước. Hội nghị cũng khẳng định công tác quản lý nhà nước về đất đai còn
nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích
của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng;
nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu
quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động
sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ
biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp
(Ban chấp hành trung ương, 2012).
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh

Nghệ An, là một trong hai đô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện tích tự
nhiên là 105,01 km2 bao gồm 16 phường và 9 xã. Trung tâm Thành phố cách thủ
đô Hà Nội 295 km (về phía Bắc) và cách Huế 350 km; Đà Nẵng 472 km; Thành
phố Hồ Chí Minh 1.447 km (về phía Nam). Vị trí địa lý:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


+ Phía Bắc và phía Đông giáp huyện Nghi Lộc;
+ Phía Tây giáp huyện Hưng Nguyên;
+ Phía Nam giáp huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh.
Thành phố Vinh nằm ở trung độ cả nước trên trục đường giao thông quan
trọng Bắc - Nam, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai
trung tâm của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước. Trong những năm
gần đây, quá trình đô thị hoá tại thành phố Vinh đã diễn ra mạnh mẽ (UBND
thành phố Vinh,2014b). Thị trường bất động sản hết sức sôi động, giá đất thị
trường thay đổi rất nhanh, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Quyền sử
dụng đất thực sự đã trở thành nguồn lực quan trọng, nguồn vốn lớn nhất để đầu
tư cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đường giao thông, các công trình quan trọng
phục vụ cho việc phát triển kinh tế và lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, do tốc độ đô
thị hóa diễn ra nhanh vượt quá khả năng đáp ứng của các bộ máy quản lý và sử
dụng đất đai trên địa bàn thành phố đã phát sinh nhiều bất cập, một trong những
bất cập đó là thị trường đất đai chưa được quản lý chặt chẽ, đây là nguyên nhân
chính dẫn đến tình trạng giao dịch “ngầm” vẫn tồn tại khá nhiều trên địa bàn
thành phố. Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài

2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014).
- Trên cơ sở những tồn tại, hạn chế để từ đó đề xuất một số chính sách,
giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện các quyền
sử dụng đất.
2.2. Yêu cầu
- Số liệu phải chính xác để đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm khí hậu, bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông), nước ngầm, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động
của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.1.1.2. Khái niệm về quản lý đất đai
Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày
nay càng có vai trò quan trọng,mang tính liên tục theo thời gian và không gian.

Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập
và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với
những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải
quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và QSDĐ. Quản lý đất đai là
quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều
chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp
những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên
quan đến thị trường BĐS. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất
công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám sát, quản lý sử
dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý nhà nước về đất đai
có thể đồng nghĩa với QLĐĐ, tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực
hiện các chính sách đất đai và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt
quyền sử dụng đất. Cụ thể hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu
của Nhà nước và giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau (Nguyễn Đình
Bồng và các tác giả, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


1.1.2. Cơ sở khoa học về quyền sử dụng đất
1.1.2.1 Quyền sở hữu
Theo điều 164 Bộ luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật...". Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo
ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài
sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng
đồng...). Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương

thức: định đoạt số phận pháp lý của tài sản; định đoạt số phận thực tế của tài sản.
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp
luật thì người không phải sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng
chủ). Dưới góc độ pháp lý quyền chiếm hữu đất đai có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ
nó là cơ sở đầu tiên để xác lập quyền sử dụng và định đoạt đất đai.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa tức, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí
của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng.
Điều này thấy rõ trong việc nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội,
trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền
sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường
hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức
từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác, quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận
pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua

việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Đào Trung Chính, 2005).
Như vậy quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với
một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:
quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với
bất động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là
thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các
hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước); Sở hữu
tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); Sở hữu cá nhân (chủ
sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
1.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Biến đất đai thành sở hữu
toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người.
Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác
nhận xét: "Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự
xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc
hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở
hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này". Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất
đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định,
mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định
trong lịch sử (Đinh Sỹ Dũng, 2003).
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Điều 1 Luật Đất đai 1993 khẳng định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý'. Điều 5, điều 6, điều 7 Luật Đất đai 2003 đã quy
định: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; nhà nước
thống nhất quản lý về đất đai; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Điều 4 Luật đất đai 2013
quy định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của luật." Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thực hiện
quản lý thống nhất toàn bộ vốn đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm
hữu, sử dụng đất đai mà lại trao quyền chiếm hữu, sử dụng cho các tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, cho phép nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền chiếm hữu đất đai của
mình, bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai một cách gián tiếp
thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nhiệp vụ, vừa mang tính pháp
lý như đo đạc, khảo sát đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử
dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính,
bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu địa chính khác để nắm được sự
phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai… để nắm được biến động đất qua các thời
kỳ. Như vậy QSD đất trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong

nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc
chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan tạo ra trên phạm vi toàn xã hội
sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất,
lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện
trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tức là, cá
nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất,
sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được
công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất nên QSD đất trở thành
một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
- Mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên
thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự
khác nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: Quyền sở hữu đất đai là quyền
ban đầu (có trước) còn QSD đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được
nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay công nhận QSD đất; Quyền sở hữu đất
đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn
vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn ven, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở
các khía cạnh sau đây: một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền
năng như nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; hai
là, không phải bất cứ người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi,
tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng

QSD đất mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công
nhận QSD đất trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; mới được hưởng 8 quyền năng của chuyển QSD đất; ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại
quyền phụ thuộc, tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất
không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất
mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được
giao hoặc công nhận (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.1.3. Nội dung các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam
Chủ trương đổi mới đất nước đã được Nhà nước Việt Nam quyết định vào
năm 1986 trên nguyên tắc tiếp nhận mô hình kinh tế thị trường có sự quản lý của
nhà nước với 5 thành phần kinh tế. Điểm đột phá của quá trình đổi mới là điều
chỉnh lại chính sách đất đai nông nghiệp dựa trên chủ trương Nhà nước giao đất
nông nghiệp của hợp tác xã nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn
định lâu dài mà không thu tiền sử dụng đất. Luật đất đai lần đầu tiên năm 1987
đã luật hóa chính sách này gắn với các điều kiện pháp lý bảo đảm quyền cho
người sử dụng đất. Tiếp tục, nhằm xóa bỏ nền nông nghiệp tự túc, tự cấp để xây
dựng nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa, Luật Đất đai lần thứ 2 năm 1993 đã
cho phép hộ gia đình, cá nhân được thực hiện 5 quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với đất nông nghiệp và đất ở, đồng thời
quy định đất có giá do nhà nước quy định (Đặng Hùng Võ, 2015). Đây được coi
như một bước đổi mới rất quan trọng về mặt nhận thức lý luận kinh tế chính trị
học về đất đai, tạo được bước ban đầu khởi động thị trường quyền sử dụng đất.

Một nhược điểm quan trọng của Luật Đất đai 1993 là vẫn chỉ tập trung vào đất
nông nghiệp chưa hướng tới chính sách đất đai cho khu vực đất phi nông nghiệp,
trong khi chỉ sau đó hơn nửa năm thì Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết
về công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban
hành 2 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước, nước ngoài sử
dụng đất (1994), Chính phủ cũng phải ban hành hàng loạt Nghị định để điều
chỉnh các vấn đề có liên quan đến chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, sử dụng đất phi
nông nghiệp, giá đất, quy hoạch sử dụng đất, v.v... (1994 - 1998). Những nội
dung chính của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất và một số Nghị định của Chính phủ đã được luật
hóa trong Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ban hành
năm 1998. Nội dung mới cơ bản nhất của Luật này là mở rộng quyền của các tổ
chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật bổ sung
thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSD
đất, quyền cho thuê lại QSD đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường
vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ
sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một
số vấn đề về QSD đất như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng
vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm
muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSD
đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo
lãnh bằng giá trị QSD đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn
nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình
hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho
thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất
đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích
tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn
định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính
sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua
ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các
điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


QSDĐ đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi
trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản
phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của

QSD đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai 2003).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các
quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại
Việt Nam.
Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai
trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn
chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh
hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy,
cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003. Ngày
29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ
01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương
với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn
tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo
luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước,
thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp
tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống
của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định
định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo
đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản sau: Một là, Các yếu tố trụ
cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu để đưa vào Luật Đất đai,
cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất
đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung
cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43
quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều 69 đối
với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám
sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực
hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ và
cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm
của từng cơ quan; Hai là, Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều
đổi mới nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm:
(a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng
năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc
biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận
quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo
phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong
mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch
cồng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội
dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g) Có quy định chính thức về giải pháp
xử lý "quy hoạch treo"; Ba là, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể
hơn và tiến bộ hơn. Hiến pháp đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do
tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng". Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng là
đổi mới quan trọng nhất. So với pháp luật đất đai hiện hành, Luật Đất đai đã loại
hai nhóm dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất
gồm các dự án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn
đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực

hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá
đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu
tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


cho thuê đất; Bốn là, Luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật; Năm là, Thuật
ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng vô thời hạn và đất
nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các trường hợp đất
sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang
hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm,
đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài; Sáu là, Về định giá đất, Luật Đất
đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường
hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi
thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung giá đất của Chính phủ và bảng
giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên
hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất
đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá
trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ
tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành
viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3
Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản
lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114);
Bảy là, Thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn.

Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp
thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần
bất kỳ một thủ tục nào. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho
Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của
Nhà nước; Tám là, Việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới. Luật Đất đai
2013 quy định "trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng
liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án
đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử
dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời
gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng
thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất,
trừ trường hợp do bất khả kháng". (Ấn phẩm điện tử, />Về QSD Đất của hộ gia đình, cá nhân: Bổ sung quy định quyền và nghĩa
vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (Khoản 2, Điều
167, Luật đất đai 2013): Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì
có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường
hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như
quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm
muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực
hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được
thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp
không chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện. Quy
định cụ thể các trường hợp phải công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

hiện các quyền của người sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167, Luật đất đai 2013).
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng
thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên
tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Hợp đồng cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản
gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động
kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các
bên. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Luật hóa quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thời
điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 168, Luật đất đai
2013); các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


2013), trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (Điểm b Khoản 1),
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát
triển nhà ở (Điểm đ Khoản 1). Bổ sung quy định trong Luật Đất đai quyền sử
dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171). Việc xác lập quyền đối với
trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải
thực hiện đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (Báo điện tử Bộ tư
pháp, 2014). Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: " Người sử dụng đất

được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật".
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng
đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân
chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và
đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi
vai trò quản lý với tư cách là đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm
quyền của người sử dụng đất chính là sự sáng tạo pháp luât, giải quyết được mâu
thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, nhà nước và mỗi
người dân.
Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận QSD đất,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng (Đào Trung Chính, 2005). Tuy nhiên, nội
dung quyền sử dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng
đất là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định: "Người sử dụng đất được thực
hiện các Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất".
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong các trường hợp: nông dân cùng địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn)
đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy
sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện
canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai công bằng; những người có đất ở trong cùng địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trần) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi quyền sử
dụng đất là không có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà
pháp luật cho phép, … Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ
ra để có được quyền sử dụng đất đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của chuyển nhượng QSD đất là đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không
được chuyển QSD đất; các vụ chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến
động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng
đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền
nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân
công lại lao động xã hội, việc chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ
dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người thế chấp vay nợ, lấy đất đai là vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp không trả được nợ,
người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSD đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Đào
Trung Chính, 2005).
- Góp vốn bằng giá quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có quyền sử
dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây
dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng
đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí
nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho
nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và
công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc
phòng, phát triển kinh tế, … thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên cho thuê (cho thuê lại) chuyển giao đất cho bên thuê (thuê

lại) để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê (thuê lại) phải sử dụng đất đúng
mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


1.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và thị trường BĐS của một số nước
trên thế giới
1.2.1. Khái quát về quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v... đều được luật hoá. Dưới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có chuyển
nhượng về đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các trường hợp chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký
sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới
quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng
hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp:
+ Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà
án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp
thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy Điển.
+ Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước (2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho
vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ

không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và
lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh
toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
+ Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ
quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử
lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và

chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản.
1.2.1.2. Malaysia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên
bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán
điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký
trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký
vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng,
trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa
các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho
đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán
hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển
nhượng, cho thuê, đóng tiền,...) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi
nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện
tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia
nào khác trên đó theo di chúc.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19