Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (630.68 KB, 30 trang )
I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT
NGUYN NG TH MAI HNG
PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà
ở Xã HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM
LUN VN THC S LUT HC
H NI - 2016
I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT
NGUYN NG TH MAI HNG
PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà
ở Xã HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07
LUN VN THC S LUT HC
Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY
H NI - 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Bảng chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 7
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠIError! Bookmark not defined.
1.1.
Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp .................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ................................Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội........................ Error! Bookmark not defined.
1.1.3. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà ở xã hộiError! Bookmark not defined.
1.1.4. Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp................. Error! Bookmark not defined.
Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark n
1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined.
1.2.
Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt
động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp
ở Việt Nam ......................................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................ Error! Bookmark not defined.
1.3.
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
2.1.
Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not de
2.1.1.
Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined.
2.1.2.
Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ...........Error! Bookmark not defined.
2.1.3.
Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ...........Error! Bookmark not defined.
2.1.4.
Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ....................................................Error! Bookmark not defined.
2.2.
Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam .......... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.
Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà
ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở
Việt Nam.......................................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.
Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmark not d
2.2.3.
Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời
có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmark not defined
2.2.4.
Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.....Error! Bookmark not defined.
2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmar
2.3.
Nguyên nhân của những vƣớng mắc, bất cập về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................ Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark
3.1.
Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmar
3.2.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấpError! Bookmark not d
3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấpError! Bookmark not defined.
3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở
xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp.........Error! Bookmark not defined.
3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi
suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp ....................... Error! Bookmark not defined.
3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại
ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................ Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN .................................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 9
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
1
BĐS:
Bất động sản
2
HĐTD:
Hợp đồng tín dụng
3
NHNN:
Ngân hàng nhà nƣớc
4
NHTM:
Ngân hàng thƣơng mại
6
NHTMCP:
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
5
NHTMQD:
Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh
7
QPPL:
Quy phạm pháp luật
8
TCTD:
Tổ chức tín dụng
9
TNCN:
Thu nhập cá nhân
10
UBND:
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
Tên bảng
Trang
Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội năm 2010
Error!
Bookmark
not
defined.
Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2013
Error!
Bookmark
not
defined.
Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2014
Error!
Bookmark
not
defined.
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng,
Nhà nƣớc và là tâm điểm chú ý của đông đảo ngƣời dân. Mục tiêu của việc phát
triển quỹ nhà ở xã hội của chính phủ là nhằm góp phần tạo lập chỗ ở nhóm đối
tƣợng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhƣng không có khả năng thanh toán theo cơ
chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân và đảm bảo an sinh xã hội.
Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu mỗi năm “phát
triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao
chất lƣợng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ. Trong số này phải
dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn tại các dự án phát triển nhà ở đô thị
phục vụ đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo đô thị”
[44, Điều 1]. “Đến năm 2015, tại khu vực đô thị phấn đấu xây dựng mới tối thiểu
khoảng 10 triệu m2” [44, Điều 1] và “giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối
thiểu 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp” [44,
Điều 1]. Tiếp đó, trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030
đƣợc Thủ tƣớng chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030,
lƣợng nhà ở xã hội đƣợc cung ứng ra thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển
nhà ở toàn quốc, và đạt diện tích chỗ ở trung bình 25m2/ngƣời. Để đạt đƣợc mục
tiêu này và thực hiện thành công chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội, đòi hỏi cần
phải có cơ chế, chính sách khuyến khích quá trình xây dựng, phát triển nhà ở xã
hội, cần huy động mọi nguồn lực đầu tƣ của xã hội, trong đó vai trò của Nhà nƣớc
là đầu tầu và trung tâm.
Trên cả nƣớc hiện nay lƣợng cán bộ, công nhân viên chức và đối tƣợng chính
sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn. Với thu nhập bình quân đầu ngƣời “tính đến
tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu đồng/ người/
năm” [54], mơ ƣớc có một ngôi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ là không tƣởng. Đối với
những đối tƣợng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối tƣợng khó khăn, làm
công ăn lƣơng, đối tƣợng chính sách, học sinh sinh viên, và cả công nhân, thì sở hữu
một ngôi nhà theo giá cả thị trƣờng lại càng khó hơn, quá xa vời với họ. Vì vậy, sự
ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút
thắt này, mở ra một lƣợng cung lớn về nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối
tƣợng trên có cơ hội tiếp cận với những dự án nhà ở đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có
chi phí hợp lý để có thể tạo lập nhà ở cho mình. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở
xã hội hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp vẫn còn
nhiều hạn chế, chƣa đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân nhƣ:
sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong
chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tƣ, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở
xã hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát
triển nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp còn nhiều bất cập…. trong đó nguyên
nhân cơ bản là thiếu vốn và chƣa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn đề này từ phía
nhà nƣớc. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực này là cần nhanh
chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách, điều kiện thuận lợi cho
các cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng
nhà ở xã hội trên thị trƣờng, đồng thời cũng tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo
lập nhà ở xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của
Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội.
Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà
TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Tài liệu tiếng Việt
1. Bộ Tài chính (2002), Thông tư số 20/2002/TT-BTC về Hướng dẫn thi hành Nghị
định 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê tháng 2/2002, Hà Nội.
2. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD về Hướng dẫn thực hiện
một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở tháng 11/2006, Hà Nội.
3. Bộ Xây dựng (2008), Báo cáo số liệu về nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội
gửi Bộ Xây dựng tháng 1/2008, Hà Nội.
4. Bộ Xây dựng (2009), Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai
đoạn 2009 - 2015 về Xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ
tầng nhà ở xã hội, Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 về
Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho
người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội.
6. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 về Quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung nghị định số
71/20109/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở, Hà Nội.
7. Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 02/2013/TT-BXD về Hướng dẫn việc điều
chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình
dịch vụ, Hà Nội.
8. Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013 về Hướng
dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết
số: 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, Hà Nội.
9. Bộ Xây dựng (2013), Công văn số 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 về Hướng
dẫn xác định các đối tượng cho vay theo TT số: 11/TT-NHNN và TT số:
07/2013/TT-BXD ngày 15/5/2013, Hà Nội.
10. Bộ Xây dựng (2014), Công văn số 05/2014/BXD-QLN ngày 02/1/2014 về Đối
tượng mua nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, Hà Nội.
11. Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 về Hướng
dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định số: 188/2014/NĐ-CP, ngày 20/11/2013
của Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Hà Nội.
12. Bộ Xây dựng (2014), Thông tư số 17/2014/TT-BXD ngày 20/11/2014 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số: 07/2013/BXD-QLN ngày 31/10/2013
về Hướng dẫn xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị
quyết số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013, Hà Nội.
13. Bộ Xây dựng (2015), Công văn số 395/2015/BXD-QLN ngày 3/3/2015 về
Hướng dẫn triển khi cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư số: 17/2014/BXDQLN, Hà Nội.
14. Chính phủ (1994), Nghị định số 61/1994/NĐ-CP về Mua bán và kinh doanh
nhà ở, Hà Nội.
15. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội
16. Chính phủ (2013), Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 7/1/2013 về Một số
giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải
quyết nợ xấu, Hà Nội.
17. Chính phủ (2014), Nghị quyết số 61/2014/NQ-CP ngày 21/8/2014 về Sửa đổi,
bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP, ngày 7/1/2013, về một số giải pháp tháo gỡ
khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, Hà
Nội.
18. Chính phủ (2014), Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, ngày 20/11/2013 về Phát
triển và quản lý nhà ở xã hội, Hà Nội.
19. Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát
triển và quản lý nhà ở xã hội, Hà Nội.
20. Nguyễn Ngọc Điện (2009), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nƣớc phát
triển”, Tạp chí Xây dựng, (9), tr.15-24.
21. Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã
hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại, (6), tr.25-36.
22. Hàn Quốc (2008), Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc.
23. Phạm Sỹ Liêm (2007), “Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, Tạp chí
Người xây dựng, (4), tr.30-38.
24. Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu chính sách nhà ở các nƣớc”, Tạp chí Người
xây dựng, (3), tr.50-58.
25. Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”, Tạp
chí Nhà quản lý, (8), tr. 42-50.
26. Dƣơng Thị Bình Minh (chủ biên) (2012), Chính sách phát triển nhà ở thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn, NXB Tổng hợp Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
27. Ngô Lê Minh (2013), “Nhà ở xã hội - Từ kinh nghiệm thực tế ở Thƣợng Hải
đến Việt Nam”, Tạp chí Kiến trúc, (5), tr. 33-42.
28. Ngân hàng Nhà nƣớc (2009), Thông tư số 18/2009/TT-NHNN ngày 14/8/2009
về Quy định chi tiết việc cho vay của các ngân hàng thương mại đối với các
đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội.
29. Ngân hàng Nhà nƣớc (2013), Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013
về Quy định cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ,
Hà Nội.
30. Ngân hàng nhà nƣớc (2014), Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014
về Sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số:11/2013/TT-NHNN ngày
15/5/2013, Hà Nội.
31. Ngân hàng nhà nƣớc (2015), Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015
về Hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, Hà Nội.
32. Quốc hội Việt Nam (2010), Luật các tổ chức tín dụng, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.
33. Quốc hội Việt Nam (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước, NXB Chính trị Quốc
gia, Hà Nội.
34. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật nhà ở, NXB Hồng Đức.
35. Quốc hội Việt Nam (2015), Bộ Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
36. Quốc hội Việt Nam (2015), Luật xây dựng, NXB Lao động, Hà Nội.
37. Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố
Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ, Trƣờng Đại học Kinh tế Đà Nẵng.
38. Thành ủy Hà Nội (2006), Chương trình 11-Ctr/TU về xây dựng phát triển và
quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006 - 2010, Hà Nội.
39. Thủ tƣớng Chính phủ (2001), Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về Ưu đãi đầu tư
xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Hà Nội.
40. Thủ tƣớng Chính phủ (2004), Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg về Phê duyệt
định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, Hà Nội.
41. Thủ tƣớng Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội.
42. Thủ tƣớng Chính phủ (2007), Quyết định số 1561/2007/QĐ-TTg về Đề án xây
dưng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các
đơn vị ngoài công lập thuê dài hạn, Hà Nội.
43. Thủ tƣớng Chính phủ (2009), Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009
về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị, Hà Nội.
44. Thủ tƣớng Chính phủ (2011), Quyết định số 1081/QĐ-TTg về Phê duyệt Quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020,
định hướng đến năm 2030, Hà Nội.
45. Thủ tƣớng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011
về Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030, Hà Nội.
46. Nguyễn Khắc Trà (2009), Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà
ở đô thị ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế, Học viện Tài
chính - Kế toán, Hà Nội.
47. UBND Thành phố Hà Nội (2008), Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã
hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 - 2010, Hà Nội.
48. UBND Thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 2010/QĐ - UBND về thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự
án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn TP
Hà Nội, Hà Nội.
II. Tài liệu tiếng Anh
49. Mayer Martin (1978), House, people, neighborhoods, governments, money.
50. United Nations (2006), Guidelines on social housing: Principles and
examples.
II. Tài liệu trang Web
51. />52. />53. />%BB%99i.
54. />
I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT
NGUYN NG TH MAI HNG
PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà
ở Xã HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM
LUN VN THC S LUT HC
H NI - 2016
I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT
NGUYN NG TH MAI HNG
PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà
ở Xã HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07
LUN VN THC S LUT HC
Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY
H NI - 2016
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Bảng chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 7
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠIError! Bookmark not defined.
1.1.
Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp .................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội ................................Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội........................ Error! Bookmark not defined.
1.1.3. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà ở xã hộiError! Bookmark not defined.
1.1.4. Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp................. Error! Bookmark not defined.
Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark n
1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined.
1.2.
Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt
động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp
ở Việt Nam ......................................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................ Error! Bookmark not defined.
1.3.
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined.
2.1.
Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not de
2.1.1.
Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mạiError! Bookmark not defined.
2.1.2.
Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ...........Error! Bookmark not defined.
2.1.3.
Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ...........Error! Bookmark not defined.
2.1.4.
Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ....................................................Error! Bookmark not defined.
2.2.
Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam .......... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.
Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà
ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở
Việt Nam.......................................................Error! Bookmark not defined.
2.2.2.
Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmark not d
2.2.3.
Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời
có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmark not defined
2.2.4.
Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.....Error! Bookmark not defined.
2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmar
2.3.
Nguyên nhân của những vƣớng mắc, bất cập về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................ Error! Bookmark not defined.
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMError! Bookmark
3.1.
Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt NamError! Bookmar
3.2.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấpError! Bookmark not d
3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấpError! Bookmark not defined.
3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở
xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp.........Error! Bookmark not defined.
3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi
suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp ....................... Error! Bookmark not defined.
3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại
ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .... Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3................................ Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN .................................................... Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 9
BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
1
BĐS:
Bất động sản
2
HĐTD:
Hợp đồng tín dụng
3
NHNN:
Ngân hàng nhà nƣớc
4
NHTM:
Ngân hàng thƣơng mại
6
NHTMCP:
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
5
NHTMQD:
Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh
7
QPPL:
Quy phạm pháp luật
8
TCTD:
Tổ chức tín dụng
9
TNCN:
Thu nhập cá nhân
10
UBND:
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
Tên bảng
Trang
Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội năm 2010
Error!
Bookmark
not
defined.
Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2013
Error!
Bookmark
not
defined.
Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2014
Error!
Bookmark
not
defined.
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng,
Nhà nƣớc và là tâm điểm chú ý của đông đảo ngƣời dân. Mục tiêu của việc phát
triển quỹ nhà ở xã hội của chính phủ là nhằm góp phần tạo lập chỗ ở nhóm đối
tƣợng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhƣng không có khả năng thanh toán theo cơ
chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân và đảm bảo an sinh xã hội.
Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu mỗi năm “phát
triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu cầu nâng cao
chất lƣợng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ. Trong số này phải
dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn tại các dự án phát triển nhà ở đô thị
phục vụ đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp, người nghèo đô thị”
[44, Điều 1]. “Đến năm 2015, tại khu vực đô thị phấn đấu xây dựng mới tối thiểu
khoảng 10 triệu m2” [44, Điều 1] và “giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối
thiểu 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp” [44,
Điều 1]. Tiếp đó, trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030
đƣợc Thủ tƣớng chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030,
lƣợng nhà ở xã hội đƣợc cung ứng ra thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển
nhà ở toàn quốc, và đạt diện tích chỗ ở trung bình 25m2/ngƣời. Để đạt đƣợc mục
tiêu này và thực hiện thành công chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội, đòi hỏi cần
phải có cơ chế, chính sách khuyến khích quá trình xây dựng, phát triển nhà ở xã
hội, cần huy động mọi nguồn lực đầu tƣ của xã hội, trong đó vai trò của Nhà nƣớc
là đầu tầu và trung tâm.
Trên cả nƣớc hiện nay lƣợng cán bộ, công nhân viên chức và đối tƣợng chính
sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn. Với thu nhập bình quân đầu ngƣời “tính đến
tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu đồng/ người/
năm” [54], mơ ƣớc có một ngôi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ là không tƣởng. Đối với
những đối tƣợng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối tƣợng khó khăn, làm
công ăn lƣơng, đối tƣợng chính sách, học sinh sinh viên, và cả công nhân, thì sở hữu
một ngôi nhà theo giá cả thị trƣờng lại càng khó hơn, quá xa vời với họ. Vì vậy, sự
ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút
thắt này, mở ra một lƣợng cung lớn về nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối
tƣợng trên có cơ hội tiếp cận với những dự án nhà ở đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có
chi phí hợp lý để có thể tạo lập nhà ở cho mình. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở
xã hội hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp vẫn còn
nhiều hạn chế, chƣa đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân nhƣ:
sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong
chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tƣ, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở
xã hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát
triển nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp còn nhiều bất cập…. trong đó nguyên
nhân cơ bản là thiếu vốn và chƣa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn đề này từ phía
nhà nƣớc. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực này là cần nhanh
chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách, điều kiện thuận lợi cho
các cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để tiến hành xây dựng, cung ứng
nhà ở xã hội trên thị trƣờng, đồng thời cũng tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo
lập nhà ở xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn ƣu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của
Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội.
Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà
