Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất

Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát
triển thị trƣờng quyền sử dụng đất
Nguyễn Thị Vân Anh
Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50
Ngƣời hƣớng dẫn: PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa
Năm bảo vệ: 2008
Abstract: Trình bày một số khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý, các yếu tố cơ bản và
các loại thị trƣờng quyền sử dụng đất; khái quát vai trò của thị trƣờng sử dụng đất đối
với phát triển kinh tế. Tìm hiểu thực trạng hệ thống pháp luật về thị trƣờng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, đồng thời so sánh pháp luật đất đai của Việt Nam điều chỉnh thị
trƣờng quyền sử dụng đất với pháp luật một số quốc gia trên thế giới. Nêu một số kiến
nghị và giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trƣờng quyền
sử dụng đất ở Việt Nam về mặt nội dung, các quy phạm pháp luật điều chỉnh thị
trƣờng quyền sử dụng đất; cần cải cách tài chính liên quan đến thị trƣờng quyền sử
dụng đất; làm rõ ranh giới giữa quản lý nhà nƣớc và thị trƣờng kinh doanh tự do theo
quy luật khách quan của thị trƣờng; quy hoạch đất khoa học gắn liền với mục tiêu môi
trƣờng và phát triển bền vững; cải cách cơ chế xây dựng pháp luật
Keywords: Luật đất đai; Pháp luật Việt Nam; Quyền sử dụng đất; Thị trƣờng
Content
PHẦN MỞ ĐẦU
1 . CƠ SỞ KHOA HOC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1. 1. Cơ sở thực tiễn
Ở Việt nam hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý.
Trong nền kinh tế của Việt Nam đất đai là một tƣ liệu sản xuất thiết yếu, một loại hàng
hóa rất có giá trị và là nguồn nội lực cơ bản quan trọng. Để khai thác đƣợc triệt để các
tiềm năng từ đất, Nhà nƣớc trao QSD đất cho các tổ chức cá nhân quản lý, sử dụng ổn
định theo những thời hạn nhất định. QSD đất là một loại tài sản rất quan trọng và hiện
nay đƣợc coi là một loại hàng hóa rất có giá trị đƣợc đem vào giao dịch trên thị trƣờng,
chịu sự quản lý của Nhà nƣớc và các qui luật khách quan, tất yếu của thị trƣờng.
Trong xu thế hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết của các nhà nghiên cứu thị

trƣờng có ba loại thị trƣờng đóng vai trò cốt tử của nền kinh tế đó là thị trƣờng lao động,


thị trƣờng vốn và thị trƣờng bất động sản, trong đó sự “nóng – lạnh” của thị trƣờng bất
động sản sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nhiệt độ và sức sống của hai thị trƣờng quan trọng
còn lại, ảnh hƣởng đến sự tồn tại và phát triển của cả một nền kinh tế một quốc gia và
thậm chí nền kinh tế tòan cầu. Trong thị trƣờng Bất động sản, thị trƣờng QSD đất đóng
vai trò nền tảng, mang tính quyết định.
Ở Việt nam, thị trƣờng QSD đất chính thức tồn tại với tƣ cách là một thị trƣờng hợp
pháp kể từ khi đất nƣớc bƣớc vào giai đoạn “Đổi mới” và đánh dấu bằng sự ra đời của
Luật Đất đai năm 1988. Kể từ đó đến nay, Nhà nƣớc đã ban hành Luật đất đai 1993, Luật
đất đai 2003 và nhiều chính sách pháp luật đất đai với những quan điểm tiến bộ mà cốt lõi
là mở rộng các quyền của ngƣời sử dụng đất, khẳng định QSD đất là một loại hàng hóa có
giá trị, một loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi cho sự
phát triển của thị trƣờng QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trƣờng kinh tế Việt nam.
Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, các ý tƣởng lập pháp trên cơ sở tiếp cận, kế
thừa ý tƣởng lập pháp hiện đại của một số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả,
nhƣng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất vẫn bộc lộ
nhiều điểm yếu khi điều chỉnh các quan hệ trong thị trƣờng QSD đất. Các yếu tố khách
quan, các qui luật kinh tế tất yếu của thị trƣờng chƣa đƣợc coi trọng, bên cạnh các yếu tố
quản lý hành chính quan liêu, thiếu minh bạch, duy ý chí vẫn tồn tại và chiếm ƣu thế.
Hiệu quả điều chỉnh của pháp luật vào các quan hệ trên thị trƣờng QSD đất chƣa cao. Thị
trƣờng QSD đất, mặc dù là một thị trƣờng đầy tiềm năng, một nguồn nội lực quan trọng
lại không phát huy đƣợc hết hiệu quả trong thúc đẩy kinh tế phát triển. Tình trạng đất đai
sử dụng kém hiệu quả, lãng phí, các hiện tƣợng lách luật, quan hệ ngầm vẫn phổ biến,
quyền của ngƣời sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình
của nhân dân về đất đai, vẫn chiếm vị trí hàng đầu trong bảng tổng kết các tranh chấp
xung đột lợi ích trong xã hội.
Xuất phát từ vai trò rất quan trọng của QSD đất và thị trƣờng QSD đất trong nền kinh
tế, từ thực trạng điều chỉnh của pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng còn chƣa

thực sự hiệu quả, các nghiên cứu của các nhà khoa học về thị trƣờng QSD đất chƣa đƣợc
tổng kết, đánh giá một cách có hệ thống làm nảy sinh nhu cầu cần nghiên cứu, đƣa ra các
giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất ở Việt nam hiện
nay.

2


1. 2. Cơ sở khoa học
Hiện nay, vấn đề hòan thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất là
một chủ trƣơng mà Đảng, nhà nƣớc hết sức quan tâm. Điều này đƣợc thể hiện ở rất nhiều
văn kiện, báo cáo chính trị của Đảng và là chủ trƣơng chung của Chính phủ và nhiều Bộ
ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ tài chính …
Bộ tài nguyên môi trƣờng, Bộ xây dựng, Bộ Tƣ pháp với tƣ cách là các bộ đƣợc giao
chủ trì xây dựng các đề án luật có liên quan đến thị trƣờng QSD đất ví dụ nhƣ Luật đất
đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… cũng đã tiến hành nhiều hội thảo, và một
vài Đề tài khoa học nghiên cứu về thị trƣờng QSD đất trong đó cũng đã đề xuất nhiều giải
pháp nhằm hòan thiện pháp luật về thị trƣờng QSD đất. Tuy nhiên, các nghiên cứu này
chủ yếu xuất phát từ nhu cầu và quyền quản lý của nhà nƣớc, và đôi khi còn bị ảnh hƣởng
bởi lợi ích của nhà quản lý do đó các nhu cầu nội tại, khách quan, bản chất của thị trƣờng
ít đƣợc chú trọng, quyền tự do, tự chủ của các chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất còn
chƣa đƣợc coi nhƣ yếu tố quan trọng hàng đầu trong phát triển thị trƣờng.
Đã có một số luận án khoa học Luật và khoa học kinh tế có nghiên cứu về hòan thiện
pháp luật đất đai, tuy nhiên các luận án này tùy góc độ khác nhau thƣờng nghiên cứu về
thị trƣờng bất động sản hoặc một vài quyền cụ thể của ngƣời sử dụng đất và một số
nghiên cứu đƣợc tiến hành từ trƣớc khi có Luật đất đai 2003, khi mà các yếu tố “thị
trƣờng” của QSD đất còn bộc lộ rất hạn chế các yếu tố nhƣ gía đất, quyền tự do kinh
doanh, tự định đoạt QSD đất của các chủ thể còn bị chi phối và thậm chí đƣợc quyết định
bởi ý chí Nhà nƣớc là chủ yếu.
Trên các diễn đàn khoa học, cũng đã có nhiều nghiên cứu có chất lƣợng, có trí tuệ thể

hiện ở các sách, bài báo, bài giảng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã
hội hàng đầu nƣớc ta. Các giá trị khoa học của các nghiên cứu là rất lớn, tuy nhiên còn rất
lãng phí khi chƣa đƣợc tổng kết trong một chuyên đề và đáng tiếc hơn nữa là các tƣ duy
khoa học, thực tiễn có giá trị chƣa phải lúc nào cũng gặp đƣợc tƣ duy của nhà quản lý và
đƣợc nhà quản lý sử dụng khi tiến hành xây dựng các dự án luật.
Luận văn sẽ đƣợc nghiên cứu trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc các giá trị khoa học của
những công trình nghiên cứu của các nhà nghiên cứu đi trƣớc đồng thời cố gắng phản ánh
trung thực “hơi thở” của một thị trƣờng QSD đất đang ngày càng đòi hỏi đƣợc bộc lộ
mình một cách rõ nét nhất, trọn vẹn nhất bởi các yếu tố của một “thị trƣờng kinh tế hoàn
hảo”, đầy biến động, trên cơ sở có lựa chọn và phân tích các vụ việc cụ thể và so sánh

3


pháp luật của một số quốc gia có ảnh hƣởng lớn đến pháp luật Việt nam ví dụ nhƣ Trung
Quốc, Mỹ, Anh, Thụy Điển…
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Trên cơ sở nghiên cứu khoa học và thực tiễn, luận văn sẽ cố gắng đạt đƣợc một số
mục đích cụ thể sau:
- Bƣớc đầu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của khái niệm QSD đất, thị trƣờng QSD đất ở
Việt nam.
- Phác họa các nét cơ bản của thực trạng thị trƣờng QSD đất và thực trạng pháp luật đất
đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất, trên cơ sở có dẫn chứng, phân tích các vụ việc trên
thực tế.
- Cố gắng so sánh pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất với pháp luật của một
số nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam (Trung Quốc) và một số
nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển (Mỹ, Anh, Thuỵ Điển, Úc ... )
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng
QSD đất ở Việt Nam theo nguyên tắc tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt của
ngƣời có QSD đất và các qui luật khách quan của thị trƣờng, hạn chế tối thiểu sự can

thiệp hành chính của công quyền vào thị trƣờng QSD đất, các giải pháp pháp luật phải dựa
trên cơ sở gắn kết các giải pháp kinh tế- kỹ thuật.
3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1. Về Thị trường QSD đất:
Thị trƣờng QSD đất là một bộ phận quan trọng, nền tảng của thị trƣờng bất động sản, tuy
nhiên, trong giới hạn đề tài đối tƣợng tập trung nghiên cứu chỉ giới hạn trong :
- Thị trƣờng QSD đất với tƣ cách là thị trƣờng diễn ra các giao dịch mà trong đó Quyền sử
đất đƣợc coi là hàng hóa và mục đích chủ yếu của các chủ thể là kiếm tìm lợi nhuận.
- Thị trƣờng của các dịch vụ gắn liền với thị trƣờng QSD đất ( định giá, tƣ vấn, môi giới,
quản trị bất động sản …) .
Thị trƣờng QSD đất là một hiện tƣợng vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý,
trong đề tài sẽ tập trung chủ yếu vào phân tích khía cạnh pháp lý của đối tƣợng.
3. 2. Về pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất

4


Hiện nay, theo tiêu chí phân loại ngành luật truyền thống ở Việt nam, các văn bản
pháp luật điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất rất nhiều và đan xen nhiều ngành luật ví dụ
Hiến pháp, Dân sự, Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh - thƣơng mại, Hành chính, Hình sự,
Tố tụng … Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên
cứu chủ yếu các văn bản pháp luật đất đai, tuy nhiên để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ
tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối quan hệ biện chứng với các qui
phạm có liên quan của các ngành luật khác.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai đƣợc đề xuất trong mối quan hệ chặt chẽ
với các giải pháp kinh tế- kỹ thuật. Tuy nhiên, vì đây là đề tài Luật học nên phạm vi
nghiên cứu sẽ tập trung vào các giải pháp pháp luật.
4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
-

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nghiên cứu, phân tích, tiếp thu có chọn lọc các
nghiên cứu khoa học có giá trị của các nhà nghiên cứu đi trƣớc.

-

Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Tiếp thu, học hỏi các ý kiến, phƣơng pháp,
kinh nghiệm nghiên cứu, khảo sát của các nhà khoa hoc, các thầy cô, các cán bộ công
tác thực tiễn.

-

Phương pháp so sánh: Nghiên cứu, phân tích, so sánh có đánh giá, tổng kết pháp luật
các nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam ( Trung Quốc) và
một số nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển ( Mỹ, Anh)

-

Phương pháp Khảo sát thực tiễn - xã hội học kiểm chứng: Tìm hiểu, phân tích
đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng phát triển của thị trƣờng QSD đất trên cơ
sở phân tích nhu cầu, nguyện vọng của các chủ thể tham gia thị trƣờng, các điều kiện
kinh tế, xã hội của thị trƣờng và phân tích một số vụ việc cụ thể để đƣa ra kết luận,
đánh giá.

References
I.
1.

Văn bản pháp luật
Bộ Tài chính (2007), Thông tư 145/2007/TT - BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực
hiện nghị định 188/2004 và nghị định 123/2007 sửa đổi nghị định 188 về phương pháp

định giá đất và khung giá đất.

2.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2007), Thông tư 09/2007/TT – BTN MT của Bộ tài nguyên

5


môi trường ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
3.

Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2006), Thông tư 04 ngày 13-6-2006 của
hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dịch đất đai.

4.

Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007 ngày 31/12/2007 của Bộ xây dựng về
ban hành khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý, điều hành
sàn giao dịch BĐS.

5.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 181/ NĐCP
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai

6.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

7.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy đi ̣nh về điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ môi
giới bất động sản.

8.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số
90/2006/NĐCP hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

9.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ qui định về khung giá đất.

10.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị quyết số
16/2007/NQ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2007 của Chính phủ về Chương trình hành
động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung
ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới.

11.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc

cấp Giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

6


12.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 153/NĐCP
ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.

13.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Chỉ thị số 11/2007/CTTTg ngày 08 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản.

14.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Chỉ thị số 18/2007/CTTTg ngày 01 tháng 8 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp cấp
bách kiềm chế tốc độ tăng giá thị trường để góp phần bình ổn giá bất động sản.

15.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Chỉ thị 01/2008 của Thủ
tướng Chính phủ ngày 08/01/2008 một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý
thị trường bất động sản.

16.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Nghị định 44/2008/NĐCP ngày 9/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

17.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Báo cáo quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước.

18.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà
Nội.

19.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 1987, 1993, 1998,
2001, 2003.

20.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân sự 1995, 2005.

21.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở .

22.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động
sản .

23.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị quyết số 57/2006
ngày 29/06/2006 của Quốc hội về kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 – 2010 của cả

7


nước.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 23/2008 ngày 09/05/2008 ban

24.

hành qui định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 26/2008 ngày 28/05/2008 quy

25.

định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong
khu dân cư hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 và kích thước, diện tích
đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
II.
26.

Sách, tài liệu chuyên khảo:
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2004), Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị định
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội.

27.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2002), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để
hình thành phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam, Đề tài cấp nhà nƣớc.

28.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2008), Báo cáo số 47/BC BTNMT ngày 21/03/2008 về kết quả rà
sóat văn bản qui phạm pháp luật đang còn hiệu lực.

29.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2008), Báo cáo số 53/BC BTNMT ngày 09/04/2008 về kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai.

30.

Bộ Tƣ pháp (2008), Báo cáo số 394/BXD-QLN ngày 10/03/2008 về bán nhà thuộc sở hữu nhà
nước theo Nghị định 61/CP.

31.

Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2008), Hội thảo “Hoàn
thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với việc cấp phép các dự án
kinh doanh bất động sản ngày 27.6.2008.

32.

Ngô Huy Cƣơng (2006), Góp phần bàn về cải cách pháp luật ở Việt nam, NXB Tƣ

pháp, Hà Nội.

33.

Ngô Huy Cƣơng (2003), Tổng quan về luật tài sản, Journals of Economic- law 3/2003.

34.

Nguyễn Ngọc Điện (2007), Luật về quyền tài sản của Trung Quốc nhìn từ Việt Nam,
Sài gòn tiếp thị 19/04/2007.

8


35.

Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái niệm“quyền tài sản” trong luật
dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 50 tháng 3/2005.

36.

Ngô Trọng Khang (2007), Tình hình đăng ký QSD đất và quyền sở hữu nhà tại Hà nội,
Tham luận hội thảo Đăng ký bất động sản - Bộ tƣ pháp 2007, Hà Nội.

37.

Phạm Duy Nghĩa ( 2006), Bài giảng về chi phí giao dịch, các rào cản kinh doanh (
chuyên đề Luật Kinh tế cho Cao học 11), Hà Nội.

38.

Phạm Duy Nghĩa (2006), Giáo trình luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội.

39.

Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Chƣơng trình sau đại học, NXB
ĐHQG, Hà Nội.

40.

Phạm Duy Nghĩa ( 2008), Ý kiến ngắn về dự luật đăng ký tài sản, Hội thảo Bộ Tƣ pháp
5/2008

41.

Phạm Duy Nghĩa (2004), Xung đột lợi ích trong doanh nghiệp liên doanh, Tạp chí khoa
học pháp lý số 5/ 2004

42.

Phạm Duy Nghĩa (2003), Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam vì một nền kinh tế phát triển
bền vững và tòan cầu hóa, NXB Chính trị Quốc gia và tổ chức xúc tiến thƣơng mại Nhật
bản, Hà nội.

43.

Phạm Hữu Nghị (2006), Bài giảng về quyền sở hữu đất đai và pháp luật đất đai 20 năm
qua, ( chuyên đề Luật đất đai cho Cao học 11)

44.

Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu tòan
dân về đất đai, Tạp chí nhà nƣớc và Pháp luật 1/2005.

45.

Phạm Hữu Nghị (1997), Tiếp tục đổi mới hòan thiện luật đất đai trong điều kiện kinh tế
thị trường ở Việt nam, Tạp chí nhà nƣớc và Pháp luật 1997

46.

Nguyễn Minh Ngọc (2006), Nghề môi giới trong vòng quay Bất động sản, Bộ môn kinh
doanh Bất động sản - Đại học Kinh tế quốc dân.

47.

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch
dân sự - thương mại về đất đai, Luận án TS Luật học.

48.
49.

Nguyễn Quang Tuyến (2004), Tìm hiểu Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
Nguyễn Quang Tuyến (2002), Thế chấp QSD đất , Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số

9


3/2002.
Nguyễn Quang Tuyến (2005), Giáo trình luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà

50.

Nội.
Đặng Hùng Võ (2007), Vai trò của thị trường QSD đất trong phát triển kinh tế thị

51.

trường định hướng XHCN ở nước ta, Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp
2007.
Đặng Hùng Võ (2007), Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta,

52.

Hội thảo

Đăng ký bất động sản, Bộ tƣ pháp 2007.
Đặng Hùng Võ (2007), Phát triển thị trường bất động sản là điểm đột phá trong quá

53.

trình tiếp tục đổi mới, Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ tƣ pháp.
III.

Tài liệu nước ngoài

54.

John. B. Corgel, David. Cling (2001), Real estate perspectives , Boston, 2001

55.

Lý Miên chủ biên, Tôn Gia Huyên dịch, Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy
hiện hành về tài sản nhà nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa
GS. MASUMOTO Trƣờng Đại học Hitosubashi Nhật bản (2002), Hội thảo luật đăng

56.

ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp – vụ hợp tác Quốc tế , Dự án JICA .
RTJ Stein - Mastone (1991), Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu

57.

nhà/đất Torrens (Torrens Title), Mai Mộng Hùng biên dịch.
R.O.Rost và H.G.Collins - Southwood Press Pty Ltd (1993), Định giá và đền bù thiệt

58.

hại về đất ở ôxtraylia. Mai Mộng Hùng biên dịch.
59.

Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz (1991), The Law of Property,
West Publishing Co. 1991.
GS. ULF. Jensen (2002), So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản,

60.

Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản 19.11.2002 - Bộ Tài
nguyên môi trƣờng
IV.

Web

10


61.

www.hanoi.gov.vn

62.

www.hochiminhcity.gov.vn

63.

www. Monre.org.vn (16/03/2008)

64.

www.moc.gov.vn/Vietnam/DAOTAOBDS ( 9/4/2008)

65.

www. Tintuc nha dat.net (20/3/2008)

66.

www.tuanvietnam.net (23/04/2008 )

67.

www. tuoi tre online.vn (17/09/2007)

68.

www. Vietnam express.net ( 9/5/2008 )

69.

www.Vietnam express.net ( 23/2/2008)

70.

www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn

71.

www. Vietnannet.vn (05/06/2008 )

72.

www. Vietnannet.vn (05/06/2008)

11


Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát
triển thị trƣờng quyền sử dụng đất
Nguyễn Thị Vân Anh

Khoa Luật
Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50
Ngƣời hƣớng dẫn: PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa
Năm bảo vệ: 2008
Abstract: Trình bày một số khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý, các yếu tố cơ bản và
các loại thị trƣờng quyền sử dụng đất; khái quát vai trò của thị trƣờng sử dụng đất đối
với phát triển kinh tế. Tìm hiểu thực trạng hệ thống pháp luật về thị trƣờng quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, đồng thời so sánh pháp luật đất đai của Việt Nam điều chỉnh thị
trƣờng quyền sử dụng đất với pháp luật một số quốc gia trên thế giới. Nêu một số kiến
nghị và giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trƣờng quyền
sử dụng đất ở Việt Nam về mặt nội dung, các quy phạm pháp luật điều chỉnh thị
trƣờng quyền sử dụng đất; cần cải cách tài chính liên quan đến thị trƣờng quyền sử
dụng đất; làm rõ ranh giới giữa quản lý nhà nƣớc và thị trƣờng kinh doanh tự do theo
quy luật khách quan của thị trƣờng; quy hoạch đất khoa học gắn liền với mục tiêu môi
trƣờng và phát triển bền vững; cải cách cơ chế xây dựng pháp luật
Keywords: Luật đất đai; Pháp luật Việt Nam; Quyền sử dụng đất; Thị trƣờng
Content
PHẦN MỞ ĐẦU
1 . CƠ SỞ KHOA HOC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1. 1. Cơ sở thực tiễn
Ở Việt nam hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý.
Trong nền kinh tế của Việt Nam đất đai là một tƣ liệu sản xuất thiết yếu, một loại hàng
hóa rất có giá trị và là nguồn nội lực cơ bản quan trọng. Để khai thác đƣợc triệt để các
tiềm năng từ đất, Nhà nƣớc trao QSD đất cho các tổ chức cá nhân quản lý, sử dụng ổn
định theo những thời hạn nhất định. QSD đất là một loại tài sản rất quan trọng và hiện
nay đƣợc coi là một loại hàng hóa rất có giá trị đƣợc đem vào giao dịch trên thị trƣờng,
chịu sự quản lý của Nhà nƣớc và các qui luật khách quan, tất yếu của thị trƣờng.
Trong xu thế hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết của các nhà nghiên cứu thị
trƣờng có ba loại thị trƣờng đóng vai trò cốt tử của nền kinh tế đó là thị trƣờng lao động,

thị trƣờng vốn và thị trƣờng bất động sản, trong đó sự “nóng – lạnh” của thị trƣờng bất
động sản sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nhiệt độ và sức sống của hai thị trƣờng quan trọng
còn lại, ảnh hƣởng đến sự tồn tại và phát triển của cả một nền kinh tế một quốc gia và
thậm chí nền kinh tế tòan cầu. Trong thị trƣờng Bất động sản, thị trƣờng QSD đất đóng
vai trò nền tảng, mang tính quyết định.
Ở Việt nam, thị trƣờng QSD đất chính thức tồn tại với tƣ cách là một thị trƣờng hợp
pháp kể từ khi đất nƣớc bƣớc vào giai đoạn “Đổi mới” và đánh dấu bằng sự ra đời của
Luật Đất đai năm 1988. Kể từ đó đến nay, Nhà nƣớc đã ban hành Luật đất đai 1993, Luật
đất đai 2003 và nhiều chính sách pháp luật đất đai với những quan điểm tiến bộ mà cốt lõi
là mở rộng các quyền của ngƣời sử dụng đất, khẳng định QSD đất là một loại hàng hóa có
giá trị, một loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi cho sự
phát triển của thị trƣờng QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trƣờng kinh tế Việt nam.
Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, các ý tƣởng lập pháp trên cơ sở tiếp cận, kế
thừa ý tƣởng lập pháp hiện đại của một số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả,
nhƣng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất vẫn bộc lộ
nhiều điểm yếu khi điều chỉnh các quan hệ trong thị trƣờng QSD đất. Các yếu tố khách
quan, các qui luật kinh tế tất yếu của thị trƣờng chƣa đƣợc coi trọng, bên cạnh các yếu tố
quản lý hành chính quan liêu, thiếu minh bạch, duy ý chí vẫn tồn tại và chiếm ƣu thế.
Hiệu quả điều chỉnh của pháp luật vào các quan hệ trên thị trƣờng QSD đất chƣa cao. Thị
trƣờng QSD đất, mặc dù là một thị trƣờng đầy tiềm năng, một nguồn nội lực quan trọng
lại không phát huy đƣợc hết hiệu quả trong thúc đẩy kinh tế phát triển. Tình trạng đất đai
sử dụng kém hiệu quả, lãng phí, các hiện tƣợng lách luật, quan hệ ngầm vẫn phổ biến,
quyền của ngƣời sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình
của nhân dân về đất đai, vẫn chiếm vị trí hàng đầu trong bảng tổng kết các tranh chấp
xung đột lợi ích trong xã hội.
Xuất phát từ vai trò rất quan trọng của QSD đất và thị trƣờng QSD đất trong nền kinh
tế, từ thực trạng điều chỉnh của pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng còn chƣa
thực sự hiệu quả, các nghiên cứu của các nhà khoa học về thị trƣờng QSD đất chƣa đƣợc
tổng kết, đánh giá một cách có hệ thống làm nảy sinh nhu cầu cần nghiên cứu, đƣa ra các

giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất ở Việt nam hiện
nay.

2


1. 2. Cơ sở khoa học
Hiện nay, vấn đề hòan thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng QSD đất là
một chủ trƣơng mà Đảng, nhà nƣớc hết sức quan tâm. Điều này đƣợc thể hiện ở rất nhiều
văn kiện, báo cáo chính trị của Đảng và là chủ trƣơng chung của Chính phủ và nhiều Bộ
ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ tài chính …
Bộ tài nguyên môi trƣờng, Bộ xây dựng, Bộ Tƣ pháp với tƣ cách là các bộ đƣợc giao
chủ trì xây dựng các đề án luật có liên quan đến thị trƣờng QSD đất ví dụ nhƣ Luật đất
đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… cũng đã tiến hành nhiều hội thảo, và một
vài Đề tài khoa học nghiên cứu về thị trƣờng QSD đất trong đó cũng đã đề xuất nhiều giải
pháp nhằm hòan thiện pháp luật về thị trƣờng QSD đất. Tuy nhiên, các nghiên cứu này
chủ yếu xuất phát từ nhu cầu và quyền quản lý của nhà nƣớc, và đôi khi còn bị ảnh hƣởng
bởi lợi ích của nhà quản lý do đó các nhu cầu nội tại, khách quan, bản chất của thị trƣờng
ít đƣợc chú trọng, quyền tự do, tự chủ của các chủ thể tham gia thị trƣờng QSD đất còn
chƣa đƣợc coi nhƣ yếu tố quan trọng hàng đầu trong phát triển thị trƣờng.
Đã có một số luận án khoa học Luật và khoa học kinh tế có nghiên cứu về hòan thiện
pháp luật đất đai, tuy nhiên các luận án này tùy góc độ khác nhau thƣờng nghiên cứu về
thị trƣờng bất động sản hoặc một vài quyền cụ thể của ngƣời sử dụng đất và một số
nghiên cứu đƣợc tiến hành từ trƣớc khi có Luật đất đai 2003, khi mà các yếu tố “thị
trƣờng” của QSD đất còn bộc lộ rất hạn chế các yếu tố nhƣ gía đất, quyền tự do kinh
doanh, tự định đoạt QSD đất của các chủ thể còn bị chi phối và thậm chí đƣợc quyết định
bởi ý chí Nhà nƣớc là chủ yếu.
Trên các diễn đàn khoa học, cũng đã có nhiều nghiên cứu có chất lƣợng, có trí tuệ thể
hiện ở các sách, bài báo, bài giảng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã
hội hàng đầu nƣớc ta. Các giá trị khoa học của các nghiên cứu là rất lớn, tuy nhiên còn rất

lãng phí khi chƣa đƣợc tổng kết trong một chuyên đề và đáng tiếc hơn nữa là các tƣ duy
khoa học, thực tiễn có giá trị chƣa phải lúc nào cũng gặp đƣợc tƣ duy của nhà quản lý và
đƣợc nhà quản lý sử dụng khi tiến hành xây dựng các dự án luật.
Luận văn sẽ đƣợc nghiên cứu trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc các giá trị khoa học của
những công trình nghiên cứu của các nhà nghiên cứu đi trƣớc đồng thời cố gắng phản ánh
trung thực “hơi thở” của một thị trƣờng QSD đất đang ngày càng đòi hỏi đƣợc bộc lộ
mình một cách rõ nét nhất, trọn vẹn nhất bởi các yếu tố của một “thị trƣờng kinh tế hoàn
hảo”, đầy biến động, trên cơ sở có lựa chọn và phân tích các vụ việc cụ thể và so sánh

3


pháp luật của một số quốc gia có ảnh hƣởng lớn đến pháp luật Việt nam ví dụ nhƣ Trung
Quốc, Mỹ, Anh, Thụy Điển…
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Trên cơ sở nghiên cứu khoa học và thực tiễn, luận văn sẽ cố gắng đạt đƣợc một số
mục đích cụ thể sau:
- Bƣớc đầu làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của khái niệm QSD đất, thị trƣờng QSD đất ở
Việt nam.
- Phác họa các nét cơ bản của thực trạng thị trƣờng QSD đất và thực trạng pháp luật đất
đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất, trên cơ sở có dẫn chứng, phân tích các vụ việc trên
thực tế.
- Cố gắng so sánh pháp luật đất đai điều chỉnh thị trƣờng QSD đất với pháp luật của một
số nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam (Trung Quốc) và một số
nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển (Mỹ, Anh, Thuỵ Điển, Úc ... )
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trƣờng
QSD đất ở Việt Nam theo nguyên tắc tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt của
ngƣời có QSD đất và các qui luật khách quan của thị trƣờng, hạn chế tối thiểu sự can
thiệp hành chính của công quyền vào thị trƣờng QSD đất, các giải pháp pháp luật phải dựa
trên cơ sở gắn kết các giải pháp kinh tế- kỹ thuật.

3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1. Về Thị trường QSD đất:
Thị trƣờng QSD đất là một bộ phận quan trọng, nền tảng của thị trƣờng bất động sản, tuy
nhiên, trong giới hạn đề tài đối tƣợng tập trung nghiên cứu chỉ giới hạn trong :
- Thị trƣờng QSD đất với tƣ cách là thị trƣờng diễn ra các giao dịch mà trong đó Quyền sử
đất đƣợc coi là hàng hóa và mục đích chủ yếu của các chủ thể là kiếm tìm lợi nhuận.
- Thị trƣờng của các dịch vụ gắn liền với thị trƣờng QSD đất ( định giá, tƣ vấn, môi giới,
quản trị bất động sản …) .
Thị trƣờng QSD đất là một hiện tƣợng vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý,
trong đề tài sẽ tập trung chủ yếu vào phân tích khía cạnh pháp lý của đối tƣợng.
3. 2. Về pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất

4


Hiện nay, theo tiêu chí phân loại ngành luật truyền thống ở Việt nam, các văn bản
pháp luật điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất rất nhiều và đan xen nhiều ngành luật ví dụ
Hiến pháp, Dân sự, Đất đai, Xây dựng, Kinh doanh - thƣơng mại, Hành chính, Hình sự,
Tố tụng … Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên
cứu chủ yếu các văn bản pháp luật đất đai, tuy nhiên để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ
tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối quan hệ biện chứng với các qui
phạm có liên quan của các ngành luật khác.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai đƣợc đề xuất trong mối quan hệ chặt chẽ
với các giải pháp kinh tế- kỹ thuật. Tuy nhiên, vì đây là đề tài Luật học nên phạm vi
nghiên cứu sẽ tập trung vào các giải pháp pháp luật.
4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
-

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nghiên cứu, phân tích, tiếp thu có chọn lọc các
nghiên cứu khoa học có giá trị của các nhà nghiên cứu đi trƣớc.

-

Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Tiếp thu, học hỏi các ý kiến, phƣơng pháp,
kinh nghiệm nghiên cứu, khảo sát của các nhà khoa hoc, các thầy cô, các cán bộ công
tác thực tiễn.

-

Phương pháp so sánh: Nghiên cứu, phân tích, so sánh có đánh giá, tổng kết pháp luật
các nƣớc có nét văn hóa, quản trị nhà nƣớc gần gũi với Việt nam ( Trung Quốc) và
một số nƣớc có thị trƣờng bất động sản rất phát triển ( Mỹ, Anh)

-

Phương pháp Khảo sát thực tiễn - xã hội học kiểm chứng: Tìm hiểu, phân tích
đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng phát triển của thị trƣờng QSD đất trên cơ
sở phân tích nhu cầu, nguyện vọng của các chủ thể tham gia thị trƣờng, các điều kiện
kinh tế, xã hội của thị trƣờng và phân tích một số vụ việc cụ thể để đƣa ra kết luận,
đánh giá.

References
I.
1.

Văn bản pháp luật
Bộ Tài chính (2007), Thông tư 145/2007/TT - BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực
hiện nghị định 188/2004 và nghị định 123/2007 sửa đổi nghị định 188 về phương pháp
định giá đất và khung giá đất.

2.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2007), Thông tư 09/2007/TT – BTN MT của Bộ tài nguyên

5


môi trường ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
3.

Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2006), Thông tư 04 ngày 13-6-2006 của
hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dịch đất đai.

4.

Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007 ngày 31/12/2007 của Bộ xây dựng về
ban hành khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá, quản lý, điều hành
sàn giao dịch BĐS.

5.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 181/ NĐCP
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai

6.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

7.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy đi ̣nh về điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ môi
giới bất động sản.

8.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số
90/2006/NĐCP hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

9.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ qui định về khung giá đất.

10.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị quyết số
16/2007/NQ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2007 của Chính phủ về Chương trình hành
động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung
ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển
nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới.

11.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

6


12.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 153/NĐCP
ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.

13.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Chỉ thị số 11/2007/CTTTg ngày 08 tháng 5 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành
Luật Kinh doanh bất động sản.

14.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Chỉ thị số 18/2007/CTTTg ngày 01 tháng 8 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp cấp
bách kiềm chế tốc độ tăng giá thị trường để góp phần bình ổn giá bất động sản.

15.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Chỉ thị 01/2008 của Thủ
tướng Chính phủ ngày 08/01/2008 một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý
thị trường bất động sản.

16.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Nghị định 44/2008/NĐCP ngày 9/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

17.

Chính phủ nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam - Báo cáo quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước.

18.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1946, 1959, 1980, 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà
Nội.

19.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 1987, 1993, 1998,
2001, 2003.

20.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật Dân sự 1995, 2005.

21.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở .

22.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động
sản .

23.

Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị quyết số 57/2006
ngày 29/06/2006 của Quốc hội về kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 – 2010 của cả

7


nước.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 23/2008 ngày 09/05/2008 ban

24.

hành qui định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 26/2008 ngày 28/05/2008 quy

25.

định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong
khu dân cư hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 và kích thước, diện tích
đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
II.
26.

Sách, tài liệu chuyên khảo:
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2004), Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị định
181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội.

27.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2002), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để
hình thành phát triển thị trường bất động sản ở Việt nam, Đề tài cấp nhà nƣớc.

28.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2008), Báo cáo số 47/BC BTNMT ngày 21/03/2008 về kết quả rà
sóat văn bản qui phạm pháp luật đang còn hiệu lực.

29.

Bộ Tài nguyên môi trƣờng (2008), Báo cáo số 53/BC BTNMT ngày 09/04/2008 về kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai.

30.

Bộ Tƣ pháp (2008), Báo cáo số 394/BXD-QLN ngày 10/03/2008 về bán nhà thuộc sở hữu nhà
nước theo Nghị định 61/CP.

31.

Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2008), Hội thảo “Hoàn
thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với việc cấp phép các dự án
kinh doanh bất động sản ngày 27.6.2008.

32.

Ngô Huy Cƣơng (2006), Góp phần bàn về cải cách pháp luật ở Việt nam, NXB Tƣ
pháp, Hà Nội.

33.

Ngô Huy Cƣơng (2003), Tổng quan về luật tài sản, Journals of Economic- law 3/2003.

34.

Nguyễn Ngọc Điện (2007), Luật về quyền tài sản của Trung Quốc nhìn từ Việt Nam,
Sài gòn tiếp thị 19/04/2007.

8


35.

Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái niệm“quyền tài sản” trong luật
dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 50 tháng 3/2005.

36.

Ngô Trọng Khang (2007), Tình hình đăng ký QSD đất và quyền sở hữu nhà tại Hà nội,
Tham luận hội thảo Đăng ký bất động sản - Bộ tƣ pháp 2007, Hà Nội.

37.

Phạm Duy Nghĩa ( 2006), Bài giảng về chi phí giao dịch, các rào cản kinh doanh (
chuyên đề Luật Kinh tế cho Cao học 11), Hà Nội.

38.

Phạm Duy Nghĩa (2006), Giáo trình luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội.

39.

Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật kinh tế, Chƣơng trình sau đại học, NXB
ĐHQG, Hà Nội.

40.

Phạm Duy Nghĩa ( 2008), Ý kiến ngắn về dự luật đăng ký tài sản, Hội thảo Bộ Tƣ pháp
5/2008

41.

Phạm Duy Nghĩa (2004), Xung đột lợi ích trong doanh nghiệp liên doanh, Tạp chí khoa
học pháp lý số 5/ 2004

42.

Phạm Duy Nghĩa (2003), Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam vì một nền kinh tế phát triển
bền vững và tòan cầu hóa, NXB Chính trị Quốc gia và tổ chức xúc tiến thƣơng mại Nhật
bản, Hà nội.

43.

Phạm Hữu Nghị (2006), Bài giảng về quyền sở hữu đất đai và pháp luật đất đai 20 năm
qua, ( chuyên đề Luật đất đai cho Cao học 11)

44.

Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu tòan

dân về đất đai, Tạp chí nhà nƣớc và Pháp luật 1/2005.

45.

Phạm Hữu Nghị (1997), Tiếp tục đổi mới hòan thiện luật đất đai trong điều kiện kinh tế
thị trường ở Việt nam, Tạp chí nhà nƣớc và Pháp luật 1997

46.

Nguyễn Minh Ngọc (2006), Nghề môi giới trong vòng quay Bất động sản, Bộ môn kinh
doanh Bất động sản - Đại học Kinh tế quốc dân.

47.

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch
dân sự - thương mại về đất đai, Luận án TS Luật học.

48.
49.

Nguyễn Quang Tuyến (2004), Tìm hiểu Luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.
Nguyễn Quang Tuyến (2002), Thế chấp QSD đất , Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số

9


3/2002.
Nguyễn Quang Tuyến (2005), Giáo trình luật đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà

50.

Nội.
Đặng Hùng Võ (2007), Vai trò của thị trường QSD đất trong phát triển kinh tế thị

51.

trường định hướng XHCN ở nước ta, Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp
2007.
Đặng Hùng Võ (2007), Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta,

52.

Hội thảo

Đăng ký bất động sản, Bộ tƣ pháp 2007.
Đặng Hùng Võ (2007), Phát triển thị trường bất động sản là điểm đột phá trong quá

53.

trình tiếp tục đổi mới, Hội thảo Đăng ký bất động sản, Bộ tƣ pháp.
III.

Tài liệu nước ngoài

54.

John. B. Corgel, David. Cling (2001), Real estate perspectives , Boston, 2001

55.

Lý Miên chủ biên, Tôn Gia Huyên dịch, Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy
hiện hành về tài sản nhà nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa
GS. MASUMOTO Trƣờng Đại học Hitosubashi Nhật bản (2002), Hội thảo luật đăng

56.

ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp – vụ hợp tác Quốc tế , Dự án JICA .
RTJ Stein - Mastone (1991), Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu

57.

nhà/đất Torrens (Torrens Title), Mai Mộng Hùng biên dịch.
R.O.Rost và H.G.Collins - Southwood Press Pty Ltd (1993), Định giá và đền bù thiệt

58.

hại về đất ở ôxtraylia. Mai Mộng Hùng biên dịch.
59.

Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz (1991), The Law of Property,
West Publishing Co. 1991.
GS. ULF. Jensen (2002), So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản,

60.

Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản 19.11.2002 - Bộ Tài
nguyên môi trƣờng
IV.

Web

10


61.

www.hanoi.gov.vn

62.

www.hochiminhcity.gov.vn

63.

www. Monre.org.vn (16/03/2008)

64.

www.moc.gov.vn/Vietnam/DAOTAOBDS ( 9/4/2008)

65.

www. Tintuc nha dat.net (20/3/2008)

66.

www.tuanvietnam.net (23/04/2008 )

67.

www. tuoi tre online.vn (17/09/2007)

68.

www. Vietnam express.net ( 9/5/2008 )

69.

www.Vietnam express.net ( 23/2/2008)

70.

www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn

71.

www. Vietnannet.vn (05/06/2008 )

72.

www. Vietnannet.vn (05/06/2008)

11