Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố thanh hóa, tỉnh thanh hóa

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯỜNG TÚ NGA

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Cao Việt Hà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017



LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tơi cam đoan rằng các thơng tin, trích dẫn trong luận văn được chỉ dẫn nguồn gốc
rõ ràng và đầy đủ.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lường Tú Nga

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin chân thành cám ơn Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình đã tận tình giúp đỡ, động viên tơi trong q trình học tập, thực
hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Đặc biệt cho phép tôi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS.
TS Cao Việt Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi cũng cám ơn các anh, chị ở các phòng, ban chun mơn thuộc Phịng Tài
ngun Mơi trường thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và cung cấp tài liệu trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Lường Tú Nga

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1 .

Đặt vấn đề .......................................................................................................1

1.2.

Mục đích và yêu cầu của đề tài ........................................................................2

1.2.1.

Mục đích của đề tài ..........................................................................................2

1.2.2.

Yêu cầu của đề tài............................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.3.1.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................2

1.3.2.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn ...........................................................2

Phần 2. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu .................................................................3
2.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu ................3

2.1.1.

Quyền sở hữu ..................................................................................................3

2.1.2.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................6

2.2.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới...................7

2.2.1.

Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển .............7

2.2.2.

Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước trong khu vực ......... 10

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất ở Việt Nam .............................................................................................. 15

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ........15

2.3.2.

Các văn bản pháp luật liên quan đến quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .....20

2.3.2.3. Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá .................................. 22

iii


2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ................ 23

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 27
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................27

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 27

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................27

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 27

3.4.1.

Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa ...........27

3.4.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa ..............................................................................................27

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012–2016 ................................................... 27

3.4.4.

Kết quả điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa.....................................................................................28

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ....................28

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 28

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp...................................28

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................28

3.5.3.

Phương pháp xử lý số liệu..............................................................................29

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp số liệu ........................................................................ 29

3.5.5.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 29

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................30
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa .......................30

4.1.1

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 30

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 33

4.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thanh Hóa ..............................................................................................38

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................38

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 42

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hoá.....................................................................................46

iv


4.3.1.

Thực trạng việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 ............................................. 46

4.3.2.

Kết quả điều tra việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thanh Hóa ........................................................................ 56

4.3.3.

Tổng hợp ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện

QSDĐ ............................................................................................................67

4.3.4.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hoá .....................................................................................................70

4.3.5.

Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện đúng, đầy đủ QSDĐ trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa.....................................................................................74

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 78
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 78

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................78

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 79
Phụ lục ...................................................................................................................... 81

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế ....................................................... 33
Bảng 4.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập thành phố Thanh Hóa giai
đoạn 2005-2015 ........................................................................................35
Bảng 4.3. Hệ thống giao thông thành phố Thanh Hóa................................................36
Bảng 4.4. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa ....... 40
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn thành phố
Thanh hóa năm 2015 ................................................................................. 43

Bảng 4.6. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nơng nghiệp trên địa bàn thành phố
Thanh hóa năm 2015 ................................................................................. 45
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá giai
đoạn 2012–2016 ........................................................................................ 46
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành
phố Thanh Hố giai đoạn 2012–2016 ........................................................48
Bảng 4.9. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016................................................................ 51
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016................................................................ 52
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016................................................................ 55
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ ....................................................................................................... 56
Bảng 4.13. Tổng hợp lý do chuyển nhượng QSDĐ...................................................... 58
Bảng 4.14. Tổng hợp nguồn thông tin chuyển nhượng QSDĐ ..................................... 58
Bảng 4.15. Tổng hợp quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ .........................59
Bảng 4.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ................. 60
Bảng 4.17. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ...............62
Bảng 4.18. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ............... 64
Bảng 4.19. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp QSDĐ .................................................66
Bảng 4.20. Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ...... 66
Bảng 4.21. Tổng hợp lý do thực hiện quyền thế chấp QSDĐ .......................................67
Bảng 4.22. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ .................... 68

vii


DANH MỤC HÌNH

Biểu đồ 4.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015 trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa................................................................................................................... 43

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Lường Tú Nga
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
thành phố Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các QSDĐ trên
địa bàn thành phố Thanh Hoá.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp.
- Phương pháp tổng hợp số liệu.
- Phương pháp xử lý số liệu.
- Phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Luật đất đai năm 2013 và những văn bản hướng dẫn thi hành luật đã tạo hành
lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình. Những

năm gần đây, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã quan tâm nhiều hơn đến các
quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Người dân đã thực hiện đăng
ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các QSDĐ. Do vậy công tác quản
lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố ngày càng chặt chẽ và đi vào nền nếp hơn.
- Kết quả điều tra thực tế trên địa bàn thành phố trong thời gian qua các hộ gia
đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 4 QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế;
quyền tặng cho và quyền thế chấp. Trong đó quyền chuyển nhượng QSDĐ và quyền thế
chấp QSDĐ được thực hiện nhiều nhất do giá trị của đất ngày càng tăng, còn quyền
chuyển đổi, quyền cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ hầu như khơng
được người sử dụng đất thực hiện theo quy định pháp luật. Hiện tượng hiện tượng giao
dịch “ngầm”, không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước vẫn còn dẫn đến thất

ix


thu thuế của Nhà nước. Nguyên nhân chính là do: Ý thức của người sử dụng đất trong
việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế; Công tác tổ chức
quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ cịn yếu kém, trình độ chun môn của cán
bộ quản lý đất đai cấp cơ sở còn nhiều hạn chế, những quy định trong việc thực hiện các
QSDĐ chưa được phổ biến rộng rãi, các cơ sở, tài liệu cung cấp cho cấp địa phương còn
thiếu thốn; Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp
và thay đổi ln tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.
- Từ kết quả nghiên cứu đề xuất được 04 giải pháp hoàn thiện cơ chế chính sách
để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực
hiện các QSDĐ, đó là: giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật, giải pháp về đầu
tư cho con người và cơ sở vật chất, giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các
QSDĐ, giải pháp về chính sách.

x

THESIS ABSTRACT

Author: Luong Tu Nga
Thesis title: Assess the implementation of the rights of land users in Thanh Hoa city,
Thanh Hoa province
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the implementation of land use rights of households and individuals in
Thanh Hoa city, Thanh Hoa province.
- Propose solutions to implement properly and adequate the rights of land uses in
Thanh Hoa city.
Research Methods
- Method of investigation, secondary data and document collection.
- Method of investigation, primary data and document collection.
- Method of data aggregation.
- Method of data processing.
- Comparative method.
Main results and conclusions
- The Land law 2013 and its guidelines have created an important legal
framework for land users to implement their land use rights (LUR). In recent years, land
users in the area have paid more attention to their rights and obligations in accordance
with the law. People have registered at the authorized state agency when implementing
the LUR. Therefore, the state management of land in the city is becoming more and
more strict.
As survey results in the city, there are 4 main land using rights: The right of

transferring, the right of inheritance, the right of donation and the right of mortgage .
Because The land use values are raising, they apply Transferring and Mortgage Rights
more than the rests. About The rights of conversions, lease, Sublease and distribution by
Land Use Values are not almost followed by laws. These area leading to Tax losses for
Government. Main reasons: Human behaviours and awareness are limited; Control,
monitoring and management of land administration agencies are not good; Knowledge

xi


and management skills are limited too; Information is been lacked, isnot popular enough
for all everyone and to everywhere from cities to villages, from low to high points;
Processes are too complicated. Moreover It is kept changing too often which make
difficult for updating and carrying on then.
- From the research results, there were four solutions to improve the mechanism
and policies for people to fulfill their responsibilities and obligations towards the State
when implementing LURs: solution to popularize and propaganda the law, solutions on
investment for human and material foundations, solution on organization for
management of LUR implementation, and policy solution.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 . ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì thay thế được
của sản xuất nông, lâm nghiệp. Là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ
nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất

đai như ngày nay. Rõ ràng, đất đai khơng chỉ có những vai trị quan trọng như đã
nêu trên mà nó cịn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ
bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh
của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai
còn là nguồn của cải, QSDĐ đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài
sản đảm bảo sự an tồn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Ngày nay, với cơ chế thị trường, QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hịa nhập
vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với
các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân.
Thành phố Thanh Hóa là đơ thị loại I, là tỉnh lị và là trung tâm kinh tế, văn
hóa, chính trị của tỉnh Thanh Hóa. Thành phố là một đô thị phát triển và là một
trong những thành phố lớn của khu vực Bắc Trung Bộ cùng với Vinh và Huế,
đồng thời thành phố có sức lan tỏa tới khu vực Nam Bắc Bộ. Thành phố Thanh
Hóa hiện nay có diện tích tự nhiên 146,77 km² với 20 phường và 17 xã, dân số
411.302 người. Thành phố là một trong những đơ thị có quy mơ dân số và diện
tích lớn nhất của khu vực phía bắc Việt Nam.
Do nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay
tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các
quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực trạng trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai
trường Học viện Nông nghiệp Hà Nội và sự hướng dẫn của PGS.TS.Cao Việt Hà,
tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa”.

1

1.2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thành phố Thanh Hoá, tỉnh Thanh Hoá.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các QSDĐ
trên địa bàn thành phố Thanh Hoá.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất rút ra được những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại thành phố Thanh Hoá.
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao; các giải pháp đề xuất
phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các
QSDĐ ở thành phố Thanh Hoá.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các hộ gia đình, cá nhân và các giao dịch liên quan đến QSDĐ của các
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hoá.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính
thành phố Thanh Hố, tỉnh Thanh Hố.
- Về thời gian: Số liệu thống kê về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội lấy trong giai đoạn 2012-2016; tình hình sử dụng đất được điều tra
trong năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra được các giải pháp
đồng bộ, thiết thực và phù hợp với thực tiễn, nhằm tăng cường, nâng cao hiệu
quả thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hố trong những năm tiếp
theo, qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở cho các nhà hoạch định
chính sách trong việc ban hành quyết định thực hiện QSDĐ hiệu quả, góp phần

phát triển kinh tế xã hội của thành phố.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
QUYỀN SỞ HỮU
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản:
- Quyền chiếm hữu: Điều 182 Bộ Luật dân sự qui định quyền chiếm hữu
là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ
vật trong phạm vi kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình.
Xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng sau đây:
người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu
không phải là chủ sở hữu của tài sản.
Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay khơng có căn cứ, có thể chia chiếm
hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.
+ Chiếm hữu có căn cứ pháp luật:
Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người chiếm
hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ
do pháp luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 183 Bộ

Luật dân sự, sự chiếm hữu hợp pháp trứơc hết đó là sự chiếm hữu tài sản của một
chủ sở hữu được pháp luật công nhận.
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là
chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ
quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai

3


là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm đắm; người
phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của
cơ quan, tổ chức theo chức năng và thẩm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu
tài sản…
Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản
hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu không thể
xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186 Bộ Luật dân sự).
Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện
quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác
định. Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng
chủ yếu khơng mang tính độc lập.( Khoản 1 Điêù 185 Bộ Luật dân sự) .
Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài
sản của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các
quy định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 Bộ Luật dân sự). Lẽ
dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của việc chiếm hữu,
chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản.
+ Chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật:
Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu không dựa vào các trường
hợp được liệt kê tại Điều 190 Bộ Luật dân sự đều bị xem là chiếm hữu khơng có
căn cứ pháp luật. Thực chất, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật là trường hợp

một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức là xử
sự như chính mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích thực của tài
sản lại là người khác. Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu khơng có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình.
Người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình khơng
được pháp luật bảo vệ và khơng được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu theo
thời hiệu.
Trái lại, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập quyền sở hữu
tài sản theo thời hiệu.
- Quyền sử dụng: Điều 192 Bộ Luật dân sự quy định quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Khai thác công dụng
của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản

4


thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trái cây,
gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc khai thác tài
sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử dụng các
tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử dụng như
việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền… cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu
sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có
ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hồn tồn có tồn quyền hác cơng
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài
sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực tiếp khai thác
công dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng thông qua các
giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn. Tuy nhiên, trong mọi trường

hợp, việc sử dụng tài sản phải trên ngun tắc khơng được làm ảnh hưởng đến lợi
ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử dụng tài sản nhưng pháp luật
cũng ghi nhận ba trường hợp người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản.
Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng
tài sản thông qua hợp đồng. Trong trường hợp này, người sử dụng được quyền
khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận với chủ sở hữu.
Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Vì vậy, người này chỉ phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm họ
biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là không có căn cứ pháp luật
(Khoản 2 Điều 194 Bộ Luật dân sự).
Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử dụng tài
sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui định của pháp luật.
- Quyền định đoạt: Điều 195 Bộ Luật dân sự quy định quyền định đoạt là
quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Việc định
đoạt tài sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại
vật chất của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với

5


vật, hoặc bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp
vốn vào cơng ty…). Người khơng phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài
sản của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong
những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài
sản theo quyết định của Nhà nước). Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài
sản sẽ làm chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó.

Về nguyên tắc, chủ sở hữu có tồn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận
pháp lý tài sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhăm bảo đảm hài
hoà giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng hoặc
lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện
cụ thể do pháp luật quy định. Được thể hiện trong một số trương hợp sau:
+ Khi tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hố thì Nhà nước có
quyền ưu tiên mua;
+ Trong trường hợp tổ chức, cá nhân có quyền ưu tiên mua một tài sản
theo quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu
tiên mua cho các tổ chức, cá nhân đó. Ví dụ, thành viên của cơng ty trách nhiệm
hữu hạn chỉ có thể chuyển nhượng phần vốn góp của mình cho người ngồi nếu
các thành viên khác của cơng ty không mua hoặc mua không hết (Điều 43 Luật
Doanh nghiệp);
+ Bán nhà ở đang cho thuê thì bên thuê được quyền ưu tiên mua trước(
Điều 94 Luật nhà ở năm 2005).
+ Có những trường hợp tuy khơng phải là chủ sở hữu, cũng không được
chủ sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người có thẩm
quyền vẫn có quyền định đoạt tài sản (Trung tâm bán đấu giá tài sản theo qui
định của pháp luật; hiệu cầm đồ được quyền bán tài sản, nếu hết thời hạn đã thoả
thuận mà người vay không trả được tiền vay…).
2.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và
khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

6

Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo
pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của
quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC
TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất
nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà

án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
7


- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp
sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của tồ án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp
được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho

bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng
được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là:
Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.
Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng
6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ
đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản
và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp

8


thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên
chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích
chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được
quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu
có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở

hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khn viên tồ nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tồ nhà.
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ơxtrâylia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói
chung pháp luật đất đai Ơxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh
quốc. Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật
này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ khơng phải sở hữu. Ơxtrâylia có cơ
sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời gian trước
1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất

9


Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ơxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Tồn bộ khống sản có trong lịng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất

đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại
cơ quan có thẩm quyền (Cục Quản lý đất đai Ôxtrâylia – DOLA; Trần Thị Minh
Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà &Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.2.2. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước trong
khu vực
* Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại
giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với
chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế

10


chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khơng sử dụng, tồ án có quyền
huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại

giấy chứng nhận NS2 thì trong vịng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu
được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý thì trong vịng 10 năm không được chuyển
nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (khơng phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào
để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
khơng được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông
báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất
không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc
vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thơng báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy
này có quyền thừa kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử
dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít
nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không
được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng

11