Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện duy tiên, tỉnh hà nam

MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1.

Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

3

1.1.1 Đất đai

3

1.1.2 Bất động sản.

3

1.1.3 Thị trường bất động sản.

4

1.2

Đăng ký đất đai, bất động sản.

5

1.2.1 Khái quát về đăng ký đất đai.

5

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.

7

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

9

1.3

Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

10

1.3.1 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp

10

1.3.2 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển

10

1.3.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Ôxtraylia

12

1.4

Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

13

1.4.1 Đăng ký đất đai qua các thời kỳ

13

1.4.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

16

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

30

2.1

Đối tượng nghiên cứu

30

2.2

Phạm vi nghiên cứu

30

2.3

Nội dung nghiên cứu

30

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

iv

30


2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

30

2.3.3 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ

30

2.3.4 Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

31

2.3.5 Giải pháp tăng cường hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện
2.4

Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

31

Phương pháp nghiên cứu

31

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

31

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.

31

2.4.3 Phương pháp thống kê - tổng hợp.

32

2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh.

32

2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu.

32

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

33

3.1

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên.

33

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.

38

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện.

46

3.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Duy Tiên.

48

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.

48

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai huyện Duy Tiên.

54

3.2.3. Những thuận lợi và khó khăn của việc quản lý và sử dụng đất.

60

3.3.

Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Duy Tiên.

61

3.3.1. Tổ chức bộ máy.

61

3.3.2. Cơ chế hoạt động.

65

3.3.3 Kết quả hoạt độngcủa VPĐK QSDĐ huyện Duy Tiên.

69

3.4.

Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ.

77

3.4.1 Nhận xét của người sử dụng đất.

77

3.4.2. Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân

84

3.4.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.

86

3.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.

v

91


3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật.

91

3.5.2. Giải pháp về cơ chế tài chính, cơ chế hoạt động

92

3.5.3. Giải pháp về nhân lực.

93

3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật.

94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

96

TÀI LIỆU THAM KHẢO

101

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

Công nghệ thông tin

7

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

8

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

9

GCN

Giấy chứng nhận

10

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

11

HSĐC

Hồ sơ địa chính

12

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTĐKĐĐ

Hệ thống đăng ký đất đai

13

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

14

QSD

Quyền sử dụng

15

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

16

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

17

TTHC

Thủ tục hành chính

18

VPĐK

Văn phòng đăng ký

19

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

20

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG

Số bảng
Tên bảng
1.1
Tình hình lập VPĐK các cấp.

Trang
23

3.1

Biểu cơ cấu GTSX năm 2014 và 6 tháng đầu năm 2015

39

3.2

Giá trị sản xuất và cơ cấu sản xuất nông nghiệp Huyện Duy Tiên

40

3.3

Dân số năm 2014 của huyện Duy Tiên

42

3.4

Diện tích, cơ cấu các loại đất năm đến 01/01/2014 của H. Duy Tiên

48

3.5

Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu giai đoạn 2011 – 2014

70

3.6

Kết quả biến động đất đai tại huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 - 2014

71

3.7

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Duy Tiên

73

3.8

Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính

78

3.9

Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK

80

3.10

Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK

81

3.11

Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định

83

3.12

Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPĐK

84

3.13

Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân

85

viii


DANH MỤC HÌNH

Số hình
1.1

Tên hình

Trang

Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam

22

3.1

Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên – tỉnh Hà Nam

33

3.2

Quy trình cấp GCN lần đầu

65

3.3

Quy trình thực hiện đăng ký biến động

68

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá; Đất đai là nguồn
nội lực để xây dựng, phát triển đất nước Pháp luật đất đai nước ta quy định “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước giao đất
cho hộ gia đình cá nhân sản xuất ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối
với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo
quy định của pháp luật.
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường và VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất
đai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính;
tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất
đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu.
Sự ra đời của VPĐKQSDĐ cùng với việc thực hiện cải cách hành chính
theo cơ chế “một cửa”, việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện
công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí tổ chức, công dân có nhu cầu
giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng
ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành
chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử
dụng đất.

Huyện Duy Tiên nằm ở phía Bắc tỉnh Hà Nam, huyện lỵ Hoà Mạc cách
thị xã Phủ Lý 20 km, có diện tích tự nhiên 13.772,15 ha bằng 16,0% diện tích
1


của tỉnh, nằm trong tọa độ địa lý từ 105053’26” đến 106002’23” vĩ độ Bắc và
20032’37” đến 20032’37” kinh độ Đông. Huyện có 18 đơn vị hành chính cấp xã,
thị trấn. Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đạt
một số kết quả nhất định, đặc biệt là khi VPĐKQSDĐ được thành lập. Sự ra đời
của VPĐKQSDĐ đã bước đầu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên
địa bàn huyện và đảm bảo quyền thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
nhất là vấn đề đăng ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến chuyển
quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo... Tuy nhiên, trong quá trình hoạt
động VPĐK còn gặp khó khăn và hạn chế.
Từ thực tế này, đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Duy Tiên, tỉnh Hà
Nam” được tiến hành.
2. Mục đích
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường năng lực hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
3. Yêu cầu
- Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu.
- Đánh giá được các ưu, nhược điểm trong quá trình hoạt động của văn phòng.
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định
nghĩa về đất đai.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và
thời gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của
tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình
nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền
vững. Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là
cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện tích cụ
thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới
bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa
hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng
thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.2 Bất động sản.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử
dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước,
cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin, ...
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí

3


cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
1.1.3 Thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực
và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.
Khi nghiên cứu thị trường bất động sản, có một vấn đề khác biệt cơ bản
giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với
những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung
là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu
thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư,
khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán,
cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối
với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị
trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền
sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng
chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị
trương cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự
thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Thị trường
cấp 1 (thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi

là thị trường BĐS sơ cấp); Thị trường cấp 2 (Thị trường xây dựng công trình để
bán hoặc cho thuê); Thị trường cấp 3 (Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công
trình đã được mua hoặc thuê).

4


1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản.
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai.
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng
ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử
dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình
đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được
kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và
chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được
xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay;
đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc

dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm
đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu
chi phí.
- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
5


quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất".
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính".
1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất
là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong

việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai

6


gồm có: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin
trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Việc thực hiện đăng ký đất đai,
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao
đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực
hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ
việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm
bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu
kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh
chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo
tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả
các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung
cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh
giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược
quản lý và sử dụng đất.
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.
a. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (Hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin
liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ
7


sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền
lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai,

thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
c. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn
nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng
ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị
đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với
hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

8


Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc.
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi

đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
b. Đăng ký quyền
Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành
vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo
thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ
của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra
một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng
pháp lý mới đó.

9


So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là
đăng ký sự kiện pháp lý, còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự
kiện pháp lý đó.
1.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng
hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã;

Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các
quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số
quyền đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống
thống nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do Công
chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể;
thông tin về bất động sản. Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả các
hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp
pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như
công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao
dịch đăng ký.
Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện thông
qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng
đăng ký - Cơ quan địa chính.
1.3.2 .Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
ĐKĐĐ được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một
thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
10


ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục
phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền
tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài

sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi
trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng
ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng
đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan ĐKĐĐ trực thuộc Toà án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư
pháp. Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực
thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên
đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS
Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách
nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu
này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ. Ban quản lý dữ liệu BĐS
Trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động
có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ
tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai
có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng
khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải
trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc

11


xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng

ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan ĐKĐĐ thực hiện theo trình tự
thủ tục chặt chẽ.
1.3.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Ôxtraylia
Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858,
chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển
của Đức.Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối
với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho hệ thống
Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Theo Luật Bất động sản Nam Australia
1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải
đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Australia, đang phát triển
mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất
mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng. Những đặc điểm chủ
yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Australia: Bằng khoán được
đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang
của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền lợi,
lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; Bằng khoán đất
là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất
trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp
lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền
tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển
đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới, sau
đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New
Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan,
Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của
Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …

12

1.4. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.4.1. Đăng ký đất đai qua các thời kỳ
1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai 1987
Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công
tác đo đạcc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng
đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu
thực hiện trở lại ở Việt Nam. [Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1980]
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả
nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy
đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài
liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường
ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số
hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao,
loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập
thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ
đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê
duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.
1.4.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 2003
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành
một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách
nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã
lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và
một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa
chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc

13


cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến
lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai.
Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban
hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để
áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm
1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện để ban
hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ
tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả
nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống
thông tin đất đai. [Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1980, năm 1992]
Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSD
đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy
định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư
302-ĐKTK ngày 28/10/1989.
Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan
nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai,
nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực
hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số
20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999.
Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị
định só 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản

gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm:
đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ
quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.
14


Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
nhiệm vụ này
1.4.1.3. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013
Theo quy định pháp luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất
Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất”
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động: là việc đăng ký những thay đổi trong quá trình sử
dụng đất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi đắp, đổi tên chủ

sử dụng đất, mục đích sử dụng, do thay đổi và hạn chế về quyền sử dụng đất.
1.4.1.4. Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai (2003), Luật Đất đai
(2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất
đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
15


Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính
trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có một số nội dung đổi mới như:
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp
tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định
của Luật Đất đai (2003). Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức
lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường hoặc
tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp. Tổ chức bộ máy: Có
chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chức năng nhiệm vụ
của Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
VPĐKQSDĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành
lập xong VPĐK đất đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng,
nhiệm vụ đã được giao.
- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với
trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp
đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng. Địa phương chưa thành lập
VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Hà Nam cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở TNMT
cấp đối tượng còn lại;
- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30
ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5

ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi
GCNkhông quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao
đất để quản lý không quá 20 ngày (trước đây không quy định); …
1.4.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.4.2.1. Khái quát về VPĐK QSDĐ.
a. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ.
- Luật đất đai năm 2003:
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất thực
16


hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền
sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng
đất đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành". (Hiệp định ngăn ngừa sa mạc hóa - LHQ, 1992)
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ". (Luật Đất đai năm 2003)
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết
định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK
thuộc Phòng TN&MT. (Niên giám thống kê huyện Duy Tiên năm 2012)
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những

ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSD đất và tổ chức phát
triển quỹ đất). Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện
về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với
công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân
chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ
tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác
nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT.
17


- Bộ luật dân sự 2005 ngày 14/6/2005.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế
chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ luật dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền

sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về
bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có
thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và
đưa các VPĐK đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, các Văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK)
vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ".
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
18


- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá và hội nhập.
b. Chắc năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐK QSDĐ.
* Chức năng
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK được thành lập ở cấp tỉnh
và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến
động sử dụng đất và quản lý HSĐC; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp

trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật.
*Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu
mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối
tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về
sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng
đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất
đai. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ,2004)
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
*Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan
trọng vì những lý do sau đây:
19