đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện nghĩa đàn tỉnh nghệ an

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các từ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cần thiết của đề tài

1

2

Mục đích nghiên cứu

2

3

Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất

4

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

4

1.1.2 Các quyền về đất đai

8

1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

14
18

1.2.1 Thủy Điển

18

1.2.2 Ôxtrâylia

19

1.2.3 Liên Bang Đức

20

1.2.4 Trung Quốc

21

1.2.5 Malaisia

23

1.3 Cơ sở thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

24

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

24

1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

33

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

2.2 Nội dung nghiên cứu

33

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghĩa Đàn

33

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Nghĩa Đàn - tỉnh
Nghệ An

33

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

33

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn

33

2.3 Phương pháp nghiên cứu

34

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

34

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp

34

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu

35

2.3.4 Phương pháp so sánh

35

2.3.5 Phương pháp minh họa bằng sơ đồ, biểu đồ

35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

38

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
Nghĩa Đàn

40

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

42

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai

42

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

45

3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

48

3.3.1 Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

48

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

59

Page iv


3.3.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghĩa Đàn

68

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn
3.4.1 Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật

70
70

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất

70

3.4.3 Giải pháp về chính sách

71

3.4.4 Giải pháp về thủ tục hành chính

71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

72

TÀI LIỆU THAM KHẢO

74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT
1
2

Chữ viết tắt
CHXHCNVN
ĐVT

Diễn giải
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

Đơn vị tính

3
4

GCNQSDĐ
QĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyết định

5
6

QSDĐ
SDĐ

Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất

7

STT

Số thứ tự

8
9

TN&MT

TT

Tài nguyên và Môi trường
Thị trấn

10

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế huyện Nghĩa Đàn giai đoạn 2010 - 2014

39

3.2

Thống kê dân số lao động huyện Nghĩa Đàn năm 2014

39

3.3

Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn

43

3.4

Giao đất theo hình thức đấu giá huyện Nghĩa Đàn đến năm 2014

45

3.5

Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Đàn năm 2014

46

3.6

Tình hình thực hiện Quyền chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Nghĩa
Đàn giai đoạn 2010 - 2014

3.7

49

Tình hình thực hiện Quyền thừa kế QSDĐ tại huyện Nghĩa Đàn giai
đoạn 2010 - 2014

3.8

53

Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại huyện Nghĩa Đàn giai
đoạn 2010 - 2014

57

3.9

Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Nghĩa Đàn

60

3.10

Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
tại huyện Nghĩa Đàn

61

3.11

Đánh giá tình hình thừa kế QSDĐ huyện Nghĩa Đàn

63

3.12

Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại huyện
Nghĩa Đàn

64

3.13

Đánh giá tình hình thế chấp QSDĐ huyện Nghĩa Đàn

66

3.14

Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền Thế chấp QSDĐ tại
huyện Nghĩa Đàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

68

Page vii


DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Nghĩa Đàn

3.2

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn giai

36

đoạn 2010 - 2014
3.3

50

Kết quả thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn
giai đoạn 2010 - 2014

3.4

54

Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Nghĩa
Đàn giai đoạn 2010 - 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

58

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cần thiết của đề tài
Đất đai là quà tặng của thiên nhiên ban cho con người, là tài sản vô cùng quý
giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Việt Nam đang trong quá
trình đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN với mục tiêu trở
thành nước công nghiệp vào năm 2020. Đất đai trở thành nguồn nội lực quan trọng
để thực hiện CNH-HĐH đất nước. Do đó, việc quản lý đất đai được Đảng, Nhà
nước, các cấp các ngành đặc biệt quan tâm.
Trong quá trình đổi mới từ 1986 đến nay, chính sách, pháp luật đất đai đã
từng bước đổi mới để phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN.
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 tiếp đó là Luật Đất đai 2013 đã dần đi
vào cuộc sống. Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất là một trong những nội dung đổi mới trong các nội dung quản lý nhà nước
về đất đai ở Luật đất đai năm 2003 so với các năm trước và đến Luật đất đai 2013
thì các quyền sử dụng đất được cụ thể hóa hơn. Quyền sử dụng đất đã giúp cho
người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp
phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được
nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành Luật, việc thực hiện các QSDĐ ở
các địa phương đã phát sinh những vấn đề mới bất cập cần tiếp tục giải quyết.
Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý
chặt chẽ hơn, uốn nắn kịp thời các sai sót, vi phạm trong quá trình thực hiện quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất
có 7 quyền chung (Điều 166), 7 nghĩa vụ chung (Điều 170) và một số quyền riêng
trong các lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, lựa chọn hình thức giao đất
hay thuê đất đối với từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Tuy nhiên trong quá trình


thực hiện, vẫn có nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa nắm vững và thực hiện
chưa tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Bên cạnh đó việc quản lý của cơ quan
quản lý sử dụng đất cũng chưa bao quát được hết các trường hợp vi phạm quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất. Chính vì vậy việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các
quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực,
hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết.
Huyện Nghĩa Đàn là một huyện miền núi, 1 trong 20 đơn vị hành chính của
tỉnh Nghệ An, nằm trong vùng sinh thái phía Bắc tỉnh Nghệ An, cách thành phố
Vinh 95km về phía Tây Bắc. Nghĩa Đàn có vị trí kinh tế - chính trị - an ninh - quốc
phòng quan trọng, được coi là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội của cụm 4 huyện
vùng Tây Bắc tỉnh Nghệ An.
Những năm qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn
được thực hiện khá nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ,
công khai. Tuy nhiên vẫn còn nhiều tồn tại và vi phạm trong quá trình sử dụng đất
như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy
chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không thông
qua Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính
trong quá trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... Những
vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp
nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Đàn - tỉnh Nghệ An”.

2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Đàn, tỉnh Nghệ An nhằm tìm hiểu những thuận lợi và hạn chế trong
công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu
quả của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghĩa Đàn, tỉnh
Nghệ An trong thời gian tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra phải trung thực và chính xác;
- Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Nghĩa Đàn được hiệu quả.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1 Đất đai
a. Khái niệm về đất đai
Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện
vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và

sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển của xã
hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn
minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng
trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước
mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiều ngang - trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần
khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng
như cuộc sống của xã hội loài người.
b. Đặc điểm của đất đai
Đất đai có vị trí cố định không thể di chuyển được, với một số lượng có hạn
trên phạm vi toàn cầu, quốc gia và khu vực. Tính cố định không di chuyển từ vị trí
này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô và
không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối. Vị trí của đất đai có ý
nghĩa rất lới về mặt kinh tế trong quá trình khai thác và sử dụng đất đai
Độ phì là một thuộc tính của đất đai là yếu tố quyết định chất lượng của đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


đai. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất đai, thể hiện khả năng cung cấp
nước, thức ăn cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng
phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông

qua tự nhiên hoặc do tác động của con người.
Như vậy, đất đai có tính hai mặt. Tính hai mặt này có ý nghĩa quan trọng
trong quá trình sử dụng đất đai. Một mặt phải hết sức tiết kiệm đất đai, xem xét kỹ
lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất đai. Mặt khác phải chú ý ứng dụng tiến bộ
khoa học kỹ thuật để tăng năng suất cây trồng cũng như tăng khả năng tái tạo và
phục hồi độ phì của đất đai
Ngoài tính hai mặt trên đất đai còn có những đặc điểm như là: sự chiếm hữu,
sở hữu đất đai và tính đa dạng phong phú của đất đai. Về sự chiếm hữu và sở hữu
đất đai ở nước ta đã được quy định rõ trong Bộ luật đất đai. Còn tính đa dạng và
phong phú của đất đai thể hiện ở chỗ: Trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và
phân bố cố định từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành của
đất đai quyết định. Mặt khác, tính đa dạng phong phú còn do yêu cầu, đặc điểm và
mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Mỗi loại đất đai có thể sử dụng theo nhiều
mục đích sử dụng khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi con người khi sử
dụng đất đai phải biết khai thác triệt đệ lợi thế của mỗi loại đất một cách hiệu quả
và tiết kiệm trên một vùng lãnh thổ. Để làm được điều này, phải xây dựng một quy
hoạch tổng thể và chi tiết sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng khu vực.
c. Vai trò của đất đai.
Đất đai có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng trong sự sinh tồn của muôn loài
và có sự tồn tại và phát triển của xã hội con người. Đất đai không chỉ là tư liệu sản
xuất đặc biệt mà còn là đối tượng lao động của loài người, là nền tảng xây dựng nên
nề văn hóa xã hội, là thành phần quan trọng của một nền kinh tế. Với vai trò đặc
biệt của mình cùng với các đặc điểm đặc trưng của đất đai, càng đòi hỏi việc sử
dụng đất đai tiết kiệm và hợp lý
Đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đó là: đất đai tham gia vào sự phát triển
kinh tế. Đất đai là yếu tố quan trọng trong sự phát triển của tất cả các ngành kinh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5

tế. Mỗi ngành mỗi nghề sử dụng đất đai khác nhau, song đất đai là yêu tố quan trọng,
biểu hiện ở chỗ các học thuyết của các nhà kinh tế học khi xây dựng học thuyết của
mình đều không loại trừ yếu tố đất đai ra khỏi hàm sản xuất, hàm kinh tế.
Đất đai ngoài yếu tố kinh tế còn là môi trường sống của muôn loài, là địa
bàn, cơ sở của xã hội loài người
Như vậy sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa kinh tế còn có ý nghĩa bảo vệ,
cải tạo môi trường. Ngày nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, người ta rất
chú ý đến tác động của quá trình hoạt động sản xuất đến môi trường, trong đó sử
dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng.
1.1.1.2 Thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu
thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ
đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian
trao đổi hàng hoá (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất
đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001)
cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm

như sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng
và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất
động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi
suất, cầm cố và thế chấp;
+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động,
khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư
xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…);
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm
này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ
không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị
trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà
nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và
giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về
đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải
qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.
- Giai đoạn đầu
Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ
đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;

Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận
và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;
- Giai đoạn phát triển
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất,
nguồn lực đất đai được phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng
của cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với
đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng
nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản
phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các
quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo
thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo
Wallace và Wiliamson (2005):
Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều
áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung,
mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải qua lộ
trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai
phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét rút lại chỉ còn
hàng chục năm.
1.1.2 Các quyền về đất đai
1.1.2.1 Quyền sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt

quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì đất đai, ruộng
đất càng là tài sản quí hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và
phát triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên
quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc
khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai ruộng đất quốc gia (Nguyễn Văn
Khánh, 2013).
Muốn nói đến quyền sở hữu ruộng đất hay đất đai nói chung trước hết cần
phải làm rõ và hiểu đúng nội hàm của khái niệm này. Trong kinh tế - chính trị học
quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong
việc chiếm dụng của cải/tài sản. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải,
được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là
chế độ sở hữu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Theo Điều 164 BLDS 2005, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở
hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng, quyền định đoạt tài sản” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một tài sản có đầy đủ ba quyền là quyền chiếm
hữu (quyền nắm giữ tài sản và tiêu sản trong tay), quyền sử dụng (quyền sử dụng tài
sản và tiêu sản theo ý muốn), quyền định đoạt (quyền quyết định cho mượn, cho
thuê, bán, cầm cố, thế chấp, phá hủy).
Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi
tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy
định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản

thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm
hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc
Vinh, 2013).
Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao
đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác
đối với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Cụ thể là khi cho người (tổ chức) khác mượn hoặc thuê tài sản (tiêu sản) thì
chủ sở hữu đã trao cho người mượn 2 quyền: Chiếm hữu và sử dụng. Người (tổ
chức) khác đó sẽ vi phạm pháp luật nếu sử dụng quyền định đoạt (bán, cầm cố, thế
chấp, phá hủy) đối với tài sản của chủ sở hữu. Bởi thế, quyền định đoạt chiếm vị trí
đặc biệt quan trọng, là cơ sở của quyền sở hữu. Đối với đất đai, quyền sở hữu thể
hiện ở chỗ chủ sở hữu có toàn quyền phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà
tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng hoặc để yên đất đai
của mình. Khái niệm sở hữu đất đai nhỏ hơn khái niệm sở hữu bất động sản bởi bất
động sản không chỉ có đất đai mà còn bao gồm những gì dính liền vĩnh viễn với
mảnh đất đó (Nguyễn Văn Khánh, 2013)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Từ sự “định hướng” của hiến pháp 1992 về chế độ sở hữu và các hình thức
sở hữu, chương XIII, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định 6 hình thức sở hữu là: Sở
hữu nhà nước; sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân; sở hữu chung; sở hữu của các tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị xã hội; sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp,
tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp. Mỗi hình thức sở hữu có các chế độ
pháp lý mang tính chất đặc thù và những quy định khác nhau về các phương thức
tồn tại, vận động của sở hữu gắn liền với các chủ sở hữu cụ thể. Chúng ta tìm hiểu

về 3 hình thức sở hữu sau:
- Sở hữu Nhà nước: là hình thức sở hữu mà Nhà nước là người đại diện cho
nhân dân quản lý, nắm giữ tư liệu sản xuất, là chủ sở hữu đối với tài sản quy định
tại điều 17, Hiến pháp 1992: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản
do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh
tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 1992).
Trong Bộ luật dân sự 2005, sở hữu nhà nước được quy định từ điều 200 đến
điều 207. Điều 200 quy định Nhà nước là chủ sở hữu đối với tài sản của chế độ sở
hữu toàn dân, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại diện cho
nhân dân quản lý, nắm giữ những tư liệu sản xuất, là chủ sở hữu đối với tài sản bao
gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm
lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công
trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại
giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác do pháp luật quy định.
Một vấn đề quan trọng của sở hữu nhà nước đó là quyền sở hữu nhà nước.
Quyền sở hữu nhà nước hiểu theo nghĩa khách quan là tổng hợp các quy phạm pháp
luật nhằm:
+ Xác nhận việc chiếm hữu của Nhà nước đối với tư liệu sản xuất chủ yếu,
quan trọng nhất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


+ Quy định về nội dung và trình tự thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đối với tài sản của Nhà nước;

+ Xác định phạm vi quyền hạn của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp
do nhà nước thành lập trong việc quản lý nghiệp vụ những tài sản do Nhà nước giao
theo quy định của pháp luật để thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ kinh doanh, quản
lý hoặc hoạt động công ích.
- Sở hữu tập thể: Sở hữu tập thể là một phạm trù kinh tế chỉ một hình thức sở
hữu về tư liệu sản xuất, vốn, các loại tài sản khác do cá nhân, hộ gia đình đóng góp
để sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện mục đích chung của tập thể được quy định
trong điều lệ.
Điều 208 Bộ luật dân sự 2005 đưa ra khái niệm sở hữu tập thể như sau:
“Sở hữu tập thể là sở hữu của hợp tác xã hoặc các hình thức kinh tế tập thể
ổn định khác do cá nhân, hộ gia đình cùng góp vốn, góp sức hợp tác sản xuất, kinh
doanh nhằm thực hiện mục đích chung được quy định trong điều lệ, theo nguyên tắc
tự nguyện, bình đẳng, dân chủ, cùng quản lý và cùng hưởng lợi” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005)
Quyền sở hữu tập thể của hợp tác xã là một phạm trù pháp lý gồm tổng hợp
các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài
sản thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã.
- Sở hữu tư nhân: Điều 211 Bộ luật dân sự 2005 quy định: “Sở hữu tư nhân
là sở hữu của cá nhân đối với tài sản hợp pháp của mình. Sở hữu tư nhân bao gồm
sở hữu cá thể, sở hữu tiểu chủ, sở hữu tư bản tư nhân” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005).
1.1.2.2 Quyền sử dụng đất
Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết
cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng
cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ thể đói với đồ vật, gọi là chủ sở hữu tài sản.
“Quyền”được người La Mã trừu tượng là các hành vi mà một chủ thể có được đối

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

với đồ vật hoặc đối với mọi người, từ đó sinh ra quyền đối vật và quyền đối nhân
(Trần Quang Huy, 2007).
Quyền năng quan trọng này được Nhà nước chuyển giao cho tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
các nhân nước ngoài dưới hình thức như giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
chuyển quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu như
trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền
năng của mình, đặc biệt là định đoạt số phận pháp lý của tài sản thông qua nhiều
hình thức pháp lý khác nhau, có thể bán tài sản; cho thuê, cho mượn, để lại thừa kế,
tặng cho tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, quyền sử
dụng do Nhà nước trao cho tuy là tài sản của người sử dụng đất, song là quyền tài
sản đặc biệt. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện
chủ sở hữu đất đai, mà chính người đại diện đó chuyển giao nó cho người sử dụng
đất cụ thể, qua đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trên
thực tế (Trần Quang Huy, 2007)
Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan
trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai,
mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện đại diện chủ sở hữu.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, theo Điều 181 Bộ luật dân sự 2005: “là
quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự” (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2005).
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của toàn dân, không
mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm
“quyền sở hữu đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải

quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà
nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Theo Điều 167, Luật đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật (Quốc hội, 2013). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất tuy có hạn chế trong
một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ
pháp lý, còn trên thực tế các QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Sau đây là nội dung cụ thể từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua

việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các
quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất
có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường và các
cộng sự, 2012)
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường
và các cộng sự, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức

góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ
cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012).
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử
dụng và xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy định của pháp luật

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện
quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên thực tế, Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, các chủ sử dụng, đồng thời quy
định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan
hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Nhà nước cho
phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thế lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát
sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó.

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền
sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.3.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khắc phục nhược điểm trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ
luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là các giao dịch dân sự, không quy định cụ
thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất.
Các quy định này được Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi
hành điều chỉnh. Trên tinh thần đó, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các nguyên
tắc cơ bản để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2005).
1.1.3.3 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao

đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất ” theo (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đây không
phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công
cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ
tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà
nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc hội nước
CHXHCNVN,1993), “bồi thường” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, xã , thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có

mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của
thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua
việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể
quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn Đình Bồng và các
cộng sự, 2006)
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng.
Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch
vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất
định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17

quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản
thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa
chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông
thôn (Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự, 2006).
1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Tất cả các quốc gia trên thế giới đều sử dụng quyền lực để tiếp cận đến đất
đai qua các hình thức khác nhau của quyền sở hữu. Tuy nhiên mỗi quốc gia đều cần
phải đảm bảo rằng các hình thức của quyền sở hữu phù hợp với các nghĩa vụ liên
quan của nhà nước bên cạnh cam kết tự nguyện bảo vệ, thúc đẩy và thực hiện quyền
con người. Tất cả các hình thức của quyền sở hữu đất đai được áp dụng đều phải có
sự đảm bảo của pháp luật chống lại sự xua đuổi, quấy rối và các mối đe dọa khác
trong quá trình sở hữu và sử dụng đất đai.
1.2.1 Thủy Điển
Tại Thủy Điển, luật pháp về đất đai dựa trên hai yếu tố cơ bản là quyền sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý các hoạt động về đất
đai dựa trên nhiều bộ luật khác nhau được quy định riêng cho từng hoạt động cụ thể
có liên quan tới đất đai như: hoạt động địa chính; hoạt động quy hoạch sử dụng đất;
đăng ký đất đai; bất động sản và thống kê đất. Quyền sở hữu đất ở Thủy Điển được
quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thủy Điển đều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất
động sản. Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian
ba chiều (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Quyền sử dụng đất tại Thủy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho
thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền
hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền
sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu không có khả năng thanh toán. Đối tượng của những quyền hạn trên thửa
đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc
chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng,
cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền
sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích công (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Các quyền gắn với quyền sử dụng bất động sản bao gồm: Quyền sở hữu của
Nhà nước, của các Bang, của tư nhân. Quyền cho thuê (với thời gian thuê có thể
lên đến 50 năm). Thuê không gian của toà nhà. Quyền địa dịch và quyền đi qua,
quyền sử dụng hạn chế lô đất khác cho mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền
sở hữu. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu để thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu không có khả năng thanh toán
1.2.2. Ôxtrâylia
Pháp luật đất đai của Ôxtrâylia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật của Anh, theo Luật Chung. Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan
điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu và
chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong
những hòn đá của Luật bất động sản Anh – Ôxtrâylia (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Đối với Ôxtrâylia thì quyền sở hữu và sử dụng đất có phần hơi khác một chút

so với Thủy Điển. Luật pháp của nước này thừa nhận cả hai quyền sở hữu công hữu
và tư hữu đối với đất đai. Do đó, tại Ôxtrâylia tồn tại hai loại đất: đất Nhà nước (đất
công hữu) do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ; đất tư nhân là loại đất do Nhà
nước bán cho tư nhân và do tư nhân sở hữu. Nhà nước Ôxtrâylia thừa nhận quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19