thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện bắc sơn tỉnh lạng sơn

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Mở đầu

1

1. Tính cấp thiết của đề tài

1

2. Mục đích nghiên cứu

2

3. Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1. Tổng quan tài liệu

4

1.1. Đất đai, đăng ký đất đai

4

1.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai.

4

1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai, lợi ích, vai trò của đăng ký Nhà
nước về đất đai

5

1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

11

1.1.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

13

1.2. Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước.

14

1.2.1. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài.

14

1.2.2. Tổ chức đăng kí đất đai ở Việt Nam.

18

Chương 2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu

36

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

36

2.2. Nội dung nghiên cứu

36

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng

Sơn

36

2.2.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

iii

36


2.2.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất

37

2.3. Phương pháp nghiên cứu

37

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

37

2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp.

37

2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

38

2.3.4. Phương pháp so sánh, đánh giá

38

Chương 3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

39

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

39

3.1.1. Điều kiện tự nhiên

39

3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

41

3.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai

45

3.1.4. Tình hình quản lý đất đai

47

3.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

48

3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

48

3.2.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Bắc Sơn theo các nhiệm vụ được giao

56

3.2.3. Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

69

3.2.4. Đánh giá của cán bộ văn phòng đăng ký huyện Bắc Sơn về mức độ
thực hiện và hoàn thành chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng

72

3.2.5. Những tồn tại trong hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Bắc Sơn,
tỉnh Lạng Sơn

73

3.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn

74

3.3.1. Giải pháp khắc phục tồn tại

74

3.3.2. Các giải pháp khác

75

Kết luận và kiến nghị

78
iv


Kết luận

78

Kiến nghị

79

Tài liệu tham khảo

80

Phụ lục

82

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Ý nghĩa

BPMC

Bộ phận một cửa

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

SDĐ

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK, VPĐK QSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp.

27

3.1

Phân bố dân cư trong toàn huyện Bắc Sơn năm 2013

43

3.2

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bắc Sơn năm 2013

46

3.3

Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn 2010 – 2014

3.4

57

Kết quả thực hiện công tác chỉnh lý biến động đất đai tại huyện Bắc
Sơn giai đoạn 2010 – 2014

58

3.5

Thống kê bản đồ địa chính huyện Bắc Sơn theo diện tích.

63

3.6

Thống kê bản đồ địa chính huyện Bắc Sơn theo số tờ

62

3.7

Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính huyện Bắc Sơn

63

3.8

So sánh diện tích đất đai giữa thống kê năm 2014 và kiểm kê năm 2010

67

3.9

Kết quả thu từ dịch vụ công của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Bắc Sơn giai đoạn 2010 - 2014

3.10

68

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Bắc Sơn

69

3.11

Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ

71

3.12

Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ

72

vii

DANH MỤC HÌNH
STT
1.1

Tên hình

Trang

Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai

26

3.1

Sơ đồ hành chính huyện Bắc Sơn

39

3.2

Cơ cấu kinh tế huyện Bắc Sơn năm 2013

43

3.3

Cơ cấu sử dụng đất huyện Bắc Sơn năm 2013

47

3.4

Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

52

3.5

Quy trình đăng ký biến động

54

3.6

Quy trình đăng ký giao dịch bảo dảm

55

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia quý giá, là di sản của
nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về
vơi đất. Đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất
đai được đảm bảo bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập

trung , thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử
dụng đất.
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2
cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,
VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. VPĐKQSDĐ
các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường
làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê,
kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà
nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường
cấp tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều

1


nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên việc

cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong
những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được
quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp có sự khác biệt về thông tin
trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa
phương – nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu.
Bắc Sơn là huyện miền núi của tỉnh Lạng Sơn, thuộc cánh cung Bắc
Sơn vùng Đông Bắc Việt Nam. Trong những năm gần đây, huyện Bắc Sơn đã
có nhiều thay đổi trong phát triển kinh tế - xã hội, chịu ảnh hưởng sâu sắc của
quá trình đô thị hóa. Tình hình trên dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra
phức tạp, đối tượng sử dụng đất biến động thường xuyên, cùng với khối lượng
lớn công việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ
địa chính...
Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất có vai trò rất quan trọng. Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện đề
tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn”
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

2


3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đầy đủ, chính xác các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Bắc Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

- Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất phải xuất phát từ thực tiễn tại địa phương và mang tính khả
thi cao.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, đăng ký đất đai
1.1.1. Khái niệm về đất đai và chức năng của đất đai.
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định
nghĩa về đất đai.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và
thời gian. Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của
tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình
nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền
vững. Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là
cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ
Giáo dục và Đào tạo, 2000).
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau: “Đất là một diện tích cụ
thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới
bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa
hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng
thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000).

1.1.1.2. Chức năng của đất đai.
Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội
loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống; Cân bằng
sinh thái; Điều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ (nguyên liệu
và khoáng sản trong lòng đất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải; Không gian sự sống;
Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ.
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối

4


với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con
người. Điều này có nghĩa - Thiếu khoảnh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện tích và
yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xí nghiệp nào có thể bắt
đầu công việc và hoạt động được. Nói khác đi - không có đất sẽ không có sản xuất
cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000).
Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các mác đã nhấn
mạnh “ Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai, lợi ích, vai trò của đăng ký Nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai.
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi
phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch)

hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà
cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du
lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự..., song cũng có nhiều việc đăng
ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công việc
của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi
nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và
nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện
việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay
đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở

5


hữu/sử dụng đất hoặc dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá
trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc
được kỹ thuật số hoá thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở
hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những
đơn vị đất đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005). Theo
FIG, trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng hầu
hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký của mình nhằm đáp ứng
những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi
phí. Theo Uỷ ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc
gia muốn khơi thông sự thịnh vượng thì đòi hỏi tính hiệu quả của đăng ký đất
đai bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng đất tích
cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là
những nguồn lực cho nền kinh tế.
Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai
tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền.

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của
các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã
được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được
thoả thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ
quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho
quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn
gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng
từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh
hưởng của luật Pháp (Quốc Hội nước CNXHCNVN, 2005)
- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân
các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được
đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là
mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với
bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và

6


nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện
sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký
tình trạng pháp lý mới đó (Economic Commission for Europe, 2005).
So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là
đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện
pháp lý đó.
Ở Việt Nam, khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên người dân không có quyền sở hữu mà
chỉ có quyền sử dụng đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ trong việc sử dụng
đất được giao. Vì vậy, thực chất đăng ký đất đai là “đăng ký quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định

trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,… Trong nhiều
trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc
quyền sở hữu của người sử dụng đất. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở
hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất
đai sẽ được đăng ký các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: ”Đăng ký quyền sử dụng đất là việc
ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội nước
CNXHCNVN, 2003).
Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và
cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tại
Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính" (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013).
Theo Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm và mới đây là Khoản 7

7


Điều 22 Luật đất đai 2013 đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội
dung quan lý nhà nước đối với đất đai. Hoạt động này được thực hiện tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần

đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai.
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về
quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ
sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ
nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất
được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà
người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ

8


toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất

trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành
địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây
là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội
và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao
đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực
hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ
việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.

9

Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng
ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực
tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập
kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm
bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông
qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp
tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính
ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử
dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn
gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt
điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm
quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban
đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các
cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được
giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và
Nhà nước. Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để
xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là
cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau
khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác
định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực
hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những

10


trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch
sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách,
ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất,
đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung:
xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản
đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý
vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp
những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá
và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản
lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác
thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất,
công tác thống kê đất đai. Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc
sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được
chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với
quyền của người sử dụng đất.
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ

quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử

11


dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi

12


toàn quốc.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần
diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả
trên hồ sơ.” (Quốc hội nước CNXHCNVN, 2013)
1.1.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.1.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận

khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay

13


không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
Phi và châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống
đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao
độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.1.4.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao

quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.2. Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước.
1.2.1. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài.
1.2.1.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể
tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu
đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền
sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai
gây thiệt hại. Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên
đối với người đăng kí. Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến
hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để

14


ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước.
Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì
các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc
yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng
mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao
tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho
nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo
thứ tự thời gian (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng

có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng
có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới
mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai
lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn
Liên bang (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết
các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia
thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy định về quyền ưu
tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc
trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được
đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng
ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có
yếu tố gian lận. Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên
cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về
các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn
được an toàn về pháp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là
một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được
quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và
người mua sau phải đăng ký trước. Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng
thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo

15


nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa
phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của
các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở
hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012;
Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

1.2.1.2. Đăng ký đất đai ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ thống
thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo
khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ
Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ thống máy tính
được nối mạng thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối
mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống
đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động
trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu
dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ
thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng
dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ
sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo
địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt
đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký
hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ
Văn phòng Đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Về đối tượng đăng ký, theo Luật đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn
vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt

16


chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ

Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ
quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
1.2.1.3. Hệ thống đăng ký quyền của Australia (hệ thống Torrens)
Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858,
chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu
biển của Đức.Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền
đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho hệ
thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Theo Luật Bất động sản Nam
Australia 1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858
đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Australia,
đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất
lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng.
Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của
Australia: Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản,
an toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho
hồ sơ hiện hữu về quyền lợi, lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; Bằng khoán đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công
chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham
khảo; Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;
Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới,
sau đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New
Zealand, Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan,
Sudan, Guinea, Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của
Mỹ như California, Colorado, Georgia, Virginia, Washington …
1.2.1.4. Đăng ký đất đai ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, việc đăng ký đất đai được thực hiện theo quy định của
Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16
tháng 3 năm 2007. Theo Luật này, Trung Quốc quy định về việc thực hiện cơ chế

17


đăng ký bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện (Điều 9).
Việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh tài liệu, theo đó
cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký
căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký (Điều 11). Tuy nhiên, trong
trường hợp cần kiểm tra kỹ hơn thì ngoài việc xác minh tài liệu, cơ quan đăng ký
có thể đi xem xét thực tế nếu xét thấy cần thiết (Điều 12). Việc đăng ký bất động
sản do cơ quan đăng ký bất động sản của nơi sở tại thực hiện. Nhà nước Trung
Quốc thực hiện chế độ đăng ký thống nhất đối với bất động sản. Phạm vi đăng
ký, cơ quan đăng ký và phương thức đăng ký thống nhất căn cứ theo quy định của
pháp luật và các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 10). Đăng
ký có hiệu lực kể từ khi ghi chép vào sổ đăng ký bất động sản (Điều 14). Luật này
cũng quy định trong trường hợp giữa chứng thư về quyền sở hữu bất động sản và
sổ đăng ký không thống nhất thì lấy sổ đăng ký bất động sản làm căn cứ chuẩn, trừ
trường hợp có chứng cứ chứng minh sổ đăng ký bất động sản có sai sót (Điều 17).
Việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản không theo diện tích, thể tích bất
động sản hoặc tỷ lệ giá cả mà được thu theo từng thời điểm đăng ký. Tức việc thu
phí đối với việc đăng ký bất động sản được ấn định thành mức phí cố định trong
từng thời điểm nhất định. Trung Quốc cũng quy định về việc đăng ký quyền đối
với bất động sản trong trường hợp quyền đó có được từ văn bản pháp luật của Tòa
án, Hội đồng trọng tài hoặc thừa kế, di tặng. Trong trường hợp thiết lập, hoặc huỷ
bỏ quyền tài sản do các hành vi thực tế như xây dựng và dỡ bỏ nhà cửa hợp pháp
thì cũng phải đăng ký. Đối với những trường hợp trên thì khi định đoạt quyền tài
sản phải thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật, nếu chưa thực hiện đăng
ký thì quyền tài sản không có hiệu lực pháp luật (Bộ Tư pháp, 2008).
1.2.2. Tổ chức đăng kí đất đai ở Việt Nam.
1.2.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam.

a. Trước khi có Luật Đất đai 1987
Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Theo quy
định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo một trình

18


tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong
đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ
sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên
bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ
bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ
nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ
ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và
sổ mục kê đất phải được Ủy ban nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức
có giá trị pháp lý (Chính phủ, 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1981).
b. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 2003
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành
một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách
nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã
lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và
một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa
chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến
lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai.
Kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản

trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho
quản lý và hệ thống thông tin đất đai (Quốc hội nước CNXHCNVN, 1992).
Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ
thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981.
Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan
nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính

19