Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đan phượng, thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lơi cam đoan....................................................................................................... i
Lơi cam ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh muc cac chư viêt tăt................................................................................. vii
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................1
1.2. Mục đích và yêu cầu .....................................................................................2
1.2.1. Mục đích ............................................................................................2
1.2.2. Yêu cầu ..............................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................3
1.1. Đăng ký đất đai và Bất động sản ...................................................................3
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản ....................................3
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai..............................................................5
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ....................................................6
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................................................9
1.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ................................9
1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ............................ 13
1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK .......................................... 16
1.2.4. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền
địa phương ................................................................................................. 19
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................... 19
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren). ..................................... 19
1.3.2. Cộng hòa Pháp.................................................................................. 20
1.3.3. Thụy Điển......................................................................................... 22
1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta
.......................................................................................................................... 24
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4.1. Tình hình thành lập ........................................................................... 24
1.4.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............. 25
1.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............. 25
1.4.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK ................... 27
1.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK ..................................... 29
1.5.1. Kết quả thực hiện của VPĐK ............................................................ 29
1.5.2. Hạn chế ............................................................................................ 29
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 31
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà
Nội ............................................................................................................. 31
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng,
thành phố Hà Nội ....................................................................................... 32
2.2.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Đan Phượng ............................................................................... 32
2.2.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Đan Phượng ............................................................................... 32
2.2.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất. ..................................................................................... 33
2.2.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất. ........................................................................ 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 33
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ................................................ 33
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu. ................................................ 33

2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp. ................................................ 33
2.3.4. Phương pháp thống kê tổng hợp. ...................................................... 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.3.5. Phương pháp phân tích so sánh. ........................................................ 34
2.3.6. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................ 34
Chương 3. KẾT QUẢ THẢO LUẬN ................................................................ 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội
.......................................................................................................................... 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................. 37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đan
Phượng ....................................................................................................... 40
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng, thành
phố Hà Nội ........................................................................................................ 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Đan Phượng ................................... 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Đan Phượng ................................. 49
3.2.3. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Đan Phượng ... 50
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Đan Phượng ............................................................................................ 51
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Đan Phượng. .............................................................................................. 51
3.3.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Đan Phượng. .............................................................................................. 53
3.3.3. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính của huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 – 2014. ............................................................................... 66

3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Đan Phượng ............................................................................................ 67
3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính ............................................... 67
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục. ........................................................ 68
3.4.3. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ......................................... 70
3.4.4. Các khoản lệ phí phải đóng. .............................................................. 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.4.5. Nhận xét ........................................................................................... 74
3.4.6. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất. ..................................................................................... 74
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.............................................................................................. 77
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................... 77
3.5.2. Giải pháp về tổ chức ......................................................................... 77
3.5.3. Giải pháp về nhân lực ....................................................................... 78
3.5.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ....................................................... 79
3.5.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ....................................... 79
3.5.6. Giải pháp về cơ chế .......................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 81
Kết luận ............................................................................................................. 81
Đề nghị.............................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 83
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp ........................................................... 24
1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước ................................................... 26
3.1. Giá trị sản xuất trên địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2010 – 2014 .... 38
3.2. Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế huyện Đan Phượng ................... 38
3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng đến ngày 31/12 2013 ............. 49
3.4. Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp tính đến hết ngày
31/12/2014 ............................................................................................... 56

3.5. Tổng hợp những trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy GCNQSDĐ
nông nghiệp huyện Đan Phượng tính đến hết ngày 31/12/2014................. 58
3.6. Tổng hợp kết quả cấp GCN đất ở của huyện Đan Phượng (Đến ngày
31/12/2014) .............................................................................................. 59
3.7. Kết quả việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
của huyện Đan Phượng năm 2010 – 2014 ................................................. 61
3.8. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính và nhu cầu còn phải thực hiện ................ 63
3.9. Thống kê số lượng Bản đồ địa chính của huyện Đan Phượng ................... 64
3.10. Kết quả công tác lập, quản lý hồ sơ địa chính ........................................... 65
3.11 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ............................................ 69
3.12. Bảng đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ ..................................... 71
3.13. Bảng đánh việc hướng dẫn của tiếp nhận hồ sơ của cán bộ ...................... 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai .......................................... 18
3.1. Sơ đồ vị trí huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội ..................................... 35
3.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2014 .................... 50
3.3. Bộ phận một cửa ......................................................................................... 68

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là tài sản lớn
của nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vì vậy, trong đời sống hàng ngày, các
quan hệ đất đai luôn diễn ra và được nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cá nhân
quan tâm.
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa vô cùng to lớn. Không những
lợi ích của nhà nước được đảm bảo mà còn bảo vệ được lợi ích cộng đồng, lợi ích
công dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ các
chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai
cũng là một cải cách pháp luật. Ngoài ra, đăng ký đất đai còn phục vụ giám sát giao
dịch đất đai, phục vụ quy hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công
dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản, khuyến khích đầu tư
cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn thế chấp, hỗ trợ các giao dịch về bất động sản,
giảm tranh chấp đất đai…
Luật Đất đai 2003 ra đời cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo
chế độ “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa
các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất.
Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện công
khai minh bạch hơn, giảm chi phí và thời gian cho tổ chức, công dân khi có nhu
cầu giao dịch. Công nghệ thông tin, và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan
đăng ký đất đai các cấp từng bước được nâng cao đã phát huy hiệu quả của cải
cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên việc cung ứng các dịch vụ về đăng
ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với

người sử dụng đất.
Đan Phượng là một huyện nhỏ của thành phố Hà Nội, nằm ở phía tây bắc
trung tâm thành phố Hà Nội, tại khoảng giữa của trục đường quốc lộ 32 từ trung
tâm Hà Nội đi Sơn Tây. Phía đông giáp huyện Đông Anh (ranh giới tự nhiên là
sông Hồng) và quận Bắc Từ Liêm; Phía nam giáp huyện Hoài Đức; Phía tây giáp
huyện Phúc Thọ; Phía bắc giáp huyện Mê Linh (ranh giới tự nhiên là sông Hồng).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Vậy Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đan Phượng đã hoạt động hiệu quả
như thế nào, còn những tồn tại gì cần khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ
người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai? Trong khuôn
khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông
nghiệp Việt Nam, em lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đan
Phượng, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Đan
Phượng.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng ĐKQSDĐ huyện Đan Phượng.
1.2.2. Yêu cầu
- Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Đan
Phượng để thấy được vai trò hoạt động của Văn phòng.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn huyện.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đăng ký đất đai và Bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích
và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ
những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc
vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho
năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại (Winkler, 1968).
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái

đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và
đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập
đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Vũ
Ngọc Tuyên, 1994).
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được
xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga,
Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố
định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh
hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn
nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của
những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy
hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu
vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3
thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường
thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản
gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.1.2. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác

gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
1.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.3.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về

pháp lý.
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.1.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a/ Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế

chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
Phi và châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống
đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao
độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
b/ Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kýn và bảo hiểm.
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.2.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất
đai, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ
đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.2.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến năm 1993
Luật Đất đai năm 1988 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã, giữ sổ địa
chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào
sổ địa chính".

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


- Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số
302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201QĐ/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất
đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.2.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định "Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa
chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất"; "Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn
nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và
sự biến động về việc sử dụng đất"
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển
nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa

phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
1.2.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2014.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, ở nước ta
đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất".
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật liên quan đến đầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực đã cơ bản thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân
dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền

với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu giấy chứng nhận. Sự thay đổi
nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang gây nhiều khó
khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất
động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh
bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các
thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài
sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu giấy chứng nhận mới này là tiền đề
quan trọng trong việc tạo lập cuốn "lý lịch pháp lý" đầy đủ về bất động sản. Với
ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ
không còn bị thể hiện một cách "cát cứ", thiếu thống nhất và đồng bộ như trước
đây. Mức độ minh bạch vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
của mình. Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư
xây dựng cơ bản đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ-CP thì việc
đăng ký thể hiện rõ ràng là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây
không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan Nhà nước thực hiện các nội
dung công việc theo quy định.
- Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động:
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đăng

ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển
nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về
quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ
quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến
động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính.
1.2.1.5 Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay.
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
"Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất".
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất
của mình.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.2.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2011), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
quyền với tổ chức sự nghiệp.

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04-5-2004 của Chính phủ về cải cách
một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17-9-2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3
giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04-9-2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính
Nhà nước ở địa phương.
1.2.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Luật Đất đai năm 2003 quy định:
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường
hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng
đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành".
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK
thuộc Phòng TN&MT.
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ về đăng ký
giao dịch bảo đảm quy định VPĐK thuộc Sở TN&MT và VPĐK thuộc Phòng
TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp
thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31-12-2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ
đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật
chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải
cách hành chính (hiện nay Thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng
Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15-3-2010 hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của
VPĐK các cấp.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18-4-2005 của Bộ
Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các
cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng
yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các
khoản thu khác nếu có).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16-6-2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế
chấp, bảo lãnh tại VPĐK; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT. Hiện nay các Thông tư trên đã hết hiệu lực bị thay
thế bởi Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 (có hiệu lực ngày 14/01/2012) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được
Bộ Luật Dân sự quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều
164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở
hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định
quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử
dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và
đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến
VPĐK còn những hạn chế như:
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ, do vậy

tình trạng hoạt động chồng lấn phụ thuộc vào Phòng TNMT là cơ bản;
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại
hóa và hội nhập.
1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản
lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp
trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật.
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối
thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng
sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền
của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa
đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về
sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; lữu trữ HSĐC,
hệ thống thông tin đất đai.
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng

đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan
trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản
lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước
ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại,
việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức
xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục
liên quan đến cấp GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất
an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền
chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy hoặc dạng số và
cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư
phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc
tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng
địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ
cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với
thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và
thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ
làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý
mà còn tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai
giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà
nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp
phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng
ký sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hóa trong hoạt động đăng ký quyền
sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt
khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động
của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.

Chính phủ

Bộ Tài nguyên
và Môi trường

Sở Tài nguyên
và Môi trường

UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương

UBND huyện, thành phố
thị xã thuộc tỉnh

Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng
đất cấp tỉnh
Phòng Tài nguyên
và Môi trường

Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng
đất cấp huyện

UBND xã, phường, thị trấn

Cán bộ địa chính
xã, phường, thị trấn

Hình 1.1. Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18