Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng dự án mở rộng khu di tích đền cử a ông tại phường cửa ông, thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------------

PHẠM HỒNG QUANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN MỞ RỘNG KHU DI TÍCH ĐỀN CỬA ÔNG
TẠI PHƯỜNG CỬA ÔNG, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------------

PHẠM HỒNG QUANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
DỰ ÁN MỞ RỘNG KHU DI TÍCH ĐỀN CỬA ÔNG
TẠI PHƯỜNG CỬA ÔNG, THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên - 2016


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Phạm Hồng Quang


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi giảng
viên khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên là người
trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Ban Bồi thường và giải phóng mặt bằng
thành phố Cẩm Phả... đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực
hiện đề tài tại địa phương.

Tôi xin chân thành cảm ơn các cán bộ, đồng nghiệp, bạn bè, gia đình và người
thân... đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Cẩm Phả, ngày

tháng 10 năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Hông Quang


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học .....................................................................................................4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và GPMB .....................................................................................................................4
1.1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt hại
đất và tài sản gắn liền với đất ......................................................................................7
1.1.3. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB
và ADB) ......................................................................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................................9
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ................................................................................9
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh ..................................................................10
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................11
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước trên
thế giới .......................................................................................................................11


iv
1.3.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
và hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng một số địa phương trên cả nước .....15
1.3.3. Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số địa phương
trong cả nước .............................................................................................................22
1.3.4. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ........................................................................................................26
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .29
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................29
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................29
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 8/2015 đến 6/2016 .......................................29
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Tại phòng Tài Nguyên & Môi trường thành phố
Cẩm Phả ....................................................................................................................29
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................29
2.3.1. Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Cẩm Phả 29
2.3.2. Đánh giá khái quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ....................29
2.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng dự án mở rộng

khu di tích Đền Cửa Ông...........................................................................................29
2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
tái định cư của dự án .................................................................................................29
2.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ..........................................29
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................29
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp...............................................................30
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và viết báo cáo ....................30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................31
3.1. Kết quả đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất đai của thành phố Cẩm Phả ........................................................................31
3.1.1. Vị trí địa lý, các yếu tố tự nhiên và tài nguyên du lịch, văn hóa.....................31
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................31
3.1.1.2. Các yếu tố tự nhiên ......................................................................................32


v
3.1.1.3. Tài nguyên du lịch và văn hóa .....................................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................38
3.1.2.1. Cơ cấu nền kinh tế ........................................................................................40
3.1.2.2. Dân số...........................................................................................................44
3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ....45
3.2. Đánh giá khái quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông .......................47
3.2.1. Đánh giá sơ lược về thực trạng GPMT trên địa bàn thành phố Cẩm Phả.......47
3.2.2. Đánh giá tổng quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ...................49
3.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng
dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ..................................................................51
3.3.1. Đánh giá kết quả thống kê về đất đai, tài sản trên đất của dự án mở rộng khu
di tích Đền Cửa Ông..................................................................................................51
3.3.2. Đánh giá kết quả bồi thường và hỗ trợ về đất bị thu hồi trong dự án mở rộng

khu di tích Đền Cửa Ông...........................................................................................54
3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt
bằng và tái định cư của dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ............................60
3.4.1. Đánh giá mức độ hài lòng và tính ổn định của người dân về giá đất bồi
thường và đời sống của người dân sau thu hồi đất....................................................60
3.4.2. Tình hình đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án .61
3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp .............................................62
3.5.1. Những thuận lợi ..............................................................................................62
3.5.2. Những khó khăn ..............................................................................................62
3.5.3. Giải pháp .........................................................................................................63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................65
1. Kết luận .................................................................................................................65
2. Kiến nghị ...............................................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010- 2015.....46
Bảng 3.2: Kết quả đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2013 -2015 .................................................................47
Bảng 3.3: Kết quả đánh giá tổng quát về dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông .......50
Bảng 3.4: Kết quả thống kê đất đai và các loại tài sản trên đất của dự án ................51
Bảng 3.5: Kết quả thống kê các loại cây cối hoa màu của dự án ..............................52
Bảng 3.6: Kết quả đánh giá bồi thường và hỗ trợ về đất cho các hộ dân bị thu hồi
của dự án ...................................................................................................54
Bảng 3.7: Kết quả đánh giá bồi thường và hỗ trợ về tài sản trên đất của các hộ dân
bị thu hồi của dự án ...................................................................................55
Bảng 3.8: Kết quả bồi thường về cây cối hoa màu trên đất của dự án .....................56

Bảng 3.9: Kết quả đánh giá kết quả hỗ trợ cho người dân trong dự án bị thu hồi đất ...... 58
Bảng 3.10: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất trong
dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông ..................................................59
Bảng 3.11: Mức độ hài lòng của các hộ sau khi thu hồi đất tại dự án ......................60
Bảng 3.12: Tình hình đời sống sau khi bị thu hồi đất dự án .....................................61


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí địa lý thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh...................................32
Hình 3.2: Lượt khách du lịch đến các điểm du lịch chính ........................................41
Hình 3.3: Dân số của thành phố Cẩm Phả trong mối tương quan với dân số của Hạ
Long, Đông Triều và Uông Bí ..................................................................45
Hình 3.4: Cơ cấu quy hoạch vùng dự án mở rộng Đền Cửa Ông .............................50
Hình 3.5: Cơ cấu các loại chi trả bồi thường, hỗ trợ cho hộ dân của dự án..............60


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.
Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì
những tính chất của nó như: cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời
gian sử dụng. Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông,
nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế xã hội nói chung và cho các ngành nói
riêng ngày càng lớn. Do vậy nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và

trở thành một thách thức lớn đối với sự thành công của các dự án. Vấn đề bồi
thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện để triển khai thực hiện dự án có
hiệu quả. Vì vậy đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một
cách toàn diện đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần
thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư những năm qua, đặc biệt từ khi Luật
Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Các văn bản hướng dẫn bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất của Chính phủ như Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
ngày 13/8/2009 quy định bổ sung giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng khắc phục tồn tại của các chính sách trước
đó. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau như giá đất thị trường biến động,
giá bồi thường thấp hơn giá thực tế nhiều lần, giá tài sản đưa vào tính bồi thường so
với giá thị trường; vấn đề hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất; chuyển đổi nghề, tạo
việc làm để người dân đồng thuận và yên tâm sản xuất, sinh hoạt sau khi bị thu hồi
đất.v.v. đang là vấn đề tồn tại cần phải được giải quyết.
Thành phố Cẩm Phả là một trong những địa bàn trung tâm của sự phát


2
triển về kinh tế, văn hóa của tỉnh Quảng Ninh. Trong những năm qua, đặc biệt
trong những năm gần đây quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã phát triển
nhanh. Thành phố Cảm Phả là một trong những địa phương có nhiều nguồn tài
nguyên, đặc biệt là khoáng sản than, tuy nhiên bên cạnh đó cũng có những nguồn
tài nguyên mang đậm chất văn hóa nhân văn của dân tộc mang yếu tố tâm linh
cần được bảo tồn và phát huy giá trị sử dụng. Đặc biệt khu di tích Đền Cửa Ông,
là khu vực tâm linh được người dân địa phương và trong cả nước biết đến. Để
bảo tồn và phát huy giá trị sử dụng khu du lịch sinh thái tâm linh Đền Cửa Ông,
ngày 30/9/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quyết định số 2188/QĐUBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết di tích Đền Cửa Ông, trên địa bàn
phường Cửa Ông thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. Trước tình hình thực

tiễn nhằm thấy được những thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp đối với
việc hoàn thành dự án trong giai đoạn cuối, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS.
Nguyễn Thị Lợi và được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt
bằng dự án Mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông tại phường Cửa Ông, thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu và đánh giá được việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái
định cư của dự án mở rộng khu di tích Đền Cửa Ông, trên cơ sở xác định những
thuận lợi và khó khăn để đề xuất giải pháp, chính sách góp phần khắc phục những
tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án mở
rộng khu di tích Đền Cửa Ông;
- Đánh giá ý kiến của người dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
đối với dự án;
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn.


3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung cơ
sở thực tiễn để đánh giá chung tình hình đời sống việc làm của người dân trước và
sau khi bị Nhà nước thu hồi đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn đối với
dự án và các dự án đang thực hiện trên địa bàn thành phố.

4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB
* Bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường được hiểu là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Việc bồi thường thiệt hại có
thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác...) có thể do
các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất để GPMB thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất với
các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện
hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu
hồi đất. Quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách và pháp luật
của Nhà nước.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [4].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới [4].
*. Tái định cư
Tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được
hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới
thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn
định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với

đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu
hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động
nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục


5
và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã
hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với
một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án
TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát
triển khác. Ngân hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như
cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo
nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho
các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế
hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại
lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai
mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
Như vậy có thể hiểu công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc bồi thường, hỗ trợ bằng tiền, vật chất khác
cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất mà Nhà nước phải quan tâm đến
đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, phải có những chính sách, biện pháp
nhằm đảm bảo lợi ích cho những người dân, đảm bảo cho họ có được chỗ ăn ở ổn định,
có điều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để người dân có thể yên tâm sản xuất
phát triển kinh tế xã hội.
*. Giá đất
Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ
kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời
cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo

pháp luật. Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan
hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng
đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất
được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này
được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [20].


6
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
* Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị
của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất định.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá
các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài
các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động
bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá
trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường.
* Định giá bất động sản: Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn
với một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải
dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc
định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất.

Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là
không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các
tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định giá BĐS
thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách
chúng hoàn toàn độc lập với nhau [7].
Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong
đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên
nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi
thường GPMB. Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo


7
cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ.
1.1.2. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá bồi thường thiệt hại
đất và tài sản gắn liền với đất
Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả
một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà
nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện người sử
dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Để xây dựng các công trình
vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi
đất. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền
với đất cũng là vấn đề tất yếu, giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ
giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi.
Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc
gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển
mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó
không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng
lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi

thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi.
Vận dụng lý luận địa tô của C.Mác để giải quyết vấn đề định giá bồi thường
thiệt hại đất và tài sản gắn liền với đất:
- Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất
bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới. Khoản tiền mà người sử dụng đất mới
phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và tài
sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tô của C.Mác thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và
nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí
của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến. Bởi vậy, để tính mức bồi thường
cho người sử dụng đất bị thu hồi nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:


8
+ Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật hiện
hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo,
tức là vai trò của con người tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì
ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch
II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng
như của người sử dụng đất.
+ Loại công trình: mức bồi thường được tính toán phù hợp với giá trị công
trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định. Việc căn
cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả cho người bị
thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lượng nhằm tiết kiệm chi phí [5].
1.1.3. Chính sách bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB
và ADB)
Theo Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) thì
việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an

ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo
nguyên tắc đó là đảm bảo lợi ích cho những người bị ảnh hưởng để họ có một cuộc
sống tốt hơn trước về mọi mặt. Từ đó tổ chức WB và ADB chỉ ra rằng:
- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đưa ra đó là
việc bồi thường, tái định cư sẽ được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những
biện pháp giúp đời sống người bị ảnh hưởng được cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được
mức sống, khả năng thu nhập như trước khi có dự án để đảm bảo tương lai, kinh tế
xã hội được thuận lợi.
- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi đất theo WB và ADB cũng
phải được đảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:
+ Bồi thường về đất: Đối với đất nông nghiệp thì việc bồi thường cho người
dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất là được bồi thường bằng đất có cùng
mục đích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với đất bị thu hồi nhất. Đối với
đất thổ cư thì được bồi thường cũng bằng đất thổ cư có cùng diện tích và phải được
người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả quá trình giao đất bồi thường và tái định cư
theo WB và ADB phải được diễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi
thực hiện dự án.


9
+ Bồi thường tài sản trên đất: là bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất
cả các công trình xây dựng và quy định cụ thể thời hạn bồi thường là trước 1 tháng
khi thực hiện dự án.
- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi đất làm ảnh hưởng
đến đời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì sẽ được khôi phục
thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu nhập khác bất kể là họ có bị
mất nơi ở hay không.
- Cũng theo quy định của tổ chức WB và ADB là phải thông báo đầy đủ,
công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của
dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thảo mãn các

yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện
công tác tái định cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án, mức độ chi tiết của kế
hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án.
- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy định của ngân hàng phát
triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ
chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan. Nhiệm vụ
của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển
khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái
định cư đạt được thuận lợi nhất [1], [20].
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật Đất đai.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.


10
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai…
Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Quảng Ninh
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất được các cấp ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ chức
thực hiện; UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành các văn bản:
Quyết định số 68/2015/QĐ-UBND ngày 13 tháng 10 năm 2015, quy định
ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 8 tháng 9 năm 2014, quy định ban
hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Quảng Ninh.


11
Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 23 tháng 9 năm 2014, quy định về
ban hành Bảng đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản và di chuyển mồ
mả trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Quyết định số 09/2010/QĐ-UBND ngày 19 tháng 01 năm 2010, quy định về

việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 12 tháng 8 năm 2013, quy định về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới
*. Trung Quốc
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị
trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên
không có chính sách bồi thường thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông
nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu
hồi đất.
Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều


12
chỉnh tại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính

chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ
và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm
đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước
chú ý và có chính sách xã hội riêng [20].
Theo báo cáo tổng kết công tác di dân TĐC của Cục di dân thuộc Quốc vụ
viện Trung Quốc và các báo cáo kết quả tham quan học tập tại Trung Quốc trong
thời gian gần đây của các Đoàn công tác của nước ta:
Từ năm 1980 đến nay, Trung Quốc có số dân phải TĐC trong các dự án di
dân lớn nhất trên thế giới (trên 30 triệu người) để xây dựng các công trình thủy
điện, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp và đô thị...
Chính sách phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập cho hộ dân TĐC của Trung Quốc
được xây dựng dần được bổ sung hoàn chỉnh hơn, phù hợp với các giai đoạn phát
triển kinh tế xã hội của cả nước theo hướng hài hòa các lợi ích giữa người dân TĐC
và lợi ích chung của các dự án.
Giai đoạn trước năm 1980: Chính sách phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập
cho hộ dân TĐC chỉ tập trung bồi thường thiệt hại vật chất cho người dân TĐC.
Giai đoạn sau năm 1980 đến nay: Chính sách phát triển kinh tế, nâng cao thu
nhập cho hộ dân TĐC được Trung Quốc quan tâm với các nội dung chính là: Thành
lập hệ thống quản lý nhà nước về di dân TĐC từ trung ương đến địa phương; đảm
bảo cho nông dân có đủ tư liệu cần thiết (đất và tư liệu khác) để sản xuất; phát triển
các ngành phi nông nghiệp; hỗ trợ triển khai các mô hình sản xuất hàng hóa trong
vùng TĐC; đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ phục vụ sản xuất và sau khi
hoàn thành việc di dân, nhà nước thành lập một quỹ phát triển kinh tế cho vùng
TĐC để tiếp tục hỗ trợ đầu tư để nâng cao thu nhập cho hộ dân TĐC.
Kết quả là công tác TĐC của Trung Quốc đã có nhiều điều chỉnh, bổ sung
theo hướng tạo điều kiện cho người dân TĐC sớm phục hồi được thu nhập, từng
bước phát triển, hòa nhập cộng đồng, chuyển giao và tiếp nhận thành công.

13

*. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các
mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy
định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền
thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho
việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc
trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng các công trình công cộng, an
ninh, quốc phòng. Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc tính giá trị bồi thường
cho các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch
bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ
quan, uỷ ban tính toán bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự
đưa ra toà án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có
nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với
mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông
qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo
cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn
vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất
trong nhiều dự án.
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một uỷ ban của
Chính phủ xác định trên cơ sở giá thị trường chuyển nhượng bất động sản. Bồi
thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúng mức,
luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu TĐC, cho nên họ chủ động được công tác này. Việc
tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện rất tốt, việc bố

trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng rất
được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ


14
ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn đề,
cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường GPMB.
Theo báo cáo về Chương trình hành động TĐC các công trình thủy điện của
Thái Lan với sự hợp tác và hỗ trợ kỹ thuật của các tổ chức quốc tế (Ngân hàng thế
giới, Ủy ban sông Mê Kông quốc tế, Ngân hàng phát triển Châu Á...) vào những
năm 70 của thế kỷ XX, Thái Lan đã xây dựng, ban hành chính sách phát triển kinh
tế, nâng cao thu nhập cho hộ dân TĐC và đem lại một số thành công:
- Chính sách bồi thường đất sản xuất cho nông dân thay cho việc đền bù
bằng tiền.
- Việc tổ chức sản xuất phục hồi thu nhập và phát triển kinh tế cho hộ TĐC
được giao cho cơ quan quản lý dự án có đủ năng lực thực hiện. Làng TĐC sẽ được
bàn giao cho địa phương quản lý khi người dân TĐC có thu nhập ổn định và đảm
bảo cuộc sống lâu dài.
- Kết quả là người dân TĐC của Thái Lan về cơ bản đã phục hồi được thu
nhập phát triển tương đối bền vững hòa nhập cộng đồng, chuyển giao và tiếp nhận
thành công.
*. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc có Luật bồi thường thiệt hại và được chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng
đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã
được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng

thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo
quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật
trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được
thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu
như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian


15
có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại
của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng
cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện
di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi thường,
nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây
dựng cho các đối tượng này cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó. Còn nếu
như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà chung cư
hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống
nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách
mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các

cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh [20].
1.3.2. Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
và hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng một số địa phương trên cả nước
*. Thời kỳ trước 1987
Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước, chính sách bồi thường
cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung
vào bồi thường ruộng đất canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức
bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu
hồi đất.


16
Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số Hiệp ước bất bình
đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng 01
năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới
hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai.
Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ
cộng hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ: “Nhiệm vụ của dân tộc ta
trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết
quốc gia trên nền tảng dân chủ”. Ngày 14/12/1953, Luật Cải cách ruộng đất ra đời đã
thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ
chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu
ruộng đất của nông dân.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy
định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Ngày
06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên
tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản
như những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp
cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất

thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi
dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, đền. Cách bồi thường tốt nhất là
vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họ
tiếp tục sản xuất. Trường hợp không thực hiện được như vậy, về đất sẽ được bồi
thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng đất bị trưng dụng.
Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít
hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường sá, làm đập
thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi
thường không quá 2 năm sản lượng thường niên...
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số 1792/TTg quy
định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu
cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc