khoá luận đánh giá công tác đấu giá đất

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng, là điều kiện
sống tất yếu cho con người, động thực vật trên trái đất. Đất đai là nguồn của cải,
là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của một quốc
gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục
đích tiêu dùng. Đất đai là địa bàn tạo lập bất động sản và tài chính, là nguồn lực
cơ bản để tạo lập tài sản gắn liền với đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa – hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính Phủ đã cho phép
thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức
này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số
địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại
như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất
thanh toán tiến hành không chặt chẽ…
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạn tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền
sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất
quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu
giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp
phần vào đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nên cần thiết phải
nghiên cứu hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của nhà

nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là đem đất của nhà nước thông
qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
1

1


Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Trong những năm qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên phương pháp tổ
chức thực hiện còn một số hạn chế như việc điều tra xây dựng giá sàn còn chưa
khoa học và còn mang tính hành chính, quy chế đấu giá có sự khác nhau ở một số
dự án...
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả,
đề xuất được phương pháp tổ chức thực hiện hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình trong giai đoạn 2013 – 2015 ”.
1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá đất, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đánh giá đúng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Ba Đồn,
tỉnh Quảng Bình. Qua đó tìm ra được những nhân tố tích cực và hạn chế, tồn tại
của vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Đưa ra ý kiến và kiến nghị để hoàn thiện quy trình, cơ chế giúp công tác
đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn thị xã

- Đánh giá được tình hình và hiện trạng sử dụng và quản lý đất trên địa
bàn thị xã.
- Đánh giá việc tổ chức và triển khai thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật về việc quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã.
- Đánh giá được tình hình và kết quả của công tác đấu giá trên địa bàn thị
xã giai đoạn 2013 – 2015.
- Đánh giá được những hiệu quả và lợi ích của công tác đấu giá bằng
quyền sử dụng đất đem lại cho Nhà nước và người sử dụng đất.

2

2


- Đưa ra được một số tồn tại hạn chế trong công tác đấu giá bằng quyền
sử dụng đất trên địa bàn và đề xuất các giải pháp thích hợp.
1.2.3. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung Ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

3

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Đất đai và thị trường bất động sản

2.1.1. Bất động sản
- Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản quốc
gia thành 2 loại là bất động sản và động sản nhưng còn có sự khác nhau về khái
niệm cụ thể về Bất động sản. Nhưng có chung quan điểm tương đồng đó là bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được.
- Ở nước ta Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất Động Sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai, Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
- Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này.
- Các quốc gia khác có những định nghĩa về bất động sản tương tự, ta có
thể tham khảo thêm như sau
Luật dân sự pháp: Điều 520 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”.
Luật dân sự Thái Lan điều 100 ghi rõ “bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với đất đai”.
2.1.2. Đặc điểm của bất động sản
2.1.2.1.Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có
hạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…v…v.Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá
biệt.Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống

4

4


nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
cùng xây theo cùng một thiết kế. Ngay cả trong một toà cao ốc thì các căn phòng
cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đầu quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn với khách hàng
hoặc thoả mãn sở thích cá nhân..v.v..
2.1.2.2. Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật
lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ
yếu của vật kiến trúc và công trình bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng.
2.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn
thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khác phổ biến.
2.1.2.4. Các tính chất khác

a. Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

5

5


lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu. tập quán của người dân sinh sống
tại quốc gia đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh.v..v.chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
2.1.3. Thị trường bất động sản
Khi các giao dịch bất động sản xuất hiện thì kèm theo các khái niệm về
thị trường bất động sản ra đời nghĩa là khi BĐS trở thành hàng hoá.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. theo
nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định , trong một khoảng thời gian nhất định, nó

không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh sản xuất, dịch
vụ, tư vấn phát triển BĐS. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các
hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
của một nước. Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư
vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng
lãnh thổ, chuyển BĐS thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực
tài chính cho nền kinh tế.
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất.
2.2.Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
2.2.1.Khái niệm giá đất
Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không
gian và thời gian. Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá quyền sử dụng đất.

6

6


Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được
hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy
luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai- thị trườngsự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách
khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối
đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà Nước điều

chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi
và tính thuế đất.
2.2.2. Các loại giá đất
Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:
- Giá chuẩn: là loại giá do nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong
cơ chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn có: khung giá đất chính phủ quy
định giá tối thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố.
Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau:
Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất cho thuê đất; tính giá
trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất.
Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường nhưng nó vẫn mang
tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá
đất càng thấp.
- Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp
phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác
định được giá thị trường. Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
+ Do tự nguyện giữa người bán và người mua thoả thuận nhất trí.
+ Phụ thuộc vào mục đích mua bán đất
+ Nhu cầu đất đai của người mua và thị trường
+ Tác động của môi trường sống và xã hội
+ Một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt
7

7


- Giá chứng khoán: đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài

sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo
ra giá chứng khoán.
- Giá bảo hiểm: giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường
của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị
bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm
giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
- Giá thế chấp: giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị
trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó
thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
- Giá cho thuê: giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả
cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Chính là một phần lợi nhuận do sử
dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất.
Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ
khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời
gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
2.2.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã
từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa, và
cả trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa xã hội.Trong chủ nghĩa tư bản có các loại
Địa tô: địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối, địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã

hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay
nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu
của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của chủ nghĩa tư bản.
8

8


Có 2 loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2.
2.2.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Lãi suất ngân hàng là sự kết nối giá trị của địa tô ở các
thời điểm khác nhau. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của
yêu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa
tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn
sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đât ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán
quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng
thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất
ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô

thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
2.2.3.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trương tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả phải giảm xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hoá thông thường là
có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc
cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
- Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành
cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
- Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
9

9


biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật
độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của
người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay
thế chấp.
- Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một

thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích
này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng lên.
-Nhìn chung ở việt nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng
giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi
núi, đất các vùng ven biển… đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai
thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây
trồng, mở thêm nhiều ngành nghề, thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ
phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch…
cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp.Tuy
nhiên tốc độ tăng lao động của việt nam bình quân khoảng 2,5 – 3% năm, chính
phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo nên sự mất cân đối
giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết
bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
2.2.4. Một số thuật ngữ có liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá – ai
trả giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời
điểm xác định.
10

10

- Giá cả, thị trường, giá thành, giá trị: Là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất.
- Giá cả là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả của nó
có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, là hình
thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức,
cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người muốn được nhận quyền
sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định.
Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền
sử dụng đất đấu giá.
2.3.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại của quốc gia.
Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi
nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, xây dựng các công trình…) và
chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích
sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị
của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị
trường của một BĐS không chỉ là khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc
vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và BĐS.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có
giá cả tương ứng, như cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp.

Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Gía đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây ( Điều 55- Luật đất đai 2003):
11

11


1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục
việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,… biểu hiện bằng tiền do người chuyển
nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại
một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.
2.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của 2 phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố sau:
2.3.3.1. Vị trí khu đất

- Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng và ảnh hưởng nhiều nhất
trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô
thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Hay ở quỹ đất phân lô bán đấu giá theo quy hoạch thì những lô đất “góc”
có 2 mặt tiền sẽ có giá cao hơn những lô đất chỉ có một mặt tiền. Mặt khác, các
vị trí ở trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại…sẽ có giá cao hơn ở
các vị trí xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố,
nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá sẽ thấp hơn các vị trí
tương tự nhưng xa trung tâm hơn. Vì vậy khi xác định giá đất, điều quan trọng
là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.

12

12


2.3.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
- Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,
mặt tiền,… nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn
chế nhất định và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng
bộ như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc,
điện sinh hoạt, điện sản xuất,…(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối
với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làm
tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
2.3.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
- Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mội trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu
vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư

trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp…
2.3.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là
sự đầu tư không hoàn toàn biến mất.
2.3.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập. Uỷ ban nhân dân các cấp lựa chọn
phương pháp xác định giá đất cho phù hợp, trong nhiều trường hợp cần thiết có
thể sử dụng kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định giá cho cụ thể. Dựa trên 4
phương pháp định giá đất chủ yếu sau: phương pháp so sánh trực tiếp; phương
pháp thu thập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương
pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực
tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tương tự
( về giá đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí)
13

13


để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (Điều 4, nghị định
188/2004/NĐ-CP).
- Phương pháp thu nhập: phương pháp thu nhập là phương pháp xác định
mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hằng năm
trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm

(tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ ( Việt Nam Đồng)
kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi cao nhất trên địa bàn. ( Điều 4, nghị định 188/2004/NĐ-CP)
- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định
giá của thửa đất có tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản
( bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: phương pháp thặng dư là phương pháp xác định
giá của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được chuyển
đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính
để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
2.4. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụng
đất là hàng hoá đặc biệt. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là nhằm mục đích
làm cho hoạt động giao đất, cho thuê đất của nhà nước được công khai, minh
bạch, tạo cơ hội bình đẳng cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, khai thác, sử
dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng nguồn lực về đất,
đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất. Cụ thể
đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện những vai trò sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động được
tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế.
- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển của thị trường
quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở, căn cứ giúp nhà nước định giá đất
sát với giá trị thực của đất trên thị trường, góp phần ổn định giá đất, tạo mặt
bằng giá cả trong thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
- Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,
công bằng xã hội, trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của
nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất.
14

14


- Đấu giá quyền sử dụng đất giúp nhà nước thuận lợi hơn trong việc quản
lý quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch về xây dựng, tổ chức đời sống đô
thị, khu dân cư nông thôn theo hướng hiện đại, văn minh.
2.5. Tổng quan công tác đấu giá QSDĐ một số nước trên thế giới và Việt Nam
2.5.1. Đấu giá đất của một số nước
2.5.1.1. Trung Quốc
- Từ 1/7/1997 Trung quốc chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt (hongkong). Luật quản
lý BĐS của Trung Quốc ( được Quốc Hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 – 5/7/1994 thông
qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ
1/1/1995) quy định nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước
(sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong 1 số năm nhất định và việc nộp tiền
cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất
nhượng QSDĐ.
- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hằng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà
ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hằng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê
chuẩn theo quy định của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải
thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng
thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các
cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch xây dựng nhà đất phối hợp hình
thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực
hiện.UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc
quyền quản lý của mình.

- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí, hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
- Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà
nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
15

15


dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
- Việc phát triển BĐS trên đất được chuyển nhượng phải đúng mục đích
và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa
vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng
quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi
quyền sử dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả
kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải
làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
- Đối với quyền sử dụng đất có được theo hình thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp
đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai đối
với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án
phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác.
- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu

hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm Tư vấn và
định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) Là một viện quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triểnvà chuẩn hoá thị trường BĐS
ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của
ban tổ chức trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục
Quản Lý Đất Đai Quốc Gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và
nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch
vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng
thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,…
2.5.1.2. Đài Loan
- Theo T.S Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở trung hoa được
tiến hành trên 2 phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
- Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương
trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ
đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình
“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp
tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị
16

16


do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình
này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị
đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khải đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng
của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng
đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương
trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhẳm củng cố đất đô thị với mục đích sử
dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển thình vượng. Việc hoàn thành đề

án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có thể méo lệch không phù hợp
cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm
được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất
đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành
100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
- Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt
được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ
tầng” còn đạt được các thành tựu sau:
(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia
đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
- Những đặc trưng nêu ở mục (1) (2) (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ,
mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những
đặc trưng nêu ở mục (4) (5) (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị
một cách có hiệu quả ở đài loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7)
chứng tỏ rằng những đề án phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở
Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được
hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.

17

17

2.5.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước
2.5.2.1. Công tác đấu giá QSDĐ tại thủ đô Hà Nội
Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành
phố Hà Nội. Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL có liên
quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày
29/5/2003 về việc ban hành quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạn tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và
những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
- Bước 1: Quy trình được thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự án
liên hệ với Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự
án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc chỉ đạo, đôn
đốc Viện Quy Hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự
án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt
bằng, trình Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc duyệt (10 ngày).
- Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được
duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất
tạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa Chính- Nhà Đất (nay là Sở
Tài Nguyên – Môi Trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận,
huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài Chính – Vật Giá là đầu mối giải quyết giá
đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài Chính – Vật giá giải quyết nguồn kinh phí
ứng trước của Ngân sách mà Sở Tài Chính- Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở
Kế Hoạch- đầu tư giải quyết (15 ngày).
- Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án
lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế Hoạch- Đầu tư trình
UBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩm
định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ
thuật ( Sở Giao thông – Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến
hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài Chính- Vật
giá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để được

giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
cho dự án để tổ chức thực hiện.
- Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBND
quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác.
18

18


Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan
liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật.
- Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quả
thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự
án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích
32,3ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực
hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước
tính 2000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực
hiện mới 12 dự án.
2.5.2.2. Công tác đấu giá QSDĐ tại TP Hồ Chí Minh
- Cũng là một thành phố trực thuộc trung ương, là trung tâm văn hoá, kinh
tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi
thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất là 700
tỷ đồng. Năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử
dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ
đấu giá QSDĐ cho các quận huyện, nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất.
- Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh với hàng trăm dự án lớn nhỏ trong thị
trường đấu giá đã và đang tạo hiệu ứng tốt cho thị trường này bởi nó đem lại
nguồn vốn để cải tạo và xây dựng phát triển hạ tầng thành phố , tiêu biểu như dự
án đấu giá 5 khu đất số 100 đường Hùng Vương, phường 9, quận 5; khu đất ở

đường Nguyễn ánh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12; khu đất mặt tiền đường
Hà Huy Giáp, khu đất mặt đường Linh Trung, quận Thủ Đức… với giá khởi
điểm được áp dụng cho tất cả các dự án này là 749 tỷ đồng. Hơn thế nữa, UBND
thành phố đã ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hay cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
2.5.2.3. Công tác đấu giá QSDĐ tại TP Đà Nẵng
- Đà nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh
khu vực miền trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp biển, Phía tây, nam giáp tỉnh
Quảng Nam, phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Thực hiện đấu giá đất tại thành phố Đà nẵng:
+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để
nhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và

19

19


thông báo trên các thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá,
Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.
+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 2 người đại diện vào phòng
đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài
phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham gia
đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá
cao hơn. Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 3 phút (hội đồng sẽ nhắc
lại 3 lần), quá 3 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là
người trúng đấu giá.
Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi
người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.

20

20


PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất, trong đó tập trung
nghiên cứu các vấn đề:
- Giá đất trong đấu giá
- Quy hoạch khu vực đấu giá đất
- Trình tự, thủ tục đấu giá đất
- Nghiên cứu một số vấn đề có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi báo cáo này, chỉ giới hạn nghiên cứu đánh giá công tác
đấu giá của các dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2013 – 2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Ba Đồn
3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Ba Đồn
3.3.3. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá QSDĐ
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu
- Điều tra thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá
đất và công tác đấu giá QSDĐ do UBND tỉnh Quảng Bình quy định.
- Điều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên
quan tại các ban quản lý các dự án đấu giá QSDĐ.
- Phỏng vấn ý kiến, quan điểm của người tham gia đấu giá hoặc người sử

dụng đất
3.4.2. Phương pháp phân tích, đánh giá, xử lý và tổng hợp số liệu
- Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra.

21

21


- Phân tích đánh giá so sánh những yếu tố, quy trình, số liệu đấu giá đã
thu thập được và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập bằng phần mềm excel.
3.4.3. Phương pháp chuyên gia
- Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá
và công tác đấu giá đất.

22

22


PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
a. Vị trí địa lý
Thị xã Ba Đồn nằm ở phía Bắc tỉnh Quảng Bình, được thành lập trên cơ
sở điều chỉnh địa giới hành chính của huyện Ba Đồn, có vị trí tiếp giáp như sau:
-

Phía Đông giáp Biển Đông;

-

Phía Tây giáp huyện Quảng Trạch; Tuyên Hoá;

-

Phía Nam giáp huyện Bố Trạch;

-

Phía Bắc giáp huyện Quảng Trạch.

Thị xã Ba Đồn có tổng diện tích tự nhiên là 16.318,28 ha với 16 đơn vị
hành chính, bao gồm 6 phường (Ba Đồn, Quảng Thọ, Quảng Long, Quảng
Thuận, Quảng Phong, Quảng Phúc) và 10 xã ( Quảng Minh, Quảng Sơn, Quảng
Thuỷ, Quảng Lộc, Quảng Hoà, Quảng Văn, Quảng Tân, Quảng Trung, Quảng
Tiên, Quảng Hải).
b. Địa hình địa mạo, địa chất
Kiểu địa hình đồng bằng chiếm phần nhiều diện tích đất của thị xã, nằm
chủ yếu ở vùng hạ lưu sông Gianh. Địa hình này tương đối bằng phẳng, nhất là
các xã hình thành bởi phù sa của sông Gianh. Đây là vùng sản xuất nông nghiệp
23

23


chính của thị xã, hàng năm cung cấp một lượng lớn lương thực, thực phẩm cho
nhân dân. Địa hình này rất thuận lợi cho giao thông đi lại cũng như sản xuất
nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản.

Ven biển chủ yếu là các cồn cát và dải cát trắng vàng, độ cao 2 hoặc 3m
đến 20m, độ dốc nhiều khi đạt 30o với dạng lưỡi liềm, dải quạt.
c.Khí hậu, thời tiết
Thị xã Ba Đồn nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với đặc trưng
của khí hậu vùng Bắc Trung Bộ mỗi năm hình thành 2 mùa tương đối rõ rệt:
Mùa khô từ tháng 4 đến tháng 9 chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam khô nóng thổi
mạnh thường gây nên hạn hán; mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau chịu
ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc, thường xảy ra mưa lớn gây ra lũ lụt.
Nhiệt độ trung bình năm từ 24- 250C. Mùa lạnh có 3 tháng (tháng 12 và 1,
2 năm sau), nhiệt độ xuống thấp, tháng thấp nhất khoảng 18 0C (tháng 12 và
tháng 1), có khi xuống tới 8 – 9 0C. Mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 8, nhiệt độ
cao (trung bình 28 – 30 0C), tháng nóng nhất là tháng 6, 7, nhiệt độ tối đa có thể
lên tới 40– 42 0C. Biên độ nhiệt trung bình giữa các tháng trong năm chênh lệch
70 - 90C.Tổng tích ôn trong năm trong khoảng 8600 oC – 9000oC. Biên độ ngày
và đêm trung bình 5 oC – 8oC.
Lượng mưa bình quân hàng năm tương đối cao khoảng từ 2.100 - 2.300
mm, phân bố không đều theo vùng và theo mùa. Mùa mưa kéo dài từ tháng 9
năm trước đến tháng 2 năm sau, lượng mưa tập trung chủ yếu vào các tháng 9,
10, 11 (chiếm 70- 75% lượng mưa cả năm). Từ tháng 3 đến tháng 8 lượng mưa
chỉ chiếm 25 - 30% lượng mưa cả năm. Mùa mưa, lượng mưa lớn tập trung
trong thời gian ngắn thường gây nên lũ lụt; mùa hè, thời gian mưa ít kéo dài
thường gây nên thiếu nước, khô hạn....
Độ ẩm không khí trung bình năm của thị xã Ba Đồn vào khoảng 83 - 84%.
Độ ẩm thấp nhất là vào mùa khô kéo dài từ tháng 3 đến tháng 8 với độ ẩm trung
bình từ 70 – 80% và đạt cực đại vào tháng 7 ( xuống 65 – 70%). Trong những
tháng mùa mưa, độ ẩm trung bình thường cao, trên 85% có khi lên đến 90%.
Số giờ nắng khá cao, trung bình 5-6 giờ/ngày. Các tháng có số giờ nắng
cao thường vào tháng 5, 6, 7, 8, đạt trên 200 giờ và tháng 1, tháng 2 có số giờ
nắng thấp (chỉ đạt 70 – 80 giờ/tháng). Số giờ nắng trung bình khoảng 2600
giờ/năm.

Chịu ảnh hưởng của hai hướng gió chính: Gió mùa Tây Nam thổi vào
24

24


mùa hè (từ tháng 5 đến tháng 8), mang theo luồng khí nóng do đó vào những
tháng này thường xảy ra khô hạn, trung bình mỗi năm có khoảng 45 ngày. Gió
mùa Đông Bắc thổi mạnh vào mùa đông (từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau) mang
theo hơi nước và không khí lạnh.
Thị xã Ba Đồn nằm trong khu vực chịu nhiều ảnh hưởng của bão. Mùa
bão thường từ tháng 7 đến tháng 11 (đặc biệt tập trung các tháng 8-10). Bão có
cường suất gió mạnh kèm theo mưa lớn tạo ra lũ lụt ảnh hưởng nghiêm trọng
đến sản xuất và đời sống dân cư.
d. Thủy văn
- Sông chính chảy qua thị xã Ba Đồn là sông Gianh với chiều qua thị xã
khoảng 15 km, ngoài ra thị xã Ba Đồn còn có các hệ thống sông nhỏ khác như
sông Rào Nan, sông Kênh Kịa, sông Rào Tường.... với diện tích lưu vực là
3.067 ha. Các sông ở Ba Đồn có đặc điểm là chiều dài ngắn, tốc độ dòng chảy
tương đối lớn. Các con sông chịu ảnh hưởng mạnh của chế độ thuỷ triều. Vì vậy
các vùng đất ở đây đều bị nhiễm mặn ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp,
đặc biệt là các xã ven sông Gianh. Tuy nhiên có thể vận dụng đặc điểm này để
quy hoạch phát triển nuôi trồng thuỷ sản mặn, lợ.
- Chế độ thuỷ triều của biển và các cửa sông ven biển chịu ảnh hưởng của
chế độ bán nhật triều, hầu hết các ngày trong tháng đều có 2 lần triều lên và 2
lần triều xuống cách khoảng trên dưới 6 giờ. Chênh lệch độ cao giữa 2 lần nước
lớn và 2 lần nước ròng khá rõ rệt. Trong thời kỳ nước cường, biên độ triều có
thể đạt trên 1,0 m.
e. Các nguồn tài nguyên
+ Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên của toàn thị xã là 16.318,28 ha. Trong đó đất nông
nghiệp là 10.988,32 ha; đất phi nông nghiệp là 4.354,53 ha; đất chưa sử dụng là
975,43 ha. Tài nguyên đất thị xã Ba Đồn tương đối phong phú về nhóm, loại đất
nên quá trình khai thác sử dụng có thể cho phép đa dạng hóa các loại hình sử
dụng với nhiều loại cây trồng như cây lâm nghiệp, cây ăn trái và các loại cây
công nghiệp ngắn ngày. Tuy nhiên, do điều kiện địa hình và đặc điểm khí hậu
nên phần lớn đất nghèo dinh dưỡng... Vì vậy để góp phần khai thác tốt nguồn tài
nguyên đất đai, phát triển bền vững và bảo vệ môi trường đòi hỏi phải có sự đầu
tư thỏa đáng, đặc biệt là các công trình thủy lợi; đồng thời bảo vệ, phát triển
rừng hai bên các dòng sông, rừng ngập mặn, rừng phòng hộ, bảo vệ các dòng
chảy tránh xói lở, hạn chế lũ lụt...
25

25