đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện lục ngạn, tỉnh bắc giang

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

Danh mục hình, biểu đồ
MỞ ĐẦU

viii
1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Khái quát những vấn đề liên quan đến QSDĐ

3

1.1.1 Quyền sở hữu

3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

3

1.1.3 Quyền sử dụng đất

6

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển

9
9

1.2.2 Một số nước trong khu vực

12

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

17

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

19

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở Việt Nam

19

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

22

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện QSDĐ ở Việt Nam

28

1.3.4

Thực tiễn việc thực hiện QSDĐ ở tỉnh Bắc Giang

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

31

33
33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

33

2.2 Nội dung nghiên cứu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

33

Page iii


2.3 Phương pháp nghiên cứu

33

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

33

2.3.2 Phương pháp lựa chọn điểm nghiên cứu

34

2.3.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn

34

2.3.4 Phương pháp thống kê, thu thập và xử lý số liệu

35

2.3.5 Phương pháp so sánh

35

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

36

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

42

3.1.3 Nhận xét chung

50

3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện

52

3.2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai

52

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất

55

3.3 Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ

59

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ

59

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

62

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

68

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

71

3.3.5 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ

75

3.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

79

3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

87

91

Kết luận

91

Kiến nghị

92

TÀI LIỆU THAM KHẢO

93

PHỤ LỤC

95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

VPĐK

Văn phòng đăng ký

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

3.1

Cơ cấu các nhóm đất

39

3.2

Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2002 - 2014

42

3.3

Cơ cấu giá trị sản xuất các nhóm ngành

43

3.4

Dân số và biến động dân số

47

3.5

Hiện trạng sử dụng đất huyện Lục Ngạn năm 2014

56

3.6

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 các xã, thị trấn điều tra

57

3.7

Tình hình thực hiện chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Ngạn
giai đoạn 2007-2014

3.8

59

Ý kiến người dân về việc chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trên địa

bàn huyện Lục Ngạn giai đoạn 2007–2014

3.9

61

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2007-2014

3.10

63

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã giai
đoạn 2007-2014

3.11

64

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo
các xã giai đoạn 2007-2014

3.12

67

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Lục Ngạn giai
đoạn 2007-2014

3.13

69

Ý kiến người dân về việc tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2007-2014

3.14

71

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại huyện Lục Ngạn giai
đoạn 2007-2014

3.15

72

Ý kiến người dân về việc thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Lục
Ngạn giai đoạn 2007- 2014

3.16

74

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn giai
đoạn 2007-2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

77

Page vi


3.17

Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ở tại
huyện Lục Ngạn giai đoạn 2007–2014

3.18

80

Ý kiến người dân về việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn huyện
Lục Ngạn giai đoạn 2007-2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

82

Page vii


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ

STT

Tên hình, biểu đồ

Trang

Hình 3.1

Sơ đồ hành chính huyện Lục Ngạn

36

Biểu đồ 3.1

Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2014

44

Biểu đồ 3.2

Cơ cấu đất đai năm 2014 huyện Lục Ngạn

55

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở
không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư… Bởi vậy việc sử dụng

đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm
vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia. Đất đai là điều kiện
tồn tại quan trọng bậc nhất của loài người. Vì vậy, bất kỳ Nhà nước nào cũng muốn
quản lý đất đai để hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của mình. Để đạt được mục
đích đó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất
đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã
từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng
các quyền cho người sử dụng đất. Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành cùng
với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam thì số lượng giao dịch chính thức tăng lên
rõ rệt nhất là những địa phương có tiềm năng kinh tế phát triển. Các thủ tục hành
chính được cải tiến cũng khiến các giao dịch tăng lên. Tuy nhiên việc triển khai,
thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay còn gặp nhiều vướng mắc.
Việc thực hiện quy định về các quyền sử dụng đất còn lúng túng và không thống
nhất, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử
dụng đất còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị
trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản; cơ chế bảo hộ quyền lợi của các
bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp.
Lục Ngạn là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, nằm về phía Đông Bắc
cách trung tâm 40 km với tổng diện tích tự nhiên lớn nhất tỉnh 101.850,41 ha, dân
số 208.523 người, mật độ khoảng 205 người/km2, có vị trí địa lý, điều kiện giao
thông thuận lợi cho việc phát triển giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội. Trong những
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng

đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng
đất có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền
của người sử dụng đất còn nhiều bất cập. Do vậy thực hiện đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang” là thực sự
cần thiết.
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp trong việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện
Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra thu thập phải đảm bảo chính xác, khách quan, trung thực.
- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Ngạn,
tỉnh Bắc Giang.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần hoàn thiện
việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan đến QSDĐ
1.1.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 Bộ Luật Dân sự 2005 nêu : “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ luật Dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa

người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội,
một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu

đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến
ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai
chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến
pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp
luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất
đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai
của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993,
1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử
dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi
trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7) (Luật Đất
đai, 2003). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho
đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền
của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất
không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của
người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên
từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều
tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ
ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc
đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn
xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như
vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp
lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn

chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


1.1.3. Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện, còn
mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân,
nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó,
không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái
niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của
người sử dụng quyền sử dụng đất trở thành một quyền dân sự đặc biệt, quyền sử
dụng đất nằm trong thị trường bất động sản (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Tại điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2003).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân , để người
dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất
và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi
vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử
dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được

mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi
người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai 2003) và (Điều 167, Luật Đất đai
2013). Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia
và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì
Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003 và 2013). Như vậy, trên thực tế người được
giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể,
song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị
trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người
sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử
dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong
trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền
tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú
Cường và các cộng sự, 2012).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương
mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan

hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách
nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị
nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có
quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản
thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai
làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn
bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa
phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông
nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và
thu nhập cho nông dân là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa
và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền

kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh
vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là một
hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật
về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án
sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng
ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng
chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng
xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng
đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt
thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác

nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử
dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1),
toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế
chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được
xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở
hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi
không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế
chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài
liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường
ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho
người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế
chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ
làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền
đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được
chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán
khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc
sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị
Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng
có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa
trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa
nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ,
luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử
dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển
quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000).

1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán
theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa
vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại
nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ
trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên
toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất,
mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí
không gian của căn hộ trong toà nhà (Trần Tú Cường, 2012).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai.

Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu
loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực
của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để
đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo
loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không
được để không sử dụng trên 5 năm.

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,
hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp
dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái

hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ
được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng
nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng
chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.2. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc
thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc
khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính
quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung
Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận
tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ
được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được
tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử
dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà
nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ
thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua
thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể

thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có
giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất
định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án
(Lưu Quốc Thái, 2006).
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ
không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ
ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại
Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng
này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy
nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”,
chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này.
Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng
là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam
kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến
hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng
ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ
các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là
nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của
Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.2.3. Singapore
Đây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao,
vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là
một vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng
kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên
trách của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống
trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban
này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp
nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm
mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích
mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần
những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự
định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những
căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài
sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua
được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích
dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương
(một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


sẽ thấp hơn giá thị trường. Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính
cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung
sống. Đồng thời, mỗi khu đô thị lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có
nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó
tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Ngoài ra, Chính
phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới
xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới
gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,
Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát
triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là
Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường
một cách mạnh mẽ hơn (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2005).
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết
QSDĐ ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
- Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,
đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì
và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc
phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở
việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ
thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có
hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam.

- Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.
Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó,
về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động
sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện
hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh
doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với
thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai
thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy
nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố
đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần
phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần
từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng
và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị
trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và
hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
- Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là
các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông
qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
- Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với
điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai,
tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh,

bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ đai. Cần có các biện
pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung
đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện
pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá
lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ
dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn
và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng
làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông
thôn và giữ bình ổn thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987
là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được
giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất

có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình
được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các
trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất
cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã
chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho
phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau
khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19